桂林洋藍(lán)貝藝術(shù)酒店策劃(4.14)

桂林洋藍(lán)貝度假酒店策劃方案二O一五年四月

1、項(xiàng)目概況

5、功能內(nèi)容

2、項(xiàng)目定位6、市場(chǎng)分析

3、總體構(gòu)想7、投資運(yùn)營(yíng)

4、規(guī)劃設(shè)計(jì)

8、建設(shè)建議

1.1、項(xiàng)目位置:項(xiàng)目位于海南省海口市江東組團(tuán)東海岸國(guó)家級(jí)旅游度假區(qū)0201號(hào)西地塊，位于海口市江東組團(tuán)紅樹(shù)林片區(qū)東海岸國(guó)家級(jí)旅游度假區(qū)東端和桂林洋高校新區(qū)的北側(cè)，西側(cè)為江東組團(tuán)的城市公園規(guī)劃用地。1、項(xiàng)目概述1、項(xiàng)目概述1.2、規(guī)劃用地范圍及建設(shè)規(guī)模：項(xiàng)目屬于江東組團(tuán)的0201地塊，用地性質(zhì)為旅館業(yè)用地，容積率為0.8，一期開(kāi)發(fā)西道路地塊，占地約32畝，可開(kāi)發(fā)（計(jì)容）建筑面積1.7067萬(wàn)㎡，總建筑面積約2.7—3.2萬(wàn)㎡。1、項(xiàng)目概述1.3、項(xiàng)目規(guī)劃指標(biāo)及功能規(guī)劃平面圖項(xiàng)目規(guī)劃指標(biāo)項(xiàng)目占地約21378㎡，容積率0.8，限高23米，用地退紅線按控規(guī)要求。建筑面積（計(jì)容）17100㎡，通過(guò)抬高自然地面，增加負(fù)一層面積10000-15000㎡。各功能用房地下（負(fù)一層）利用用地可適當(dāng)加大面積，主要功能有：停車(chē)庫(kù)、設(shè)備房、辦公管理及員工休息用房、多功能會(huì)議室（約500㎡）、兒童看護(hù)、醫(yī)務(wù)等；臨街商業(yè)街用房（設(shè)計(jì)酒店1-2層）約5000㎡，功能有海鮮酒樓（約3000）、特色餐廳、旅游產(chǎn)品體驗(yàn)店等；酒店大堂及接待，約1000㎡，含大堂小茶吧、行李間、衛(wèi)生間、門(mén)廳、服務(wù)臺(tái)，兒童娛樂(lè)等；臨海路用地內(nèi)設(shè)2層特色酒吧屋---“海螺的故事”，約500㎡；3-6層為全海景貝螺藝術(shù)客房，其中：10%為套房，利用建筑退臺(tái)設(shè)計(jì)各樓層休閑景觀套房。1.4、建設(shè)周期：2年。其中：項(xiàng)目前期3-5個(gè)月，建設(shè)施工周期：1年半，經(jīng)營(yíng)籌備期3個(gè)月。項(xiàng)目預(yù)計(jì)2018年底建成營(yíng)業(yè)。吊橋室外茶吧休閑區(qū)溫泉康體（SPA亭）區(qū)貝螺迎賓廣場(chǎng)景觀步道景室外主題活動(dòng)廣場(chǎng)生態(tài)林蔭下休閑長(zhǎng)廊聯(lián)通沙灘水上服務(wù)中心兒童娛樂(lè)貝螺珍珠旅游超市海鮮大酒樓一樓特色餐廳酒吧2、項(xiàng)目總體定位

