資產(chǎn)評估學(xué)第一章和第二章

學(xué)習(xí)資產(chǎn)評估的必要性1、資產(chǎn)評估業(yè)務(wù)的發(fā)展2、財政部門對資產(chǎn)評估業(yè)務(wù)的規(guī)定，注冊會計師業(yè)務(wù)與評估師業(yè)務(wù)分離，財政部2005年第二十二號文件3、資產(chǎn)評估與會計的聯(lián)系：公允價值4、資產(chǎn)評估專業(yè)的就業(yè)方向5、資產(chǎn)評估有關(guān)的證書：注評師CPV學(xué)習(xí)資產(chǎn)評估的必要性（一）取得經(jīng)濟(jì)類、工程類大專學(xué)歷，工作滿5年，其中從事資產(chǎn)評估相關(guān)工作滿3年。（二）取得經(jīng)濟(jì)類、工程類大學(xué)本科學(xué)歷，工作滿3年，其中從事資產(chǎn)評估相關(guān)工作滿1年。（三）取得經(jīng)濟(jì)類、工程類碩士學(xué)位或第二學(xué)士學(xué)位、研究生班畢業(yè)，工作滿1年。（四）取得經(jīng)濟(jì)類、工程類博士學(xué)位。（五）非經(jīng)濟(jì)類、工程類專業(yè)畢業(yè)，其相對應(yīng)的從事資產(chǎn)評估相關(guān)工作年限延長2年。（六）不具備上述規(guī)定的學(xué)歷，但通過國家統(tǒng)一組織的經(jīng)濟(jì)、會計、審計專業(yè)初級資格考試，取得相應(yīng)專業(yè)技術(shù)資格，并從事資產(chǎn)評估相關(guān)工作滿5年。

