住宅小區(qū)物業(yè)環(huán)境管理

第八章

住宅小區(qū)物業(yè)環(huán)境管理第一節(jié)

小區(qū)物業(yè)環(huán)境管理概述自然環(huán)境環(huán)境社會(huì)環(huán)境(人文環(huán)境)一、物業(yè)環(huán)境的分類物業(yè)環(huán)境按物業(yè)的不同，可以分為生活居住環(huán)境、生產(chǎn)環(huán)境、商業(yè)環(huán)境、辦公環(huán)境等?！惨弧成罹幼…h(huán)境生活居住環(huán)境包括內(nèi)部居住環(huán)境和外部居住環(huán)境兩個(gè)方面。1、內(nèi)部居住環(huán)境。即指居住建筑的內(nèi)部環(huán)境。影響住宅區(qū)內(nèi)部居住環(huán)境的因素有：①住宅標(biāo)準(zhǔn)。指面積和質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)。面積標(biāo)準(zhǔn)一般是指平均每戶建筑面積的大小，而質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)是指建設(shè)質(zhì)量和配備設(shè)施的完善程度，如衛(wèi)生設(shè)備、煤氣、供電、供水、空調(diào)、等。②住宅類型。住宅的高度和層高。住宅有低層、多層和高層之分。③隔聲。居室上下或前后左右的隔聲，對(duì)電梯、管道、空調(diào)設(shè)備及外部噪音的防護(hù)。

④隔熱和保溫。夏天住宅要隔熱，冬天要保溫，這是居住環(huán)境良好的重要條件。⑤光照。自然采光和人工照明的狀況。⑥日照。居室內(nèi)獲得太陽的直接照射。⑦通風(fēng)。一般指自然通風(fēng)。在炎熱地區(qū)沒有空調(diào)的情況下，居室應(yīng)有良好的通風(fēng)。⑧室內(nèi)小氣候。室內(nèi)的氣溫、相對(duì)濕度和空氣流動(dòng)速度。⑨室內(nèi)空氣量和二氧化碳含量。

2、外部居住環(huán)境：指住宅和與居民生活密切相關(guān)的各類公共建筑、公用設(shè)施、綠化、院落和室外場(chǎng)地等，它與內(nèi)部居住環(huán)境有機(jī)地組成完整的生活居住環(huán)境。影響住宅區(qū)外部環(huán)境有以下一些因素：①居住密度：②公共建筑：為居民生活效勞的各類公共建筑，包括中小學(xué)、幼托、醫(yī)院、電影院、商店、郵局、銀行等以及文教、娛樂、衛(wèi)生、商業(yè)效勞、行政經(jīng)濟(jì)等方面的公共建筑。③市政公共設(shè)施：為住宅區(qū)生活效勞的設(shè)施，如道路、各種工程管線和設(shè)施、公共交通等。④綠化：綠地面積和綠化種植。

⑤室外庭院和各類活動(dòng)場(chǎng)所：⑥室外環(huán)境小品：建筑小品、公共標(biāo)志、公用小設(shè)施、游憩小設(shè)施以及地面鋪砌等。⑦大氣環(huán)境：空氣中有害氣體和有害物質(zhì)的濃度和氣味等。⑧聲環(huán)境和視環(huán)境：噪聲強(qiáng)度和住戶相互間視線的干擾程度。⑨小氣候環(huán)境：居住區(qū)環(huán)境內(nèi)的氣溫、日照、防曬、通風(fēng)或防風(fēng)等狀況。⑩鄰里和社會(huì)環(huán)境：居住區(qū)環(huán)境內(nèi)的社會(huì)風(fēng)氣、治安、鄰里關(guān)系、居民的文化水平和藝術(shù)修養(yǎng)等。二、小區(qū)物業(yè)環(huán)境管理的內(nèi)容及特點(diǎn)〔一〕小區(qū)物業(yè)環(huán)境管理的內(nèi)容1、治理環(huán)境污染：大氣污染、水體污染、固體廢棄物污染、噪音污染、電磁波污染、光污染等；2、小區(qū)環(huán)境綠化3、小區(qū)保潔工作4、去除違章搭建5、小區(qū)市政公共設(shè)施管理6、消防管理7、車輛交通管理8、治安管理9、建設(shè)環(huán)境小品10、小區(qū)文化建設(shè)〔二〕小區(qū)物業(yè)環(huán)境管理的特點(diǎn)1、管理對(duì)象的人和物具有特定性2、管理范圍的地域具有局限性3、管理內(nèi)容具有有限性4、管理內(nèi)容的約束性物業(yè)效勞合同?物業(yè)管理?xiàng)l例?環(huán)境保護(hù)法治安管理處分條例。。。。。。5、管理工作的配合性二、小區(qū)物業(yè)環(huán)境管理與精神文明建設(shè)〔一〕社會(huì)主義精神文明建設(shè)1、概念2、任務(wù)〔二〕小區(qū)物業(yè)管理與精神文明建設(shè)的關(guān)系相互制約、相互促進(jìn)的關(guān)系〔三〕加強(qiáng)精神文明建設(shè)的途徑1、加強(qiáng)宣傳教育：座談會(huì)、專欄、海報(bào)、知識(shí)競(jìng)賽等2、舉辦豐富多彩的寓教于樂的活動(dòng)3、加強(qiáng)各項(xiàng)效勞，努力為業(yè)主辦好事、辦實(shí)事。三、ISO14000與物業(yè)環(huán)境管理〔一〕ISO14000國(guó)際環(huán)境質(zhì)量認(rèn)證體系ISO14000系列標(biāo)準(zhǔn)是國(guó)際標(biāo)準(zhǔn)化組織ISO/TC207負(fù)責(zé)起草的一份國(guó)際標(biāo)準(zhǔn)。主要針對(duì)所有組織的，強(qiáng)調(diào)環(huán)境管理一體化污染預(yù)防與持續(xù)改進(jìn)的標(biāo)準(zhǔn)。ISO14000是一個(gè)系列的環(huán)境管理標(biāo)準(zhǔn)，它包括了環(huán)境管理體系，環(huán)境審核，環(huán)境標(biāo)志，生命周期分析等國(guó)際環(huán)境管理領(lǐng)域內(nèi)許多焦點(diǎn)問題，旨在指導(dǎo)各類組織(企業(yè)，公司)取得和表現(xiàn)正確的環(huán)境行為。

