大工20秋《房地產開發(fā)與經營課程設計》離線作業(yè)模板及要求551

大連理工大學網絡教育學院畢業(yè)論文（設計）模板內容僅供參考PAGEI網絡教育學院《房地產開發(fā)與經營課程設計》題目：住宅開發(fā)項目前期策劃1項目概況項目基本背景XXXX地塊東至學四路；西至龍眠大道；北至規(guī)劃道路；南至學九路。出讓面積：（A地塊：；B地塊：；C地塊：）用地性質：A、B地塊：住宅混合用地；C地塊：商業(yè)用地、商務辦公用地出讓年限：住宅70年，商業(yè)、商務辦公40年容積率：A、B地塊≤2；C地塊≤1建筑密度：A、B地塊≤35%；C地塊≤30%建筑高度：A、B地塊≤35米；C地塊≤12米綠地率：A、B地塊≥25%；C地塊≥35%掛牌出讓起始價：45000項目規(guī)模及用地狀況本項目總占地面積為㎡，建筑面積185110平方米，其中住宅約14萬平米，商業(yè)、辦公約萬平米。以高端住宅為主，配套成熟的商業(yè)社區(qū)，建筑形式采用ARTDECO建筑風格，賦予建筑良好的親和感和生態(tài)性，濕地公園環(huán)繞四周，舒適的戶型設計創(chuàng)造“高檔、休閑、健康、自然”的生活方式。項目區(qū)位分析XXXX小區(qū)位于南京市江寧區(qū)江寧大學城范圍，東至學四路、西至龍眠大道、北至規(guī)劃道路、南至學九路，項目基地被大學城的景觀帶一分為二，景觀帶中有一自然濕地，西望方山，自然景觀優(yōu)勢明顯，毗鄰江寧體育中心。地塊周邊規(guī)劃配套設施齊全，交通便捷，龍眠大道、弘景大道可快速與機場高速、寧杭高速對接，地鐵1號南延線海事職業(yè)技術學院站距本案僅100米，地塊周邊也分布有輻射江寧及周邊地區(qū)的公交，如安廣線、南廣線等，距新街口直線距離公里，車行距離26公里，真正做到與主城無縫對接。項目周邊環(huán)境周邊商業(yè)：有樂活時尚街區(qū)、文鼎廣場等，文鼎廣場是大學城現(xiàn)有體量最大、業(yè)態(tài)最豐富、進駐品牌商家最多的主力商業(yè)項目。是共有約500個店鋪構成65000平方米的一站式大型ShoppingMall。主要集中了金融服務、公共服務、精品購物、流行小鋪、休閑娛樂、餐飲美食街等業(yè)態(tài)。房地產項目前期策劃6周邊景觀：XXXX小區(qū)內部的溪岸濕地約有4萬平方米，建成后將與東方龍湖灣、萬裕龍庭水岸兩個住宅項目的內部的自然水系相通。濕地公園的水源主要來自于秦淮河的支流，有兩座橋梁把小區(qū)兩側相連。周邊公園：位于江寧區(qū)科學園格致路1號的江寧體育中心，體育中心南鄰方山風景區(qū)，總建筑面積9萬平方米，是全國區(qū)縣一級規(guī)模最大、設施最為先進的公共體育場館群。周邊學校：位于江寧大學城，南京交院、南廣學院、海事學院、藥科大學在項目周圍。周邊交通：周邊已開通區(qū)19W、安廣線、南廣線、區(qū)17W、盛科線、區(qū)6W、大中線多條交通線路，便捷生活通達。2項目SWOT分析SWOT分析中的“S”指優(yōu)勢（Strength）；“W”指劣勢（Weakness）；“O”指機會（Opportunity）；“T”指威脅（Threat）。項目SWOT分析是將項目內部條件和外部環(huán)境各方面內容進行綜合和概括，進而分析項目擁有的優(yōu)勢和劣勢、面臨的機會和威脅的一種方法。其中，優(yōu)劣勢分析主要著眼于項目自身的條件及其與競爭性項目的比較，而機會和威脅分析將注意力放在外部環(huán)境的變化及對項目的可能影響。通過對項目進行SWOT分析，明確項目的優(yōu)勢、劣勢、機會與威脅，作為后面項目STP策劃的重要依據(jù)。S（優(yōu)勢）XXXX小區(qū)項目有城市稀缺湖山、全能配套、地鐵口物業(yè)、高性價比戶型等優(yōu)勢，XXXX小區(qū)項目無縫對接地鐵1號線南延線交院站，50米步行距離，便捷不言而喻。此外，文鼎廣場咫尺相隔，麥當勞、肯德基、江寧體育中心等豐盛配套舉步可至。而項目自建萬平米主題商業(yè)街區(qū)，集美食、購物、休閑、文化于一體，都市時尚生活觸手可及。W（劣勢）XXXX小區(qū)的項目自身設有萬平米商業(yè)，但不能及時運營。