學(xué)習(xí)資產(chǎn)評估的必要性考試科目《經(jīng)濟(jì)法》《財務(wù)會計》《資產(chǎn)評估》《機(jī)電設(shè)備評估基礎(chǔ)》《建筑工程評估基礎(chǔ)》三年內(nèi)考完資產(chǎn)評估學(xué)習(xí)特點以及方法1、重視理論學(xué)習(xí)2、重視案例學(xué)習(xí)3、注意區(qū)分會計學(xué)科與資產(chǎn)評估學(xué)科中既有聯(lián)系又有區(qū)別的概念4、資產(chǎn)評估-經(jīng)濟(jì)業(yè)務(wù)-計價要求-會計核算幾點要求1、按時上課，有事請假2、點名制度：班長每節(jié)課必須課前點名，老師上課時可能全點，也可能隨著提問問題進(jìn)行抽查，有關(guān)取消考試資格等方面規(guī)定參照系里有關(guān)文件3、考試成績3：74、考試形式：考試課，閉卷5、作業(yè)本本書章節(jié)機(jī)構(gòu)第一章、總論2周第二節(jié)、資產(chǎn)評估的基本方法3周第三章、機(jī)器設(shè)備評估：1周第四章、房地產(chǎn)評估：3周第五章、無形資產(chǎn)評估：2周第六章、流動資產(chǎn)評估：2周第七章、長期投資評估：1周第八章、企業(yè)價值評估：1周第九章、資產(chǎn)評估報告：1周擬補(bǔ)充內(nèi)容1、資產(chǎn)評估結(jié)果的會計處理2、資源性資產(chǎn)評估3、金銀首飾評估4、金融資產(chǎn)評估5、課堂隨時穿插案例，鼓勵課堂討論老師介紹姓名：鞠永強(qiáng)電話公室：106畢業(yè)院校：2005年山財碩研第一章、總論本章主要內(nèi)容：資產(chǎn)以及資產(chǎn)評估概念、評估的發(fā)展歷程以及評估八要素第一節(jié)、資產(chǎn)評估及其特點一、資產(chǎn)及其特點（一）資產(chǎn)定義：過去的交易或事項形成、企業(yè)擁有或控制、與其能給企業(yè)帶來經(jīng)濟(jì)利益的流入，如何理解？過去交易或事項形成：企業(yè)擁有或控制能給企業(yè)帶來經(jīng)濟(jì)利益流入思考：與會計上對資產(chǎn)的定義有什么區(qū)別？會計與資產(chǎn)評估中資產(chǎn)定義的不同1、價值判定原則不同會計以歷史成本原則為基礎(chǔ)，資產(chǎn)評估以市場價值原則為基礎(chǔ)，企業(yè)的自創(chuàng)商譽(yù)會計上不作為資產(chǎn)核算，但在市場中有價值，商譽(yù)與品牌價值有一定關(guān)聯(lián)人力資源價值沒有體現(xiàn)環(huán)境價值沒有體現(xiàn)：非專利技術(shù)、土地使用權(quán)等無形資產(chǎn)沒有體現(xiàn)：石油濟(jì)柴會計與資產(chǎn)評估中資產(chǎn)定義的不同2007年度全球最強(qiáng)勢品牌排名前十的公司及各自的價值1.Google（664億美元）2.通用電氣（619億美元）3.微軟（550億美元）4.可口可樂（441億美元）5.中國移動（412億美元）6.萬寶路（392億美元）7.沃爾瑪（369億美元）8.花旗銀行（337億美元）9.IBM（336億美元）10.豐田（334億美元）（二）、資產(chǎn)分類1、按有無實物形態(tài)分為無形資產(chǎn)和有形資產(chǎn)有形資產(chǎn)：房屋機(jī)器存貨等需要專業(yè)的評估方法無形資產(chǎn)：專利及非專利技術(shù)、商標(biāo)權(quán)、著作權(quán)、特許權(quán)土地使用權(quán)、商譽(yù)，評估難度很大2、按有無綜合獲利能力分為單項資產(chǎn)和整體資產(chǎn)整體資產(chǎn)評估有時稱為企業(yè)價值評估3、按是否獨(dú)立存在分為可確指資產(chǎn)和不可確指資產(chǎn)不可確指無形資產(chǎn)主要是指？4、按是否參與經(jīng)營過程分為經(jīng)營性資產(chǎn)和非經(jīng)營性資產(chǎn)增值稅納稅時會計處理不一樣，09年新增值稅法二、評估的涵義及其要素（一）、評估涵義：誰按照什么要求，為實現(xiàn)什么目的，遵守什么原則，依據(jù)什么程序，選擇恰當(dāng)?shù)膬r值類型、運(yùn)用什么方法，對特殊時點的資產(chǎn)價值進(jìn)行評定估算（二）、基本要素8個1、評估主體：評估機(jī)構(gòu)和他的從業(yè)人員2、評估客體3、評估依據(jù)法律依據(jù)準(zhǔn)則依據(jù)時間依據(jù)合約依據(jù)4、評估目的8大類5、評估原則：工作原則和經(jīng)濟(jì)技術(shù)原則二、評估的涵義及其要素工作原則：獨(dú)立性、客觀性、公正性、科學(xué)性、重要性、經(jīng)濟(jì)技術(shù)原則：預(yù)期收益原則、供求原則、貢獻(xiàn)原則、替代原則、評估時點原則6、評估程序8步前期事項準(zhǔn)備-簽訂業(yè)務(wù)約定書-制定評估計劃-現(xiàn)場勘查-收集整理資料-評定估算-編制并提交報告-檔案歸集與整理7、評估價值類型市場價值與非市場價值（保險價值、清算價值、持續(xù)使用價值、投資價值）重置成本、市場價值、預(yù)期收益現(xiàn)值、清算價值8、評估方法：成本、收益、市場法加上專業(yè)資產(chǎn)評估法三、資產(chǎn)評估的種類1、按評估工作內(nèi)容不同分為：一般評估、評估復(fù)核和評估咨詢2、按照資產(chǎn)評估與評估準(zhǔn)則的關(guān)系不同可分為完全評估和限制評估以及部分限制評估3、按照評估對象不同可分為單項資產(chǎn)評估和整體資產(chǎn)評估，需要配備的評估人員不同，適用的評估原則也不同，主要是經(jīng)濟(jì)技術(shù)原則，貢獻(xiàn)原則四、資產(chǎn)評估的特點1、市場性：資產(chǎn)評估由市場經(jīng)濟(jì)發(fā)展而來；評估時必須堅持完整的市場理念、評估結(jié)論必須要經(jīng)得住市場檢驗2、公正性客觀性獨(dú)立性：客觀評價、保持獨(dú)立、不受威逼利誘、公正性對評估機(jī)構(gòu)維持并擴(kuò)大營業(yè)規(guī)模有益、如何做到？第一，保持獨(dú)立第二，嚴(yán)守職業(yè)道德第三，嚴(yán)守執(zhí)業(yè)程序3、技術(shù)性4、咨詢性5、綜合性6、責(zé)任性程序違法案例分析慶云集團(tuán)公司擬將一全資所有的旅行社轉(zhuǎn)讓給一上市公司，特聘請大力資產(chǎn)評估事務(wù)所對這項資產(chǎn)進(jìn)行估價，同時雙方約定大約作價為800萬元人民幣。事務(wù)所指定本所執(zhí)業(yè)的注冊評估師張三和李四負(fù)責(zé)此業(yè)務(wù)，一周以后，李四被安排去處理另一項目，張三隨即從自己執(zhí)業(yè)的另一家資產(chǎn)評估事務(wù)所請來注冊評估師王五協(xié)助完成項目的中后期工作。最終他們按時完成了這項業(yè)務(wù)，張三和李四共同在評估報告上簽字。之后，有媒體來采訪張三，在經(jīng)過李四的哥哥―慶云集團(tuán)公司法人代表的口頭許可下，張三講述了這次評估業(yè)務(wù)的主要細(xì)節(jié)。試找出上述事件中違反注冊資產(chǎn)評估師評估程序之處，并簡單說明。程序違法案例案例分析過程：評估機(jī)構(gòu)不應(yīng)與委托人事先約定評估價值李四沒有參與評估全過程，不應(yīng)在評估報告上簽字大力事務(wù)所注冊評估師李四與慶云集團(tuán)法人代表有親屬關(guān)系，此業(yè)務(wù)不應(yīng)由大力資產(chǎn)評估事務(wù)所承接張三不應(yīng)同時在兩個事務(wù)所執(zhí)業(yè)評估人員有保密義務(wù)，沒有委托人的書面授權(quán)不得泄露相關(guān)業(yè)務(wù)資料第二節(jié)、資產(chǎn)評估的產(chǎn)生與發(fā)展一、產(chǎn)生與發(fā)展的三階段與商品經(jīng)濟(jì)的產(chǎn)生與發(fā)展相伴隨并為之服務(wù)（一）、原始評估階段：偶爾的商品交換階段1、原始社會末期剩余產(chǎn)品出現(xiàn)，進(jìn)而出現(xiàn)了私有制，出現(xiàn)了物權(quán)，導(dǎo)致了偶爾的商品交換，-資產(chǎn)評估2、特點直觀性：依靠經(jīng)驗，無固定的評估程序非專業(yè)性：權(quán)威但不專業(yè)的部落長老，無類似專業(yè)知識，偶然事件無償性：權(quán)利行駛，地位象征，免費(fèi)無法律責(zé)任性：不獲取收入不承擔(dān)責(zé)任（二）經(jīng)驗評估階段1、商品交換成為廣泛的社會行為，出現(xiàn)了商品經(jīng)濟(jì)，出現(xiàn)了大量的評估業(yè)務(wù)，應(yīng)運(yùn)而生大量的專業(yè)性評估人員2、特點：業(yè)務(wù)量大專業(yè)性有償性經(jīng)驗性法律性組織性（三）、科學(xué)評估階段1、商品經(jīng)濟(jì)稱為市場經(jīng)濟(jì)，評估業(yè)務(wù)量進(jìn)一步放大，現(xiàn)代科技手段和企業(yè)管理理念引入評估業(yè)務(wù)2、特點公司化的評估機(jī)構(gòu)：有限責(zé)任公司科學(xué)化的評估手段和方法：科技改變評估生活多元化的評估業(yè)務(wù)：資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓、交易或置換；企業(yè)并購、分立或合資；企業(yè)清算；資產(chǎn)拍賣、抵押租賃；企業(yè)股權(quán)變動或產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓；非貨幣性資產(chǎn)投資；涉訟資產(chǎn)處置；保險索賠以及其他金融服務(wù)專業(yè)化的評估人員法律化的評估結(jié)果：審簽報程序二、發(fā)達(dá)國家資產(chǎn)評估現(xiàn)狀商品經(jīng)濟(jì)的發(fā)展程度決定了資產(chǎn)評估的發(fā)展程度1、公司化法人化的資產(chǎn)評估主體按照現(xiàn)代企業(yè)制度建立：產(chǎn)權(quán)政管分類情況：專業(yè)資評公司以及兼做資評的管理咨詢公司2、評估管理科學(xué)化評估師協(xié)會道德規(guī)范準(zhǔn)則中的道德規(guī)范執(zhí)業(yè)基本準(zhǔn)則道德基本準(zhǔn)則評估監(jiān)測結(jié)構(gòu)審簽報程序上級主管部門3、從業(yè)人員的多層次化評估人員管理人員監(jiān)管人員評估業(yè)務(wù)銷售人員4、評估業(yè)務(wù)多元化三、我國資產(chǎn)評估的歷史現(xiàn)狀和背景

