住宅戶型布局平面研究

中原住宅戶型布局平面研究及贈送方式匯總深圳中原_技術(shù)發(fā)展中心研究目的

此份報告旨在服務(wù)于項目前期設(shè)計階段，為同事向發(fā)展商、建筑設(shè)計院提出住宅戶型的建筑平面推介做出借鑒，同時培養(yǎng)同事用專業(yè)的眼光，對戶型方案提出評價意見或修改建議。同時匯總現(xiàn)在關(guān)于戶型贈送的的方式，給同事參考借鑒。住宅平面分析★★：經(jīng)典住宅平面★★：創(chuàng)新住宅平面目錄CHAPTER1戶型贈送方式匯總CHAPTER2住宅平面分析CHAPTER1★★：經(jīng)典住宅平面★★：創(chuàng)新住宅平面建筑平面評價建筑平面類型優(yōu)點缺點備注點式

1.容積率可充分利用2.建筑風(fēng)格富于變化3.室外管道便于安排4.對場地要求不高5.便于戶型布置6.結(jié)構(gòu)穩(wěn)定性強1.通風(fēng)差2.戶型間可能產(chǎn)生對視影響私密性1.高層建筑常采用2.香港、深圳的高層住宅區(qū)多采用3.可一梯多戶板式

1.有極好的通風(fēng)性,容易形成穿堂風(fēng)2.朝向好,可做到戶戶向陽3.寬敞明亮4.私密性好1.總平面布置呆板（兵營式排列）1.多層建筑多采用2.大戶型高檔住宅采用3.一般一梯二戶4.在京、滬房地產(chǎn)市場中被推崇備至點式

聯(lián)體1.便于圍合布置，土地利用率高2.部分戶型能南北通透3.可做到戶戶向陽1.處理不好,易形成東西向房2.圍合太死,對區(qū)內(nèi)通風(fēng)不力,且形成回聲等噪音影響1.深圳目前常采用2.一般多用一梯四戶平面拼接★★：經(jīng)典住宅平面>>一梯二戶優(yōu)點缺點1.板式住宅，南北通透2.房室方正，基本避免了黑房間3.客廳、餐廳分設(shè)且通風(fēng)采光4.贈送面積多:贈送大露臺,合院可改房.1.對土地要求高，東西向有較好景觀面2.樓梯間通風(fēng)采光不夠>>一梯三戶優(yōu)點缺點1.戶戶南向2.后兩戶型南北通透3.所有房間方正實用4.電梯廳、消防樓梯通風(fēng)采光1.比較適合大戶型2.電梯廳間接通風(fēng)采光>>一梯三戶優(yōu)點缺點1.戶戶南向2.左右兩戶型南北通透3.所有房間方正實用4.電梯廳、消防樓梯通風(fēng)采光1.較結(jié)合戶外景觀考慮2.右兩戶存在對視>>一梯四戶優(yōu)點缺點1.所有房間方正實用2.

