房地產(chǎn)稅成本法評(píng)稅及應(yīng)用講義2010520

成本法基本原理

及評(píng)稅應(yīng)用

講義2010.052內(nèi)容提要一、成本法的基本原理二、成本法批量評(píng)稅三、應(yīng)用舉例四、本章小結(jié)3一、成本法的基本原理（一）概念和理論依據(jù)（二）適用對(duì)象（三）房地產(chǎn)的價(jià)格構(gòu)成（四）技術(shù)路線及基本公式4（一）成本法的概念和理論依據(jù)1.概念：房地產(chǎn)評(píng)估有三種基本方法：成本法、市場(chǎng)法、收益法。三種評(píng)估方法分別反映了不同的求取房地產(chǎn)價(jià)值的途徑。成本法是通過(guò)求取估價(jià)對(duì)象在估價(jià)時(shí)點(diǎn)的重新購(gòu)建價(jià)格（重新取得或重新開(kāi)發(fā)建設(shè)成本）和折舊，來(lái)評(píng)估房地產(chǎn)價(jià)值的方法；成本法也可以說(shuō)是以房地產(chǎn)價(jià)格的各個(gè)構(gòu)成部分的累加為基礎(chǔ)求取房地產(chǎn)價(jià)值的方法。5關(guān)于成本法中“成本”的特別說(shuō)明：

1.估算成本是按照一個(gè)完整的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)建設(shè)過(guò)程來(lái)考慮的；

2.并不是通常意義的成本（不含費(fèi)用、利潤(rùn)），而是價(jià)格（包含費(fèi)用、利潤(rùn)）；

3.要區(qū)別實(shí)際成本和客觀成本。評(píng)估中用到的成本不是個(gè)別成本，而是社會(huì)客觀成本。6（二）成本法的適用對(duì)象

當(dāng)建筑物是新的或比較新時(shí)，成本法非常適用。舊的房地產(chǎn)，當(dāng)具備足夠的資料和適當(dāng)?shù)姆椒?，可以比較準(zhǔn)確地衡量折舊時(shí)，也適合成本法估價(jià)。

1.新近建成的房地產(chǎn)（新開(kāi)發(fā)的房地產(chǎn)）、可以假設(shè)重新開(kāi)發(fā)建造的現(xiàn)有房地產(chǎn)（舊的房地產(chǎn)）、正在開(kāi)發(fā)建設(shè)的房地產(chǎn)（在建工程）的估價(jià)；

2.特殊用途、特殊設(shè)計(jì)以及其他很少發(fā)生交易的房地產(chǎn)，如機(jī)場(chǎng)、碼頭、各類(lèi)工業(yè)用房地產(chǎn)，以及學(xué)校、醫(yī)院等公共用途房地產(chǎn)；

3.單純建筑物的估價(jià)；

4.一些目前無(wú)法使用收益法和市場(chǎng)法評(píng)估的房地產(chǎn)。7（三）房地產(chǎn)價(jià)格構(gòu)成典型房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目成本構(gòu)成：土地取得成本建安造價(jià)專(zhuān)業(yè)費(fèi)用管理費(fèi)用投資利息銷(xiāo)售費(fèi)用銷(xiāo)售稅費(fèi)開(kāi)發(fā)利潤(rùn)8（四）技術(shù)路線及基本公式1.技術(shù)路線（1）分析估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)的價(jià)格構(gòu)成，并搜集相關(guān)資料；（2）估算各價(jià)格構(gòu)成部分的成本，相加得到估價(jià)對(duì)象重新購(gòu)建價(jià)格；（3）測(cè)算建筑物折舊；（4）用重新購(gòu)建價(jià)格減去折舊得到估價(jià)對(duì)象的價(jià)值。2.基本公式房地產(chǎn)評(píng)估值=重新購(gòu)建價(jià)格-折舊=土地重新購(gòu)置價(jià)格+建筑物重新購(gòu)建價(jià)格-建筑物折舊93.成本和折舊的求取方法（1）土地重新購(gòu)置價(jià)格的求取假定土地上的建筑物不存在，采用市場(chǎng)比較法、收益法、基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法等估價(jià)方法等求取其重新購(gòu)置價(jià)格。

