禪城三大商圈部分可用-佛山東平新城中央商務(wù)區(qū)發(fā)展策劃報(bào)告131p

佛山東平新城中央商務(wù)區(qū)

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匯報(bào)稿本次匯報(bào)流程:1、深圳世聯(lián)地產(chǎn)匯報(bào)策劃成果，用時(shí)35分鐘；2、ECS（易城）國(guó)際公司進(jìn)行方案的多媒體演示，用時(shí)25分鐘；3、溝通交流時(shí)間，用時(shí)20分鐘。世聯(lián)整體策劃思路：1佛山城市研究2東平新城研究3項(xiàng)目整體定位4項(xiàng)目方案5開發(fā)運(yùn)營(yíng)建議6經(jīng)濟(jì)分析規(guī)劃單位(ECS)介入Chapter1-佛山城市研究佛山位于珠三角經(jīng)濟(jì)圈中部，具有良好的地緣優(yōu)勢(shì)佛山市位于亞太經(jīng)濟(jì)發(fā)展活躍的東亞和東南亞的交匯處，處在中國(guó)最具經(jīng)濟(jì)實(shí)力和發(fā)展活力的珠三角經(jīng)濟(jì)圈中部,與廣州地緣相連、文化同源。佛山市中心區(qū)距廣州車程均在1小時(shí)之內(nèi)。毗鄰港澳，與香港、澳門車程均在2小時(shí)左右，使佛山能夠充分利用港澳的市場(chǎng)優(yōu)勢(shì)和國(guó)際性大都市的地位，推動(dòng)佛山廣泛參與世界經(jīng)濟(jì)。珠三角經(jīng)濟(jì)圈佛山是廣佛都市圈的重要組成部分，是輻射珠江西岸和粵西城市的重要驅(qū)動(dòng)力佛山通過廣湛鐵路、西江水道、佛開高速公路鏈接粵西和大西南，成為廣州實(shí)施‘西聯(lián)戰(zhàn)略’輻射珠江西岸城市的重要驅(qū)動(dòng)。佛山產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)合理向西擴(kuò)散，一方面，利用西岸鄰近城市優(yōu)勢(shì)產(chǎn)業(yè)，例如中山古鎮(zhèn)的燈飾，和佛山建材、家具制造業(yè)連成整體，將產(chǎn)業(yè)鏈條向西延長(zhǎng)。另一方面，本地產(chǎn)業(yè)合理地?cái)U(kuò)散至珠江西岸鄰近城市，利用西岸城市廣闊的地域和資源，促進(jìn)西岸城市的發(fā)展，例如佛山陶瓷企業(yè)在西岸設(shè)廠。佛山是全國(guó)重要的現(xiàn)代制造業(yè)基地，佛山的整合和發(fā)展對(duì)珠三角城市群實(shí)現(xiàn)“多贏”以及給周邊地區(qū)的發(fā)展提供有力的推動(dòng)作用。目前珠三角地區(qū)城市呈現(xiàn)東強(qiáng)西弱的局勢(shì)，廣佛增長(zhǎng)極的增強(qiáng)有利于加強(qiáng)珠三角珠江以西城市如江門、肇慶乃至粵西城市的發(fā)展。佛山是珠三角發(fā)展的重要經(jīng)濟(jì)引擎，GDP列全省第三,人均GDP超過1萬美元佛山經(jīng)濟(jì)實(shí)力在廣東省名列前茅。近年來佛山市生產(chǎn)總值呈穩(wěn)步增長(zhǎng)態(tài)勢(shì);生產(chǎn)總值在珠三角主要城市中排名第三，在珠江西岸城市中首屈一指。2005-2008佛山GDP增長(zhǎng)率變化(數(shù)據(jù)來源：05-08佛山市統(tǒng)計(jì)年鑒)2009廣東省主要城市GDP比較數(shù)據(jù)來源：深圳、廣州、佛山、東莞、中山、惠州、珠海城市2008年統(tǒng)計(jì)年鑒廣州佛山大珠三角地區(qū)深圳惠州東莞珠海中山江門隨著佛山人均GDP超過1萬美元，

