葉劍英基金會(huì)東莞虎門(mén)項(xiàng)目前期策劃報(bào)告

葉劍英基金會(huì)東莞虎門(mén)項(xiàng)目

前期策劃報(bào)告科通置業(yè)2016.8.1虎門(mén)經(jīng)濟(jì)發(fā)展概況Part.one宏觀經(jīng)濟(jì)虎門(mén)經(jīng)濟(jì)保持高速增長(zhǎng)，與周邊鎮(zhèn)區(qū)相比遙遙領(lǐng)先。2010年虎門(mén)完成生產(chǎn)總值285億元，增長(zhǎng)13.9%；規(guī)模以上工業(yè)總產(chǎn)值520億元，增長(zhǎng)13.4%；出口總額22.7億美元，增長(zhǎng)17.5%虎門(mén)經(jīng)濟(jì)實(shí)力全市第一，繼續(xù)保持高速增長(zhǎng)；與周邊鎮(zhèn)區(qū)相比，遙遙領(lǐng)先，且第三產(chǎn)業(yè)占半壁江山。社會(huì)人口虎門(mén)戶籍人口平穩(wěn)增長(zhǎng)，外來(lái)人口有小幅下降趨勢(shì)。2009年虎門(mén)戶籍人口126120人保持相對(duì)穩(wěn)定。2009年虎門(mén)外來(lái)人口1426320人本地、外來(lái)人口倒掛嚴(yán)重。財(cái)政與消費(fèi)虎門(mén)鎮(zhèn)級(jí)可支配財(cái)政收入增多，社會(huì)消費(fèi)總額節(jié)節(jié)攀升。2010年虎門(mén)鎮(zhèn)級(jí)可支配財(cái)政收入17億元，增長(zhǎng)18.5%。2010年虎門(mén)社會(huì)消費(fèi)品零售總額124.81億元，增長(zhǎng)20.2%。城建規(guī)劃東莞將形成“復(fù)合中心、五大片區(qū)、生態(tài)型”的空間發(fā)展結(jié)構(gòu)。常平副中心在《東莞市域城鎮(zhèn)體系規(guī)劃（2005—2020）》中，東莞將形成“復(fù)合中心、五大片區(qū)、生態(tài)型”的空間發(fā)展結(jié)構(gòu)。按照城市功能確立具有區(qū)域性的四大專(zhuān)業(yè)中心，以“城區(qū)、松山湖、虎門(mén)一厚街、常平一樟木頭”形成復(fù)合型的中心，共同承擔(dān)區(qū)域與市域的服務(wù)職能。此外，按照區(qū)位、發(fā)展條件、自然條件和歷史傳統(tǒng)，將市域劃為“西北部片區(qū)、中部片區(qū)、西南部片區(qū)、東北部片區(qū)、東南部片區(qū)”，五大片區(qū)，片區(qū)內(nèi)部突出功能整合，片區(qū)之間由生態(tài)綠地相分隔，片區(qū)中心之間由軌道交通相連。區(qū)域規(guī)劃虎門(mén)發(fā)展總體規(guī)劃：“一河兩岸三板塊”虎門(mén)城市總體規(guī)劃編制5年后迎來(lái)首次編修，新一輪編修是積極融入珠三角一體化大格局的戰(zhàn)略舉措。之所以對(duì)總規(guī)進(jìn)行修編，是因?yàn)榛㈤T(mén)建設(shè)濱海國(guó)際商城，確立“一河兩岸三板塊”的新城市發(fā)展格局，提出產(chǎn)業(yè)升級(jí)與城市升級(jí)的戰(zhàn)略重點(diǎn)，都對(duì)城市總體規(guī)劃提出了新的、更高的要求。修編總體規(guī)劃是要和新的發(fā)展戰(zhàn)略定位實(shí)現(xiàn)有效銜接，突出濱海國(guó)際商城這一城市定位，突出“一河兩岸三板塊”這一城市格局?！耙缓觾砂度鍓K”，形成以太平河“一河”為中軸,虎門(mén)和威遠(yuǎn)“兩岸”齊頭并進(jìn),威遠(yuǎn)、新灣、虎門(mén)中心區(qū)“三大板塊”鼎立聯(lián)動(dòng)。交通網(wǎng)絡(luò)虎門(mén)作為珠三角交通樞紐，帶動(dòng)經(jīng)貿(mào)、物流快速發(fā)展?；㈤T(mén)港國(guó)家一類(lèi)開(kāi)放港廣深高速?gòu)V深沿海高速?；⒏咚?gòu)V深港高鐵白沙站（預(yù)計(jì)12月開(kāi)通）R2線與廣深港客運(yùn)專(zhuān)線交站穗莞深城軌珠三角一小時(shí)生活圈地塊交通四通八達(dá)，輕軌的前景誘人，未來(lái)廣深客戶可以輕松融入珠三角一小時(shí)生活圈專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)虎門(mén)服裝專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)分布服裝商業(yè)區(qū)內(nèi)有大型服裝專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)18個(gè)，經(jīng)營(yíng)服裝商鋪達(dá)8600家，商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)分布密集，虎門(mén)專(zhuān)業(yè)服裝市場(chǎng)主要以黃河地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的黃河服裝城片區(qū)和以富民地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的富民服裝城為兩大區(qū)域項(xiàng)目概況Part.two項(xiàng)目分東西大、小兩個(gè)地塊，整體地勢(shì)規(guī)整、內(nèi)部較為平整占面：60570平米容積率：2.5大地塊限高：80米小地塊限高：60米建筑密度：25%綠化率：30%地塊現(xiàn)狀：地塊周?chē)A(chǔ)設(shè)施達(dá)到三通，東側(cè)擁有山體山景資源，南側(cè)為菜地及磨喋河涌，西側(cè)臨連升路及虎門(mén)地標(biāo)，北側(cè)靠華池酒店和虎門(mén)高速。我們的項(xiàng)目地塊地形整體條件較好，有一定山景資源，但周邊環(huán)境不純粹；項(xiàng)目地理位置和交通條件優(yōu)越，屬于虎門(mén)中心南片區(qū)的核心區(qū)域。連升路山體虎門(mén)高速華池酒店金寧路虎門(mén)地標(biāo)本案磨喋河虎門(mén)房?jī)r(jià)有望與廣深“接軌”，各房企大佬長(zhǎng)遠(yuǎn)看好虎門(mén)市場(chǎng)。自萬(wàn)科通過(guò)萬(wàn)科紫臺(tái)開(kāi)辟虎門(mén)市場(chǎng)，并且實(shí)現(xiàn)了品牌落地。接著，萬(wàn)科乘勢(shì)追擊，開(kāi)發(fā)“萬(wàn)科金色里城”，擴(kuò)大虎門(mén)版圖。2013年萬(wàn)科斥資31億元斬獲虎門(mén)大寧四宗商住地，是目前市場(chǎng)暢銷(xiāo)的標(biāo)桿大盤(pán)——南部灣萬(wàn)科城。虎門(mén)成為萬(wàn)科布局的重心，品牌影響力顯著?；㈤T(mén)是東莞經(jīng)濟(jì)實(shí)力發(fā)達(dá)強(qiáng)鎮(zhèn)和人口大鎮(zhèn)，吸引了萬(wàn)科、萬(wàn)達(dá)、佳兆業(yè)、金地等龍頭房企布局，虎門(mén)成了品牌房企云集的區(qū)域?；㈤T(mén)“撤鎮(zhèn)設(shè)市”后，人力、交通、配套等有望進(jìn)一步提升，未來(lái)發(fā)展?jié)摿捎^?；㈤T(mén)“撤鎮(zhèn)設(shè)市”，城市配套、產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型等方面將有望升級(jí)，為樓市發(fā)展注入新的活力。南沙自貿(mào)區(qū)掛牌，虎門(mén)二橋建立后將直接對(duì)接南沙，接受自貿(mào)區(qū)的輻射，再加上近兩個(gè)月深圳房?jī)r(jià)的暴漲，加速深圳客外流?；㈤T(mén)銜接廣州、深圳，接受南沙輻射以及對(duì)接深圳客的流入，虎門(mén)將加快與廣州、深圳的融合，房?jī)r(jià)也有望與廣州南沙、深圳“接軌”。虎門(mén)坐享多重利好，區(qū)域發(fā)展?jié)摿Υ螅㈤T(mén)又作為人口大鎮(zhèn)，市場(chǎng)需求旺盛，符合房企“快建快銷(xiāo)”的高周轉(zhuǎn)策略，這也是各房企長(zhǎng)遠(yuǎn)看好虎門(mén)市場(chǎng)的重要原因。從主觀條件來(lái)看：從客觀條件來(lái)看：