1、上世紀(jì)70年代末之前-零星的民間評估行為2、上世紀(jì)80年底末，市場經(jīng)濟(jì)發(fā)端，1989年3、1990年國資局成立資產(chǎn)評估中心-省級中心相應(yīng)成立4、1991年11月國務(wù)院91號令《國有資產(chǎn)評估管理辦法》5、成立行業(yè)組織：1993年12月，中評協(xié)成立6、1995年3加入國際評估標(biāo)準(zhǔn)委員會7、1995年5月《注冊資產(chǎn)評估師執(zhí)業(yè)資格制度暫行規(guī)定》8、規(guī)范管理：脫鉤改制98年實施99年完成9、執(zhí)業(yè)標(biāo)準(zhǔn)體系成立第三節(jié)、評估目的與價值類型一、資產(chǎn)評估的目的（一）、一般目的評估時點的公允價值公允價值的含義：完全有效的市場，在實踐中只能是雙方滿意的一種，體現(xiàn)獨(dú)立公正原則的一種結(jié)果（二）、特定目的十一種（三）、資產(chǎn)評估目的在評估中的作用：統(tǒng)馭性，決定了評估價值類型選擇、評估方法選擇、決定評估對象、甚至于對評估時點選擇都有影響第三節(jié)、評估目的與價值類型二、評估的價值類型（一）、根據(jù)市場條件分為市場價值和非市場價值（二）、以市場價值為基礎(chǔ)又可分為重置成本、現(xiàn)行市價、和收益現(xiàn)值1、重置成本：重置資產(chǎn)達(dá)到預(yù)定可使用狀態(tài)發(fā)生的一切必要合理的之處，分為復(fù)原和更新兩種方法2、現(xiàn)行市價：公開市場上的交易價格，公開市場是指：充分競爭、信息自由充分無成本、買方賣方地位均衡、理性人3、收益現(xiàn)值：將本求利，將未來收益本金化第四節(jié)、評估假設(shè)與評估原則一、資產(chǎn)評估假設(shè)：假設(shè)是科學(xué)研究的起點，任何科學(xué)都有假設(shè)都有適用范圍科學(xué)研究的視野是有限的，必須適用一定假設(shè)條件（一）、交易假設(shè)模擬市場機(jī)制，假設(shè)已經(jīng)處于交易中，使得市場機(jī)制能夠?qū)υu估過程產(chǎn)生影響，從而使得評估過程不至于天馬行空，否則，一些極特殊的假設(shè)比如投資收藏等就會導(dǎo)致評估結(jié)果大相徑庭第四節(jié)、評估假設(shè)與評估原則（二）、公開市場假設(shè)僅僅假設(shè)交易還是不夠的，還要看什么市場條件下交易1、公開市場需具備條件：買賣自愿買者賣者眾多無市場控制行為買賣方地位平等市場自由進(jìn)入退出信息傳遞及時充分、信息對稱、信息傳遞不需要成本2、最佳使用原則-客觀收益原則買賣雙方自由競價，賣方的標(biāo)價肯定要考慮資產(chǎn)的各種可能用途，買方肯定也會考慮該資產(chǎn)的最佳用途，從而公開市場原則隱含了最佳使用原則3、基礎(chǔ)性地位：評估行為的基礎(chǔ)，只要能在公開市場交易都應(yīng)適用公開市場假設(shè)第四節(jié)、評估假設(shè)與評估原則（三）、繼續(xù)使用假設(shè)繼續(xù)作為一項整體資產(chǎn)使用，不改變資產(chǎn)的形態(tài)和本質(zhì)特征，具體來說包括在用續(xù)用：沿用原有用途轉(zhuǎn)用續(xù)用：轉(zhuǎn)做其他用途移地續(xù)用：變換空間位置以出租車為例：繼續(xù)使用假設(shè)是預(yù)期收益原則的基礎(chǔ)也是收益法的基礎(chǔ)第四節(jié)、評估假設(shè)與評估原則（四）、清算假設(shè)本身是一種例外情況適用于非市場假設(shè)：被迫清算或具有被清算的可能性時，應(yīng)假設(shè)資產(chǎn)需要在短時間內(nèi)快速變現(xiàn)，賣方處于不利地位，不符合公開市場假設(shè)了，只能適用清算假設(shè)清算假設(shè)評估值一般低于公開市場假設(shè)下的評估值謹(jǐn)慎使用該原則第四節(jié)、評估假設(shè)與評估原則二、資產(chǎn)評估原則（一）、工作原則1、獨(dú)立性原則公正無私堅持獨(dú)立的第三方立場評估收費(fèi)只與工作量有關(guān)，不與評估價格掛鉤回避原則人員回避業(yè)務(wù)回避第四節(jié)、評估假設(shè)與評估原則2、客觀性原則評估依據(jù)充分：被評估的資產(chǎn)、股權(quán)債權(quán)必須是客觀的、真實的，有關(guān)證據(jù)必須要審查實事求是3、科學(xué)性原則合理制定方案與計劃，做好人財物以及時間的計劃根據(jù)評估機(jī)構(gòu)情況選擇能力范圍內(nèi)的業(yè)務(wù)合理選擇評估方法4、專業(yè)性原則專業(yè)知識的儲備，人才儲備評估機(jī)構(gòu)資格審查從業(yè)人員從業(yè)資格審查第四節(jié)、評估假設(shè)與評估原則（二）、資產(chǎn)評估的技術(shù)經(jīng)濟(jì)原則-專業(yè)原則1、預(yù)期原則預(yù)期收益預(yù)計風(fēng)險預(yù)期收益期2、供求原則價值規(guī)律供求均衡決定價格：馬歇爾供求均衡論3、貢獻(xiàn)原則考慮組合資產(chǎn)中某項資產(chǎn)對整體資產(chǎn)的貢獻(xiàn)率第四節(jié)、評估假設(shè)與評估原則4、替代原則：功能相類似的資產(chǎn)在價值上也具有可比性替代原則是市場法的理論基礎(chǔ)功能類似價格不同的兩個商品以價格較低者作為評估值適用替代原則時不僅要看到二者的相同處，更要看到不同5、評估基準(zhǔn)日原則資產(chǎn)價值多變化，影響因素多6、最佳利用原則實際收益客觀收益第五節(jié)、資產(chǎn)評估的依據(jù)與程序一、資產(chǎn)評估的依據(jù)（一）、行為依據(jù)評估業(yè)務(wù)約定書委托方管理當(dāng)局出具的同意進(jìn)行評估的書面文件（二）、法規(guī)依據(jù)以及準(zhǔn)則依據(jù)1991年國務(wù)院《國有資產(chǎn)評估管理辦法》1999年財政部《資產(chǎn)評估報告基本內(nèi)容與格式的暫行規(guī)定》2001年《資產(chǎn)評估準(zhǔn)則-無形資產(chǎn)》2004年財政部《資產(chǎn)評估準(zhǔn)則-基本準(zhǔn)則》以及其他法規(guī)第五節(jié)、資產(chǎn)評估的依據(jù)與程序（三）、產(chǎn)權(quán)依據(jù)-契約依據(jù)各種產(chǎn)權(quán)以及其他權(quán)利證明文件，如租賃權(quán)，使用權(quán)或處置權(quán)等（四）、取價依據(jù)直接資料：市場取價信息間接資料：被評估單位提供的有關(guān)財務(wù)統(tǒng)計數(shù)據(jù)（五）、時間依據(jù)選擇與評估基準(zhǔn)日較近的具有可比性的資料（六）、其他價格體系補(bǔ)充：定價體系：以基期價格為準(zhǔn)，不再發(fā)生變化時價體系：正常交易的價格，體現(xiàn)了供求關(guān)系還有通脹，反映了宏觀經(jīng)濟(jì)的走勢實價體系：在時價體系基礎(chǔ)下，不考慮通脹、供求、宏觀經(jīng)濟(jì)走勢第五節(jié)、資產(chǎn)評估的依據(jù)與程序二、資產(chǎn)評估的程序（一）、明確評估業(yè)務(wù)基本事項1、項目風(fēng)險評價，風(fēng)險與收益分析2、執(zhí)業(yè)能力自查，3、委托方情況以及上級部門，防范惡意委托4、被評資產(chǎn)情況：物理情況，法律情況，使用資料、5、了解評估目的，目的唯一6、價值類型以及定義：是否市場價值7、評估基準(zhǔn)日8、限制條件和重要假設(shè)，是否背離評估原則9、獨(dú)立性分析第五節(jié)、資產(chǎn)評估的依據(jù)與程序（二）、簽訂資產(chǎn)評估業(yè)務(wù)約定書-委托代理關(guān)系合同1、注意事項只有評估機(jī)構(gòu)才可簽訂