房產(chǎn)交易部專業(yè)系列培訓(xùn)一房地產(chǎn)基礎(chǔ)知識jjp

房地產(chǎn)基礎(chǔ)知識西藏產(chǎn)權(quán)交易中心拉薩房地產(chǎn)交易市場專業(yè)階段系列培訓(xùn)一：目錄

一、認識房地產(chǎn)市場

二、中國土地制度

三、房地產(chǎn)開發(fā)流程

四、房產(chǎn)基本知識

五、房地產(chǎn)融資方式

一、認識房地產(chǎn)市場1.1基本概念房地產(chǎn)：

指土地、建筑物及固著在土地、建筑物上不可分離的部分以及附帶的各種權(quán)益，房地產(chǎn)又稱不動產(chǎn)、物業(yè)。 （1）土地

（2）建筑物及地上定著物

房地產(chǎn)業(yè)：包括土地的開發(fā)，房屋的建設(shè)、維修、管理，

土地使用權(quán)的有償轉(zhuǎn)讓、劃拔，房屋所有權(quán)的

買賣、租賃，房地產(chǎn)的抵押、貸款以及由此而

形成的房地產(chǎn)市場的綜合性產(chǎn)業(yè)。一、認識房地產(chǎn)市場1.2房地產(chǎn)市場分類：一級市場——政府出讓土地予開發(fā)商的市場；

（也稱土地出讓市場）二級市場——開發(fā)商出售商品房予消費者的市場

（也稱“一手房”市場）；三級市場——消費者將已購商品房再轉(zhuǎn)讓的市場

（也稱“二手房”市場）。一、認識房地產(chǎn)市場溫家寶總理曾在十屆五次政府工作報告中明確指出:“房地產(chǎn)業(yè)對經(jīng)濟，改善人民群眾住房條件有重大作用，必須促進房地產(chǎn)業(yè)持續(xù)健康發(fā)展”。

1.3重要地位:

國民經(jīng)濟的重要支柱產(chǎn)業(yè)

一、認識房地產(chǎn)市場1、關(guān)系國計民生:由于住宅與房地產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián)度廣，帶動性強，它可以帶動鋼材、木材、水泥、化工、家裝、家電等幾十個產(chǎn)業(yè)部門和上千種、甚至上萬種產(chǎn)品的發(fā)展。2、房地產(chǎn)發(fā)展是中國市場經(jīng)濟發(fā)展的縮影3、房地產(chǎn)行業(yè)是資源整合度(點\線\面)要求最高的一個行業(yè)全國市場：新政府對市場定位、信貸緊縮、資金壓力、自住房供應(yīng)等因素造成整體市場價格回落，投資平穩(wěn)，長期保持平穩(wěn)增長

拉薩市場：逆全國周期而行，進行新一輪市場發(fā)展期；房產(chǎn)供應(yīng)量增加、市場日趨活躍、投資熱情高漲

1.4房地產(chǎn)市場發(fā)展現(xiàn)狀與趨勢：一、認識房地產(chǎn)市場二、中國土地管理二、中國土地制度

全民所有制：所有權(quán)屬于國家代表的全體人民，具體由國務(wù)院代表國家行使；

集體所有制：村農(nóng)民集體；

村內(nèi)兩個以上農(nóng)村集體經(jīng)濟組織的農(nóng)民集體；

鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）農(nóng)民集體。2.1、中國現(xiàn)行土地制度2.1、中國現(xiàn)行土地制度

國有土地使用權(quán)出讓國家土地使用者土地使用權(quán)(一定年限)土地使用權(quán)出讓金(提前支付)

土地使用權(quán)出讓(土地一級市場)由國家壟斷。

只擁有土地使用權(quán)，沒有所有權(quán)。

國有土地使用權(quán)出讓方式招標方式拍賣方式協(xié)議方式掛牌方式

國有土地使用權(quán)出讓年限居住用地：70年工業(yè)用地：50年教育、科技、文化衛(wèi)生、體育用地：50年綜合或其它用地：50年商業(yè)、旅游、娛樂用地：40年二、中國土地制度土地所有制耕地保護制度：保護耕地，18億畝紅線用途管制制度：國家實行土地用途管制制度。國家編制土地利用總體規(guī)劃，規(guī)定土地用途，將土地分為農(nóng)用地、建設(shè)用地和未利用地。農(nóng)用地轉(zhuǎn)用審批是實現(xiàn)用途管制的關(guān)鍵土地征收征用制度：《憲法》：“國家為了公共利益的需要，可以依照法律規(guī)定對土地實行征收或者征用并給予補償?！庇袃斒褂弥贫龋河袃斒褂梅绞桨ǔ鲎?、租賃、作價出資入股

2.2中國土地管理的核心制度二、中國土地制度2.3土地出讓方式二、中國土地制度2.3.1建設(shè)用地供應(yīng)方式：二、中國土地制度劃撥

國有建設(shè)用地劃撥供應(yīng)，是指縣級以上人民政府依法批準，在土地使用者繳納補償、安置等費用后將該幅土地交付其使用，或者將土地使用權(quán)無償交給土地使用者使用的行為出讓國有土地使用權(quán)出讓，是指國家以土地所有者得身份將土地使用權(quán)在一定年限內(nèi)讓渡給土地使用者，并由土地使用者向國家支付土地使用權(quán)出讓金的行為。建設(shè)用地供應(yīng)方式：二、中國土地制度

