城北寫字樓商業(yè)市調20120716

西安重點在售寫字樓調研分析西安寫字樓市場成交分析一

寫字樓成交量走勢

寫字樓成交價格走勢成交量：6月份，辦公類物業(yè)成交量持續(xù)下跌，成交量4.12萬㎡，環(huán)比下降20.96%。辦公物業(yè)月度銷售量主要集中在4萬㎡左右，相對較少，顯示出西安的市場對辦公物業(yè)的消化力有限。成交價：辦公物業(yè)成交均價主要集中在8500元/㎡左右，市場對價格的承受能力較低。2012年，在經歷了春節(jié)后的價格低谷后，從三月開始辦公類物業(yè)的成交價格開始穩(wěn)步上升，本月成交均價持續(xù)上漲，達到8525元/㎡，環(huán)比上漲6%。

寫字樓整體量價分析3月4月5月6月區(qū)域成交量分析高新區(qū)依然是西安寫字樓市場的主要成交區(qū)域，城北由于市政府北遷，占據(jù)第二，但在整體上依然和高新有著較大的差距。5-6月份區(qū)域成交量價分析量：受地中央廣場和逸翠園項目備案量有所放緩，高新區(qū)的整體成交量也隨之下跌，成交25336㎡，環(huán)比下跌46.63%，而城北區(qū)則有較大上漲，成交14886㎡，環(huán)比上漲245.95%。價：城北區(qū)域成交價格，拉升至9512元/㎡，城北屬于未來辦公市場的新興區(qū)域，寫字樓主要集中在未央路沿線。由于單月均價受個案寫字樓集中備案影響較大，因此成交均價僅為參考。重點項目市調報告二未央路朱宏路太華路北二環(huán)北三環(huán)匯通太古城首創(chuàng)國際城海逸國際環(huán)球貿易中心大明宮萬達老三屆首座國際企業(yè)中心榮豪大廈城北寫字樓分布在售待售項目位置總建面（萬㎡）均價（元/㎡）老三屆首座龍首村十字西北角411000榮豪大廈老三屆首座北鄰49000大明宮萬達太華北路與北二環(huán)北6512000海逸國際鳳城五路與未央路十字東北角8.613000西安國際企業(yè)中心未央路與鳳城四路十字西3012000西安環(huán)球貿易中心未央路與鳳城五路十字東南角35/首創(chuàng)國際城沿北三環(huán)寫字樓商業(yè)待建，沿文景路soho公寓成交均價6200元/㎡匯通太古城待建項目地址北二環(huán)與太華北路北200米占地面積157畝建筑面積65萬㎡容積率4.5價格公寓8000元/㎡；寫字樓11000元/㎡物業(yè)形態(tài)萬達西部最大項目，集大型商業(yè)中心、沿街商業(yè)、精裝SOHO、城市豪宅、5A寫字樓與一體。商業(yè)預計2013年10月開業(yè)，寫字樓2014年10月底交樓。項目概述萬達西部最大項目，首次引入城市豪宅、5A寫字樓概念。項目地塊屬于大明宮規(guī)劃中四海唐人街的一部分，區(qū)域目前配套缺乏，正在進行舊城改造。大明宮萬達廣場大明宮萬達廣場所在區(qū)域規(guī)劃區(qū)域整體規(guī)劃為大明宮四海唐人街，總占地728畝，規(guī)劃商業(yè)體量95萬㎡，住宅97萬㎡。規(guī)劃有四大商業(yè)主力：萬達廣場、3C電子城（蘇寧）、綜合MALL、另一個尚未確定主題。萬達廣場總圖住宅住宅大商業(yè)圍繞大商業(yè)小鋪為1托2兩層設計，面積160㎡。1層高5.7米，2層高5.1米。大明宮萬達廣場寫字樓概述大商業(yè)上蓋3棟寫字樓。總高24層，1-5層為大商業(yè)，寫字樓層高3.8米，總面積約9.8萬㎡，標準層面積1720㎡。毛坯交房，2014年底交房?，F(xiàn)階段認籌每間交30萬即可選定房源。寫字樓公寓11.25米11.25米9米9米3棟寫字樓戶型相同。四角均為280平米，中間150㎡。配備8部電梯，衛(wèi)生間為公用。寫字樓標準層平面項目地址龍首村十字西北角占地面積4.8畝建筑面積4萬㎡容積率12（1棟單體）價格寫字樓11000元/㎡物業(yè)形態(tài)為一棟32層的商務辦公項目。其中地下3層為停車場、人防及設備間；地上1-3層為商業(yè)，地上4-32層為商務寫字間，寫字樓單間最小面積44㎡，最大單間（四個角）面積100㎡，均帶洗手間。標準層面積1500㎡。項目概述開發(fā)商繼南二環(huán)老三屆世紀星大廈后的第二個寫字樓項目，受前一個項目分割戶型大影響，本項目全部采用小間分割，適合投資。9米高入戶大堂，配備有8部電梯，頂層天幕會所等，但寫字樓層高僅3米老三屆首座老三屆首座項目地址綠地會展西側定位綠地中央廣場商務集群建筑面積約8萬㎡樓棟2棟單體均價11000元/㎡物業(yè)形態(tài)2棟25層5A寫字樓，1-3層為商業(yè)。寫字樓單間最小面積144㎡，最大單間面積約300㎡，層高3.9米，集中洗手間。項目概述5.4米精裝大堂，6部電梯，1600個車位。無中央空調。綠地領海294㎡294㎡294㎡144㎡單層面積1800㎡寫字樓標準層平面可供借鑒之處1、設計要方正實用，標準層面積在1600—1800㎡為佳。2、戶型分割。可分割為100㎡左右為佳，考慮到本項目寫字樓有部分客戶可能是奧特萊斯下游的廣告設計公司，因此建議考慮設置少量60-90㎡空間。3、層高。大于3.6米為宜。4、洗手間設置。洗手間公用，盡量設置在核心筒內。城北商業(yè)市調報告海璟臺北灣8#9#10#11#12#海璟臺北灣項目位于經開區(qū)北二環(huán)與明光路交匯處東北角，項目占地300畝，總建筑面積近100萬平方米，其中商業(yè)面積約17萬㎡。目前商業(yè)在售9-12#底商。樓號層數(shù)層高面積區(qū)間㎡價格區(qū)間元/㎡備注9#3層1-2層5.3米3層4.8米75-7001層320002層280003層22000一次性優(yōu)惠3%按揭優(yōu)惠1%。預計2013年5月交房10#75-70011#12-5308#1500-2000開發(fā)商自持人人樂崇尚百貨12#1500-2000開放商自持雅荷臺灣城雅荷范家北村城改項目（雅荷?紫金陽光），項目總占地面積約200多畝，住宅面積約51萬平方米，集中商業(yè)約13萬平米，其中獨立商業(yè)街區(qū)臺灣城總建面7.5萬㎡，其中商業(yè)面積達4萬㎡，酒店式公寓面積3.5萬㎡。臺灣城商業(yè)步行街，東西總長450米，貫穿朱宏路與明光路，面積

35-300平方米，項目西側步行街部分2-3層均設計有連廊，同時通過扶梯與觀光電梯/樓梯的多重交通組合，創(chuàng)造出豐富的垂直交通體系，使高層商業(yè)價值大幅提升。開發(fā)商全部自持，目前正在招商。雅荷臺灣城商業(yè)街概述