物業(yè)管理章程

公路管理局機修廠職工住宅小區(qū)和辦公區(qū)域物業(yè)管理章程(試行稿)總則第一條為了確保兩廠一隊家屬院、團結路家屬院(以下簡稱職工住宅小區(qū))、機修廠與監(jiān)理公司聯(lián)合辦公區(qū)(以下簡稱辦公區(qū)域)業(yè)主的合法權益，按照統(tǒng)一管理，集中服務的原則，依據(jù)《中華人民共和國公司法》和國家有關法律、行政法規(guī)等規(guī)定，特制定本章程。第二條物業(yè)管理堅持市場化、社會化的方向，逐步過渡到獨立的第三方---專業(yè)化物業(yè)公司合同管理，實現(xiàn)社會專業(yè)化管理服務的目標。第三條過渡期由機修廠組建物業(yè)管理辦公室（以下簡稱物業(yè)辦），隸屬機修廠辦公室管理，代表機修廠統(tǒng)一協(xié)調物業(yè)管理服務，經費來源堅持“誰使用、誰受益、誰付費”的原則，在2020年底全面推向市場化、社會化。第四條物業(yè)管理服務的宗旨是：堅持依法管理、業(yè)主至上、服務第一，努力實現(xiàn)職工住宅小區(qū)和辦公區(qū)域日常運行規(guī)范、有序。第五條物業(yè)管理堅持業(yè)主自治、專業(yè)服務、公開公平、誠實信用的原則。提倡業(yè)主通過公開、公平、公正的市場機制選擇物業(yè)服務企業(yè)。鼓勵物業(yè)服務企業(yè)采用新技術、新方法，依靠科技進步提高管理和服務水平。第六條物業(yè)管理范圍是：公共區(qū)域的物業(yè)管理、維修、養(yǎng)護，及清潔衛(wèi)生、庭園綠化等。具體包括:1、門衛(wèi)管理；2、院內公用地面、通道及公共廁所的日常保潔;3、院內公共綠化的管護;4、業(yè)主水、電、暖等所有應交費用的收費、繳交管理;5、公用水、電、暖管（線）網的日常維修管理;6、所有消防設施的使用和管理;7、鍋爐設備的安檢、維修、操作管理;8、供暖液化氣的采購;9、化糞池清淤排污;10、垃圾清運處理;11、建筑物公用部分維修管理。物業(yè)管理服務第七條物業(yè)辦具體負責職工住宅小區(qū)和辦公區(qū)域的物業(yè)管理。1、辦公區(qū)設門衛(wèi)3人，保潔1人。2、兩家屬區(qū)實行統(tǒng)一管理，統(tǒng)一費率?，F(xiàn)階段設置6人，其中經理1名，門衛(wèi)4人、水電工1人，按社會物業(yè)管理人員最低工資標準核算費用。第八條物業(yè)服務費遵循公平、合理、質價相符的原則，分別實行政府定價、政府指導價和市場調節(jié)價。物業(yè)服務的收費標準和形式，根據(jù)物業(yè)服務價格有關規(guī)定，結合本物業(yè)實際情況核定，并向價格行政主管部門備案。物業(yè)辦將在管理區(qū)域內公示服務內容、服務標準、收費項目及收費標準等事項。第九條業(yè)主應當根據(jù)物業(yè)服務合同約定或者核定標準交納物業(yè)服務費用。業(yè)主與物業(yè)使用人約定，由物業(yè)使用人交納物業(yè)服務費用的，業(yè)主負連帶交納責任。第十條物業(yè)收取物業(yè)服務費應當提供發(fā)票或收據(jù)，并接受價格、物業(yè)管理等相關行政主管部門的監(jiān)督。第十一條物業(yè)辦必須定期公布管理區(qū)域的水、電總用量，業(yè)主的水、電總用量，物業(yè)辦的水、電用量，公攤的水、電用量和費用的計算方式。依據(jù)政府定價，公共損耗部分按住戶數(shù)均攤。每戶每月用水量不足4噸的，按4噸收取水費，超過4噸的，按實際用水量收費。第十二條物業(yè)辦必須建立健全崗位管理職責等各項管理制度，并嚴格執(zhí)行。