沒有期限規(guī)定支付費用較低土地使用權(quán)不得流轉(zhuǎn)對劃撥土地的用途不得改變，要改變需經(jīng)批準劃撥土地特點：建設(shè)用地供應(yīng)方式：二、中國土地制度

以劃撥方式提供國有土地使用權(quán)的用地包括：國家機關(guān)用地和軍事用地，城市基礎(chǔ)設(shè)施用地和公益事業(yè)用地，國家重點扶持的能源、交通、水利等項目用地，法律、行政法規(guī)規(guī)定的其他用地。劃撥供應(yīng)的條件建設(shè)用地供應(yīng)方式：二、中國土地制度出讓期限居住用地70年工業(yè)用地50年教育、科技、文化、衛(wèi)生、體育用地50年商業(yè)、旅游、娛樂用地40年綜合或者其他用地50年

具體地塊出讓中，應(yīng)根據(jù)具體情況和國家產(chǎn)業(yè)政策確定使用年限。

辦理土地登記

核發(fā)《建設(shè)用地批準書》交付土地

發(fā)布出讓公告

編制出讓文件地價評估確定出讓底價編制、確定出讓方案

公布出讓計劃確定供地方式

簽訂出讓合同公布結(jié)果招標拍賣掛牌協(xié)議

招拍掛實施(1)(2)(3)(4)(5)(7)(8)(9)

申請及資格審查(6)(10)2.3.2國有土地使用權(quán)出讓流程二、中國土地制度招標

招標方式概念指土地所有者（出讓人）向多方土地使用者（投標者）發(fā)出投標邀請，通過各投標者設(shè)計標書的競爭，來確定土地使用權(quán)受讓人的方式。

招標流程評標出讓人確定標的及標底投標人投標出讓人、投標人開標評標小組確定中標人對能夠最大限度地滿足招標文件中規(guī)定的各項綜合評價標準，或者能夠滿足招標文件的實質(zhì)性要求且價格最高的投標人，應(yīng)當確定為中標人。二、中國土地制度拍賣

拍賣方式概念按照指定時間、地點，在公開場所出讓方用叫價的方法將土地使用權(quán)拍賣給出價最高者（競買人）。

拍賣流程（一）主持人點算競買人；

（二）主持人介紹拍賣宗地的位置、面積、用途、使用年期、規(guī)劃要求和其他有關(guān)事項；

（三）主持人宣布起叫價和增價規(guī)則及增價幅度。沒有底價的，應(yīng)當明確提示；

（四）主持人報出起叫價；

（五）競買人舉牌應(yīng)價或者報價；

（六）主持人確認該應(yīng)價后繼續(xù)競價；

（七）主持人連續(xù)三次宣布同一應(yīng)價而沒有再應(yīng)價的，主持人落槌表示拍賣成交；

（八）主持人宣布最高應(yīng)價者為競得人。二、中國土地制度掛牌

掛牌方式概念出讓人發(fā)布掛牌公告，按公告規(guī)定的期限將擬定出讓宗地的交易條件在指定的土地交易所掛牌公告，接受競買人的報價并更新掛牌價格，根據(jù)掛牌期限截止時的出讓結(jié)果確定土地使用者。

掛牌流程接受新報價出讓人宗地信息掛牌公布競買人報價出讓人更新掛牌價格出讓人確定競得人掛牌起始日掛牌截止日掛牌期限屆滿，按照下列規(guī)定確定是否成交：

（一）在掛牌期限內(nèi)只有一個競買人報價，且報價高于底價，并符合其他條件的，掛牌成交；

（二）在掛牌期限內(nèi)有兩個或者兩個以上的競買人報價的，出價最高者為競得人；報價相同的，先提交報價單者為競得人，但報價低于底價者除外；

（三）在掛牌期限內(nèi)無應(yīng)價者或者競買人的報價均低于底價或均不符合其他條件的，掛牌不成交。

在掛牌期限截止時仍有兩個或者兩個以上的競買人要求報價的，出讓人應(yīng)當對掛牌宗地進行現(xiàn)場競價，出價最高者為競得人。二、中國土地制度協(xié)議

協(xié)議方式概念指政府作為土地所有者（出讓方）與選定的受讓方磋商用地條件及價款，達成協(xié)議并簽訂土地使用權(quán)出讓合同，有償出讓土地使用權(quán)的行為。