注：評(píng)稅中，主要是評(píng)估存量房的價(jià)值，評(píng)估土地價(jià)值時(shí)土地開(kāi)發(fā)程度是按熟地來(lái)考慮的。如果是需要評(píng)估單獨(dú)的空地，需要考慮其開(kāi)發(fā)程度如何對(duì)土地價(jià)值的影響。10（2）建筑物的重新購(gòu)建價(jià)格的求取重新購(gòu)建價(jià)格是估價(jià)時(shí)點(diǎn)的、客觀的、全新?tīng)顩r下的成本。重置價(jià)格又稱(chēng)重置成本，是指采用估價(jià)時(shí)點(diǎn)的建筑材料、建筑構(gòu)配件、建筑設(shè)備和建筑技術(shù)等，在估價(jià)時(shí)點(diǎn)的財(cái)稅制度和市場(chǎng)價(jià)格體系下，重新建造與估價(jià)對(duì)象建筑物具有等同效用的全新建筑物所必須的支出和應(yīng)獲得利潤(rùn)。11（3）建筑物折舊的求取折舊是指建筑物在使用過(guò)程中，由于物質(zhì)因素、功能因素或經(jīng)濟(jì)因素的影響，所造成價(jià)值的損失。利用成本法評(píng)稅時(shí)必須扣除這種損失。折舊

物質(zhì)折舊

經(jīng)濟(jì)折舊

功能折舊

建筑物在物質(zhì)實(shí)體方面的磨損所造成的建筑物價(jià)值的損失

建筑物在功能上的落后造成的建筑物價(jià)值的損失建筑物本身以外的因素所引起的建筑物價(jià)值損失12求取折舊的方法有：年限法、市場(chǎng)提取法、分解法。年限法（直線法）求取建筑物折舊是最常用的方法，也是評(píng)稅中用到的方法。年限法是假設(shè)在經(jīng)濟(jì)壽命期間每年的折舊額相等。建筑物折舊率=（1－殘值率）×已經(jīng)使用年限／經(jīng)濟(jì)耐用年限建筑物的折舊=重置價(jià)格×折舊率《分類(lèi)房屋經(jīng)濟(jì)耐用年限和殘值率表》建筑結(jié)構(gòu)經(jīng)濟(jì)耐用年限（年）N殘值率R生產(chǎn)用房受腐蝕生產(chǎn)用房非生產(chǎn)用房鋼，鋼、鋼混，鋼混5035600%混合，磚混4030502%磚木等3020404%簡(jiǎn)易1010100%13三、成本法批量評(píng)稅概念成本法批量評(píng)稅是應(yīng)用以成本法估價(jià)的原理和方法，以成本法估價(jià)方法為基礎(chǔ)，充分利用房地產(chǎn)管理權(quán)威機(jī)構(gòu)對(duì)社會(huì)公布的或自行采集的房地產(chǎn)市場(chǎng)基礎(chǔ)數(shù)據(jù)（基準(zhǔn)地價(jià)和房屋建安造價(jià)及間接費(fèi)用數(shù)據(jù)），分別制定土地價(jià)值和房屋價(jià)值評(píng)估標(biāo)準(zhǔn)，通過(guò)批量評(píng)稅計(jì)算機(jī)系統(tǒng)，在評(píng)稅時(shí)點(diǎn)一次性對(duì)所有應(yīng)稅房地產(chǎn)進(jìn)行的估價(jià)活動(dòng)。14成本法批量評(píng)稅技術(shù)路線

及基本公式基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法評(píng)估土地價(jià)值重置成本法評(píng)估房產(chǎn)價(jià)值房地產(chǎn)評(píng)估值=土地評(píng)估值+房產(chǎn)評(píng)估值15

基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法評(píng)估土地價(jià)值的基本公式土地評(píng)估值=適用的基準(zhǔn)地價(jià)（樓面地價(jià)）×各個(gè)修正系數(shù)×建筑面積；土地評(píng)估值=適用的基準(zhǔn)地價(jià)（地面地價(jià)）×各個(gè)修正系數(shù)×占用土地的面積16重置成本法評(píng)估房產(chǎn)價(jià)值（1）重置成本法及其技術(shù)路線