第十三條物業(yè)辦實行目標責任管理，將人員工資與物業(yè)服務費，及其它各項費用收繳、物業(yè)管理服務質量相掛鉤，考核兌現(xiàn)。第三章物業(yè)的使用和維護第十四條業(yè)主、使用人應當遵守業(yè)主公約和物業(yè)管理規(guī)定，愛護居住區(qū)內的共用部位、共用設施設備和花草樹木。第十五條物業(yè)管理區(qū)域內按照規(guī)劃建設的公共建筑和共用設施不得改變用途。物業(yè)辦確需改變公共建筑和共用設施用途的，應當經業(yè)主委員會審核同意并依法辦理有關手續(xù)。第十六條業(yè)主、物業(yè)辦不得擅自占用、挖掘物業(yè)管理區(qū)域內的道路、場地，損害業(yè)主的共同利益。因維修物業(yè)公共部位，業(yè)主確需臨時占用、挖掘道路、場地的，應當征得物業(yè)辦的同意；物業(yè)辦確需臨時占用、挖掘道路、場地的，應當事前告知業(yè)主。業(yè)主、物業(yè)辦應當將臨時占用、挖掘的道路、場地，在約定期限內恢復原狀。第十七條業(yè)主需要裝飾、裝修房屋的，應當事先告知物業(yè)辦。物業(yè)辦應當將裝飾、裝修中的禁止行為和注意事項告知業(yè)主。第十八條利用物業(yè)共用部位、共用設施設備進行經營的，應當征得業(yè)主或業(yè)主委員會、物業(yè)辦的同意，按照規(guī)定辦理有關手續(xù)。業(yè)主所得收益應當主要用于補充專項維修資金。第十九條住宅物業(yè)、住宅小區(qū)內的非住宅物業(yè)或與單幢住宅樓結構相連的非住宅物業(yè)的業(yè)主，應當按照國家有關規(guī)定交納專項維修資金。專項維修資金屬業(yè)主所有，專項用于物業(yè)共用部位、共用設施設備的維修和更新、改造，不得挪作他用。專項維修資金收取、使用、管理的辦法按照建設部、財政部《住宅專項維修資金管理辦法》規(guī)定執(zhí)行。第二十條業(yè)主、使用人需要改變房屋用途的，應當在符合城市規(guī)劃的前提下，征得相鄰業(yè)主、業(yè)主委員會的同意，依法報有關行政主管部門審批。第二十一條物業(yè)存在安全隱患，危及公共利益及他人合法權益，責任人應當及時維修養(yǎng)護，相鄰業(yè)主、使用人應當予以配合。因相鄰業(yè)主、使用人阻撓維修，造成損失的，責任人應當賠償。因物業(yè)維修、裝修造成相關業(yè)主、使用人的自用部位、自用設施、設備損壞或者其他財產損失的，責任人應當負責賠償。第四章業(yè)主和業(yè)主自治管理第二十二條業(yè)主在物業(yè)管理活動中，享有下列權利：（一）按照物業(yè)管理服務約定，接受物業(yè)辦提供的服務；（二）提議召開業(yè)主大會，并就物業(yè)管理的有關事項提出建議；（三）提出制定和修改業(yè)主公約、業(yè)主大會議事規(guī)則的建議；（四）參加業(yè)主大會，行使投票權；（五）選舉業(yè)主委員會委員，并享有被選舉權；（六）監(jiān)督業(yè)主委員會的工作；（七）監(jiān)督物業(yè)辦履行服務合同；（八）對物業(yè)共用部位、共用設施設備和相關場地的使用情況享有知情權和監(jiān)督權；（九）監(jiān)督物業(yè)共用部位、共用設施設備專項維修資金的管理和使用；（十）法律、法規(guī)規(guī)定的其他權利。第二十三條業(yè)主在物業(yè)管理活動中，享有下列義務：（一）遵守業(yè)主規(guī)約和業(yè)主大會議事規(guī)則；（二）遵守物業(yè)管理區(qū)域內共用部位和共用設施設備的使用、公共秩序和環(huán)境的維護等方面的規(guī)章制度；（三）執(zhí)行業(yè)主大會或業(yè)主委員會作出的決定；（四）按照有關規(guī)定交納專項維修資金，按時交納物業(yè)管理服務費；(五)模范遵守國家法律，倡導尊老愛幼，鄰里互助，團結和諧，服從物業(yè)管理，爭當文明市民。