劃拔

劃拔方式概念指縣級以上人民政府依法批準，在用地者繳納補償、安置等費用后將該幅土地交其使用，或者將土地無償交給土地使用者的行為。二、中國土地制度2.3.3出讓方式的適用范圍出讓方式劃拔方式招標、拍賣、掛牌協(xié)議1經(jīng)營性用地以(商業(yè)、旅游、商品住宅等)及有競爭要求的工業(yè)用地；1經(jīng)營性用地以外用途的土地，同一宗地只有一個意向用地者的1國家機關(guān)、軍事用地2同一宗地有兩個或者兩個以上意向用地者；2原劃撥、承租土地使用權(quán)人申請協(xié)議出讓2城市基礎(chǔ)設(shè)施、公益事業(yè)用地3劃撥土地使用權(quán)改變用途或轉(zhuǎn)讓，收回土地使用權(quán)，實行招拍掛出讓的；3劃撥土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓申請辦理協(xié)議出讓3國家重點扶持的能源、交通等項目用地4出讓土地使用權(quán)改變用途4出讓土地使用權(quán)人申請續(xù)期4法律法規(guī)規(guī)定的其它用地5法律法規(guī)規(guī)定的其它用地5法律法規(guī)規(guī)定的其它用地異同有償使用，需要簽定合同有償有償使用，需要簽定合同少量費用(補償、安置）或無償有期限限制有期限限制一般無期限限制二、中國土地制度招標、拍賣、掛牌的異同招標拍賣掛牌交易場所指定地點拍賣行土地交易場所交易方式一次報價多次報價多次報價持續(xù)時間長短長復(fù)雜程度需要制作標書

