中悅城項(xiàng)目調(diào)研報(bào)告

中悅城項(xiàng)目調(diào)研報(bào)告招商部中悅城項(xiàng)目調(diào)研報(bào)告A.項(xiàng)目位置及周邊概況B.長(zhǎng)樂(lè)西路商圈概況C.中悅城項(xiàng)目定位參考D.招商部前期工作內(nèi)容：一、長(zhǎng)樂(lè)西路商圈交通狀況項(xiàng)目位置及周邊概況二、人口規(guī)模分析三、長(zhǎng)樂(lè)西路商圈改造及商業(yè)項(xiàng)目

長(zhǎng)樂(lè)西路商圈交通狀況長(zhǎng)樂(lè)西路商圈交通狀況

人口規(guī)模分析長(zhǎng)樂(lè)西路商圈改造及商業(yè)項(xiàng)目長(zhǎng)樂(lè)西路商圈交通狀況一、長(zhǎng)樂(lè)西路商圈交通狀況長(zhǎng)樂(lè)路建于1958年，是我市東西軸線上的一條主干道。雖在2008年進(jìn)行過(guò)機(jī)動(dòng)車(chē)道路面加層改造，但由于建成時(shí)間長(zhǎng)、車(chē)流量大，道路毀損嚴(yán)重。加上沿線區(qū)域經(jīng)濟(jì)的迅速發(fā)展，與之匹配的各類(lèi)市政管線等基礎(chǔ)設(shè)施已不能滿足發(fā)展需求，在很大程度上影響了城市形象和車(chē)輛通行安全。為了改變這一現(xiàn)狀，按照市委、市政府的總體安排部署，市政部門(mén)從2012年10月起，對(duì)長(zhǎng)樂(lè)路進(jìn)行道路綜合改造。這一工程西起朝陽(yáng)門(mén)，東至東二環(huán)，包括道路、雨水、污水、交通、照明、地下通道工程共六部分。道路全長(zhǎng)2140米，整個(gè)路面寬50米～60米，雙向八車(chē)道。已于2013年9月底全部完工。長(zhǎng)樂(lè)路變得更加通暢，通行能力和環(huán)境將大大提高，對(duì)城東的經(jīng)濟(jì)發(fā)展、居民生活環(huán)境的改善有著重要意義。隨著長(zhǎng)樂(lè)路道路交通設(shè)施日趨完備，朝陽(yáng)門(mén)、長(zhǎng)樂(lè)西路已擁有30余條公交配套線路周邊公交網(wǎng)絡(luò)已逐步滿足市民不同方向的出行要求，加之西安地鐵1號(hào)線的開(kāi)通，更是將長(zhǎng)樂(lè)西路商圈和西安其他主力商圈緊密聯(lián)系起來(lái)。二、人口規(guī)模分析長(zhǎng)東西路街道辦事處為陜西省西安市新城區(qū)下轄街道辦事機(jī)構(gòu)，轄域位于朝陽(yáng)門(mén)外，西起環(huán)城東路，東至金花路，南起永樂(lè)路，北到華清路，面積2.3平方公里，常住人口45034人，暫住人口12876人。安仁坊社區(qū)安仁坊社區(qū)位于長(zhǎng)樂(lè)西路中段的南部，社區(qū)總面積0.5平方公里，現(xiàn)有居民1516戶，4313人，流動(dòng)人口1500余人，殘疾人84人。社區(qū)有23棟居民樓，有96個(gè)樓長(zhǎng)，平房院落18個(gè)，有院長(zhǎng)18人。駐地單位，西北商貿(mào)中心、長(zhǎng)樂(lè)西路派出所、皇盛商貿(mào)有限公司、西安市合頁(yè)廠、新城衛(wèi)生監(jiān)督所等。是一個(gè)典型的純居民社區(qū)。由于安仁坊距康復(fù)路較近，很多在康復(fù)路做生意的外地人選擇在這里安家立業(yè)，開(kāi)始了致富的道路。半截巷社區(qū)半截巷社區(qū)位于西安市新城區(qū)朝陽(yáng)門(mén)外，長(zhǎng)樂(lè)西路以北、西臨搪瓷北巷、東北和第四軍醫(yī)大學(xué)接壤，面積0.2平方公里。常住人口1019戶、3059人。社區(qū)有26棟居民樓、平房院落10個(gè)、樓門(mén)組長(zhǎng)36個(gè)、駐地單位6個(gè)、社區(qū)民間組織1支,是純居民社區(qū)。社區(qū)辦公地點(diǎn)位于半截巷103號(hào)。長(zhǎng)樂(lè)社區(qū)永樂(lè)社區(qū)位于朝陽(yáng)門(mén)外東南的永樂(lè)路上，轄區(qū)面積約0.5平方公里，社區(qū)有大小單位9個(gè)，學(xué)校3所，單位家委會(huì)11個(gè)，超市、酒店、商場(chǎng)6個(gè)。常住居民戶4322戶，總?cè)丝跀?shù)8136人。社區(qū)原辦公地點(diǎn)位于西安市新城區(qū)永樂(lè)路288號(hào)，因新城區(qū)安仁坊以西棚戶區(qū)改造，現(xiàn)租用民房在西安市新城區(qū)永樂(lè)路回民新村48號(hào)辦公，是長(zhǎng)樂(lè)西路街道辦事處最大的綜合型社區(qū)之一?？导掖迳鐓^(qū)康家村社區(qū)位于西安市新城區(qū)康家村161號(hào)，該地區(qū)地處西安市城鄉(xiāng)結(jié)合部，東臨半截巷、西鄰環(huán)城東路、南鄰長(zhǎng)樂(lè)西路、北臨華清路。轄區(qū)面積0.3平方公里。有常住人口約1371戶、3347人，暫住人口約2000人，出租房屋約500間。本社區(qū)屬于長(zhǎng)樂(lè)西路街道辦事處綜合性居民社區(qū)，有房管所、工商所等企事業(yè)單位3家，行政村1個(gè)，學(xué)校一所。永樂(lè)社區(qū)永樂(lè)社區(qū)位于朝陽(yáng)門(mén)外東南的永樂(lè)路上，轄區(qū)面積約0.5平方公里，社區(qū)有大小單位9個(gè)，學(xué)校3所，單位家委會(huì)11個(gè)，超市、酒店、商場(chǎng)6個(gè)。常住居民戶4322戶，總?cè)丝跀?shù)8136人。社區(qū)原辦公地點(diǎn)位于西安市新城區(qū)永樂(lè)路288號(hào)，因新城區(qū)安仁坊以西棚戶區(qū)改造，現(xiàn)租用民房在西安市新城區(qū)永樂(lè)路回民新村48號(hào)辦公，是長(zhǎng)樂(lè)西路街道辦事處最大的綜合型社區(qū)之一。二七社區(qū)二七工房社區(qū)位于華清西路229號(hào)院，東臨三府灣村、南臨第四軍醫(yī)大學(xué)、西臨太華路立交橋、北臨隴海線。綜合面積0.23平方公里，駐地單位有：貝期特貨運(yùn)中心，德瑞箱包城，勵(lì)志小學(xué)，五三二處，三府灣客運(yùn)站，亮麗工程安裝公司，多彩商城等。二七工房社區(qū)管理人員8人，二七工房社區(qū)近幾年來(lái)先后獲得過(guò)省、市、區(qū)、街道三十多項(xiàng)獎(jiǎng)勵(lì)。西電建社區(qū)西電建社區(qū)，地處長(zhǎng)樂(lè)西路以北，東臨金華路、西臨西京醫(yī)院、南臨西北服裝城，占地面積70余畝，共有住宅31幢，住戶1210戶，人口共計(jì)3423人。社區(qū)有居民自治小組6個(gè)，社區(qū)警務(wù)室1個(gè)，社區(qū)成立了殘疾人協(xié)會(huì)、老年協(xié)會(huì)、計(jì)生協(xié)會(huì)、婦代會(huì)、人民調(diào)解委員會(huì)、社區(qū)老年藝術(shù)團(tuán)、關(guān)工委等各類(lèi)群眾組織共7個(gè)?，F(xiàn)有工作人員10名，志愿者近300人。四醫(yī)大社區(qū)（第四軍醫(yī)大學(xué)）

