贏商網(wǎng)龍湖的成本控制和采購

一、精裝修住宅的成本控制與采購

（一）、精裝修的成本控制從設(shè)計開始

1、精裝修設(shè)計成本控制（80%）（1）、產(chǎn)品定位標準的選定、設(shè)計風(fēng)格確定（2）、主要材料選擇（3）、設(shè)計內(nèi)容及技術(shù)標準的確定（各區(qū)域組成及部品配置、技術(shù)標準）（4）、按照梯級標準確定設(shè)計細節(jié)及裝修標準。2、精裝修住宅實施過程的成本控制（20%）（1）、預(yù)算控制（2）、工程發(fā)包控制（3）、施工階段的成本控制（4）、決算階段的成本控制（二）、精裝修設(shè)計過程成本控制流程精裝修住宅的設(shè)計成本控制一般按以下工作步驟來進行：1、根據(jù)樓盤市場定位確定交樓標準的裝修范圍和單位造價。一般室內(nèi)裝修成本標準可在300~1000元/平方米范圍選擇和確定（由營銷策劃部門、設(shè)計部門確定）。2、按所確定的裝修造價進行精裝修住宅的設(shè)計深化、調(diào)整及完善，編制符合市場定位的精裝修預(yù)算，初步鎖定成本（可由裝修設(shè)計公司來完成）。3、按確定的裝修設(shè)計進行主要裝修材料、部品的采購詢價工作。主要材料及部品包括：入戶門、鋪地材料、衛(wèi)生潔具、廚房衛(wèi)生間用品、櫥柜、開關(guān)插座、家用電器、墻面磁轉(zhuǎn)、涂料等（由預(yù)算采購部門來完成）。4、根據(jù)初步選定的裝修材料、部品比較精確做出裝修預(yù)算（預(yù)算部門來完成）。5、根據(jù)產(chǎn)品定位及成本控制目標調(diào)整裝修設(shè)計（營銷部、設(shè)計部）。6、按照最終的定板裝修設(shè)計完成精裝修成本預(yù)算的編制。