離市區(qū)有一定距離，乘地鐵到新街口50多分鐘車程。項目公寓產品緊靠地鐵龍眠大道站，方便出行的同時，也會有一定噪音干擾。0（機會）天正置業(yè)，歷來以建筑高端精品著稱于業(yè)界。在“尊重土地、尊重作品、尊重人文”開發(fā)理念的指導下，天正在南京房地產市場奮力打拼、蓬勃發(fā)展，現(xiàn)已成功開發(fā)“天正湖濱”、“天正桃源”、“天正濱江”等高檔住宅樓盤，獲得上百項極具份量的殊榮，成績斐然。XXXX小區(qū)項目是天正置業(yè)進軍江寧的一記重拳，是開辟江寧市場的一個機會。T（威脅）XXXX小區(qū)最大的憂慮就是目前大環(huán)境的頹勢，各個開發(fā)商在價格大戰(zhàn)，但是，XXXX小區(qū)玩不起，踩著成本價跳舞并沒有多少騰挪的空間，一旦四面楚歌，XXXX小區(qū)甚至會面臨束手無策的境地。XXXX小區(qū)項目落腳方山，方山本身的價值并沒有被完全挖掘，在方山只有兩種產品：高端的別墅產品、低端的剛需產品，有人視之為寶、有人視之為糞土，而XXXX小區(qū)這種高不成低不就的定位不知能否給方山帶來一股新風。3項目STP策劃項目STP策劃（市場細分Segmentation、目標市場選擇Targeting及市場定位Positioning）是住宅開發(fā)項目前期策劃的主要內容。住宅市場細分住宅市場是由若干購買者組成的，他們在產品需求、購買能力、地理位置、購買態(tài)度等方面都會有差異，這些差異便形成了住宅市場細分的依據(jù)。住宅市場細分就是從住宅購買者的需求差異性出發(fā)，從差異性中尋找具有共同消費需求的消費群，據(jù)此將住宅市場劃分為若干個子市場的行為。據(jù)南京日報近期的網絡調查顯示，在改善置業(yè)考慮的最大因素中，地段依然是大家的首選，占到了%，后面依次考慮是：周邊環(huán)境、學區(qū)、升值空間、出行交通、開發(fā)商品牌。面積方面，經濟實惠又能滿足家庭需要的100—144平方米是改善客群最喜歡的面積段，此次調查顯示，這個面積段的需求占到了%；其次為160—200平方米戶型，占%；200平方米以上戶型，占%；144—160平方米戶型最不受歡迎，只有%的購房者選擇。價格方面，能承受400萬以上總價的購房者只占到了調查人數(shù)的10%左右，多數(shù)改善客戶依然希望總價能夠低于400萬這個門檻。改善購房者對于新房更為偏好，達到了%；另外，對于物業(yè)類型選擇，大平層最多，為%；其次為花園洋房，達到了%；選擇別墅物業(yè)的為%。項目目標市場選擇（項目目標客戶選擇）項目目標市場選擇即選定項目的目標客戶群，就是在對各類住宅細分市場進行評估的基礎上，選擇某一類或某幾類住宅細分市場作為本項目的目標市場（目標客戶）。（1）向上階級：70后80初，月收入萬元以上，3個左右的家庭成員，事業(yè)處于黃金成長期，首改或者再改。工作范圍以江寧為主，輻射一號線沿線。對品牌、品質有一定的追求或者標榜，要給自己和家人最好的生活條件。（2）改善型購房是指對目前的居住條件不滿意，需要重新購置房產來滿足對居住的要求。改善型購房需求的年齡主要集中在30歲至50歲之間，而這個年齡段的人群又可以分為兩個階段：一是30歲-40歲，這個年齡階段的客戶群體在事業(yè)上一般是取得了一定成就，在收入上有一定的積累，開始對生活品質有所要求，他們需要提高住宅品質以及改善周邊配套，以使住房與自己目前的身份相匹配，開始選擇一些高檔樓盤作為新住房；二是40歲-50歲，這個年齡段的客戶群體一般都事業(yè)有成，在房產方面一般有兩套以上的房產，當一個高品質的樓盤出現(xiàn)能夠滿足他們的需求的時候，他們會毫不猶豫地選擇購買。改善型居住需求的家庭結構特征表現(xiàn)：一方面是家庭成員的增加，另一方面是孩子年齡的增加，需要改善居住條件。另外，據(jù)南京日報近期的調查，只有%的購房者首次置業(yè)就想一步到位，能夠買個改善型的房源；%的購房者是第二次購房；%的購房者是第三次購房；另外還有%的購房者是三次以上購房。項目市場定位項目市場定位是指開發(fā)商在對項目目標市場需求以及競爭產品屬性進行分析的基礎上，設計出自己的產品和形象，從而在目標顧客心中確定與眾不同的有價值的地位。