所有房間均能保證較好的通風(fēng)采光3.保證較高的贈送4.A、Ｃ戶型南北通透5.電梯廳、消防電梯通風(fēng)采光1.占地面積較大2.部門房間存在對視問題>>一梯四戶優(yōu)點缺點1.所有房間方正實用2.戶戶向南3.所有房間均能通風(fēng)采光4.A、D戶型南北通透5.電梯廳、消防電梯通風(fēng)采光1.實用率稍低2.管道外露影響建筑外立面3.C、B戶型餐廳較小(若建筑改為高層、增加電梯數(shù)可改觀)>>一梯四戶優(yōu)點缺點1.戶戶南向,3A、01戶型南北通2.房房方正3.戶戶雙陽臺4.消防樓梯通風(fēng)采光1.3A、01戶型南向面較少（受到03、02戶型遮擋）2.餐廳采光不足3.電梯廳不能通風(fēng)采光優(yōu)點缺點1.入戶花園緩解了南側(cè)戶對北側(cè)戶的南向遮擋2.戶戶南向、方正實用3.所有房間均能通風(fēng)采光4.北側(cè)兩戶型南北通透5.消防樓梯通風(fēng)采光1.電梯廳不能通風(fēng)采光（小高層應(yīng)可解決）2.若進深太大,實際上綠化很難存活(成為開敞的房間)>>一梯四戶>>一梯四戶優(yōu)點缺點1.點式住宅，戶戶南向2.大多房室方正3.客廳、餐廳分設(shè)4.電梯廳、樓梯間通風(fēng)采光1.主人房有斜角>>一梯六戶優(yōu)點缺點1.大部主要產(chǎn)品房間方正實用3.所有房間均能通風(fēng)采光4.戶戶贈送兩層市入戶花園與空中合院5.人流通道互不干擾6.電銻廳、消防樓梯通風(fēng)采光1.廚房無較好采光（無礙）優(yōu)點缺點1.住人房、客廳采光通風(fēng)好2.每戶有陽臺3.方正實用、通風(fēng)采光4.電梯廳、消防樓梯能通風(fēng)采光1.實用率較低2.北向、西向戶型可能成銷售難點>>一梯六戶通風(fēng)采光通風(fēng)采光通風(fēng)采光>>一梯六戶優(yōu)點缺點1.所有戶型均能向南,具有好朝向2.除C、D戶型客廳外,所有房廳均方正3.電梯廳、消防樓梯能通風(fēng)采光4.A、F戶型南北通透1.C、D戶型客廳不規(guī)則不好用

>>一梯六戶優(yōu)點缺點1.戶戶南向2.除A、F、C、D戶型客廳外,所有房廳均方正3.電梯廳、消防樓梯能通風(fēng)采光4.A、F戶型南北通透1.A、F、C、D戶型客廳欠方正

>>一梯六戶優(yōu)點缺點1.所有戶型均能向南,2.所有主要房廳均方正3.消防樓梯能通風(fēng)采光4.01、06戶型南北通透1.03、04戶型廚房不方正（無大礙）2.電梯廳不能通風(fēng)采光>>一梯六戶優(yōu)點缺點1.主要房間方正、朝向好2.北向戶型面積小,銷售壓力小3.所有房間均能通風(fēng)采光4.消防樓梯可通風(fēng)采光1.電梯廳不能通風(fēng)采光2.C、D戶型廚房離大門較遠>>一梯八戶優(yōu)點缺點1.戶型方正,實用率高2.有陽臺、凸窗3.各房采光理想4.北向二房、南向三房減少銷售壓力1.東、西戶型廚房離大門較遠2.電梯廳、消防樓梯不能通風(fēng)采光優(yōu)點缺點1.6戶三房戶型均有南向房間2.2戶有較大陽臺3.管道易于布置1.C、D、H、G戶型廚房采光較差2.電梯廳、消防樓梯不能通風(fēng)采光>>一梯八戶>>一梯八戶優(yōu)點缺點1.港式“一梯八戶”戶型2.主人房、客廳采光通風(fēng)好3.每戶有陽臺4.方正實用、通風(fēng)采光5.電梯廳、消防樓梯能通風(fēng)采光1.實用率較低2.北向、西向戶型可能成銷售難點>>一梯八戶優(yōu)點缺點1.非傳統(tǒng)“一梯八戶”戶型,造型非常有特色2.主人房、客廳采光通風(fēng)好3.每戶有陽臺4.方正實用、通風(fēng)采光好5.電梯廳、消防樓梯能通風(fēng)采光1.向內(nèi)部的房間存在一定的對視>>一梯十戶以上優(yōu)點缺點1.一房、二房戶型所有房間方正實用,所有住人房采光充分,景觀開揚2.所有房間均能自然通風(fēng)采光3.電梯廳、消防樓梯通風(fēng)采光1.一梯18戶,電梯的高峰期使用緊張與環(huán)境的干擾可想而知2.單間戶型不方正一般在經(jīng)典建筑平面中創(chuàng)新多為空間上的創(chuàng)新小戶型住宅的創(chuàng)新設(shè)計活躍★★：創(chuàng)新住宅平面>>復(fù)式戶型

