中學(xué)作文自學(xué)考試房地產(chǎn)法和外國法制史的重點(diǎn)

[中學(xué)作文]自學(xué)考試房地產(chǎn)法和外國法制史的重點(diǎn)[中學(xué)作文]自學(xué)考試房地產(chǎn)法和外國法制史的重點(diǎn)11/11[中學(xué)作文]自學(xué)考試房地產(chǎn)法和外國法制史的重點(diǎn)我想知道自學(xué)考試房地產(chǎn)法和外國法制史的重點(diǎn)有哪些？最佳答案房地產(chǎn)法重點(diǎn)一,房地產(chǎn)市場調(diào)研的含義房地產(chǎn)市場調(diào)研是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)為了及時(shí)作出正確的投資決策和營銷決策，而客觀,系統(tǒng)地收集,整理,探討,分析房地產(chǎn)市場有關(guān)信息資料，將其轉(zhuǎn)化為決策所需信息的工作過程。房地產(chǎn)市場調(diào)研的作用1）有助于企業(yè)發(fā)覺新的市場機(jī)會(huì)，確定正確的發(fā)展方向；2）有利于房地產(chǎn)企業(yè)適時(shí)開發(fā)新產(chǎn)品，搶占新市場；3）有利于企業(yè)制訂正確的營銷策略；4）有利于企業(yè)不斷提高產(chǎn)品質(zhì)量，改善經(jīng)營管理，提升市場競爭力。二,房地產(chǎn)市場調(diào)研的內(nèi)容（一）宏觀投資環(huán)境調(diào)查（二）城市房地產(chǎn)市場概況（三）目標(biāo)客戶群消費(fèi)行為及市場需求容量調(diào)研（四）項(xiàng)目基本狀況調(diào)查（五）項(xiàng)目所在區(qū)域市場狀況（六）項(xiàng)目開發(fā)策略建議（七）營銷策劃和營銷推廣,銷售執(zhí)行階段的市場調(diào)研宏觀投資環(huán)境調(diào)查1,政治環(huán)境2,經(jīng)濟(jì)環(huán)境3,社會(huì)文化環(huán)境政治環(huán)境政治環(huán)境主要包括政府思想觀念,辦事效率,政策法規(guī)等。一個(gè)國家,地區(qū)和城市的政治環(huán)境如何，將直接影響房地產(chǎn)企業(yè)正常的生產(chǎn)經(jīng)營活動(dòng)的開展。經(jīng)濟(jì)環(huán)境國內(nèi)生產(chǎn)總值,國民收入的發(fā)展?fàn)顩r；能源和資源狀況；城市發(fā)展總體規(guī)劃,城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè),城市人口分布,區(qū)域劃分；社會(huì)固定資產(chǎn)投資狀況,金融,證券市場狀況；商業(yè)零售及貿(mào)易狀況,居民消費(fèi)結(jié)構(gòu),居民儲(chǔ)蓄和信貸狀況等。社會(huì)文化環(huán)境居民受教化程度,文化水平,職業(yè)構(gòu)成,民族分布,宗教信仰,風(fēng)俗習(xí)慣,審美觀念等。社會(huì)文化往往對(duì)整個(gè)社會(huì)有深刻影響，盡管文化有相對(duì)穩(wěn)定性，但不是固定不變的，特殊是生活習(xí)慣，審美觀念往往隨著社會(huì)生產(chǎn)力發(fā)展而發(fā)生肯定程度的變化。城市房地產(chǎn)市場概況1,一級(jí)市場土地出讓狀況，包括土地出讓數(shù)量及其規(guī)劃用途,土地價(jià)格,土地出讓金收繳狀況；2,全市商品房施工面積,竣工面積,銷售面積,銷售金額,空置面積及結(jié)構(gòu)；3,全市房地產(chǎn)價(jià)格走勢，不同區(qū)域和物業(yè)類型的價(jià)格狀況；4,全市主要發(fā)展商開發(fā)銷售狀況，包括開發(fā)量,竣工量,銷售面積及銷售金額；5,三級(jí)市場交易狀況；6,當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)業(yè)相關(guān)政策法規(guī)。三,目標(biāo)客戶群消費(fèi)行為及市場需求容量調(diào)研1,消費(fèi)者行為調(diào)研2,市場需求容量調(diào)研消費(fèi)者行為調(diào)研消費(fèi)者包括房地產(chǎn)商品的現(xiàn)實(shí)購買者及潛在購買者。