一線城市寫字樓市場租賃投資現(xiàn)狀

一線城市寫字樓市場租賃投資現(xiàn)狀一、寫字樓投資市場概況隨著我國經(jīng)濟結(jié)構(gòu)的進一步調(diào)整與優(yōu)化，第三產(chǎn)業(yè)在我國經(jīng)濟結(jié)構(gòu)中所占的比重也越來越大。許多金融、互聯(lián)網(wǎng)行業(yè)的企業(yè)擴張意愿較強，員工數(shù)量迅速增長。2019年在北京出租的辦公寫字樓中近50%的行業(yè)為金融、服務業(yè)。因此在寫字樓辦公市場上也具備較強的規(guī)模擴張意愿，這部分企業(yè)將在原有布點的城市繼續(xù)擴租或新設(shè)發(fā)展區(qū)域增租;由此為寫字樓市場帶來新的發(fā)展契機。寫字樓作為辦公的商用場所，潛在需求較大。盡管目前受中美貿(mào)易摩擦與新冠肺炎疫情的影響需求處于低位，但是由于寫字樓需求相關(guān)產(chǎn)業(yè)如金融、互聯(lián)網(wǎng)等行業(yè)近年發(fā)展迅速，且政府擴大了金融等行業(yè)的開放領(lǐng)域，可以預計未來將有一系列外資中資企業(yè)涌入市場。2018年寫字樓市場由于供大于求而進入低谷，但是2016年以來寫字樓的土地供應趨于收緊，在土地規(guī)劃面積比重從21.3%下降到12.4%。但隨著去庫存的成效逐漸顯現(xiàn)，一季度寫字樓開工數(shù)量低迷的供給背景下，多種因素將推動寫字樓市場的需求回升。二、寫字樓投資的特點從風險上來看，寫字樓這類資產(chǎn)的最大風險在于來自整個經(jīng)濟的系統(tǒng)性風險。寫字樓是反映經(jīng)濟狀況的晴雨表，如果經(jīng)濟下行壓力較大，寫字樓同樣也會承受較大的下行壓力。2020年一季度由于疫情許多寫字樓不得不降租免租，寫字樓市場在這種系統(tǒng)性風險面前容易遭受重創(chuàng)。此外寫字樓投資與商品住房投資最大的不同在于其空置成本更高，要想最大限度減少空置期需要的是較高的運營水平來降低招商與維護成本。因此投資者需要掌握更多商業(yè)地產(chǎn)相關(guān)知識。相比于有價證券、股票等投資方式。寫字樓價值波動的概率非常低，收益較為穩(wěn)定，非劇烈的系統(tǒng)性風險一般不會虧損。寫字樓屬于固定資產(chǎn)投資，一般的持有期都比較長，屬于長線投資，因此流動性較差。具體到四大一線城市的寫字樓市場，由于寫字樓市場受到當?shù)禺a(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)與營商環(huán)境的影響，寫字樓市場的市場環(huán)境也不盡相同，冷熱不均不可避免。三、疫情沖擊下的寫字樓市場隨著新冠肺炎疫情的蔓延，疫情的發(fā)生對商業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)生了不可避免的負面影響，寫字樓市場也受到了極大沖擊。在四大一線城市當中，深圳一季度的寫字樓空置率達到24.6%，相比上個月上升2.6%，北京一季度的空置率達到15.2%，相比上個月上升了3.1%。只有廣州的空置率呈現(xiàn)下降趨勢。由于過去兩年內(nèi)寫字樓市場已經(jīng)承受了較大的下行壓力，而疫情的影響依然存在不確定性，因此未來寫字樓市場的租戶競爭將進一步加劇，寫字樓租賃市場將放緩。疫情期間一些寫字樓業(yè)主為小微企業(yè)免去了部分租金，減輕了中小企業(yè)的租金壓力。此外政府已經(jīng)出臺了一系列政策，通過注入流動性扶持小微企業(yè)等來緩解企業(yè)的資金壓力，幫助企業(yè)渡過難關(guān)。預計在長期寫字樓租賃市場依舊會緩慢復蘇。四、疫情沖擊之后寫字樓市場的新業(yè)態(tài)隨著疫情之后大規(guī)模復工潮的來臨，企業(yè)也開始重視寫字樓內(nèi)部的人員監(jiān)控、樓道消毒等各項服務以協(xié)助企業(yè)順利復工。