ISO14000系列標(biāo)準(zhǔn)共分七個(gè)系列，即，環(huán)境管理體系(EMS)環(huán)境審核(EA)環(huán)境標(biāo)志(EL)環(huán)境行為評(píng)估(EPE)生命周期評(píng)估(LCA)術(shù)語和定義(T&A)產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)中的環(huán)境指標(biāo)。

標(biāo)準(zhǔn)根本要素

標(biāo)準(zhǔn)的根底要素有5個(gè)〔一級(jí)要素〕：環(huán)境方針籌劃實(shí)施與運(yùn)行檢查與糾正措施管理評(píng)審

認(rèn)證程序

1、根底準(zhǔn)備：根本理解ISO1400)，成立工作小組，檢查自身環(huán)境管理體制，搜集，有關(guān)環(huán)境法律，法規(guī)標(biāo)準(zhǔn)

2、初始環(huán)境評(píng)審：法律、法規(guī)、標(biāo)準(zhǔn)符合性自檢，識(shí)別環(huán)境因素，確定寬大環(huán)境因素，自檢現(xiàn)有管理和運(yùn)行程序有否需改進(jìn)之處，分析發(fā)生的環(huán)境事故，檢查是否已建立處分和預(yù)防措施3、環(huán)境管理體系設(shè)計(jì)：制定環(huán)境方針，制定環(huán)境目標(biāo)，指標(biāo)，制定環(huán)境管理方案，編出環(huán)境手冊(cè)等環(huán)境管理體系文件

4、環(huán)境管理體系運(yùn)行實(shí)施：運(yùn)行管理，應(yīng)急措施，記錄管理內(nèi)部環(huán)境監(jiān)測(cè)，糾正措施，文件修訂5、環(huán)境管理體系內(nèi)部審核，摸擬審核，改進(jìn)，正式審核，取得認(rèn)證。

