第4章 土地等級調(diào)查

第四章土地等級調(diào)查山東科技大學(xué)資源與土木工程系1本章內(nèi)容第一節(jié)概述第二節(jié)土地性狀調(diào)查第三節(jié)土地分等定級概述第四節(jié)土地稅收情況調(diào)查2第一節(jié)

概

述

一、土地的質(zhì)量與性狀1、土地質(zhì)量是土地相對于特定用途所表現(xiàn)(或可能表現(xiàn))出的效果的優(yōu)良程度。土地質(zhì)量總是與土地用途相關(guān)聯(lián)的，其適宜的用途受土地本身的性狀和環(huán)境條件的影響。2、土地性狀是指土地在自然、社會和經(jīng)濟(jì)等方面的性質(zhì)與狀態(tài)，是判斷土地質(zhì)量水平的依據(jù)。土地性狀指標(biāo)，通常是土地的一些可度量或可測定的屬性，包括以下兩種：（1）自然屬性包括土壤、地形、地貌、水文、植被、氣候等因素；（2）社會經(jīng)濟(jì)屬性包括土地利用的現(xiàn)狀、地理位置、交通條件、單位面積產(chǎn)量、城市設(shè)施、環(huán)境優(yōu)劣度等因素。3二、土地等級評價(1)土地等級是反映土地質(zhì)量與價值的重要標(biāo)志。(2)土地等級評價，又叫土地分等定級，是指在特定的目的下，對土地的自然和經(jīng)濟(jì)屬性進(jìn)行綜合鑒定并使鑒定結(jié)果等級化的工作。土地用途不同，衡量等級的指標(biāo)亦不同。所以土地等級評價是一項極其復(fù)雜、涉及學(xué)科較多的綜合性工作。

土地分等定級是以土地質(zhì)量狀況為具體工作對象的，并且必須以土地利用現(xiàn)狀調(diào)查和土地性狀調(diào)查魏基礎(chǔ)。因此，它是衡量土地質(zhì)量好壞的必要手段，也是土地管理的一項基礎(chǔ)性工作。4土地分等定級在我國有著悠久的歷史。上古時代就有按土壤色澤、性質(zhì)或水分狀況來識別土壤肥力，進(jìn)行土地生產(chǎn)力的評估和分類的記載。據(jù)《禹貢篇》記載，夏禹治水后，將九州土地的自然肥力估計為上中下3等，每等又分上中下3級，共9級，并按土地等級規(guī)定田賦標(biāo)準(zhǔn)。戰(zhàn)國時的《管子.地員篇》將土地分為3等18類，每類又分為5種，共90種。這是世界上最早的土地分類和土地評級的著作。古代土地分等定級主要用以制定田賦等級標(biāo)準(zhǔn)和確定地租的依據(jù)。在現(xiàn)代，土地分等定級成果有了更多的用途，除了為土地估價提供控制區(qū)域和為確定土地稅額、土地征用補(bǔ)償?shù)忍峁┮罁?jù)外，還為土地利用規(guī)劃和合理組織城鄉(xiāng)土地利用提供基礎(chǔ)資料。按城鄉(xiāng)土地的特點不同，土地分等定級可以分為城鎮(zhèn)土地分等定級和農(nóng)用土地分等定級兩種。城鎮(zhèn)土地分等定級是對城鎮(zhèn)土地利用適宜性的評定，也是對城鎮(zhèn)土地資產(chǎn)價值進(jìn)行科學(xué)評估的一項工作。其等級可揭示不同區(qū)位條件下的土地價值規(guī)律。農(nóng)用土地分等定級則是對農(nóng)用土地質(zhì)量，或是對其生產(chǎn)力大小的評定，也是通過農(nóng)業(yè)生產(chǎn)條件的綜合分析，對農(nóng)用土地生產(chǎn)潛力及其差異程度的評估工作。農(nóng)用土地分等定級成果直接為指導(dǎo)農(nóng)用土地利用和農(nóng)業(yè)生產(chǎn)服務(wù)。5第二節(jié)（補(bǔ)充）土地質(zhì)量調(diào)查土地質(zhì)量調(diào)查的目的與內(nèi)容土地作為資源被人類加以利用，主要是由于土地具有一定的質(zhì)量表現(xiàn)。不同質(zhì)量水平的土地被人們利用的程度也不同。因而，認(rèn)識土地質(zhì)量，實際上是人們合理利用開發(fā)土地資源的基礎(chǔ)。1.土地質(zhì)量調(diào)查的目的土地質(zhì)量調(diào)查的目的主要體現(xiàn)在以下5個方面。（1）為制定各項計劃、規(guī)劃及土地政策土工主要的基礎(chǔ)資料。（2）為編制農(nóng)業(yè)區(qū)劃及農(nóng)業(yè)生產(chǎn)服務(wù)。（3）為城鄉(xiāng)土地資源的優(yōu)化配置提供科學(xué)依據(jù)。（4）為城鄉(xiāng)土地分等頂級、土地經(jīng)濟(jì)、土地稅收提供可靠資料。（5）充分發(fā)揮土地資源的生產(chǎn)潛力。2.土地質(zhì)量調(diào)查的基本內(nèi)容土地質(zhì)量調(diào)查包括土地的自然條件調(diào)查和社會經(jīng)濟(jì)條件調(diào)查兩部分。土地自然條件主要內(nèi)容為：氣候、地形、地貌、土壤、水資源、植被等自然條件；土地社會經(jīng)濟(jì)條件主要是城鄉(xiāng)土地的區(qū)位、交通情況和土地投入產(chǎn)出狀況等社會經(jīng)濟(jì)條件，如下表所示。67

