中庚集團(tuán)閩侯荊溪市場(chǎng)調(diào)研報(bào)告p

一、閩侯市場(chǎng)概況二、在售項(xiàng)目概況三、香山天地項(xiàng)目片區(qū)概況四、香山天地客群定位一、閩侯土地市場(chǎng)概況說明：考慮到商業(yè)、居住類用地?cái)?shù)據(jù)的精確性，本頁(yè)數(shù)據(jù)均扣除工業(yè)、倉(cāng)儲(chǔ)用地的數(shù)據(jù)。初步統(tǒng)計(jì)，2013年1-12月閩侯縣累計(jì)成交22幅地塊，其中，商服用地12幅，住宅用地8幅（303畝）。其中荊溪部分：2012年8月30日，中鐵海潤(rùn)地產(chǎn)競(jìng)得2012-18、19號(hào)地，占地134畝，總建25.7萬方，樓面價(jià)1205元/㎡；2010年12月21日，鳳翔集團(tuán)競(jìng)得2010-1、2號(hào)商住用地，占地338畝，總建29萬方，成交樓面價(jià)489元/㎡；2012年9月7日，世茂競(jìng)得2012-22、23號(hào)商住用地，占地145畝，總建29萬方，樓面價(jià)2158元/㎡。2013年11月27日中鐵海潤(rùn)地產(chǎn)競(jìng)得2013-20號(hào)地塊，占地83.44畝，樓面價(jià)3361元/㎡。2012年閩侯縣累計(jì)成交37幅地塊，占地3004畝（200.3萬方），總建面493.2萬方，平均樓面價(jià)1314元/㎡，其中，商服用地19幅，住宅用地18幅（1437畝）。單位：元/平閩侯縣2012年-2013年12月土地供求狀況地塊出讓均以大幅地塊為主。其中中鐵城和鳳翔湖濱世紀(jì)一期用地均為協(xié)議出讓。2012年9月世茂集團(tuán)競(jìng)得世茂御龍灣三期地塊，樓面均價(jià)達(dá)2158元/㎡。2013-20號(hào)樓面價(jià)3361元/㎡，我地塊2013-21號(hào)樓面價(jià)3490元/㎡。西海岸（187畝）成交時(shí)間2012-8-30樓面價(jià)1601元/㎡中鐵城（一期134畝）成交時(shí)間2012-8-30樓面價(jià)1205元/㎡鳳翔湖濱世紀(jì)（一期338畝）成交時(shí)間2010-12-21樓面價(jià)489元/㎡世茂御龍灣一期、二期（528畝）成交時(shí)間2010-11-30樓面價(jià)1409元/㎡世茂御龍灣三期（145畝）成交時(shí)間2012-9-7樓面價(jià)2158元/㎡香山天地福州甘蔗荊溪上街本案重點(diǎn)地塊分布（甘蔗-荊溪板塊）中鐵城2013-20地塊成交時(shí)間2013-11-27樓面價(jià)3361元/㎡甘蔗、荊溪板塊均價(jià)7600-9000元.㎡上街板塊均價(jià)11000元/㎡南嶼板塊均價(jià)10500元青口板塊均價(jià)6500-7000元/㎡閩侯樓市區(qū)域劃分為四個(gè)板塊，從北至南為甘蔗-荊溪、上街、南嶼-南通、青口板塊，交通條件是目前制約閩侯區(qū)域發(fā)展的最大瓶頸，而三環(huán)線的貫通和規(guī)劃、建筑中的地鐵2、3號(hào)線亦將為閩侯區(qū)域的發(fā)展提速南通板塊均價(jià)9000元/㎡甘蔗-荊溪板塊是福州城市擴(kuò)容的必然產(chǎn)物，大福州的“西進(jìn)”步伐將使該區(qū)域成為福州樓市的新貴；上街板塊依托大學(xué)城的建設(shè)，發(fā)展較為成熟，先后有近二十個(gè)樓盤在此開發(fā)建設(shè),周邊配套日益完備；南嶼、南通板塊更是被賦予了福州城市副中心和福州生態(tài)科學(xué)城的“歷史使命”，海西高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)園、奧特萊斯城市綜合體、海峽農(nóng)副產(chǎn)品物流中心等大型配套的強(qiáng)勢(shì)入駐，更是提高了該區(qū)域的居住價(jià)值；青口板塊為福州的汽車城，位置雖距福州中心城區(qū)較遠(yuǎn)，但2200畝海峽汽車城的建設(shè)將助力于該板塊的發(fā)展1閩侯樓市板塊分布圖二、閩侯高層市場(chǎng)概況2012年閩侯高層住宅供求量?jī)r(jià)走勢(shì)2012年，閩侯整體高層住宅供應(yīng)141.64萬㎡，成交150萬㎡，供求比1:1.06，整體供小于求。2012年，閩侯高層住宅整體均價(jià)為7604元/㎡，全面均價(jià)浮動(dòng)于7500-8000元/㎡數(shù)據(jù)來源：CRIC克而瑞數(shù)據(jù)系統(tǒng)2013年-2014年3月閩侯高層住宅供求量?jī)r(jià)走勢(shì)2013年-2014年3月，閩侯整體高層住宅供應(yīng)238.3萬㎡，成交233萬㎡，供求比基本持平。2013年，閩侯高層住宅整體均價(jià)為8910元/㎡，同比2012年上漲17%，漲價(jià)幅度較為明顯，2013年保持穩(wěn)中有升。2014年1-3月份，閩侯高層住宅整體均價(jià)為9393元/㎡，雖然環(huán)比2013年有所上漲，但1-3月份已經(jīng)呈現(xiàn)下滑趨勢(shì)。閩侯市場(chǎng)擴(kuò)容加快，整體向好發(fā)展，2013年價(jià)格穩(wěn)中有升，2014年有待觀望。數(shù)據(jù)來源：CRIC克而瑞數(shù)據(jù)系統(tǒng)閩侯高層住宅成交面積段分布