〔二〕采用ISO14000系列標(biāo)準(zhǔn)的意義1、有利于“創(chuàng)業(yè)主滿意物業(yè)〞2、有利于物業(yè)管理自身的開展；3、有利于物業(yè)管理工作公司增強(qiáng)競(jìng)爭(zhēng)力；4、有利于企業(yè)改進(jìn)效勞和降低本錢；5、有利于物業(yè)管理企業(yè)增加無形資產(chǎn)，提高品牌含金量。小結(jié)1、環(huán)境分類2、小區(qū)環(huán)境管理的內(nèi)容3、小區(qū)精神文明建設(shè)4、ISO14000質(zhì)量認(rèn)證體系第二節(jié)小區(qū)物業(yè)的綠化管理一、小區(qū)物業(yè)的綠化管理的含義與作用〔一〕小區(qū)物業(yè)綠化的含義小區(qū)物業(yè)綠化：在物業(yè)管理公司所管的小區(qū)范圍內(nèi)，按照一定的原那么及美學(xué)原理種植花草樹木，使植物形成優(yōu)美協(xié)調(diào)的有機(jī)體系。地面綠化系統(tǒng)〔水平綠化〕綠化系統(tǒng)立體綠化系統(tǒng)〔垂直綠化〕公共綠地專用綠地宅旁綠地、庭院綠地道路綠地地面綠地系統(tǒng)室內(nèi)綠化立體綠化系統(tǒng)屋頂綠化墻面綠化陽臺(tái)綠化〔二〕小區(qū)物業(yè)綠化管理的含義〔三〕小區(qū)物業(yè)綠化管理的作用1、小區(qū)物業(yè)綠化管理的好壞直接影響物業(yè)管理公司的形象2、創(chuàng)造出良好的社會(huì)效益；3、創(chuàng)造出良好的經(jīng)濟(jì)效益；4、創(chuàng)造良好的環(huán)境效益。防風(fēng)、防塵，保護(hù)生態(tài)環(huán)境。凈化空氣，降低噪聲，改善環(huán)境。改善小氣候，調(diào)節(jié)溫度，緩解城市熱島效應(yīng)。5、生命效益提供休閑健身場(chǎng)所，陶冶人們道德情操。6、美學(xué)效益:美化物業(yè)區(qū)域和城市環(huán)境。二、小區(qū)綠化管理的內(nèi)容及特點(diǎn)〔一〕小區(qū)物業(yè)綠化管理的內(nèi)容1、配備和培訓(xùn)綠化管理人員2、加強(qiáng)綠化宣傳，培養(yǎng)居民的綠化意識(shí)3、營(yíng)造物業(yè)環(huán)境綠化系統(tǒng)4、物業(yè)環(huán)境綠化系統(tǒng)的養(yǎng)護(hù)5、制定綠化管理制度〔1〕制定綠化管理規(guī)定人人有權(quán)利和義務(wù)管理和保護(hù)花草樹木不攀折花木以及在樹木上晾曬衣物。不損壞花木、保護(hù)設(shè)施及花壇。行人或車輛不得跨越、通過綠化地帶，不準(zhǔn)碰壞綠籬柵欄。不往綠地傾倒污水或投扔雜物。不在綠化范圍內(nèi)堆放物品，停放車輛。不在樹木上及綠化帶內(nèi)設(shè)置廣告牌。人為造成花木及保護(hù)設(shè)施損壞的，根據(jù)有關(guān)主管部門規(guī)定進(jìn)行處分，假設(shè)是兒童所為，由家長(zhǎng)負(fù)責(zé)支付罰款?！?〕綠化管理的質(zhì)量要求樹木——生長(zhǎng)茂盛無枯枝；樹形——美觀完整無傾斜；綠籬——修剪整齊無缺枝；花壇——土壤疏松無垃圾；草坪——平整清潔無雜草；小品——保持完好無缺損?！?〕綠化管理的考核指標(biāo)居住區(qū)綠化標(biāo)準(zhǔn)：根據(jù)國(guó)家1992年4月公布的?全國(guó)城市文明住宅小區(qū)達(dá)標(biāo)考評(píng)實(shí)施細(xì)那么?規(guī)定，住宅小區(qū)人均公用綠地應(yīng)到達(dá)每個(gè)居民平均占有1.5平方米以上，綠地率要到達(dá)30%，綠化覆蓋率到達(dá)25%以上。樹木成活率：除新種樹苗為95%外，應(yīng)到達(dá)100%；樹木傾斜程度：新種樹木高度1米處傾斜超過10厘米的樹木不超過樹木總數(shù)的2%；遭各類蟲害的樹木不超過樹木總數(shù)的2%；無枯枝敗葉；綠化圍護(hù)設(shè)施無缺損；綠化整潔無雜物?！捕承^(qū)物業(yè)綠化管理的特點(diǎn)1、管理模式的多樣性2、物業(yè)綠化管理前期介入的重要性3、物業(yè)綠化管理具有效勞性4、物業(yè)綠化管理具有消費(fèi)性5、物業(yè)綠化管理具有技術(shù)性三、小區(qū)綠化管理的常見技巧〔一〕制定小區(qū)物業(yè)綠化工作崗位人員的工作職責(zé)1、工作人員的總體要求2、綠化部經(jīng)理的工作職責(zé)3、技術(shù)管理員的工作職責(zé)4、綠化管理人員的工作職責(zé)〔二〕小區(qū)物業(yè)內(nèi)的園林美化1、小區(qū)物業(yè)綠化原那么形成系統(tǒng):重點(diǎn)與一般、集中與分散、點(diǎn)線面結(jié)合節(jié)約用地因地制宜植物合理搭配：?jiǎn)坦嘟Y(jié)合、觀葉和觀花結(jié)合、常綠與落葉結(jié)合、不同季節(jié)的植物搭配。