2.1、項(xiàng)目精品主題酒店產(chǎn)品概念

項(xiàng)目定位為藍(lán)貝藝術(shù)主題的五星級(jí)精品度假酒店。

精品酒店是圍繞某一主題素材，通過(guò)主題概念引入、主題環(huán)境與氛圍的營(yíng)造、主題設(shè)施與產(chǎn)品的設(shè)計(jì)以及主題活動(dòng)與服務(wù)的提供等為顧客提供的有價(jià)值、難忘的住宿體驗(yàn)。精品主題酒店與一般酒店截然不同，主題酒店產(chǎn)品是酒店服務(wù)產(chǎn)品和體驗(yàn)產(chǎn)品的融合，主題酒店產(chǎn)品是體驗(yàn)性酒店產(chǎn)品。體驗(yàn)產(chǎn)品與服務(wù)產(chǎn)品最本質(zhì)的區(qū)別就在于其難忘性。對(duì)于主題酒店來(lái)說(shuō)，顧客參與的好壞直接影響到顧客的體驗(yàn)效果。2.2、項(xiàng)目以貝螺藝術(shù)為酒店的主題定位23海南擁有200平方公里海洋面積，占全國(guó)海洋面積的2/3，表現(xiàn)海洋文化旅游及主題酒店項(xiàng)目甚少（目前僅海棠灣洲際酒店海底餐飲營(yíng)業(yè)）；海南島東西南北各市縣以海岸為連接，長(zhǎng)1823公里，已開(kāi)發(fā)亞龍灣、海棠灣（國(guó)際海岸）、清水灣等各具特色的旅游度假海灣。?？谑袞|西北以海岸為連接，長(zhǎng)131公里,其中東海岸長(zhǎng)86公里、西海岸長(zhǎng)35公里，海口灣10公里，?？跒臣拔骱０兑验_(kāi)發(fā)出具規(guī)模，唯悠長(zhǎng)的東海岸在未開(kāi)發(fā)狀態(tài)，主要規(guī)劃旅游精品酒店項(xiàng)目，其作為國(guó)家旅游度假區(qū)，開(kāi)發(fā)為以海洋文化等主題的系列精品酒店，在文化特色就可以與海棠灣相媲美，并超過(guò)?？谖骱０兜膰?guó)家級(jí)旅游度假區(qū)的特色。打造海南獨(dú)具特色的熱帶海洋文化主題，可重塑?？诼糜味燃兖B(yǎng)生的核心競(jìng)爭(zhēng)力可與東寨港紅樹(shù)林、海底村莊、文昌鋪前漁港及悠長(zhǎng)海岸線連成一片，整體發(fā)展海洋文化主題群旅游區(qū)以貝螺海洋藝術(shù)的主題酒店本質(zhì)可歸結(jié)為差異性、文化性、體驗(yàn)性特色差異性，追求桂林洋濱海區(qū)獨(dú)特的貝螺時(shí)尚、浪漫藝術(shù)主題，是酒店的戰(zhàn)略出發(fā)點(diǎn)；文化性，追求貝螺富有時(shí)尚浪漫的海洋文化內(nèi)涵，是酒店執(zhí)行的具體戰(zhàn)術(shù)和手段；體驗(yàn)性，追求浪漫情趣的貝螺藝術(shù)創(chuàng)造體驗(yàn)和藝術(shù)享受效果，是酒店的最終目標(biāo)。2.3、項(xiàng)目創(chuàng)意定位貝類(lèi)是自然博物中僅次于昆蟲(chóng)之一大群，其形態(tài)各異，色彩斑斕，全世界約11萬(wàn)五仟多種貝類(lèi)，僅海南獨(dú)特的貝螺就有千余種。項(xiàng)目將顛覆國(guó)內(nèi)傳統(tǒng)的海洋主題公園靜態(tài)、固化、大規(guī)?；l(fā)展的模式，并主要針對(duì)桂林洋地區(qū)青壯年學(xué)生情侶市場(chǎng)和中年精英階層等浪漫時(shí)尚的目標(biāo)旅游度假市場(chǎng)，引入新時(shí)代主題酒店小而精的動(dòng)感、時(shí)尚、夢(mèng)幻元素，創(chuàng)造海南首個(gè)全方位展示某一特色的海洋文化（藍(lán)色貝螺藝術(shù)）、探索海洋奧秘、體驗(yàn)海洋浪漫、享受海洋開(kāi)放生活的海洋主題精品藝術(shù)酒店項(xiàng)目。2.4、項(xiàng)目規(guī)劃目標(biāo)定位

桂林洋藍(lán)貝藝術(shù)酒店將打造一個(gè)以濱海生態(tài)旅游為核心，以貝螺海洋藝術(shù)文化為主題的五星級(jí)精品酒店度假區(qū)，按照桂林洋國(guó)家旅游度假區(qū)未來(lái)發(fā)展的趨勢(shì)，充分利用桂林洋濱海海洋資源，保護(hù)藍(lán)色生態(tài)海岸和海洋，尊重自然，保護(hù)健康，低碳建設(shè)。通過(guò)科學(xué)的規(guī)劃和科技的應(yīng)用最終成為：中國(guó)熱帶濱海海洋資源最佳配置的典范海洋主題的時(shí)尚浪漫度假生活方式的典范濱海生態(tài)旅游與海洋藝術(shù)文化度假的典范

項(xiàng)目發(fā)展途徑

濱海海岸生態(tài)為形，時(shí)尚浪漫海洋文化為魂，浪漫的藍(lán)貝藝術(shù)時(shí)尚文化主題的休閑度假產(chǎn)業(yè)為綱。無(wú)論是濱海生態(tài)還是海洋主題建筑氛圍，獨(dú)特的貝藍(lán)海洋文化賦予其項(xiàng)目個(gè)性，豐富其內(nèi)涵。通過(guò)浪漫時(shí)尚的海洋開(kāi)放文化深入人們的內(nèi)心，

讓居者和游客能引起內(nèi)心共鳴，引發(fā)憧憬和向往。23

3、藍(lán)貝藝術(shù)酒店總體構(gòu)思

桂林洋藍(lán)貝藝術(shù)酒店圍繞貝螺海洋藝術(shù)文化為主題素材，通過(guò)以下內(nèi)容為顧客提供有價(jià)值、難忘的海洋文化住宿度假體驗(yàn)。主題概念的引入與貫穿始終主題環(huán)境與氛圍的營(yíng)造主題設(shè)施與產(chǎn)品的設(shè)計(jì)主題活動(dòng)與服務(wù)的提供貝螺海洋藝術(shù)主題概念的貫穿始終貝螺海洋藝術(shù)主題概念主題的獨(dú)特一致性主題的體驗(yàn)文化性主題的消費(fèi)吸引性與指定性在桂林洋濱海區(qū)獨(dú)特新穎浪漫時(shí)尚，富有情趣的形象鮮明表現(xiàn)系統(tǒng)完整、和諧、一致性與桂林洋濱海海洋環(huán)境相融合具有深厚的海洋歷史文化底蘊(yùn)能體現(xiàn)其獨(dú)特的海洋藝術(shù)品味以時(shí)尚浪漫開(kāi)放的特點(diǎn)吸引青少年學(xué)生青壯年情侶、中青年精英符合青壯年及情侶精英階層追求海洋時(shí)尚浪漫體驗(yàn)式旅游度假消費(fèi)理念藍(lán)貝時(shí)尚浪漫藝術(shù)主題吸引特定市場(chǎng)共鳴，優(yōu)美動(dòng)人的外形產(chǎn)生聯(lián)想貝螺海洋藝術(shù)的主題設(shè)施與產(chǎn)品貝螺藝術(shù)主題設(shè)施與產(chǎn)品