佛山城市進(jìn)入新的發(fā)展階段，——在哪些方面需要進(jìn)一步提升？1、產(chǎn)業(yè)發(fā)展：制造業(yè)升級(jí)、發(fā)展生產(chǎn)性服務(wù)業(yè)現(xiàn)狀：二產(chǎn)發(fā)達(dá)，三產(chǎn)落后目前佛山以第二產(chǎn)業(yè)為主，第三產(chǎn)業(yè)不發(fā)達(dá)，無論是商務(wù)辦公市場(chǎng)還是商業(yè)市場(chǎng)都處于一個(gè)較為落后的水平；佛山的產(chǎn)業(yè)可持續(xù)發(fā)展必須放在廣佛一體化、珠三角城市群的產(chǎn)業(yè)分工中進(jìn)行考慮，包括兩個(gè)內(nèi)涵：一是自身制造業(yè)的升級(jí)完善，這是佛山的基礎(chǔ)和優(yōu)勢(shì)，不能丟；二是依托于廣佛一體化以及自身強(qiáng)大的制造業(yè)，發(fā)展珠三角的生產(chǎn)性服務(wù)業(yè)。如果一個(gè)城市只是制造業(yè)名城，注定要處于城市的邊緣化地帶，未來的城市化發(fā)展是城市群、城市帶、城市圈的發(fā)展；未來城市的核心競(jìng)爭(zhēng)力就在現(xiàn)代服務(wù)業(yè)和第三產(chǎn)業(yè)，以此輻射、覆蓋和服務(wù)于周邊第二產(chǎn)業(yè)的城市和地區(qū)。2008年佛山三產(chǎn)比例佛山需要建立一個(gè)強(qiáng)有力地城市中心，樹立現(xiàn)代化城市形象。2、城市建設(shè)：建立城市中心，樹立城市形象樂從家具瀾石有色金屬石灣-南莊陶瓷大瀝鋁材現(xiàn)狀：組團(tuán)式發(fā)展，鎮(zhèn)強(qiáng)市弱佛山的城市建設(shè)滯后于佛山經(jīng)濟(jì)發(fā)展，經(jīng)濟(jì)水平在珠三角高居第三，區(qū)城市化發(fā)展水平不同。佛山現(xiàn)代的城市形象是模糊的，說到佛山，會(huì)讓人想到很多特色的產(chǎn)業(yè)和大量的專業(yè)鎮(zhèn)。佛山缺乏一個(gè)強(qiáng)有力的市中心，佛山地發(fā)展一直都是以組團(tuán)的方式進(jìn)行的，這會(huì)影響到佛山城市的進(jìn)一步升級(jí)和城市品牌的營(yíng)銷推廣。3、城市文化：發(fā)揚(yáng)傳統(tǒng)嶺南文化，建立現(xiàn)代都市文化現(xiàn)狀：文化品牌缺乏嶺南文化:傳統(tǒng)歷史底蘊(yùn)都市文化:精英時(shí)尚商務(wù)&佛山的城市文化建設(shè)應(yīng)包括兩個(gè)內(nèi)涵：一佛山是嶺南文化之鄉(xiāng)應(yīng)充分發(fā)揮傳統(tǒng)文化的優(yōu)勢(shì)，提升佛山的文化影響力；二現(xiàn)代都市文化的建設(shè)佛山需要能夠體現(xiàn)現(xiàn)代都市文化的區(qū)域出現(xiàn)，例如世界上所有大都市的CBD，都體現(xiàn)了一種現(xiàn)代都市的商務(wù)文化、精英文化、時(shí)尚文化。4、低碳、生態(tài)環(huán)境：建設(shè)“低碳生態(tài)文明”現(xiàn)狀：保護(hù)、利用不足對(duì)城市環(huán)境來說，營(yíng)造一個(gè)良好的工作居住氛圍，建設(shè)宜居城市，對(duì)于招商引資、吸引高素質(zhì)人才也具有十分重要的意義。生態(tài)環(huán)保也能夠成為一種生產(chǎn)力：利用生態(tài)環(huán)境可以發(fā)展休閑旅游產(chǎn)業(yè)，同時(shí)，高層次、高附加值產(chǎn)業(yè)往往以良好的環(huán)境作為前提條件，對(duì)于產(chǎn)業(yè)的升級(jí)和城市轉(zhuǎn)型意義重大。中國(guó)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，在較長(zhǎng)的一段時(shí)間內(nèi)，對(duì)生態(tài)環(huán)境的重視程度不足。隨著佛山人均GDP步入新的階段，城市要進(jìn)一步升級(jí)，必須實(shí)現(xiàn)增長(zhǎng)方式的轉(zhuǎn)變。低碳經(jīng)濟(jì)低碳城市節(jié)能減排生態(tài)環(huán)保在城市發(fā)展的大背景下，東平新城、本項(xiàng)目承擔(dān)怎樣的使命？Chapter2-東平新城研究1佛山城市研究2東平新城研究3項(xiàng)目整體定位4項(xiàng)目方案5開發(fā)運(yùn)營(yíng)建議6經(jīng)濟(jì)分析規(guī)劃單位(ECS)介入為配合實(shí)施大佛山城市戰(zhàn)略，2003年，東平新城項(xiàng)目立項(xiàng)2003年初，佛山市行政區(qū)劃調(diào)整；2003年4月，中共佛山市第九次黨代會(huì)和佛山市第十二屆人民代表大會(huì)召開。為加快佛山城市化建設(shè)，實(shí)施佛山現(xiàn)代化大城市發(fā)展戰(zhàn)略，佛山市中心組團(tuán)新城區(qū)項(xiàng)目立項(xiàng)；2003年9月，中心組團(tuán)新城區(qū)建設(shè)協(xié)調(diào)領(lǐng)導(dǎo)小組及其辦公室，以及中心組團(tuán)新城區(qū)開發(fā)建設(shè)有限公司成立；2004年，新城區(qū)建設(shè)正式啟動(dòng)，并陸續(xù)完成了東平大橋、世紀(jì)蓮體育中心、新聞中心及綠化生態(tài)環(huán)境工程等重點(diǎn)基建項(xiàng)目；2007年4月，市政府將中心組團(tuán)新城區(qū)正式更名為“佛山市東平新城”……東平新城位于城市“2+5”組團(tuán)中的中心組團(tuán)，是重點(diǎn)建設(shè)的高標(biāo)準(zhǔn)城市中心東平新城是佛山市政府為實(shí)施‘強(qiáng)心戰(zhàn)略而重點(diǎn)建設(shè)的高標(biāo)準(zhǔn)市中心，其定位為‘佛山市中心城區(qū)’、中心商務(wù)區(qū)、總部經(jīng)濟(jì)發(fā)展區(qū)、公共服務(wù)區(qū)、具有濃厚嶺南風(fēng)貌的綠色新城佛山市規(guī)劃城區(qū)為“2＋5組團(tuán)”。“2＋5組團(tuán)”中的“2”是指：中心組團(tuán)和大良容桂組團(tuán)東平新城的歷史使命1、建立珠三角生產(chǎn)性服務(wù)業(yè)基地，促進(jìn)佛山城市產(chǎn)業(yè)的升級(jí)和轉(zhuǎn)型；2、成為廣佛都市圈乃至珠三角重要的城市服務(wù)節(jié)點(diǎn)，將成為佛山向東聯(lián)接廣州、向西輻射粵西的重要支撐點(diǎn)；3、建立佛山現(xiàn)代都市形象，成為佛山城市對(duì)外交流、走向世界的新窗口；4、成為佛山的新文化示范區(qū)，傳統(tǒng)文化和現(xiàn)代文化的融合，本土文化和外來文化的融合；5、成為佛山“生態(tài)文明”建設(shè)的示范區(qū)，打造宜業(yè)、宜商、宜居的“三宜新城”。本項(xiàng)目處于東平新城核心區(qū)，主要承擔(dān)商務(wù)辦公職能，兼顧商業(yè)休閑功能本項(xiàng)目主要承擔(dān)商務(wù)辦公職能東平新城空間結(jié)構(gòu)概念模式：世聯(lián)對(duì)項(xiàng)目使命的理解：1、產(chǎn)業(yè)平臺(tái)。建立珠三角生產(chǎn)性服務(wù)業(yè)基地，促進(jìn)佛山城市產(chǎn)業(yè)的升級(jí)和轉(zhuǎn)型，同時(shí)實(shí)現(xiàn)和廣州產(chǎn)業(yè)的錯(cuò)位，促進(jìn)粵西產(chǎn)業(yè)的發(fā)展；2、城市名片。建立佛山現(xiàn)代都市形象，成為佛山城市新名片；3、文化窗口。佛山國(guó)際化的展示窗口，展現(xiàn)現(xiàn)代都市CBD商務(wù)文化、精英文化、時(shí)尚文化；4、生態(tài)典范。充分利用項(xiàng)目?jī)?yōu)異的生態(tài)環(huán)境資源，和辦公、商業(yè)相結(jié)合，打造珠三角新型CBD示范區(qū)。要達(dá)成項(xiàng)目使命，我們應(yīng)如何進(jìn)行項(xiàng)目的定位？——分別從商務(wù)辦公和商業(yè)兩方面進(jìn)行研究，然后提出項(xiàng)目整體定位。Chapter3-項(xiàng)目整體定位1佛山城市研究2東平新城研究3項(xiàng)目整體定位4項(xiàng)目方案5開發(fā)運(yùn)營(yíng)建議6經(jīng)濟(jì)分析規(guī)劃單位(ECS)介入12項(xiàng)目商務(wù)辦公定位項(xiàng)目商業(yè)定位3項(xiàng)目整體定位佛山第三產(chǎn)業(yè)發(fā)展相對(duì)落后，商務(wù)辦公市場(chǎng)基礎(chǔ)薄弱,專業(yè)寫字樓產(chǎn)品較少?gòu)S房辦公最原始的商務(wù)辦公環(huán)境，檔次低，形象差，但因佛山大量實(shí)業(yè)型中小企業(yè)的現(xiàn)狀而大量存在商住混合辦公中小型企業(yè)，對(duì)價(jià)格較低、面積小的商住樓需求較旺盛存在問題：檔次低，商務(wù)配套不全，物管差，功能混雜，難適應(yīng)現(xiàn)代商務(wù)發(fā)展的要求，銷售情況理想，但出租空置率高商務(wù)公寓商住樓與專業(yè)寫字樓過渡產(chǎn)品，受注重企業(yè)形象但實(shí)力有限，無法進(jìn)入寫字樓門檻的中小型企業(yè)追捧；存在問題：形象相對(duì)于專業(yè)寫字樓仍顯較低寫字樓真正意義上的高端專業(yè)寫字樓歷史并不長(zhǎng)，從07年環(huán)球國(guó)際廣場(chǎng)等項(xiàng)目開始；完全意義上的高檔寫字樓的出現(xiàn)是佛山寫字樓市場(chǎng)的新時(shí)期佛山制造業(yè)發(fā)達(dá)，第三產(chǎn)業(yè)發(fā)展相對(duì)落后，服務(wù)行業(yè)比重低于全國(guó)平均水平，處于起步階段由于服務(wù)行業(yè)的基礎(chǔ)薄弱，佛山的商務(wù)辦公市場(chǎng)發(fā)展動(dòng)力不足目前佛山企業(yè)主流辦公場(chǎng)所仍停留在廠房、商住綜合樓，商務(wù)公寓、專業(yè)寫字樓市場(chǎng)占比較小寫字樓市場(chǎng)平均年供需量?jī)H5-6萬平米近年來,佛山寫字樓年新增量在6萬平米以下，租用市場(chǎng)保持平穩(wěn)。佛山寫字樓市場(chǎng)的年銷售面積保持在5萬平米以內(nèi)，市場(chǎng)需求有限。目前已經(jīng)形成了祖廟-汾江路、季華路、千燈湖三個(gè)商務(wù)板塊千燈湖金融高新區(qū)季華中心商務(wù)區(qū)老城區(qū)老城區(qū)：祖廟-汾江中路板塊;以大規(guī)模舊城改造項(xiàng)目嶺南新天地個(gè)盤供應(yīng)為主;商業(yè)氣氛比商務(wù)氣氛更濃季華中心商務(wù)區(qū)：進(jìn)行規(guī)劃的中央商務(wù)區(qū)有11個(gè)地塊將建成商務(wù)物業(yè)（寫字樓、酒店、商務(wù)公寓等千燈湖金融高新區(qū)：一期重點(diǎn)規(guī)劃的商務(wù)用地位于千燈湖公園東側(cè)，占地約503畝祖廟-汾江路板塊：形象不佳,內(nèi)部設(shè)施陳舊,使用率低,除個(gè)別項(xiàng)目外，租金和售價(jià)水平普遍偏低項(xiàng)目入住企業(yè)售價(jià)/租金環(huán)球國(guó)際廣場(chǎng)服務(wù)業(yè)企業(yè),企業(yè)營(yíng)業(yè)管理部門,國(guó)內(nèi)外企業(yè)的佛山駐點(diǎn)均價(jià)約10800元/平米；目前租金約60-70元/平米·月國(guó)際商業(yè)中心服務(wù)業(yè)企業(yè),企業(yè)營(yíng)業(yè)管理部門,國(guó)內(nèi)外企業(yè)的佛山駐點(diǎn)均價(jià)約11800元/平米（含2000元/平米裝修）;租金60元/平米·月嶺南大廈－－整體均價(jià)約7000-8000元/平米項(xiàng)目入住企業(yè)售價(jià)/租金華輝大廈國(guó)內(nèi)的中小型企業(yè)租金約45元/平米·月百花廣場(chǎng)地產(chǎn)、貿(mào)易、廣告、咨詢顧問等中小型企業(yè),政府事業(yè)機(jī)構(gòu)租金約30元/平米·月(含物業(yè)管理費(fèi))東建大廈IT、貿(mào)易、拍賣行、陶瓷等中小企業(yè)、外地公司駐佛山辦事處租金約25-35元/平米·月2007年之前建成的中檔寫字樓,月租金區(qū)間為25-45元普遍與商場(chǎng)混雜,商務(wù)形象無法彰顯,出租率低,車位不足,交通擁擠,內(nèi)部設(shè)施陳舊從2007年開始,陸續(xù)有專業(yè)甲級(jí)寫字樓/中高端寫字樓推出;月租金為60-70元,單價(jià)為7000-11800元對(duì)比周邊城市寫字樓租金和售價(jià)偏低租金（元/月/平米）廣州體育中心商務(wù)中心區(qū)110-160廣州珠江新城商務(wù)中心區(qū)100-250數(shù)據(jù)來源：世聯(lián)廣州公司季華路板塊:目前而言，季華路板塊是三大板塊中商務(wù)氣氛最為成熟的區(qū)域,檔次稍高項(xiàng)目租金(元/m2)出租率主要客戶說明經(jīng)華大廈25～30100%保險(xiǎn)、貿(mào)易等中大型企業(yè)，政府機(jī)關(guān)等停車位充足、保養(yǎng)良好、地段優(yōu)越，賣完后管理，大部分為政府單位入駐。新都會(huì)御景豪庭40/實(shí)力較雄厚的中大企業(yè)12層純寫字樓，07年7月入場(chǎng)裝修，整層出租，700多㎡/層，入駐門檻較高金融廣場(chǎng)20~25100%廣告、貿(mào)易、律師行及部分中大企業(yè)樓齡較長(zhǎng)，內(nèi)部公共裝修較為破舊，項(xiàng)目形象不高；不臨路，昭示性較差廣發(fā)銀行大廈25～3595%銀行自用、保險(xiǎn)、金融、信息科技等中型企業(yè)管理完善、自用及出租，實(shí)用率低/成為不足卓遠(yuǎn)國(guó)際商務(wù)大廈————多為民營(yíng)和私企業(yè)主，來自電子、金融、貿(mào)易等行業(yè)地段較為優(yōu)越，定位佛山首個(gè)超甲級(jí)純寫字樓，聘請(qǐng)世邦魏理仕為物管顧問，3.8米層高，目前在售價(jià)格約11000-13000元/平米寫字樓物業(yè)沿季華路兩岸分布,多為機(jī)構(gòu)大企業(yè)自有物業(yè)或出租物業(yè)，檔次稍高，樓齡長(zhǎng),09年起陸續(xù)有新項(xiàng)目放量，整體均價(jià)約11000-13000元/平米千燈湖板塊:聚集了金融或行政事業(yè)機(jī)關(guān)的自有辦公物業(yè)，僅有少量出租物業(yè)，市場(chǎng)化程度低片區(qū)定位為’高新技術(shù)金融后臺(tái)服務(wù)中心’,此片區(qū)商務(wù)辦公初步啟動(dòng)，60%以上為金融企業(yè)自用型寫字樓,項(xiàng)目廣東三泰電子技術(shù)有限公司金融服務(wù)外包中心項(xiàng)目新加坡億勝投資集團(tuán)億能金融服務(wù)中心美國(guó)國(guó)際集團(tuán)(AIG)后援中心項(xiàng)目新鴻基金融集團(tuán)國(guó)際金融綜合服務(wù)區(qū)項(xiàng)目企業(yè)定位集研發(fā)、票據(jù)電子化處理、遠(yuǎn)程補(bǔ)錄、數(shù)據(jù)挖掘與利用為一體高新技術(shù)領(lǐng)域以及現(xiàn)代服務(wù)業(yè)以AIG成員公司包括友邦保險(xiǎn)自用辦公為主在自用基礎(chǔ)上，該服務(wù)區(qū)將建設(shè)商場(chǎng)及寫字樓代表性金融企業(yè)自用寫字樓項(xiàng)目工商銀行南海支行恒生銀行南海支行中國(guó)銀行南海支行人民銀行南海支行光大銀行佛山分行農(nóng)業(yè)銀行南海分行興業(yè)銀行南海支行友邦保險(xiǎn)廣州證券…項(xiàng)目租金(元/m2)出租率主要客戶財(cái)聯(lián)大廈4550～60％南海發(fā)展股份、成威商貿(mào)、押運(yùn)服務(wù)、凱利萊賓館、建設(shè)銀行經(jīng)委大廈40100％制造業(yè)、貿(mào)易、證券、保險(xiǎn)中銀大廈40-5070%中國(guó)銀行、創(chuàng)鴻地產(chǎn)、河南省中原建設(shè)有限公司、東芝電器銷售有限公司財(cái)匯大廈40-5050％設(shè)計(jì)、貿(mào)易、保險(xiǎn)目前有少量出租寫字樓,樓齡長(zhǎng),設(shè)備陳舊,租金低&為高新服務(wù)企業(yè)總部或區(qū)域中心自用型寫字樓，2010年陸續(xù)投入建設(shè)及使用結(jié)論：佛山處于寫字樓市場(chǎng)發(fā)展的初級(jí)階段寫字樓整體形象不佳租金水平較低入駐客戶以服務(wù)類中小企業(yè)為主佛山CBD商務(wù)辦公市場(chǎng)未來的發(fā)展機(jī)會(huì)在哪？——從兩個(gè)方面考慮：