第二節(jié)

土地性狀調(diào)查

土地性狀調(diào)查是指對土地性狀指標(biāo)的調(diào)查，包括土地自然屬性及土地利用的社會經(jīng)濟(jì)屬性的調(diào)查。一、土地自然屬性調(diào)查(一)地形地貌調(diào)查主要應(yīng)當(dāng)查清地貌類型、坡度、坡向、絕對高度、高差等。

8(二)土壤調(diào)查調(diào)查的項目主要是土壤質(zhì)地、土層厚度及土層構(gòu)造、土壤養(yǎng)分、土壤酸堿度和土壤侵蝕等。

9(三)農(nóng)業(yè)氣候調(diào)查農(nóng)業(yè)氣候調(diào)查的主要內(nèi)容為光照、熱量、水分等要素。

10(四)植被調(diào)查

主要查清植被群落、覆蓋度、草層高度、產(chǎn)草量、草質(zhì)以及利用程度等。11二、土地的社會經(jīng)濟(jì)屬性調(diào)查1.地理位置與交通條件122.人口和勞動力133.農(nóng)業(yè)生產(chǎn)及農(nóng)業(yè)生產(chǎn)環(huán)境條件144.土地利用水平155.地段形態(tài)特征16

第三節(jié)

土地分等定級概述一、城鎮(zhèn)土地分等定級概述(一)城鎮(zhèn)土地等級體系為正確反映土地質(zhì)量的差異，土地分等定級采用“等”和“級”兩個層次的劃分體系。城鎮(zhèn)土地等反映城鎮(zhèn)之間土地的地域差異。城鎮(zhèn)土地級反映城鎮(zhèn)內(nèi)部土地的區(qū)位條件和利用效益的差異。大城市5～10級中等城市4～7級小城市以下3～5級17(二)城鎮(zhèn)土地分等定級方法主要有三種:多因素綜合評定法級差收益測定法地價分區(qū)定級方法18

1.多因素綜合評定法多因素綜合評定法是通過對城市土地在社會經(jīng)濟(jì)活動中所表現(xiàn)出的各種特征進(jìn)行綜合考慮，揭示市地的使用價值或價值及其在空間分布的差異性，劃分土地級別的方法。多因素綜合評定法的指導(dǎo)思想是從影響市地使用價值或質(zhì)量的原因著眼，采用由原因到結(jié)果，由投入到產(chǎn)出的思維方法。即通過系統(tǒng)地、綜合地分析各類因素和因子對土地的作用強(qiáng)度，推論土地在空間分布上的優(yōu)劣差異。19

2.級差收益測算評定法級差收益測算評定法是通過級差收益確定土地級別的方法。其指導(dǎo)思想是從土地的產(chǎn)出(企業(yè)利潤)入手，認(rèn)為土地級別由土地的級差收益體現(xiàn)，級差收益又是企業(yè)利潤的一部分，所以由土地的區(qū)位差異所產(chǎn)生的土地級差收益完全可以通過企業(yè)利潤反映出來。級差收益測算方法主要對發(fā)揮土地最大使用效益的商業(yè)企業(yè)利潤進(jìn)行分析，從中剔除非土地因素如資金、勞力等帶來的影響，建立適合的經(jīng)濟(jì)模型，測算土地的級差收益，從而劃分土地級別。3.地價分區(qū)定級方法地價分區(qū)定級方法的指導(dǎo)思想是直接從土地收益的還原量——地價出發(fā)，根據(jù)地價水平高低在地域空間上劃分地價區(qū)塊，制定地價區(qū)間，從而劃分土地級別。