基本主題設(shè)施與產(chǎn)品附加主題設(shè)施與產(chǎn)品海鮮酒樓的海鮮膳食菜肴系列貝螺藝術(shù)飾品與貝藝畫(huà)裝飾的主題客房藍(lán)貝藝術(shù)形狀的客用物品（如餐具、客房用品）“海螺故事”的啤酒屋或海岸酒吧等體現(xiàn)海洋主題風(fēng)格的海鮮酒樓“海螺姑娘”（或珍珠姑娘）展示貝螺主題文化的主題宴會(huì)（婚慶）自創(chuàng)貝螺旅游工藝品牌商品藍(lán)貝海洋藝術(shù)的主題景觀（如入口與沙灘的貝螺根雕、石雕、沙雕、植物雕、噴泉）貝螺工藝坊的沙雕、根雕等體驗(yàn)式設(shè)施獨(dú)特的貝螺藝術(shù)酒店紀(jì)念品（贈(zèng)送客人）貝螺海洋藝術(shù)的主題活動(dòng)與服務(wù)貝螺藝術(shù)主題活動(dòng)與服務(wù)

貝螺藝術(shù)主題活動(dòng)客戶貝螺工藝品貝藝畫(huà)制作才華展示的體驗(yàn)活動(dòng)貝螺主題文化的溫泉康體療養(yǎng)活動(dòng)陶冶情操的貝螺藝術(shù)博物館（貝螺藝術(shù)品購(gòu)物超市）審美參觀活動(dòng)貝螺藝術(shù)淘寶文化沙龍活動(dòng)酒店服務(wù)員制服、服飾、首飾體現(xiàn)貝螺藝術(shù)酒店有介紹藍(lán)貝藝術(shù)主題特色及活動(dòng)的宣傳手冊(cè)酒店服務(wù)員具備豐富的貝螺海洋文化知識(shí)，熟練介紹酒店貝螺藝術(shù)品和藝術(shù)活動(dòng)始終體現(xiàn)貝螺海洋文化的品牌標(biāo)識(shí)服務(wù)和營(yíng)銷(xiāo)活動(dòng)

貝螺藝術(shù)主題服務(wù)貝螺藝術(shù)沙雕根雕植物雕塑周月活動(dòng)總體構(gòu)想---特色藍(lán)貝藝術(shù)主題酒店入口貝螺迎賓文化廣場(chǎng)貝螺沙雕藝術(shù)活動(dòng)海岸貝螺工藝品制作坊貝螺藝術(shù)風(fēng)情商業(yè)街貝螺旅游工藝品超市貝螺藝術(shù)海洋餐廳貝螺飾品貝藝畫(huà)藝術(shù)客房貝螺藝術(shù)溫泉世界貝螺藝術(shù)淘寶沙龍酒吧藍(lán)貝藝術(shù)酒店亮點(diǎn)原創(chuàng)十大主題游覽項(xiàng)目：?貝螺藝術(shù)入口迎賓廣場(chǎng)-海螺姑娘?貝螺藝術(shù)沙雕活動(dòng)海岸?貝螺工藝品制作坊?貝螺海洋主題餐廳?貝螺藝術(shù)客房?貝螺藝術(shù)溫泉浴湯?貝螺藝術(shù)淘寶沙龍（酒吧）?“海螺的故事”海岸酒吧?“珍珠的姑娘”主題宴會(huì)（婚慶）?“貝螺童話故事”青少兒童體驗(yàn)場(chǎng)旅游精品度假酒店貝螺藝術(shù)主題鮮明、配套設(shè)施齊全、時(shí)尚浪漫前衛(wèi)注重濱海海洋生態(tài)、貝螺海洋文化、低碳、環(huán)保的營(yíng)造強(qiáng)調(diào)人、自然和建筑的相互融合4、項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)方案

2號(hào)路3號(hào)路1、2層為商業(yè)，3-6樓為酒店客房1、2層為大堂和餐飲，3-6樓為酒店客房濱海酒吧

1號(hào)路項(xiàng)目規(guī)劃指標(biāo)：項(xiàng)目占地約21378㎡，容積率0.8。建筑面積（計(jì)容）17100㎡。通過(guò)抬高自然地面，增加負(fù)一層面積10000-15000㎡。功能區(qū)規(guī)劃：地下（負(fù)一層）：停車(chē)庫(kù)、設(shè)備房、辦公管理及員工休息用房、多功能會(huì)議室（約500㎡）、兒童看護(hù)、醫(yī)務(wù)等；臨街商業(yè)街用房（酒店1-2層）約5000㎡，含海鮮酒樓、特色餐廳、特色旅游產(chǎn)品體驗(yàn)店、水上服務(wù)中心主題啤酒屋等；酒店大堂及接待，約1000㎡，含大堂小茶吧、行李間、衛(wèi)生間、門(mén)廳、服務(wù)臺(tái)及商務(wù)中心、兒童娛樂(lè)；臨海路用地內(nèi)設(shè)2層特色主題酒吧屋；3-6層為客房，其中10%為套房，各層建筑退臺(tái)設(shè)計(jì)景觀。沙灘活動(dòng)中心：海濱休閑浴場(chǎng)、沙灘太陽(yáng)傘椅、吊床躺椅、休閑吧、沙灘排球運(yùn)動(dòng)及海上快艇、帆板等運(yùn)動(dòng)