本項(xiàng)目屬于城市中心住宅，城市中心區(qū)位是項(xiàng)目必須充分發(fā)揮的優(yōu)勢(shì)本項(xiàng)目必須走高端定位路線本項(xiàng)目必須成為虎門(mén)高端市場(chǎng)領(lǐng)航者及虎門(mén)新豪宅標(biāo)準(zhǔn)的創(chuàng)建者虎門(mén)房地產(chǎn)市場(chǎng)迅速發(fā)展推動(dòng)了虎門(mén)的城市發(fā)展；虎門(mén)城市化進(jìn)程發(fā)展短期內(nèi)未如預(yù)期，城市中心仍是消費(fèi)者購(gòu)房首選區(qū)域；金洲片區(qū)作為虎門(mén)城心的地位越來(lái)越重要，這是項(xiàng)目的主要競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)之一。本項(xiàng)目的高地價(jià)成本及萬(wàn)科的品牌背景是對(duì)金洲項(xiàng)目高端定位的要求同時(shí)也是支持；本項(xiàng)目對(duì)于東莞萬(wàn)科在虎門(mén)乃至東莞西部鎮(zhèn)區(qū)的長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展具有指標(biāo)性意義！虎門(mén)相對(duì)稀缺的市場(chǎng)供求狀況使城市中心高端社區(qū)盤(pán)價(jià)值不斷提升！虎門(mén)新中心區(qū)域多為高檔樓盤(pán)，但檔次和整體品質(zhì)感仍有很大提升空間?；㈤T(mén)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展現(xiàn)狀為項(xiàng)目創(chuàng)造了超越市場(chǎng)的絕佳機(jī)會(huì)！本項(xiàng)目是奠定公司在虎門(mén)房地產(chǎn)行業(yè)話語(yǔ)權(quán)的最佳機(jī)會(huì)！虎門(mén)城市中心新豪宅標(biāo)準(zhǔn)創(chuàng)建者！虎門(mén)城市中心高端住宅的領(lǐng)航者！虎門(mén)城市中心高端住宅的新王者！毋庸置疑，科通·虎門(mén)項(xiàng)目必須是：1、三高要求：高形象、高速度、高品牌提升2、入市時(shí)間：2016年第四季度3、銷(xiāo)售目標(biāo)：2016年年底實(shí)現(xiàn)6個(gè)億（附成本分析表）1、保證高形象：通過(guò)打造虎門(mén)最具競(jìng)爭(zhēng)力的高端豪宅產(chǎn)品形象，從而實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目的高形象及理想利潤(rùn)2、保證高速度：根據(jù)地塊條件規(guī)劃市場(chǎng)接受度高的高端產(chǎn)品3、保證高品牌提升：通過(guò)高端產(chǎn)品+高端營(yíng)銷(xiāo)贏得市場(chǎng)口碑我們的目標(biāo)我們的理解思考：在今天的虎門(mén)，這樣一個(gè)天賦高端項(xiàng)目，應(yīng)針對(duì)哪些人？該做什么樣的產(chǎn)品？如何營(yíng)銷(xiāo)？才能實(shí)現(xiàn)我們的“三高目標(biāo)”？虎門(mén)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展情況Part.three1土地成交分析常平土地供應(yīng)緩慢；流拍現(xiàn)象與個(gè)人拿地行為共存！近幾年土地供應(yīng)緊缺，且地塊面積偏小！2008年樓市蕭條，出現(xiàn)流拍；同時(shí)由于地塊較小，個(gè)人拿地行為盛行！年份土地位置面積（㎡）容積率總成交價(jià)地面地價(jià)樓面地價(jià)買(mǎi)方2006金洲村348422.5306008782.53513廣州凱藍(lán)房地產(chǎn)有限公司2006連升路236934.596304064.5903.2東莞市合盛房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司2006連升路216513.4866503071.5882.6東莞市合盛房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司2007白坑水庫(kù)旁13476022830021001050東莞市虎門(mén)建設(shè)發(fā)展有限公司2007博涌社區(qū)823.8－2052488.5－東莞市嘉安實(shí)業(yè)投資有限公司2008金洲村30096.93.575242499.9714.3東莞市東方偉業(yè)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司2008金洲村393773.598442499.9714.3東莞市東方偉業(yè)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司2008博涌社區(qū)人民北路2827.6－10423685.1－東莞市鈞達(dá)實(shí)業(yè)有限公司2008博涌社區(qū)人民北路4258.6－24505753.1－東莞市鈞達(dá)實(shí)業(yè)有限公司2008博涌社區(qū)人民北路23319.62.35121275200.32212.9東莞慧盈咨詢管理有限公司2008博涌社區(qū)人民北路20736.31.98107835200.12626.3東莞慧盈咨詢管理有限公司2009虎門(mén)金洲村74836≤4.03843051351284東莞市龍泉實(shí)業(yè)發(fā)展有限公司2009虎門(mén)金洲村15659≤4.01180075361884東莞市龍泉實(shí)業(yè)發(fā)展有限公司2010虎門(mén)金洲村40526≤2.57900013042.765217.1萬(wàn)科地產(chǎn)201020044≤2.5萬(wàn)科地產(chǎn)2010虎門(mén)博涌社區(qū)15757≤3.01590010090.83363.6東莞市高盛譽(yù)信用擔(dān)保有限公司但2009年以來(lái)，全市土地市場(chǎng)升溫明顯，商住用地普遍拍出高價(jià)，特別是2010年1月虎門(mén)金洲村地塊，以5217元/㎡的地王價(jià)格成交。2015年6月25日，編號(hào)為2015WG017-18位于虎門(mén)博涌社區(qū)的2宗商住地進(jìn)入競(jìng)拍階段，兩宗地塊占地面積分別是2.9萬(wàn)㎡、3.3萬(wàn)㎡，容積率均是3，最終東莞市萬(wàn)勝房地產(chǎn)有限公司分別以底價(jià)40023萬(wàn)元、45270斬獲，折合樓面地價(jià)均是4500元/㎡。萬(wàn)科斥8.5億連拿兩地塊擴(kuò)版圖

拍出今年最高樓面地價(jià)截止6月21日，萬(wàn)科銷(xiāo)售金額為44.17億元，保持行業(yè)領(lǐng)先地位，同比去年增加44.94%。其中南部灣萬(wàn)科城13.76億元、萬(wàn)科金色悅府8.28億元、萬(wàn)科棠樾6.24億元，三個(gè)項(xiàng)目合計(jì)28.28億元，貢獻(xiàn)全公司64%的業(yè)績(jī)。萬(wàn)科目前在售貨量略顯不足，靠個(gè)盤(pán)業(yè)績(jī)拉動(dòng)明顯。今年?yáng)|莞土地市場(chǎng)供應(yīng)深度放緩，市場(chǎng)尤其缺乏熱門(mén)區(qū)域的優(yōu)質(zhì)地塊。2007-2010年供應(yīng)情況供應(yīng)年份產(chǎn)品類(lèi)型建筑面積套數(shù)

2007年

別墅92550.03202公寓00洋房297563.8725752007年匯總390113.92777

2008年

別墅62269.07142公寓65149.741079洋房125973.3911302008年匯總253392.22351

2009年

別墅36032.13131公寓7655.68194洋房178437.0516172009年匯總222124.861942

2010年別墅32278.3380公寓00洋房97706.0812942010年匯總129984.4113742011年1-11月供應(yīng)情況

07年樓市紅火，新增供應(yīng)創(chuàng)下歷史最高，供應(yīng)面積為39.01萬(wàn)平米，同比增加59.52%；

2010新增供應(yīng)持續(xù)偏緊，僅有來(lái)自虎門(mén)國(guó)際公館1134套、豐泰·東海城堡228套、萬(wàn)科紫臺(tái)12套。

2011年1-11月，新增住宅供應(yīng)47.60平米，3484套，主要有萬(wàn)科紫臺(tái)、地標(biāo)廣場(chǎng)、龍泉豪苑、虎門(mén)國(guó)際公館等等。2近年虎門(mén)住宅供應(yīng)情況用途建筑面積套數(shù)別墅15361.8150公寓21083.4338普通住宅439523.83096總計(jì)4759693484自11年新政調(diào)控以來(lái)，受樓市大勢(shì)影響，虎門(mén)住宅由供不應(yīng)求轉(zhuǎn)向供大于求！2011年市場(chǎng)整體供應(yīng)為3484套，成交2524套，市場(chǎng)整體供大于求！60-100平米為虎門(mén)的主力去化的合拼前戶型，占虎門(mén)總成交量的45%！3供求面積區(qū)間分析2011年1-11月住宅市場(chǎng)整體供需情況面積區(qū)間供應(yīng)套數(shù)面積區(qū)間成交套數(shù)均價(jià)供需比庫(kù)存21-4030420-4029581591.0336041-6024940-6041879710.6014561-8018460-8019385230.959381-100156280-10094497641.651136101-12052100-1206295720.8420120-1400120-1402977790.0017141-160202140-16011197601.8234161-1802191602383181-200112180-20049105302.2970201-300321200-300165120451.95213301-400165300-40049138203.37126401-5008401-5008125561.008500以上106500以上23145334.61114總計(jì)3484總計(jì)2524102561.382419>>>>>11年1-11月虎門(mén)住宅市場(chǎng)排名樓盤(pán)名稱(chēng)成交套數(shù)成交面積成交金額名次萬(wàn)科·紫臺(tái)47571.034786.781地標(biāo)廣場(chǎng)61854.825965.882豐泰·東海城堡50869.154814.833龍泉豪苑45653.41624.824虎門(mén)國(guó)際公館42017.324564.245虎門(mén)地標(biāo)25187.553621.686金灣花園5791.92120.767虎門(mén)1號(hào)4939.14740.488濱江花園5535.5400.459怡景·山水名都689.540.0510虎門(mén)前十名排名中，萬(wàn)科·紫臺(tái)以6.78億居首，第二、三名分別是地標(biāo)廣場(chǎng)、東海城堡！高端標(biāo)桿大盤(pán)推出的新貨，開(kāi)盤(pán)銷(xiāo)售較為理想，其他項(xiàng)目以存量為主、慢慢去貨！42011年住宅整體市場(chǎng)在售項(xiàng)目11年洋房面積區(qū)間銷(xiāo)售套數(shù)情況從個(gè)盤(pán)銷(xiāo)售套數(shù)看，地標(biāo)廣場(chǎng)、紫臺(tái)一枝獨(dú)秀，合拼戶型也較多。5洋房出貨面積區(qū)間樓盤(pán)名稱(chēng)20-4040-6060-8080-100100-120120-140140-160160-180180-200200以上合拼戶型總計(jì)濱江花園1

4121310

40地標(biāo)廣場(chǎng)113801055497147596豐泰·東海城堡

21411121445豐泰·裕田花園

22海岸國(guó)際

1113虎門(mén)1號(hào)4212371074虎門(mén)地標(biāo)

267655121129362虎門(mén)國(guó)際公館62116961214178442龍泉豪苑

129132162萬(wàn)科·紫臺(tái)