2、園林綠地的營(yíng)造選擇好植物品種對(duì)綠地的要求對(duì)花、草布置方式的要求3、園林小品小池花架亭雕塑〔三〕小區(qū)物業(yè)內(nèi)的園林養(yǎng)護(hù)1、澆水2、施肥3、病蟲害防治4、整形與修剪5、除草、松土１.澆水不同品種的植物需水量不同，不同季節(jié)植物需水量也不同，澆水時(shí)應(yīng)根據(jù)具體情況掌握。一般楊柳類要多澆勤澆，松柏類那么不宜勤澆，新栽的小樹也應(yīng)適當(dāng)多澆一些，不同氣候條件下澆水量也應(yīng)適當(dāng)調(diào)整，夏季溫度高、蒸發(fā)快，應(yīng)適當(dāng)加大澆水量；入秋后陽光減弱，蒸發(fā)少時(shí)可適當(dāng)少澆，陰雨天氣、半蔭環(huán)境可少澆或不澆。一般樹木種植后在每年3、4、5、6、9、11月各澆一次水，澆水時(shí)要一次澆透，切忌僅濕表土。喬木最少連續(xù)澆水3～5年，灌木5年，土質(zhì)不好的應(yīng)延長(zhǎng)，樹木長(zhǎng)大后可逐年減少澆水次數(shù)，長(zhǎng)成大樹后可不澆水或一年只澆1～2次。2.施肥植物長(zhǎng)期在固定位置上生長(zhǎng)，常年吸收該地地點(diǎn)周圍的養(yǎng)分，如不及時(shí)補(bǔ)充，就會(huì)造成養(yǎng)分減少或枯竭，影響樹木的正常生長(zhǎng)，及時(shí)施肥就成了養(yǎng)護(hù)工作的一項(xiàng)重要內(nèi)容。小區(qū)綠地中植物種類較多，施肥時(shí)應(yīng)根據(jù)不同的植物品種、生長(zhǎng)階段選擇不同的肥料和不同的用量。施肥時(shí)一般應(yīng)把肥料埋于10～40cm深的土層中，以利于肥料滲入地下，減少肥料的流失量。3.整形修剪整形修剪是保證樹木形成良好樹形，提高賞觀效果的有效手段，也是養(yǎng)護(hù)工作的重要內(nèi)容。根本方法：疏枝、短截、剝芽三種。4.防治病蟲害防治病蟲害要根據(jù)小區(qū)綠地植物品種和當(dāng)?shù)囟喟l(fā)的病蟲害制定針對(duì)性的措施，堅(jiān)持預(yù)防為主，綜合治理。春季是病蟲害的多發(fā)季節(jié)，要重點(diǎn)治理；夏季主要注意防治危害葉面的害蟲；秋冬季注意殺死越冬蟲卵成蟲，為來年防治工作打好根底。5、.除草、松土除草是將綠地中的雜草去除，保持綠地的整潔，減少雜草與樹木爭(zhēng)奪水肥養(yǎng)料，有利于樹木的生長(zhǎng)；同時(shí)，也去除了一些病蟲的潛伏處，減少病蟲害的發(fā)生時(shí)機(jī)。松土是把土壤外表松動(dòng)，以增加土壤的透氣性，到達(dá)保水、透氣、增溫的效果。小結(jié)：第三節(jié)小區(qū)物業(yè)的保潔管理一、小區(qū)物業(yè)保潔管理的含義與作用〔一〕小區(qū)物業(yè)保潔管理的含義指物業(yè)公司通過定時(shí)、定點(diǎn)、定人進(jìn)行小區(qū)日常清潔工作，防止環(huán)境污染，維護(hù)清潔衛(wèi)生，塑造文明形象，提高環(huán)境效益。通過清、掃、擦、拭、抹等專業(yè)性操作，維護(hù)轄區(qū)所有公共地方、公用部位的清潔衛(wèi)生。保潔管理的重點(diǎn)1、防止臟亂差?！芭K亂差〞具有多發(fā)性、傳染性和頑固性。例如，亂扔垃圾、樓上拋物、亂搭、隨地吐痰等，因此要做好防止臟亂差的工作。2、清掃、收集、處理和清運(yùn)?！捕承^(qū)物業(yè)保潔管理的作用1、滿足業(yè)主和使用人根本的居住環(huán)境要求2、有利于物業(yè)效勞企業(yè)提高管理水平，塑造良好的企業(yè)形象3、有利于延長(zhǎng)建筑物和設(shè)備的使用壽命，提高經(jīng)濟(jì)效益4、可以創(chuàng)造良好的環(huán)境效益二、小區(qū)物業(yè)保潔管理的內(nèi)容與特點(diǎn)〔一〕小區(qū)物業(yè)保潔管理的內(nèi)容1、制定管理制度。物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)在國(guó)家和地方有關(guān)法律法規(guī)的根底是，制訂自己的保潔管理工作的規(guī)章制度。如：保潔衛(wèi)生操作標(biāo)準(zhǔn)、崗位職責(zé)、員工效勞標(biāo)準(zhǔn)、清潔設(shè)備領(lǐng)用制度、操作規(guī)程以及獎(jiǎng)懲規(guī)定等。2、抓好衛(wèi)生設(shè)施建設(shè)如：環(huán)衛(wèi)車輛，有清掃車、灑水車、垃圾運(yùn)輸車、糞便清運(yùn)車等；便民設(shè)施：垃圾清運(yùn)站、果皮箱等。3、做好日常保潔工作：制定方案，實(shí)施方案，檢查實(shí)施情況，持續(xù)改進(jìn)。明確保潔工作的根本要求：五定明確小區(qū)保潔工作的范圍：公共部位、公共場(chǎng)所、垃圾清運(yùn)。