消費(fèi)者行為調(diào)研內(nèi)容包括消費(fèi)者社會(huì)階層及數(shù)量,年齡構(gòu)成,收入構(gòu)成,家庭人口構(gòu)成,居民居住現(xiàn)狀及住房消費(fèi)傾向,房地產(chǎn)購買偏好,購買動(dòng)機(jī),購買特點(diǎn)等。市場需求容量調(diào)研需求容量，是指有支付實(shí)力的市場需求容量。只有有支付實(shí)力的需求，才是現(xiàn)實(shí)的市場容量。商品住宅市場需求容量調(diào)研，主要包括以下幾方面：1）城市人口,家庭數(shù)量及變化趨勢；2）購買力，包括居民收入水平,儲(chǔ)蓄余額,財(cái)產(chǎn)狀況；3）居民居住現(xiàn)狀及改善目標(biāo)，包括自有住房成套率,居住房型,人均居住面積等；4）居民日常消費(fèi)支出水平及消費(fèi)結(jié)構(gòu)；5）不同社會(huì)階層和收入水平的居民數(shù)量及其對(duì)不同類型房地產(chǎn)商品的數(shù)量,品質(zhì),功能,價(jià)格的需求特點(diǎn)。四,項(xiàng)目基本狀況調(diào)查（1）宗地基本狀況資料包括宗地界址,面積,土地附著物分布,權(quán)屬,地形,地貌,水文地質(zhì)條件）,項(xiàng)目歷史及現(xiàn)狀資料,項(xiàng)目合作開發(fā)條件,土地獲得成本,用地規(guī)劃條件,及項(xiàng)目有關(guān)的投資及開發(fā)經(jīng)營稅費(fèi)政策；（2）項(xiàng)目所在區(qū)域市場狀況項(xiàng)目所在區(qū)域城市功能,區(qū)域建設(shè)發(fā)展規(guī)劃,人口分布,居民收入水平,商業(yè),文化氛圍,項(xiàng)目周邊環(huán)境,市政管網(wǎng)設(shè)施,交通狀況,公建配套及生活服務(wù)設(shè)施,項(xiàng)目所在區(qū)域房地產(chǎn)市場供需狀況及競爭水平，主要競爭對(duì)手所供應(yīng)產(chǎn)品及服務(wù)的種類,數(shù)量,品質(zhì),特點(diǎn),營銷手段,銷售狀況等，潛在競爭對(duì)手出現(xiàn)的可能性。其中競爭對(duì)手調(diào)研又包括競爭對(duì)手的經(jīng)營管理水平,資源狀況,市場競爭地位,產(chǎn)品地理位置,種類,開發(fā)規(guī)模,產(chǎn)品品質(zhì),成本,價(jià)格,營銷水平,銷售狀況,物業(yè)管理水平，創(chuàng)新實(shí)力及發(fā)展新產(chǎn)品的動(dòng)向。（3）項(xiàng)目開發(fā)策略建議1,市場細(xì)分及目標(biāo)市場調(diào)研；2,產(chǎn)品定位，包括產(chǎn)品類型,功能,品質(zhì),項(xiàng)目總體規(guī)劃探討；3,開發(fā)策略分析，包括項(xiàng)目開發(fā)規(guī)模,開發(fā)周期,成本限制,價(jià)格策略等。五,營銷策劃和銷售執(zhí)行階段的市場調(diào)研1,宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境探討2,市場供需及競爭對(duì)手動(dòng)態(tài)調(diào)研3,消費(fèi)者調(diào)研，包括：消費(fèi)者對(duì)本企業(yè)產(chǎn)品,服務(wù)包括物業(yè)管理的評(píng)價(jià),意見和要求，客戶滿足度調(diào)研；4,企業(yè)自身產(chǎn)品及服務(wù)調(diào)研，包括：產(chǎn)品優(yōu)劣分析，在滿足客戶需求方面存在的缺陷和不足，產(chǎn)品市場競爭地位分析，本企業(yè)產(chǎn)品的市場占有率及銷售潛力分析；5,價(jià)格調(diào)研，包括：產(chǎn)品最相宜的售價(jià),新產(chǎn)品的定價(jià),老產(chǎn)品價(jià)格調(diào)整及消費(fèi)者和競爭者對(duì)價(jià)格變動(dòng)的反應(yīng)；本企業(yè)產(chǎn)品價(jià)格及競爭企業(yè)同類產(chǎn)品價(jià)格的差異分析。