從上圖數(shù)據(jù)可以看出，2013年1月至2014年3月，閩侯片區(qū)高層住宅總成交25357套，其中主力成交面積段為80-100㎡三房，其次為60-80㎡兩房，100-120㎡四房數(shù)據(jù)來源：CRIC克而瑞數(shù)據(jù)系統(tǒng)

從上圖數(shù)據(jù)可以看出，2013年1月至2014年3月，閩侯片區(qū)高層住宅總成交25357套，其中主力成交總價(jià)段為80-100萬，其次為60-80萬，40-60萬。閩侯高層住宅成交總價(jià)段分布數(shù)據(jù)來源：CRIC克而瑞數(shù)據(jù)系統(tǒng)閩侯樓市---數(shù)據(jù)直擊2013年閩侯商品住宅存量103.61萬㎡2013年閩侯商品住宅月均去化量18.27萬㎡2013年閩侯高層住宅月均去化量16.51萬㎡2013年閩侯別墅住宅月均去化量1.76萬㎡2014年3月閩侯商品住宅存量94.24萬㎡2014年1-3月閩侯商品住宅月均去化量13.46萬㎡2014年1-3月閩侯高層住宅月均去化量11.93萬㎡2014年1-3月閩侯別墅住宅月均去化量1.53萬㎡數(shù)據(jù)來源：CRIC克而瑞數(shù)據(jù)系統(tǒng)住宅地塊規(guī)模大住宅地塊均為中大規(guī)模，代表項(xiàng)目【世茂御龍灣】673畝，【鳳翔湖濱世紀(jì)】813畝，【中鐵城】當(dāng)前218畝。未來推量大甘蔗片在售項(xiàng)目密集，競(jìng)爭(zhēng)激烈，代表項(xiàng)目【世茂御龍灣】【西海岸】，但土地供應(yīng)量不足，市場(chǎng)高峰期已過。荊溪片未來推量大，代表項(xiàng)目【中鐵城】【鳳翔湖濱世紀(jì)】，同時(shí)土地存量大，未來區(qū)域熱點(diǎn)逐漸向該片區(qū)轉(zhuǎn)移。區(qū)域開發(fā)遲緩，售價(jià)低甘蔗片較為成熟，在售項(xiàng)目密集，擁有江景資源，主力均價(jià)8300-9000元/㎡，少數(shù)看江樓棟單價(jià)已突破10000元/㎡；荊溪片相對(duì)甘蔗更鄰近福州，但當(dāng)前區(qū)域開發(fā)較為遲緩，配套尚未成熟，主力均價(jià)7600元/㎡，代表項(xiàng)目【中鐵城】低價(jià)入市，帶低了整個(gè)片區(qū)價(jià)格，區(qū)域價(jià)值被低估，為價(jià)格洼地。剛需戶型唱主角甘蔗片項(xiàng)目產(chǎn)品線長(zhǎng)，從一至四房再到復(fù)式產(chǎn)品均齊全，但剛需戶型為市場(chǎng)主體，看江中大戶滯銷；荊溪片區(qū)供應(yīng)主力戶型為緊湊型中小戶型，代表項(xiàng)目【中鐵城】主力戶型二房64㎡，三房78-89㎡，去化較快。三、閩侯住宅市場(chǎng)-市場(chǎng)總結(jié)（甘蔗-荊溪板塊）一、閩侯市場(chǎng)概況二、在售項(xiàng)目概況三、香山天地項(xiàng)目片區(qū)概況四、香山天地客群定位一、

