房地產(chǎn)稅成本法評稅及應用講義2010520

成本法基本原理

及評稅應用

講義2010.052內(nèi)容提要一、成本法的基本原理二、成本法批量評稅三、應用舉例四、本章小結(jié)3一、成本法的基本原理（一）概念和理論依據(jù)（二）適用對象（三）房地產(chǎn)的價格構(gòu)成（四）技術(shù)路線及基本公式4（一）成本法的概念和理論依據(jù)1.概念：房地產(chǎn)評估有三種基本方法：成本法、市場法、收益法。三種評估方法分別反映了不同的求取房地產(chǎn)價值的途徑。成本法是通過求取估價對象在估價時點的重新購建價格（重新取得或重新開發(fā)建設成本）和折舊，來評估房地產(chǎn)價值的方法；成本法也可以說是以房地產(chǎn)價格的各個構(gòu)成部分的累加為基礎求取房地產(chǎn)價值的方法。5關(guān)于成本法中“成本”的特別說明：

1.估算成本是按照一個完整的房地產(chǎn)開發(fā)建設過程來考慮的；

2.并不是通常意義的成本（不含費用、利潤），而是價格（包含費用、利潤）；

3.要區(qū)別實際成本和客觀成本。評估中用到的成本不是個別成本，而是社會客觀成本。6（二）成本法的適用對象

當建筑物是新的或比較新時，成本法非常適用。舊的房地產(chǎn)，當具備足夠的資料和適當?shù)姆椒ǎ梢员容^準確地衡量折舊時，也適合成本法估價。

1.新近建成的房地產(chǎn)（新開發(fā)的房地產(chǎn)）、可以假設重新開發(fā)建造的現(xiàn)有房地產(chǎn)（舊的房地產(chǎn)）、正在開發(fā)建設的房地產(chǎn)（在建工程）的估價；

2.特殊用途、特殊設計以及其他很少發(fā)生交易的房地產(chǎn)，如機場、碼頭、各類工業(yè)用房地產(chǎn)，以及學校、醫(yī)院等公共用途房地產(chǎn)；

3.單純建筑物的估價；

4.一些目前無法使用收益法和市場法評估的房地產(chǎn)。7（三）房地產(chǎn)價格構(gòu)成典型房地產(chǎn)開發(fā)項目成本構(gòu)成：土地取得成本建安造價專業(yè)費用管理費用投資利息銷售費用銷售稅費開發(fā)利潤8（四）技術(shù)路線及基本公式1.技術(shù)路線（1）分析估價對象房地產(chǎn)的價格構(gòu)成，并搜集相關(guān)資料；（2）估算各價格構(gòu)成部分的成本，相加得到估價對象重新購建價格；（3）測算建筑物折舊；（4）用重新購建價格減去折舊得到估價對象的價值。2.基本公式房地產(chǎn)評估值=重新購建價格-折舊=土地重新購置價格+建筑物重新購建價格-建筑物折舊93.成本和折舊的求取方法（1）土地重新購置價格的求取假定土地上的建筑物不存在，采用市場比較法、收益法、基準地價系數(shù)修正法等估價方法等求取其重新購置價格。

注：評稅中，主要是評估存量房的價值，評估土地價值時土地開發(fā)程度是按熟地來考慮的。如果是需要評估單獨的空地，需要考慮其開發(fā)程度如何對土地價值的影響。10（2）建筑物的重新購建價格的求取重新購建價格是估價時點的、客觀的、全新狀況下的成本。重置價格又稱重置成本，是指采用估價時點的建筑材料、建筑構(gòu)配件、建筑設備和建筑技術(shù)等，在估價時點的財稅制度和市場價格體系下，重新建造與估價對象建筑物具有等同效用的全新建筑物所必須的支出和應獲得利潤。11（3）建筑物折舊的求取折舊是指建筑物在使用過程中，由于物質(zhì)因素、功能因素或經(jīng)濟因素的影響，所造成價值的損失。利用成本法評稅時必須扣除這種損失。折舊