吊橋室外茶吧休閑區(qū)溫泉康體（SPA亭）區(qū)貝螺迎賓廣場(chǎng)景觀步道景室外主題活動(dòng)廣場(chǎng)（篝火音樂(lè)PT）生態(tài)林蔭下休閑長(zhǎng)廊聯(lián)通沙灘水上服務(wù)中心兒童娛樂(lè)貝螺珍珠旅游超市海鮮大酒樓一樓特色餐廳酒吧特色主題花園區(qū)“海螺的故事”主題體驗(yàn)花園海鮮大酒樓二樓包廂橋去掉設(shè)露臺(tái)套房2套設(shè)露臺(tái)套房2套設(shè)露臺(tái)套房2套設(shè)露臺(tái)套房2套5、項(xiàng)目功能內(nèi)容5.1.入口海螺迎賓廣場(chǎng)——海螺姑娘

以美麗海螺姑娘的故事為文化主題情節(jié)，以海螺浮雕、根雕、植物雕塑藝術(shù)及音樂(lè)噴泉為表現(xiàn)內(nèi)容，展示藍(lán)貝藝術(shù)的迎賓文化廣場(chǎng)及酒店loge和名稱(chēng)。5、項(xiàng)目功能內(nèi)容5、項(xiàng)目功能內(nèi)容臨（城市公園）西主干道設(shè)貝螺海洋風(fēng)情商業(yè)街（1-2層，3樓以上為客房）。主要對(duì)外開(kāi)放，吸引?？谑忻?、旅游游客的海鮮餐飲、特色酒吧和旅游購(gòu)物等全天候的商業(yè)消費(fèi)服務(wù)。海洋主題餐廳（海鮮酒樓）：1層為門(mén)廳、散座和吧臺(tái)、廚房等功能，建筑面積1500㎡，可容納200余人就餐，2樓為貴賓包廂，建筑面積1500㎡。旅游購(gòu)物超市（設(shè)“珍珠姑娘的故事”主題場(chǎng)景）和啤酒屋（酒吧）：建筑面積約1000㎡。樓內(nèi)為貝螺珍珠藝術(shù)品等旅游購(gòu)物超市，1樓臨街面和2樓為啤酒屋酒吧。南側(cè)第2間商鋪設(shè)為水上服務(wù)中心用房，提供救生、游泳設(shè)施出租；5.2.貝螺海洋風(fēng)情商業(yè)街5、項(xiàng)目功能內(nèi)容海洋主題餐廳——海鮮酒樓設(shè)計(jì)

運(yùn)用玻璃魚(yú)缸，加上各種海洋魚(yú)類(lèi)營(yíng)造出動(dòng)感的海底神秘感，讓在用餐的客人在享受美食的同時(shí)，享受到動(dòng)感的海底世界景象。餐廳的頂面LED燈屏幕在用于裝飾的基礎(chǔ)上，為餐廳提供了照明系統(tǒng)。此LED屏幕采用太陽(yáng)能發(fā)電，衛(wèi)生環(huán)保。在帶來(lái)動(dòng)感氛圍的同時(shí)，達(dá)到了環(huán)保的目的。

5、項(xiàng)目功能內(nèi)容5.3.貝螺藝術(shù)酒店樓的設(shè)計(jì)

總體將貝螺海洋藝術(shù)的奇特多樣和現(xiàn)代時(shí)尚浪漫建筑室內(nèi)外風(fēng)格結(jié)合在一起，追求回歸自然的清新感受，并運(yùn)用高科技手段發(fā)展綠色環(huán)保與生態(tài)建設(shè)。酒店大堂及接待，約1000㎡，為半室內(nèi)的貝螺海洋藝術(shù)大堂，與室外泳池及小泡池聯(lián)通，含小茶吧、行李間、衛(wèi)生間、門(mén)廳、服務(wù)總臺(tái)等；兒童娛樂(lè)室布置在大堂，占用商務(wù)中心旁商鋪用房臨主干道的2-6層和南側(cè)的2-6層設(shè)置全海景的藝術(shù)客房，每層設(shè)退臺(tái)式景觀套房2套。底樓為地下車(chē)庫(kù)（約200個(gè)轎車(chē)位，設(shè)高爾夫電瓶車(chē)、單車(chē)停車(chē)位）及多功能會(huì)議室、辦公管理生活用房、設(shè)備房及員工活動(dòng)室、娛樂(lè)室、休息房、倉(cāng)儲(chǔ)用房等，設(shè)人行通。酒店客房樓層的建筑面積約1.1萬(wàn)㎡，總客房約200間（套），其中：標(biāo)準(zhǔn)間170間，行政大床房18間，退臺(tái)式景觀套房12套。貝螺海洋主題客房設(shè)計(jì)——貝螺藝術(shù)飾品貝藝畫(huà)點(diǎn)綴：