荊溪住宅市場(chǎng)-重點(diǎn)競(jìng)品分布正榮潤(rùn)園西海岸博仕后龍港城世茂御龍灣鳳翔湖濱世紀(jì)在售項(xiàng)目我司項(xiàng)目中鐵城世茂御龍灣鳳翔湖濱世紀(jì)中鐵城博仕后龍港城正榮潤(rùn)園甘蔗片區(qū)項(xiàng)目集中，競(jìng)爭(zhēng)激烈；荊溪在售項(xiàng)目不多，但未來待推項(xiàng)目體量大；本案位于荊溪，與甘蔗相比鄰近福州市區(qū)。福州甘蔗荊溪上街本案香山天地對(duì)手級(jí)別項(xiàng)目名稱

首次開盤時(shí)間主力戶型（㎡）主力總價(jià)（萬元）均價(jià)（元/㎡）已推未售2014年4-12月預(yù)計(jì)推量首要競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手中鐵城2013-7-26二房64，三房78-89，四房118二房45-50，三房60-70，四房90-1007600017萬㎡鳳翔湖濱世紀(jì)2013-11-17SOHO一房36-47，二房93SOHO一房30-40，二房70-80SOHO8500SOHO9.36萬㎡SOHO4.2萬㎡世茂御龍灣2011-6-2673㎡二房、87㎡三房，120-129㎡四房二房到三房60-75萬四房100-110萬7800-820010萬㎡11萬㎡西海岸2013-1-12二房66，三房79-113，四房125二房50-60，三房70-100，四房100-11085004.5萬㎡12萬㎡尾盤博仕后龍港城2012-10-1當(dāng)前主要剩余復(fù)式118，四房138-159復(fù)式110-120，四房130-150余房9500（看江）0.5萬㎡——正榮潤(rùn)園2012-10-27當(dāng)前主要剩余三房108-115，四房178三房110-120，四房180-190余房10500（看江）0.3萬㎡——區(qū)域項(xiàng)目產(chǎn)品線長(zhǎng)，從平層到復(fù)式，從低總價(jià)SOHO到瞰江中大戶，各類戶型齊全。在售主力戶型為二房60-70㎡，三房80-90㎡，復(fù)式110-150㎡；主力均價(jià)7600-9000元/㎡；主力總價(jià)二房50萬元，三房70-90萬元，復(fù)式110-140萬元。剩余體量項(xiàng)目總占地達(dá)673畝，總建面88萬方，是閩侯甘蔗板塊首個(gè)城市綜合體項(xiàng)目世茂御龍灣世茂御龍灣，總建面積達(dá)88萬平米，在閩江上游打造集沿江高層，聯(lián)排別墅，沿街商鋪，shoppingmall,五星級(jí)酒店，甲級(jí)寫字樓，國(guó)際院線于一體的城市綜合體。項(xiàng)目擁有專屬的天然沙灘，將綜合打造垂釣，沙灘排球，燒烤等戶外度假設(shè)施。物業(yè)類型商業(yè)、辦公、酒店、普通住宅、別墅最早開盤時(shí)間2011-06-26建筑形態(tài)高層，寫字樓，商鋪，聯(lián)排、疊拼、雙拼別墅開發(fā)單位世茂集團(tuán)占地面積673畝建筑面積880600萬平方米容積率2總戶數(shù)5124戶戶型面積普通住宅76-150，別墅79-320裝修情況毛坯，部分精裝車位配比1：1銷售均價(jià)普通住宅8200元/㎡別墅聯(lián)排19000/㎡，疊加12000元/㎡建筑施工中國(guó)建設(shè)第七工程局物業(yè)管理戴德梁行二、