精裝修設(shè)計過程的成本控制流程成本定位裝修設(shè)計設(shè)計預(yù)算采購詢價編制預(yù)算調(diào)整設(shè)計實施預(yù)算（三）、采購成本的控制1、甲供材料的選擇范圍地板、瓷磚、涂料、石材、窗臺板、門、櫥柜系統(tǒng)、潔具、燈具、電器等。2、批量采購的選擇（品牌選擇余地比較小的情況）3、競標性采購4、戰(zhàn)略采購木門的采購木門是對進度的影響極大，是最值得關(guān)注的項目之一。關(guān)注的質(zhì)量要點：1、木材干燥水平。2、木材本身的品質(zhì)。3、門板的構(gòu)成方式。實木門、空心門、模壓門。4、飾面做法。5、油漆質(zhì)量。6、門套的設(shè)計方式。7、門的五金件。幾乎所有項目上都遇到木門安裝產(chǎn)能不足的問題。為此，將其工作劃分為幾個步驟，并在采購合同中與供應(yīng)商予以明確：第一階段：門的設(shè)計，技術(shù)標準的確定，五金件配置的確定第二階段：樣板門制作，確定驗收標準。第三階段：根據(jù)供應(yīng)商的產(chǎn)能排產(chǎn)，并約定門框、門扇、門套進場時間。第四階段：現(xiàn)場安裝，成品驗收。櫥柜的采購櫥柜采購關(guān)注的質(zhì)量要點：1、臺面人造石的質(zhì)量，價格差別可達10倍。2、柜體用板材。多數(shù)用防潮板，即便如此，防潮板質(zhì)量也有高低之分。3、表面裝飾材料。便宜的防火板幾十元每張，貴的上千元一張。4、每一種五金件。進口和非進口價格差別極大，例如：抽屜所用的滑軌，質(zhì)量好的可以承受一個人的重量，其價格也頗為可觀。5、抽屜的質(zhì)量。有的是金屬制品，有的用普通板材制成。6、封邊條的工藝及材料。7、各種附件，例如金屬抽籃的數(shù)量、質(zhì)量等等。8、加工水平。9、收納系統(tǒng)配置：調(diào)味拉籃、支架、垃圾桶等等。櫥柜省錢的技巧成品木制作的采購衣柜、鞋柜、玄關(guān)收納柜、衛(wèi)生間櫥柜、儲藏柜、背景墻幾乎每一組成部分都構(gòu)成不同的質(zhì)量等級?；顒硬考目煽啃孕枰J真把握。防潮能力常常不足。制作安裝的時間比較長。安裝時對現(xiàn)場有一定影響。木地板的采購木地板滿鋪。這種做法對房間的方正性、地面的平整度要求很高，對鋪貼的工藝要求也很嚴格，否則非常容易產(chǎn)生大面積空鼓等嚴重質(zhì)量問題。大多數(shù)建筑的施工精度難以滿足要求，甚至能勝任的施工班組估計也不是很多。進場前培訓(xùn)的重要性！不過，木地板的安裝倒是非常快速。上海市對于木地板的保護要求極高，因此在采購時就必須明示要求的保護方法、可以接受的質(zhì)量缺陷是多大，等等。木地板采購建議：實木復(fù)合地板地磚、瓷磚的采購盡管瓷磚是標準的工廠產(chǎn)品，但是受材料檔次及不同批次的影響，瓷磚帶來的質(zhì)量問題并不少見。采購時應(yīng)注意以下問題：1、地磚、瓷磚的損耗遠大于定額值2、墻磚采用無縫磚時3、排版設(shè)計時4、色差問題5、幾何尺寸方正度，平面翹曲6、返工建議最好按照每一色號準備2％的瓷磚用于物業(yè)維修。瓷磚的供應(yīng)對進度的影響是直接的，需要毫不猶豫地保證其供貨。瓷磚的供應(yīng)沒有想象的那么麻煩。石材的采購石材主要使用部位：地面鋪地、窗臺板、櫥柜臺面、門套、裝飾柱等1、石材的采購比較復(fù)雜，即便是相同名稱的石材，其品質(zhì)可以天差地別。為減少爭執(zhí)和方便管理，通常由施工單位供應(yīng)。關(guān)鍵是要選擇好大板，并且在運輸、保管及施工過程當中切實地做好成品保護工作。2、石材編號是一件細致的工作，要求區(qū)分不同的使用部位逐一編號，避免混淆。打包最好按照套間進行，避免按照規(guī)格不同大量打包，否則分發(fā)到不同部位時很容易出現(xiàn)錯誤，特別是如果編號不完善，那幾乎是災(zāi)難性的。衛(wèi)生潔具的采購關(guān)注要點：1、龍頭等配件的選擇必須與潔具匹配。2、下水配件選擇的質(zhì)量保證。3、馬桶的規(guī)格應(yīng)該與現(xiàn)場預(yù)埋一致，否則無法安裝，或者改動太大。4、浴缸直接影響泥水的施工進度，應(yīng)予關(guān)注。5、衛(wèi)生潔具對裝修檔次影響很大，價格差別也非常之大。電器開關(guān)插座的采購集中采購情形下，開關(guān)插座采用名牌產(chǎn)品也可以保持較低的造價，因此建議采用較高檔產(chǎn)品。其他部品材料的采購燈具的采購：建議配置廚房、衛(wèi)生間、走道部分照明燈具為主。五金件的采購：五金件頗能體現(xiàn)裝修檔次，因此設(shè)計和選樣時當然要予以重視。鏡子的采購：容易產(chǎn)生的問題主要是要防止生銹。必須采用質(zhì)量良好的銀鏡，玻璃膠采用中性，周邊要求密封防潮。鏡子的損耗極高?？照{(diào)等電器設(shè)備的采購：廠家批量采購。乳膠漆：乳膠漆時業(yè)主投訴重點部分，建議采用較高等級及質(zhì)量的產(chǎn)品。吊頂及天花線：經(jīng)驗教訓(xùn)：

很多沒有嚴格按上述工作程序進行精裝修住宅的技術(shù)準備工作。準備工作不足，必然帶來后續(xù)工程進度的混亂。一些開發(fā)商僅有一個樣板房的設(shè)計，然后就交給施工隊去參照施工了。但如果做不到統(tǒng)一技術(shù)標準、統(tǒng)一材料供應(yīng)、統(tǒng)一施工管理，就無法實現(xiàn)統(tǒng)一施工質(zhì)量。很多住宅部品、裝修材料的標準和品牌的確定是在施工過程中確定的。這樣就很難控制精裝修住宅的工期、成本和施工質(zhì)量。對于建設(shè)規(guī)模比較大的樓盤，建議在進行大規(guī)模精裝修之前，先進行樣板房的施工。因為樣板房不僅是樓盤銷售工作的需要，而且還要通過樣板房的施工，發(fā)現(xiàn)產(chǎn)品設(shè)計、主體結(jié)構(gòu)施工中出現(xiàn)的缺陷，并及時進行修正。特別是那些前期設(shè)計沒有考慮全面家具解決設(shè)計方案的項目。如果所