監(jiān)督檢查。4、加強(qiáng)環(huán)境衛(wèi)生的宣傳教育〔二〕小區(qū)物業(yè)保潔管理的特點(diǎn)1、保潔工作具地域性限制；圍繞小區(qū)的現(xiàn)狀和特點(diǎn)開展保潔工作；不同的物業(yè)環(huán)境，采用不同的保潔方式2、標(biāo)準(zhǔn)性遵守法律法規(guī)；依據(jù)相關(guān)規(guī)定對(duì)業(yè)主進(jìn)行行為管理；表達(dá)效勞性3、復(fù)雜性業(yè)主行為和習(xí)慣因素保潔技術(shù)要求物業(yè)類型三、保潔管理的原那么1、掃防結(jié)合，以防為主。2、專業(yè)保潔與業(yè)主自覺相結(jié)合。3、定時(shí)定點(diǎn)與責(zé)任分區(qū)相結(jié)合。4、輿論宣傳與懲罰教育相結(jié)合。四、小區(qū)物業(yè)保潔管理的工作內(nèi)容〔一〕小區(qū)物業(yè)保潔管理的機(jī)構(gòu)設(shè)置1、外包：保潔管理人員1—2名。2、自管：部門經(jīng)理樓宇清潔班高空外墻清潔班公共區(qū)域清潔班保潔服務(wù)班〔二〕保潔管理人員的職責(zé)⑴部門經(jīng)理的工作職責(zé)。①按照公司經(jīng)理的指示精神和公司的管理目標(biāo)，組織各項(xiàng)清潔效勞的具體工作。②每日檢查各區(qū)域清潔任務(wù)的完成情況，發(fā)現(xiàn)缺乏之處要及時(shí)組織清潔返工。③接洽各種清潔效勞業(yè)務(wù)，為公司創(chuàng)收。④經(jīng)常在區(qū)域內(nèi)巡查，發(fā)現(xiàn)衛(wèi)生死角，應(yīng)及時(shí)調(diào)配人員，予以徹底清掃。⑵技術(shù)員的工作職責(zé)。①配合經(jīng)理，擬訂清潔管理的實(shí)施方案。②對(duì)一些專用清潔設(shè)備進(jìn)行使用指導(dǎo)。③隨時(shí)檢查和保養(yǎng)清潔機(jī)械。④監(jiān)督檢查分管的清潔區(qū)域和工程。⑤經(jīng)理交辦的其他事項(xiàng)。⑶公共衛(wèi)生區(qū)域清潔班領(lǐng)班的工作職責(zé)。①接受保潔部經(jīng)理的領(lǐng)導(dǎo)，向保潔部技術(shù)員負(fù)責(zé)②每日班前留意部門經(jīng)理、技術(shù)員的提示及工作要求。③檢查班組員工到崗情況，觀察是否全勤工作，對(duì)缺勤情況及時(shí)采取補(bǔ)救措施，合理安排下屬人員工作。④檢查所轄范圍的清潔衛(wèi)生狀況，發(fā)現(xiàn)問題及時(shí)處理。⑤隨時(shí)檢查員工的工作狀況，及時(shí)調(diào)整各種工具及人力的配置。⑥編制公共衛(wèi)生轄區(qū)內(nèi)的人員安排方案、清潔用品供給方案，努力減少損耗，控制開支。⑦關(guān)心員工的生活，掌握員工的工作情緒，指導(dǎo)員工的工作，增強(qiáng)班組的凝聚力。⑧定期做好清潔設(shè)備設(shè)施的維修報(bào)告，以便公司安排好預(yù)算，保證資金到位。⑷保潔員的工作職責(zé)。①遵守物業(yè)管理公司制定的管理細(xì)那么，統(tǒng)一著裝上崗，樹立良好形象。②服從班長(zhǎng)指揮，嚴(yán)格按照清潔程序，保質(zhì)保量地完本錢人所負(fù)責(zé)區(qū)域內(nèi)的清掃衛(wèi)生工作。③發(fā)揚(yáng)互助精神，支持同事工作。⑸倉庫保管員的工作職責(zé)。①嚴(yán)格遵守公司的各項(xiàng)規(guī)章制度，服從工作安排。②認(rèn)真做好倉庫的平安、整潔工作。按時(shí)到崗，經(jīng)常巡視清掃，合理堆放貨物，發(fā)現(xiàn)問題及時(shí)上報(bào)。③負(fù)責(zé)清潔工具及用品的收發(fā)工作，嚴(yán)格執(zhí)行收發(fā)手續(xù)，對(duì)于手續(xù)欠妥者一律拒發(fā)。④嚴(yán)禁私自借用工具及用品。⑤做好月底盤點(diǎn)工作，及時(shí)結(jié)算出月末庫存數(shù)據(jù)報(bào)部門經(jīng)理。⑥做好每月清潔物料庫存采購方案，提前呈報(bào)部門經(jīng)理?！踩持贫ü芾碇贫?、管理制度制定的原那么〔1〕明確要求〔2〕規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)〔3〕方案安排〔4〕定期檢查2、管理制度的具體內(nèi)容〔1〕保潔部勞動(dòng)紀(jì)律管理規(guī)定〔2〕保潔部獎(jiǎng)罰條例標(biāo)準(zhǔn)〔四〕做好物業(yè)垃圾的分類和回收、防治工作1、物業(yè)區(qū)域垃圾的分類和回收分類預(yù)防二次污染回收利用2、物業(yè)區(qū)域垃圾防治〔1〕倡導(dǎo)綠色生活方式，減少垃圾量〔2〕做好日常衛(wèi)生保潔工作；〔3〕回收利用有效資源小結(jié).第四節(jié)