尋求南中國(guó)海海洋風(fēng)格，體系時(shí)尚浪漫及海洋開(kāi)放風(fēng)格，藍(lán)色和白色搭配，形成干凈、爽快的感覺(jué)。配合珠簾、吊燈，將藍(lán)與白不同程度的對(duì)比與組合發(fā)揮到極致。衛(wèi)生間的門(mén)運(yùn)用門(mén)，配合浴缸形式的玻璃墻，衛(wèi)生間內(nèi)部安裝特殊涂層玻璃，在衛(wèi)生間洗浴的同時(shí)，可以欣賞客房中的貝螺藝術(shù)飾品貝藝畫(huà)風(fēng)景。

走廊的設(shè)計(jì)吸取隧道的靈感，形成深邃的感覺(jué)，讓人身處其中尋求到良好的進(jìn)深感。在墻壁上設(shè)置魚(yú)缸，魚(yú)缸背后設(shè)置燈光，形成一種特殊的“見(jiàn)光不見(jiàn)燈”的效果，更好的貼近海洋酒店的主題。5、項(xiàng)目功能內(nèi)容5.4.貝螺藝術(shù)工藝制作體驗(yàn)坊

連貝螺珍珠工藝品商城、兒童娛樂(lè)東側(cè)設(shè)置，室內(nèi)外結(jié)合，與其融為一體，為兒童、青少年和成人提供一個(gè)貝螺工藝品、沙雕品、根雕品、植物雕塑品制作體驗(yàn)購(gòu)物場(chǎng)。5.5.貝螺藝術(shù)溫泉養(yǎng)生花園世界

在酒店商業(yè)客房區(qū)與貝螺藝術(shù)制作體驗(yàn)區(qū)圍合的空間，設(shè)置溫泉游泳池（500㎡）、各貝螺狀溫泉小泡池（200㎡）、兒童戲水池（200㎡）及各貝螺狀水上滑梯，池臺(tái)設(shè)各貝螺雕塑小品，池邊設(shè)置池畔酒吧（200㎡）及SPA亭（200㎡）。泳池布局獨(dú)特，水景觀、小橋流水、蜿蜒步行道、園林、小品等共同形成特色主題花園，鄰主題花園，依托泳池、溫泉池布局室外溫泉康體吧，室外有SPA亭；5、項(xiàng)目功能內(nèi)容5、項(xiàng)目功能內(nèi)容5.6.濱海休閑酒吧主要利用酒店北側(cè)優(yōu)越的濱海休閑（浴場(chǎng)）環(huán)境和酒店間的休閑廣場(chǎng)與防護(hù)林帶的寬敞空間，設(shè)置景觀花園環(huán)繞的“海螺的故事”特色酒吧，展示貝殼文化與漁船、漁民的生活場(chǎng)景。本酒吧主要吸引桂林洋大學(xué)城的師生和海口市民夜間賞海景的休閑酒吧消費(fèi)，臨海道路兩側(cè)設(shè)置部分停車(chē)場(chǎng)。5.7.生態(tài)綠色長(zhǎng)廊與沙灘休閑運(yùn)動(dòng)中心