1、廣佛一體化給佛山CBD帶來的機(jī)會(huì)；

2、佛山制造業(yè)內(nèi)生發(fā)展的機(jī)會(huì)。選取了大量案例進(jìn)行研究，從中選取了代表性案例進(jìn)行重點(diǎn)分析和總結(jié)案例1：新宿商務(wù)區(qū)…東京案例2：金橋商務(wù)區(qū)…上海案例3：古爾岡商務(wù)區(qū)…新德里案例4：昆山商務(wù)區(qū)…上海案例5：蘇州工業(yè)園商務(wù)區(qū)…上?！缆?lián)案例研究：古爾岡商務(wù)區(qū)金橋商務(wù)區(qū)昆山商務(wù)區(qū)新宿商務(wù)區(qū)案例啟示：一、“次級(jí)城市”CBD的發(fā)展很大程度上依托于“首位城市”的商務(wù)辦公市場(chǎng)；二、如果“次級(jí)城市”CBD距離首位城市CBD的車程控制在1小時(shí)以內(nèi)，它的發(fā)展就能夠共享“首位城市”技術(shù)、人才、資本以及信息平臺(tái)；三、“次級(jí)城市”CBD依靠商務(wù)環(huán)境的綠色、生態(tài)化打造，以及寫字樓租金的天然級(jí)差，能夠?qū)Α笆孜怀鞘小钡霓k公企業(yè)產(chǎn)生巨大的吸引力；四、“首位城市”企業(yè)總部和生產(chǎn)性服務(wù)業(yè)的遷移能進(jìn)一步促進(jìn)“次級(jí)城市”制造業(yè)升級(jí)，形成產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型和升級(jí)的良性互動(dòng)；廣州：首位城市佛山：次級(jí)城市廣州是華南政治、經(jīng)濟(jì)、科技、教育、文化中心，具有良好的人才、技術(shù)、信息、資金平臺(tái)廣州是華南地區(qū)最多高校的地方，擁有大量科研教育機(jī)構(gòu)，聚集了相當(dāng)數(shù)量的高素質(zhì)人才；廣州是全國(guó)三大金融中心之一，金融市場(chǎng)活躍，是華南地區(qū)融資能力最強(qiáng)的中心城市，也是全國(guó)外資銀行第二批放開準(zhǔn)入的城市；資金平臺(tái)信息平臺(tái)人才平臺(tái)技術(shù)平臺(tái)廣州，華南地區(qū)第一大城市，廣東省省會(huì)，華南地區(qū)政治、經(jīng)濟(jì)、科技、教育和文化中心。全市商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)10萬多個(gè)，為全國(guó)十大城市之冠。廣州國(guó)際會(huì)議展覽中心是目前世界第二大、亞洲第一大的會(huì)展中心。廣州是華南地區(qū)信息中心，是我國(guó)長(zhǎng)途電信業(yè)務(wù)三大出口之一，也是全國(guó)互聯(lián)網(wǎng)三個(gè)核心節(jié)點(diǎn)和國(guó)際出口之一，更是國(guó)家互聯(lián)網(wǎng)三大交換中心之一；廣州是全國(guó)重要的工業(yè)基地、華南地區(qū)的綜合性工業(yè)制造中心。廣州香港澳門深圳廣佛一體化下的便捷交通，使得佛山CBD的發(fā)展可依托于廣州的大平臺(tái)，佛山CBD應(yīng)納入廣州CBD市場(chǎng)中整體考慮項(xiàng)目到廣州中心區(qū)時(shí)間：30分鐘以內(nèi)到廣州新客站時(shí)間：30分鐘以內(nèi)到廣州白云機(jī)場(chǎng)時(shí)間：1小時(shí)以內(nèi)廣州市中心廣州白云機(jī)場(chǎng)廣州新客站本項(xiàng)目深圳最早的CBD是羅湖CBD，后來向西發(fā)展，先后規(guī)劃建設(shè)了福田CBD、南山CBD從福田CBD到羅湖CBD時(shí)間約20分鐘，到南山CBD時(shí)間超過半小時(shí)城市類比：深圳羅湖CBD福田CBD南山CBD超過半小時(shí)２０分鐘車程從項(xiàng)目到廣州中心，如同從深圳福田ＣＢＤ到南山ＣＢＤ廣州將形成天河北、珠江新城兩大CBD組團(tuán)到2020年將由“天河北-環(huán)市東-東風(fēng)路”與“珠江新城-員村-琶洲”共同構(gòu)成廣州新世紀(jì)CBD，以金融、商務(wù)、會(huì)展、信息、高端零售、法律會(huì)計(jì)等現(xiàn)代服務(wù)業(yè)為重點(diǎn)，爭(zhēng)取成為具有較大區(qū)域影響力的現(xiàn)代化中央商務(wù)區(qū)，輻射珠三角。天河北CBD廣州的中心地區(qū)，區(qū)域發(fā)展成熟，交通便利，商業(yè)繁華，有著廣州最高級(jí)的寫字樓。珠江新城CBD珠江新城未來發(fā)展整體規(guī)劃是以七大標(biāo)志性建筑和集中山水城市精華的中央廣場(chǎng)以及立體化便利的交通設(shè)施等為重點(diǎn)，形成區(qū)域性高標(biāo)準(zhǔn)的服務(wù)設(shè)施支持體系；發(fā)展成為具有國(guó)際金融、貿(mào)易、商業(yè)、文娛、外事和旅游觀光等多種功能的城市中央商務(wù)區(qū)(CBD)硬核，國(guó)際經(jīng)濟(jì)、文化交流與合作的基地，成為城市新形象的集中體現(xiàn)。

珠江新城CBD天河北CBD本項(xiàng)目的文化、生態(tài)的區(qū)域?qū)傩院屯晟频呐涮自O(shè)施，和廣州兩大CBD形成差異，使得吸納廣州的企業(yè)總部和服務(wù)企業(yè)成為可能項(xiàng)目周邊完善的城市配套良好的居住環(huán)境：新聞中心、行政辦公中心、世紀(jì)蓮體育中心、文化綜合體、中央公園、高檔住宅區(qū)佛山寫字樓租金水平和廣州相比具有較大的吸引力和廣州CBD形成差異化，使吸納廣州企業(yè)總部和服務(wù)企業(yè)成為可能MASHALL生產(chǎn)性服務(wù)業(yè)區(qū)位選擇理論企業(yè)選擇辦公地點(diǎn)綜合考慮三類要素：接近相關(guān)：接近客戶、同行和外部信息易達(dá)性相關(guān)：交通設(shè)施、信息基礎(chǔ)設(shè)施和合格的職員環(huán)境相關(guān)：城市文化、社會(huì)和居住環(huán)境案例借鑒：金橋商務(wù)區(qū)對(duì)上海企業(yè)的牽引古爾岡對(duì)新德里企業(yè)的牽引機(jī)會(huì)一：和廣州共享市場(chǎng)、平臺(tái)，應(yīng)發(fā)揮項(xiàng)目差異化優(yōu)勢(shì),

主動(dòng)吸納廣州生產(chǎn)性服務(wù)業(yè)及企業(yè)總部問題：佛山CBD商務(wù)辦公市場(chǎng)未來的發(fā)展機(jī)會(huì)在哪？佛山CBD商務(wù)辦公市場(chǎng)未來的發(fā)展機(jī)會(huì)在哪？——從兩個(gè)方面考慮：

1、廣佛一體化給佛山CBD帶來的機(jī)會(huì)；

2、佛山制造業(yè)內(nèi)生發(fā)展的機(jī)會(huì)。城市區(qū)位:

佛山市位于亞太經(jīng)濟(jì)發(fā)展活躍的東亞和東南亞的交匯處，處在中國(guó)最具經(jīng)濟(jì)實(shí)力和發(fā)展活力的珠三角經(jīng)濟(jì)圈中部,與廣州地緣相連、文化同源，共同構(gòu)建’廣佛經(jīng)濟(jì)圈’;交通優(yōu)勢(shì):

佛山市中心區(qū)距廣州車程均在1小時(shí)之內(nèi)。毗鄰港澳，與香港、澳門車程均在2小時(shí)左右，使佛山能夠充分利用港澳的市場(chǎng)優(yōu)勢(shì)和國(guó)際性大都市的地位，推動(dòng)佛山廣泛參與世界經(jīng)濟(jì);經(jīng)濟(jì)強(qiáng)市:

近年來佛山市生產(chǎn)總值呈穩(wěn)步增長(zhǎng)態(tài)勢(shì);生產(chǎn)總值在廣東省主要城市中名列前茅.另一方面，佛山自身具有強(qiáng)大的經(jīng)濟(jì)實(shí)力，工業(yè)產(chǎn)值已超過廣州2005-2008佛山GDP增長(zhǎng)率變化肇慶惠州江門珠海澳門香港深圳東莞廣州中山佛山廣佛經(jīng)濟(jì)圈2009廣東省主要城市GDP比較佛山制造業(yè)十分發(fā)達(dá)，已經(jīng)形成家電、家具、陶瓷、機(jī)械等十大優(yōu)勢(shì)制造行業(yè)十大優(yōu)勢(shì)制造業(yè)為主導(dǎo)佛山已形成了家用電器、機(jī)械裝備、金屬材料加工及制品、陶瓷及其他建材、紡織服裝、電子信息、食品飲料、塑料制品、精細(xì)化工及醫(yī)藥、家居用品制造十大行業(yè)十大優(yōu)勢(shì)制造業(yè)占規(guī)模以上工業(yè)85%以上,其中以白色家電,家具,現(xiàn)代陶瓷,機(jī)械裝備,金屬材料加工等為主導(dǎo)佛山十大優(yōu)勢(shì)制造業(yè)結(jié)構(gòu)圖佛山全市工業(yè)生產(chǎn)總值高居全省第三,占全市生產(chǎn)總值60%以上.制造業(yè)城市會(huì)衍生出大量的商貿(mào)、物流、保險(xiǎn)、法律等服務(wù)需求案例東京、香港、新加坡：早期依靠?jī)?yōu)先發(fā)展制造業(yè)集聚經(jīng)濟(jì)實(shí)力，成為制造業(yè)中心；然后，生產(chǎn)出來的商品需要貿(mào)易、運(yùn)輸;帶來了大量商貿(mào)、物流發(fā)展的機(jī)會(huì)，頻繁的商貿(mào)活動(dòng)會(huì)帶來投資機(jī)會(huì)，也產(chǎn)生保險(xiǎn)、法律服務(wù)的需求制造業(yè)發(fā)達(dá)城市發(fā)展趨勢(shì)——進(jìn)而成為商貿(mào)金融中心，現(xiàn)代服務(wù)業(yè)中心香港東京新加坡制造業(yè)產(chǎn)業(yè)升級(jí)金融銀行投資公司專業(yè)事務(wù)所會(huì)計(jì)事務(wù)所律師事務(wù)所咨詢公司管理咨詢投資咨詢?cè)O(shè)計(jì)咨詢其他貿(mào)易公司會(huì)展公司制造業(yè)產(chǎn)業(yè)升級(jí)帶動(dòng)生產(chǎn)性服務(wù)業(yè)的發(fā)展，引發(fā)辦公物業(yè)需求的增加證券保險(xiǎn)制造業(yè)升級(jí)促進(jìn)生產(chǎn)性服務(wù)業(yè)快速發(fā)展同時(shí)制造業(yè)的升級(jí)，將促成研發(fā)、設(shè)計(jì)、營(yíng)銷等部門的分離，企業(yè)職能總部出現(xiàn)而制造業(yè)自身的升級(jí)，將促成研發(fā)、設(shè)計(jì)、營(yíng)銷部門的分離，同時(shí)隨著專業(yè)分工的日益完善，衍生出更多的外包服務(wù)需求這一進(jìn)程將促進(jìn)本地服務(wù)業(yè)的發(fā)展，以及對(duì)廣州的服務(wù)企業(yè)產(chǎn)生巨大的吸引力佛山制造業(yè)發(fā)展衍生出服務(wù)需求吸引廣州企業(yè)提供關(guān)聯(lián)服務(wù)研發(fā)、設(shè)計(jì)、營(yíng)銷、品牌商貿(mào)、物流需求保險(xiǎn)、法律等服務(wù)需求佛山制造業(yè)廣州生產(chǎn)性服務(wù)業(yè)佛山生產(chǎn)性服務(wù)業(yè)市場(chǎng)需求促進(jìn)本地服務(wù)業(yè)發(fā)展高水平服務(wù)又將進(jìn)一步促進(jìn)制造業(yè)的升級(jí)，大大提升佛山制造業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)力佛山十大制造業(yè)家用電器機(jī)械裝備紡織服裝電子信息食品飲料塑料制品家居用品精細(xì)化工及醫(yī)藥陶瓷及其他建材金屬材料加工及制品制造業(yè)轉(zhuǎn)型升級(jí)的需求企業(yè)對(duì)于生產(chǎn)性服務(wù)的業(yè)需求高水平服務(wù)業(yè)打造服務(wù)業(yè)推動(dòng)制造企業(yè)發(fā)展佛山制造業(yè)升級(jí)佛山生產(chǎn)性服務(wù)業(yè)壯大高水平服務(wù)業(yè)促進(jìn)制造業(yè)發(fā)展在這一產(chǎn)業(yè)升級(jí)轉(zhuǎn)型過程中，大量的商務(wù)辦公需求產(chǎn)生1制造業(yè)的研發(fā)、設(shè)計(jì)、營(yíng)銷、品牌部門2本地發(fā)展起來的生產(chǎn)性服務(wù)業(yè)3廣州遷移過來的相關(guān)生產(chǎn)性服務(wù)業(yè)包括……機(jī)會(huì)二：佛山制造業(yè)升級(jí)，產(chǎn)生大量的寫字樓辦公需求問題：佛山CBD商務(wù)辦公市場(chǎng)未來的發(fā)展機(jī)會(huì)在哪？

