保利項目專項驗收及后期管理經(jīng)驗交流

保利項目專項驗收及后期管理經(jīng)驗交流保利項目專項驗收及后期管理經(jīng)驗交流保利項目專項驗收及后期管理經(jīng)驗交流匯報提綱一二四三工程概況專項驗收內容要求專項驗收邏輯關系專項驗收策劃及實施保利后期管理方法五一、工程概況基本概況建設單位北京保利營房地產(chǎn)開發(fā)有限公司監(jiān)理單位北京帕克國際工程咨詢有限公司

設計單位北京市建筑設計研究院、筑博設計研究院有限公司、美國SOM總建筑面積167974㎡地上建筑面積115692.22㎡地下建筑面積51996.56㎡建筑高度T1162mT1地上建筑面積61255.03㎡T280mT2地上建筑面積31092.89㎡T366mT3地上建筑面積23344.3㎡結構形式T1塔樓為交叉網(wǎng)格筒中筒結構，T2、T3塔樓為框架剪力墻結構外墻形式T1塔樓為呼吸式雙層玻璃幕墻，T2、T3塔樓為單元式玻璃幕墻工期目標開工日期為2012年04月15日，竣工日期為2014年12月30日質量目標北京結構“長城杯”文明施工目標北京市綠色文明安全工地節(jié)能目標T1通過LEED金級認證科技目標北京市科技示范工程安全目標杜絕重大傷亡及火災、機械事故，年輕傷頻率控制在3‰以下，無重大安全事故。效果圖二、專項驗收邏輯關系竣工驗收階段常規(guī)有以下幾項專項驗收：節(jié)能驗收、規(guī)劃驗收、檔案館預驗收、消防驗收、四方預驗收、人防驗收、竣工驗收竣工驗收前，按規(guī)定程序必須先通過檔案館預驗收及四方預驗收，檔案館預驗收前必須通過節(jié)能及規(guī)劃兩項驗收。檔案館預驗收、消防驗收、四方預驗收及人防驗收之間實際并沒有嚴格的先后順序，但是因為不同工程對應的設計及政府驗收部門專員關注點及溝通程度不同，進而驗收的先后也略有不同，個人經(jīng)驗從工程進程看按上述驗收順序驗收較順利。

消防驗收及人防驗收不作為竣工驗收的前置條件，但規(guī)定消防驗收作為竣工備案的前置條件；2014年7月也剛剛調整新建工程將來人防驗收也將作為竣工備案的前置條件，同時調整為市人防監(jiān)督站認可，屬地民防局備案，所以需要各項目足夠重視。三、專項驗收內容要求1、節(jié)能驗收前置工作：1、按照施工圖紙施工完成全部二次結構

及抹灰2、兩項基金返還手續(xù)完備3、建委采購平臺的填寫申請驗收提交材料：1、《北京市民用建筑節(jié)能專項驗收備案登記表》2、《節(jié)能工程專項驗收報告》3、《北京市建筑節(jié)能設計審查備案登記表》4、《建筑節(jié)能分部工程質量驗收表》5、集中供熱建筑需提交采暖節(jié)能分項工程質量驗收匯總表，供熱單位需提交北京市供熱運行單位備案登記證6、《外墻節(jié)能構造鉆芯檢驗報告》7、《外窗氣密性、水密性現(xiàn)場實體檢測報告》8、《系統(tǒng)節(jié)能性能檢測報告》9、如節(jié)能專項工程發(fā)生變更，提供由設計單位出具的工程節(jié)能設計變更或洽商并經(jīng)施工圖設計文件審查機構審核蓋章10、新型墻體材料專項基金和散裝水泥專項資金的北京市非稅收入一般繳款書11、建設行政執(zhí)法部門對節(jié)能專項工程作出行政處罰或行政處理的，提供行政處罰及整改合格相關情況報告2、規(guī)劃驗收