住宅小區(qū)的社區(qū)文化建設(shè)學(xué)習(xí)方式：自學(xué)

任務(wù)：分組制定“住宅小區(qū)社區(qū)文化建設(shè)方案〞用PPT展示。時(shí)間：一周。要求：方案具有可操作性。

第五節(jié)小區(qū)物業(yè)的平安管理一、小區(qū)物業(yè)平安管理的含義與作用〔一〕小區(qū)物業(yè)平安管理的含義〔二〕小區(qū)物業(yè)平安管理的作用〔三〕小區(qū)物業(yè)平安管理的主要內(nèi)容治安管理消防管理車輛管理違章搭建管理二、住宅小區(qū)治安管理〔一〕住宅小區(qū)治安管理的特點(diǎn)平安管理難度大效勞性強(qiáng)人員素質(zhì)要求高〔二〕住宅小區(qū)治安管理的主要工作內(nèi)容1、住宅小區(qū)治安管理的機(jī)構(gòu)設(shè)置安保部門衛(wèi)班巡邏班電視監(jiān)控班守護(hù)班2、制定治安管理規(guī)章制度值班制度崗位責(zé)任制度交接班制度器械使用管理規(guī)定。。。。如崗位責(zé)任制度〔1〕部門經(jīng)理的工作職責(zé)制定保安部工作方案，建立健全各項(xiàng)保安工作制度。主持部門工作例會(huì)，組織保安部全體保安員開展各項(xiàng)治安保衛(wèi)工作。積極組織開展以“五防〞〔防火、防盜、防破壞、防爆、防自然災(zāi)害〕為中心的平安法紀(jì)教育，領(lǐng)導(dǎo)和組織對(duì)保安員的培訓(xùn)工作。組織對(duì)較大案件的調(diào)查處理工作。監(jiān)督考察本部門各崗位保安員的工作表現(xiàn)，處理有關(guān)保安工作方面的投訴。完成總經(jīng)理下達(dá)的其它任務(wù)〔2〕保安領(lǐng)班〔經(jīng)理助理〕的工作職責(zé)部門經(jīng)理不在時(shí)，代行經(jīng)理職權(quán)處理有關(guān)保安工作事宜。協(xié)助部門經(jīng)理搞好保安日常管理工作。檢查監(jiān)督各班組的工作，發(fā)現(xiàn)問題及時(shí)向經(jīng)理匯報(bào)。搞好分管區(qū)域的重點(diǎn)防范工作。⑶保安人員的工作職責(zé)認(rèn)真遵守公司的規(guī)章制度，按時(shí)上下班，不遲到早退。文明禮貌，行為標(biāo)準(zhǔn)，努力為業(yè)主和使用人提供優(yōu)質(zhì)效勞。堅(jiān)守工作崗位，提高警惕，嚴(yán)防犯罪分子從事破壞活動(dòng)。熟悉轄區(qū)內(nèi)業(yè)主和使用人的情況，掌握轄區(qū)內(nèi)治安特點(diǎn)，保護(hù)轄區(qū)物業(yè)及業(yè)主、使用人的人身財(cái)產(chǎn)平安。認(rèn)真做好防火、防盜等工作，發(fā)現(xiàn)不平安因素應(yīng)立即查明原因，盡快排除險(xiǎn)情并及時(shí)向上級(jí)匯報(bào)。認(rèn)真做好值班記錄，嚴(yán)格遵守交接班制度。3、治安管理措施〔1〕配備相應(yīng)的安保人員〔2〕建立完善的平安保衛(wèi)系統(tǒng)，做到點(diǎn)面結(jié)合門崗守護(hù)巡邏：定時(shí)與不定時(shí)、定點(diǎn)與不定點(diǎn)技防：監(jiān)控系統(tǒng)、電子巡更儀三、住宅小區(qū)消防管理〔一〕住宅小區(qū)消防管理的方針與要求1、方針：?中華人民共和國(guó)消防條例?：預(yù)防為主，防消結(jié)合2、要求〔二〕住宅小區(qū)消防管理的主要內(nèi)容1、消防管理的機(jī)構(gòu)設(shè)置物業(yè)管理公司的消防管理機(jī)構(gòu)一般附屬于公司的平安保衛(wèi)部門，即在保安部下設(shè)消防班，但消防班的業(yè)務(wù)管理又是專業(yè)專職和單列的。2、建立高素質(zhì)的消防隊(duì)伍⑴專職消防管理人員職責(zé)。①對(duì)本部門和物業(yè)管理公司的經(jīng)理負(fù)責(zé)，負(fù)責(zé)管理、指導(dǎo)、催促、檢查、整改所轄區(qū)域內(nèi)的消防工作。②落實(shí)各項(xiàng)防火平安制度和措施，嚴(yán)格貫徹執(zhí)行消防法規(guī)③組織消防宣傳教育，加強(qiáng)業(yè)主和使用人的消防意識(shí)。