在售競(jìng)品分析世茂御龍灣本期共推出疊拼別墅25棟，雙拼別墅30棟以及高層住宅5棟，其中疊拼為5F項(xiàng)目二期本期聯(lián)合推出聯(lián)排別墅與疊拼別墅，其中聯(lián)排24棟，疊拼9棟項(xiàng)目三期項(xiàng)目一期本期推出聯(lián)排別墅與高層住宅結(jié)合的方式，其中聯(lián)排別墅18棟，高層住宅14棟當(dāng)前主要在售三期高層，目前主要在售住宅產(chǎn)品為73㎡兩房、87㎡三房、120-129㎡四房，均價(jià)8200元/㎡左右。戶型配比（已推戶型）戶型特點(diǎn)：戶型面積跨度大，戶型產(chǎn)品多樣小戶型疊拼戶型，低總價(jià)類板式住宅，戶型方正、空間布局合理，南北通透世茂御龍灣物業(yè)類型房型面積區(qū)間套數(shù)(套)配比(%)高層二房60-90㎡98915.9三房80-130㎡127120.43四房120-155㎡109417.59五房178-238㎡1812.91復(fù)式80-150㎡150424.18別墅疊加80-130㎡79212.73聯(lián)排160-320㎡2584.15雙拼150-160㎡1322.12合計(jì)6221100當(dāng)前在售主力戶型圖世茂御龍灣當(dāng)前在售主力戶型圖世茂御龍灣世茂御龍灣SLOGAN：中國(guó)原創(chuàng)雙棲生活階段推廣語別墅發(fā)售首席法蘭西大宮廷建筑邀您品鑒江濱大道，一路江風(fēng)吹回家鑲滿“化石”的藝墅群笨鳥先飛，20分鐘上河圖“定制”世上的獨(dú)一份純墅區(qū)全定制上游墅，上游者居住三環(huán)邊上的新城市墅區(qū)高層發(fā)售擁有沙灘的另一種城市綜合體11萬方購(gòu)物廣場(chǎng)+市民廣場(chǎng)的68萬起濱江精裝復(fù)式仕紳捧場(chǎng)又拿第一18分鐘車程直達(dá)省體締造生活品味，成就城市夢(mèng)想商業(yè)發(fā)售福州首席親子放養(yǎng)基地天上掉金豆世茂千家商戶千萬助業(yè)計(jì)劃全程啟動(dòng)項(xiàng)目定位語：西江濱88萬方閩江新城1.西江濱資源2.88萬方大盤3.閩侯新城世茂御龍灣早期部分平面表現(xiàn)世茂御龍灣近期部分平面表現(xiàn)項(xiàng)目當(dāng)前占地218畝，總建面42萬方，是中鐵二局地產(chǎn)進(jìn)軍福州的首個(gè)項(xiàng)目中鐵城物業(yè)類型住宅、別墅、商業(yè)、辦公、酒店、學(xué)校、醫(yī)院等最早開盤時(shí)間2013-07-26建筑形態(tài)高層（一期吉第）開發(fā)商福州中鐵潤(rùn)海置業(yè)有限公司占地面積當(dāng)前218畝建筑面積42.39萬平方米容積率平均1.05銷售代理嘉論機(jī)構(gòu)戶型面積64-118㎡（一期吉第）裝修情況毛坯建筑風(fēng)格ARTDECO建筑風(fēng)格銷售均價(jià)約7600元/平方米建筑設(shè)計(jì)中建國(guó)際設(shè)計(jì)顧問有限公司景觀設(shè)計(jì)澳大利亞澳派景觀公司中鐵城作為中鐵二局地產(chǎn)進(jìn)軍福州的首個(gè)項(xiàng)目，是福建省首批21個(gè)小城鎮(zhèn)綜合改革重點(diǎn)項(xiàng)目中唯一一個(gè)省會(huì)中心城區(qū)項(xiàng)目——荊溪新城啟動(dòng)區(qū)，位于閩侯荊溪甘洪路。項(xiàng)目規(guī)劃有5大商業(yè)中心、3大主題公園、7所幼兒園、3所小學(xué)、2所中學(xué)、商務(wù)文體中心、醫(yī)院等配套，中鐵城作為荊溪新城的啟城之作，按照“一心、一軸、六片區(qū)”的規(guī)劃布局，打造成為以休閑度假居住、宜居宜業(yè)的山水新城。中鐵城項(xiàng)目定位為荊溪新城啟動(dòng)區(qū)，整體分五期開發(fā)，設(shè)置有高層住宅、多層洋房、別墅、辦公、商業(yè)、酒店、學(xué)校、文體行政中心、體育館、醫(yī)院等豐富多樣的物業(yè)類型中鐵城項(xiàng)目一期定位于剛需自住型產(chǎn)品，戶型以64-118㎡產(chǎn)品為主，當(dāng)前已售罄，均價(jià)為7600元/㎡，下期高層產(chǎn)品預(yù)計(jì)于2014年5月份推出，戶型與一期基本相同。物業(yè)類型房型面積段（平方米）套數(shù)配比高層二房646410%三房7825140%三房8928445%四房118315%合計(jì)————630100%戶型配比（已推戶型）戶型特點(diǎn)：首期定位剛需高層住宅產(chǎn)品，空間的功能格局緊湊適用一期產(chǎn)品就樓層戶型面積及建筑形狀而言，稍顯同質(zhì)化樓層形態(tài)構(gòu)造呈三角布局，后排陽(yáng)臺(tái)采光面被遮擋中鐵城一期主力戶型圖贈(zèng)送面積12㎡贈(zèng)送面積7㎡中鐵城一期主力戶型圖贈(zèng)送面積9㎡贈(zèng)送面積16㎡關(guān)鍵詞：世界500強(qiáng)、大福州、4650畝大社區(qū)、復(fù)合階段推廣語造勢(shì)世界500強(qiáng)為大福州而來鼓樓西4650畝大都市計(jì)劃恢弘啟幕禮獻(xiàn)福州筑福閩侯鼓樓西再造西鼓樓4650畝城市級(jí)符合社區(qū)下一個(gè)鼓樓在這里，你在哪里？鼓樓西不離城不過江一期發(fā)售中鐵城鼓樓西64-118平創(chuàng)意空間全城登記中首期吉第64-118㎡創(chuàng)意空間全城登記中，2個(gè)月超4000組客戶登記。5950元/㎡起搶占鼓樓西