利用項(xiàng)目防護(hù)林帶，設(shè)置生態(tài)綠色休閑長(zhǎng)廊，供游客避雨、防曬休息亭、樹(shù)間休閑吊床和躺椅設(shè)施，在臨海的寬敞白灘，設(shè)置海濱休閑浴場(chǎng)（太陽(yáng)傘躺椅休憩場(chǎng)）、沙灘吧（300㎡）、沙灘排球、網(wǎng)球運(yùn)動(dòng)場(chǎng)及海上快艇、帆板等運(yùn)動(dòng)設(shè)施。5、項(xiàng)目功能內(nèi)容酒店設(shè)施數(shù)量間（套）凈面積㎡陽(yáng)臺(tái)面積㎡建筑面積㎡標(biāo)準(zhǔn)雙人房、大床政樓大床房184010900行政樓套房68020600家庭套房（2臥室）412030600家庭套房（3臥室）216040400客房總量20011000海鮮主題餐廳3000特色中餐廳1000大堂及咖啡西餐廳大堂500㎡西餐廳300半室內(nèi)咖啡吧5001000啤酒屋、沙灘特色酒吧臨商業(yè)街500沙灘吧5001000多功能會(huì)議室500溫泉SPA設(shè)施療亭200㎡泳池500泡池200200貝螺藝術(shù)超市商鋪500㎡制作坊500500兒童娛樂(lè)看護(hù)、醫(yī)務(wù)室地下兒童娛樂(lè)500醫(yī)務(wù)室5001000其他管理設(shè)施辦公管理用房生活用房設(shè)備及地下車(chē)庫(kù)10000項(xiàng)目占地約33畝，建筑面積約3萬(wàn)㎡，其中：計(jì)容積率17100㎡，不計(jì)容積率約10000-13000㎡（地下）6、市場(chǎng)分析——區(qū)域背景分析6.1、?？谑谐鞘锌傮w規(guī)劃：?？谄鹪从跐h代，得名于宋代，開(kāi)埠于宋末元初，建市于民國(guó)，一千多年來(lái)凝聚了深厚的歷史文化底蘊(yùn)，列為“國(guó)家歷史文化名城”。在海南國(guó)家旅游島的戰(zhàn)略定位：一地：世界一流的都市休閑目的地。打響戶外有氧運(yùn)動(dòng)和國(guó)家歷史文化名城兩大品牌，把?？诮ㄔO(shè)成為集休閑度假、商貿(mào)會(huì)展、康體娛樂(lè)、文化體育、購(gòu)物觀光為一體的世界一流的都市休閑目的地?！皟墒小保喝珖?guó)旅游業(yè)改革創(chuàng)新示范市。全國(guó)綠色低碳城市。把生態(tài)環(huán)保、低碳理念貫穿于經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展和城市建設(shè)各個(gè)領(lǐng)域，探索建立綠色低碳發(fā)展模式，使?？谠诘吞冀?jīng)濟(jì)發(fā)展方面走在全國(guó)前列?！叭行摹保簢?guó)際旅游島建設(shè)綜合服務(wù)中心。企業(yè)總部聚集地，為南海資源開(kāi)發(fā)和國(guó)際旅游島，建設(shè)提供智力支撐和綜合保障。區(qū)域現(xiàn)代服務(wù)業(yè)中心。大力推進(jìn)現(xiàn)代物流、金融保險(xiǎn)、文化體育、中介服務(wù)等產(chǎn)業(yè)加快發(fā)展，建設(shè)國(guó)際購(gòu)物中心，引領(lǐng)區(qū)域現(xiàn)代服務(wù)業(yè)發(fā)展。區(qū)域經(jīng)貿(mào)文化交流中心。引領(lǐng)全省經(jīng)濟(jì)文化發(fā)展，多方位開(kāi)展區(qū)域經(jīng)濟(jì)、貿(mào)易、文化交流活動(dòng)，努力使?？诔蔀榄h(huán)北部灣、泛珠三角和中國(guó)-東盟自由貿(mào)易區(qū)等區(qū)域經(jīng)濟(jì)、貿(mào)易和文化交流的重要窗口。6、市場(chǎng)分析——區(qū)域背景分析6.2.江東組團(tuán)片區(qū)的區(qū)域規(guī)劃：充分發(fā)揮江東組團(tuán)的生態(tài)資源優(yōu)勢(shì)，變優(yōu)勢(shì)資源為優(yōu)勢(shì)產(chǎn)業(yè)，打造東海岸國(guó)家級(jí)旅游度假區(qū)，創(chuàng)造具有一流品牌、一流水準(zhǔn)的集休閑度假、高爾夫運(yùn)動(dòng)、鄉(xiāng)村公園、旅游地產(chǎn)為一體的生態(tài)產(chǎn)業(yè)園區(qū)。?？诮瓥|組團(tuán)片區(qū)依據(jù)功能定位，按照“兩帶一區(qū)五片”結(jié)構(gòu)進(jìn)行功能布局?！皟蓭А敝敢劳斜泵?0公里海岸帶，規(guī)劃國(guó)家級(jí)旅游度假區(qū)；利用14公里濱江帶開(kāi)發(fā)沿江居住區(qū)?！耙粎^(qū)”指桂林洋科教及產(chǎn)業(yè)園區(qū)?！拔迤敝敢?guī)劃范圍內(nèi)的五個(gè)建設(shè)片區(qū)，即以發(fā)展星級(jí)度假酒店和居住為主的東營(yíng)片區(qū)；以發(fā)展旅游度假為主的紅樹(shù)林片區(qū)；以發(fā)展居住和辦公為主的沿江生活片區(qū)；以發(fā)展農(nóng)副產(chǎn)品加工業(yè)和風(fēng)情小鎮(zhèn)為主的桂林洋工業(yè)片區(qū)；以發(fā)展高等教育產(chǎn)業(yè)為主的高教片區(qū)。其功能定位符合?？凇笆濉卑l(fā)展規(guī)劃藍(lán)圖，順應(yīng)海南國(guó)際旅游島的建設(shè)這個(gè)大環(huán)境。且布局合理，位于?？跂|海岸，區(qū)位優(yōu)勢(shì)明顯。其建成后吸引市場(chǎng)的能力必然成為?？诒镜亟?jīng)濟(jì)發(fā)展的又一強(qiáng)大動(dòng)力。?？跂|海岸“江東組團(tuán)”依托得天獨(dú)厚的濱海生態(tài)資源優(yōu)勢(shì)，及零工業(yè)污染的生態(tài)文化城市定位，規(guī)劃為國(guó)際一流的濱海城市居住區(qū)、國(guó)家級(jí)旅游度假區(qū)，規(guī)劃總面積129.3平方公里，是大?？凇皷|優(yōu)”戰(zhàn)略的核心發(fā)展區(qū)域。桂林洋國(guó)家旅游區(qū)規(guī)劃：

桂林洋濱海休閑區(qū)位于江東組團(tuán)的紅樹(shù)林片區(qū),瓊州海峽南面。區(qū)域面積約1073公頃,可開(kāi)發(fā)利用土地面積約8000畝。該區(qū)域旅游資源豐富,周邊有東寨港紅樹(shù)林自然保護(hù)區(qū)、海底村莊等旅游觀光勝地及大學(xué)城教育基地。6、市場(chǎng)分析----區(qū)域背景分析功能定位為國(guó)家級(jí)旅游度假區(qū),東西兩端布置開(kāi)放性的市公共海灘公園,沿海一線規(guī)劃賓館酒店用地,沿海二線以旅游度假用地區(qū)為主,部分用地可兼容一類(lèi)居住,在沿海中心位置海面上規(guī)劃一大型填海旅游島,并附設(shè)游艇停泊碼頭。