機(jī)會(huì)一：和廣州共享市場(chǎng)、平臺(tái)，應(yīng)發(fā)揮項(xiàng)目差異化優(yōu)勢(shì),

主動(dòng)吸納廣州生產(chǎn)性服務(wù)業(yè)及企業(yè)總部機(jī)會(huì)二：佛山制造業(yè)升級(jí)，產(chǎn)生大量的寫字樓辦公需求項(xiàng)目商務(wù)辦公定位：依托本地優(yōu)勢(shì)制造業(yè),利用廣州大平臺(tái),主動(dòng)吸納生產(chǎn)性服務(wù)企業(yè)和企業(yè)總部,打造立足廣佛、面向珠三角的制造業(yè)總部基地+產(chǎn)業(yè)服務(wù)基地12項(xiàng)目商務(wù)辦公定位項(xiàng)目商業(yè)定位3項(xiàng)目整體定位佛山商業(yè)市場(chǎng)主要有五大商圈，除祖廟商圈以傳統(tǒng)商業(yè)為主外，其他商圈主要依托集中商業(yè)發(fā)展祖廟商圈以祖廟路商業(yè)街為核心，向周邊輻射，商業(yè)模式以傳統(tǒng)街鋪為主，較大型集中商業(yè)有百花廣場(chǎng)等。升平/東方廣場(chǎng)商圈：升平商圈是佛山最傳統(tǒng)商圈，90年代以來逐漸沒落，其核心地位被祖廟商圈所取代，2003年，東方廣場(chǎng)的開業(yè)使該商圈重新煥發(fā)了生機(jī)。季華路商圈是城市向南發(fā)展形成的大型新興商圈，目前發(fā)展勢(shì)頭良好，商圈內(nèi)集中了東建世紀(jì)廣場(chǎng)、順聯(lián)國(guó)際廣場(chǎng)等大型集中商業(yè)物業(yè)。桂城東商圈以2002年開業(yè)的城市廣場(chǎng)和2004年開業(yè)的家天下廣場(chǎng)為主體，商圈內(nèi)現(xiàn)有沃爾瑪、家樂福等大型零售商家。南海廣場(chǎng)商圈是桂城中心商圈，因2000年南海廣場(chǎng)開業(yè)而興起，以南海廣場(chǎng)為核心輻射周邊街道。各大集中商業(yè)在定位及經(jīng)營(yíng)上均偏中低檔消費(fèi)，租金水平普遍不高，經(jīng)營(yíng)狀況一般商圈名稱業(yè)態(tài)主要商家消費(fèi)結(jié)構(gòu)租金水平經(jīng)營(yíng)狀況祖廟商圈百貨、超市、專業(yè)店百花廣場(chǎng)、興華商場(chǎng)中低檔消費(fèi)人群1F：400-10002F以上：150-200品牌較齊全，人流量大，早年生意較火爆，近年來隨著城市多級(jí)商圈的崛起，經(jīng)營(yíng)略有所下滑。東方廣場(chǎng)商圈百貨、超市、專業(yè)店?yáng)|方廣場(chǎng)中低檔消費(fèi)人群100-300吉之島、好又多等主力店吸引了較多人流，經(jīng)營(yíng)狀況不錯(cuò)，但周邊現(xiàn)狀限制了其發(fā)展。南海商圈百貨、超市、專業(yè)店南海廣場(chǎng)、城市廣場(chǎng)、南海嘉信茂、家天下廣場(chǎng)本地中低檔消費(fèi)人群1F：200－3002F以上：100左右桂城最早的購(gòu)物廣場(chǎng)，已形成區(qū)域熱點(diǎn)，經(jīng)營(yíng)良好，但消費(fèi)人群局限在桂城，輻射力有限。季華路商圈百貨、超市、專業(yè)店順聯(lián)國(guó)際、東建廣場(chǎng)、沃爾瑪季華路商圈內(nèi)高檔住宅及寫字樓等高收入群體1F：150-2502F以上：80-100位于禪城新城區(qū)核心，定位較高端，經(jīng)營(yíng)尚可，隨著城市中心的南移，季華商圈將逐漸成為新的佛山核心商圈。高端消費(fèi)人群選擇去廣州、香港消費(fèi)，佛山商業(yè)實(shí)際發(fā)展水平滯后于城市經(jīng)濟(jì)的發(fā)展佛山人高端消費(fèi)群不在本地消費(fèi)，不是他們喜歡外出消費(fèi)，本地商業(yè)做的還不夠好，他們的消費(fèi)在本地得不到滿足。廣州香港根據(jù)佛山市商業(yè)規(guī)劃，廣佛同城化后，東平新城將成為佛山新的市級(jí)商業(yè)中心的重要組成部分中心組團(tuán)商業(yè)中心祖廟商圈桂城商圈東平商圈季華商圈東平水道北片區(qū)：商業(yè)主導(dǎo)型商業(yè)區(qū)東平水道南片區(qū)：商務(wù)主導(dǎo)型商業(yè)區(qū)佛山市商業(yè)中心包括中心組團(tuán)主商業(yè)中心和大良容桂、獅山、西南、西江、大瀝、九江龍江等六個(gè)組團(tuán)商業(yè)中心。中心組團(tuán)主商業(yè)中心位于市域中心區(qū)域，規(guī)劃近期由祖廟商圈、桂城商圈、東平商圈和季華商業(yè)帶組成，遠(yuǎn)期規(guī)劃增加陳村商圈。東平商圈。由魁奇路以南、東平水道兩岸區(qū)域組成，是“一河兩岸”新城區(qū)的新興商業(yè)區(qū)。該商圈依托東平水道實(shí)行功能分區(qū)發(fā)展，水道南片為商務(wù)主導(dǎo)型商業(yè)區(qū)；水道北片為商業(yè)主導(dǎo)型商業(yè)區(qū)，依托廣佛地鐵實(shí)行與廣州商品市場(chǎng)的互補(bǔ)式發(fā)展，優(yōu)先設(shè)置品牌折扣店、工廠直銷中心、休閑娛樂網(wǎng)點(diǎn)和主題商業(yè)街，設(shè)置滿足居民日常消費(fèi)需求的其他商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)。資料來源：佛山城市商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)規(guī)劃2006-2020本項(xiàng)目緊鄰交通樞紐，具有很高的商業(yè)價(jià)值1、城際軌道交通（廣佛環(huán)、廣佛珠）2、城市軌道交通（地鐵3、6號(hào)線）3、常規(guī)公交、出租、小汽車、自行車等接駁方式項(xiàng)目地塊東南角的交通樞紐，將給區(qū)域帶來大量集中人流，大大提升了周邊區(qū)域的商業(yè)價(jià)值。軌道6號(hào)線城際線GFH/GFZ軌道3號(hào)線商務(wù)辦公行政中心東平新城交通為城際軌道綜合交通樞紐，功能組成包括：因此，本項(xiàng)目商業(yè)的成功定位和開發(fā)，對(duì)于東平新城商業(yè)中心的形成和佛山商業(yè)的振興具有重要意義佛山現(xiàn)有商業(yè)經(jīng)營(yíng)狀況一般，發(fā)展階段落后于經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平作為未來的城市中心，東平新城未來也將成為佛山的商業(yè)中心本項(xiàng)目緊鄰交通樞紐，具有很高的商業(yè)價(jià)值本項(xiàng)目商業(yè)的成功定位和開發(fā)，對(duì)于東平新城商業(yè)中心的形成和佛山商業(yè)的振興具有重要意義體驗(yàn)式商業(yè)是商業(yè)的發(fā)展趨勢(shì)，是人們生活水平提高后形成的消費(fèi)模式體驗(yàn)式商業(yè)和前三代商業(yè)不同，它不是一種獨(dú)立的商業(yè)形態(tài)，而是在商業(yè)原有購(gòu)物功能基礎(chǔ)上，引進(jìn)餐飲、影院、酒吧等業(yè)態(tài)，打造一種以休閑娛樂為主、購(gòu)物為輔的商業(yè)模式。體驗(yàn)商業(yè)的核心就是增加人們購(gòu)物過程中的愉悅感，這實(shí)際上是人們生活水平提高后引起的消費(fèi)模式，是消費(fèi)需求變化帶來的產(chǎn)物。人們最基本的生活需求滿足了，就開始關(guān)注情感價(jià)值，需要感情上的愉悅享受，這就是體驗(yàn)。第一代商業(yè)：百貨商業(yè)。第二代商業(yè)：超市。第三代商業(yè)：購(gòu)物中心。第四代商業(yè)：體驗(yàn)式商業(yè)。北京CBD商業(yè)的啟示：向多元化和體驗(yàn)式商業(yè)發(fā)展對(duì)北京CBD核心區(qū)的商業(yè)項(xiàng)目（核心區(qū)即：以國(guó)貿(mào)為中心，東至西大望路，西至東大橋路，南至通惠河，北至朝陽(yáng)路）進(jìn)行盤點(diǎn)。隨著CBD的不斷成熟，逐漸形成以國(guó)貿(mào)為CBD商業(yè)地產(chǎn)核心、華貿(mào)、富力城、珠江帝景等商業(yè)副中心的商業(yè)格局。業(yè)態(tài)、消費(fèi)人群多元商業(yè)形態(tài)多元化，包括大型集中商業(yè)、寫字樓底商、社區(qū)商業(yè)、特色商業(yè)街等；CBD規(guī)劃商業(yè)主要以綜合型商業(yè)體和項(xiàng)目底商為主。消費(fèi)人群多元化，包括寫字樓辦公人群，CBD居住人群，泛CBD人群，以及外地游客等。體驗(yàn)式商業(yè)市場(chǎng)效果良好隨著生活水平的提高，消費(fèi)者對(duì)體驗(yàn)消費(fèi)需求的快速增加，尤其對(duì)于CBD的中高端收入人群來說，體驗(yàn)式消費(fèi)所能帶來的愉悅感在某種程度上超出了定點(diǎn)式購(gòu)物。在這樣的背景下，如蘋果社區(qū)、世紀(jì)華僑城等著重休閑、體驗(yàn)的商業(yè)經(jīng)營(yíng)項(xiàng)目面市，它們的定位及客戶與CBD緊密關(guān)聯(lián)，取得了良好的市場(chǎng)效果。世紀(jì)華僑城世紀(jì)華僑城蘋果社區(qū)蘋果社區(qū)傳統(tǒng)意義的CBD商業(yè)：處于城市核心地段，高容積率，以大型購(gòu)物中心、高檔百貨為主；如香港海港城、深圳萬象城、北京國(guó)貿(mào)中心；本項(xiàng)目的商業(yè)：除了能夠發(fā)展傳統(tǒng)CBD商業(yè)外，由于擁有良好的生態(tài)景觀和水系資源，還能夠發(fā)展休閑體驗(yàn)型的高檔商業(yè)。本項(xiàng)目擁有良好的生態(tài)景觀和水系資源，具有發(fā)展休閑體驗(yàn)型商業(yè)的天然優(yōu)勢(shì)案例參考：深圳華潤(rùn)萬象城——大都市CBD體驗(yàn)式購(gòu)物中心商業(yè)整體高端定位，集中式商業(yè)與開放式商業(yè)街結(jié)合，建筑形式差異化一期集中式商業(yè)：采用“一站式”購(gòu)物mall形式，集合購(gòu)物、餐飲、娛樂多種功能，采取“主力店＋次主力店＋專門店”的租戶組合形式擁有Réel時(shí)尚生活百貨、Olé超級(jí)市場(chǎng)、嘉禾深圳影城、冰紛萬象滑冰場(chǎng)四大主力店鋪，擁有GUCCI、Prada、等眾多國(guó)際一線品牌。二期商業(yè)街：與住宅結(jié)合，對(duì)一期商業(yè)概念的延續(xù)、補(bǔ)充和升華在空間上由室內(nèi)延伸至室外、在形式上由購(gòu)物中心走向商業(yè)休閑廣場(chǎng)在租戶組合上以高端奢侈品、創(chuàng)意生活用品、特色餐飲為特點(diǎn)在品牌組合上通過高端奢侈品及高檔特色餐飲提升整體檔次

一期二期商業(yè)·萬象城一期一期一期二期案例參考：杭州西湖商業(yè)——兼具都市意向和濱水生態(tài)雙重屬性的休閑體驗(yàn)商業(yè)時(shí)尚購(gòu)物品牌餐飲高檔接待西湖國(guó)際名品街西湖天地星級(jí)酒店凱悅時(shí)尚的、現(xiàn)代的、潮流的都市元素激發(fā)了西湖文化的新活力，使西湖區(qū)域成為一種精神追求，引領(lǐng)時(shí)尚生活方式的旗幟都市功能與承載形式，建立起一種高端、品質(zhì)感的氛圍，特別對(duì)高端人群形成強(qiáng)烈吸引，人群圈層化明顯商務(wù)人士白領(lǐng)人士時(shí)尚人士……高級(jí)辦公國(guó)貿(mào)中心……項(xiàng)目商業(yè)功能定位項(xiàng)目商業(yè)定位：充分利用項(xiàng)目的便捷交通和生態(tài)資源，立足體驗(yàn)型商業(yè)發(fā)展的大趨勢(shì)，建設(shè)面向多元消費(fèi)群體的體驗(yàn)型商業(yè)中心，使項(xiàng)目商業(yè)成為振興佛山商業(yè)的重要推動(dòng)力量。東平新城的區(qū)域配套商業(yè)。以寫字樓底商為主要形式，以超市、便利店、干洗、印刷等業(yè)態(tài)為主，滿足周邊人群辦公、生活的基本商業(yè)需求。珠三角最具特色的目的地型精品商業(yè)體驗(yàn)館。依托佛山特色產(chǎn)業(yè)，打造以陶瓷、家具、家電行業(yè)商品為主的高檔購(gòu)物場(chǎng)所（詳見第5章），滿足珠三角的中高端消費(fèi)人群節(jié)假日的購(gòu)物目的地型消費(fèi)；佛山最高檔的體驗(yàn)式購(gòu)物中心。以“主力店＋次主力店＋專門店”的租戶組合形式，將名品購(gòu)物業(yè)態(tài)和休閑業(yè)態(tài)相結(jié)合，滿足佛山中高端消費(fèi)人群購(gòu)物需求；珠三角唯一的CBD生態(tài)濱水商業(yè)街。充分利用CBD都市元素和生態(tài)濱水元素的沖突，以餐飲、酒吧、茶館等休閑業(yè)態(tài)為主導(dǎo)，滿足東平新城白領(lǐng)、中產(chǎn)及外地中高端游客的休閑娛樂需求；12項(xiàng)目產(chǎn)業(yè)定位項(xiàng)目商業(yè)定位3項(xiàng)目整體定位經(jīng)濟(jì)發(fā)展的引擎，城市活力的都心把握廣佛一體化的大趨勢(shì)，依托佛山自身優(yōu)勢(shì)制造業(yè)，充分挖掘項(xiàng)目區(qū)域環(huán)境和配套價(jià)值，打造立足廣佛，放眼珠三角，以商務(wù)功能為核心，以商業(yè)功能為輔助，以強(qiáng)化佛山城市中心、樹立佛山現(xiàn)代都市形象、促進(jìn)產(chǎn)業(yè)升級(jí)轉(zhuǎn)型為目的的新一代都市生態(tài)中央商務(wù)區(qū)E-CBD