中鐵城一期吉第7月26日開盤5950元/㎡起

中鐵城首次開盤引爆榕城

二期發(fā)售中鐵城一期開盤售罄，2#樓即將面市，5950元/㎡起入主鼓樓西。閩侯中鐵城2#樓即將面世鼓樓西64-118平米創(chuàng)意空間

閩侯中鐵城2號(hào)樓78㎡、89㎡戶型開盤熱銷

項(xiàng)目定位語：鼓樓西4650畝城市級(jí)復(fù)合社區(qū)中鐵城中鐵城推盤節(jié)奏時(shí)間推售情況2013.7.26一期吉第A1#、A3#樓開盤，共推374套，均價(jià)7250元/㎡，當(dāng)日售罄2013.10.13一期吉第A2#樓開盤，共推256套，均價(jià)7600元/㎡，當(dāng)期售罄預(yù)計(jì)2014年5月推售二期產(chǎn)品，戶型64、78、89、118㎡中鐵城平面表現(xiàn)項(xiàng)目總占地達(dá)297畝，總建面55萬方，是陽(yáng)光城與融信集團(tuán)合資項(xiàng)目西海岸物業(yè)類型商業(yè)、普通住宅最早開盤時(shí)間2013-01-12建筑形態(tài)高層住宅、SOHO、集中式商業(yè)開發(fā)單位陽(yáng)光城集團(tuán)、融信集團(tuán)占地面積297畝（20萬平方米）建筑面積55萬平方米容積率2.75銷售代理自銷戶型面積65-125㎡裝修情況毛坯建筑風(fēng)格現(xiàn)代建筑風(fēng)格銷售均價(jià)約8500元/平方米物業(yè)公司陽(yáng)光物業(yè)總戶數(shù)約5500西海岸，位于福州市閩江新城中心，依閩江岸畔300畝之上，270度無遮擋俯瞰3000米江岸，打造55萬平米圍合式恢弘建筑，超大的奢侈樓間距；采用現(xiàn)代自然園林風(fēng)格，6大主題中庭園林，從小區(qū)的主入口延伸至每棟住宅架空層，以及區(qū)內(nèi)小道，讓你在回家的路上一路沉醉在四季之中。項(xiàng)目當(dāng)前攬?jiān)屡c西海岸同步在售，共設(shè)有兩個(gè)售樓處，一個(gè)位于陽(yáng)光城領(lǐng)海，一個(gè)位于西海岸項(xiàng)目?jī)?nèi)。在售面積78-125㎡，均價(jià)8500元/㎡。西海岸西海岸

攬悅攬?jiān)马?xiàng)目，共13棟高層。西海岸

西海岸項(xiàng)目，共14棟高層。Shoppingmall

商業(yè)部分，共4棟SOHO與大型商業(yè)西海岸戶型配比（已推戶型）名稱面積段套數(shù)(套)配比(%)三房78-98243259.1二房64-80149336.28四房120-1301904.62合計(jì)4115100西海岸SLOGAN：55萬㎡圍合式現(xiàn)代建筑集群一站式濱江綜合體階段推廣語造勢(shì)預(yù)熱七星級(jí)濱江花園住區(qū)一席瞰江海一城閱繁華55萬平方米江濱樣板生活璀璨開啟閩江從未有過的花園想象一城花棲閩江岸持銷期首付15萬奢藏花園人生首發(fā)78㎡花園闊景三房即將開盤首期開盤完美售罄二期開盤再度售罄花園樓王4月20日盛大開盤閩江從未有過的花園想象65-125㎡花園新品濃香預(yù)約中6666元/㎡起65㎡經(jīng)典兩房

兩個(gè)小時(shí)狂銷500套花園美宅再度售罄福州變“小”了花園更大了福州變小了江岸變少了通車倒計(jì)時(shí)天天大特惠花園果嶺開盤售罄再一次開盤售罄項(xiàng)目定位語：七星級(jí)濱江花園住區(qū)西海岸近期平面表現(xiàn)西海岸示范區(qū)實(shí)景圖西海岸主力戶型98㎡三房西海岸主力戶型78㎡三房66㎡兩房項(xiàng)目總占地達(dá)813畝，一期規(guī)劃為辦公產(chǎn)品（寫字樓、SOHO、LOFT）。鳳翔湖濱世紀(jì)物業(yè)類型商業(yè)、住宅、辦公、酒店最早開盤時(shí)間2013-11-17產(chǎn)品形態(tài)別墅、高層、SOHO、集中式商業(yè)、LOFT開發(fā)單位福建鳳翔集團(tuán)占地面積813畝（54萬平方米）建筑面積一期18萬辦公容積率1銷售代理中原戶型面積SOHO