業(yè)務(wù)約定書，評估師個人不可以約定書應(yīng)由雙方法人或授權(quán)代表簽訂合同一經(jīng)簽訂便具有約束力2、業(yè)務(wù)約定書內(nèi)容甲乙方名稱、評估目的、評估對象、評估基準(zhǔn)日、出具報告時間要求、報告使用范圍、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)、雙方權(quán)利義務(wù)以及違約責(zé)任、簽約時間、其他（其他評估要素因為只涉及到評估機(jī)構(gòu)，故在業(yè)務(wù)約定書里可以省略）第五節(jié)、資產(chǎn)評估的依據(jù)與程序（三）、編制資產(chǎn)評估計劃1、時間安排：受評估基準(zhǔn)日以及報告提交日限制2、人力安排：受評估師數(shù)量以及質(zhì)量、預(yù)算限制3、財力安排：受預(yù)算限制4、物力安排：各種工具以及專業(yè)資料的準(zhǔn)備5、計劃制定時應(yīng)和委托方以及相關(guān)當(dāng)事方溝通6、計劃保持動態(tài)閉環(huán)控制，可修正7、應(yīng)考慮因素：評估目的、評估對象、業(yè)務(wù)風(fēng)險、所涉資產(chǎn)結(jié)構(gòu)、類別數(shù)量、相關(guān)資料收集情況、該項資產(chǎn)的以往評估經(jīng)歷、誠信狀況、專業(yè)人員執(zhí)業(yè)能力情況等第五節(jié)、資產(chǎn)評估的依據(jù)與程序（四）、資產(chǎn)勘查與現(xiàn)場調(diào)查-直接資料1、對實物類資產(chǎn)進(jìn)行勘查，盡量普查2、抽查需說明原因以及抽查的過程，抽查數(shù)量要符合要求3、注意和委托方溝通，防止漏查現(xiàn)象（五）、收集資產(chǎn)評估資料1、信息源分析2、信息源：行業(yè)協(xié)會、企業(yè)本身資料、市場資料、中介媒體報道第五節(jié)、資產(chǎn)評估的依據(jù)與程序（六）、評定估算1、資料整理2、方法選擇3、定性定量方法綜合分析，形成報告結(jié)論（七）、提交報告1、內(nèi)容2、審簽報手續(xù)的完備3、保密要求4、與委托人適當(dāng)溝通第五節(jié)、資產(chǎn)評估的依據(jù)與程序（八）、檔案歸集與整理-保全資料1、應(yīng)對訴訟，維護(hù)評估機(jī)構(gòu)的權(quán)益2、總結(jié)提高完善3、國家規(guī)定保管年限：不少于10年-《評估程序準(zhǔn)則征求意見稿》第五節(jié)、資產(chǎn)評估的依據(jù)與程序關(guān)于評估程序的幾點要求：1、嚴(yán)格資產(chǎn)評估程序，建立健全有關(guān)制度2、各評估機(jī)構(gòu)應(yīng)根據(jù)自身情況制定相應(yīng)的執(zhí)業(yè)程序，不得隨意刪減，評估后應(yīng)提交報告書3、評估機(jī)構(gòu)要建立相應(yīng)的制度監(jiān)督自己的評估師嚴(yán)格執(zhí)業(yè)程序4、特殊情況確實無法貫徹完整程序，需作出說明，若認(rèn)為缺省程序?qū)⒂绊懙皆u估報告的準(zhǔn)確性，應(yīng)拒絕繼續(xù)執(zhí)行業(yè)務(wù)或終止工作5、程序執(zhí)行情況需記錄于工作底稿并在報告書里披露第二章、資產(chǎn)評估的基本方法評估運(yùn)算的過程就是根據(jù)評估目的具體運(yùn)用某一價值類型對資產(chǎn)價值進(jìn)行量化計算的過程三大基本方法：市場法：替代原則，市場均衡決定價值論成本法：客觀性原則，生產(chǎn)成本決定價值論收益法：預(yù)期收益原則，效用決定價值論本章結(jié)構(gòu)：第一節(jié)、市場法第三節(jié)、收益法第二節(jié)、成本法第四節(jié)、評估方法的選擇第一節(jié)、市場法一、市場法的基本含義根據(jù)替代原則，比照參照資產(chǎn)的市場價值來確定被評估資產(chǎn)的評估方法基本思路：找出功能相似的多個近期交易的參照物，根據(jù)參照物的有效市場價格，對差異因素進(jìn)行分析調(diào)整，然后進(jìn)行綜合計算各參照物的調(diào)整后價值得出評估值優(yōu)點：價格信息直接取自于市場價格，比較直接，容易為委托方接受缺點：理論基礎(chǔ)不夠渾厚，評估出的價值也不一定科學(xué)，尤其是當(dāng)市場價格整體不正常的時候，比如近期樓市第一節(jié)、市場法二、市場法應(yīng)用的前提條件和適用范圍（一）、前提1、活躍的公開市場2、能夠找到參照物參照物的條件：功能可比、交易條件可比、交易時間較近3、參照物的數(shù)量眾多，至少要找出三個（二）、市場法的適用范圍1、單項資產(chǎn)評估2、市場交易資料比較容易獲得的情況3、下列情況不使用市場法：第一，專業(yè)性很強(qiáng)的專用設(shè)備第二，不可復(fù)制的資產(chǎn)，文物古跡、寺廟、政府機(jī)構(gòu)等第三、目前價值不為市場接受，但發(fā)展?jié)摿薮蟮馁Y產(chǎn)第四、無形資產(chǎn)第一節(jié)、市場法三、市場法的基本程序（一）、選擇參照物1、參照物選擇要求：功能、時間、交易條件、地點2、參照物數(shù)量：不少于三個，一般為4-7個3、參照物成交價必須真實（二）、尋找差異因素1、功能：2、交易時間：3、交易條件：關(guān)聯(lián)方交易？大宗交易折扣？4、交易地點5、區(qū)域因素：房地產(chǎn)評估第一節(jié)、市場法（三）、對差異進(jìn)行分析：指標(biāo)化、量化、貨幣化（四）、計算每一參照物的調(diào)整后價值-關(guān)鍵部分，注意比較對象以及基數(shù)的選擇一定要注意調(diào)整的方向（五）、綜合分析得到評估值對每一參照物的修正后價值進(jìn)行平均算出評估值第一節(jié)、市場法四、市場法中的具體評估方法分類：根據(jù)參照物和被評資產(chǎn)差異因素的多少，分為：直接比較法：差異因素少，一般不多于一個類比調(diào)整法：差異因素多，一般不少于兩個（一）、直接比較法公式：評估值=參照物成交價格*評估對象特征/參照物特征1、現(xiàn)行市價法高度相似或完全相同時直接用某一產(chǎn)品的現(xiàn)行市價代替被評估資產(chǎn)價值第一節(jié)、市場法2、銷售折扣法：差異因素只有交易條件評估值=參照物成交價格*（1-折扣率）3、功能價值類比法-差異因素只有功能一項（1）、生產(chǎn)能力比例法-功能和價值呈線性關(guān)系評估值=參照物價格*（評估對象產(chǎn)能/參照物產(chǎn)能）（2）、規(guī)模經(jīng)濟(jì)效益指數(shù)法-功能和價值呈指數(shù)關(guān)系評估值=參照物價格*（評估對象產(chǎn)能/參照物產(chǎn)能）x其中x稱為規(guī)模經(jīng)濟(jì)效益指數(shù)取值0.4-0.9.4、價格指數(shù)法-差異因素只有交易時間評估值=參照物價格*（1+物價變動指數(shù)）第一節(jié)、市場法5、成新率價格調(diào)整法-差異因素只有成新率評估值=參照物價格*評估對象成新率/參照物成新率成新率=資產(chǎn)的尚可適用年限/總可使用年限總可使用年限=實際已使用年限+尚可使用年限實際已適用年限=名義已使用年限*資產(chǎn)利用率6、成本市價法-差異因素只有成本評估值=參照物價格*評估對象合理成本/參照物現(xiàn)行合理成本7、市盈率乘數(shù)法-差異因素只有收益額評估值=評估對象收益額*參照物市盈率第一節(jié)、市場法（二）、類比調(diào)整法評估值=參照物價格*功能差異系數(shù)*區(qū)域差異系數(shù)*時間差異系數(shù)*交易情況差異系數(shù)*個別因素差異系數(shù)例題：選擇：1、市場法的基本思路是()A比較和類比B將未來收益折現(xiàn)C將利求本D資產(chǎn)重置第二節(jié)、評估方法