海濱游泳場(chǎng)是海岸線長(zhǎng)達(dá)10多里的大型天然游泳場(chǎng)。海水比?？谖骱０肚鍍簦Ｓ驘o(wú)鯊魚(yú)，海底無(wú)礁石，海岸伸延坡度小，海岸淺水帶寬達(dá)20米。沿海木麻黃林帶如墻似壁，海沙白如銀，細(xì)如粉，松如綿，是理想的暢泳之地和休閑度假場(chǎng)所。

6、市場(chǎng)分析——投資商機(jī)及優(yōu)勢(shì)海南國(guó)際旅游島作為國(guó)家發(fā)展戰(zhàn)略,?？谧鳛閲?guó)家旅游島綜合服務(wù)中心的發(fā)展契機(jī)?？凇牟糜萎a(chǎn)業(yè)鏈作為瓊北都市經(jīng)濟(jì)圈的旅游產(chǎn)業(yè)發(fā)展契機(jī)江東大橋?qū)⒑５閸u、新埠島和江東旅游區(qū)聯(lián)通，桂林洋旅游區(qū)將成為?？谧钪匾氖忻裥蓍e后花園。文昌航空發(fā)射基地的建成，海口—文昌—瓊海濱海旅游線形成，將成為海南旅游的新熱點(diǎn)。?？凇伹按髽虻慕ㄔO(shè)通車(chē)，桂林洋旅游區(qū)將成為‘?？凇牟偤！侣糜尉€的中心區(qū)域項(xiàng)目近臨桂林洋旅游區(qū)中心廣場(chǎng)和市民公園，將成為市民休假游玩的集中地和游客的必經(jīng)地。6、市場(chǎng)分析——項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)分析區(qū)域優(yōu)勢(shì)東海岸不僅是目前人為改造痕跡最少的濱海區(qū)域，同時(shí)還保留了良好的原生態(tài)環(huán)境。還有著立體式的交通和出行方式，另外近鄰桂林洋大學(xué)城、生態(tài)產(chǎn)業(yè)園、航空物流基地、省行政中心等，配套設(shè)施齊全且在不斷完善。從目前來(lái)看，?？跂|海岸最適合開(kāi)發(fā)的物業(yè)是旅游、度假及高端物業(yè)，主要包括別墅、酒店度假村、產(chǎn)權(quán)式酒店和公寓。未來(lái)學(xué)府地段，升值潛力巨大。立體化交通優(yōu)勢(shì)和未來(lái)市場(chǎng)前景優(yōu)勢(shì)（四大市場(chǎng)）藍(lán)貝海洋藝術(shù)酒店6、市場(chǎng)分析——目標(biāo)市場(chǎng)分析項(xiàng)目桂林洋旅游區(qū)的目標(biāo)客群分析大學(xué)城的師生濱海休閑娛樂(lè)：海鮮餐飲、濱海酒吧消費(fèi)?？谑忻竦男蓍e后花園：市民平時(shí)休閑游玩的最佳地?？凇牟偤Ｐ侣糜尉€形成，成為島外游客的必經(jīng)旅游度假養(yǎng)生基地青少年海洋科普教育研學(xué)旅游：首先是?？谥苓厡W(xué)校學(xué)生，其次是寒暑假期間國(guó)內(nèi)大中專(zhuān)中小學(xué)學(xué)生。國(guó)際地中海俱樂(lè)部“一站式”度假服務(wù)游客：可通過(guò)項(xiàng)目產(chǎn)權(quán)酒店分時(shí)度假會(huì)員銷(xiāo)售吸引國(guó)際游客7、項(xiàng)目投資與運(yùn)營(yíng)7.1。項(xiàng)目投資估算項(xiàng)目總投資約2億元人民幣。項(xiàng)目前期策劃規(guī)劃設(shè)計(jì)及報(bào)建等600萬(wàn)元項(xiàng)目建筑工程投資：約13000萬(wàn)元其它廣場(chǎng)溫泉景觀設(shè)施投資：約3900萬(wàn)元經(jīng)營(yíng)流動(dòng)資金：約2500萬(wàn)元7、項(xiàng)目投資與運(yùn)營(yíng)序號(hào)項(xiàng)目或費(fèi)用名稱(chēng)數(shù)量（㎡）單價(jià)（㎡)土建費(fèi)用裝修裝飾費(fèi)用設(shè)備電器其他費(fèi)用合計(jì)

一建筑工程費(fèi)用

160001700017000

125751精品酒店客房110005000220022001100

55002大堂及咖啡西餐廳10005000200200100

5003商業(yè)街兩餐廳40004000800400400

16004啤酒屋50040001005050

2005旅游購(gòu)物超市500

3500

1005025

1756濱海休閑酒吧500

5010050

2007地下空間11000

3300550550

4400二公共空間

3770

入口沙灘休閑廣場(chǎng)2000

100100

溫泉水世界1000

5050

貝螺藝術(shù)工藝坊500

2020

園區(qū)綠化工程12

36003600三其它

124012401前期策劃設(shè)計(jì)及報(bào)建費(fèi)2萬(wàn)