E-CBD都市生態(tài)中央商務(wù)區(qū)項(xiàng)目發(fā)展戰(zhàn)略及整體定位

Ecology-CentralBusinessDistrictE-CBD同時(shí)也是有影響力的、高效的、活力的、優(yōu)雅的……EffectiveElegantEfficientEnergetic

項(xiàng)目使命產(chǎn)業(yè)平臺(tái)建立珠三角生產(chǎn)性服務(wù)業(yè)基地，促進(jìn)佛山城市產(chǎn)業(yè)的升級(jí)和轉(zhuǎn)型，同時(shí)實(shí)現(xiàn)和廣州產(chǎn)業(yè)的錯(cuò)位，促進(jìn)粵西產(chǎn)業(yè)的發(fā)展城市名片建立佛山現(xiàn)代都市形象，成為佛山城市新名片文化窗口佛山國(guó)際化的展示窗口，展現(xiàn)現(xiàn)代都市CBD商務(wù)文化、精英文化、時(shí)尚文化生態(tài)典范充分結(jié)合項(xiàng)目?jī)?yōu)異的生態(tài)環(huán)境資源，和辦公、商業(yè)相結(jié)合，打造珠三角新型CBD示范區(qū)Chapter4-規(guī)劃方案建議1佛山城市研究2東平新城研究3項(xiàng)目整體定位4項(xiàng)目方案5開發(fā)運(yùn)營(yíng)建議6經(jīng)濟(jì)分析規(guī)劃單位(ECS)介入世聯(lián)研究了大量國(guó)內(nèi)外CBD案例巴黎德方斯芝加哥中心休斯頓中心悉尼金融區(qū)新加坡CBD上海陸家嘴CBD北京建外CBD大連新市中心區(qū)深圳中心區(qū)CBD廣州珠江新城CBDCBD案例CBD商務(wù)辦公核心區(qū)域的毛容積率普遍在2到５之間，其中商務(wù)辦公物業(yè)建面比例超過60%CBD商務(wù)辦公核心區(qū)域用地面積KM2建筑面積萬M2容積率巴黎拉德方斯1.6250１.６芝加哥中心1.8600３.３休斯頓中心1.5420２.８悉尼金融區(qū)1250２.５新加坡CBD1.5350２.３上海陸家嘴CBD1.7450２.６北京建外CBD1.5600４大連新市中心區(qū)2.2400１.８深圳中心區(qū)CBD0.8300３.８廣州珠江新城CBD1500５CBD商務(wù)辦公核心區(qū)域用地面積KM2商務(wù)辦公建筑面積萬M2建筑面積萬M2商務(wù)辦公物業(yè)占比巴黎拉德方斯1.625035071.4%悉尼金融區(qū)125038065.8%深圳中心區(qū)CBD0.822030073.3%CBD商務(wù)辦公區(qū)容積率統(tǒng)計(jì)：CBD商務(wù)辦公區(qū)辦公物業(yè)建面比：除占主體的寫字樓物業(yè)外，其余建面為商業(yè)、公建、酒店、住宅等；辦公110-140萬商業(yè)20-25萬精品體驗(yàn)館6-10萬酒店10-15萬酒店式公寓、商務(wù)公寓10-15萬兼顧項(xiàng)目CBD都市屬性和生態(tài)屬性，建議項(xiàng)目毛容積率區(qū)間為2-3，凈容積率3-4，商務(wù)辦公物業(yè)面積110-140萬平米ＣＢＤ土地利用的集約性商務(wù)核心區(qū)域需要對(duì)土地有較高的利用率；商務(wù)辦公物業(yè)為主體本項(xiàng)目所具有的生態(tài)屬性對(duì)于綠化覆蓋率、生態(tài)公共空間的特殊要求，容積率不宜過高；規(guī)劃建議的三個(gè)視角:2、開發(fā)實(shí)施視角3、土地價(jià)值視角項(xiàng)目未來作為佛山城市名片，應(yīng)充分展現(xiàn)佛山現(xiàn)代的城市形象項(xiàng)目規(guī)劃應(yīng)考慮開發(fā)實(shí)施的市場(chǎng)可操作性項(xiàng)目規(guī)劃方案符合CBD土地價(jià)值的一般規(guī)律1、城市形象視角規(guī)劃方案建議小結(jié)一、指標(biāo)建議。毛容積率2.5；辦公110-140萬平米，商業(yè)20-25萬，精品體驗(yàn)館6-10萬，酒店10-15萬，酒店式公寓、商務(wù)公寓10-15萬。二、規(guī)劃排布建議。1、項(xiàng)目整體規(guī)劃應(yīng)兼具都市和生態(tài)屬性；2、4號(hào)地塊（鄰近交通樞紐中心地塊）在空間形象上應(yīng)和周邊形成差異；3、4號(hào)地塊建議設(shè)置會(huì)展中心及高檔集中商業(yè)；4、外圍地塊商務(wù)價(jià)值大于商業(yè)價(jià)值，應(yīng)以商務(wù)辦公功能為主，結(jié)合水系設(shè)置特色商業(yè)，結(jié)合辦公區(qū)設(shè)置配套型商業(yè)；5、濱江綠帶作為市民和游客的活動(dòng)空間，可打造主題雕塑公園，設(shè)置特色的雕塑小品?！瑿hapter5-開發(fā)運(yùn)營(yíng)建議1佛山城市研究2東平新城研究3項(xiàng)目整體定位4項(xiàng)目方案5開發(fā)運(yùn)營(yíng)建議6經(jīng)濟(jì)分析規(guī)劃單位(ECS)介入12啟動(dòng)區(qū)客戶定位啟動(dòng)區(qū)客戶市場(chǎng)化牽引研究3開發(fā)模式及分期建議根據(jù)CBD的開發(fā)實(shí)踐總結(jié)，CBD中的企業(yè)可分為三大類：企業(yè)總部、金融服務(wù)、專業(yè)化生產(chǎn)服務(wù)企業(yè)總部：泛指制造業(yè)、高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)的管理、研發(fā)設(shè)計(jì)、營(yíng)銷等部門金融服務(wù)：包括金融服務(wù)業(yè)和商業(yè)銀行專業(yè)化生產(chǎn)服務(wù)：這里特指非金融業(yè)的高級(jí)專業(yè)化服務(wù)業(yè)，包括法律、廣告、會(huì)計(jì)、綜合管理、開發(fā)、設(shè)計(jì)、經(jīng)營(yíng)、通訊等佛山市場(chǎng)上寫字樓的幾大重點(diǎn)行業(yè)為貿(mào)易、金融、咨詢、房地產(chǎn)、物流，它們必然是項(xiàng)目啟動(dòng)階段應(yīng)鎖定的重點(diǎn)行業(yè)我們重點(diǎn)調(diào)研了佛山三大寫字樓片區(qū)的行業(yè)情況祖廟片區(qū)華輝大廈百花大廈東建大廈環(huán)球國(guó)際廣場(chǎng)國(guó)際商業(yè)中心ICC嶺南大廈…季華路區(qū)京禪大廈公交大廈京華大廈金融廣場(chǎng)卓遠(yuǎn)國(guó)際大廈廣發(fā)銀行大廈…千燈湖區(qū)財(cái)聯(lián)大廈經(jīng)委大廈中銀大廈財(cái)匯大廈光大銀行南海分行佛山傳媒大廈人民銀行中國(guó)銀行…61%金融、貿(mào)易、房地產(chǎn)、物流、咨詢類企業(yè)占比超過61%,其他39%企業(yè)行業(yè)包括科技、能源、文教、制造業(yè)、旅游等39%資料來源：項(xiàng)目組市場(chǎng)調(diào)研（樣本中已剔除銀行及行政事業(yè)單位自用大樓）還需要對(duì)制造業(yè)企業(yè)總部以及關(guān)聯(lián)服務(wù)類企業(yè)進(jìn)行牽引，重點(diǎn)為陶瓷、家具、家電三大行業(yè)佛山十大產(chǎn)業(yè)包括：機(jī)械裝備金屬材料加工及制品紡織服裝電子信息食品飲料塑料制品精細(xì)化工及醫(yī)藥家居、家具用品制造家用電器陶瓷及其他建材…其中，陶瓷、家具、家電三大行業(yè)具有較好的發(fā)展總部經(jīng)濟(jì)的基礎(chǔ)，已形成一定規(guī)模的企業(yè)集群、總部經(jīng)濟(jì)載體…

石灣－南莊陶瓷產(chǎn)業(yè)集群中國(guó)陶瓷產(chǎn)業(yè)總部基地樂從－龍江家具產(chǎn)業(yè)集群順德美的工業(yè)園順德格蘭仕總部……家具企業(yè)的關(guān)聯(lián)企業(yè)家裝設(shè)計(jì)、裝飾裝修、廣告、媒體…陶瓷企業(yè)的關(guān)聯(lián)企業(yè)工藝設(shè)計(jì)、裝飾設(shè)計(jì)、廣告媒體、包裝…家電企業(yè)的關(guān)聯(lián)企業(yè)工藝設(shè)計(jì)、廣告媒體…啟動(dòng)區(qū)客戶定位：物流、貿(mào)易、房地產(chǎn)、金融、咨詢等專業(yè)服務(wù)企業(yè)+陶瓷、家電、家具等制造業(yè)總部;12啟動(dòng)區(qū)客戶定位啟動(dòng)區(qū)客戶市場(chǎng)化牽引研究3開發(fā)模式及分期建議對(duì)陶瓷、家具、家電

三大行業(yè)進(jìn)行研究……佛山陶瓷行業(yè)年經(jīng)濟(jì)總量超過400億元，具有雄厚的產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)佛山陶瓷歷史悠久,文化源遠(yuǎn)流長(zhǎng),自古被譽(yù)為“南國(guó)陶都”早在新石器時(shí)代晚期，這里的先民就開始從事制陶，揭開了五千年陶瓷文化的首頁(yè)到唐代己形成規(guī)模，成為陶瓷商品生產(chǎn)基地……改革開放至今,佛山陶瓷產(chǎn)業(yè)進(jìn)入飛速發(fā)展的時(shí)代中國(guó)規(guī)模最大、實(shí)力最強(qiáng)的建筑陶瓷生產(chǎn)基地佛山陶瓷行業(yè)經(jīng)濟(jì)總量超過400億元現(xiàn)在的佛山陶瓷陶瓷行業(yè)研究自2000年以來，產(chǎn)業(yè)開始轉(zhuǎn)型，大量生產(chǎn)基地外遷時(shí)間產(chǎn)業(yè)發(fā)展企業(yè)建筑陶瓷行業(yè)初步發(fā)展第一條工藝技術(shù)裝備引進(jìn)繁榮現(xiàn)代化陶瓷地磚生產(chǎn)線國(guó)有企業(yè)為主導(dǎo)國(guó)家引進(jìn)技術(shù)裝備，扶持開發(fā)市場(chǎng)產(chǎn)品需求旺盛形成賣方市場(chǎng)衛(wèi)生陶瓷行業(yè)初步發(fā)展行業(yè)發(fā)展以數(shù)量增長(zhǎng)為主國(guó)有企業(yè)為主體，大量鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)加入供需達(dá)到平衡產(chǎn)品價(jià)格穩(wěn)中有升佛山陶瓷行業(yè)進(jìn)入產(chǎn)業(yè)提升階段產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移開始，部分生產(chǎn)環(huán)節(jié)向省內(nèi)佛山周邊地區(qū)擴(kuò)散民營(yíng)企業(yè)大舉進(jìn)入企業(yè)生產(chǎn)規(guī)模擴(kuò)大部分國(guó)有企業(yè)和小企業(yè)被淘汰市場(chǎng)擴(kuò)張速度加快逐漸供大于求逐漸形成買方市場(chǎng)陶瓷生產(chǎn)基地和企業(yè)向省外有陶瓷產(chǎn)業(yè)集群基礎(chǔ)的地區(qū)轉(zhuǎn)移本地產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型、技術(shù)創(chuàng)新、產(chǎn)業(yè)鏈完善需求加快民營(yíng)企業(yè)成為中堅(jiān)力量以增量為基礎(chǔ)，開始注重技術(shù)裝備水平供大于求矛盾突出市場(chǎng)開拓需求迫切品牌戰(zhàn)略逐漸興起70年代末－19891990－19951996－19992000－產(chǎn)生期初始期壯大期變革期陶瓷行業(yè)研究生產(chǎn)基地剝離后，已形成集辦公、展示、研發(fā)、交流的陶瓷產(chǎn)業(yè)集群中國(guó)陶瓷城華夏陶瓷城瓷海國(guó)際中國(guó)陶瓷產(chǎn)業(yè)總部基地陶瓷行業(yè)研究主要分布在禪城區(qū)的石灣、南莊、張槎地區(qū)目前佛山幾個(gè)陶瓷產(chǎn)業(yè)多集中在禪城，主要在石灣、南莊、張槎三水區(qū)順德區(qū)南海區(qū)禪城區(qū)南莊鎮(zhèn)建筑陶瓷為支柱產(chǎn)業(yè)具有“中國(guó)建陶第一鎮(zhèn)”稱號(hào)石灣在悠久的佛山陶瓷史上，石灣有了“南國(guó)陶都”之稱，并贏得了“石灣瓦、甲天下”的美譽(yù)佛山藝術(shù)陶瓷產(chǎn)地，以佛山石灣公仔著稱張槎南莊石灣高明區(qū)陶瓷行業(yè)研究現(xiàn)階段，品牌價(jià)值的提升成為佛山陶瓷企業(yè)發(fā)展的瓶頸，需要通過產(chǎn)業(yè)鏈的進(jìn)一步分化和提升整體形象進(jìn)行突破目前佛山陶瓷行業(yè)仍然是一個(gè)粗放型的行業(yè)，技術(shù)含量較低，研發(fā)創(chuàng)新能力，企業(yè)對(duì)核心技術(shù)和關(guān)鍵技術(shù)掌握不多，高能耗高污染，對(duì)資源依賴性強(qiáng)，缺乏對(duì)國(guó)際市場(chǎng)的渠道掌控能力陶瓷產(chǎn)業(yè)鏈條存在可完善可創(chuàng)新的空間陶瓷產(chǎn)業(yè)鏈條陶瓷機(jī)械陶瓷生產(chǎn)陶瓷原材料陶瓷配件陶瓷包裝耐火材料模具......其他陶瓷企業(yè)的服務(wù)型企業(yè)陶瓷技術(shù)研發(fā)專業(yè)媒體物流公司行業(yè)會(huì)展陶瓷設(shè)計(jì)佛山是世界建筑、衛(wèi)生陶瓷‘世界工廠’建筑、衛(wèi)生陶瓷產(chǎn)量占全世界1/4企業(yè)數(shù)量眾多，規(guī)模以上企業(yè)超過300家企業(yè)規(guī)模多為中小型；缺乏國(guó)際知名的品牌和企業(yè)佛山產(chǎn)品出口，80％以上均是為國(guó)外陶瓷企業(yè)和國(guó)際渠道商家貼牌生產(chǎn)企業(yè)品牌價(jià)值需要提升企業(yè)數(shù)量多而不強(qiáng)