物質(zhì)折舊

經(jīng)濟折舊

功能折舊

建筑物在物質(zhì)實體方面的磨損所造成的建筑物價值的損失

建筑物在功能上的落后造成的建筑物價值的損失建筑物本身以外的因素所引起的建筑物價值損失12求取折舊的方法有：年限法、市場提取法、分解法。年限法（直線法）求取建筑物折舊是最常用的方法，也是評稅中用到的方法。年限法是假設在經(jīng)濟壽命期間每年的折舊額相等。建筑物折舊率=（1－殘值率）×已經(jīng)使用年限／經(jīng)濟耐用年限建筑物的折舊=重置價格×折舊率《分類房屋經(jīng)濟耐用年限和殘值率表》建筑結(jié)構(gòu)經(jīng)濟耐用年限（年）N殘值率R生產(chǎn)用房受腐蝕生產(chǎn)用房非生產(chǎn)用房鋼，鋼、鋼混，鋼混5035600%混合，磚混4030502%磚木等3020404%簡易1010100%13三、成本法批量評稅概念成本法批量評稅是應用以成本法估價的原理和方法，以成本法估價方法為基礎，充分利用房地產(chǎn)管理權(quán)威機構(gòu)對社會公布的或自行采集的房地產(chǎn)市場基礎數(shù)據(jù)（基準地價和房屋建安造價及間接費用數(shù)據(jù)），分別制定土地價值和房屋價值評估標準，通過批量評稅計算機系統(tǒng)，在評稅時點一次性對所有應稅房地產(chǎn)進行的估價活動。14成本法批量評稅技術(shù)路線

及基本公式基準地價系數(shù)修正法評估土地價值重置成本法評估房產(chǎn)價值房地產(chǎn)評估值=土地評估值+房產(chǎn)評估值15

基準地價系數(shù)修正法評估土地價值的基本公式土地評估值=適用的基準地價（樓面地價）×各個修正系數(shù)×建筑面積；土地評估值=適用的基準地價（地面地價）×各個修正系數(shù)×占用土地的面積16重置成本法評估房產(chǎn)價值（1）重置成本法及其技術(shù)路線

重置成本法是以在評稅時點建造與應稅房產(chǎn)相似的、具有相同功效的全新房產(chǎn)所需重置成本為基礎，根據(jù)待估房產(chǎn)的折舊狀況進行修正，求取房產(chǎn)評估值的方法。