36-93㎡裝修情況部分精裝建筑風(fēng)格現(xiàn)代銷售均價(jià)約8500元/平方米物業(yè)公司待定總戶數(shù)待定鳳翔集團(tuán)，融環(huán)保、地產(chǎn)、旅游、建筑、貿(mào)易等多元為一體。秉承“誠(chéng)信第一、追求卓越、強(qiáng)化管理、再創(chuàng)輝煌”的理念，繼烏山麗景、五鳳山名居等膾炙人口的品質(zhì)樓盤之后，2013年，斥巨資傾力打造鼓樓西千畝山湖都市旅游綜合體，在福州西城帶來一場(chǎng)時(shí)尚的山水盛宴，更以里程碑式的建筑勾勒鳳翔在福州的版圖。項(xiàng)目總占地達(dá)813畝，是一個(gè)融合以SOHO\別墅\高層\商務(wù)辦公\五星級(jí)酒店\溫泉\商業(yè)等多種產(chǎn)品為一體的都市旅游綜合體項(xiàng)目鳳翔湖濱世紀(jì)一期SOHO、LOFT及商務(wù)辦公別墅高層高層別墅高層人工湖溫泉山脈商業(yè)一條街鳥瞰圖鳳翔湖濱世紀(jì)SOHO主力戶型36㎡一房49㎡一房93㎡兩房定位語：鼓樓之上有山有水有溫泉千畝山湖都市旅游綜合體階段推廣語造勢(shì)預(yù)熱鼓樓之上有山有水有溫泉千畝山湖都市旅游綜合體鳳翔湖濱世紀(jì)8月10日大美綻放寶龍接待會(huì)館同步開放恭迎品鑒鳳翔湖濱世紀(jì)一期一期【創(chuàng)智SOHO】，39-93㎡城市SOHO新品亮相逃不了的城市躲不了的山水入主創(chuàng)智做主鼓樓不限購(gòu)不限貸【創(chuàng)】造價(jià)【值】輕松一套持銷期鳳翔榕城千畝首創(chuàng)11月17日盛大開盤6666元/㎡起價(jià)給創(chuàng)智完美售罄下次，請(qǐng)?jiān)?！讓房?jī)r(jià)回十年前4888元/㎡4888元/㎡起雙層紅利賀歲鳳翔私家定制總價(jià)25萬/起全能不動(dòng)產(chǎn)

西三環(huán)總價(jià)25萬/起全能SOHO鳳翔湖濱世紀(jì)鳳翔湖濱世紀(jì)平面表現(xiàn)項(xiàng)目中鐵城世茂御龍灣西海岸對(duì)比分析占地/總建當(dāng)前218畝/42萬方673畝/88萬㎡297畝/55萬㎡競(jìng)品項(xiàng)目體量較大開發(fā)周期較長(zhǎng)容積率當(dāng)前322.75除了中鐵城、鳳翔湖濱世紀(jì)外，其余容積率都在2-3之間地理位置荊溪關(guān)口村甘蔗西江濱大道甘蔗西江濱大道在售樓盤主要集中在西江濱大道，江景環(huán)境較好，片區(qū)升值潛力大。主力戶型（㎡）78-89㎡三房85-94三房110-140復(fù)式79-113㎡三房高層主要以小三房為主，主要集中在80-100㎡之間。主力總價(jià)（萬元）60-70萬平層70-80萬復(fù)式100-140萬三房70-100萬高層主力總價(jià)位于60-80萬之間。商業(yè)配套社區(qū)沿街商業(yè)社區(qū)11萬㎡大型綜合體商業(yè)約9萬㎡shoppingmall由于荊溪與甘蔗片區(qū)商業(yè)較弱，大多依托社區(qū)自身規(guī)劃商業(yè)，一站式購(gòu)物。主要交通干線荊溪大道、洪甘路西江濱大道西江濱大道通往福州市區(qū)主要交通干線均為繞城高速與洪甘路教育配套規(guī)劃7所幼兒園，關(guān)口小學(xué)北大公學(xué)幼兒園規(guī)劃一個(gè)雙語幼兒園規(guī)劃均以幼兒教育為主。重點(diǎn)競(jìng)品綜合分析附近區(qū)域在售樓盤及當(dāng)?shù)囟址績(jī)r(jià)格當(dāng)前，市區(qū)距離荊溪較近的在售項(xiàng)目主要有大儒世家，均價(jià)約14900元/㎡，主力戶型區(qū)間114-140㎡。金輝淮安半島，均價(jià)12500元/㎡，主力區(qū)間97-118㎡三房。甘蔗中心區(qū)域，當(dāng)前主要在售二手房?jī)r(jià)格為8500元/㎡，荊溪區(qū)域主要在售二手房項(xiàng)目為綠洲家園，二手房報(bào)價(jià)約9000元左右（二手房源較少），基本可銷售是在8000元/左右。綠洲家園大多在售二手別墅，價(jià)格約10000元/㎡。