自主創(chuàng)新能力不強(qiáng)產(chǎn)業(yè)鏈仍需完善品牌價(jià)值突破缺乏平臺(tái)

陶瓷行業(yè)研究盡管經(jīng)過多年的發(fā)展，陶瓷企業(yè)的辦公環(huán)境已得到一定改善中小企業(yè)、外地企業(yè)的佛山辦事處賣場(chǎng)區(qū)：樓下做賣場(chǎng)和產(chǎn)品展示，樓上辦公本地大企業(yè)、國(guó)內(nèi)外品牌企業(yè)總部：企業(yè)總部辦公樓或企業(yè)總部基地，樓下展廳，樓上辦公陶瓷企業(yè)辦公場(chǎng)所中國(guó)陶瓷產(chǎn)業(yè)總部基地華夏陶瓷城展廳東鵬陶瓷獨(dú)立的辦公樓中國(guó)陶瓷城展廳陶瓷行業(yè)研究但交通的不便利以及區(qū)域環(huán)境的不佳，難以體現(xiàn)高端形象石灣片區(qū)交通路況:道路上車輛繁雜擁擠,運(yùn)輸車輛多周邊環(huán)境:大型陶瓷展銷中心、中小型陶瓷企業(yè)經(jīng)營(yíng)店(商住混合辦公)沿季華路兩旁分布,層次不一、數(shù)量繁多,難以體現(xiàn)高端形象南莊片區(qū)交通路況:離市中心大概30分鐘車程,路上運(yùn)輸車輛多而擁擠,造成一定交通不便周邊環(huán)境:南莊總部基地片區(qū)配套設(shè)施較為缺乏陶瓷行業(yè)研究佛山家具產(chǎn)業(yè)起步早，是國(guó)內(nèi)重要的家具生產(chǎn)基地和批發(fā)重地廣東一直是中國(guó)家具的重要產(chǎn)地,出口額達(dá)全國(guó)家具出口額的40%以上珠三角的四大家具產(chǎn)地:廣州,深圳,佛山,東莞佛山家具行業(yè)起源于20世紀(jì)80年代，發(fā)展已30年之久全國(guó)乃至國(guó)際市場(chǎng)的重要生產(chǎn)和批發(fā)基地樂從鎮(zhèn)-中國(guó)商貿(mào)之都和家具制造重鎮(zhèn)現(xiàn)在的佛山家具家具行業(yè)研究目前樂從、龍江地區(qū)315國(guó)道兩旁,已形成集家具展銷、配件、原輔材料供應(yīng)等相關(guān)產(chǎn)業(yè)鏈為一體的‘十里家具街’樂從-龍江‘十里家具街’集中了1000多家家具相關(guān)企業(yè),占佛山家具企業(yè)總數(shù)的1/3。產(chǎn)業(yè)集群龐大,聚集了眾多家具生產(chǎn)廠家、家具批發(fā)市場(chǎng)、家具展銷場(chǎng)館以及原輔材料供應(yīng)商；家具品牌眾多，產(chǎn)品門類應(yīng)有盡有。樂從-龍江家具企業(yè)西樵,南陽(yáng),獅山等其他地區(qū)家具企業(yè)家具行業(yè)研究家具制造企業(yè)選擇在展場(chǎng)或工廠辦公，中小型服務(wù)企業(yè)集聚在家具制造型企業(yè)附近設(shè)點(diǎn)辦公，成為十里長(zhǎng)街的有機(jī)組成部分分布在家具生產(chǎn)型企業(yè)聚集區(qū)周圍多為中小型企業(yè)，規(guī)模幾十人以內(nèi)辦公樓較為簡(jiǎn)陋，辦公面積100-200m2服務(wù)型企業(yè)辦公場(chǎng)所物流設(shè)計(jì)媒體廣告外貿(mào)裝修攝影…不少家具企業(yè)采用前店后廠的辦公經(jīng)營(yíng)模式,且集群規(guī)模龐大前店后廠、商住混合的辦公形式“他們的辦公、營(yíng)銷中心都和展廳或廠房在一起，樓下是賣場(chǎng)和展廳，樓上辦公。這些企業(yè)不缺房地不缺地，如果需要建什么研發(fā)中心、設(shè)計(jì)室、培訓(xùn)中心，都只需要在自己廠房和賣場(chǎng)周圍建房子就可以了?！?-家具媒體武總家具行業(yè)研究佛山家具企業(yè)數(shù)量龐大，產(chǎn)能高，但品牌價(jià)值不足,已逐漸被鄰近的深圳、廣州、東莞超越2007-2008年佛山家具工業(yè)產(chǎn)值增率：所有家具企業(yè)規(guī)模以上企業(yè)１億以上規(guī)模企業(yè)５億以上規(guī)模企業(yè)１０億以上規(guī)模企業(yè)數(shù)量3000家400多家?guī)资?－3家１家2007-2008年佛山規(guī)模以上家具企業(yè)數(shù)量增率：37.2%27.1%佛山1億以上規(guī)模家具企業(yè)占比不到總家具企業(yè)數(shù)的10%近年來廣州、深圳、東莞家具企業(yè)逐漸超越佛山,不少品牌在國(guó)際上的地位升高“佛山在廣東家具中的地位已經(jīng)逐漸被深圳、東莞所取代，這確實(shí)是一個(gè)問題佛山家具企業(yè)長(zhǎng)期集結(jié)在鎮(zhèn)區(qū)級(jí)村地之間，缺乏縱觀全局的行業(yè)態(tài)勢(shì)，至今也未能邁出全市家具產(chǎn)業(yè)國(guó)際化的步伐。”--佛山市家具協(xié)會(huì)會(huì)長(zhǎng)左鼐家具行業(yè)研究“現(xiàn)在這些家具企業(yè)辦公的租金不低。最貴的羅浮宮租金為700元/月/平方米，一般的就200－300/平方米。辦公環(huán)境裝修豪華。有的高級(jí)賣場(chǎng)不讓一般客戶進(jìn)出，需要預(yù)訂。”--家具業(yè)內(nèi)人士為提升企業(yè)形象，塑造品牌價(jià)值，樂從、龍江已經(jīng)形成了裝修高檔的展銷場(chǎng)所順聯(lián)家具城、皇朝家私城羅浮宮家具博覽城規(guī)模以上家具企業(yè)具備很高的承租能力對(duì)于賣場(chǎng)和展示空間的檔次、設(shè)計(jì)創(chuàng)意要求頗高家具行業(yè)研究但外圍環(huán)境的惡劣，貨車多、交通擁堵、治安差，是家具企業(yè)提升形象和檔次的硬傷家具是原料指向型產(chǎn)業(yè),佛山家具產(chǎn)業(yè)集聚度高企業(yè)大多以前店后廠運(yùn)營(yíng),形象難以提升無序地?cái)U(kuò)大規(guī)模造成區(qū)域雜亂的現(xiàn)象,并帶來環(huán)境污染配套設(shè)施仍需完善,區(qū)域整體形象不佳賣場(chǎng)樓中的簡(jiǎn)陋酒店家具材料市場(chǎng)離市中心至少30分鐘車程,道路擁擠,運(yùn)輸車輛多,大大影響了前往的便捷度家具行業(yè)研究佛山順德有中國(guó)‘家電之都’之美稱，白色家電是佛山特色產(chǎn)業(yè)，也是廣東產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)重要組成部分山東青島、廣東順德,江蘇慈溪是中國(guó)三大家電產(chǎn)業(yè)集群80年代中后期順德家電開始走向國(guó)際市場(chǎng)‘順德模式’成為家喻戶曉的行業(yè)經(jīng)典全國(guó)最大的家用電器生產(chǎn)基地以及擁有最完整的家電行業(yè)產(chǎn)業(yè)鏈地區(qū)之一白色家電占全國(guó)份額的20%2009年產(chǎn)量達(dá)160億元，出口外銷達(dá)90億元現(xiàn)在的佛山家電家電行業(yè)研究圍繞幾個(gè)大型制造企業(yè)，已形成多個(gè)家電行業(yè)的產(chǎn)業(yè)集群北滘、容桂整機(jī)制造和物流集群大良、勒流小家電和電子元器件零配件樂從家電原輔料市場(chǎng)樂從北滘勒流大良容桂家電行業(yè)研究和陶瓷、家具產(chǎn)業(yè)不同，家電行業(yè)對(duì)于研發(fā)設(shè)計(jì)等環(huán)節(jié)有更高的要求一些大品牌具備國(guó)際競(jìng)爭(zhēng)力，生產(chǎn)工藝可以和國(guó)際水平競(jìng)爭(zhēng)‘十五期間’工藝設(shè)計(jì)對(duì)廣東工業(yè)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)貢獻(xiàn)為28%，工業(yè)設(shè)計(jì)是制造業(yè)創(chuàng)造產(chǎn)品附加值的關(guān)鍵目前大部分佛山企業(yè)自主品牌創(chuàng)新能力弱,以O(shè)EM和ODM為主仍處于價(jià)值鏈低端“順德要打造世界級(jí)的白色家電之都，工藝設(shè)計(jì)與創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)是一個(gè)重要推手。在工藝設(shè)計(jì)與創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)形成一個(gè)產(chǎn)業(yè)的同時(shí)，也將不斷地推動(dòng)順德傳統(tǒng)的白色家電產(chǎn)業(yè)提升。”－順德區(qū)區(qū)長(zhǎng)李亞娟產(chǎn)業(yè)價(jià)值鏈中微笑曲線家電行業(yè)研究為吸引更多的高端人才，順德目前也正在積極建設(shè)孵化平臺(tái)目前順德正積極打造孵化平臺(tái)促進(jìn)工業(yè)設(shè)計(jì)產(chǎn)業(yè)聚集提升‘一個(gè)基地’：工業(yè)設(shè)計(jì)與創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)基地‘五個(gè)平臺(tái)’：知識(shí)產(chǎn)權(quán)保護(hù)與服務(wù)、信息服務(wù)、投融資、科技研發(fā)和中介服務(wù)‘七個(gè)產(chǎn)業(yè)園’：創(chuàng)意設(shè)計(jì)、工業(yè)設(shè)計(jì)產(chǎn)業(yè)孵化、家具設(shè)計(jì)與產(chǎn)業(yè)化、服裝設(shè)計(jì)、家電工業(yè)設(shè)計(jì)產(chǎn)業(yè)化、精密模具設(shè)計(jì)產(chǎn)業(yè)化、文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)家電行業(yè)研究然而，交通、生活配套的不便利，使得順德家電企業(yè)在吸引高端人才方面遇到難題許多國(guó)內(nèi)外高端人才對(duì)工作環(huán)境、居住環(huán)境要求都比較高。目前順德家電企業(yè)要做品牌，需要?jiǎng)?chuàng)意產(chǎn)業(yè)的發(fā)展；引進(jìn)人才要能夠提供好環(huán)境、好資源、好配套－佛山家電行業(yè)協(xié)會(huì)目前順德家電產(chǎn)業(yè)集群的環(huán)境和配套方面還有待提高良好的工作環(huán)境、居住環(huán)境、消費(fèi)環(huán)境、生活設(shè)施打造是吸引人才的關(guān)鍵不少國(guó)外的設(shè)計(jì)室來到順德，還是覺得這里環(huán)境不盡人意，他們大多需要居住環(huán)境好、設(shè)施齊全、適合消費(fèi)的高端場(chǎng)所。－業(yè)內(nèi)人士順德區(qū)禪城區(qū)南海區(qū)三水區(qū)高明區(qū)廣州1小時(shí)2小時(shí)從順德到佛山市中心需要1小時(shí)從順德到廣州需要兩小時(shí)以上家電行業(yè)研究陶瓷、家具、家電行業(yè)研究結(jié)論：三大產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)模式：展示經(jīng)濟(jì)，對(duì)產(chǎn)品的展示有較高要求三大產(chǎn)業(yè)辦公特征：制造企業(yè)在工廠或展場(chǎng)辦公，服務(wù)企業(yè)在制造企業(yè)周邊辦公三大產(chǎn)業(yè)發(fā)展階段：生產(chǎn)基地分離、研發(fā)設(shè)計(jì)和營(yíng)銷部門分離，領(lǐng)先企業(yè)進(jìn)入品牌價(jià)值提升期，產(chǎn)生樹立形象，提升品牌影響力的需求三大產(chǎn)業(yè)辦公環(huán)境:已形成集群,但交通及辦公環(huán)境一般，成為制約企業(yè)品牌價(jià)值提升的不利因素。行業(yè)研究小結(jié)對(duì)本項(xiàng)目的啟示本項(xiàng)目辦公、生活環(huán)境好，配套完善，離廣州不超過30分鐘，可以給佛山優(yōu)秀企業(yè)提供一個(gè)對(duì)外展示高端形象、走向國(guó)際化、進(jìn)行商務(wù)交流合作的窗口和平臺(tái)；由于三大行業(yè)特殊性，對(duì)產(chǎn)品展示有較高需求，要實(shí)現(xiàn)市場(chǎng)化牽引需要予以考慮；核心設(shè)施建議：建立直接面向消費(fèi)者的“高檔精品店+體驗(yàn)店”模式，打造三大行業(yè)的精品體驗(yàn)館家具和陶瓷行業(yè)的企業(yè)總部辦公對(duì)產(chǎn)品展示有很高要求建議打造面向廣大消費(fèi)者的精品體驗(yàn)館，通過提高準(zhǔn)入門檻，建立統(tǒng)一的行業(yè)品牌形象帶來目的地型的高端消費(fèi)人群，帶動(dòng)區(qū)域商業(yè)的發(fā)展宜家體驗(yàn)店體驗(yàn)流程五環(huán)節(jié)：“參與”、“感受”、“設(shè)計(jì)”、“個(gè)性化”、“運(yùn)輸”

