第四章 房地產(chǎn)權(quán)屬登記法律制度

第四章房地產(chǎn)權(quán)屬登記法律制度第一節(jié)概述一、房地產(chǎn)權(quán)屬登記的特點（一）由專門登記機關(guān)負責多數(shù)地方登記機關(guān)不統(tǒng)一：國土資源管理部門負責土地權(quán)屬登記，房屋管理部門負責房屋權(quán)屬登記少數(shù)地方如天津、廣州、青島實行統(tǒng)一登記：國土資源和房屋管理局——產(chǎn)權(quán)地籍管理處——房地產(chǎn)權(quán)證。上海也曾統(tǒng)一登記，但08年10月21日上海市機構(gòu)改革，重新組建了住房保障和房屋管理局以及規(guī)劃和國土資源管理局?！冻鞘蟹康禺a(chǎn)管理法》第63條：經(jīng)省、自治區(qū)、直轄市人民政府確定，縣級以上地方人民政府由一個部門統(tǒng)一負責房產(chǎn)管理和土地管理工作的，可以制作、頒發(fā)統(tǒng)一的房地產(chǎn)權(quán)證書。建設(shè)部的《房屋登記辦法》（08年7月1日生效）規(guī)定房屋登記由房管部門負責。（二）采取實質(zhì)審查主義（or形式審查主義？）實質(zhì)審查：審查申請文件是否齊備、符合形式要求，同時審查登記原因是否真實有效。《物權(quán)法》第12條：查驗申請人提供的權(quán)屬證明和其他必要材料，－－申請登記的不動產(chǎn)的有關(guān)情況需要進一步證明的，登記機構(gòu)可以要求申請人補充材料，必要時可以實地查看。08年2月1日施行的《土地登記辦法》第13條：受理土地登記申請后，認為必要的，可以就有關(guān)登記事項向申請人詢問，也可以對申請登記的土地進行實地查看。08年7月1日《房屋登記辦法》第19條：辦理下列房屋登記，房屋登記機構(gòu)應當實地查看。案例：原告尤某有一套樓房，2004年7月20日，其兒媳王某以向尤某購買了上述房屋為由，向市房管局提出房屋產(chǎn)權(quán)變更登記申請，并提交了房屋所有權(quán)證原件、房屋買賣協(xié)議書、尤某、王某的身份證原件等材料。市房管局對上述材料進行審查后，于同日進行了房屋權(quán)屬變更登記，并為王某辦理了房屋所有權(quán)證。尤某得知該房屋轉(zhuǎn)移后，起訴到法院，要求法院撤消市房管局為王某核發(fā)的房屋所有權(quán)證。審理期間，經(jīng)尤某申請，法院委托司法鑒定機構(gòu)對王某向市房管局申請辦理涉案房屋權(quán)屬轉(zhuǎn)移登記時提交的房屋產(chǎn)權(quán)交易登記表、房屋買賣協(xié)議書、已購公有住房上市出售申請確認表中尤某的簽名進行司法鑒定，結(jié)論為“三份檢材上‘尤某’簽名不是其本人所寫?！眴枺菏蟹抗芫衷谶M行變更登記時是否盡到審查義務？（三）采取登記發(fā)證制度（土地權(quán)屬證書和房屋權(quán)屬證書或者房地產(chǎn)權(quán)屬證書）契證：繳納契稅（土地出讓金）（四）實行房產(chǎn)與地產(chǎn)權(quán)利主體相一致原則二、房地產(chǎn)權(quán)屬登記的功能1、權(quán)利確認功能：確認歸屬；2、權(quán)利公示功能：公開設(shè)立、變更、消滅、轉(zhuǎn)移情況，保護第三人利益及交易安全；3、權(quán)屬管理功能：國家的監(jiān)督、管理。三、房地產(chǎn)權(quán)屬登記的分類（一）所有權(quán)登記（房屋所有權(quán)和集體土地所有權(quán)）與他項權(quán)利登記（建設(shè)用地使用權(quán)、土地承包經(jīng)營權(quán)、地役權(quán)、房地產(chǎn)抵押權(quán)）；（二）終局登記（直接產(chǎn)生設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓、消滅效力）與預告登記（未來房地產(chǎn)權(quán)利的請求權(quán)登記）預告登記：1、前提：當事人簽訂了買賣房屋或不動產(chǎn)物權(quán)的協(xié)議；2、效力：使登記的請求權(quán)具備物權(quán)的效力；3、時間限制：債權(quán)消滅或自能夠登記之日起3個月，當事人未申請終局登記的，預告登記失效。（三）初始登記（第一次登記）、變更登記（權(quán)利要素發(fā)生變動）與涂銷登記（注銷登記）（四）更正登記與異議登記更正登記是登記事項有錯誤時所作的改正登記。權(quán)利人、利害關(guān)系人認為登記簿記載事項錯誤的，可以申請更正登記。異議登記：登記簿記載的權(quán)利人不同意更正的，利害關(guān)系人可以申請異議登記。（1）前提條件：利害關(guān)系人申請更正登記后，登記簿記載的權(quán)利人不同意更正。（2）存續(xù)期間為異議登記之日起15日：申請人應當在異議登記之日起15日內(nèi)向法院起訴，逾期異議登記失效。四、房地產(chǎn)權(quán)屬登記的效力1、我國立法例：登記生效主義為原則，登記對抗主義為例外（土地承包經(jīng)營權(quán)和地役權(quán)）。2、房地產(chǎn)權(quán)屬登記的公信力：登記記載的權(quán)利人在法律上推定其為真正權(quán)利人，以保護善意第三人。第二節(jié)土地權(quán)屬登記一、土地權(quán)屬登記的類型1、初始土地登記2、土地權(quán)利設(shè)定登記3、土地權(quán)利轉(zhuǎn)移登記4、土地權(quán)利變更登記5、注銷土地登記二、土地權(quán)屬登記的程序1、土地登記申請2、地籍調(diào)查3、權(quán)屬審核

4、注冊登記5、頒發(fā)或者更換土地證書第三節(jié)房屋權(quán)屬登記一、類型（一）國有土地范圍內(nèi)的房屋登記和集體土地范圍內(nèi)的房屋登記（二）所有權(quán)登記、抵押權(quán)登記、地役權(quán)登記、預告登記、更正登記、異議登記。二、程序1、申請2、受理3、審核4、記載于登記簿5、發(fā)證4、公告?zhèn)€人購買商品房初始登記如何辦理？（杭州）必須提供的資料：1、杭州市房產(chǎn)交易產(chǎn)權(quán)登記申請表2、國有土地使用證復印件（校對原件）3、建設(shè)工程規(guī)劃許可證復印件（檔案館備案章）4、《竣工驗收備案表》原件5、房產(chǎn)測繪成果表原件及分戶平面圖原件6、施工許可證復印件（校對原件）7、杭州市物業(yè)管理專項基金和用房繳交確認單原件8、規(guī)劃竣工圖復印件（加蓋檔案館備案章）9、住宅區(qū)配套公建項目合同履行確認書原件或復印件10、標準地名使用證復印件（校對原件）11、白蟻防治費結(jié)清證明原件或復印件12、消防驗收已申報備案的證明材料復印件（校對原件）13、商品房預售許可證復印件（校對原件）14、社區(qū)配套用房移交協(xié)議原件或復印件（校對原件）15、委托