第一節(jié)、市場法2、某機(jī)器需要快速出售，市場上類似資產(chǎn)的成交價格為6萬元，經(jīng)評估師估測，快速變現(xiàn)的折扣率為30％，則該機(jī)器的評估價值為（）元A，18000B，42000C，57000D，630003、某企業(yè)年凈利潤為2000萬，評估基準(zhǔn)日市場上同類企業(yè)平均市盈率為15，則該企業(yè)的評估價值為（）萬A，133B，20000C，2000D，30000第一節(jié)、市場法計算題：1、某商業(yè)用房，面積是800平米，現(xiàn)因企業(yè)聯(lián)營需要進(jìn)行評估，評估基準(zhǔn)日為2002年10月31日，評估人員在房地產(chǎn)市場上找到3個成交時間與評估基準(zhǔn)日接近的交易案例，資料如右：參照物ABC交易單價5000元/㎡59605918成交日期2002年6月2002年9月2002年10月區(qū)域條件107110108交易情況正常高于市價4%正常第一節(jié)、市場法評估對象的區(qū)域條件為100，房產(chǎn)價格上漲率4%修正值計算過程如右：計算結(jié)果：評估值=5455參照物ABC交易單價500059605918時間因素修正117/100104/100100/100區(qū)域因素修正100/107100/110100/108交易情況因素修正100/100100/104100/100修正后價格546754185480第一節(jié)、市場法2、某商業(yè)用房，面積800平方米，現(xiàn)因企業(yè)聯(lián)營需要進(jìn)行評估，基準(zhǔn)日選擇在2002年10月31日，評估人員在房地產(chǎn)交易市場上找到了3個成交時間與評估基準(zhǔn)日接近的商業(yè)用房交易案例，具體數(shù)據(jù)如下表：參照物ABC交易單價5000元/平米59605918成交日期2002.62002.92002.10區(qū)域條件好于評估資產(chǎn)好于評估資產(chǎn)好于評估資產(chǎn)交易情況正常高于市價4%正常第一節(jié)、市場法被評資產(chǎn)和參照物結(jié)構(gòu)相似，新舊程度相近，故無需對功能因素和參照物因素進(jìn)行調(diào)整，被評資產(chǎn)所在區(qū)域綜合評分為100，3個參照物所在區(qū)域評分分別為107、110、108.當(dāng)時房產(chǎn)月上漲率為4%，故參照物A的時間因素調(diào)整系數(shù)為（1+4%）的四次方=117%，B的為104%，C的為100%，調(diào)整過程如下表：參照物ABC交易單價5000元/平米59605918時間因素修正117/100104/100100/100區(qū)域因素修正100/107100/110100/108交易情況修正100/100100/104100/100修正后價格546754185480第一節(jié)、市場法五、對市場法的評價（一）、優(yōu)點1、體現(xiàn)市場變化2、直觀，易于接受（二）、缺點1、市場條件要求過高2、參照物難找3、差異因素分析未必準(zhǔn)確第二節(jié)、成本法一、基本涵義1、三大基本方法之一2、成本法思路：首先估算出重置或重建全新的相同功能的資產(chǎn)需付出的成本（重置成本），然后考慮資產(chǎn)在使用中面臨的各種貶值因素3、公式評估值=重置成本-各項貶值（實體性、功能性、經(jīng)濟(jì)性）4、理論基礎(chǔ)：成本決定價值，馬克思生產(chǎn)成本決定價值5、與市場法在思路上的比較第二節(jié)、成本法相同之處：第一，二者都遵循公開市場假設(shè)、交易假設(shè)第二，都以公開市場價格為基礎(chǔ)不同之處：第一，理論基礎(chǔ)上市場法認(rèn)為均衡決定價值，成本法認(rèn)為成本決定價值，成本法更加注重繼續(xù)使用假設(shè)第二，市場法下選取的參照物是與評估客體新舊程度相似，功能相似，交易條件相似的類似資產(chǎn)，故只需經(jīng)過較少的差異調(diào)整即可得評估對象價值，不需計算貶值；成本法是以全新的重置資產(chǎn)價值為調(diào)整起點，故需考慮貶值二者在具體運(yùn)用上有較多關(guān)聯(lián)之處第二節(jié)、成本法二、成本法的基本前提（一）、繼續(xù)使用假設(shè)，否則需對各因素作出調(diào)整（二）、具體前提1、評估客體和重置或重建的全新資產(chǎn)具有可比性2、評估客體具有可再生性，否則不能用成本法3、具有貶值特征的資產(chǎn)，古董文物、土地空氣等耗竭性資源，天然氣石油等不能用成本法4、使用價值和價值統(tǒng)一，稀缺性資產(chǎn)，目前的空氣5、壟斷特征，月亮第二節(jié)、成本法三、成本法中的基本要素（一）、重置成本1、定義：即現(xiàn)行再取得成本，即在現(xiàn)行市場條件下，主要是現(xiàn)行市場價格條件下重新購置和建造與評估客體相同的全新資產(chǎn)所需的貨幣總額2、復(fù)原重置成本：采用與評估客體相同的材料、建安標(biāo)準(zhǔn)、工藝流程、設(shè)計標(biāo)準(zhǔn)、技術(shù)規(guī)格，以現(xiàn)時價格水平重置與評估客體相同的全新資產(chǎn)所發(fā)生的支出3、更新重置成本：新型材料、新建安標(biāo)準(zhǔn)、新工藝、新設(shè)計、新技術(shù)以現(xiàn)時價格水平重置與評估客體相同的全新資產(chǎn)所發(fā)生的支出第二節(jié)、成本法4、超額投資成本：兩個重置標(biāo)準(zhǔn)形成的重置成本的差異，即復(fù)原標(biāo)準(zhǔn)重置成本與更新標(biāo)準(zhǔn)重置成本之差5、超額運(yùn)營成本：由于重置的標(biāo)準(zhǔn)不同而導(dǎo)致形成的兩個技術(shù)含量不同的重置設(shè)備在重置后運(yùn)營中產(chǎn)生的運(yùn)營成本差異稱為……以上二三四五講述的是本章兩對很重要的概念（二）、資產(chǎn)的實體性貶值1、有形損耗：由于使用或自然力侵蝕造成實體形態(tài)磨損引起的貶值2、公式以及指標(biāo)第二節(jié)、成本法（三）、資產(chǎn)的功能性貶值1、無形損耗：由于技術(shù)進(jìn)步原因引起的損耗2、內(nèi)容：超額投資成本引起功能性貶值和超額運(yùn)營成本引起的功能性貶值3、科技進(jìn)步時代的功能性貶值（四）、經(jīng)濟(jì)貶值1、產(chǎn)生原因：外部條件發(fā)生變化，市場萎縮或競爭加劇2、表現(xiàn)：開工不足，市場占有率下降，市場價格下降、宏觀以及行業(yè)經(jīng)濟(jì)形勢發(fā)生變化-半導(dǎo)體的衰落，數(shù)字技術(shù)的興起第二節(jié)、成本法四、各要素的估測方法（一）、重置成本的估算1、重置核算法A、思路：按項目分析成本構(gòu)成，對各個項目按重置方法重新計算其現(xiàn)行價格，然后將達(dá)到可使用狀態(tài)之前的所有重置支出加總B、重置的標(biāo)準(zhǔn)是什么？