補(bǔ)充：周邊項(xiàng)目商業(yè)調(diào)研對(duì)手級(jí)別項(xiàng)目名稱

商業(yè)體量戶型區(qū)間售價(jià)業(yè)態(tài)規(guī)劃首要競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手中鐵城一期商業(yè)總體量13214㎡一層沿街商鋪以36-55㎡為主，少量78-93㎡與168-190㎡商鋪。二到三層商鋪50-70㎡為主，三層設(shè)有一間367㎡大商業(yè)一層23000元/㎡二層13000元/㎡一層為沿街商鋪，二至三層集中式商鋪鳳翔湖濱世紀(jì)未知未知未售未知世茂御龍灣整體商業(yè)11萬㎡沿街商鋪面積40-100㎡20%商業(yè)自身持有大型商業(yè)整棟出售，以銀行機(jī)構(gòu)購(gòu)買居多沿街商鋪22000元/㎡。商業(yè)步行街大型集中式商業(yè)少量沿街商鋪。重要競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手博仕后龍港城無規(guī)劃無無無正榮潤(rùn)園無商業(yè)規(guī)劃，只有小區(qū)入口設(shè)立了一個(gè)大堂，作為會(huì)所及接待室使用。無無無西海岸近9萬㎡底商面積42-53㎡集中式商業(yè)未售，高層底商23000元/㎡集中式商業(yè)，規(guī)劃為大型商超，娛樂場(chǎng)所。高層住宅下規(guī)劃了部分底商。三、