重置成本法是以在評(píng)稅時(shí)點(diǎn)建造與應(yīng)稅房產(chǎn)相似的、具有相同功效的全新房產(chǎn)所需重置成本為基礎(chǔ)，根據(jù)待估房產(chǎn)的折舊狀況進(jìn)行修正，求取房產(chǎn)評(píng)估值的方法。

重置成本法的技術(shù)路線是：①在收集評(píng)稅區(qū)域有關(guān)建安造價(jià)和間接費(fèi)用資料和案例測(cè)算的基礎(chǔ)上，確定評(píng)稅時(shí)點(diǎn)各類(lèi)房產(chǎn)單位建筑面積建安造價(jià)標(biāo)準(zhǔn)和間接費(fèi)用標(biāo)準(zhǔn)，作為評(píng)估應(yīng)稅房產(chǎn)重置成本的標(biāo)準(zhǔn)；②根據(jù)應(yīng)稅房地產(chǎn)的具體狀況，對(duì)照分類(lèi)房產(chǎn)建安造價(jià)標(biāo)準(zhǔn)和間接費(fèi)用標(biāo)準(zhǔn)，求取應(yīng)稅房地產(chǎn)的房產(chǎn)重置成本，再進(jìn)行折舊修正后，得到應(yīng)稅房地產(chǎn)的房產(chǎn)評(píng)估值。（2）基本公式房產(chǎn)評(píng)估值=單位面積的重置成本×成新率×建筑面積=（單位面積的建安造價(jià)+單位面積的間接費(fèi)用）×（1-折舊率）×建筑面積17重置成本法重置成本×成新率＝房產(chǎn)評(píng)估值結(jié)構(gòu)、用途、面積建成年代、耐用年限、結(jié)構(gòu)修正系數(shù)基準(zhǔn)地價(jià)×＝土地評(píng)估值位置、用途評(píng)稅時(shí)點(diǎn)、容積率基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法＋房地產(chǎn)評(píng)估值成本法批量評(píng)稅技術(shù)路線及基本公式小結(jié)18用途明細(xì)類(lèi)建安造價(jià)標(biāo)準(zhǔn)值（元/平米）居住高層普通住宅（7層以上）2000多層普通住宅（7層及7層以下）1750公寓3500別墅4050商業(yè)（20000平米以下）鋼、鋼混，鋼混，框架5400混合4140磚混、磚木及其他2040辦公（20000平米以下）鋼、鋼混，鋼混，框架4950混合4800磚混、磚木及其他3225旅館業(yè)無(wú)星級(jí)3900一、二星級(jí)4940三星級(jí)5850四星級(jí)及以上7800工業(yè)多層鋼結(jié)構(gòu)4550多層鋼混，鋼、鋼混，框架2535單層鋼結(jié)構(gòu)2730單層鋼混，鋼、鋼混2340混合、磚混及其他2080具有特殊工藝要求的廠房多層鋼結(jié)構(gòu)5233多層鋼混，鋼、鋼混，框架2915單層鋼結(jié)構(gòu)3140單層鋼混，鋼、鋼混2691大型公共建筑（20000平米以上）多層鋼7800多層鋼、鋼混，鋼混，框架4950多層其他結(jié)構(gòu)3100單層鋼，鋼混，框架4800單層其他結(jié)構(gòu)3600其他用途2808舉例：北京市分類(lèi)房產(chǎn)建安造價(jià)標(biāo)準(zhǔn)特點(diǎn)：分類(lèi)較為簡(jiǎn)捷，根據(jù)影響房產(chǎn)建安造價(jià)的主要因素對(duì)房產(chǎn)進(jìn)行分類(lèi)。鑒于大型建筑比較多，建安造價(jià)較高，以20000平米為限，對(duì)大型公共建筑做了單獨(dú)分類(lèi)。旅館業(yè)單獨(dú)按星級(jí)分類(lèi)。19舉例：遼寧省丹東市房產(chǎn)分類(lèi)及分類(lèi)房產(chǎn)建安造價(jià)標(biāo)準(zhǔn)表用途明細(xì)類(lèi)建安造價(jià)標(biāo)準(zhǔn)值（元/平米）居住高層普通住宅（7層以上及7層以上）980鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)多層普通住宅（6層及6層以下）750磚混、混合結(jié)構(gòu)多層普通住宅（6層及6層以下,包括7至8層無(wú)電梯住宅）650高檔公寓1300別墅2300商業(yè)鋼、鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)1620磚混、混合結(jié)構(gòu)1200磚木及其他結(jié)構(gòu)800寫(xiě)字樓鋼、鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)1620磚混、混合結(jié)構(gòu)1200磚木及其他800旅館業(yè)無(wú)星級(jí)1300一、二星級(jí)1600三星級(jí)2200四星級(jí)及以上5100工業(yè)多層鋼結(jié)構(gòu)1200多層鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)1100單層鋼結(jié)構(gòu)810單層鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)1040混合、磚混結(jié)構(gòu)650磚木及其他結(jié)構(gòu)600具有特殊工藝要求的廠房多層鋼結(jié)構(gòu)2500多層鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)2300單層鋼結(jié)構(gòu)1700單層鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)2000影劇院鋼結(jié)構(gòu)2200鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)結(jié)構(gòu)2000其他結(jié)構(gòu)1900體育館鋼結(jié)構(gòu)2000鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)1900其他結(jié)構(gòu)1800其他1100特點(diǎn)：在居住房產(chǎn)的建安造價(jià)標(biāo)準(zhǔn)中充分考慮建筑結(jié)構(gòu)和電梯對(duì)建安造價(jià)的影響，還將影劇院、體育館單獨(dú)分類(lèi)