C、若市場上無同類資產(chǎn)，只能假設(shè)重新構(gòu)建，考慮思路：建造成本+合適的利潤第二節(jié)成本法例：評估對象為一專用設(shè)備，市場上無同類資產(chǎn)交易案例，經(jīng)分析企業(yè)自己購建全新該套設(shè)備需耗用材料100萬，工資費(fèi)用20萬，間接費(fèi)用率為20%，同類設(shè)備制造商利潤率為15%，求該設(shè)備重置成本全新構(gòu)建成本：（100+20）*（1+20%）=144考慮成本利潤率：重置成本=144*1.15=165.6另見課本例題第二節(jié)成本法2、價格指數(shù)法A、價格指數(shù)類型：定基價格指數(shù)和環(huán)比價格指數(shù)B、公式：重置成本=賬面原值*價格指數(shù)C、注意問題：第一，算出的是復(fù)原標(biāo)準(zhǔn)重置成本第二，科技進(jìn)步時，該方法高估資產(chǎn)價值-數(shù)字產(chǎn)品課本例題：53頁第二節(jié)成本法3、功能價值類比法A、生產(chǎn)能力比例法B、規(guī)模經(jīng)濟(jì)效益指數(shù)法第二節(jié)成本法4、統(tǒng)計分析法A、適用范圍：對眾多同質(zhì)類資產(chǎn)進(jìn)行評估B、步驟第一，對待評估對象進(jìn)行合理分類第二，各類中選擇具有代表性的樣本運(yùn)用前述各種方法獲得其重置成本第三，對各類的樣本重置成本和賬面成本進(jìn)行比較求取修正系數(shù)k第四，利用修正系數(shù)將樣本評估結(jié)果擴(kuò)大到總體第二節(jié)成本法（二）、實體性貶值的估算1、觀察法2、使用年限法A、原理：使用年限和貶值率成線性關(guān)系B、公式：實體性貶值公式：57頁總使用年限=實際已使用年限+尚可使用年限實際已適用年限=名義已使用年限*資產(chǎn)利用率資產(chǎn)使用中有過追加投資或更新加權(quán)名義已使用年限=加權(quán)更新成本之和/更新成本之和加權(quán)更新成本=更新成本*更新后至評估時點間的年限第二節(jié)成本法例題：某資產(chǎn)構(gòu)建于1955年，于1975年和1990年分別進(jìn)行了更新改造，現(xiàn)在于2000年進(jìn)行評估，該資產(chǎn)設(shè)計每天工作8小時，實際每天工作6小時，據(jù)評估師分析該資產(chǎn)尚可使用8年，不考慮其他條件，求貶值率，改造資料如下：構(gòu)建或更新時間成本/元已使用年限加權(quán)更新成本19552000004590000001975500002512500001990100000101000000合計35000011250000第二節(jié)成本法計算過程：加權(quán)平均已使用年限=（11250000）/350000=32.14年資產(chǎn)利用率=6/8=75%實際已使用年限：32.14*75%=24.11總使用年限：24.11+8=32.11貶值率：24.11/32.11=75.09%成新率=尚可使用年限/總使用年限第二節(jié)成本法3、修復(fù)費(fèi)用法A、思路：修復(fù)使得待評資產(chǎn)恢復(fù)到正常使用狀態(tài)發(fā)生的費(fèi)用支出作為被修復(fù)部分發(fā)生的貶值B、修復(fù)的種類，二者需兼具經(jīng)濟(jì)上可行技術(shù)上可行C、需注意的問題：修復(fù)費(fèi)用法只適用于計算資產(chǎn)的局部貶值，若有證據(jù)表明資產(chǎn)的其他部分也發(fā)生了貶值，需使用前兩種方法另行計算，尤其注意和使用年限法的結(jié)合使用第二節(jié)成本法例題：某被評估資產(chǎn)重置成本為100萬，已使用5年，尚可使用15年，預(yù)計無殘值，資產(chǎn)利用率為100%，據(jù)查該資產(chǎn)部分損壞，修復(fù)費(fèi)用為10萬元，要求計算該資產(chǎn)的實體性貶值計算過程修復(fù)費(fèi)用10萬為實體性貶值的一部分，修復(fù)到全新狀態(tài)，所以沒被修復(fù)部分的重置成本為90萬使用年限法下實體性貶值率：5/20=0.25貶值22.5總的實體性貶值：10+22.5=32.5第二節(jié)成本法(三)、功能性貶值的估算1、產(chǎn)生原因：技術(shù)進(jìn)步2、超額投資成本引起的功能性貶值兩個標(biāo)準(zhǔn)的重置成本之差3、超額運(yùn)營成本引起的功能性貶值第一步，計算年超額運(yùn)營成本第二步，考慮年凈超額運(yùn)營成本第三步，確定可使用年限和折現(xiàn)率第四步，將年凈超額運(yùn)營成本折現(xiàn)即可第二節(jié)成本法例題：某設(shè)備與目前普遍使用的技術(shù)先進(jìn)的設(shè)備相比，在完成同樣生產(chǎn)任務(wù)任務(wù)的情況下，能耗超支30000元，人工消耗超支10000元。經(jīng)評估人員鑒定，該設(shè)備尚可使用5年，同行業(yè)資產(chǎn)平均收益率10%，所得稅率33%，要求計算該設(shè)備的功能性貶值計算過程1、年超額運(yùn)營成本：30000+100002、年凈超額運(yùn)營成本：40000*（1-33%）3、尚可使用年限5，折現(xiàn)率10%4、功能性貶值：101593第二節(jié)成本法（四）、經(jīng)濟(jì)性貶值的估算1、原因：外部環(huán)境發(fā)生變化2、資產(chǎn)閑置導(dǎo)致貶值經(jīng)濟(jì)性貶值率=【1-（資產(chǎn)實際利用產(chǎn)能/設(shè)計產(chǎn)能）x】經(jīng)濟(jì)性貶值額=（重置成本-實體性貶值-功能性貶值）×經(jīng)濟(jì)性貶值率3、因為收益額減少導(dǎo)致貶值經(jīng)濟(jì)性貶值額=年收益損失額*（1-稅率）*年金現(xiàn)值系數(shù)第二節(jié)成本法五、舉例六、成本法評價（一）、優(yōu)點1、考慮了各種貶值，評估結(jié)果趨于合理2、適用范圍廣：單項資產(chǎn)評估、特定用途資產(chǎn)評估、無收益資產(chǎn)、無市場參照物資產(chǎn)（二）、缺點1、計算復(fù)雜，工作量大，個別指標(biāo)取得以及計算較難2、各種貶值難以把握3、價值除了受成本影響以外，也受效用以及市場供求影響第二節(jié)成本法成本法例題：一、計算題1、某評估機(jī)構(gòu)采用統(tǒng)計分析法對某企業(yè)的某類設(shè)備進(jìn)行評估，其賬面價值累計200萬，評估人員抽樣選取了5臺具有代表性的設(shè)備進(jìn)行評估，其賬面價值為50萬，經(jīng)估算，其重置成本之和為60萬，要求估算該類設(shè)備的重置成本。計算調(diào)整系數(shù)：60/50=1.2計算評估值：200×1.2=240第二節(jié)成本法2、公司有一臺設(shè)備，賬面價值為160萬，2000年購置，評估基準(zhǔn)日為2002年，已知2002年與2000年環(huán)比物價指數(shù)為140％，評估人員認(rèn)定該設(shè)備尚可繼續(xù)使用8年，但由于技術(shù)進(jìn)步原因出現(xiàn)一種新設(shè)備，其功能與舊設(shè)備相同，但每生產(chǎn)100件產(chǎn)品可節(jié)約甲材料1公斤，預(yù)計該廠未來8年內(nèi)該產(chǎn)品年產(chǎn)量為30萬件，甲材料未來8年保持20元/公斤，折現(xiàn)率為10％，假設(shè)評估時該設(shè)備有部分損壞，估計修復(fù)費(fèi)用2萬元，超額投資成本為1萬元，所得稅稅率33％要求計算：1）、計算該設(shè)備重置成本

