開發(fā)商(甲方)對物業(yè)(乙方)考核表

物業(yè)管理工作質(zhì)量考核表日期序號考核內(nèi)容分值考核辦法（各項分值扣完即止）檢查情況描述得分-基礎(chǔ)管理261、房屋使用手冊、裝飾裝修管理規(guī)定及業(yè)主與使用人公約等各項公眾制度完善。1每發(fā)現(xiàn)一處不完善扣0.5。2、物業(yè)管理建立健全各項管理制度、各崗位工作標準，并制定具體的落實措施和考核辦法。21、制度、工作標準建立完善得2.5。主要檢查：行政管理制度、人事管理制度、工程管理制度、安保管理制度、保潔管理制度、綠化管理制度、收費管理制度、崗位考核制度等，每發(fā)現(xiàn)一處不完整不規(guī)范的扣0.5；2、制定具體的落實措施和考核辦法得0.5,缺項即不得分。3、物業(yè)管理企業(yè)的專業(yè)管理人員和技術(shù)人員持證上崗。1專業(yè)管理人員及技術(shù)人員每發(fā)現(xiàn)1人無上崗證書扣0.5。4、員工培訓(xùn)1、培訓(xùn)計劃2、培訓(xùn)記錄3、簽到表4、考試記錄5、培訓(xùn)效果評估1記錄不齊全的每項扣0.2分4、著裝統(tǒng)一規(guī)范、整潔，鞋襪統(tǒng)一色系；標準佩戴工號牌、工作證上崗；頭發(fā)梳理得體，不染彩發(fā)，女員工長發(fā)扎起，男員工頭發(fā)后面不過衣領(lǐng)，兩側(cè)不過耳；女員工面部淡妝，男員工不蓄胡須；指甲長短合適、清潔，不涂有色指甲油；不戴式樣夸張、色彩鮮艷飾物；標準服務(wù)站姿、坐姿；工作規(guī)范，作風(fēng)嚴謹。2上崗未按規(guī)定標準著裝；未按標準持證、掛牌上崗；頭發(fā)梳理夸張，長發(fā)未扎起，男員工留長發(fā)；濃妝或彩妝、蓄留胡須、留長甲、涂有色指甲油、戴夸張飾物等；未按標準服務(wù)站姿、坐姿服務(wù)，且出現(xiàn)不雅行為的舉動；每出現(xiàn)一例扣0.2。5、物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)用計算機、智能化設(shè)備等現(xiàn)代化管理手段，提高管理效率。0.5不符合全扣。

6、房屋及其共用設(shè)施設(shè)備檔案資料齊全，分類成冊，管理完善，查閱方便。1包括房屋總平面圖，地下管網(wǎng)圖，房屋數(shù)量、種類、用途分類統(tǒng)計成冊，房屋及共用設(shè)施設(shè)備大中修記錄，共用設(shè)施設(shè)備的設(shè)計安裝圖紙資料和臺帳。每發(fā)現(xiàn)一項不齊全或不完善扣0.1。7、建立租戶檔案、房屋及其配套設(shè)施權(quán)屬清冊，查閱方便。1每發(fā)現(xiàn)一處不符合扣0.2。8、建立24小時值班制度，設(shè)立服務(wù)電話，接受業(yè)主和使用人對物業(yè)管理服務(wù)報修、求助、建議、問詢、質(zhì)疑、投訴等各類信息的收集和反饋，并及時處理，有回訪制度和記錄。1值班制度不符合扣0.4,未設(shè)服務(wù)電話扣0.2,發(fā)現(xiàn)一處處理不及時扣0.2,沒有回訪錄每次扣0.1。9、制訂規(guī)范標準的客戶意見征詢操作流程。定期進行滿意度調(diào)查，對合理的意見和建議及時整改完善，滿意率達95%以上。1不符合全扣。10、建立并落實維修服務(wù)承諾制；零維修急修及時率100%、返修率不高于1%，并有回訪記錄。2建立但未落實扣0.5，未建立扣1.0；及時率每降低1個百分點扣0.1，共0.5分扣完為止；返修率不符合扣0.3；回訪記錄不完整或無回訪記錄扣0.2。11、員工勞動紀律。2每發(fā)現(xiàn)一起違紀現(xiàn)象扣0.5,發(fā)生重大違紀全扣。12、按崗位編制設(shè)置，安排上崗人數(shù)，上崗人數(shù)不得少于崗位編制人數(shù)。2單個崗位人數(shù)少于所核崗位編制數(shù)量，每出現(xiàn)一例扣0.5分。因上崗人數(shù)不足導(dǎo)致該崗位不能履行必要職責(zé)，并影響運行安全，此項考核不得分。13、上崗人員須了解崗位的性質(zhì)、熟悉崗位職責(zé)、內(nèi)容與關(guān)系等；熟練操作設(shè)施設(shè)備，能獨立處理崗位日常事務(wù)；對崗位突發(fā)事件能作出恰當(dāng)?shù)奶幚怼?未經(jīng)崗前培訓(xùn)擅自上崗服務(wù)或操作設(shè)備；不能獨立完成所在崗位所需的工作要求；出現(xiàn)突發(fā)事件在崗人員未按相關(guān)預(yù)案進行報告或先期處置；崗位所轄區(qū)域內(nèi)設(shè)施設(shè)備、相關(guān)標識報修不及時；每出現(xiàn)一例扣0.5。非該崗位工作人員擅自操作設(shè)備，且造成安全隱患，每出現(xiàn)一例扣2分。