320449472怡景·山水名都

1214總計(jì)2183601945966528112182421266272602>>>>>虎門(mén)市場(chǎng)別墅累積供需比虎門(mén)別墅市場(chǎng)，新上市產(chǎn)品都能快速消化，均價(jià)在18000-25000元/平米間，總價(jià)在800-1000萬(wàn)為主！近年別墅整體供應(yīng)為523套，成交389套，成交率達(dá)到74.38%，但像金灣花園等老盤(pán)則還有一些頑固的貨量沒(méi)被消化！其中萬(wàn)科紫臺(tái)一支獨(dú)秀，達(dá)到虎門(mén)別墅價(jià)格的天花板！6別墅市場(chǎng)分析樓盤(pán)名稱(chēng)總套數(shù)總建筑面積銷(xiāo)售均價(jià)銷(xiāo)售套數(shù)剩余套數(shù)豐泰·東海城堡17942548.031812614930豐泰·東海山莊1224332176451220豐泰·觀山碧水9547957門(mén)國(guó)際公館4223671.31194922418金灣花園73810.911268125蟠龍山莊一期5127626.933996501萬(wàn)科·紫臺(tái)279772.04252801611在售項(xiàng)目11年別墅面積區(qū)間銷(xiāo)售套數(shù)情況大面積別墅暢銷(xiāo)。從個(gè)盤(pán)銷(xiāo)售套數(shù)看，200-300平米以上大別墅需求較大，從別墅產(chǎn)品類(lèi)型來(lái)看，聯(lián)排別墅出貨理想，其次為雙拼別墅；7別墅成交面積區(qū)間獨(dú)棟聯(lián)排雙拼總計(jì)面積區(qū)間金灣花園蟠龍山莊豐泰·東海城堡東海山莊萬(wàn)科·紫臺(tái)豐泰·東海城堡虎門(mén)國(guó)際公館180-20088200-30027229300-400549401-5006118500以上621018總計(jì)1223526114722008年至2011年11月整體成交均價(jià)變動(dòng)不大，不部分時(shí)間維持在7000元/平米左右；即使在08年低東莞樓市最慘淡的時(shí)候，虎門(mén)樓市也只是小幅調(diào)整，此后從09年開(kāi)始成交逐漸放大，價(jià)格節(jié)節(jié)攀升；10年受供應(yīng)匱乏拖累，成交較為平淡；而隨著虎門(mén)國(guó)際公館、萬(wàn)科紫臺(tái)的入市，精裝洋房和別墅成交拉高整體均價(jià)，目前價(jià)格依然能保持在相對(duì)高位。08040805080608070808080908100811081209010902090309040905090609070801090910011002100310041005100610071008成交均價(jià)（元/平米）成交面積（萬(wàn)平米）3,996080208030908數(shù)據(jù)來(lái)源：東莞市房管局2008年2009年2010年51018價(jià)格分析如剔除豪宅精裝修影響，住宅成交均價(jià)在9000-10000元/㎡；2011年10市場(chǎng)存量分析截止11年11月30日，虎門(mén)目前住宅庫(kù)存量為31.79萬(wàn)平米，2270套，其中普通住宅存量為29.29萬(wàn)平米，2205套；別墅存量為2.50萬(wàn)平米，65套；樓盤(pán)名稱(chēng)可售套數(shù)可售面積虎門(mén)國(guó)際公館83374261豐泰·東海城堡43544367龍泉豪苑378131389地標(biāo)廣場(chǎng)19516655萬(wàn)科·紫臺(tái)17425131虎門(mén)1號(hào)1084876虎門(mén)地標(biāo)596452濱江花園445817虎門(mén)安居大廈162464海岸國(guó)際91743黃金洲天安大廈8852金灣花園52565怡景·山水名都2439錦繡半山花園2212蟠龍山莊1560豐泰·裕田花園1130總計(jì)2270317912虎門(mén)樓市表面上看，住宅存量都以100平米以下為主，實(shí)際上是合拼之前的狀態(tài)，大部分樓盤(pán)存量是在120平米以上居多。數(shù)據(jù)來(lái)源：東莞市房管局11市場(chǎng)存量分析虎門(mén)合拼戶型消化壓力較大注意：數(shù)據(jù)截止2011年11月面積區(qū)間可售套數(shù)套數(shù)占比可售面積面積占比20-4035215.96%116883.99%40-601235.58%60122.05%60-80863.90%66072.26%80-100104347.30%9615232.82%100-120200.91%23090.79%120-140150.68%19290.66%140-160331.50%48511.66%160-180803.63%136344.65%180-200632.86%122684.19%200-3001838.30%4107414.02%300-4001064.81%4021813.73%400-50060.27%26710.91%500以上954.31%5352118.27%總計(jì)2205100.00%292934100.00%深冠華地塊12虎門(mén)樓市版圖：白沙新聯(lián)、新城中心、威遠(yuǎn)島>>>>>虎門(mén)市場(chǎng)潛在供應(yīng)2011年供需比=（存量+潛在供應(yīng)）/10年成交=5.19，高檔樓盤(pán)扎堆競(jìng)爭(zhēng)壓力加大！2011年，別墅在售面積（新貨+存量）將達(dá)到4.09萬(wàn)平米，供需比2左右，小于整體市場(chǎng)的壓力！13潛在供應(yīng)市場(chǎng)分析樓盤(pán)名稱(chēng)物業(yè)類(lèi)型建筑面積地標(biāo)廣場(chǎng)

商鋪41696.00普通住宅76923.42車(chē)庫(kù)26432.69萬(wàn)科·紫臺(tái)二期普通住宅134313.16龍泉豪苑商鋪709.85普通住宅53667.37車(chē)庫(kù)56018.02豐泰.東海城堡

普通住宅63966.62車(chē)庫(kù)18324.23別墅5633.06龍泉華苑普通住宅55050.62車(chē)庫(kù)10636.65海鴻銀居普通住宅36783.20萬(wàn)科·紫臺(tái)普通住宅23375.75車(chē)庫(kù)6082.91別墅4850.33虎門(mén)國(guó)際公館別墅2999.73總計(jì)