前置工作：1.按照《建設工程規(guī)劃許可證》、核準的施工圖及環(huán)境設計的要求完成全部

建設內容2.建設單位完成建設工程測繪3.建設單位提供現(xiàn)場形象進度照片

申請驗收提交材料：1、《建設工程竣工規(guī)劃驗收申報審批表》；

2、《建設工程放線驗測量記錄表》；

3、《建設工程規(guī)劃許可證》；

4、批準的規(guī)劃總平面圖；5、批準的設計方案圖、施工圖，包括經(jīng)批準的變更圖件；

6、批準的管線綜合平面布置圖；

7、勘測單位出具的建設工程竣工圖測繪成果。2、規(guī)劃驗收

驗收主要內容：1、規(guī)劃要求：建筑平面位置、用地范圍、退線距離、建筑間距、退界距離、

出入口設置等總平面布局；2、建筑功能和指標：建筑使用性質、建筑面積、建筑層數(shù)、建筑高度、建筑

密度、容積率、綠地率、停車泊位等技術指標；3、建筑環(huán)境和形象：建筑造型、立面色彩、材質、外墻廣告等；綠地、小品、

雕塑、水池等；臨時設施和施工場地；4、配套和服務設施：道路、踏步、圍墻、大門、停車場、基地高程等；公廁、

垃圾站、各種管線等；

3、人防驗收

前置工作：1.人防工程施工完成（如人防門安裝、調試，人防出入口裝飾裝修等）。2.各類設備安裝調試完成。3.進、排風系統(tǒng)已調試完畢，風機運轉正常。4.工程內垃圾、雜物（尤其是風井、機房等設備房間的垃圾）已清除完畢，工程

內衛(wèi)生條件良好，地面干燥無積水。5.工程內部無滲漏水情況。人防門裝飾及標識手搖、電動兩用風機3、人防驗收

驗收內容：1.檢查人防門安裝及調試情況2.檢查人防結構工程裝飾裝修完成情況（其中區(qū)人防站要求完成人防門的

裝飾施工）3.檢查濾毒室、風機房等重要機房設備安裝及調試情況4.檢查擴散室等通風豎井風管安裝完全情況5.檢查各類穿人防維護結構的水管、電管預留預埋及封堵情況6.檢查穿人防維護結構的管道閘閥及截止閥安裝情況7.檢查人防水箱安裝及使用功能情況管道閘閥人防水箱3、人防驗收

容易出現(xiàn)的問題：1、人防結構有滲漏水情況2、人防門裝飾過程中造成膠條污染3、人防門吊鉤未預留4、穿人防臨空墻結構管道未安裝閘閥5、穿人防臨空墻結構孔洞未封堵6、豎井內人防門未設置抗暴梁（抗暴梁長度要求超過門邊暗柱）7、雙層人防結構的豎井未安裝檢修爬梯及格柵平臺

穿人防維護結構孔洞豎井人防門抗暴梁4、消防驗收驗收前置工作：1.外立面封閉，衛(wèi)生狀況較好，整體工程基本完工2.保證消防水系統(tǒng)供水正常（臨水臨電可以驗收）3.各類設備安裝調試完成，由消電檢檢測公司提供消電檢報告4.及消防隊溝通，安排消防車道現(xiàn)場檢查消防道路，測試水泵接合器5.確保消防中控室逃生通道暢通6.各種報驗資料齊全消防聯(lián)動水泵接合器測試4、消防驗收驗收主要內容：1.檢查現(xiàn)場消防通道（距建筑物不宜小于5m，寬度及凈高不應小于4m）2.檢查消防穩(wěn)壓泵房，消防水泵房3.屋面、樓層及室外消火栓試射，檢查水壓4.檢查消防噴灑系統(tǒng)5.進行煙感、手報聯(lián)動調試，檢查應急照明、卷簾門動作及送風排煙工作情況6.檢查氣體滅火系統(tǒng)7.消防中控室檢查控制柜、主備電源切換、逃生通道8.檢查防火分區(qū)，防火墻封堵，電纜橋架防火封堵，防火門及閉門器等安裝9.檢查柴發(fā)機房及變電室等重要機房防火聯(lián)動系統(tǒng)10.檢查消防電梯，消防通道，應急照明、廣播，疏散指示標識4、消防驗收檢查現(xiàn)場消防道路煙感報警測試屋面消火栓試射氣滅指示燈4、消防驗收驗收易出現(xiàn)的問題：1.防火墻封堵有遺漏2.聯(lián)動調試各專業(yè)設備有未動作情況3.消火栓標識及設施不齊全4.疏散指示燈、標識缺失，防火門閉門器安裝遺露5.氣滅房間事故排風口應設置在地面處（因為滅火氣體密度大）6.需準備室外消火栓專用鑰匙室外消火栓專用鑰匙5、竣工驗收驗收前置工作：1.完成了工程設計和合同約定的各項內容，提供四方簽證蓋章的完工證明。2.施工單位完成《工程質量竣工報告》并由項目經(jīng)理簽字并加蓋公司公章。3.監(jiān)理單位完成《工程質量評估報告》并由總監(jiān)理工程師簽字加蓋監(jiān)理公司公章。4.設計單位出具《工程質量檢查報告》并由設計項目負責人簽字并加蓋設計單位公章。5.勘察單位出具《工程質量檢查報告》并由勘察項目負責人簽字并加蓋勘察單位公章。6.資料齊全證明，由建設單位出具，由建設單位、監(jiān)理單位、施工單位三方簽字蓋章，也可加上