六,房地產(chǎn)市場調(diào)研程序（一）調(diào)研打算階段（二）正式調(diào)研階段（三）結(jié)果處理階段調(diào)研打算階段1,確定調(diào)研目標(biāo)2,初步狀況分析3,制定調(diào)研安排正式調(diào)研階段1,確定資料來源2,確定資料收集方法3,調(diào)查表及調(diào)查問卷設(shè)計(jì)4,抽樣調(diào)查5,現(xiàn)場實(shí)地調(diào)查結(jié)果處理階段1,資料整理分析2,編寫調(diào)研報(bào)告七,房地產(chǎn)市場調(diào)研方法（一）調(diào)研方法1,全面調(diào)查法2,重點(diǎn)調(diào)查法3,抽樣調(diào)查法（二）資料收集方法1,二手資料的收集方法：查詢,交換,購買,索取,托付情報(bào)網(wǎng)收集①二手資料的收集程序②二手資料的收集來源二手資料的收集程序首先應(yīng)確定須要什么資料。第二步工作是從企業(yè)內(nèi)部搜尋二手資料。第三步工作是從企業(yè)外部進(jìn)行搜尋。第四步工作是對(duì)擬收集或已收集的二手資料進(jìn)行評(píng)估，即評(píng)估資料的效度。最終一步是確定須要收集的原始資料。只有決策所必需的，但又無法從二手資料中獲得的信息才有必要去收集原始資料二手資料的來源1,內(nèi)部來源：本人資料庫,企業(yè)檔案（會(huì)計(jì)記錄,銷售報(bào)告,其他數(shù)據(jù)資料）,企業(yè)內(nèi)部專家。2,外部來源（1）組織機(jī)構(gòu)，包括圖書館,外國使團(tuán),國際組織,本國政府機(jī)構(gòu),商會(huì)或貿(mào)易促進(jìn)機(jī)構(gòu),行業(yè)公會(huì),出版社,探討所,銀行,消費(fèi)者組織,其他公司。（2）文獻(xiàn)資料，包括文獻(xiàn)目錄,工商行名錄,貿(mào)易統(tǒng)計(jì)資料,報(bào)紙和期刊,綜合性工具書。（3）電腦數(shù)據(jù)庫,互聯(lián)網(wǎng)（4）企業(yè)外部專家（5）營銷調(diào)研公司2,商業(yè)資料獲得方法：向市場調(diào)研公司購買3,原始資料的收集方法：（1）訪問法：①面談?wù){(diào)查②郵寄調(diào)查③留置調(diào)查④調(diào)查（2）視察法：①直接視察法②間接調(diào)查法（3）試驗(yàn)法一般法英國法或者是一般法都要強(qiáng)調(diào)一個(gè)重要的年代，就是1066年諾曼公爵威廉折服英國。在這個(gè)時(shí)期，在英格蘭的本土上出現(xiàn)了一個(gè)王位繼承的問題，威廉認(rèn)為他自己應(yīng)當(dāng)成為英格蘭的新國王，他就帶領(lǐng)著諾曼人折服了英格蘭。威廉在折服了英格蘭之后，就開始推行他的一系列的政治法律制度變革。所以，人們通常習(xí)慣的說，1006年這次諾曼折服開啟了一般法形成的進(jìn)程。為了體現(xiàn)王權(quán)，實(shí)行進(jìn)行土地調(diào)查,編制“末日審判書”。在這個(gè)過程中代理國王到各地方征稅的稅務(wù)官后來成為了最初的巡回法官。一般法的本意是普遍通行的法律，通過一個(gè)個(gè)詳細(xì)案例歸納總結(jié)而成，人們習(xí)慣上把一般法稱為判例法。體現(xiàn)王權(quán)的令狀制也及一般法的發(fā)展有親密關(guān)系。令狀成為訴權(quán)憑證，無令狀就不能起訴。留意：“程序先于權(quán)利”的一般法特點(diǎn)。（2）衡平法：體現(xiàn)法官造法。衡平法是對(duì)一般法的補(bǔ)充。衡平法及一般法的沖突。這種沖突以詹姆斯一世確立了“衡平法優(yōu)先”的原則而告終。在英國法的歷史形成過程中，一般法的形成主要得益于王權(quán)和集權(quán)體制的發(fā)展，它強(qiáng)調(diào)的是一種統(tǒng)一，而衡平法的出現(xiàn)主要是補(bǔ)一般法之不足。（3）制定法：1215年的《大憲章》是制定法發(fā)展的重要進(jìn)程。二,美國法美國法的形成及英國法有著最直接的淵源。美國法的形成是在自身歷史發(fā)展過程中，根據(jù)自身的須要有選擇的對(duì)一般法進(jìn)行的取舍。從大的法律結(jié)構(gòu)和理論背景上來說，它也屬于一般法的系統(tǒng)，但在一些詳細(xì)的法律制度上，美國法又有其特殊