20舉例：重慶市主城區(qū)分類(lèi)房產(chǎn)建安造價(jià)標(biāo)準(zhǔn)表用途明細(xì)類(lèi)分結(jié)構(gòu)建安造價(jià)標(biāo)準(zhǔn)值（元/平方米）鋼鋼混混合磚木簡(jiǎn)易居住類(lèi)普通住宅多層（7層及7層以下）950772665570356高層（7層以上）12921046862738-高檔住宅別墅-166215371217-商業(yè)類(lèi)商業(yè)1292886800554-辦公-17851563640468旅館無(wú)星級(jí)-831772712-一、二星級(jí)-1046985923-三星級(jí)-190816001046-

四星級(jí)-289226342215-

五星級(jí)及以上-47394308--

工業(yè)類(lèi)標(biāo)準(zhǔn)工業(yè)廠房單層（1層）9291176991929805

多層（1層以上）12141053929743768

專(zhuān)用工業(yè)廠房單層（1層）198114861176991842

多層（1層以上）247717341176991842工業(yè)寫(xiě)字樓-1009950890475倉(cāng)儲(chǔ)用房（其他）1128890772617451其他類(lèi)特殊用途房地產(chǎn)-13541046--大型公共建筑13541699985738-綜合--800--特點(diǎn)：充分考慮了區(qū)域?qū)ò苍靸r(jià)的影響，對(duì)主城區(qū)和其他地區(qū)制定不同的建安造價(jià)標(biāo)準(zhǔn)。21（2）確定間接費(fèi)用標(biāo)準(zhǔn)在批量評(píng)估中，為了簡(jiǎn)化評(píng)估過(guò)程，可以專(zhuān)業(yè)費(fèi)用、管理費(fèi)用、銷(xiāo)售費(fèi)用、投資利息、銷(xiāo)售稅費(fèi)和開(kāi)發(fā)利潤(rùn)等各項(xiàng)費(fèi)用合并考慮，統(tǒng)稱(chēng)為“間接費(fèi)用”，根據(jù)評(píng)估專(zhuān)家經(jīng)驗(yàn)和市場(chǎng)數(shù)據(jù)測(cè)算情況，以建安造價(jià)，按一個(gè)統(tǒng)一的比率來(lái)估算。此比率可綜合考慮利息率、開(kāi)發(fā)利潤(rùn)率、管理費(fèi)用、銷(xiāo)售費(fèi)用的一般提取比率，稅費(fèi)率等，經(jīng)過(guò)綜合測(cè)算得出。不同評(píng)稅地區(qū)間接費(fèi)用比率會(huì)有所不同。例如，北京市評(píng)稅技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)中間接費(fèi)用比率是30%；而福建省龍海市的間接費(fèi)用比率是：居住用房25.9%，商業(yè)用房29.9%，工業(yè)用房25.9%，綜合用房29.4%。遼寧省丹東市的間接費(fèi)用比率，也因房產(chǎn)用途不同而不同，具體見(jiàn)右表。用途間接費(fèi)用比率居住用房（別墅類(lèi)除外）25%居住用房別墅類(lèi)35%商業(yè)用房35%工業(yè)用房20%寫(xiě)字樓30%旅館30%影劇院25%體育館25%其他用房25%例：丹東市間接費(fèi)用比率表22