14、采購及庫房管理。1.5下列」不符合一處扣0.2,扣完為止。1、物品需求計劃2、入庫單3、出庫單4、物品領(lǐng)用登記表5、物品借用登記表6、庫房定期盤點記錄7、物品月消耗情況表8、緊急（例外）采購物品單9、報廢申報表10、物品（材料）帳簿15、合理使用、養(yǎng)護、維修管理方的財物（包括場地、設(shè)備、設(shè)施、用具、檔案資料等），不得以任何形式予以擅自處置或變更用途或人為損壞、丟失。1每發(fā)現(xiàn)一處不符合扣0.5。16、物業(yè)范圍內(nèi)水、電、煤、空調(diào)等公用事業(yè)費及能源費的計收管理（按時記錄、建檔、匯總上報并及時統(tǒng)計分析等）2每發(fā)現(xiàn)一處不符合扣0.5。二房屋管理與維修養(yǎng)護61、無違反規(guī)劃私搭亂建，無擅自改變房屋用途現(xiàn)象。1每發(fā)現(xiàn)一處私搭亂建或擅自改變房屋使用用途均扣0.5。2、大樓及展館外觀完好、整潔；外墻是建材貼面的，無脫落；是玻璃幕墻的，清潔明亮、無破損；是涂料的，無脫落、無污漬；無紙張亂貼、亂涂、亂畫和亂懸掛現(xiàn)象。2大樓外墻是建材貼面的每發(fā)現(xiàn)一處脫落扣0.2,是玻璃幕墻的每發(fā)現(xiàn)一處破損或不潔扣0.2；是涂料的每發(fā)現(xiàn)一處褪色不一致扣0.1；每發(fā)現(xiàn)一處紙張亂貼、亂涂、亂畫和亂懸掛扣0.2。3、室外招牌、廣告牌、霓虹燈、標志標牌按園區(qū)規(guī)定設(shè)置，保持整潔統(tǒng)一美觀，無安全隱患或破損。1未按規(guī)定設(shè)置全扣；按規(guī)定設(shè)置，但不整齊或有破損每處扣0.l，有安主隱患每處扣0.5。4、房屋裝飾裝修符合規(guī)定，未發(fā)生危及房屋結(jié)構(gòu)安全及拆改管線和損害他人利益的現(xiàn)象。1、裝修申請審批表2、裝修責(zé)任協(xié)議書1每發(fā)現(xiàn)一處不符合扣0.2。

3、建筑裝飾裝修施工治安消防責(zé)任書4、裝修登記表5、裝修人員登記表5、玻璃幕墻有定期檢測、養(yǎng)護制度。玻璃幕墻超過正常使用年限的，要有整改計劃書。1每發(fā)現(xiàn)一處不符合扣0.5。三共用設(shè)備管理40（一）綜合要求101、制訂設(shè)備安全運行、崗位責(zé)任制、定期巡回檢查、維護保養(yǎng)、運行記錄管理、維修檔案等管理制度，并嚴格執(zhí)行。2每發(fā)現(xiàn)下列」一處不符合扣0.2,扣完為止。1、設(shè)備安全運行、維護保養(yǎng)制」度；2、年度設(shè)施設(shè)備維修養(yǎng)護計劃；3、設(shè)施設(shè)備臺帳，便于查閱；4、崗位制度5、各專業(yè)崗位人員配置方案；6、設(shè)施設(shè)備巡檢、運行、維修養(yǎng)護記錄；7、專業(yè)崗位配置符合合同、行業(yè)操作要求，現(xiàn)場操作人員持證件上崗；8、設(shè)施設(shè)備標志管理符合規(guī)范，統(tǒng)一、完整，滿足安全運行需要；9、移動電動工具清單、計量用具清單，按規(guī)定檢測；10、排班、交接班記錄；11、突發(fā)事件應(yīng)急物資；12、弱電、避雷等安全系統(tǒng)運行正常；