2）、計算該設(shè)備實體性貶值

3）、功能性貶值，已知（P/A,10%,8）=5.33494）、計算該設(shè)備評估值第二節(jié)成本法1）、該設(shè)備重置成本＝160×140％＝224萬

2）、222×20％＋2＝46.4萬

3）、超額運(yùn)營成本引起的功能性貶值為：300000÷100×20×（1－33％）×（P/A,10%,8）=214462.98；超額投資成本引起的功能性貶值為1萬元，因此功能性貶值總額為214462.98＋10000＝224462.98元

4）、該設(shè)備評估值＝2240000－464000－224462.98=1551537.02元第二節(jié)成本法3、某機(jī)器設(shè)備，賬面價值為10萬元，2000年7月1號引進(jìn)，2003年7月份進(jìn)行評估，已知2003年相對于2000年的環(huán)比物價指數(shù)為120％，該設(shè)備正常情況下每天應(yīng)工作8小時，實際每天工作6小時。要求：1）、計算該設(shè)備的資產(chǎn)利用率2）、計算該設(shè)備的重置成本3）、假設(shè)該設(shè)備尚可使用7年，求其實體性貶值4）、計算該設(shè)備評估值第二節(jié)成本法1）、6÷8＝75％

2）、10×120％＝123）、實際已使用年限為3×75％＝2.25，實體性貶值＝12×2.25÷9.25=2.924）、評估值＝12－2.92＝9.08萬第二節(jié)、成本法4、要求對ABC公司的一組同系列設(shè)備進(jìn)行評估，該設(shè)備賬面歷史成本100萬，已經(jīng)使用兩年，抽樣選擇代表性設(shè)備3臺，估算其重置成本之和為60萬，歷史成本之和為50萬，該設(shè)備尚可使用8年，由于市場上出現(xiàn)新型設(shè)備，與舊設(shè)備相比每年節(jié)省運(yùn)營成本12000元，要求計算重置成本、各種貶值以及評估值（折現(xiàn)率為10%）(P/A,10%,8)=5.334991.71第二節(jié)、成本法5、某企業(yè)產(chǎn)成品實有數(shù)量60臺，每臺實際成本58元，根據(jù)會計提供的核算資料，生產(chǎn)該產(chǎn)品的材料費(fèi)用與工資以及其他費(fèi)用的比例為60：40，根據(jù)日前價格變動情況和其他資料確定材料綜合調(diào)整系數(shù)為1.15，工資以及其他費(fèi)用綜合調(diào)整系數(shù)為1.02，要求：計算該產(chǎn)成品的評估值。5、60×58×（60％×1.15＋40％×1.02）=3821.04第二節(jié)、成本法6、某評估機(jī)構(gòu)受托對某一組設(shè)備進(jìn)行評估，賬面價值200萬，抽樣選取5臺具有代表性的設(shè)備進(jìn)行評估，重置成本為60萬，賬面價值50萬，該組設(shè)備已使用兩年，估計尚可使用8年，市場上出現(xiàn)一種新型的設(shè)備，與新設(shè)備相比被評估設(shè)備每年的超額運(yùn)營成本為1萬元，折現(xiàn)率為10％，所得稅稅率33％，要求計算：1）、該設(shè)備的重置成本2）、該組設(shè)備的實體性貶值3）、該組設(shè)備的功能性貶值，已知（P/A,10%,8）=5.33494）、該組設(shè)備的評估值第二節(jié)、成本法1）、重置成本＝200×60÷50＝240萬