十分復(fù)雜不復(fù)雜一般衡量指標價格及指定的技術(shù)等其它條件價格價格適用范圍具備其他綜合目標或特定的社會、公益建設(shè)條件土地用途無特別限制及要求土地用途無特別限制及要求二、中國土地制度三、房地產(chǎn)開發(fā)流程三、房地產(chǎn)開發(fā)流程1.市場條件判斷2.項目位置選擇1.確定開發(fā)方案2.編制可行性研究報告1.辦理《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》2.領(lǐng)取《國有土地使用證》1.領(lǐng)取《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》2.領(lǐng)取《建設(shè)工程施工許可證》1.招標:尋找施工單位3.開工建設(shè)1.領(lǐng)取《商品房銷售許可證》選址立項取得土地規(guī)劃設(shè)計開工建設(shè)竣工驗收建設(shè)用地規(guī)劃許可證房地產(chǎn)開發(fā)流程可以用“五證”的取得來貫穿商品房銷售許可證建筑工程施工許可證建設(shè)工程規(guī)劃許可證國有土地使用證一二三四五三、房地產(chǎn)開發(fā)流程證件解釋《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》是建設(shè)單位在向土地管理部門申請征用、劃撥土地前，經(jīng)城市規(guī)劃行政主管部門確認建設(shè)項目位置和范圍符合城市規(guī)劃的法定憑證，是建設(shè)單位用地的法律憑證。《國有土地使用證》是證明土地使用者(單位或個人)使用國有土地的法律憑證，受法律保護。三、房地產(chǎn)開發(fā)流程規(guī)劃局建設(shè)項目選址意見書國土局土地掛牌拍賣手續(xù)地震局建設(shè)工程抗震設(shè)防要求審批環(huán)保局建設(shè)項目環(huán)境保護審批其他相關(guān)部門（水利、交通、人防、供排水、文保、氣象等相關(guān)意見）申報材料：1、機構(gòu)代碼證副本、代碼（首次申報）；2、申請表；3、意向性批文、項目建議書或選址申請；4、現(xiàn)勢原件地形圖2份；5、其它相關(guān)材料；申報材料：提供計委、規(guī)劃、土地部門相關(guān)審批材料申報材料：1、項目所在地環(huán)保部門和行業(yè)主管部門簽署預(yù)審意見的《環(huán)境影響報告表》5份及其軟盤2、《建設(shè)項目排放污染物指標申請表》、《建設(shè)項目環(huán)境保護審批登記表》及其軟盤3、附有環(huán)境影響專項分析或?qū)ｍ椩u價的應(yīng)附環(huán)境保護咨詢中介機構(gòu)技術(shù)評估意見及評審專家組名單申報材料：1、機構(gòu)代碼證副本、代碼（首次申報）；2、申請表；3、項目有效批準文件；4、選址意見書復(fù)印件（含附圖）；5、已批總平面方案；6、現(xiàn)勢原件地形圖3份；7、其它相關(guān)材料；選址立項取得土地規(guī)劃設(shè)計開工建設(shè)竣工驗收開發(fā)商選址、立項國土局國有土地使用證計委項目建議書，可研報告規(guī)劃局建設(shè)用地規(guī)劃許可證三、房地產(chǎn)開發(fā)流程證件解釋《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》是有關(guān)建設(shè)工程符合城市規(guī)劃要求的法律憑證，是建設(shè)單位建設(shè)工程的法律憑證，是建設(shè)活動中接受監(jiān)督檢查時的法定依據(jù)。沒有此證的建設(shè)單位，其工程建筑是違章建筑，不能領(lǐng)取房地產(chǎn)權(quán)屬證件?！督ㄖこ淌┕ぴS可證》(建筑工程開工證)是建筑施工單位符合各種施工條件、允許開工的批準文件，是建設(shè)單位進行工程施工的法律憑證，也是房屋權(quán)屬登記的主要依據(jù)之一。三、房地產(chǎn)開發(fā)流程氣象局防雷工程設(shè)計審批人防辦人防工程建設(shè)項目技術(shù)審批其他相關(guān)部門（水利、交通、供排水、文保、消防等相關(guān)意見）申報材料1、申請報告（已批可行性研究項目）2、項目初步設(shè)計文本及修改文本（資質(zhì)單位編制）3、其他文件申報材料1、《XX省建筑工程施工圖設(shè)計審查報審表》（一式三份）2、外地勘察設(shè)計單位資質(zhì)證書副本（復(fù)印件），勘察、設(shè)計合同（須已經(jīng)審查）3、建設(shè)用地土地使用證及規(guī)劃設(shè)計要求說明書（復(fù)印件）4、初步設(shè)計文件及批復(fù)或項目立項、報建等審批文件及手續(xù)5、巖土工程勘察報告，全套施工圖設(shè)計文件以及相關(guān)設(shè)計基礎(chǔ)資料6、技術(shù)審查機構(gòu)對涉及項目安全，確需有關(guān)設(shè)計計算書及計算軟件名稱的，由建設(shè)單位報送7、如需依法進行專項審查的（如：抗震、衛(wèi)生、消防、環(huán)保、人防、安全等），建設(shè)單位還須按相關(guān)規(guī)定報送有關(guān)材料申報材料1、機構(gòu)代碼證副本、代碼（首次申報）；2、申請表；3、項目的有效批準文件；4、有效的土地權(quán)屬證明；5、現(xiàn)勢原件地形圖1份（市政現(xiàn)勢管線圖）；6、規(guī)劃設(shè)計條件（或選址意見書）及已批方案；7、全套施工圖；8、其它相關(guān)材料。申報材料1、申請報告2、建設(shè)項目計劃3、經(jīng)規(guī)劃部門批準的總平面規(guī)劃圖4、項目建筑方案5、工程地質(zhì)勘察報告申報材料1、建設(shè)單位申報表2、建設(shè)項目總平面圖3、設(shè)計說明（包括分類依據(jù)）4、防雷裝置布置圖（包括基礎(chǔ)防雷平面圖，天面防雷平面圖，防雷施工大樣圖）5、高層建筑防側(cè)擊雷措施及說明6、電氣施工說明及總配電圖7、防雷產(chǎn)品的說明及有關(guān)證件8、施工資質(zhì)證，焊工證（復(fù)印件2份）9、接地系統(tǒng)圖（復(fù)印件2份）申報材料1、建筑工程施工許可證申請表；2、建筑施工合同文本；3、建筑工程招標文件；4、施工單位中標通知書；5、建設(shè)工程會辦單；6、質(zhì)量、安全、監(jiān)理手續(xù)；7、工程上繳規(guī)費清單；8、建設(shè)資金落實證明；9、拆遷許可證10、施工險繳費單11、外地施工企業(yè)準予進淮備案許可證選址立項取得土地規(guī)劃設(shè)計開工建設(shè)竣工驗收規(guī)劃局建設(shè)用地規(guī)劃許可證規(guī)劃局建設(shè)工程設(shè)計方案評審計委初步設(shè)計方案建設(shè)局施工圖設(shè)計審查規(guī)劃局建設(shè)工程規(guī)劃許可證建設(shè)局建設(shè)工程施工許可證三、房地產(chǎn)開發(fā)流程證件解釋《商品房銷售(預(yù)售)許可證》是市、縣人民政府房地產(chǎn)行政管理部門允許房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售商品房的批準文件。建設(shè)局建筑工程施工許可證計委開工報告審批房管局商品房預(yù)銷售許可證申報材料1、申請表（按要求填寫）2、規(guī)劃部門、國土部門相關(guān)手續(xù)3、初步設(shè)計批文4、項目法人及負責人材料5、開工前審計報告（審計相關(guān)規(guī)定范圍內(nèi)項目）6、執(zhí)行招投法相關(guān)材料（總投資50萬元以上項目）7、監(jiān)理制實施相關(guān)材料申報材料1、商品房銷售申請書2、營業(yè)執(zhí)照、法定代表人身份證明3、資質(zhì)等級證書4、立項批文5、建設(shè)工程規(guī)劃許可證、建設(shè)用地規(guī)劃許可證6、國有土地使用證7、施工許可證8、建設(shè)項目總規(guī)劃圖、銷售房平面圖9、建設(shè)工程投資及工程進度狀況證明10、白蟻防治合同11、商品房預(yù)售價格審核報告12、物業(yè)管理方案13、商品房預(yù)售方案14、項目手冊實施情況15、其他材料選址立項取得土地規(guī)劃設(shè)計開工建設(shè)竣工驗收三、房地產(chǎn)開發(fā)流程立項開工建設(shè)規(guī)劃設(shè)計取得土地選址竣工驗收人目的事提交文件開發(fā)商尋找可以投資的地塊1.市場條件判斷2.地塊位置尋找投資分析報告