④負(fù)責(zé)所轄區(qū)域內(nèi)動(dòng)用明火作業(yè)的簽批和現(xiàn)場(chǎng)監(jiān)護(hù)工作。⑤定期巡視、試驗(yàn)、檢查、大修、更新各種消防設(shè)施和器材，指定專人管好所轄區(qū)域內(nèi)的各種消防設(shè)備設(shè)施和器具。對(duì)消防設(shè)施故障和缺乏，應(yīng)專門報(bào)告給主管領(lǐng)導(dǎo)，并做出維修方案。⑥定期檢查所轄區(qū)域內(nèi)的要害部位，及時(shí)發(fā)現(xiàn)和消除火險(xiǎn)隱患。⑦負(fù)責(zé)消防監(jiān)控報(bào)警中心，24小時(shí)日夜值班，做好值班記錄和定期匯報(bào)工作，發(fā)現(xiàn)火警火災(zāi)時(shí)，要立即投入現(xiàn)場(chǎng)指揮和實(shí)施搶救。⑵義務(wù)消防人員的職責(zé)。①認(rèn)真學(xué)習(xí)有關(guān)消防知識(shí)，掌握各種器材操作技術(shù)和使用方法。②積極做好防范宣傳教育工作。宣傳教育內(nèi)容主要有：防火滅火根本方法，物業(yè)內(nèi)消防設(shè)施及其功能與使用，平安疏散和人員搶救等。宣傳方式可采取專人上門發(fā)通知、張貼廣告、出墻報(bào)、利用電視等。③定期檢查本部門和所管區(qū)域內(nèi)的消防器材設(shè)備的完好狀況。④一旦發(fā)生火警火災(zāi)，應(yīng)立即投入現(xiàn)場(chǎng)搶救。3、制定完善的消防制度⑴消防中心值班制度。⑵防火檔案制度。⑶消防崗位責(zé)任制度。⑷消防平安檢查制度。⑸專職消防員的定期訓(xùn)練和演習(xí)制度。⑴消防中心值班制度。①消防中心值班室是火警預(yù)報(bào)、信息通訊中心，消防值班員必須要樹立高度的責(zé)任感，有高度的警惕性，嚴(yán)肅認(rèn)真地做好消防中心的值班監(jiān)視工作。②遵守值班紀(jì)律，不得遲到、早退和離崗，上崗時(shí)必須保持清醒的頭腦，不得閑聊、吵鬧、喝酒、睡覺。③消防中心值班室嚴(yán)禁其他無關(guān)人員進(jìn)入。④遵守交接班制度。交接班內(nèi)容有：消防報(bào)警系統(tǒng)是否正常，有否有火災(zāi)隱患〔如非正常火源、臨時(shí)火源、易燃品的堆放等〕。⑤消防值班員如發(fā)現(xiàn)有火災(zāi)隱患，必須及時(shí)處理，并向上級(jí)匯報(bào)，有權(quán)制止亂放易燃、易爆物品和其它違反消防規(guī)定的行為。⑥定期檢查、維修保養(yǎng)好消防設(shè)施，使消防設(shè)施隨時(shí)處于正常狀態(tài)。⑦發(fā)生火災(zāi)時(shí)要嚴(yán)格按照火災(zāi)處理程序處理。⑵防火檔案制度。消防部門要建立防火檔案，對(duì)火險(xiǎn)隱患、消防設(shè)備狀況〔位置、功能、狀態(tài)等〕、重點(diǎn)消防部位、前期消防工作概況等要記錄在案，以備隨時(shí)查閱。還要根據(jù)檔案記載的前期消防工作概況，定期進(jìn)行研究，不斷提高防火、滅火的水平和效率。⑶消防崗位責(zé)任制度。要建立各級(jí)領(lǐng)導(dǎo)負(fù)責(zé)的逐級(jí)防火崗位責(zé)任制，上至公司領(lǐng)導(dǎo)，下至消防員，都對(duì)消防負(fù)有一定責(zé)任，從而建立健全防火制度和平安操作制度。每年年初由物業(yè)管理公司招集物業(yè)轄區(qū)內(nèi)的單位和住戶簽訂?防火責(zé)任書?，確定消防聯(lián)絡(luò)員名單，并確定職責(zé)，層層明確責(zé)任，建立全方位的監(jiān)督體系。⑷消防平安檢查制度。為預(yù)防火災(zāi)，確保業(yè)主和物業(yè)的平安，必須進(jìn)行消防平安檢查。①保安部專職消防員必須每天巡視小區(qū)或大廈的每個(gè)角落，做好平安檢查記錄工作。②物業(yè)管理公司防火領(lǐng)導(dǎo)小組每月一至兩次開展對(duì)轄區(qū)消防平安工作的全面檢查。③每月對(duì)消防設(shè)備進(jìn)行測(cè)試檢查，確保消防設(shè)備保持良好狀態(tài)。④及時(shí)發(fā)現(xiàn)并盡量消除火災(zāi)隱患，通知有關(guān)部門或個(gè)人限期整改。⑸專職消防員的定期訓(xùn)練和演習(xí)制度。