2）、240×20％＝48萬

3）、功能性貶值＝1×（1－33％）×（P/A,10%,8）=3.57萬第二節(jié)、成本法二、選擇題：1、評估中成新率確定的基礎(chǔ)是（）A損耗B折現(xiàn)率C估算方法D已使用年限2、采用成本法的缺點是（）A不適用于專用機(jī)器評估B工作量較大C預(yù)期收益難于預(yù)測D缺少可比數(shù)據(jù)3、功能性貶值由（）引起A使用磨損和自然力B新技術(shù)的推廣應(yīng)用C新法規(guī)的限制D外部環(huán)境變化4、實體性貶值由（）引起選項同上5、經(jīng)濟(jì)性貶值由（）引起選項同上成本法案例分析國內(nèi)機(jī)器設(shè)備評估第三節(jié)、收益法一、基本含義1、定義：收益法是指利用科學(xué)的方法對資產(chǎn)未來服役期的預(yù)期收益進(jìn)行預(yù)測，然后選用適當(dāng)?shù)恼郜F(xiàn)率將其折算成為評估基準(zhǔn)日的價值，并以該價值作為評估值的評估方法關(guān)于定義的理解理性決策：預(yù)期收益折現(xiàn)值應(yīng)超過投資額風(fēng)險考量：項目的內(nèi)含報酬率應(yīng)高于評估中設(shè)定的折現(xiàn)率，折現(xiàn)率即必要報酬率第三節(jié)、收益法2、思路：將利求本獲取評估值3、理論基礎(chǔ)：效用價值論，即投資者愿意支付的代價不會超過他預(yù)期的該資產(chǎn)未來收益現(xiàn)值之和，所以賣方定價應(yīng)當(dāng)以未來收益現(xiàn)值之和為基礎(chǔ)3、方法評價：最科學(xué)合理的方法二、收益法的基本前提（一）根據(jù)思路需涉及三個基本要素：1、預(yù)期收益2、折現(xiàn)率3、使用年限三個基本前提+兩個重要前提第一、資產(chǎn)可單獨(dú)獲利或與其他資產(chǎn)協(xié)同獲利且邊際貢獻(xiàn)可獲得第三節(jié)、收益法第二，未來的收益可預(yù)計可貨幣化計量第三，獲得既定預(yù)期收益所承擔(dān)的風(fēng)險可預(yù)計第四，使用年期可確定第五，收益穩(wěn)定且無其他不利附設(shè)條件（二）、收益法的適用范圍1、企業(yè)價值評估2、能獨(dú)立計算收益額的單項資產(chǎn)評估3、不能合理確定三要素的評估業(yè)務(wù)不能用收益法三、收益法的基本公式公式繁多需考慮兩個因素第一、收益期是有限期還是無限期第三節(jié)、收益法第二：預(yù)期收益是常量還是變量，變化趨勢如何具體公式（一）、純收益不變1、無限期P=A/r2、收益年期有限，折現(xiàn)率大于零P=(A/r)[1-1/(1+r)n]3、收益年期有限，折現(xiàn)率等于零P=A*n第三節(jié)、收益法(二)、純收益若干年后保持不變1、純收益前幾年有變化，從第n+1年保持不變，收益年期無限，資本化率大于零公式2、純收益前幾年有變化，從第n+1年保持不變，收益年期有限，折現(xiàn)率大于零公式（三）、已知未來若干年后該資產(chǎn)市場價值，純收益前n年保持不變公式第三節(jié)、收益法四、收益法各項基本參數(shù)的確定（一）、預(yù)期收益首先，預(yù)期收益要滿足2.1里的有關(guān)要求其次，預(yù)期收益是經(jīng)過科學(xué)預(yù)測的未來收益，不是歷史的或現(xiàn)實的收益第三、預(yù)期收益是客觀收益，不是實際收益，也不是非正常收益第四、預(yù)期收益的表現(xiàn)形式多樣化，主要有凈利潤和凈現(xiàn)金流量第三節(jié)、收益法凈現(xiàn)金流量=凈利潤+折舊+無形資產(chǎn)以及其他資產(chǎn)攤銷，更能反映資產(chǎn)未來時點的價值變化全貌，需注意問題：口徑問題，相關(guān)稅費(fèi)以及收入的歸集計算必須合規(guī)合法，與會計統(tǒng)計統(tǒng)一口徑以便于預(yù)測預(yù)測價格標(biāo)準(zhǔn)：定價體系：選擇基期價格保持不變時價體系：以后各期的實際市場價格，反映供求變化以及通脹實價體系：時價中扣除通脹因素后的價格

第三節(jié)、收益法預(yù)期收益影響因素：產(chǎn)能以及負(fù)荷資產(chǎn)組合難易程度技術(shù)成熟度市場開發(fā)度配套設(shè)施情況預(yù)期收益外在表現(xiàn)分類：

第三節(jié)、收益法(二)、折現(xiàn)率和資本化率折現(xiàn)率即未來收益折算為現(xiàn)值的比率折現(xiàn)率來源于貨幣時間價值理論，資產(chǎn)具有收益性、流動性和風(fēng)險性，風(fēng)險性的存在促使投資者更關(guān)注資產(chǎn)現(xiàn)在的收益，否之則要求更高的收益影響因素：行業(yè)邊際收益率銀行貸款利率、加權(quán)平均資本成本一般情況下可選擇行業(yè)或社會平均權(quán)益資金收益水平來作為折現(xiàn)率

第三節(jié)、收益法（三）、收益年限被評估資產(chǎn)的現(xiàn)實狀況使用條件技術(shù)與經(jīng)濟(jì)發(fā)展情況法律契約資產(chǎn)規(guī)模構(gòu)建方式復(fù)雜程度技術(shù)水平行業(yè)特點主要裝備或裝置的經(jīng)濟(jì)壽命期產(chǎn)出物的生命周期主要裝置的折舊年限、企業(yè)存續(xù)年限以及項目合作年限、國家有關(guān)規(guī)定、類似資產(chǎn)的可使用年限、機(jī)器設(shè)備有關(guān)使用說明書、國家制定的分類設(shè)備使用年限表（四）、收益分成率第三節(jié)、收益法四、收益法的一般步驟1、查勘2、分析技術(shù)經(jīng)濟(jì)狀況以及繼續(xù)適用能力3、資料收益預(yù)測收益以及年期4、分析邊際貢獻(xiàn)

5、折現(xiàn)率

6、估算五、對收益法的簡單評價1、優(yōu)點比較科學(xué)，對未來預(yù)測進(jìn)而確定資產(chǎn)價值2、三個要素的確定難度較大，受不可預(yù)見因素影響較大適用范圍較小第四節(jié)、評估方法的比較與選擇一、評估方法之間的關(guān)系（一）、評估方法之間的練習(xí)1、對于特定經(jīng)濟(jì)行為，在相同市場條件下，對處于同一狀態(tài)下的同一資產(chǎn)進(jìn)行評估，評估值應(yīng)該是客觀的2、正常情況下評估結(jié)果趨同，若大相徑庭可能源于：某些方法不適用、分析過程有缺陷、信息失真、評估師職業(yè)判斷失誤，使用多種方法相互比對發(fā)現(xiàn)問題（二）、評估方法的區(qū)別1、評估的特定目的不同2、選用的價值類型不同3、市場法和成本法存在許多微妙的差別第四節(jié)、評估方法的比較與選擇二、評估方法的選擇1、必須與評估價值類型相適應(yīng)2、必須與評估對象相適應(yīng)3、受數(shù)據(jù)和資料的制約4、選擇效率最高的評估方法，也可以多種方法并用，相互進(jìn)行印證第四節(jié)、評估方法的比較與選擇練習(xí)題課后習(xí)題六18.18+18.18+18.03+17.07+16.14+48.31+46.27=182.18習(xí)題七90.91+99.17+112.70+109.28+124.18+1241.84=1778.08習(xí)題八前五年收益現(xiàn)值之和為49.1617五年期10%折現(xiàn)率年金現(xiàn)值系數(shù)=3.7908,設(shè)年金為A，則3.7908*A=49.1617得A=12.9689企業(yè)價值=A/11%=117.9練習(xí)1、收益法的運(yùn)用關(guān)鍵是確定（）2、要求對ABC公司進(jìn)行