617463.60萬(wàn)科·紫臺(tái)龍泉豪苑龍泉華苑地標(biāo)廣場(chǎng)虎門(mén)國(guó)際公館海鴻銀居豐泰·東海城堡潛在供應(yīng)項(xiàng)目分布圖深冠華地塊14周邊區(qū)域競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目分析樓盤(pán)名稱(chēng)區(qū)域建筑面積均價(jià)產(chǎn)品賣(mài)點(diǎn)銷(xiāo)售情況長(zhǎng)安1號(hào)長(zhǎng)安18萬(wàn)10386100—170平米長(zhǎng)安鎮(zhèn)最中心尾盤(pán)富盈·御墅蓮峰長(zhǎng)安14.4萬(wàn)9725聯(lián)排別墅蓮花山下僅剩1套蓮湖四季豪園長(zhǎng)安22.5萬(wàn)17642聯(lián)排雙拼獨(dú)棟地段產(chǎn)品80%沃多夫長(zhǎng)安5.2萬(wàn)1448843-85平米公寓精裝酒店管理尾盤(pán)萬(wàn)科·麓湖別墅大嶺山11.7萬(wàn)14014獨(dú)棟雙拼同沙生態(tài)圈內(nèi)91%新世紀(jì)·領(lǐng)居大嶺山70萬(wàn)729480-190平米標(biāo)桿大盤(pán)80%豐泰·觀山碧水厚街80萬(wàn)11448別墅高層橫崗湖90%湖景壹號(hào)莊園二期厚街36萬(wàn)10895別墅高層橫崗湖50%虎門(mén)周邊區(qū)域的厚街、大嶺山、長(zhǎng)安有些高端樓盤(pán)也會(huì)對(duì)虎門(mén)的項(xiàng)目形成一定競(jìng)爭(zhēng)15虎門(mén)個(gè)案分析項(xiàng)目基本指標(biāo)：物業(yè)類(lèi)別:高層住宅裝修情況：毛坯物業(yè)地址：龍泉國(guó)際大酒店?yáng)|側(cè)，虎門(mén)公園南面開(kāi)發(fā)商：瑞豐地產(chǎn)東莞市凱藍(lán)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司容積率：2.5綠化率：35%開(kāi)盤(pán)時(shí)間：07年11月18日交通狀況：位于虎門(mén)CBD中心，毗鄰虎門(mén)大道、連升路，2分鐘至黃河時(shí)裝城，3分鐘至高速路口周邊配套：中小學(xué)——虎門(mén)中學(xué)、虎門(mén)三中幼兒園——黃金洲幼兒園法式：歐洲血統(tǒng)點(diǎn)評(píng)：從2007年虎門(mén)1號(hào)開(kāi)盤(pán)，就完成了從地王到樓王的飛躍，也一直倍受市場(chǎng)關(guān)注，銷(xiāo)售價(jià)格一直高于周邊項(xiàng)目30%，書(shū)寫(xiě)了虎門(mén)地產(chǎn)銷(xiāo)售神話。而其持續(xù)吸引市場(chǎng)熱度的原因就是地王身份、自身高品質(zhì)與強(qiáng)有力的營(yíng)銷(xiāo)手法個(gè)案分析——虎門(mén)1號(hào)該項(xiàng)目定位:虎門(mén)50萬(wàn)㎡頂級(jí)山水公館項(xiàng)目基本指標(biāo)：總建筑面積：248709.17㎡住宅面積：196307.22㎡；別墅面積：約21000㎡；商業(yè)面積：2752.34㎡規(guī)劃總戶數(shù)：2478戶小區(qū)建筑密度：12.2％小區(qū)容積率：1.50小區(qū)綠地率：47.19％一期住宅面積：71950㎡一期總戶數(shù)900(合并后600)多戶一期車(chē)位比例：地下817、地上398個(gè)案分析——虎門(mén)國(guó)際公館虎門(mén)目前最大規(guī)模高檔社區(qū)，其大規(guī)模可以有足夠的空間打造特色精品園林，而這又迎合了虎門(mén)客戶注重園林的心理預(yù)期！項(xiàng)目基本指標(biāo)：占地面積：69480㎡建筑面積：25萬(wàn)㎡容積率：3.50綠化率：40%總戶數(shù)：1553戶園林：獨(dú)享一座10000平米的花園，在山水園林間，整個(gè)社區(qū)園林的景觀視野就形成了上、中、下三層立體景觀，層次分明。規(guī)劃：定位為時(shí)尚都會(huì)生活豪宅。整個(gè)小區(qū)規(guī)劃講究，商業(yè)與住宅互不影響，天虹百貨已租賃本項(xiàng)目達(dá)40000平米，打造成華南區(qū)域旗艦店，另外本項(xiàng)目還有20000余平米的國(guó)際主題街區(qū)。除自身大體量高端商業(yè)外，周邊配套齊全，擁有龍泉國(guó)際大酒店、虎門(mén)地標(biāo)商業(yè)廣場(chǎng)等虎門(mén)頂級(jí)商務(wù)商業(yè)配套。認(rèn)籌5萬(wàn)抵15萬(wàn)，開(kāi)盤(pán)98折，當(dāng)天98折，一次性付款99折。4月13日開(kāi)盤(pán)，首推1#、2#245套145-178㎡大戶型產(chǎn)品，售出130套左右，均價(jià)98000元/平米。個(gè)案分析——地標(biāo)廣場(chǎng)個(gè)案分析——海岸國(guó)際項(xiàng)目規(guī)模：規(guī)劃用地面積27452平方米，總建筑面積130170平方米，其中住宅面積92938平方米，地下停車(chē)場(chǎng)面積27039平方米，車(chē)位有近600個(gè)，綠化率45.7%；主力戶型：共約440套，全部為大戶型中高端產(chǎn)品。一期推出170套。三種主力戶型：三房130平方米，僅有48戶，四房160平方米，五房200平方米；形象定位：鎮(zhèn)中心區(qū)，居住豪宅目標(biāo)客戶群：主要為周邊專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)私營(yíng)業(yè)主，以自住為主。項(xiàng)目簡(jiǎn)評(píng)：太沙路與虎門(mén)大道交界處南，06年下半年泛中心區(qū)惟一較大規(guī)模的新項(xiàng)目。毗鄰天河城、黃河服城等專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)。但目前周邊環(huán)境較雜亂，沒(méi)有景觀資源，且戶型全為中大戶型，自06年5月蓄客，10月開(kāi)盤(pán)以來(lái)，至今銷(xiāo)售約100套，月均銷(xiāo)售速度緩慢，僅為15-20套/月。價(jià)格由開(kāi)盤(pán)5200暗降至目前的4800。地段好，定位于大戶型豪宅，但項(xiàng)目自身及周邊形象與之不相匹配個(gè)案分析——濱江花園本項(xiàng)目分兩期開(kāi)發(fā)，共計(jì)10棟，均為11層的小高層建筑，主力戶型：100-140平米的三房，160左右的四房，當(dāng)時(shí)均價(jià)6200元/平方米。項(xiàng)目基本指標(biāo)占地面積:40000平方米總筑面積:87400平方米容積率：2.2虎門(mén)首個(gè)低密度社區(qū)，剛一面市便受到歡迎和矚目38基本資料項(xiàng)目名稱(chēng)：龍泉豪苑占地面積：90495平方米容積率：4.0建筑面積：36.49萬(wàn)平方米客戶：已經(jīng)開(kāi)始積累客戶產(chǎn)品：公布了戶型面積區(qū)間，以三房、四房為主建筑風(fēng)格：歐式風(fēng)格價(jià)格：11480元/㎡個(gè)案分析——龍泉豪苑按規(guī)劃，共有12棟25層高層洋房、1棟4層、1棟1層組成。龍泉豪苑主力產(chǎn)品：最小的戶型都超過(guò)了180平方米，更有300、500平方米的超大戶型。虎門(mén)房地產(chǎn)市場(chǎng)總結(jié)與展望Part.four市場(chǎng)熱銷(xiāo)戶型導(dǎo)向：虎門(mén)過(guò)去三年戶型銷(xiāo)售情況（07-09年整體）數(shù)據(jù)來(lái)源:合富輝煌(東莞)市場(chǎng)研究部07-09年三年間，考慮總供應(yīng)套數(shù)因素，111-130平米戶型銷(xiāo)售最好，銷(xiāo)售率達(dá)87.7%；其次為171-200平米和131-150平米戶型，銷(xiāo)售率分別為79.9%和76.3%；151-170平米、81-90平米、91-110平米，200平米以上戶型也不錯(cuò)，整體銷(xiāo)售率都在7成以上。面積區(qū)間暢銷(xiāo)戶型排序總供應(yīng)已銷(xiāo)售銷(xiāo)售率60以下6838712.7%61-801744123.6%81-90562845271.9%91-110755639771.4%111-1301100688287.7%131-150345634876.3%151-170421715872.8%170-200259247379.9%200以上645932871.5%虎門(mén)過(guò)去三年最熱銷(xiāo)戶型主要為（前三名）：111-130㎡3房，170-200㎡4房，131-150㎡大3房，面積段暢銷(xiāo)戶型排序新增套數(shù)已售套數(shù)銷(xiāo)售率60以下主要是公寓產(chǎn)品1942010.3%60-80因該戶型供應(yīng)量太少，不具排序意義262388.5%81-9062257432.9%91-11041495033.6%111-130132222670.203%171-200238024664.7%200以上319610553.6%虎門(mén)2009年各戶型銷(xiāo)售情況（2009年整體）數(shù)據(jù)來(lái)源:合富輝煌(東莞)市場(chǎng)研究部綜合考慮供應(yīng)套數(shù)因素，相對(duì)而言，111-130平方米戶型銷(xiāo)售最好，銷(xiāo)售率達(dá)70.2%；其次為為171-200平方米戶型，供應(yīng)套數(shù)最多，銷(xiāo)售率較高，達(dá)64.%相對(duì)而言，60平方米以下戶型銷(xiāo)售最差，銷(xiāo)售率僅一成。此類(lèi)產(chǎn)品以公寓為主，代表項(xiàng)目為虎門(mén)1號(hào)，價(jià)格高是一大因素，此外虎門(mén)公寓需求有限是另一因素。市場(chǎng)熱銷(xiāo)戶型導(dǎo)向：虎門(mén)2009年最熱銷(xiāo)戶型主要為：111-130㎡3房，171-200㎡4房。項(xiàng)目名稱(chēng)建面(萬(wàn)㎡)容積率總套數(shù)戶型面積區(qū)間(㎡)暢銷(xiāo)戶型(㎡)均價(jià)(元/㎡)虎門(mén)1號(hào)12約3.4洋房約600洋房：145-190四房公寓：27-57的單房、一房170—190洋房：7580（毛坯價(jià)）公寓：9000（含1000裝修）虎門(mén)地標(biāo)一期25（不含商業(yè)）約8.0洋房約400洋房：88兩房/100-140三房/170-232四房公寓：30-6088兩房100-140三房170-232四房洋房：6800公寓：4900-6300虎門(mén)國(guó)際公館50約1.66約2000余戶洋房：75-94㎡二房、三房/110—130—140三房、四房三房、四房洋房：6600頂復(fù)：8~9000豐泰東海城堡35約2.3洋房約2000戶別墅約60戶洋房：78-982+1房，1293+1房別墅：230-430聯(lián)排/雙拼129㎡的3+1房430平米雙拼洋房：4100-7000別墅：8000-13000海岸國(guó)際13約4.7約440166-181約208套，196-201約112套，265-271約108套，307-417約12套166-18106年5000元，07年6500元，08年6300元（簽約4套），09年5200元濱江花園8.7約2.1596產(chǎn)品全為3房以上戶型。部分產(chǎn)品可贈(zèng)送花園，可改造成N+1戶型。3、4房占三分之一，5房以上占三分之一120-140三、四房5700數(shù)據(jù)來(lái)源：合富輝煌（東莞）市場(chǎng)研究部選取標(biāo)準(zhǔn)：虎門(mén)目前在售的中高檔住宅市場(chǎng)熱銷(xiāo)戶型導(dǎo)向：虎門(mén)在售項(xiàng)目最熱銷(xiāo)戶型主要為：120-140㎡3房，160-180㎡4房。數(shù)據(jù)來(lái)源：合富輝煌（東莞）市場(chǎng)研究部選取標(biāo)準(zhǔn)：虎門(mén)目前在售及新增中高檔住宅區(qū)域項(xiàng)目供應(yīng)物業(yè)類(lèi)型建面占地預(yù)計(jì)入市時(shí)間供應(yīng)套數(shù)面積區(qū)間中心區(qū)板塊龍泉豪苑新增高層30萬(wàn)7.5萬(wàn)2010年下半年預(yù)計(jì)400套170-560㎡龍泉華苑新增高層6.2萬(wàn)1.5萬(wàn)2010年下半年預(yù)計(jì)200套主力戶均為200㎡虎門(mén)地標(biāo)二期新增高層8.8萬(wàn)3.5萬(wàn)2010年9月份預(yù)計(jì)400套主力戶型為3房4房白沙板塊虎門(mén)國(guó)際公館新增高層、別墅50萬(wàn)30萬(wàn)2010年下半年預(yù)計(jì)400套洋房：1-8棟，產(chǎn)品以110-120為主力，聯(lián)排別墅面積200；獨(dú)棟別墅面積380-580，為半地下室設(shè)計(jì)。豐泰東海城堡新增高層、別墅35萬(wàn)15萬(wàn)2010年下半年預(yù)計(jì)400套洋房以3房為主濱江板塊金灣花園新增高層1712未定（未動(dòng)工）————預(yù)計(jì)本項(xiàng)目2010年四季度入市，虎門(mén)1號(hào)、虎門(mén)地標(biāo)一期（洋房）、濱江花園現(xiàn)在已進(jìn)入清理尾貨期，故把主要競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手鎖定為新增供應(yīng)項(xiàng)目：龍泉豪苑、龍泉華苑、虎門(mén)地標(biāo)二期、虎門(mén)國(guó)際公館新品、豐泰東海城堡新品。市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)導(dǎo)向：預(yù)計(jì)虎門(mén)未來(lái)2年內(nèi)新增供應(yīng)戶型主要為：110-150㎡3房，170-190㎡4房，200㎡以上大戶型市場(chǎng)總結(jié)＆展望CONCLUSION2010年虎門(mén)GDP285億元，排名全市第一，但虎門(mén)的樓市成交金額僅僅排在第10位，非常不符合虎門(mén)的經(jīng)濟(jì)地位，說(shuō)明虎門(mén)樓市的發(fā)展?jié)摿Ψ浅Ｖ?，這也引來(lái)地產(chǎn)龍頭爭(zhēng)相進(jìn)駐、戰(zhàn)略布局?；㈤T(mén)私企業(yè)主聚集需求旺盛，高端豪宅成開(kāi)發(fā)主流?；㈤T(mén)經(jīng)濟(jì)全市第一，樓市發(fā)展?jié)摿薮蟆；㈤T(mén)是東莞民營(yíng)經(jīng)濟(jì)最為發(fā)達(dá)的成熟區(qū)域，片區(qū)內(nèi)聚集了龐大的私企業(yè)主，他們的改善性高端需求旺盛，不少開(kāi)發(fā)商紛紛開(kāi)發(fā)高端豪宅契合需求。近期豪宅競(jìng)爭(zhēng)加劇，但新推別墅較受青睞。虎門(mén)豪宅扎堆競(jìng)爭(zhēng)加劇，特別是萬(wàn)科紫臺(tái)、龍泉豪苑、地標(biāo)廣場(chǎng)“貼身肉搏”，但價(jià)格仍然是節(jié)節(jié)攀升，而虎門(mén)國(guó)際公館、萬(wàn)科紫臺(tái)的新推別墅都是以推出就幾近售罄。1234交通樞紐、規(guī)劃利好逐漸釋放，長(zhǎng)遠(yuǎn)虎門(mén)樓市仍將有上升空間。2011年底，高鐵白沙站將正式啟用，屆時(shí)虎門(mén)將融入全國(guó)鐵路快速路網(wǎng)；未來(lái)廣深沿海高速、莞惠城軌的開(kāi)通，更加便捷來(lái)往珠三角，虎門(mén)樓市的影響力與日俱增。思考：