6006002建設(shè)單位管理費(fèi)

3.00%

4804803工程監(jiān)理費(fèi)

1.00%

160160四經(jīng)營(yíng)流動(dòng)資金

25002500五項(xiàng)目總投資

20085項(xiàng)目總投資估算表預(yù)計(jì)項(xiàng)目融資9000萬(wàn)元,其兩年利息約1080萬(wàn)元,固定資產(chǎn)投資約18665萬(wàn)元7、項(xiàng)目投資與運(yùn)營(yíng)7.2.項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)方案一、(商業(yè)及酒店客房)產(chǎn)權(quán)全銷(xiāo)售模式:再統(tǒng)一委托品牌經(jīng)營(yíng)管理。項(xiàng)目建設(shè)2年，預(yù)計(jì)2017年6月份經(jīng)營(yíng)，隨江東大橋和鋪前大橋的建成通車(chē)，文昌航天發(fā)射基地的建成運(yùn)營(yíng)，來(lái)文昌觀看衛(wèi)星發(fā)射和航天公園的游客將蜂擁而至，桂林洋旅游度假區(qū)已開(kāi)始成為?？谑忻裥蓍e熱點(diǎn)和海口島外游客旅游新熱線的必經(jīng)通道，項(xiàng)目位臨桂林洋的中心廣場(chǎng)與城市公園，其商業(yè)和產(chǎn)權(quán)酒店的投資價(jià)值將迅速提升。預(yù)計(jì)精品產(chǎn)權(quán)酒店售價(jià)1.5萬(wàn)元/㎡，1-2層商業(yè)售價(jià)1.8-2萬(wàn)元/㎡，產(chǎn)權(quán)銷(xiāo)售收入：1.1×1.5+0.5×1.8=2.99億元(年回報(bào)客戶2392萬(wàn)元)投資利潤(rùn)：2.99×(1-8.5%)-1.8665=0.87億元,投資回報(bào):46.42%項(xiàng)目投資回收期4-5年(銷(xiāo)售周期3-4年).二、產(chǎn)權(quán)持有，統(tǒng)一委托品牌商業(yè)及酒店管理公司經(jīng)營(yíng)：如國(guó)外二線精品酒店品牌康年、豪生,國(guó)內(nèi)錦江之星\喜鵲偷家等酒店品牌,專(zhuān)業(yè)化特色經(jīng)營(yíng)管理。年經(jīng)營(yíng)收入12680萬(wàn)元,含商業(yè)經(jīng)營(yíng)收入1億元，酒店經(jīng)營(yíng)收入2680萬(wàn)元經(jīng)營(yíng)利潤(rùn)6368萬(wàn)元,扣除營(yíng)業(yè)稅金和酒店管理費(fèi),純利5710萬(wàn)元.投資回收期約5.3年(含建設(shè)期).年投資利潤(rùn)率30.6%.。三、精品酒店品牌管理、貝螺藝術(shù)的主題活動(dòng)與服務(wù)五星級(jí)精品酒店品牌管理國(guó)外品牌：康年、豪生、維珍酒店國(guó)內(nèi)品牌：錦江之星、喜鵲偷家貝螺藝術(shù)主題活動(dòng)與服務(wù)

貝螺生態(tài)藝術(shù)主題活動(dòng)

貝螺藝術(shù)主題服務(wù)貝螺生態(tài)藝術(shù)主題活動(dòng)陶冶情操的貝螺藝術(shù)博覽參觀審美鑒賞硨榘貝等海洋生態(tài)保護(hù)主題活動(dòng)全天候體驗(yàn)活動(dòng)：帶孩子揀貝螺、主題就餐、泡溫泉、海螺故事、貝螺童話、珍珠姑娘等場(chǎng)景體驗(yàn)，吊床躺椅體驗(yàn)、篝火音樂(lè)晚會(huì)等。貝螺工藝品貝藝畫(huà)制作及才華展示的體驗(yàn)活動(dòng)貝螺藝術(shù)沙雕根雕植物雕塑周、月活動(dòng)貝螺藝術(shù)淘寶文化沙龍活動(dòng)大貝螺藝術(shù)拍照與婚紗婚慶等活動(dòng)貝螺藝術(shù)主題服務(wù)酒店服務(wù)員制服、服飾、首飾體現(xiàn)貝螺藝術(shù)介紹藍(lán)貝藝術(shù)主題特色及活動(dòng)的宣傳手冊(cè)酒店服務(wù)員具備豐富的貝螺海洋文化知識(shí)，熟練介紹酒店貝螺藝術(shù)品和藝術(shù)活動(dòng)貝螺主題文化的品牌標(biāo)識(shí)服務(wù)和營(yíng)銷(xiāo)活動(dòng)7、項(xiàng)目投資與運(yùn)營(yíng)7.3.項(xiàng)目投資效益估算一、(商業(yè)及酒店客房)產(chǎn)權(quán)全銷(xiāo)售模式:項(xiàng)目建設(shè)2年，預(yù)計(jì)2017年6月份開(kāi)始經(jīng)營(yíng)，江東大橋和鋪前大橋的建成通車(chē)，文昌航天發(fā)射基地開(kāi)始運(yùn)營(yíng)，全國(guó)來(lái)文昌觀看衛(wèi)星發(fā)射和航天公園的游客蜂