松下體驗(yàn)店日本松下中心：“綠色創(chuàng)意之家”以精品館作為啟動(dòng)核心設(shè)施，對(duì)企業(yè)實(shí)現(xiàn)市場(chǎng)化牽引，同時(shí)促進(jìn)CBD產(chǎn)業(yè)、商業(yè)集群的形成企業(yè)（代理商、經(jīng)銷商）精品館專業(yè)服務(wù)類企業(yè)旅游購(gòu)物型商業(yè)消費(fèi)者消費(fèi)者消費(fèi)者消費(fèi)者消費(fèi)者消費(fèi)者制造企業(yè)營(yíng)銷、設(shè)計(jì)、研發(fā)總部酒店12啟動(dòng)區(qū)客戶定位啟動(dòng)區(qū)客戶市場(chǎng)化牽引研究3開發(fā)模式及分期建議根據(jù)主導(dǎo)方的不同，開發(fā)模式可以分為兩大類：政府主導(dǎo)型和市場(chǎng)主導(dǎo)型一、政府主導(dǎo)型。由政府下屬的國(guó)有企業(yè)進(jìn)行項(xiàng)目開發(fā)以及招商運(yùn)營(yíng)工作，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不參與項(xiàng)目開發(fā)及招商運(yùn)營(yíng)過程；二、市場(chǎng)主導(dǎo)型。政府將土地出讓給房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，辦公、商業(yè)物業(yè)的招商運(yùn)營(yíng)工作由房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行市場(chǎng)化操作；政府寫字樓用家政府寫字樓用家房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)政府主導(dǎo)型可細(xì)分為三種模式：開發(fā)模式模式特征優(yōu)點(diǎn)缺點(diǎn)適用條件使用企業(yè)（寫字樓物業(yè)）政府開發(fā)整售型國(guó)有控股企業(yè)（如城投）開發(fā)建設(shè)整體銷售給一家意向入駐企業(yè)開發(fā)進(jìn)程快

政府把控能力強(qiáng)，可較好的控制進(jìn)駐企業(yè)的行業(yè)和層次

物業(yè)形象高

有利于發(fā)展總部經(jīng)濟(jì)一般需以犧牲經(jīng)濟(jì)效益來實(shí)現(xiàn)形象效益目標(biāo)

整體銷售招商較難適用于追求形象效益大于經(jīng)濟(jì)效益的項(xiàng)目

追求快速建設(shè)

一般適用于區(qū)域發(fā)展不成熟階段

政府招商能力較強(qiáng)以央企為主政府開發(fā)租賃型國(guó)有控股、參股企業(yè)（如城投）開發(fā)建設(shè)

整租或散租開發(fā)進(jìn)程快

政府把控能力強(qiáng)，可較好的控制進(jìn)駐企業(yè)的行業(yè)和層次

物業(yè)形象高

長(zhǎng)期獲取增值收益一般需以犧牲經(jīng)濟(jì)效益來實(shí)現(xiàn)形象效益目標(biāo)

資金沉淀時(shí)間長(zhǎng)適用于追求形象效益大于經(jīng)濟(jì)效益的項(xiàng)目

追求快速建設(shè)

一般適用于區(qū)域發(fā)展不成熟階段

資金實(shí)力較強(qiáng)

政府招商能力較強(qiáng)中小企業(yè)為主企業(yè)取地自建型使用企業(yè)自行取地、自行開發(fā)建設(shè)

物業(yè)整體由企業(yè)使用，或部分由企業(yè)使用、部分銷售出租產(chǎn)品“量身定制”，滿足企業(yè)自用需求

統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)管理，物業(yè)形象較高

有利于發(fā)展總部經(jīng)濟(jì)于政府而言，招商難度相對(duì)其他模式大企業(yè)資金實(shí)力雄厚

具備專業(yè)開發(fā)經(jīng)驗(yàn)

對(duì)企業(yè)形象高度重視

有個(gè)性化的辦公需求以央企、大型民企為主市場(chǎng)主導(dǎo)型可細(xì)分為四種模式：開發(fā)模式模式特征優(yōu)點(diǎn)缺點(diǎn)適用條件使用企業(yè)（寫字樓物業(yè)）開發(fā)商開發(fā)整售型開發(fā)商取地開發(fā)建設(shè)

物業(yè)整體銷售開發(fā)商開發(fā)經(jīng)驗(yàn)較豐富，產(chǎn)品市場(chǎng)化程度較高，有利于推動(dòng)市場(chǎng)發(fā)展

有利于開發(fā)企業(yè)快速回流開發(fā)資金

統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)管理，物業(yè)形象較高

有利于發(fā)展總部經(jīng)濟(jì)買方需較強(qiáng)的資金實(shí)力，銷售難度相對(duì)較大

物業(yè)溢價(jià)能力相對(duì)較低使用企業(yè)辦公需求緊迫或自身不具備開發(fā)條件

使用企業(yè)對(duì)物業(yè)要求常規(guī)

使用企業(yè)對(duì)辦公規(guī)模需求較大

開發(fā)企業(yè)招商能力較強(qiáng)以央企為主，也有少量外企開發(fā)商開發(fā)散售型開發(fā)商取地開發(fā)建設(shè)

物業(yè)產(chǎn)權(quán)分割，零散銷售

由業(yè)主自行使用或業(yè)主另行招租開發(fā)商開發(fā)經(jīng)驗(yàn)較豐富，產(chǎn)品市場(chǎng)化程度較高，有利于推動(dòng)市場(chǎng)發(fā)展

有利于開發(fā)企業(yè)快速回流開發(fā)資金進(jìn)駐企業(yè)的行業(yè)、層次得不到統(tǒng)一規(guī)劃

租金缺乏統(tǒng)一定價(jià)參考，可能導(dǎo)致惡性競(jìng)爭(zhēng)

物業(yè)環(huán)境難以進(jìn)行有序的統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)管理

物業(yè)形象、品質(zhì)受影響開發(fā)企業(yè)追求資金回流速度以中小企業(yè)為主開發(fā)商開發(fā)整租型開發(fā)商取地開發(fā)建設(shè)

開發(fā)商整體持有物業(yè)

物業(yè)整體出租開發(fā)商開發(fā)經(jīng)驗(yàn)較豐富，產(chǎn)品市場(chǎng)化程度較高，有利于推動(dòng)市場(chǎng)發(fā)展

整體招租，便于統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)管理，物業(yè)形象較高

有利于發(fā)展總部經(jīng)濟(jì)資金沉淀時(shí)間長(zhǎng)、開發(fā)風(fēng)險(xiǎn)較大

租金較散租方式低開發(fā)企業(yè)資金實(shí)力較強(qiáng)

開發(fā)企業(yè)招商能力較強(qiáng)

使用企業(yè)高層經(jīng)常變動(dòng)，短期預(yù)算為主

使用企業(yè)關(guān)心資金成本，一般不進(jìn)行固定資產(chǎn)投資以外資企業(yè)為主，如絕大多數(shù)金融類企業(yè)開發(fā)商開發(fā)散租型開發(fā)商取地開發(fā)建設(shè)

開發(fā)商整體持有物業(yè)，將物業(yè)進(jìn)行分割、零散出租進(jìn)駐企業(yè)的行業(yè)、層次可較好的控制、管理

利于物業(yè)進(jìn)行統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)管理，品質(zhì)和形象得到較好保障

租金水平普遍高于散售物業(yè)

長(zhǎng)期獲取增值收益資金沉淀時(shí)間長(zhǎng)、開發(fā)風(fēng)險(xiǎn)較大開發(fā)企業(yè)資金實(shí)力較強(qiáng)