面對(duì)競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手，

本項(xiàng)目應(yīng)采取怎樣的產(chǎn)品競(jìng)爭(zhēng)策略？競(jìng)品對(duì)手分析Part.five龍泉豪苑虎門(mén)國(guó)際公館虎門(mén)地標(biāo)二期龍泉華苑豐泰東海城堡科通虎門(mén)項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目對(duì)比VS項(xiàng)目定位：豪宅主力戶型：170-560平米大戶型預(yù)計(jì)入市時(shí)間：2010年下半年競(jìng)爭(zhēng)對(duì)比：本項(xiàng)目VS龍泉豪苑項(xiàng)目位置：連升中路龍泉國(guó)際大酒店南側(cè)約200米處占地面積：7.5萬(wàn)平米建筑面積：約30萬(wàn)平米預(yù)推貨量：約400套物業(yè)類(lèi)型：純高層+商業(yè)樓層狀況：共有12棟25層高，現(xiàn)正打樁龍泉豪苑本項(xiàng)目VS結(jié)果龍泉豪苑占地（㎡）約6低于7.5建面（㎡）約15萬(wàn)約30萬(wàn)容積率2.5低于約4區(qū)位中心南片區(qū)/高尚住宅區(qū)略低于中心區(qū)/高尚住宅區(qū)配套自身商業(yè)、會(huì)所等低于自身商業(yè)+周邊商業(yè)配套核心景觀自身園林、一線山體景觀略優(yōu)于自身園林產(chǎn)品類(lèi)型高層、小高層持平高層主力戶型————170—560㎡純大戶型核心優(yōu)勢(shì)中心區(qū)位/萬(wàn)科品牌/精裝修優(yōu)勢(shì)不明顯中心區(qū)/本土知名開(kāi)發(fā)商不足周邊配套不成熟，北側(cè)有高速噪音影響，東側(cè)有墳地影響地塊南側(cè)受高速噪音影響龍泉豪苑規(guī)模及區(qū)位更優(yōu)于萬(wàn)科項(xiàng)目，但容積率較高，建筑密度較大，綜合條件與萬(wàn)科項(xiàng)目不相伯仲。競(jìng)爭(zhēng)對(duì)比：本項(xiàng)目VS龍泉豪苑項(xiàng)目定位：豪宅主力戶型：200平米左右大戶預(yù)計(jì)入市時(shí)間：2010年下半年競(jìng)爭(zhēng)對(duì)比：本項(xiàng)目VS龍泉華苑項(xiàng)目位置：連升中路龍泉國(guó)際大酒店南側(cè)約300米處占地面積：1.5萬(wàn)建筑面積：6.2萬(wàn)預(yù)推貨量：約200套容積率：約4.1物業(yè)類(lèi)型：高層+商業(yè)樓層狀況：共有5棟21層高，現(xiàn)已打好樁龍泉豪苑本案龍泉華苑虎門(mén)地標(biāo)（寫(xiě)字樓）虎門(mén)地標(biāo)（住宅）本項(xiàng)目VS結(jié)果龍泉華苑占地（㎡）約6高于1.5建面（㎡）約15萬(wàn)6.2萬(wàn)容積率2.5低于約4.1區(qū)位中心南片區(qū)/高尚住宅區(qū)略低于中心區(qū)/高尚住宅區(qū)配套自身商業(yè)、會(huì)所等低于自身商業(yè)+周邊商業(yè)配套核心景觀自身園林、一線山景觀優(yōu)于自身園林產(chǎn)品類(lèi)型高層、小高層持平高層主力戶型————200㎡純大戶型核心優(yōu)勢(shì)中心區(qū)位/萬(wàn)科品牌/精裝修占有優(yōu)勢(shì)中心區(qū)/本土知名開(kāi)發(fā)商不足周邊配套不成熟，北側(cè)有高速噪音影響，東側(cè)有墳地影響容積率高，舒適度低萬(wàn)科項(xiàng)目規(guī)模及舒適度更優(yōu)于龍泉華苑，但周邊配套不成熟，綜合條件來(lái)看萬(wàn)科項(xiàng)目占有優(yōu)勢(shì)。競(jìng)爭(zhēng)對(duì)比：本項(xiàng)目VS龍泉華苑項(xiàng)目定位：虎門(mén)地標(biāo)豪宅主力戶型：3房4房預(yù)計(jì)入市時(shí)間：2010年下半年競(jìng)爭(zhēng)對(duì)比：本項(xiàng)目VS虎門(mén)地標(biāo)二期項(xiàng)目位置：連升中路龍泉國(guó)際大酒店南側(cè)占地面積：3.5萬(wàn)建筑面積：8.8萬(wàn)(住宅)預(yù)推貨量：約400套物業(yè)類(lèi)型：高層+商業(yè)+公寓樓層狀況：目前地基已打好，現(xiàn)已建到地上3層，共有七棟虎門(mén)地標(biāo)（住宅）虎門(mén)地標(biāo)（二期）龍泉豪苑龍泉華苑本案虎門(mén)地標(biāo)（公寓/寫(xiě)字樓）虎門(mén)地標(biāo)二期工地現(xiàn)場(chǎng)本項(xiàng)目VS結(jié)果虎門(mén)地標(biāo)二期占地（㎡）約6高于3.5建面（㎡）約15萬(wàn)8.8（住宅）容積率2.5————區(qū)位中心南片區(qū)/高尚住宅區(qū)略低于中心區(qū)/高尚住宅區(qū)配套自身商業(yè)、會(huì)所等低于自身商業(yè)+周邊商業(yè)配套核心景觀自身園林、一線山景觀優(yōu)于自身園林產(chǎn)品類(lèi)型高層、小高層持平高層主力戶型————3房4房核心優(yōu)勢(shì)中心區(qū)位/萬(wàn)科品牌/精裝修占有優(yōu)勢(shì)中心區(qū)不足周邊配套不成熟，北側(cè)有高速噪音影響，東側(cè)有墳地影響容積率高，舒適度低萬(wàn)科項(xiàng)目規(guī)模及舒適度更優(yōu)于虎門(mén)地標(biāo)二期，但周邊配套不成熟，綜合條件來(lái)看萬(wàn)科項(xiàng)目占有優(yōu)勢(shì)。競(jìng)爭(zhēng)對(duì)比：本項(xiàng)目VS虎門(mén)地標(biāo)二期項(xiàng)目定位：虎門(mén)國(guó)際豪宅大社區(qū)主力戶型：洋房主力為110-120平；聯(lián)排200平；獨(dú)棟380-580平預(yù)計(jì)入市時(shí)間：2010年下半年競(jìng)爭(zhēng)對(duì)比：本項(xiàng)目VS虎門(mén)國(guó)際公館項(xiàng)目位置：白沙占地面積：30萬(wàn)建筑面積：50萬(wàn)預(yù)推貨量：約400套容積率：1.66物業(yè)類(lèi)型：高層+別墅+商業(yè)+酒店樓層狀況：共有5棟21層高，現(xiàn)已打好樁已售9-14棟，在售15、17棟1-8棟未推未推本項(xiàng)目VS結(jié)果虎門(mén)國(guó)際公館占地（㎡）約6低于30萬(wàn)建面（㎡）約15萬(wàn)50萬(wàn)容積率2.5高于1.66區(qū)位中心南片區(qū)/高尚住宅區(qū)高于白沙板塊/城郊區(qū)域/輕軌配套自身商業(yè)、會(huì)所等低于自身商業(yè)街+五星酒店配套核心景觀自身園林、一線山景觀低于湖景+山景+自身園林產(chǎn)品類(lèi)型高層、小高層低于高層+別墅主力戶型————洋房主力為110-120平；聯(lián)排200平；獨(dú)棟380-580平核心優(yōu)勢(shì)中心區(qū)位/萬(wàn)科品牌/精裝修略有優(yōu)勢(shì)大社區(qū)/自然資源/本土知名開(kāi)發(fā)商不足周邊配套不成熟，北側(cè)有高速噪音影響，東側(cè)有墳地影響周邊配套不成熟，片區(qū)整體偏遠(yuǎn)虎門(mén)國(guó)際公館項(xiàng)目規(guī)模及舒適度優(yōu)于萬(wàn)科項(xiàng)目，但區(qū)位偏遠(yuǎn)，且周邊配套欠佳，綜合條件來(lái)看萬(wàn)科項(xiàng)目略有優(yōu)勢(shì)。競(jìng)爭(zhēng)對(duì)比：虎門(mén)項(xiàng)目VS虎門(mén)國(guó)際公館項(xiàng)目定位：虎門(mén)國(guó)際豪宅主力戶型：78-98㎡的2+1房，129㎡的3+1房預(yù)計(jì)入市時(shí)間：2010年下半年競(jìng)爭(zhēng)對(duì)比：本項(xiàng)目VS豐泰東海城堡項(xiàng)目位置：新聯(lián)白馬湖畔占地面積：15萬(wàn)建筑面積：35萬(wàn)預(yù)推貨量：約400套容積率：2.33物業(yè)類(lèi)型：高層+別墅+商業(yè)別墅洋房本項(xiàng)目VS結(jié)果豐泰東海城堡占地（㎡）約6低于15萬(wàn)建面（㎡）約15萬(wàn)35萬(wàn)容積率2.5高于2.33區(qū)位中心南片區(qū)/高尚住宅區(qū)高于白沙板塊/城郊區(qū)域配套自身商業(yè)、會(huì)所等低于自身商業(yè)+豐泰大社區(qū)商業(yè)配套核心景觀自身園林、一線山景觀低于湖景+山景+自身園林產(chǎn)品類(lèi)型高層、小高層低于高層+別墅主力戶型————78-98㎡的2+1房，129㎡的3+1房，230-430平米別墅核心優(yōu)勢(shì)中心區(qū)位/萬(wàn)科品牌/精裝修略有優(yōu)勢(shì)大社區(qū)/自然資源環(huán)境不足周邊配套不成熟，北側(cè)有高速噪音影響，東側(cè)有墳地影響片區(qū)整體偏遠(yuǎn)東海城堡規(guī)模及舒適度更優(yōu)于本案，但周邊配套不成熟，且位于城郊，綜合條件來(lái)看萬(wàn)科項(xiàng)目略有優(yōu)勢(shì)。競(jìng)爭(zhēng)對(duì)比：虎門(mén)項(xiàng)目VS豐泰東海城堡宏觀背景：適當(dāng)控制風(fēng)險(xiǎn)；市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)導(dǎo)向：本項(xiàng)目地塊綜合質(zhì)素較優(yōu)，但在未來(lái)競(jìng)爭(zhēng)中優(yōu)勢(shì)不是特別突出和明顯。產(chǎn)品面積突破難度較大產(chǎn)品競(jìng)爭(zhēng)策略：主流熱銷(xiāo)與部分緊縮相結(jié)合目前市場(chǎng)熱銷(xiāo)主力：

111-130㎡3房，160-180㎡4房；

未來(lái)2年供應(yīng)主力：110-150㎡3房，170-190㎡4房，200㎡以上大戶型小地塊：山景觀較優(yōu)，噪音較小，總體舒適性較高。次力：111-130㎡3房主力：160-180㎡4房少量：200㎡以上頂層復(fù)式主流面積大地塊：緊鄰主干道，噪音較大，總體舒適性面臨考驗(yàn)。主力：111-130㎡3房次主：160-180㎡4房少量：200以上頂層復(fù)式明星產(chǎn)品品質(zhì)取勝現(xiàn)金流產(chǎn)品，盡量控制面積，單價(jià)高，控總價(jià)部分緊縮面積市場(chǎng)結(jié)論從而，本項(xiàng)目產(chǎn)品戶型定位初步判斷為：順勢(shì)而為，打造虎門(mén)最高端形象問(wèn)題：我們的客戶是誰(shuí)？他們的需求是什么？根據(jù)虎門(mén)高端住宅市場(chǎng)發(fā)展趨勢(shì)，本項(xiàng)目定位方向：依托客戶需求進(jìn)行產(chǎn)品價(jià)值提升目標(biāo)客戶導(dǎo)向Part.six客戶定位導(dǎo)向問(wèn)題：