本階段,如果需要尋找合作伙伴,則需要簽定合作意向,協(xié)議及合同書

市場前期判斷只是宏觀方面的粗略判斷,僅從所在區(qū)域的市場供求與潛力進行判斷三、房地產(chǎn)開發(fā)流程需要提交文件為:項目建議書可行性研究報告開發(fā)商立項開工建設(shè)規(guī)劃設(shè)計取得土地選址竣工驗收人目的事向政府提交文件開發(fā)商取得項目開發(fā)經(jīng)營權(quán)1.投資分析2.編制項目建議書3.編制可行性研究報告4.進行項目方案概念設(shè)計項目建議書可行性研究報告涉及部門分別為:計委規(guī)劃局建委三、房地產(chǎn)開發(fā)流程立項開工建設(shè)規(guī)劃設(shè)計取得土地選址竣工驗收人目的事向政府提交文件開發(fā)商取得土地開發(fā)與使用權(quán)1.取得《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》2.取得《國有土地使用證》1.《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》規(guī)定提交文件2.《國有土地使用證》規(guī)定提交文件三、房地產(chǎn)開發(fā)流程辦理《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》:需準備文件如下：立項批復(fù)建設(shè)項目規(guī)劃審批表市政府征地批復(fù)用地釘樁成果按規(guī)劃意見書要求取得的有關(guān)協(xié)議及批復(fù)文件審定設(shè)計方案通知書立項開工建設(shè)規(guī)劃設(shè)計取得土地選址竣工驗收辦理《國有土地使用證》:需準備文件如下：立項批復(fù)辦理土地出讓手續(xù)申請審定設(shè)計方案通知書土地評估報告原件出讓合同附圖，一式五份，附圖為：釘樁圖或?qū)徲嬙O(shè)計方案通知書附圖，原土地方國有土地使用證附圖（加蓋雙方公章）《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》及釘樁成果通知單建筑面積與用途說明書加蓋工商部門備案章的營業(yè)執(zhí)照復(fù)印件《建設(shè)用地批準書》或原用地單位的《國有土地使用證》、《房屋所有權(quán)證》、國有土地權(quán)屬來源證明文件（原件）與原用地方簽定的土地使用權(quán)及地上物補償協(xié)議、聯(lián)建協(xié)議及相關(guān)文件房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)證書等三、房地產(chǎn)開發(fā)流程立項開工建設(shè)規(guī)劃設(shè)計取得土地選址竣工驗收人目的事向政府提交文件開發(fā)商項目方案滿足市場需要和政府要求1.項目方案設(shè)計2.項目方案審批3領(lǐng)取《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》項目設(shè)計方案辦理《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》:需準備文件如下：供電、給水、市政、燃氣電力等部門意見建設(shè)項目規(guī)劃審批報表審定設(shè)計方案建筑工程施工設(shè)計圖紙工程檔案登記證明按審定設(shè)計方案要求取得的協(xié)議通知書三、房地產(chǎn)開發(fā)流程立項開工建設(shè)規(guī)劃設(shè)計取得土地選址竣工驗收人目的事向政府提交文件開發(fā)商找到符合條件施工隊,開發(fā)建設(shè)1.施工隊招標2.領(lǐng)取《建筑工程施工許可證》項目設(shè)計方案辦理《國有土地使用證》:需準備文件如下：建筑工程施工許可申請表一式兩份《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》及附件《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》及附件施工圖紙設(shè)計文件審查通知書經(jīng)過備案的施工合同監(jiān)理單位中標通知書項目建設(shè)資金落實證明年度施工計劃人防工程備案通知書園林局伐移樹木批準文件四源費統(tǒng)一收費憑證質(zhì)量監(jiān)督通知書安全監(jiān)督通知書建筑節(jié)能新型墻體收費憑證統(tǒng)計局登記通知三、房地產(chǎn)開發(fā)流程立項開工建設(shè)規(guī)劃設(shè)計取得土地選址竣工驗收人目的事向政府提交文件開發(fā)商完成建造,出售,回收資金及獲利1.建設(shè)項目2.工程驗收之前取得的所有證辦理《商品房銷售（預(yù)售）許可證》:需準備文件如下：年度施工計劃施工合同地名辦批復(fù)物業(yè)管理公約批復(fù)臨時國有土地使用證，國有土地使用權(quán)出讓合同，出讓金繳納證明建設(shè)工程規(guī)劃許可證建筑工程施工許可證銷售（預(yù)售）房價監(jiān)管協(xié)議書，投資總額達35%以上的證明材料銷售（預(yù)售）商品房面積測量報告和分攤部位的說明，各層平面圖市政府征地的批復(fù)銷售（預(yù)售）商品房圖，裝修標準和設(shè)備簡介等三、房地產(chǎn)開發(fā)流程總結(jié)1.房地產(chǎn)開發(fā)過程中所涉及的部門有:計委、規(guī)劃局、國土局、建設(shè)局、環(huán)保局、人防辦、氣象局、房管局等2.房地產(chǎn)開發(fā)過程中從政府部門取得的主要證件有:《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》、《國有土地使用證》、《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》、《建設(shè)工程施工許可證》、《商品房銷售(預(yù)售)許可證》3.房地產(chǎn)開發(fā)過程中從開發(fā)商應(yīng)提供的主要文件有:《項目建議書》、《立項報告》、《可行性研究報告》、《設(shè)計方案送審書》、《施工圖》等以及各相關(guān)部門的批文三、房地產(chǎn)開發(fā)流程四、房產(chǎn)基本知識4.1房地產(chǎn)的類型按用途劃分：