設計單位簽字蓋章。7.功能性等試驗資料齊全證明，由建設單位出具，并三方簽字蓋章。8.工程款支付情況證明，由建設單位出具，且施工單位根據(jù)合同款核實，并加蓋公司公章及法人

章，并由項目負責人簽字。9.工程質量保修書，根據(jù)建委要求簽署工程質量保修書，并加蓋建設單位和施工單位公章、法人章及項目負責

人簽字。10.住宅工程還應提供《住宅工程質量分戶驗收表》，分戶驗收表加蓋建設單位、監(jiān)理單位、施工單位分戶驗

收專用章并簽字。11.針對質監(jiān)站對項目各單位提出問題的整改證明，由建設單位出具，并三方簽字蓋章。12.城建檔案館的預驗收認可文件。13.

《北京市民用建筑節(jié)能專項驗收備案登記表》。14.室內環(huán)境檢測報告。15.水質檢測報告。16.電梯檢驗檢測機構出具的電梯合格證，電梯檢測報告。17.無障礙驗收證明，由建設單位出具，并四方簽字蓋章。18.建設單位出具住宅工程的抵押保修金收款證明，并加蓋建設單位公章。5、竣工驗收完工證明資料齊全證明功能性試驗等資料齊全證明工程款支付情況證明整改完畢證明5、竣工驗收驗收主要內容：1.檢查工程是否按批準的設計文件建成；2.檢查工程質量是否符合相關設計規(guī)范及工程施工質量驗收標準；3.檢查工程設備配套及設備安裝、調試情況；4.檢查聯(lián)調聯(lián)試、動態(tài)檢測、運行試驗情況；5.檢查工程竣工文件編制完成情況，竣工文件是否齊全、準確。四、專項驗收策劃及實施

根據(jù)保利業(yè)主對T2、T3及地下室2013年年底不供暖的決策，以及在2014年春節(jié)后對銷售需求和人防區(qū)域改造時間的調整，我方必需在4月30日前完成竣工備案及人防驗收。根據(jù)業(yè)主急切的要求，項目部聯(lián)合業(yè)主成立了以總包為總牽頭竣工驗收小組，針對各專項驗收進行了周密策劃、積極溝通，確立了春節(jié)前完成T2、T3塔樓及地下室兩個標段的節(jié)能及規(guī)劃驗收，為節(jié)后各專項驗收做好鋪墊；在春節(jié)后的兩個月內完成5個專項驗收及備案的整體思路，從而達到業(yè)主要求的竣工備案時間目標。1、整體驗收部署2、專項驗收策劃及實施根據(jù)驗收計劃總體安排應于2013年底完成節(jié)能備案，項目部提前2個月便及區(qū)建委建筑業(yè)管理科及區(qū)建委建材科溝通，了解驗收程序及條件。通過溝通建立了良好的社會關系，以本公建工程砌體結構較少為由及建委達成不來現(xiàn)場實地檢查，直接進入備案程序的最終目的，規(guī)避了因兩項基金返還而造成的抹灰施工間歇，使得因搶工需求及時進行了抹灰及掛白穿插施工。