我們的客戶是誰(shuí)？他們?cè)谀睦?？客戶趨?shì)：從購(gòu)房對(duì)象看，新虎門(mén)人（主要指長(zhǎng)期在虎門(mén)做服裝等生意的浙江、福建、潮汕人）是主流，其需求和購(gòu)買(mǎi)力強(qiáng)大，本地人其次，港臺(tái)深圳客屬第三層級(jí)；從置業(yè)次數(shù)看，主要包括首置、首改及再改客戶。新虎門(mén)人和本地人將是本項(xiàng)目的重點(diǎn)目標(biāo)客戶。豐泰東海城堡金灣花園虎門(mén)國(guó)際公館濱江花園虎門(mén)1號(hào)本案虎門(mén)地標(biāo)新虎門(mén)人為主，本地人其次，少量港臺(tái)深圳客，主要以首次置業(yè)及首次換房客戶為主本地人為主，少量港臺(tái)深圳客戶，多次置業(yè)客戶為主新虎門(mén)人為主，本地人其次，少量港臺(tái)深圳客，主要以首次置業(yè)及首次換房客戶為主新虎門(mén)人為主，本地人其次，少量港臺(tái)深圳客戶，主要以首次換房及多次置業(yè)客戶為主新虎門(mén)人為主，本地人其次，少量港臺(tái)客戶，主要以首次置業(yè)及首次換房客戶為主新虎門(mén)人為主，本地人其次，少量港臺(tái)及深圳客戶，主要以首次置業(yè)及首次換房客戶為主①【核心客戶】:60%新虎門(mén)人中高端客戶群②【重要客戶】:30%虎門(mén)本地及周邊鎮(zhèn)區(qū)中高端消費(fèi)群③【輻射客戶】:10%港臺(tái)深廣客戶群新虎門(mén)人中高端客戶群:主要指長(zhǎng)期在虎門(mén)經(jīng)營(yíng)服裝等行業(yè)生產(chǎn)、加工、貿(mào)易的浙江溫州、福建、潮汕人，以及外來(lái)的中高級(jí)政府公務(wù)員、企事業(yè)單位管理層和技術(shù)骨干。他們主要分布在富民商場(chǎng)、黃河服裝城商圈和布料交易市場(chǎng)及各企事業(yè)辦事機(jī)構(gòu)虎門(mén)本地及周邊鎮(zhèn)區(qū)本地中高端消費(fèi)群:金洲、太平、虎門(mén)寨、龍眼、博投、東風(fēng)、小捷窖、大寧、南柵、宴崗等經(jīng)濟(jì)實(shí)力雄厚的社區(qū)居民，政府機(jī)關(guān)及工業(yè)區(qū)企業(yè)主及中高管理層，以及周邊的長(zhǎng)安、沙田、厚街、大嶺山鎮(zhèn)區(qū)的實(shí)力客戶港臺(tái)投資客及廣\深跨城置業(yè)客戶群:廣-莞、深-莞雙棲的客戶，在虎門(mén)做生意的港臺(tái)客戶以及廣深投資客【客戶圈集】【客戶地圖】虎門(mén)鎮(zhèn)擁有約112家商場(chǎng)，約有近萬(wàn)家經(jīng)營(yíng)商戶。這些商戶以新虎門(mén)人為經(jīng)營(yíng)主體，主要經(jīng)營(yíng)服裝、布料、鞋業(yè)的批發(fā)零售生意；他們主要集中在黃河服裝城、虎門(mén)國(guó)際布料交易中心、富民雙子城三個(gè)重要的商圈；比較有實(shí)力的醫(yī)院有：太平人民醫(yī)院；重點(diǎn)學(xué)校有：虎門(mén)中學(xué)、三中、五中等。黃河服裝時(shí)裝城富民雙子城虎門(mén)電廠新園住宅區(qū)國(guó)際布料交易中心主要分布在：半徑3公里范圍內(nèi)以虎門(mén)大道兩側(cè)中高檔住宅為主要居住地。如海富華庭、柏景豪庭、能源山莊、龍泉都市華庭、金色家園等；范圍內(nèi)有大型住宅區(qū)龍泉山莊（本地人自建別墅區(qū)）、飛龍山莊、華美商住區(qū)、虎門(mén)新園住宅區(qū)（即虎門(mén)電廠生活區(qū)）、平苑小區(qū)（虎門(mén)公務(wù)員住宅區(qū)）、白沙板塊的大豐泰社區(qū)等；政府和事業(yè)單位：虎門(mén)鎮(zhèn)政府、海關(guān)大廈及宿舍樓、交警大隊(duì)及宿舍樓；新行政中心工商、地稅、公檢法單位客戶來(lái)源于：城心3公里范圍內(nèi)客戶3公里半徑客戶需求導(dǎo)向問(wèn)題：

目標(biāo)客戶需要什么樣的戶型及多大面積的產(chǎn)品？【客戶特征及需求之一】群體特征主要需求偏好生活狀態(tài)新虎門(mén)人中高端客戶群年齡主要集中在30-50歲之間，家庭年收入水平一般都在30萬(wàn)元以上購(gòu)房動(dòng)因是改善居住、結(jié)婚生子、解決小孩戶口、增強(qiáng)歸屬感家庭至少擁有一部私家車(chē)喜歡大社區(qū)的居住環(huán)境需求的產(chǎn)品主要是在110-130㎡的三房，170-180㎡三房、四房及200㎡左右頂層復(fù)式希望社區(qū)環(huán)境寧?kù)o、園林景觀優(yōu)美，帶給人舒暢、輕松、時(shí)尚、現(xiàn)代購(gòu)房因素中注重產(chǎn)品品質(zhì)，強(qiáng)調(diào)房子的實(shí)用率他們對(duì)物業(yè)管理服務(wù)要求較高關(guān)注戶口指標(biāo)，特別關(guān)注的配套是購(gòu)物場(chǎng)所，關(guān)注學(xué)校等教育配套價(jià)格承受能力強(qiáng)他們有很強(qiáng)的財(cái)力，一般都有多處物業(yè)，他們具有現(xiàn)代、時(shí)尚品位，追求一種具有文化氛圍的生活格調(diào)，習(xí)慣繁華的都市生活強(qiáng)調(diào)小區(qū)應(yīng)該有老年人的活動(dòng)場(chǎng)所，小朋友的嬉戲樂(lè)園和年輕人的運(yùn)動(dòng)設(shè)施大多時(shí)間都是忙于生意，應(yīng)酬也較多追求高品質(zhì)居住環(huán)境的當(dāng)?shù)刂挟a(chǎn)人士年齡主要集中在30-45歲之間他們主要是一些本地的公務(wù)員、教師、醫(yī)生和當(dāng)?shù)氐脑∶窬幼≡诩Y房、自建房和單位宿舍，以三口之家為主，經(jīng)濟(jì)實(shí)力較強(qiáng)，多年來(lái)積累一筆公積金，原住民有豐厚的集體分紅收入購(gòu)房動(dòng)因是改善居住和購(gòu)置物業(yè)投資。家庭至少擁有一部車(chē)需求150-170平方米的三房或四房希望社區(qū)環(huán)境寧?kù)o、綠化多，給人感覺(jué)舒服、優(yōu)雅。關(guān)注地段、配套、升值空間，對(duì)戶型、園林、物業(yè)管理以及發(fā)展商實(shí)力要求較高追求有品位、有格調(diào)的社區(qū)，更懂得去享受人生，追求安全、舒適的生活。購(gòu)物與消費(fèi)：注重品牌。孩子和家庭是他們的重心。事業(yè)穩(wěn)定、有成就感【客戶特征及需求之二】群體特征主要需求偏好生活狀態(tài)企業(yè)主年齡主要集中在30-50歲之間他們的文化程度以小學(xué)至本科學(xué)歷為主絕大多數(shù)三代同堂或三口之家為主，他們經(jīng)濟(jì)實(shí)力雄厚，家庭年收入一般都在100萬(wàn)以上他們目前的交通工具為私家車(chē)購(gòu)房驅(qū)動(dòng)因素是安全、身份選擇170-190平方米的四房或更大面積環(huán)境寧?kù)o、綠化多之外，小區(qū)要寬敞、樓距要寬、視野要開(kāi)闊，建筑風(fēng)格要體現(xiàn)高檔。注重私密性首先關(guān)注增值潛力，其次關(guān)注整體環(huán)境、內(nèi)部環(huán)境，再次是戶型、物業(yè)管理和治安環(huán)境，對(duì)價(jià)格和交通的關(guān)注度相對(duì)低。對(duì)社區(qū)整體素質(zhì)要求高關(guān)注學(xué)校和幼兒園等教育配套價(jià)格承受能力超強(qiáng)。應(yīng)酬活動(dòng)較多喜歡與自己身份、地位相符的人交往，隨著生活水平、物質(zhì)條件的提高，日漸體現(xiàn)出對(duì)生活品質(zhì)的追求，濃郁的文化氛圍和有品位的社區(qū)是他們所期望的。對(duì)飲食、健康、時(shí)尚流行都有一定程度的關(guān)注孩子和家庭是他們的重心。關(guān)注金錢(qián)和投資企事業(yè)管理層及技術(shù)骨干主要來(lái)自當(dāng)?shù)仄髽I(yè)中高管理層年齡主要集中在30-40歲之間他們的文化程度以中專(zhuān)以上學(xué)歷為主一般為三口之家，居住在出租屋、員工宿舍或自購(gòu)房，他們具備一定經(jīng)濟(jì)實(shí)力，家庭年收入一般在15萬(wàn)以上購(gòu)房動(dòng)因是定居虎門(mén)或升值保值性110-130平方米的三房或150-170平米左右的三房或者四房。對(duì)社區(qū)的園林景觀、總體規(guī)劃、開(kāi)發(fā)商品牌及物管服務(wù)要求較高關(guān)注社區(qū)配套設(shè)施，尤其是學(xué)校和幼兒園等教育配套強(qiáng)調(diào)要多一些社區(qū)活動(dòng)場(chǎng)所，可以足不出戶達(dá)到放松心情的目的關(guān)注增值潛力，愿意購(gòu)置物業(yè)投資工作事業(yè)發(fā)展穩(wěn)定，受過(guò)良好的教育，具有一定的生活品位，更加自信注重飲食和健康。對(duì)時(shí)尚、流行和品牌有獨(dú)到見(jiàn)解孩子和家庭是他們的重心生活理念：向往城市、向往現(xiàn)代生活，同時(shí)又有濃厚的地域情緣。心理特征：此時(shí)已經(jīng)步入社會(huì)的主流階層，得到一定的社會(huì)認(rèn)同和尊重，并且隨著見(jiàn)識(shí)和接觸社會(huì)層面的提高，其已不在滿足一般的物質(zhì)生活。他們開(kāi)始追求一種有品位的生活，開(kāi)始追求生活的質(zhì)素。行為表現(xiàn)：關(guān)注健康、關(guān)心家庭，生活中偶爾會(huì)體驗(yàn)更高層次的生活享受，但更多時(shí)間仍為追求更高層次的生活而工作。喜歡與自己身份、地位相符的人交往。