(六)不在小區(qū)內隨意搭建任何建筑物，不占用公用通道，公用場地配電房、鍋爐房、公用庫房等公共場所或在門外、窗外、陽臺外附加設施，避免影響其他業(yè)主通行和通風采光。共同遵守作息時間，早6:00時開門，晚11:00時關門,不影響他人生活、休息。(七)維護小區(qū)環(huán)境及公用設施，愛護花草樹木，不隨意張貼、懸掛任何宣傳物品和廣告;嚴禁從樓上潑灑污水、拋投污物、雜物，嚴禁隨地大小便;不隨意堆放垃圾雜物;不飼養(yǎng)家禽及寵物。(八)固定好陽臺花盆等物，對因固定不牢而掉落，造成他人財產損壞、危及人身安全事件負責。（九）（十一）嚴禁偷電。偷電，在法律意義上可以定性為盜竊罪，同時也存在著極大的安全隱患，損害著廣大業(yè)主的切身利益。一經發(fā)現(xiàn)，立即制止，并處以5倍的罰款，對于長期偷電并屢教不改者，移交司法機關處理。（十二）法律、法規(guī)規(guī)定的其他義務。第二十四條職工住宅小區(qū)成立一個業(yè)主大會。業(yè)主大會由本管理區(qū)域內全體業(yè)主組成。第二十五條業(yè)主大會選舉成立業(yè)主委員會,作為業(yè)主大會的執(zhí)行機構，向業(yè)主大會負責并報告工作，受業(yè)主大會和業(yè)主監(jiān)督，同時，在選舉產生之日起30日內，向物業(yè)所在地的縣區(qū)住房和城鄉(xiāng)建設部門和街道辦事處備案，并提交相關材料。業(yè)主委員會由主任、副主任、委員以及候補委員組成，任期一般為3年，人數(shù)為單數(shù)，可以連選連任。第二十六條業(yè)主大會、業(yè)主委員會的決定，對物業(yè)管理區(qū)域內全體業(yè)主具有約束力。業(yè)主大會、業(yè)主委員會不得作出違反法律、法規(guī)或者與本物業(yè)管理區(qū)域物業(yè)管理無關的決定。第二十七條業(yè)主大會、業(yè)主委員會未組建前，機修廠物業(yè)辦可結合實際，指定業(yè)主代表代行其職能。第二十八條業(yè)主大會和業(yè)主委員會開展工作的經費由全體業(yè)主承擔，經費的籌集、管理、使用由業(yè)主大會決定。第五章物業(yè)管理費繳交原則及管理第二十九條物業(yè)管理費用交納及管理原則是：依據(jù)政策，據(jù)實核算；精打細算，嚴格管理；定期公示，公開透明。第三十條業(yè)主電費收交實行IC卡收費系統(tǒng)，每次購買電費不超過200元。第三十一條業(yè)主戶內水、電表安裝、調試正常使用后，應妥善維護使用，不得私自隨意拆卸、移動。其維修、更換所需費用，按市場行情確定，業(yè)主自理。第三十二條小區(qū)內使用燃氣鍋爐，實行統(tǒng)一、集中供暖。供暖時間為每年11月15日至次年3月15日結束，共4個月，每天早、中、晚供暖，平均不少于10小時（物業(yè)辦可根據(jù)氣候變化情況，尊重業(yè)主意見適時調整）。第三十三條供暖費用按住房面積計算分攤，由業(yè)主于每年8月底前繳納到位。因交費不到位而影響正常供暖，由欠費業(yè)主負責。費用項目包括當年鍋爐設備的年度安檢、設備維修、排污收費、司爐工工資、勞保福利，采暖期所用水、電費用，燃氣采購費用，以及其他屬于采供暖項目的各類費用總和?？罩梅颗瘹赓M按70%繳納，由房主申請，廠物業(yè)辦同意，機修廠辦公室備案，方可執(zhí)行。第三十四條物業(yè)管理服務費，包括物業(yè)服務人員工資（含勞保福利），公用水電及損耗費用等，按照相關規(guī)定結合實際核定。第三十五條化糞池清淤排污費每戶預交100.00元，用于下次清理化糞池。到時按實際發(fā)生額計算，若費用有結余轉