同時又積極及設計、監(jiān)理溝通，在供熱和幕墻工程尚未完成的情況下，提前完成了采暖節(jié)能分項工程及幕墻工程相關資料的會簽，連同其他備案所需材料提前到備案大廳進行審核。此外，節(jié)能備案前還必須完成建委建筑工程材料采購平臺的網(wǎng)填并最終獲得完結證明（經(jīng)統(tǒng)計包括：土建、防水、保溫、機電、消防、電梯、外窗），項目部通過及區(qū)建委建筑業(yè)管理科溝通，詳細了解填寫方法，組織各分包單位學習填寫，并準確預估竣工前所需總量，提前完成完結證明。

該驗收備案因項目部較早的啟動，充分的溝通，在工程實體基本具備驗收條件的同時即已完成了節(jié)能備案工作。較計劃完成時間提前40天。

（1）、節(jié)能驗收策劃及實施2、專項驗收策劃及實施根據(jù)驗收計劃總體安排應于2014年春節(jié)前完成規(guī)劃備案，項目部提前通過及業(yè)主積極溝通及借助保利中央公園驗收經(jīng)驗了解最新的驗收條件。通過溝通交流，外圍對接市規(guī)委迎檢工作由業(yè)主開發(fā)部負責，內部現(xiàn)場及內業(yè)準備總包為主。根據(jù)驗收節(jié)點工期倒推，通過策劃，項目部分為內業(yè)組及現(xiàn)場組兩個部分。首先項目部聯(lián)合業(yè)主組織技術、工長、測量、資料及裝修、幕墻、園林等學習工程最初報規(guī)的總平面圖、所有施工平面圖、第三方完成的工程測繪成果，業(yè)主超規(guī)劃范圍及部位等，目的在于了解最初規(guī)劃審批設計，結合現(xiàn)場當前狀態(tài)及時作出驗收前的調整。

現(xiàn)場方面，根據(jù)超規(guī)劃部位及范圍，策劃規(guī)劃驗收現(xiàn)場路線，對于超規(guī)劃施工內容進行臨時封閉及遮擋，對于公建走廊變更部分選擇一個策劃路線上的標準層進行了原規(guī)劃設計恢復，同時根據(jù)業(yè)主的第三方竣工測繪成果，對照圖紙對幕墻、園林及人防出口部位進行了及時修正。

內業(yè)方面，根據(jù)規(guī)劃驗收遵循設計最初審批文件的特點，另外準備1份報規(guī)相近的竣工圖及其他相關資料，提前1個月便開始報窗口，個人經(jīng)驗一般3次。

（2）、規(guī)劃驗收策劃及實施2、專項驗收策劃及實施根據(jù)最新整體園林設計規(guī)劃及物業(yè)移交安排，2014年春節(jié)過后業(yè)主領導決策，要求必須于8月底前完成人防出口4000m2結構改造加固，面臨的艱巨任務就是在工程未完工的情況下，在2個月必須完成2.8萬m2的人防工程驗收，方能進行下一步的改造工作。

項目部意識到任務的緊迫性，要把主動權掌握在自己的手里，在策劃內部施工組織的同時，主動出擊對接外部市區(qū)兩級人防部門，溝通的終極目標就是2個月內完成人防驗收。項目部通過策劃部署，一方面連同機電、消防編排人防銷項計劃近千項，按防爆單元分區(qū)分系統(tǒng)專人跟蹤落實，確保規(guī)定時間內完成施工內容。另一方面通過及兩級人防對接及官網(wǎng)下載提前進行竣工圖及資料完善。

最關鍵的是項目部驗收前1個月便及兩級人防開始接觸、咨詢，除了最大程度獲取驗收關鍵點之外，也鎖定最終就對接2個關鍵人員，最終市人防一次性通過，1個半月內完成了區(qū)人防整改回復，實現(xiàn)了既定目標。