對(duì)居住生活的要求：比較注重小區(qū)周?chē)沫h(huán)境和綠化，注重物管與配套服務(wù)，向往一種有現(xiàn)代感、有品位、有文化氛圍的住宅社區(qū)。強(qiáng)調(diào)小區(qū)應(yīng)該有老年人的活動(dòng)場(chǎng)所，小朋友的嬉戲樂(lè)園和年輕人的運(yùn)動(dòng)設(shè)施主要目標(biāo)客戶群的生活需求綜述目標(biāo)客戶需求戶型和面積段分析基礎(chǔ)工作：我們對(duì)新虎門(mén)人、虎門(mén)本地人、港臺(tái)深客戶（客戶階層包括企業(yè)主、企事業(yè)管理階層及技術(shù)骨干、中高級(jí)政府公務(wù)員）進(jìn)行了專(zhuān)項(xiàng)深度訪談，共對(duì)10批客戶進(jìn)行了問(wèn)卷定量分析。附備資料在開(kāi)放式訪談中，客戶主要需求以下戶型：110-130平米3房150-170平米及170-190平米3房或4房200平米以上頂層復(fù)式目標(biāo)客戶需求：110-130㎡3房，150-170/170-190㎡3房/4房，200復(fù)式；

目前市場(chǎng)熱銷(xiāo)：

111-130㎡3房，160-180㎡4房；

未來(lái)供應(yīng)主力：110-150㎡3房，170-190㎡4房，200㎡以上大戶型小地塊：山景觀較優(yōu)，噪音較小，總體舒適性較高。次主：111-130㎡3房主力：150-190㎡4房少量：200㎡以上頂層復(fù)式主流面積大地塊：緊鄰主干道，噪音較大，總體舒適性面臨考驗(yàn)。主力：111-130㎡3房次主：150-190㎡3房4房少量：200㎡以上頂層復(fù)式明星產(chǎn)品品質(zhì)取勝現(xiàn)金流產(chǎn)品，盡量控制面積，單價(jià)高，控總價(jià)部分緊縮面積客戶結(jié)論從而，本項(xiàng)目產(chǎn)品組合進(jìn)一步判斷為：順勢(shì)而為，打造虎門(mén)最高端形象問(wèn)題：我們的產(chǎn)品應(yīng)如何定位及提升？根據(jù)虎門(mén)高端住宅市場(chǎng)發(fā)展趨勢(shì)，以及高端目標(biāo)客戶具體需求，本項(xiàng)目定位方向：依托客戶需求進(jìn)行產(chǎn)品價(jià)值提升項(xiàng)目產(chǎn)品導(dǎo)向Part.seven產(chǎn)品定位導(dǎo)向重新審視市場(chǎng)及客戶結(jié)論產(chǎn)品競(jìng)爭(zhēng)策略：主流熱銷(xiāo)與部分緊縮相結(jié)合；小地塊競(jìng)爭(zhēng)策略：產(chǎn)品面積主流熱銷(xiāo)，品質(zhì)取勝，主力面積為：111-130㎡3房，150-190㎡4房，少量200㎡以上頂層復(fù)式；大地塊競(jìng)爭(zhēng)策略：產(chǎn)品面積適度緊縮，總價(jià)優(yōu)勢(shì)取勝，主力面積為：111-130㎡3房，150-190㎡3房、4房，少量200㎡以上頂層復(fù)式；目標(biāo)客戶需求：

110-130㎡

3房，150-190㎡

3房4房，200㎡以上頂層復(fù)式。重要結(jié)論回顧戶型配比建議前提條件：1、目前市場(chǎng)情況；2、目標(biāo)及地塊限制條件;初步產(chǎn)品配比建議如下：戶型比例建議銷(xiāo)售建筑面積(㎡)使用面積(㎡)備注兩房10-15%80－9085－95(含合理贈(zèng)送面積)考慮到本項(xiàng)目高單價(jià)因素，我們建議兩房戶型要控制銷(xiāo)售面積，獲得總價(jià)在100萬(wàn)左右的需要（主要是沿連升路一側(cè)和沿虎門(mén)高速一側(cè)）。三房35-40%110-130120-140(含合理贈(zèng)送面積)根據(jù)市場(chǎng)和客戶的最大需求，給予該面積段最高配比，有利于控制整體銷(xiāo)售風(fēng)險(xiǎn)。四房25-30％150－170160－180(含合理贈(zèng)送面積)建議在南北朝向、景觀較好的位置建設(shè)、配置，使其成為明星戶型。大四房15-20%170-190180-200(含合理贈(zèng)送面積)建議在南北朝向、景觀最好的位置建設(shè)、配置，使其成為樓王戶型。頂層復(fù)式5-7%200～230250～280㎡(含合理贈(zèng)送面積)在景觀位置最好的位置進(jìn)行配置，附加值要高，總價(jià)控制是關(guān)鍵。注：由于戶型定位較大，大部分戶型需要合拼。戶型配比的幾個(gè)問(wèn)題Q1：東、西地塊打造方向及目的思考？東地塊條件較為優(yōu)越，建議以目前主流熱銷(xiāo)產(chǎn)品為主，減少梯戶比，提升整體舒適度，并通過(guò)后期品質(zhì)打造，贏得市場(chǎng)；西地塊制約條件較多，建議產(chǎn)品面積略小于主流面積，通過(guò)總價(jià)優(yōu)勢(shì)突破市場(chǎng)，達(dá)到快速回款的目的。Q2：關(guān)于80-90㎡占10-15%面積的思考及打造方向？

80-90㎡兩房屬于市場(chǎng)相對(duì)稀缺產(chǎn)品，有實(shí)實(shí)在在的市場(chǎng)需求機(jī)會(huì)（虎門(mén)地標(biāo)88兩房熱銷(xiāo)就是例證）；開(kāi)發(fā)適量低總價(jià)的兩房單位，有利于控制風(fēng)險(xiǎn)和實(shí)現(xiàn)快速回款；建議把兩房單位設(shè)計(jì)成2+1戶型，提高產(chǎn)品附加值，戶型配比上限可以提升到15%Q4：關(guān)于150-170㎡占25-30%面積的思考及打造方向？從未來(lái)2年市場(chǎng)供應(yīng)層面來(lái)看，該面積段戶型屬于市場(chǎng)斷檔產(chǎn)品，而客戶需求卻比較“剛性”，故可以把該面積段戶型作為明星產(chǎn)品進(jìn)行重點(diǎn)打造；Q3：關(guān)于110-130㎡占35-40%面積的思考及打造方向？110-130㎡小三房屬于市場(chǎng)最熱銷(xiāo)產(chǎn)品，有利于控制風(fēng)險(xiǎn)和實(shí)現(xiàn)快速回款；景觀和視線位置好的地塊小三房為115-130㎡，適度放大尺度空間；位置稍差的小三房為105-125㎡，盡可能做小些，保證總價(jià)優(yōu)勢(shì)；Q5：關(guān)于170-190㎡占15-20%面積的思考及打造方向？從未來(lái)2年市場(chǎng)供應(yīng)和客戶需求層面來(lái)看，該面積段戶型屬于“供需兩旺”產(chǎn)品，考慮到本案高價(jià)因素以及合理的競(jìng)爭(zhēng)規(guī)避，該戶型總配比控制在20%以內(nèi)比較合理。我們不難發(fā)現(xiàn)，該戶型定位與項(xiàng)目周邊樓盤(pán)面臨同質(zhì)化競(jìng)爭(zhēng)，為了有效應(yīng)對(duì)競(jìng)爭(zhēng)必須創(chuàng)造產(chǎn)品差異化價(jià)值：本項(xiàng)目需要由平面到立面，進(jìn)行科學(xué)規(guī)劃及產(chǎn)品附加值打造。我們重新審視本項(xiàng)目地塊！1.項(xiàng)目周邊環(huán)境關(guān)鍵詞：有山體資源、高端住宅集中、環(huán)境不純粹資源：東側(cè)山林景觀周邊環(huán)境：北臨華池酒店和虎門(mén)高速，西靠連升路，南側(cè)是菜地、河涌；周邊項(xiàng)目：虎門(mén)地標(biāo)、龍泉豪苑、龍泉華苑等周邊規(guī)劃：規(guī)劃有國(guó)際貿(mào)易中心、大型購(gòu)物中心等龍泉豪苑山體龍泉華苑虎門(mén)地標(biāo)（寫(xiě)字樓）虎門(mén)地標(biāo)（住宅）本案分類(lèi)具體配套教育配套虎門(mén)中學(xué)、虎門(mén)三中金洲幼兒園商業(yè)超市不夜天酒吧街、嘉榮超市、醫(yī)院金洲北坊門(mén)診工業(yè)園金洲第一工業(yè)區(qū)金洲第二工業(yè)區(qū)酒店龍泉國(guó)際大酒店、君悅海鮮酒樓2.項(xiàng)目周邊配套關(guān)鍵詞：基本配套齊全，但目前還不夠成熟龍泉豪苑蛇山龍泉華苑虎門(mén)地標(biāo)（寫(xiě)字樓）虎門(mén)地標(biāo)（住宅）本案老城商業(yè)休閑娛樂(lè)區(qū)新興商貿(mào)物流區(qū)鐵路樞紐中心科通地塊高尚住宅區(qū)10分鐘虎門(mén)中心生活圈：項(xiàng)目緊臨虎門(mén)城市主干道連勝路，通過(guò)該路，車(chē)行10分鐘即可漫游虎門(mén)繁華中心；半小時(shí)都市生活圈：項(xiàng)目距離虎門(mén)汽車(chē)客運(yùn)站5分鐘車(chē)程；距離廣深高速虎門(mén)入口15分鐘車(chē)程，距離穗莞深城際輕軌商貿(mào)城站點(diǎn)約10分鐘車(chē)程。通過(guò)這些站點(diǎn)，半小時(shí)即可通達(dá)廣深莞主城區(qū)和寶安機(jī)場(chǎng)。關(guān)鍵詞：新城中心地段，交通便利、可達(dá)性強(qiáng)3.項(xiàng)目交通情況穗莞深輕軌商貿(mào)站大地塊小地塊地塊編號(hào)2010G0092010G010用地性質(zhì)商住商住占面40526平米20044平米容積率2.52.5建筑限高80米60米綠地率35%35%覆蓋率25%25%特殊規(guī)劃設(shè)計(jì)要點(diǎn)在地塊中間規(guī)定范圍內(nèi)預(yù)留20米視線通廊；建筑風(fēng)格及外立面需與虎門(mén)地標(biāo)相互協(xié)調(diào)。4.項(xiàng)目指標(biāo)總占面約6萬(wàn)平米，住宅建筑面積約14.39萬(wàn)平米，商業(yè)約7500平米，容積率2.5關(guān)鍵詞：中等規(guī)模、容積率2.5，限高80米①景觀資源：A>

B>C地塊名稱(chēng)現(xiàn)狀分析A背靠山體資源第一排B山景資源良好C局部可望山景資源5.土地價(jià)值備注：結(jié)合項(xiàng)目地塊的實(shí)體特征，初步劃定內(nèi)部的規(guī)劃邊界，進(jìn)行地塊資源分塊分析ABCC②噪音+視線：B>