20土地定級因素選擇定級因素權(quán)重的確定土地定級單元的劃分土地定級因素分值的計算初步劃分土地級別級差收益測算級別邊界落實、成果整理、驗收(二)城鎮(zhèn)土地分等定級的工作程序21二、農(nóng)用地分等定級概述農(nóng)用地分等定級的工作對象為農(nóng)用地(包括耕地、林地、草地、農(nóng)田水利用地、養(yǎng)殖水面)和宜農(nóng)未利用地，不包括自然保護(hù)區(qū)和土地利用總體規(guī)劃中的永久性林地、牧草地和水域。(一)農(nóng)用地等級體系我國對農(nóng)用地質(zhì)量也是采用“等”和“級”兩個層次劃分體系。農(nóng)用地等別的劃分是依據(jù)構(gòu)成土地質(zhì)量穩(wěn)定的自然條件和經(jīng)濟(jì)條件，在全國范圍內(nèi)進(jìn)行的農(nóng)用地質(zhì)量綜合評定。農(nóng)用地分等成果在全國范圍內(nèi)具有可比性。農(nóng)用地的等別反映農(nóng)用地潛在的(或理論的)區(qū)域自然質(zhì)量、平均利用水平和平均效益水平的不同所造成的農(nóng)用地生產(chǎn)力水平差異。農(nóng)用地級別反映因農(nóng)用土地現(xiàn)實的(或?qū)嶋H可能的)區(qū)域自然質(zhì)量、利用水平和效益水平不同所造成的農(nóng)用地生產(chǎn)力水平差異。22(二)農(nóng)用地分等定級的方法體系農(nóng)用地分等的方法主要有因素法和樣地法。農(nóng)用地定級的方法主要有因素法、樣地法和修正法。因素法是通過對構(gòu)成土地質(zhì)量的自然因素和社會經(jīng)濟(jì)因素的綜合分析，確定因素因子體系及其影響權(quán)重，計算單元因素總分值，以此為依據(jù)客觀評定農(nóng)用地等級的方法。樣地法是以選定的標(biāo)準(zhǔn)樣地為參考，建立特征屬性計分規(guī)則，通過比較計算分等定級單元特征屬性分值，評定土地等級的方法。修正法是在農(nóng)用地分等指數(shù)的基礎(chǔ)上，根據(jù)定級目的，選擇區(qū)位條件、耕作便利度等因素修正系數(shù)，對分等成果進(jìn)行修正，評定出農(nóng)用地級別的方法。目前，我國農(nóng)用地分等中采用較多的是因素法，農(nóng)用地定級工作往往采用修正法。23（三）農(nóng)用地分等的工作程序下面以因素法為例簡要介紹農(nóng)用地分等的工作程序。（1）（2）（3）（4）（5）（6）（7）（8）24（四）農(nóng)用地定級的工作程序（1）（2）（3）（4）（5）（6）（7）（8）（9）（10）25第四節(jié)土地稅收情況調(diào)查

一、稅收與土地稅

稅收是國家憑借政治權(quán)力依靠法律強(qiáng)制手段，對一部分社會產(chǎn)品進(jìn)行分配，無償?shù)厝〉秘斦杖氲囊环N形式。稅收制度是指國家制定的稅收法令和征收辦法的總稱，又是國家向納稅人征稅的法律依據(jù)和工作細(xì)則，反映國家和納稅人之間的一種分配關(guān)系。

土地稅收是國家稅收的一種，是國家以土地為征稅對象，憑借政治權(quán)力，從土地權(quán)屬者手中無償?shù)貜?qiáng)制性取得部分土地收益的一種稅種。

26二、土地稅的依據(jù)與功能1.征收土地稅的依據(jù)(1)按土地面積征稅。(2)按土地每年的總收獲量征收。(3)按土地每年的純收益征收。(4)按地價征收。

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2.土地稅收的功能土地稅收在保障國家財政收入，平衡負(fù)擔(dān)，促進(jìn)土地的合理利用等方面具有重大作用，其功能體現(xiàn)在：(1)保證國家的財政收入；(2)抑制土地投機(jī)；(3)促進(jìn)土地資源合理利用；(4)引導(dǎo)土地利用方向的調(diào)整。28三、我國現(xiàn)行的土地稅收我國現(xiàn)行的土地稅收制度有：農(nóng)業(yè)稅、耕地占用稅和城鎮(zhèn)土地使用稅等。下面僅以城鎮(zhèn)土地使用稅為例，來說明土地稅收的情況。國務(wù)院于1988年9月27日發(fā)布了《中華人民共和國城鎮(zhèn)土地使用稅暫行條例》，并于同年11月1日施行。條例中規(guī)定：在城市、縣城、建制鎮(zhèn)、工礦區(qū)范圍內(nèi)使用土地的單位和個人，為城鎮(zhèn)土地使用稅的納稅義務(wù)人；土地使用稅以納稅人實際占用土地面積為征稅依據(jù)；每平方米稅額大城市0.5~10.0元，中等城市0.4~8.0元，小城市0.3~6.0元，縣城、建制鎮(zhèn)、工礦區(qū)0.2~4.0元。本條例對下列用地規(guī)定免交土地使用稅：（1）國家機(jī)關(guān)、人民團(tuán)體、軍隊自用的土地。（2）由國家財政部門撥付事業(yè)費的單位自用的土地。（3）宗教寺廟、公園、名勝古跡自用的土地。（4）市政街道、廣場、綠化地帶等公共用地。（5）直接用于農(nóng)、林、牧、漁業(yè)的生產(chǎn)用地。（6）經(jīng)批準(zhǔn)開山填海整治的土地和改造的廢棄的土地，從使用的月份起免交土地使用稅5~10年。（7）由財政部另行免稅的能源、交通、水利設(shè)施用地和其他用地。（8）此外，