13、設(shè)備機房有防小動物、防火等安全措施。張貼設(shè)備系統(tǒng)圖、應(yīng)急預(yù)案流程圖、特種作業(yè)人員資格證書。2、設(shè)備及機房環(huán)境整潔，無雜物、灰塵，無鼠、蟲害發(fā)生，機房環(huán)境符合設(shè)備要求。1每發(fā)現(xiàn)一處不符合扣0.2。3、配備所需專業(yè)技術(shù)人員，嚴格執(zhí)行操作規(guī)程，有各工種操作規(guī)程，特殊工種持證上崗。1每發(fā)現(xiàn)一處不符合扣0.5。4、設(shè)備良好，運行正常，無重大管理責(zé)任事故。1不符合全扣。5、閥門每月抽查不同機房共10個閥門無跑、冒、滴、漏，無銹蝕并上黃油1發(fā)現(xiàn)一處不符合扣0.2分6、室外共用管線統(tǒng)一入地或入公共管道，無架空管線，無礙觀瞻1發(fā)現(xiàn)一處不符合扣0.2分7、排水、排污管道通暢，無堵塞外溢現(xiàn)象1發(fā)現(xiàn)一處不符合扣0.2分8、設(shè)備房及各樓層設(shè)備清潔狀況水泵房、配電房、發(fā)電機房、電梯機房（抽查2個）、空調(diào)機房、新風(fēng)機房（在不同樓棟、樓層共抽查4個）、消防監(jiān)控室等地面整潔，無積水，無煙頭等雜物，設(shè)備無灰塵、配電（柜）無積灰1發(fā)現(xiàn)一處不符合扣0.2分9、道路通暢，路面平整；井蓋無缺損、無丟失，路面井蓋不影響車輛和行人通行1、道路無堆積物，路面無破損2、井蓋完好，無丟失3、井蓋與路面保持平齊，無晃動1以上每發(fā)現(xiàn)一處扣0.2分（二）供電系統(tǒng)3

1.制定供電系統(tǒng)管理措施并嚴格執(zhí)行，記錄完整；供電設(shè)備運行正常，配電管理符合規(guī)定，路燈、樓道燈等公共照明設(shè)備完好1）、供電管理措施（含超負荷用電管理的內(nèi)容）2）、設(shè)備保養(yǎng)計劃3）、設(shè)備定期保養(yǎng)記錄4）、設(shè)備維修記錄5）、設(shè)備運行記錄6）、有緊急情況處理預(yù)案7）、日常巡視記錄8）、有絕緣設(shè)備并年檢9）、設(shè)備臺帳10）、備用發(fā)電機試運行記錄11）、有房、滅鼠及防火措施1每發(fā)現(xiàn)一處不符扣0.1。2、保證正常供電，限電、停電有明確的審批權(quán)限并按規(guī)定時間通知住用戶。1每發(fā)現(xiàn)一處不符扣0.5。3、制訂臨時用電管理措施與停電應(yīng)急處理措施并嚴格執(zhí)行。1臨時用電措施或停電應(yīng)急措施不符合均扣0.5。（三）弱電系統(tǒng)21、按工作標準規(guī)定時間排除故障，保證各弱電系統(tǒng)正常工作。1發(fā)現(xiàn)一處不符合扣0.5。2、監(jiān)控系統(tǒng)等智能化設(shè)施設(shè)備運行正常，有記錄并按規(guī)定期限保存。并做好弱電維保單位監(jiān)管。1每發(fā)現(xiàn)一處不符扣0.5。（四）消防系統(tǒng)5