特別要說的是區(qū)人防驗收除溝通外，按要求及時逐條的實施整改是關鍵所在。（3）、人防驗收策劃及實施2、專項驗收策劃及實施專項驗收中消防驗收是最為關鍵的環(huán)節(jié)，它要求消防環(huán)路形成、工程基本完工及系統(tǒng)功能正常運行。經(jīng)驗了解現(xiàn)場驗收條件很好情況下，一般最快從消電檢檢測開始并一次性通過檢測7天出具檢測報告，期間穿插水泵接合器試射檢測出報告也需一周時間；拿到兩報告后連同其他材料一起報消防局窗口，從受理通過之日起15個工作日內應獲得消防通過結論，這樣算來最快也需20天獲得消防驗收合格結論。

項目部根據(jù)竣工備案時間節(jié)點反推，最遲4月5日前進行消電檢檢測，項目部通過及業(yè)主溝通及部署，總包作為牽頭單位，成立消防專項驗收小組，提前20天啟動消電檢，分系統(tǒng)倒排消防驗收計劃，明確責任人，涉及單位19家，根據(jù)天氣預報不供暖情況下3月3日便進行了系統(tǒng)沖水，10天內完成系統(tǒng)二次打壓及聯(lián)動調試，從消電檢啟動開始38天完成了消防驗收。外圍方面，由消防施工單位全力對接消防局，項目部及消防單位期間頻繁溝通，敦促及了解及消防局溝通進展，做到了按計劃進行消電檢檢測、水泵接合器試水檢測、消防報審資料報窗口、消防局驗收人員對接、消防驗收結論及時會簽等。（4）、消防驗收策劃及實施精細實施五個工作日時限內的消防復查整改，計劃精確到小時。4月16日進行了消防局驗收，提出問題17項，涉及單位之多，每項問題涉及部位之廣，尤其是擺在眼前的塔二旋轉樓梯未完工作太多，項目部連同業(yè)主及消防局溝通，確保在五個工作日完成所有整改。4月16日當晚組織召開消防整改專題會，成立整改小組4月17上午到消防局接收整改工作列項及整改單4月17下午根據(jù)整改列項完成所有整改報告文字回復4月17晚上將工作列項整改報告提交到消防局審查4月18上午召開消防整改過程會，進一步落實整改進度4月18~4月21日，每日均編排日銷項計劃，對于工作量最大的旋轉樓梯各家穿插計劃則精細到最后2天以小時為單位編排，并在微信上通報各單位及時穿插，項目部連續(xù)三晚旁站在生產(chǎn)一線至后半夜3點，最終于復檢當天提前半小時完成所有17項整改。2、專項驗收策劃及實施2、專項驗收策劃及實施竣工驗收一般被認為是各項驗收中最后的一個環(huán)節(jié)，往往整體已經(jīng)完畢，但是如果工期的確特別緊張急需盡快備案時，可以通過溝通提前至消防驗收之前，這樣可以將最終備案時間提前5~7天。保利項目竣工驗收提前于消防驗收14天，在消防驗收后第1個工作日獲得了區(qū)質量監(jiān)督管理科竣工結論報告，第2個工作日便完成區(qū)建委各級會簽取得了竣工備案表，是朝陽區(qū)建委備案最快的一次，按業(yè)主工期要求提前1天，比合同工期提前1個月。

工程整體竣工驗收的實現(xiàn)離不開周密策劃、積極溝通及精細實施，保利竣工驗收一方面以竣工驗收為主線，了解清楚各驗收程序及驗收內容，策劃分解各專項驗收節(jié)點組織編排詳細的專項計劃并實施，另一方面項目部積極溝通監(jiān)理、業(yè)主、設計院、檔案館、人防辦、消防局、質監(jiān)站等，正式驗收之前均提前1個月左右介入資料審查。（5）、竣工驗收策劃及實施在保利項目部全體員工的共同努力下，最終完成了既定目標，備案時間比合同工期提前了1個月。序號專項驗收名稱業(yè)主要求時間實際完成時間1節(jié)能驗收2013年12月31日2013年11月25日2規(guī)劃驗收2014年01月30日2014年01月24日3檔案館預驗收