A>C地塊名稱(chēng)現(xiàn)狀分析A北側(cè)受高速噪音影響，東南側(cè)受墳地影響B(tài)沒(méi)有明顯外部不利影響C北側(cè)受高速噪音影響，西側(cè)受連升路噪音影響，西側(cè)視線受虎門(mén)地標(biāo)影響備注：結(jié)合項(xiàng)目地塊的實(shí)體特征，初步劃定內(nèi)部的規(guī)劃邊界，進(jìn)行地塊資源分塊分析ABCC連升路虎門(mén)高速華池酒店山虎門(mén)地標(biāo)100米150米170米墳地③進(jìn)入性：C>

B>A地塊名稱(chēng)現(xiàn)狀分析A昭示性和進(jìn)入性較差B昭示性和進(jìn)入性較好C緊臨主干道，昭示性和進(jìn)入性最好備注：結(jié)合項(xiàng)目地塊的實(shí)體特征，初步劃定內(nèi)部的規(guī)劃邊界，進(jìn)行地塊資源分塊分析ABCC連升路金寧路規(guī)劃路④鄰里性：A>

B>C地塊名稱(chēng)現(xiàn)狀分析A項(xiàng)目?jī)?nèi)側(cè)，道路交通條件弱；依賴內(nèi)部的地塊聯(lián)系B臨道路，在地塊中部，可建立與其他地塊關(guān)聯(lián)C項(xiàng)目入口區(qū)，可建立與其他地塊關(guān)聯(lián)備注：結(jié)合項(xiàng)目地塊的實(shí)體特征，初步劃定內(nèi)部的規(guī)劃邊界，進(jìn)行地塊資源分塊分析ABCC連升路金寧路規(guī)劃路地塊分析:從景觀條件、進(jìn)入性、鄰里區(qū)位、外部影響綜合打分評(píng)估

進(jìn)入性(10%)鄰里區(qū)位(25%)景觀條件(40%)外部影響(25%)A★★★★★★★

B★★★★★

★★★★★

C★★★★★★綜合評(píng)價(jià)：B>A>C備注：結(jié)合項(xiàng)目地塊的實(shí)體特征，初步劃定內(nèi)部的規(guī)劃邊界，進(jìn)行地塊資源分塊分析ABCC連升路金寧路規(guī)劃路放大優(yōu)勢(shì)，化解劣勢(shì)實(shí)現(xiàn)地塊價(jià)值最大化6.地塊布局分析ABCC連升路金寧路規(guī)劃路A：優(yōu)勢(shì)——自然景觀好、靜謐。視野開(kāi)闊，基本無(wú)遮擋，山林景觀第一排；劣勢(shì)——北有高速噪音，東南有墳地。適宜——中高價(jià)值產(chǎn)品，如小高層中大戶型；B：優(yōu)勢(shì)——靜謐、景觀、私密性好。地塊中心，外部干擾少，中心園林景觀；劣勢(shì)——南向視野是農(nóng)田菜地，略顯荒涼。適宜——高價(jià)值產(chǎn)品，如高層大戶，空中別墅；C：優(yōu)勢(shì)——昭示性好，商業(yè)價(jià)值高。地塊緊鄰虎門(mén)主干道連升路，商業(yè)價(jià)值高，出行便利，與區(qū)域內(nèi)其他住宅溝通性最好。劣勢(shì)——高速和連升路兩側(cè)都有噪音。適宜——中低、中高價(jià)值產(chǎn)品，如高層中小戶型；面對(duì)這樣的地塊條件，本項(xiàng)目該如何規(guī)劃和開(kāi)發(fā)？產(chǎn)品規(guī)劃導(dǎo)向項(xiàng)目理想通過(guò)規(guī)劃排布、產(chǎn)品設(shè)計(jì)提升，創(chuàng)造虎門(mén)市場(chǎng)上一個(gè)新的地標(biāo)式建筑本項(xiàng)目產(chǎn)品開(kāi)發(fā)策略：1.各期產(chǎn)品異質(zhì)化開(kāi)發(fā)；2.各期景觀、配套等項(xiàng)目亮點(diǎn)異質(zhì)化打造。本項(xiàng)目物業(yè)規(guī)劃方案：基礎(chǔ)方案建議：產(chǎn)品線依各地塊綜合價(jià)值多級(jí)設(shè)計(jì)，戶型配比本身已實(shí)現(xiàn)一定程度異質(zhì)化，未來(lái)社區(qū)活力系數(shù)較高。ABCC連升路金寧路規(guī)劃路高層高層高層小高層小高層小高層高層高層高層小高層高層次入口本規(guī)劃中，注重了產(chǎn)品異質(zhì)化的規(guī)劃，銷(xiāo)售期可以保證各階段有明確的標(biāo)桿產(chǎn)品，并在未來(lái)市場(chǎng)上升值空間大、客戶信心高。地塊綜合價(jià)值排序：B>A>C說(shuō)明：本方案為初步方案需要根據(jù)實(shí)際情況由設(shè)計(jì)院給出最終排布方案。主入口本項(xiàng)目物業(yè)規(guī)劃方案：基礎(chǔ)方案建議：兩大主題景觀設(shè)計(jì)，有利于分期配套亮點(diǎn)的打造和展示，持續(xù)市場(chǎng)關(guān)注熱度ABCC連升路金寧路規(guī)劃路高層高層高層小高層小高層小高層高層高層高層小高層高層次入口中心水系景觀的共享度很強(qiáng)，足以做為強(qiáng)勢(shì)的景觀靈魂統(tǒng)籌社區(qū)整體園林體系，同時(shí)能大力提升社區(qū)的整體質(zhì)數(shù)，實(shí)現(xiàn)銷(xiāo)售價(jià)值最大化中心水系景觀中心綠地運(yùn)動(dòng)休閑景觀中心綠地運(yùn)動(dòng)休閑景觀的共享度同樣很強(qiáng)，能充分滿足社區(qū)內(nèi)居民的運(yùn)動(dòng)休閑需要，同時(shí)能大力提升社區(qū)的整體質(zhì)數(shù)，實(shí)現(xiàn)銷(xiāo)售價(jià)值最大化地塊綜合價(jià)值排序：B>A>C說(shuō)明：本方案為初步方案需要根據(jù)實(shí)際情況由設(shè)計(jì)院給出最終排布方案。主入口1、綜合考慮項(xiàng)目可進(jìn)入性、開(kāi)發(fā)難易度和形象展示效果，建議率先開(kāi)發(fā)C地塊（一期），稍晚啟動(dòng)A地塊（二期）和B地塊（三期）；2、由北往南依次推售，產(chǎn)品質(zhì)數(shù)由次到優(yōu)，保證銷(xiāo)售價(jià)值最大化；3、一期時(shí)開(kāi)放中心綠地休閑運(yùn)動(dòng)展示區(qū)、會(huì)所（售樓處）用以形象展示和營(yíng)銷(xiāo)溢價(jià)。本項(xiàng)目分期開(kāi)發(fā)建議：ABCC連升路金寧路規(guī)劃路高層高層高層小高層小高層小高層高層高層高層小高層高層次入口一期三期二期率先銷(xiāo)售組團(tuán)主入口本項(xiàng)目分期開(kāi)發(fā)建議：ABCC連升路金寧路規(guī)劃路高層高層高層小高層小高層小高層高層高層高層小高層高層次入口一期三期二期率先銷(xiāo)售組團(tuán)一期開(kāi)發(fā)產(chǎn)品類(lèi)型：80-90㎡/110-130㎡/150-170㎡引領(lǐng)虎門(mén)城市進(jìn)程，為首置和首改客戶提供一個(gè)高品質(zhì)的“家”二、三期開(kāi)發(fā)產(chǎn)品類(lèi)型：110-130/150-170/170-190/200㎡以上頂層復(fù)式距城心很近，鬧中取靜，自成一體，景觀均好性強(qiáng)，視野開(kāi)闊的舒居產(chǎn)品主入口本項(xiàng)目分期開(kāi)發(fā)建議：ABCC連升路金寧路規(guī)劃路高層高層高層小高層小高層小高層高層高層高層小高層高層次入口一期三期二期率先銷(xiāo)售組團(tuán)一期建勢(shì)引發(fā)市場(chǎng)關(guān)注：結(jié)合“公園式山水震撼前廣場(chǎng)”的一系列展示、標(biāo)志性會(huì)所（售樓處）展示三期徹底征服虎門(mén)：結(jié)合中心水系和中心綠地兩大園林組團(tuán)的一系列展示、虎門(mén)樓王組團(tuán)最后登場(chǎng)二期再次引起市場(chǎng)熱點(diǎn)：結(jié)合中心水系和中心綠地兩大園林組團(tuán)的一系列展示、第一排無(wú)敵山景資源主入口本項(xiàng)目產(chǎn)品開(kāi)發(fā)策略：1.各期產(chǎn)品異質(zhì)化開(kāi)發(fā)；2.各期景觀、配套等項(xiàng)目亮點(diǎn)異質(zhì)化打造。國(guó)內(nèi)豪宅的8大“頂”級(jí)標(biāo)準(zhǔn)設(shè)計(jì)：大師之作——定制性、藝術(shù)性、地標(biāo)性材質(zhì)：國(guó)際品牌——貨真價(jià)實(shí)、奢華、王室御用空間：突破傳統(tǒng)——尺度放大1.2倍以上、人性化功能：功能多元——室外功能室內(nèi)化、享受性配套設(shè)施：配套私享——會(huì)所功能放大、圈層生活、私人俱樂(lè)部物業(yè)管理：5星級(jí)服務(wù)——金鑰匙人文：時(shí)間元素——古樹(shù)、山石、歷史科技：高科技元素——時(shí)尚、精密、安全、生態(tài)8大“頂”級(jí)標(biāo)準(zhǔn)我們的發(fā)展方向通過(guò)內(nèi)外部創(chuàng)新附加值實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目溢價(jià)建筑上：需要時(shí)尚感，城中心高端宜居建筑、細(xì)節(jié)取勝外在：更現(xiàn)代和更高雅的建筑立面、更精細(xì)的用材用料、更舒適的居住尺度內(nèi)涵：建筑體的舒適性、景觀情感、景觀空間居家上：充分融入到園林(自然)中，讓生活園林最大化外在：景觀與建筑的融合，公共空間與環(huán)境能相互配合內(nèi)在：景觀與生活、與人之融合，提升城市高端生活的自然感、與自然相擁會(huì)呼吸的房子內(nèi)外交流：室內(nèi)與室外交流、園林打造內(nèi)呼吸：綠色節(jié)能系統(tǒng)、精裝修結(jié)合地勢(shì)，入口處設(shè)置兩層的公共建筑，作為項(xiàng)目后續(xù)的配套會(huì)所，設(shè)計(jì)上建議將中心園林景觀功能與使用功能融合；隨著項(xiàng)目開(kāi)發(fā)進(jìn)程的推進(jìn)，一樓銷(xiāo)售，二樓承擔(dān)社區(qū)文化展示等職能，未來(lái)成為社區(qū)文化中心。內(nèi)外交流1：特色建筑體建議內(nèi)外交流：景觀會(huì)所、交互式開(kāi)放空間武漢金色家園會(huì)所建筑樓體中的園林建筑綠化墻建