重置成本法的技術(shù)路線是：①在收集評稅區(qū)域有關(guān)建安造價和間接費用資料和案例測算的基礎上，確定評稅時點各類房產(chǎn)單位建筑面積建安造價標準和間接費用標準，作為評估應稅房產(chǎn)重置成本的標準；②根據(jù)應稅房地產(chǎn)的具體狀況，對照分類房產(chǎn)建安造價標準和間接費用標準，求取應稅房地產(chǎn)的房產(chǎn)重置成本，再進行折舊修正后，得到應稅房地產(chǎn)的房產(chǎn)評估值。（2）基本公式房產(chǎn)評估值=單位面積的重置成本×成新率×建筑面積=（單位面積的建安造價+單位面積的間接費用）×（1-折舊率）×建筑面積17重置成本法重置成本×成新率＝房產(chǎn)評估值結(jié)構(gòu)、用途、面積建成年代、耐用年限、結(jié)構(gòu)修正系數(shù)基準地價×＝土地評估值位置、用途評稅時點、容積率基準地價系數(shù)修正法＋房地產(chǎn)評估值成本法批量評稅技術(shù)路線及基本公式小結(jié)18用途明細類建安造價標準值（元/平米）居住高層普通住宅（7層以上）2000多層普通住宅（7層及7層以下）1750公寓3500別墅4050商業(yè)（20000平米以下）鋼、鋼混，鋼混，框架5400混合4140磚混、磚木及其他2040辦公（20000平米以下）鋼、鋼混，鋼混，框架4950混合4800磚混、磚木及其他3225旅館業(yè)無星級3900一、二星級4940三星級5850四星級及以上7800工業(yè)多層鋼結(jié)構(gòu)4550多層鋼混，鋼、鋼混，框架2535單層鋼結(jié)構(gòu)2730單層鋼混，鋼、鋼混2340混合、磚混及其他2080具有特殊工藝要求的廠房多層鋼結(jié)構(gòu)5233多層鋼混，鋼、鋼混，框架2915單層鋼結(jié)構(gòu)3140單層鋼混，鋼、鋼混2691大型公共建筑（20000平米以上）多層鋼7800多層鋼、鋼混，鋼混，框架4950多層其他結(jié)構(gòu)3100單層鋼，鋼混，框架4800單層其他結(jié)構(gòu)3600其他用途2808舉例：北京市分類房產(chǎn)建安造價標準特點：分類較為簡捷，根據(jù)影響房產(chǎn)建安造價的主要因素對房產(chǎn)進行分類。鑒于大型建筑比較多，建安造價較高，以20000平米為限，對大型公共建筑做了單獨分類。旅館業(yè)單獨按星級分類。19舉例：遼寧省丹東市房產(chǎn)分類及分類房產(chǎn)建安造價標準表用途明細類建安造價標準值（元/平米）居住高層普通住宅（7層以上及7層以上）980鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)多層普通住宅（6層及6層以下）750磚混、混合結(jié)構(gòu)多層普通住宅（6層及6層以下,包括7至8層無電梯住宅）650高檔公寓1300別墅2300商業(yè)鋼、鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)1620磚混、混合結(jié)構(gòu)1200磚木及其他結(jié)構(gòu)800寫字樓鋼、鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)1620磚混、混合結(jié)構(gòu)1200磚木及其他800旅館業(yè)無星級1300一、二星級1600三星級2200四星級及以上5100工業(yè)多層鋼結(jié)構(gòu)1200多層鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)1100單層鋼結(jié)構(gòu)810單層鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)1040混合、磚混結(jié)構(gòu)650磚木及其他結(jié)構(gòu)600具有特殊工藝要求的廠房多層鋼結(jié)構(gòu)2500多層鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)2300單層鋼結(jié)構(gòu)1700單層鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)2000影劇院鋼結(jié)構(gòu)2200鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)結(jié)構(gòu)2000其他結(jié)構(gòu)1900體育館鋼結(jié)構(gòu)2000鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)1900其他結(jié)構(gòu)1800其他1100特點：在居住房產(chǎn)的建安造價標準中充分考慮建筑結(jié)構(gòu)和電梯對建安造價的影響，還將影劇院、體育館單獨分類

20舉例：重慶市主城區(qū)分類房產(chǎn)建安造價標準表用途明細類分結(jié)構(gòu)建安造價標準值（元/平方米）鋼鋼混混合磚木簡易居住類普通住宅多層（7層及7層以下）950772665570356高層（7層以上）12921046862738-高檔住宅別墅-166215371217-商業(yè)類商業(yè)1292886800554-辦公-17851563640468旅館無星級-831772712-一、二星級-1046985923-三星級-190816001046-