1、居住房地產(chǎn)2、商業(yè)房地產(chǎn)3、辦公房地產(chǎn)4、工業(yè)房地產(chǎn)

按收益劃分：

5、營利性房地產(chǎn)6、非營利性房地產(chǎn)按市場交易劃分：

7、出售的房地產(chǎn)8、出租的房地產(chǎn)9、抵押、典當?shù)姆康禺a(chǎn)10、自用的房地產(chǎn)4.1.1居住房地產(chǎn)(住宅)：公寓和別墅公寓：一種高密度、高容積率的集合式住宅，公寓由若干個單元組成，每層分割成數(shù)家，各家生活配套及戶型格局大致相同。公寓分為底層、多層、小高層、中高層、高層等多種形式。別墅：低密度、低容積率、私家花園大、私密性好、價格昂貴、是住宅發(fā)展的終極方向?？煞譃楠毩e墅、雙拼別墅、聯(lián)排（排聯(lián)）別墅、疊加式別墅、空中別墅等。房地產(chǎn)建筑形態(tài)1、低層：

低層房屋是指高度低于或等于10米的建筑物，一般是1-3層建筑物。如：平房、別墅等。低層房屋一般建筑結(jié)構(gòu)簡單，施工期短，建造成本低廉，給人以親切安寧、有天有地的感覺，它的舒適度、方便度和空間尺度優(yōu)于高層。人們特別喜歡以此為住宅。但是，低層房屋占地多，土地利用率低，特別是在寸土寸金的城市難以廣泛開發(fā)。臨平華清山莊現(xiàn)場2、多層：多層房屋指高于10米、低于或等于24米的建筑物。多層房屋一般為4–6層。一般采用磚混結(jié)構(gòu)，少數(shù)采用鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)。多層房屋一般規(guī)格(房型)整齊，通風(fēng)采光狀況好，空間緊湊而不閉塞。與高層相比，多層房屋公用面積少，得房率相應(yīng)提高，這是很多人喜歡多層房屋的主要原因。南龍·山水人家項目3、小高層：人們一般把7層至10層的建筑稱為“小高層”。小高層住宅一般采用鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)，帶電梯。小高層有多層親切安寧、房型好、得房率高的特點，又有普通高層結(jié)構(gòu)強度高、耐用年限高、景觀系數(shù)高，污染程度低等優(yōu)點，很受購房人歡迎。同時，小高層對土地的利用率提高，土地成本相對下降，很受房地產(chǎn)開發(fā)商的青睞。所以，近年來中心城區(qū)小高層如雨后春筍，越來越多。藍色港灣小高層效果圖4、高層:

超過一定高度和層數(shù)的多層建筑。1972年國際高層建筑會議將高層建筑分為4類：第一類為9～16層（最高50米），第二類為17～25層（最高75米)，第三類為26～40層（最高100米），第四類為40層以上(高于100米）。

一般指超過10層或超過24米的建筑物。沭陽·漢宮5、獨棟別墅:

單樓獨棟的別墅即是獨棟別墅，這種別墅上有獨立空間，下有私家花園領(lǐng)地，是私密性很強的獨立式住宅，表現(xiàn)為上下前后左右都屬于獨立空間，一般房屋周圍都有面積不等的綠地、院落。這一類型是別墅歷史最悠久的一種，也是別墅建筑的終極形式。其主要特點表現(xiàn)為私密性強，市場價格較高，定位多為高端品質(zhì)，一般有很好的環(huán)境配套。臨平華清山莊現(xiàn)場6、雙拼別墅:它是聯(lián)排別墅與獨棟別墅之間的中間產(chǎn)品，由兩個單元的別墅拼聯(lián)組成的單棟別墅。特征：1）與聯(lián)排、獨棟對比而言，除了有天、有地、有獨立的院落外，最關(guān)鍵是降低了社區(qū)密度，增加了住宅采光面，使其擁有了更寬闊的室外空間。2）是低層小樓加上私家花園，這種相對獨立的雙拼別墅，在保證擁有私家花園的基礎(chǔ)上，既要加強戶外空間的交流，使私家小環(huán)境融合社區(qū)大環(huán)境，也改變了Cityhouse和Townhouse兵營式排列的呆板面孔。3）雙拼別墅基本是三面采光，外側(cè)的居室通常會有兩個以上的采光面，一般來說，窗戶較多，通風(fēng)不會差，重要的是采光和觀景。獨秀山莊二期7、聯(lián)排別墅:

又稱TOWNHOUSE，有天有地，每戶獨門獨院，設(shè)有1至2個車位，還有地下室。它是由幾幢單戶別墅并聯(lián)組成的聯(lián)排或住宅，一排二至四層聯(lián)結(jié)在一起，每幾個單元共用外墻，有統(tǒng)一的平面設(shè)計和獨立的門戶。建筑面積一般是每戶250平方米以上。特征：1）比較注重項目選址，盡量余地、余綠、余水，交通比較方便。2）價位較低，為中產(chǎn)階級中上層人士及新貴階層度身定造。3）戶型設(shè)計豐富而前衛(wèi)，有特色。獨秀山莊二期高層住宅和多層住宅的優(yōu)缺點：1）一般來說多層住宅的容積率較低，環(huán)境較好，建筑形式多為條狀，所以基本上是戶戶朝南，建造成本低，一般售價不高，且得房率較高。2）高層住宅一般地段較好，由于地段好，地價較高，為降低樓板地價只能提高建筑容積率，往高空發(fā)展。高層基礎(chǔ)較復(fù)雜，結(jié)構(gòu)要求高，十分堅固，但成本也高。高層配有電梯，人們進出較為便利。高層建筑的中上樓層，視野開闊，通風(fēng)采光極佳。但下部樓層較為壓抑，采光較差。3）高層一般為一層多戶的點狀形式，有部分戶室朝西、北向。由于增加了電梯、電梯廳和設(shè)備層等公用面積，所以高層較多層來說得房率較低，但建造質(zhì)量遠遠好于多層建筑，抗震系數(shù)也高。由于公用面積的增加，電梯等設(shè)備的使用，使高層的物業(yè)管理費也高于多層。4.1.2商業(yè)房地產(chǎn)

商業(yè)地產(chǎn)是以全面融合地產(chǎn)業(yè)與商業(yè)為特色的地產(chǎn)形式?，F(xiàn)在正悄然成為房地產(chǎn)市場的新寵。

商業(yè)用房與居民住房不同，購買商業(yè)用房的投資性較強、經(jīng)營風(fēng)險較高，因而商業(yè)銀行在發(fā)放商業(yè)用房貸款時就承擔了較大的風(fēng)險。4.2房地產(chǎn)的價格

現(xiàn)實中的房地產(chǎn)價格構(gòu)成極其復(fù)雜，不同地區(qū)、不同時期、不同類型的房地產(chǎn)，其價格構(gòu)成可能有所不同。同事，對于房地產(chǎn)價格構(gòu)成項目的劃分標準或角度不同，其價格構(gòu)成也不同。1、土地取得成本（如：征用費、拆遷費、轉(zhuǎn)讓費）2、開發(fā)建設(shè)成本：（1）勘察設(shè)計和前期開工費用；（2）建筑安裝費用；（3）基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費用；（4）公共配套設(shè)施建設(shè)費用；（5）建設(shè)單位管理費用（6）開發(fā)過程中的稅費3、銷售費用：（1）代理費（2）廣告費4、財務(wù)成本費用5、不可預(yù)見費6、開發(fā)利潤房地產(chǎn)價格的影響因素一、一般因素社會因素經(jīng)濟因素行政因素人口因素國際因素1、政治安定情況1、經(jīng)濟發(fā)展情況1、土地制度1、人口密度國際經(jīng)濟狀況2、社會治安情況2、儲蓄和投資水平2、住房制度2、人口素質(zhì)國際政治因素3、房地產(chǎn)投機3、財政收支與金融狀況3、城市發(fā)展戰(zhàn)略、城市規(guī)劃、土地利用規(guī)劃3、家庭人口

4、城市化進程4、居民收入和

消費水平4、房地產(chǎn)價格政策5、物價變動5、稅收6、利率水平6、行政隸屬變更7、其他相關(guān)政策二、區(qū)域因素住宅區(qū)區(qū)域因素商業(yè)區(qū)區(qū)域因素工業(yè)區(qū)區(qū)域因素1、基礎(chǔ)設(shè)施1、城市商服中心影響2、基礎(chǔ)設(shè)施2、市內(nèi)交通條件3、市內(nèi)交通條件3、公用配套4、對外交通條件港口、

車站、機場4、環(huán)境條件3、對外交通條件港口、車站、機場5、區(qū)域城市規(guī)劃限制5、城市商業(yè)服務(wù)中心

影響6、區(qū)域規(guī)劃限制4、區(qū)域城市規(guī)劃限制1、基礎(chǔ)設(shè)施2、市內(nèi)交通條件建筑面積套內(nèi)陽臺面積套內(nèi)建筑面積套內(nèi)墻體面積公攤面積套內(nèi)使用面積公共建筑面積分攤系數(shù)+=套內(nèi)建筑面積=++公攤面積=套內(nèi)建筑面積×得房率可供住戶支配的面積（也就是套內(nèi)建筑面積）每戶建筑面積（也就是銷售面積）=

得房率是買房比較重要的一個指標。計算房屋面積時，計算的是建筑面積，所以得房率太低，不實惠；太高，不方便。因為得房率越高，公共部分的面積就越少，住戶也會感到壓抑。一般，得房率在80％左右比較合適，公共部分既寬敞氣派，分攤的面積也不會太多，比較實惠。

1、建筑面積4.3房產(chǎn)常用術(shù)語2、容積率

所謂容積率，是指一個小區(qū)的總建筑面積與用地面積的比率。對于發(fā)展商來說，容積率決定地價成本在房屋中占的比例，而對于住戶來說，容積率直接涉及到居住的舒適度。綠地率也是如此。綠地率較高，容積率較低，建筑密度一般也就較低，發(fā)展商可用于回收資金的面積就越少，而住戶就越舒服。這兩個比率決定了這個項目是從人的居住需求角度，還是從純粹賺錢的角度來設(shè)計一個社區(qū)。一個良好的居住小區(qū)，高層住宅容積率應(yīng)不超過5，多層住宅應(yīng)不超過3，綠地率應(yīng)不低于30%。各類建筑分別對應(yīng)的容積率數(shù)值。