荊溪市場(chǎng)客群小結(jié)高層產(chǎn)品客戶來源主要客戶1主要客戶2其他客戶市區(qū)客戶，其中鼓樓區(qū)居多，多為企事業(yè)中低層白領(lǐng)，如軟件園上班族、福州鐵路局員工。閩侯甘蔗及閩侯鎮(zhèn)下屬鄉(xiāng)鎮(zhèn)客群，個(gè)體戶為主，進(jìn)縣城置業(yè)及改善型需求兼有。如中鐵城項(xiàng)目當(dāng)?shù)乜腿赫急燃s40%。閩侯縣事業(yè)單位普通公務(wù)員，自住居多。綜合該片區(qū)主要在售項(xiàng)目，分析得出，該片區(qū)主要以首次置業(yè)的青年家庭、剛需改善型三口之家為主，主要年齡段集中在27-35歲左右?？腿好枋瞿繕?biāo)客群特征關(guān)鍵詞注解背景年齡集中于27～35歲，多為2口之家或3口之家，經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)一般，但有一份較好的職業(yè)收入已擁有一些社會(huì)資源經(jīng)濟(jì)實(shí)力一般在長(zhǎng)期工作過程中，已累積自身社會(huì)積源，但由于事業(yè)處于起步期，因此經(jīng)濟(jì)實(shí)力一般，購(gòu)房較具負(fù)擔(dān)。用途首次置業(yè)者居多，多用于自住，少數(shù)為投資功能型需求購(gòu)房用于結(jié)婚或者由于孩子的到來改善居住條件使用置業(yè)價(jià)值點(diǎn)尤其關(guān)注項(xiàng)目的地段、價(jià)格、戶型格局及配套等地段、價(jià)格、戶型無論是自住還是投資，客戶均十分關(guān)注地段和價(jià)格，位列前3位，其次是關(guān)心戶型格局和項(xiàng)目配套一、閩侯市場(chǎng)概況二、在售項(xiàng)目概況三、香山天地項(xiàng)目片區(qū)概況四、香山天地客群定位一、荊溪簡(jiǎn)況荊溪鎮(zhèn)位于福建省閩江中下游，地處福州西部閩侯縣城東部，東與福州洪山鎮(zhèn)交界，西與縣城甘蔗毗鄰，南臨閩江與上街鎮(zhèn)、竹岐鄉(xiāng)隔江相望，北與福州江洋農(nóng)場(chǎng)接壤。甘洪路、101省道、外福鐵路以及規(guī)劃中的福州三環(huán)路穿境而過，鎮(zhèn)政府所在地荊溪村距福州市中心16公里，距閩侯縣城6公里。全鎮(zhèn)下轄17個(gè)行政村：荷洋、仁洲、六墩、關(guān)西、關(guān)中、關(guān)東、埔前、關(guān)口、荊溪、港頭、溪下、光明、桐口、古山洲、厚嶼、永豐、桃田，總面積131平方公里，總?cè)丝?.5萬。二、片區(qū)交通及配套曇石公園繞城高速洪甘公路關(guān)口小學(xué)鄰近洪甘公路、福州繞城高速，緊鄰荊溪新區(qū)中路；主要依賴荊溪鎮(zhèn)配套，教育配套有關(guān)口小學(xué)、荊溪中心幼兒園；醫(yī)療配套有荊溪衛(wèi)生院；休閑配套有曇石公園。往福州荊溪鎮(zhèn)政府荊溪中心幼兒園李綱墓人口教育學(xué)校樟山公園荊溪大道荊溪衛(wèi)生院香山天地中鐵城（一期）地塊面積：133.8畝售價(jià)：7600元/㎡體育館（規(guī)劃）閩侯經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)圖書館（規(guī)劃）濕地公園（規(guī)劃）青少年宮（規(guī)劃）荊溪國(guó)稅分局地鐵規(guī)劃福州市發(fā)改委透露，修編后的福州市城市軌道交通（即地鐵）遠(yuǎn)景線網(wǎng)中，延長(zhǎng)了1號(hào)線和2號(hào)線，規(guī)劃了5號(hào)線通向閩侯縣城的線路，并同時(shí)貫穿南臺(tái)島，通向福州火車南站;規(guī)劃了串起閩侯上街、南嶼、南通、青口的8號(hào)線，新增的9號(hào)線沿著閩江北岸，通向鰲峰洲福州金融街。三、項(xiàng)目概況–項(xiàng)目四至宗地四至地塊東：水塘地塊西：鐵路宗地面積90.54畝，容積率3.0，總建18萬㎡；地塊高于荊溪大道約5-7米，目前地塊內(nèi)尚有部分木材加工場(chǎng)，北臨荊溪大道，南為閩德公司，東面及西面為農(nóng)業(yè)用地。地塊北：荊溪大道地塊南：閩德玻璃鋼公司洪甘公路繞城高速關(guān)口小學(xué)荊溪國(guó)稅分局荊溪鎮(zhèn)政府荊溪中心幼兒園李綱墓向莆鐵路往福州荊溪大道香山天地宗地2013-20號(hào)中鐵城（一期）四、項(xiàng)目SWOT分析SWOT分析用地范圍線建筑控制線優(yōu)勢(shì)：北側(cè)為新區(qū)中路（荊溪大道），交通便利；地塊內(nèi)無民居，拆遷量少；小型綜合體，自建配套較好。劣勢(shì)：周邊為民房及農(nóng)田，不利社區(qū)品質(zhì)的提高；地塊西側(cè)為向莆鐵路，有一定噪音，影響社區(qū)品質(zhì)；機(jī)遇：地處荊溪新城板塊核心，規(guī)劃利好；升值潛力大；威脅：【中鐵城】【鳳翔湖濱世紀(jì)】未來推量大，形成直接競(jìng)爭(zhēng)；B地塊A地塊五、香山天地經(jīng)濟(jì)指標(biāo)六、香山天地住宅戶型配比及分布一、閩侯市場(chǎng)概況二、在售項(xiàng)目概況三、香山天地項(xiàng)目片區(qū)概況四、香山天地客群定位1、我們的客戶從哪里來？上街板塊客戶構(gòu)成福州客戶八縣客戶當(dāng)?shù)乜蛻敉顿Y客戶55%27%11%7%上街板塊產(chǎn)品面積：64-120㎡/2-3房產(chǎn)品類型：高層均價(jià)：9800-11500元/㎡南嶼板塊客戶構(gòu)成八縣客戶福州客戶當(dāng)?shù)乜蛻敉顿Y客戶60%25%5%10%甘蔗板塊客戶構(gòu)成鄉(xiāng)鎮(zhèn)進(jìn)城本地客戶福州客群投資客40%30%25%5%荊溪板塊客戶構(gòu)成福州客戶本地客戶八縣客戶其他客戶70%10%10%10%甘蔗板塊產(chǎn)品面積：70-141㎡/2-4房產(chǎn)品類型：高層均價(jià)：7800-9000元/㎡南嶼板塊產(chǎn)品面積：70-141㎡/2-4房產(chǎn)品類型：高層均價(jià)：9300-10500元/㎡荊溪板塊產(chǎn)品面積：64-89㎡/2-3房產(chǎn)品類型：高層均價(jià)：7600元/㎡閩侯客戶構(gòu)成閩侯各板塊由于區(qū)域及產(chǎn)品規(guī)劃不同，市區(qū)、地緣、八縣比例各不相同，本案所在及臨近區(qū)域客戶主力構(gòu)成為地緣客戶及福州客戶；別墅項(xiàng)目八縣客戶比重加大。荊溪市場(chǎng)客群高層產(chǎn)品客戶來源主要客戶1主要客戶2其他客戶市區(qū)客戶，其中鼓樓區(qū)居多，多為企事業(yè)中低層白領(lǐng)，如軟件園上班族、福州鐵路局員工。閩侯甘蔗及閩侯鎮(zhèn)下屬鄉(xiāng)鎮(zhèn)客群，個(gè)體戶為主，進(jìn)縣城置業(yè)及改善型需求兼有。閩侯縣事業(yè)單位普通公務(wù)員，自住居多。綜合該片區(qū)主要在售項(xiàng)目，分析得出，該片區(qū)主要以首次置業(yè)的青