住宅項目市場定位主要進行項目檔次定位、項目主題定位、項目產品定位。項目檔次定位XXXX小區(qū)項目分布在濕地公園周邊，以三面環(huán)抱之勢坐擁濕地公園，能攬藏濕地公園于私家庭院之內，這在南京市絕無僅有的。正是因為如此得天獨厚的自然造化，讓天正天御溪岸有了代言濕地人居與倡導環(huán)保生活理念的資格。依托方山、原生態(tài)中央濕地水景和社區(qū)主題庭院打造的三重景觀，讓建筑生長在景觀中；與地鐵一號線直接相連，打造為南京樓市首屈一指的品質地鐵盤。項目主題定位發(fā)現(xiàn)最好的自己定位聯(lián)想：向上階級的大湖豪宅。天正置業(yè)，品質豪宅締造專家，經過對品質精度的深刻研究，將“城市、資源、品牌”進行完美的融合。天正置業(yè)，深耕南京7載，秉持天正集團“天道酬正”之品牌價值理念，聚金陵天時地利人和之先天優(yōu)勢，從天正湖濱、天正桃源、天正濱江到XXXX小區(qū)，成為這座城市品質人居的驕傲。關于戶型產品，XXXX小區(qū)堅持“以人為本”的理念，超值升級全面提高生活品質。項目產品定位（1）小區(qū)規(guī)劃策劃1）群體組合：衛(wèi)生安全方面的要求：為居民創(chuàng)造有良好的日照，通風條件，無空氣污染、水污染及噪聲污染的生活環(huán)境。對居民日常居住的安全以及防止火災、地震、人防等方面有較周密的考慮，創(chuàng)造安全的小區(qū)居住環(huán)境。鄰里關系方面：通過各種活動創(chuàng)建和諧小區(qū)。2）道路交通：龍眠大道、弘景大道可快速與機場高速、寧杭高速對接，地鐵1號南延線海事職業(yè)技術學院站距本案僅100米，周邊也分布有輻射江寧及周邊地區(qū)的公交，距新街口直線距離公里，車行距離26公里，真正做到與主城無縫對接。3）配套設施、管網：項目正北面就是格致路，路的北側就是文鼎廣場。除此之外，宜家國際公寓、協(xié)眾雅居、東方龍湖灣、伴山香檳園、樂活時尚街區(qū)等項目都集中在地塊周邊。項目的北面將要配建商業(yè)項目，并且還要打造景觀河道。（2）環(huán)境設計策劃1）居住環(huán)境設計一般原則①.以人為本，以建筑為主體的原則②.用植物優(yōu)化居住區(qū)環(huán)境的原則③.用景觀小品點綴居住區(qū)環(huán)境的原則④.利用高科技手段提升居住區(qū)環(huán)境設計水平的原則⑤.注意保護自然生態(tài)的原則2）居住環(huán)境設計要素①.整體化。居住區(qū)環(huán)境設計是一種強調居住區(qū)環(huán)境整體效果的藝術，最重要的是把握對整體的居住區(qū)環(huán)境的創(chuàng)造。②.多元化。將居住區(qū)環(huán)境中的人文、歷史、風情、地域、技術等多種元素與景觀環(huán)境相融合構成了居住區(qū)環(huán)境設計的多元化特征。③.人文化。居住區(qū)環(huán)境設計的人文特征表現(xiàn)在居住區(qū)環(huán)境應與使用者的文化層次、地域文化的特征相適應，并滿足人們物質及精神的各種需求。④.藝術化。居住區(qū)空間包含有形空間和無形空間。有形空間包含形體、材質、色彩等，它的藝術性特征一般表現(xiàn)為環(huán)境中的對稱與均衡、對立與統(tǒng)一、比例與尺度、節(jié)奏與韻律等。而無形空間的藝術性能給人帶來流暢、自然、舒適、協(xié)調等感受和各種精神需求。⑤.科技化。居住區(qū)環(huán)境設計也具有工程技術性的特征?？臻g組織手段的實現(xiàn)，需依賴技術手段，依靠對材料、工藝及各種技術的科學運用來實現(xiàn)的。（3）建筑設計策劃XXXX小區(qū)項目總占地面積為㎡，共有三塊用地組成：A、B地塊為住宅混合用地，C地塊為商業(yè)、商務辦公用地。項目定位為18萬平米高檔商住綜合社區(qū)，萬㎡的主題性商業(yè)中心，集美食、購物、休閑于一體。XXXX小區(qū)以高端住宅為主，配套成熟的商業(yè)社區(qū)，建筑形式采用ARTDECO建筑風格，賦予建筑良好的親和感和生態(tài)性，濕地公園環(huán)繞四周。XXXX小區(qū)的戶型面積以100㎡以上的大戶型為主，舒適的戶型設計欲打造“高檔、休閑、健康、自然