優(yōu)點缺點1.贈送面積多2.室內(nèi)空間豐富1.占空間,影響整體小區(qū)密度83平兩房復(fù)式,贈送兩房,實用面積近120平.>>復(fù)式戶型

優(yōu)點缺點1.贈送面積多2.豐富室內(nèi)空間1.贈送存在一定的風(fēng)險2.需要客戶之間相互協(xié)商兩層之間搭板的問題>>三錯層

優(yōu)點缺點1.增加使用面積2.豐富室內(nèi)空間3.客廳3.9米層高增加空間高度1.適應(yīng)大戶型采用2.不適應(yīng)家有老年人使用>>三錯層優(yōu)點缺點1.

買一層，送一層2.豐富室內(nèi)空間3.客廳3.9米層高增加空間高度1.不適應(yīng)家有老年人使用三房戶型95.7M2偶數(shù)層送一房一衛(wèi)21..22M2奇數(shù)層送一房20..96M23.9米3.9米2.8米2.15米2.8米二房戶型79.5M2偶數(shù)層送一房一衛(wèi)18..2M2奇數(shù)層送一房14..9M2>>高廳組合優(yōu)點缺點1.豐富室內(nèi)空間2.客廳4.2米層高增加客廳空間高度3.主人房設(shè)在上層,私密性強1.適應(yīng)較大戶型采用高廳復(fù)式高廳躍式4.2米2.8米>>SOHO優(yōu)點缺點1.空間豐富2.南北通透1.70㎡的戶型作躍式設(shè)計，有點勉為其難>>SOHO優(yōu)點缺點1.39㎡的躍式居住單元，層高3.9米2.39㎡的戶型作躍式設(shè)計很難得1.studio空間，其自由度有限>>“黃金小戶型”優(yōu)點缺點1.38㎡的小復(fù)式居住單元，兩層層高各2.8米2.可送陽臺2.2m23.精致實用4.若上層層高<2.2米則可送面積，實現(xiàn)“買一層，送一層”1.樓梯不適應(yīng)老年人居住2.樓梯占用空間不少面積>>小躍式戶型優(yōu)點缺點1.戶戶均能向景觀2.55平方米一房一廳一衛(wèi)一西廚，適應(yīng)濱海度假投資類戶型1.B戶型廚房設(shè)在樓上不盡適宜A戶型B戶型★★：其他參考平面或應(yīng)用不多的建筑平面或尚有某些缺陷的戶型>>一梯八戶“井字平面”

優(yōu)點缺點1.港式第二代“一梯八戶”戶型2.房型方正、實用率高3.