四星級-289226342215-

五星級及以上-47394308--

工業(yè)類標準工業(yè)廠房單層（1層）9291176991929805

多層（1層以上）12141053929743768

專用工業(yè)廠房單層（1層）198114861176991842

多層（1層以上）247717341176991842工業(yè)寫字樓-1009950890475倉儲用房（其他）1128890772617451其他類特殊用途房地產(chǎn)-13541046--大型公共建筑13541699985738-綜合--800--特點：充分考慮了區(qū)域?qū)ò苍靸r的影響，對主城區(qū)和其他地區(qū)制定不同的建安造價標準。21（2）確定間接費用標準在批量評估中，為了簡化評估過程，可以專業(yè)費用、管理費用、銷售費用、投資利息、銷售稅費和開發(fā)利潤等各項費用合并考慮，統(tǒng)稱為“間接費用”，根據(jù)評估專家經(jīng)驗和市場數(shù)據(jù)測算情況，以建安造價，按一個統(tǒng)一的比率來估算。此比率可綜合考慮利息率、開發(fā)利潤率、管理費用、銷售費用的一般提取比率，稅費率等，經(jīng)過綜合測算得出。不同評稅地區(qū)間接費用比率會有所不同。例如，北京市評稅技術(shù)標準中間接費用比率是30%；而福建省龍海市的間接費用比率是：居住用房25.9%，商業(yè)用房29.9%，工業(yè)用房25.9%，綜合用房29.4%。遼寧省丹東市的間接費用比率，也因房產(chǎn)用途不同而不同，具體見右表。用途間接費用比率居住用房（別墅類除外）25%居住用房別墅類35%商業(yè)用房35%工業(yè)用房20%寫字樓30%旅館30%影劇院25%體育館25%其他用房25%例：丹東市間接費用比率表22

重慶市評稅技術(shù)標準中間接費用中不包含房地產(chǎn)開發(fā)利潤，開發(fā)利潤是單獨測算的。其間接費用比率因區(qū)域和用途不同而不同。開發(fā)利潤按照土地評估值、房產(chǎn)建安造價與間接費用之和的一定比率測算，即開發(fā)利潤=【土地評估值+房產(chǎn)建安造價×（1+間接費用比率）】×開發(fā)利潤率×建筑面積。所以：房產(chǎn)評估值=建安造價（1+間接費用比率）+開發(fā)利潤分區(qū)級別房產(chǎn)類別間接費用率主城區(qū)居住32%商業(yè)30%辦公24%旅館20%工業(yè)15%其他15%區(qū)縣城區(qū)居住25%商業(yè)18%辦公20%旅館15%工業(yè)10%其他10%建制鎮(zhèn)居住20%商業(yè)17%辦公23%旅館15%工業(yè)8%其他8%例：重慶市分區(qū)分類房產(chǎn)建安造價間接費用比率表23區(qū)域級別房產(chǎn)分類開發(fā)利潤率主城區(qū)居住28%商業(yè)100%辦公21%旅館15%工業(yè)10%其他10%區(qū)（市、縣）城區(qū)居住15%商業(yè)80%辦公10%旅館10%工業(yè)8%其他8%建制鎮(zhèn)居住8%商業(yè)58%辦公10%旅館10%工業(yè)6%其他6%例：重慶市分類房產(chǎn)開發(fā)利潤率表24四、應用舉例北京市某辦公樓，位于海淀區(qū)羊坊店西路，土地級別是綜合用地三級，容積率為6，1995年竣工，鋼混結(jié)構(gòu)，房屋總層數(shù)為9層，建筑面積29000平米。評稅時點為2005年12月31日。經(jīng)濟耐用年限為60年，已經(jīng)使用年限為10年。25容積率系數(shù)0.84評稅時點1用途綜合用地位置三級土地地產(chǎn)價值評估評估公式地產(chǎn)基準地價×修正系數(shù)＝地產(chǎn)評估值評估結(jié)果某機關(guān)辦公樓4280元/建筑平米×0.84＝＝3595元/建筑平米土地評估值＝3595元/建筑平米×29000M2＝1.04億元26房產(chǎn)價值評估評估結(jié)果某機關(guān)辦公樓重置成本成新率×＝房產(chǎn)評估值結(jié)構(gòu)用途面積間接費用比率鋼混辦公樓29000M230％6435元/建筑平米×0.833＝＝5360元/建筑平米建成年份1995耐用年限60年建筑結(jié)構(gòu)鋼混評估公式房產(chǎn)房產(chǎn)評估值＝5360元/建筑平米×29000M2＝1.55億元房地產(chǎn)評估值=土地評估值+房產(chǎn)評估值

=1.04億元+1.55億元=2.59億元

地價評估