1．容積率低于0.3，這是非常高檔的獨棟別墅項目。

2．容積率0.3－0.5，一般獨棟別墅項目，環(huán)境還可以，但感覺有點密了。如果穿插部分雙拼別墅、聯(lián)排別墅，就可以解決這個問題了。

3．容積率0.5－0.8，一般的雙拼、聯(lián)排別墅，如果組合3~4層，局部5層的樓中樓，這個項目的品位就相當高了。

4．容積率0.8－1.2，全部是多層的話，那么環(huán)境絕對可以堪稱一流。如果其中夾雜低層甚至聯(lián)排別墅，那么環(huán)境相比而言只能算是一般了。項目管理

5．容積率1.2－1.5，正常的多層項目，環(huán)境一般。如果是多層與小高層的組合，環(huán)境會是一大賣點。

6．容積率1.5－2.0，正常的多層+小高層項目。

7．容積率2.0－2.5，正常的小高層項目。

8．容積率2.5－3.0，小高層+二類高層項目（18層以內(nèi)）。此時如果做全小高層，環(huán)境會很差。

9．容積率3.0－6.0，高層項目（樓高100米以內(nèi)）。

10．容積率6.0以上，摩天大樓項目3、陽臺、平臺、露臺陽臺：建筑物室內(nèi)的延伸，是居住者呼吸新鮮空氣、晾曬衣物、擺放盆栽的場所，其設(shè)計需要兼顧實用與美觀的原則。陽臺一般有懸挑式、嵌入式、轉(zhuǎn)角式三類。平臺：指供居住者進行室外活動的上人屋面或住宅底層地面伸出室外的部分。露臺：指住宅中的屋頂平臺或由于建筑結(jié)構(gòu)需求而在其他樓層中做出大陽臺，由于它的面積一般較大，上面沒有屋頂。4、戶型戶型：是在現(xiàn)代建筑業(yè)發(fā)展過程中出現(xiàn)的一種對房屋住宅類型的新的簡稱。常見的戶型有：平層戶型、躍層戶型、錯層戶型、復(fù)式戶型。而按照面積又可分為小戶型和大戶型。平面戶型躍層戶型躍層：躍層是近年來推廣的一種新穎住宅建筑形式，是一套住宅占有上、下兩個樓層，上下層不通過公共樓梯而采用戶內(nèi)獨有的內(nèi)部樓梯聯(lián)系上下層：一般首層安排起居室、廚房、餐廳、衛(wèi)生間，二層安排臥室、書房、衛(wèi)生間等。躍層式住宅的優(yōu)點是每戶都有二層或二層合一的采光面，通風(fēng)好，戶內(nèi)居住面積和輔助面積較大，布局緊湊，功能明確，相互干擾小。錯層戶型錯層：戶內(nèi)樓面高度不一致，錯開之處有樓梯聯(lián)系。但沒有完全分成兩層。（適合大面積住宅，小戶型會顯得局促）復(fù)式戶型復(fù)式：復(fù)式是受躍層式住宅的啟發(fā)而創(chuàng)造設(shè)計的一種經(jīng)濟型住宅。在建造上仍每戶占有上下兩層，實際是在層高較高的一層樓中增建一個1.2米的夾層，兩層合計的層高要大大低于躍層式住宅（復(fù)式為3.3米，而一般躍層為5.6米）上層供休息、和儲藏用其目的是在有限的空間里增加使用面積，提高住宅的利用率。5、三通一平、五通一平、七通一平三通一平：工地具備通水、通電、通路及場地平整的條件。五通一平：在三通一平基礎(chǔ)上再加通氣、通信的條件。七通一平：在三通一平基礎(chǔ)上再加通郵、通信、通暖氣、通天然氣或煤氣的條件熟地：是指已經(jīng)拆遷完畢，達到“三通一平”施工條件的土地。生地：則是相對應(yīng)熟地而言的，是指尚未具備上述施工條件的土地。

用地紅線

道路紅線

經(jīng)城市規(guī)劃行政主管部門依法確認的建設(shè)用地范圍邊界線。

道路用地和兩例建筑用地的分界線，紅線內(nèi)包括車行道、步行道、綠化帶和分隔帶。寬度根據(jù)要求變化，以滿足交通、綠化、通風(fēng)日照、建筑景況和地下管線的要求。

建筑紅線

建筑紅線是指建筑物的外立面所不能超出的界線。建筑紅線可與道路紅線重合,一般在新城市中常使建筑紅線退于道路紅線之后,以便騰出用地,改善或美化環(huán)境,取得良好的效果。6、紅線圖房產(chǎn)證可分為商品房、房改房、村民自建房三種形式。房產(chǎn)證實行兩證分離，即將房產(chǎn)與地產(chǎn)分離辦證，房產(chǎn)所有者持有“房屋所有權(quán)證”