重慶市評(píng)稅技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)中間接費(fèi)用中不包含房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)利潤(rùn)，開(kāi)發(fā)利潤(rùn)是單獨(dú)測(cè)算的。其間接費(fèi)用比率因區(qū)域和用途不同而不同。開(kāi)發(fā)利潤(rùn)按照土地評(píng)估值、房產(chǎn)建安造價(jià)與間接費(fèi)用之和的一定比率測(cè)算，即開(kāi)發(fā)利潤(rùn)=【土地評(píng)估值+房產(chǎn)建安造價(jià)×（1+間接費(fèi)用比率）】×開(kāi)發(fā)利潤(rùn)率×建筑面積。所以：房產(chǎn)評(píng)估值=建安造價(jià)（1+間接費(fèi)用比率）+開(kāi)發(fā)利潤(rùn)分區(qū)級(jí)別房產(chǎn)類(lèi)別間接費(fèi)用率主城區(qū)居住32%商業(yè)30%辦公24%旅館20%工業(yè)15%其他15%區(qū)縣城區(qū)居住25%商業(yè)18%辦公20%旅館15%工業(yè)10%其他10%建制鎮(zhèn)居住20%商業(yè)17%辦公23%旅館15%工業(yè)8%其他8%例：重慶市分區(qū)分類(lèi)房產(chǎn)建安造價(jià)間接費(fèi)用比率表23區(qū)域級(jí)別房產(chǎn)分類(lèi)開(kāi)發(fā)利潤(rùn)率主城區(qū)居住28%商業(yè)100%辦公21%旅館15%工業(yè)10%其他10%區(qū)（市、縣）城區(qū)居住15%商業(yè)80%辦公10%旅館10%工業(yè)8%其他8%建制鎮(zhèn)居住8%商業(yè)58%辦公10%旅館10%工業(yè)6%其他6%例：重慶市分類(lèi)房產(chǎn)開(kāi)發(fā)利潤(rùn)率表24四、應(yīng)用舉例北京市某辦公樓，位于海淀區(qū)羊坊店西路，土地級(jí)別是綜合用地三級(jí)，容積率為6，1995年竣工，鋼混結(jié)構(gòu)，房屋總層數(shù)為9層，建筑面積29000平米。評(píng)稅時(shí)點(diǎn)為2005年12月31日。經(jīng)濟(jì)耐用年限為60年，已經(jīng)使用年限為10年。25容積率系數(shù)0.84評(píng)稅時(shí)點(diǎn)1用途綜合用地位置三級(jí)土地地產(chǎn)價(jià)值評(píng)估評(píng)估公式地產(chǎn)基準(zhǔn)地價(jià)×修正系數(shù)＝地產(chǎn)評(píng)估值評(píng)估結(jié)果某機(jī)關(guān)辦公樓4280元/建筑平米×0.84＝＝3595元/建筑平米土地評(píng)估值＝3595元/建筑平米×29000M2＝1.04億元26房產(chǎn)價(jià)值評(píng)估評(píng)估結(jié)果某機(jī)關(guān)辦公樓重置成本成新率×＝房產(chǎn)評(píng)估值結(jié)構(gòu)用途面積間接費(fèi)用比率鋼混辦公樓29000M230％6435元/建筑平米×0.833＝＝5360元/建筑平米建成年份1995耐用年限60年建筑結(jié)構(gòu)鋼混評(píng)估公式房產(chǎn)房產(chǎn)評(píng)估值＝5360元/建筑平米×29000M2＝1.55億元房地產(chǎn)評(píng)估值=土地評(píng)估值+房產(chǎn)評(píng)估值

=1.04億元+1.55億元=2.59億元

地價(jià)評(píng)估