1、消防控制中心24小時值班。1不符合全扣。2、消防管理人員掌握消防設(shè)施設(shè)備的使用方法并能及時處理各種問題。1每發(fā)現(xiàn)一處不符合扣0.3。3、組織開展消防法規(guī)及消防知識的宣傳教育，明確各區(qū)域防火責(zé)任人。0.5責(zé)任人不明確每發(fā)現(xiàn)一處扣0.1。4、有突發(fā)火災(zāi)的應(yīng)急方案，設(shè)立消防疏散示意圖，照明設(shè)施、引路標志完好，緊急疏散通道暢通。1無應(yīng)急方案扣0.5,各種標志每缺少一個及每發(fā)現(xiàn)一處不暢通扣0.1。5、無火災(zāi)安全隱患。1每發(fā)現(xiàn)一處安全隱患扣0.5。6、保證場館滅火器材、消火栓、應(yīng)急燈、防火門、正壓送風(fēng)閥等消防設(shè)施設(shè)備的完好。1擅自動用消火栓及搬動滅火器材等現(xiàn)象，未及時發(fā)現(xiàn)和糾正扣0.3,未按時完成每月消防設(shè)施設(shè)備檢查扣0.2,消防設(shè)施備檢查記錄不全或填寫每份檢查表不符合要求扣0.3,應(yīng)急燈、防火門、滅火器材等缺失或故障報修不及時，扣0.2。（五）電梯系統(tǒng)61、電梯準用證、年檢合格證、維修保養(yǎng)合同完備。1每發(fā)現(xiàn)一處不符扣0.5。2、電梯按規(guī)定時間運行，安全設(shè)施齊全，通風(fēng)、照明及附屬設(shè)施完好。1每發(fā)現(xiàn)一處不符合扣0.2。3、轎廂、井道、機房保持清潔。1轎廂應(yīng)干凈，井道應(yīng)清潔，無垃圾雜物，機房門道槽應(yīng)無雜物，發(fā)現(xiàn)一起不合格扣0.2。4、電梯由專業(yè)隊伍維修保養(yǎng)，維修、保養(yǎng)人員持證上崗，并做好專業(yè)維保單位的監(jiān)管工作。1不符合全扣。5、運行出現(xiàn)故障后，維修人員應(yīng)在規(guī)定時間內(nèi)到達現(xiàn)場維修。0.5不符合全扣。6、運行出現(xiàn)險情后，應(yīng)有排^除險情的應(yīng)急處理措施。0.5不符合全扣。

7、物業(yè)公司電梯安全管理員應(yīng)定期巡視電梯，發(fā)現(xiàn)問題及時通知維保單位解決。1不符合全扣。（六）給排水系統(tǒng)81、建立園區(qū)用水、供水管理制度，積極協(xié)助用戶安排合理的用水和節(jié)水計劃。1每發(fā)現(xiàn)一處不符扣0.5。2、設(shè)備、閥門、管道工作正常，無跑冒滴漏。消防泵、噴淋泵、排污泵、穩(wěn)壓泵、供水泵等水泵運行、備用切換情況是否良好，控制線路、終端設(shè)備試驗其動作性能。1每發(fā)現(xiàn)一處不符合扣0.2。3、按規(guī)定對二次供水蓄水池設(shè)施設(shè)備進行清潔、清毒；二次供水衛(wèi)生許可證、水質(zhì)化驗單、操作人員健康合格證齊全；水池、水箱清潔衛(wèi)生，無二次污染。1每發(fā)現(xiàn)一處不符合扣0.2。4、高壓水泵、水池、水箱有嚴格的管理措施，水池、水箱周圍無污染隱患。1沒有管理措施扣0.5,水箱周圍每發(fā)現(xiàn)一處隱患扣0.2。5、限水、停水按規(guī)定時間通知住用戶。1不符合全扣。6、排水系統(tǒng)通暢，汛期道路無積水，地下室、車庫、設(shè)備房無積水、浸泡發(fā)生。1每發(fā)現(xiàn)一處不符合扣0.2。7、遇有事故，維修人員在規(guī)定時間內(nèi)進行搶修，無大面積跑水、泛水、長時間停水現(xiàn)象。1每發(fā)現(xiàn)一次不符合扣0.5。8、制定事故應(yīng)急處理方案。1無處理方案扣1.0，方案不完善扣0.5。（七）空調(diào)系統(tǒng)61、制定中央空調(diào)系統(tǒng)應(yīng)急處理預(yù)案并上墻，室內(nèi)清潔、地面無水。0.5每發(fā)現(xiàn)一處不符扣0.1。