土地利用率高3.管道易布置，立面整潔1.北向、西向戶型國內(nèi)客戶不接受（港人無礙）2.大多客廳采光不理想3.南、北戶型有對視現(xiàn)象4.電梯廳、消防樓梯不能通風(fēng)采光井>>一梯八戶優(yōu)點缺點1.港式第三代“一梯八戶”戶型2.戶型具均好性3.客廳較方正,采光好4.實用率高1.客房不方正2.無生活陽臺3.北向戶型是銷售難點4.電梯廳、消防樓梯不能通風(fēng)采光>>一梯六戶“蛙式平面”優(yōu)點缺點1.戶型平面方正2.每戶有雙陽臺3.所有房間均能通風(fēng)采光4.電梯廳、消防樓梯能通風(fēng)采光1.北向戶型面積較大,國內(nèi)客戶恐難接受>>一梯六戶優(yōu)點缺點1.戶戶朝向景觀面(南向)2.后兩戶型南北通透3.動靜分區(qū)明確4.所有房間方正實用5.電梯廳、消防樓梯通風(fēng)采光1.北向兩戶受遮擋（次要房無妨）>>一梯六戶優(yōu)點缺點1.戶戶朝南2.后兩戶型南北通透,入戶花園3.每三層有共享露臺4.所有房間方正實用5.電梯廳、消防樓梯通風(fēng)采光1.顧及室內(nèi)完美時,未考慮外立面管道布置>>一梯四戶優(yōu)點缺點1.戶戶南向2.大多戶型方正實用3.電梯廳、消防樓梯通風(fēng)采光1.公用衛(wèi)生間為暗房2.C、B戶型主人房不方正3.無生活陽臺>>一梯四戶優(yōu)點缺點1.戶戶朝向景觀面(南向)2.A、B戶型南北通透3.動靜分區(qū)明確4.除客廳外,所有房間方正實用5.消防樓梯通風(fēng)采光1.客廳欠方正(鉆石廳有改善)2.電梯廳不能通風(fēng)采光>>一梯四戶優(yōu)點缺點1.戶戶南向2.戶型方正實用3.戶戶雙陽臺3.樓梯通風(fēng)采光1.北側(cè)兩套南向房為次臥>>一梯四戶優(yōu)點缺點1.戶戶朝向景觀面(南向)2.后兩戶型南北通透3.動靜分區(qū)明確4.所有房間方正實用5.消防樓梯通風(fēng)采光1.電梯廳不能通風(fēng)采光2.對基地要求高>>一梯四戶優(yōu)點缺點1.增加室內(nèi)外過渡空間(相當于玄關(guān))2.將異型空間充分利用,保證其它房間方正3.增加空中綠化面積,改善居住環(huán)境1.風(fēng)車式戶型在講究風(fēng)水的香港地區(qū)一般不用2.入戶花房計1/2建筑面積,對不太大的戶型不適宜>>一梯三戶優(yōu)點缺點1.戶戶南向2.后兩戶型南北通透3.所有房間方正實用4.電梯廳、消防樓梯通風(fēng)采光1.B戶型大門對電梯門2.電梯廳不能通風(fēng)采光3.對地形要求較高>>一梯二戶優(yōu)點缺點1.戶戶南向、南北通透2.所有房間方正實用3.躍式戶型動靜分區(qū)、豐富空間4.電梯廳、消防樓梯通風(fēng)采光1.要求戶型較大>>一梯二戶優(yōu)點缺點1.戶戶南向、南北通透2.主要房間方正實用，具最大景觀、采光面3.電梯廳、消防樓梯通風(fēng)采光1.只有大戶型可采用2.要有較寬、合適的基地條件>>一梯十戶以上優(yōu)點缺點1.所有房間方正實用,所有住人房采光充分,景觀開揚2.所有房間均能自然通風(fēng)采光3.電梯廳、消防樓梯通風(fēng)采光1.北向房與南向房一樣多（對小戶型而言不是銷售難點）>>一梯十戶以上優(yōu)點缺點1.所有房間方正實用,所有住人房采光充分,景觀開揚2.所有房間均能自然通風(fēng)采光3.電梯廳通風(fēng)采光1.廚衛(wèi)黑房較多2.消防樓梯不能通風(fēng)采光優(yōu)點缺點1.所有房間方正實用1.廚衛(wèi)黑房較多2.消防樓梯、電梯廳等公共部位不能夠采光3、私密性較差4、大戶型采用通廊設(shè)計，效果差>>一梯十戶以上戶型贈送分析CHAPTER2★★：贈送增值★★：人性化設(shè)計增值住宅產(chǎn)品增值空間研究：對于住宅產(chǎn)品的增值空間，一般存在外部條件增值與內(nèi)部設(shè)計增值。外部條件增值主要表現(xiàn)在地理位置與景觀朝向以及樓價的變化等。內(nèi)部設(shè)計增值主要表現(xiàn)在贈送增值與人性化設(shè)計增值等方式。我們在此主要進行內(nèi)部設(shè)計增值的研究。住宅產(chǎn)品增值空間研究：贈送類增值直接送房入戶花園、露臺、陽臺、內(nèi)庭院夾層、錯層漏空室內(nèi)挑高首層花園凸窗臺贈送面積贈送限制：不能超過戶型建筑面積的15%整體預(yù)留房間空位，并預(yù)留鋼筋沉重埋掛件，驗收交樓后，整體替業(yè)主搭板改房。注：后期改造成本較高，且交房時必須保證改房處的安全質(zhì)量/防水等符合驗收標準，有一定的風(fēng)險性承重鋼筋掛件預(yù)埋贈送類增值——直接送房預(yù)留承重掛件，整體房間空缺，交房后改房贈送面積單層送露臺(三房變四房)雙層送露臺（三房變四房）完全利用三面采光面，露臺全面積贈送，提供改房的可能性，增加戶型靈活度，同時仍然保證較好的采光效果贈送類增值——直接送房通透性采光/三面采光單位，通過錯層送露臺，增加房間數(shù)，為客戶提供靈活的室內(nèi)空間，同時增加產(chǎn)品附加值注：下層通過雙層高露臺贈送改房時，上層戶改房處不能開窗，以保證下層改房上下戶互不干擾，同時保障私密/安全性贈送類增值——直接送房入戶前的兩層高共享花園贈送，同層的每一戶都贈送此空間。屬于入戶前的公共空間，未來改造需要同層的人協(xié)商，入戶門外移，此空間可改為一間房。兩層高共享花園，改造后可做為一間實用的房間使用。通風(fēng)采光都不存在問題。入戶門方式：贈送一半面積，陽臺結(jié)合客廳或主臥布置，增加寬敞感，贈送一半面積。對小戶型而言，贈送面積較少，逐漸被露臺取代。贈送類增值——陽臺灰空間運用：陽臺可改房設(shè)置內(nèi)庭院，贈送一半面積改房，增加戶型附加值利用采光面，在戶型內(nèi)設(shè)置內(nèi)庭院，贈送一半面積，提高室內(nèi)居住舒適度的同時，可將內(nèi)庭院改為臥室，增加產(chǎn)品附加值方式：贈送一半面積，入戶花園提供入口緩沖空間，引入更多室外空間，提高產(chǎn)品舒適度。贈送類增值——入戶花園方式：贈送全部面積贈送類增值——露臺露臺面積全贈送限制：雙層高且上蓋水平投影小于12m2單層送露臺雙層送露臺可設(shè)置錯層送露臺（面積<12m2）面積全贈送，增加戶內(nèi)居住舒適度