開發(fā)企業(yè)招商能力較強(qiáng)以中小企業(yè)為主第一階段：培育期，1993-19981993年，福田中心區(qū)項(xiàng)目投資啟動(dòng)1995年，中心區(qū)主干道基本完成1997年，中心區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施基本完成，居住用地開始市場(chǎng)化出讓1998年，中心城市公園建成，中海、深業(yè)等居住項(xiàng)目開工，市民中心、圖書館等公建設(shè)施開工公共設(shè)施開發(fā)居住項(xiàng)目開發(fā)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)開始啟動(dòng)典型案例：深圳福田CBD開發(fā)中心城市公園深業(yè)市民中心圖書館第二階段：?jiǎn)?dòng)期，1999-2003市場(chǎng)背景、政府目標(biāo)、開發(fā)模式典型寫字樓項(xiàng)、商業(yè)開發(fā)市場(chǎng)背景：?jiǎn)?dòng)階段、市場(chǎng)不成熟政府目標(biāo)：快速樹立區(qū)域高端形象開發(fā)模式：政府主導(dǎo)型模式啟動(dòng)區(qū)規(guī)劃建設(shè)“十三姐妹花”—13棟帶詳細(xì)規(guī)劃設(shè)計(jì)要求的寫字樓第一棟物業(yè)，投資大廈采用“政府開發(fā)租賃型”其余采用“企業(yè)取地自建型”——非金融業(yè)央企寫字樓典型項(xiàng)目：投資大廈、航天大廈、免稅大廈、煙草大廈……商業(yè)開發(fā)：區(qū)域配套型商業(yè)為主，城建購(gòu)物公園2001年入市，開發(fā)失敗第三階段：發(fā)展期，2004-2007年市場(chǎng)背景、政府目標(biāo)、開發(fā)模式典型寫字樓項(xiàng)目、商業(yè)開發(fā)市場(chǎng)背景：成為房地產(chǎn)開發(fā)熱點(diǎn)區(qū)域政府目標(biāo)：推動(dòng)區(qū)域的逐步成熟開發(fā)模式：市場(chǎng)主導(dǎo)型模式卓越、榮超等寫字樓開發(fā)企業(yè)取地開發(fā)，通過市場(chǎng)化行為進(jìn)行租售，以“開發(fā)商開發(fā)散售型”為主，部分“散租”，少量“整售”。寫字樓典型項(xiàng)目：卓越時(shí)代廣場(chǎng)、時(shí)代金融中心、卓越大廈、國(guó)際商會(huì)中心……商業(yè)：區(qū)域配套型商業(yè)為主，購(gòu)物中心怡景中心城2007年入市，經(jīng)營(yíng)狀況不佳卓越時(shí)代廣場(chǎng)卓越大廈國(guó)際商會(huì)中心怡景中心城第四階段：穩(wěn)定繁榮期，2008至今市場(chǎng)背景：配套基本完善，商務(wù)商業(yè)環(huán)境逐步成型，CBD地位奠定，“全球性的金融中心”成為深港合作目標(biāo)之一政府目標(biāo)：奠定福田CBD的國(guó)際形象和地位開發(fā)模式：政府主導(dǎo)型模式政府直接和大型金融總部企業(yè)接觸，大幅提高招商門檻，以“企業(yè)取地自建型”為主——政府將土地出讓給大型金融企業(yè)，由企業(yè)自行建設(shè)寫字樓，對(duì)企業(yè)的自用比例做出嚴(yán)格限制。典型項(xiàng)目：中國(guó)平安、招商證券、中信銀行、國(guó)信證券、華安保險(xiǎn)……典型案例：深圳福田CBD開發(fā)商業(yè)：配套型商業(yè)火爆、購(gòu)物中心等目的型商業(yè)經(jīng)營(yíng)狀況大幅改善招商證券華安保險(xiǎn)中信銀行購(gòu)物公園案例啟示：CBD開發(fā)周期長(zhǎng)，在十年以上；本項(xiàng)目區(qū)域住宅用地已經(jīng)大量出讓，公建設(shè)施建設(shè)也初具規(guī)模，CBD地塊開發(fā)時(shí)機(jī)已較為成熟；寫字樓物業(yè)早期宜采用政府主導(dǎo)的開發(fā)模式快速樹立形象，中期采用企業(yè)主導(dǎo)的開發(fā)模式，后期區(qū)域初步成熟后，為進(jìn)一步提升區(qū)域形象，回歸政府主導(dǎo)的模式；配套商業(yè)可早期開發(fā)，大型商業(yè)宜等待區(qū)域成熟后開發(fā)。項(xiàng)目分期策略：前期：引爆價(jià)值——依托地鐵交通，通過精品館及超高層辦公物業(yè)，帶動(dòng)高層辦公物業(yè)開發(fā)，同時(shí)開發(fā)配套商業(yè)；中期：兌現(xiàn)價(jià)值——隨著區(qū)域的發(fā)展，辦公物業(yè)檔次逐步走高，商業(yè)開發(fā)以配套商業(yè)為主，逐步開發(fā)大型集中商業(yè)，穿插開發(fā)酒店；后期：提升價(jià)值——區(qū)域趨于成熟，開發(fā)頂級(jí)辦公物業(yè)和頂級(jí)酒店，最終拔升區(qū)域形象。項(xiàng)目分期示意：四期A3A4B4C1C2C3D2D3E1E2A1A2B1B2B3FD1二期四期五期一期三期項(xiàng)目啟動(dòng)區(qū)“123計(jì)劃”：?jiǎn)?dòng)物業(yè)開發(fā)思路建議開發(fā)模式精品體驗(yàn)館建筑精品、商業(yè)旗艦政府主導(dǎo)型政府開發(fā)租賃型和整售型混合模式超高層寫字樓高站位、兼顧速度企業(yè)取地自建型、政府開發(fā)整售型、政府開發(fā)租賃型高層寫字樓三大行業(yè)總部、生產(chǎn)性服務(wù)業(yè)市場(chǎng)主導(dǎo)型開發(fā)商開發(fā)散售型、開發(fā)商開發(fā)散租型SOHO商務(wù)公寓生產(chǎn)性服務(wù)業(yè)開發(fā)商開發(fā)散售型、開發(fā)商開發(fā)散租型一個(gè)目標(biāo)：快速樹立區(qū)域高端形象兩大設(shè)施：一座精品館和一棟超高層寫字樓三步走：第一步以精品體驗(yàn)館啟動(dòng)，牽引三大行業(yè)制造業(yè)總部及生產(chǎn)性服務(wù)業(yè)；第二步以一棟超高層寫字樓面市，快速建立區(qū)域高端形象；第三步以高層寫字樓和商務(wù)公寓推向市場(chǎng)，推動(dòng)區(qū)域成熟。Chapter6-經(jīng)濟(jì)分析1佛山城市研究2東平新城研究3項(xiàng)目整體定位4項(xiàng)目方案5開發(fā)運(yùn)營(yíng)建議6經(jīng)濟(jì)分析規(guī)劃單位(ECS)介入項(xiàng)目開發(fā)與土地出讓計(jì)劃20102011201220132014201520162017201820192020一級(jí)開發(fā)市政道路景觀綠化精品館建設(shè)土地出讓開發(fā)建設(shè)成本指標(biāo)序號(hào)項(xiàng)目計(jì)算方式單價(jià)備注1土地一級(jí)開發(fā)成本200萬/畝含前期費(fèi)用、拆遷征地費(fèi)用、通平費(fèi)用、管理費(fèi)用、財(cái)務(wù)費(fèi)用等一級(jí)開發(fā)期間發(fā)生的所有成本費(fèi)用2道路350元/㎡地塊內(nèi)市政道路建設(shè)費(fèi)用3一般景觀400元/㎡4公園景觀250元/㎡5精品館建設(shè)4000元/㎡含裝修6管理費(fèi)用2-5項(xiàng)的1%道路、景觀、配套設(shè)施開發(fā)期間發(fā)生的管理費(fèi)用7不可預(yù)見費(fèi)2-5項(xiàng)的2%道路、景觀、配套設(shè)施開發(fā)期間可能發(fā)生的不可預(yù)見費(fèi)用8銷售費(fèi)用銷售收入的2%9營(yíng)業(yè)稅及附加銷售收入的5.55%土地銷售價(jià)格預(yù)估商務(wù)用地：根據(jù)佛山寫字樓市場(chǎng)現(xiàn)狀（詳見第一章有關(guān)“商務(wù)辦公市場(chǎng)”的分析），結(jié)合項(xiàng)目特征（項(xiàng)目定位、資源條件、配套設(shè)施等），保守估測(cè)本項(xiàng)目當(dāng)前（2010年）開發(fā)甲級(jí)寫字樓銷售均價(jià)為12000元/平方米；應(yīng)用“假設(shè)開發(fā)法”，估測(cè)本項(xiàng)目商務(wù)用地當(dāng)前銷售均價(jià)（樓面地價(jià)）為2410元/平方米，以后歷年銷售均價(jià)根據(jù)價(jià)格年增長(zhǎng)率遞增。商業(yè)用地：根據(jù)佛山商業(yè)市場(chǎng)現(xiàn)狀（詳見表6-2和表6-3），結(jié)合項(xiàng)目特征（項(xiàng)目定位、資源條件、配套設(shè)施等），保守估測(cè)本項(xiàng)目當(dāng)前（2010年）開發(fā)商業(yè)銷售均價(jià)為2萬元/平方米；應(yīng)用“假設(shè)開發(fā)法”，估測(cè)本項(xiàng)目商業(yè)用地當(dāng)前銷售均價(jià)（樓面地價(jià)）為6860元/平方米，以后歷年銷售均價(jià)根據(jù)價(jià)格年增長(zhǎng)率遞增。酒店用地：根據(jù)佛山酒店市場(chǎng)現(xiàn)狀（詳見表6-4），結(jié)合項(xiàng)目特征（項(xiàng)目定位、資源條件、配套設(shè)施等），保守估測(cè)本項(xiàng)目當(dāng)前（2010年）開發(fā)五星級(jí)酒店平均房?jī)r(jià)（實(shí)際銷售價(jià)格，非門市價(jià)）為750元/間/天，四星級(jí)酒店平均房?jī)r(jià)為420元/間/天；綜合應(yīng)用“收益法”及“假設(shè)開發(fā)法”，估測(cè)本項(xiàng)目酒店用地當(dāng)前銷售均價(jià)（樓面地價(jià)）為590元/平方米，以后歷年銷售均價(jià)根據(jù)價(jià)格年增長(zhǎng)率遞增。公寓用地：根據(jù)佛山公寓市場(chǎng)現(xiàn)狀（詳見表6-5），結(jié)合項(xiàng)目特征（項(xiàng)目定位、資源條件、配套設(shè)施等），保守估測(cè)本項(xiàng)目當(dāng)前（2010年）開發(fā)公寓產(chǎn)品（酒店式公寓、商務(wù)公寓）銷售均價(jià)為1萬元/平方米；應(yīng)用“假設(shè)開發(fā)法”，估測(cè)本項(xiàng)目公寓用地當(dāng)前銷售均價(jià)（樓面地價(jià)）為2380元/平方米，以后歷年銷售均價(jià)根據(jù)價(jià)格年增長(zhǎng)率遞增。價(jià)格年增長(zhǎng)率：由圖6-2可見，佛山近年土地成交價(jià)格波動(dòng)較大，價(jià)格變化趨勢(shì)不明顯，本著謹(jǐn)慎客觀原則，測(cè)算中本項(xiàng)目土地售價(jià)年增長(zhǎng)率取10%。項(xiàng)目開發(fā)成本28.88億元，開發(fā)銷售期間項(xiàng)目總投資約34.54億元項(xiàng)目總開發(fā)成本約28.88億元，其中一級(jí)開發(fā)成本占主導(dǎo)，約占總成本的81%；基礎(chǔ)設(shè)施投資（道路、景觀、精品館）共5.325億元，約占總成本的18.4%；開發(fā)銷售期間的項(xiàng)目總投資約34.54億元。序號(hào)項(xiàng)目合計(jì)（萬元）1一級(jí)開發(fā)234,000.02市政道路3,500.03一般景觀12,000.04公園景觀5,750.05精品館建設(shè)32,000.06管理費(fèi)532.57不可預(yù)見費(fèi)1,065.0一開發(fā)成本288,847.58銷售費(fèi)用14,982.19營(yíng)業(yè)稅及附加41,575.210財(cái)務(wù)費(fèi)用0.0二總投資345,404.8土地出讓收入約74.91億元，稅后利潤(rùn)30.28億元項(xiàng)目土地出讓收入約74.91億元，稅后利潤(rùn)30.28億元，稅后投資利潤(rùn)率87.66%（見表6-7），項(xiàng)目具有較高的盈利水平。序號(hào)項(xiàng)目合計(jì)（萬元）1經(jīng)營(yíng)收入749,102.82開發(fā)成本288,847.53營(yíng)業(yè)稅金及附加41,575.24銷售費(fèi)用14,982.15財(cái)務(wù)費(fèi)用0.06利潤(rùn)總額403,698.17所得稅100,924.58稅后利潤(rùn)302,773.69稅后成本利潤(rùn)率104.82%10稅后投資利潤(rùn)率87.66%項(xiàng)目綜合財(cái)務(wù)指標(biāo)分析項(xiàng)目財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值（FNPV）為6.92億元，財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率（FIRR）15.22%，整體投資回報(bào)水平良好，但回收期略長(zhǎng)——?jiǎng)討B(tài)投資回收期為7.17年，主要原因?yàn)榍捌谕度氲耐恋匾患?jí)開發(fā)成本較大，影響了整體現(xiàn)金流情況。附錄——策劃工作計(jì)劃書后續(xù)策劃工作主要包括三部分內(nèi)容：1、根據(jù)專家評(píng)審和競(jìng)賽組織單位意見，按照委托合同的要求，對(duì)策劃成果進(jìn)行調(diào)整深化；2、根據(jù)調(diào)整后的策劃方案，結(jié)合規(guī)劃設(shè)計(jì)單位的后續(xù)工作，提出設(shè)計(jì)任務(wù)深化建議；3、從項(xiàng)目實(shí)施的角度出發(fā)，著重對(duì)項(xiàng)目的開發(fā)運(yùn)營(yíng)及啟動(dòng)區(qū)開發(fā)模式進(jìn)行更為深入的市場(chǎng)調(diào)研和案例研究，以指導(dǎo)后續(xù)招商運(yùn)營(yíng)工作，同時(shí)指定專人協(xié)調(diào)整合世聯(lián)深圳總部及佛山公司資源，協(xié)助委托方招商工作的開展。一、策劃成果調(diào)整優(yōu)化1