要做到迅速、平安、徹底地?fù)錅缁馂?zāi)，消防人員必須堅(jiān)持滅火管理的平時(shí)訓(xùn)練，通過訓(xùn)練，發(fā)現(xiàn)自身存在的缺乏；通過訓(xùn)練，找到適合本單位的消防方法；通過訓(xùn)練，摸索防火、滅火的措施和技術(shù)等等。平時(shí)訓(xùn)練還要和定期演習(xí)相結(jié)合。4、消防設(shè)施與器材的配備和管理5、高層建筑的消防管理〔1〕高層建筑消防管理的特點(diǎn)耐火極限低。從減輕建筑的自重的角度考慮，對(duì)其燃燒性能和耐火極限不能定得過高。再加上現(xiàn)代高層建筑內(nèi)的裝飾材料、家具等很多是高分子材料，這也增加了火災(zāi)的危險(xiǎn)性。火險(xiǎn)因素多。由于高層建筑內(nèi)的火源、電源多，再加上電線的線路縱橫交錯(cuò)，電氣設(shè)備多，因而引起火災(zāi)的可能性也多。火勢(shì)蔓延快。由于高層建筑物內(nèi)有許多通道和豎向井，因此，一旦發(fā)生火災(zāi)，這些地方就成為火勢(shì)蔓延的途徑。同時(shí)，建筑物越高，風(fēng)速也越快，從而就加速了火勢(shì)。撲救難度大。高層建筑高達(dá)幾十米，甚至超過一二百米，一般的地面消防車和登高消防車的能力都難以滿足高層建筑火災(zāi)的供水需要和登高疏散搶險(xiǎn)的要求。人員疏散困難。高層建筑平時(shí)集中很多的人員，層數(shù)又多，使疏散距離拉長(zhǎng)，因此，在發(fā)生火災(zāi)時(shí)普通電梯電源被切斷，這些都增加了疏散的困難。〔2〕高層建筑消防管理的主要措施防火分隔。做好完全疏散的準(zhǔn)備工作。設(shè)置自動(dòng)報(bào)警設(shè)施。設(shè)置火災(zāi)事故照明和疏散標(biāo)志。上海高樓火災(zāi)四、住宅小區(qū)車輛管理㈠搞好停車場(chǎng)的建設(shè)1．停車場(chǎng)位置的規(guī)劃⑴經(jīng)濟(jì)實(shí)用。⑵因地制宜。2．停車場(chǎng)〔庫〕的內(nèi)部要求⑴停車場(chǎng)〔庫〕的光度要求⑵停車場(chǎng)〔庫〕的設(shè)施要求⑶停車場(chǎng)〔庫〕的區(qū)位布置要求㈡建立健全車輛管理制度1．門衛(wèi)管理制度2．車輛保管規(guī)定⑴摩托車、自行車管理規(guī)定。①業(yè)主或使用人需要保管摩托車、自行車，要先到物業(yè)管理公司辦理登記手續(xù)，領(lǐng)取存車牌，交保管員查收，并按時(shí)辦理繳費(fèi)手續(xù)。②臨時(shí)存放車輛的收費(fèi)按有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。③存放車輛后要立即領(lǐng)取存車牌。④摩托車、自行車必須存放在指定的位置，未按指定位置存放，造成喪失或損壞，責(zé)任由所有者自己承擔(dān)。⑤服從管理員的管理，并接受檢查。⑥管理員的工作受到各位業(yè)主和租戶的監(jiān)督，出現(xiàn)失職情況，可以向物業(yè)管理公司反映。⑵機(jī)動(dòng)車管理規(guī)定。①所有外來車輛未經(jīng)管理處許可，不得進(jìn)入住宅區(qū)，進(jìn)入物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的車輛要服從統(tǒng)一管理。②一般禁止2.5噸以上的貨車或大客車進(jìn)入住宅區(qū)。③禁止車輛在住宅區(qū)內(nèi)亂停亂放，要按指定的地點(diǎn)停放車輛，并交納停放費(fèi)。④長(zhǎng)期將車輛停放在住宅區(qū)的，應(yīng)向物業(yè)管理公司申請(qǐng)，領(lǐng)取物業(yè)管理公司頒發(fā)的“準(zhǔn)停證〞。臨時(shí)進(jìn)入物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的車輛必須在臨時(shí)車位上存放，并交納停車費(fèi)，不能隨便存放。⑤車輛如需停止使用停車位，應(yīng)及時(shí)到物業(yè)管理公司辦理注銷手續(xù)，否那么停車費(fèi)繼續(xù)收取。不允許私自轉(zhuǎn)讓停車牌和停車位，否那么將取消該車輛的停車牌或停車位。⑥駛?cè)胛飿I(yè)管理區(qū)域內(nèi)的車