2、冷凍機組應(yīng)保持清潔完整、無銹蝕、無泄漏、螺栓緊固，電氣部分應(yīng)保持干燥，無漏油、漏制冷劑，主機儀表顯示狀態(tài)正常。1每發(fā)現(xiàn)一處不符扣0.2。3、水泵電機運行正常、電機溫度、電控柜功能正常、無異常雜音及碰撞沖擊聲。1每發(fā)現(xiàn)一處不符扣0.2。4、各種閥門開閉靈活、無漏水，管道保溫層完好，無冷凝水。1每發(fā)現(xiàn)一處不符扣0.2。5、空氣處理器、風(fēng)機盤管、管道系統(tǒng)正常工作，江水源冷卻系統(tǒng)、風(fēng)機盤管，無漏水現(xiàn)象，水泵出口壓力正常，水壓波動在規(guī)定范圍內(nèi)。1每發(fā)現(xiàn)一處不符扣0.2。6、空氣處理器、風(fēng)機盤管的過濾網(wǎng)和各丫型過濾器定期進行清洗及記錄。1每發(fā)現(xiàn)一處不符扣0.2。7、設(shè)備銘牌及各種標識清晰、有標牌和保養(yǎng)負責(zé)人。0.5每發(fā)現(xiàn)一處不符扣0.1。四共用設(shè)施管理5共用設(shè)備設(shè)施運行、使用及維護按規(guī)定要求有記錄，無事故隱患，專業(yè)技術(shù)人員和維護人員嚴格遵守操作規(guī)程與保養(yǎng)規(guī)范1、值班人員要求在崗2、定期保養(yǎng)記錄3、維修記錄4、巡視記錄5、運行記錄1每發(fā)現(xiàn)一處扣0.2分1、共用配套服務(wù)設(shè)施完好，無隨意改變用途。1每發(fā)現(xiàn)一處不符合扣0.2。

2、共用管線統(tǒng)一下地或入公共管道，無架空管線，無礙觀瞻。1每發(fā)現(xiàn)一處不符合扣0.2。3、道路、樓道、大堂等公共照明完好。1每發(fā)現(xiàn)一處不亮扣0.2。4、園區(qū)范圍內(nèi)的道路通暢，路面平坦。1每發(fā)現(xiàn)一處不符合扣0.2。五保安及車輛管理91、園區(qū)基本實行區(qū)域化管理（人防、技防、聯(lián)防）。1不符合全扣。2、有專業(yè)保安隊伍，實行24小時值班及巡邏制度；保安人員熟悉園區(qū)環(huán)境，文明值勤，訓(xùn)練有素，言語規(guī)范，認真負責(zé)，遺失物品上繳登記手續(xù)及記錄完整。1無專業(yè)保安隊伍扣1.0，值班、巡邏及遺失物品上繳等手續(xù)、記錄不規(guī)范每處扣0.2。3、消防設(shè)備設(shè)施完好無損，可隨時起用；消防通道暢通；制定消防應(yīng)急方案1）、消防器材及標志完好、有效2）、消防設(shè)備分布圖3）、消防設(shè)備保養(yǎng)記錄4）、消防設(shè)備維修記錄5）、消防通道暢通6）、消防人員培訓(xùn)記錄7）、義務(wù)消防員名單8）、消防安全預(yù)案1每發(fā)現(xiàn)一處扣0.1分4、結(jié)合園區(qū)特點，制訂安全防范措施。1對特殊的部位要有相應(yīng)的防范措施，每發(fā)現(xiàn)一處無防范措施扣0.5。5、園區(qū)外停車場有專人疏導(dǎo)，管理有序，排列整齊，進出園區(qū)各種車輛管理有序，無堵塞交通現(xiàn)象，不影響行人通行。1每發(fā)現(xiàn)一處不符扣0.2。

6、室內(nèi)停車場管理嚴格，出入登記，對攜帶有危險物品的車輛加以勸阻，對擅自在停車場內(nèi)進行維修清洗等行為加以勸阻。1每發(fā)現(xiàn)一處不符扣0.5。7、非饑動車輛有集中停放場地，管理制度落實，停放整齊，場地整潔。1每發(fā)現(xiàn)一處不符扣0.5。8、危及人身安全處設(shè)有明顯標志和防范措施。1每發(fā)現(xiàn)一處不符扣0.5。9、園區(qū)內(nèi)的公共場所未發(fā)生重大違紀違法案件。無大型廣場舞、集會