灰空間運用：露臺當陽臺功能錯層送露臺，主要設(shè)置在主臥與客廳，提高戶型整體居住舒適度，并通過贈送面積提高產(chǎn)品附加值方式：贈送一半面積，內(nèi)庭院將室外景觀引入室內(nèi)，創(chuàng)造更私密的半室外空間，也可靈活用于擴大室內(nèi)空間。贈送面積效率非最高，但實用性較強。贈送類增值——內(nèi)庭院層高小于2.20米的夾層不計建筑面積方式：贈送全部面積。在層高允許的情況下，夾層產(chǎn)品具有較強的靈活性，贈送的面積較多，但空間舒適度一般，市場接受度不高。贈送類增值——夾層贈送類增值——錯層空間漏空構(gòu)件漏空構(gòu)件贈送類增值——漏空空間奇數(shù)層平面偶數(shù)層平面偶數(shù)層挑高奇數(shù)層挑高贈送類增值——室內(nèi)挑高方式：贈送全部面積贈送類增值——首層花園贈送類增值——凸窗面積贈送

利用凸窗面積全贈送，擴大空間容量。可根據(jù)情況，在中小戶型中運用倒凸窗，中大戶型中運用正凸窗凸窗面積贈送限制：當凸窗高度小于2.20米，或凸窗進深不大于0.60米時，凸窗部分不計算建筑面積注：落地凸窗進深不宜過大，否則會影響室內(nèi)采光效果在臥室中設(shè)置落地凸窗（凸窗高度<2.2m），可結(jié)合凸窗設(shè)置書房/電腦