供電局社區(qū)供電局社區(qū)位于環(huán)城東路159號(hào)，現(xiàn)有居民6153人，1753戶，社區(qū)干部3人。省農(nóng)械廠社區(qū)西安農(nóng)械廠社區(qū)位于新城區(qū)長(zhǎng)纓西路364號(hào)，東臨康復(fù)路，西至第四軍醫(yī)大學(xué)后門(mén)，南至第四軍醫(yī)大學(xué)校區(qū)，北臨貝斯特企業(yè)集團(tuán)康復(fù)路客運(yùn)站，轄區(qū)面積1平方公里。內(nèi)有學(xué)校、幼兒園及社區(qū)衛(wèi)生服務(wù)站各一所；居民樓29棟1500戶5500余人，隸屬長(zhǎng)樂(lè)西路街道辦事處，是一個(gè)居住人員相對(duì)復(fù)雜的貧困單位社區(qū)。三、長(zhǎng)樂(lè)西路商圈改造及商業(yè)項(xiàng)目楊家村(新興村)改造項(xiàng)目是2013年省、市、區(qū)重點(diǎn)棚戶區(qū)改造項(xiàng)目，該項(xiàng)目地處新城區(qū)長(zhǎng)樂(lè)西路街道辦事處轄區(qū)，位于朝陽(yáng)門(mén)外長(zhǎng)樂(lè)路商圈核心部位，占地約75畝，涉及居民1084戶，需征收房屋建筑面積約6.5萬(wàn)平方米。2012年7月7日，市委書(shū)記魏民洲同志在該區(qū)調(diào)研時(shí)，特別提出要加快該項(xiàng)目的改造步伐。該項(xiàng)目的建成對(duì)進(jìn)一步完善城市功能，改善人居壞境，提升城市品位，促進(jìn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展，加快西安國(guó)際化大都市建設(shè)具有重要意義。改造范圍：??地塊一：西至環(huán)城東路、供電局，南至白馬商城二期，東至搪瓷北巷，北至西安供電局二號(hào)院南墻；??地塊二、三：東至陜西省物資儲(chǔ)備管理局西墻，西至搪瓷北巷，南至長(zhǎng)樂(lè)西路，北至五三二處家屬院；??地塊四：39中北院；??地塊五：緊鄰多彩新天地西南角；??地塊六：東至四醫(yī)大西墻、新城區(qū)長(zhǎng)樂(lè)西路稅務(wù)所西墻，西至陜西物資儲(chǔ)備管理局機(jī)關(guān)家屬院東墻，南至半截巷，北至四醫(yī)大南墻。該項(xiàng)目總投資約26億，將在長(zhǎng)樂(lè)路商圈打造一個(gè)集星級(jí)酒店購(gòu)物、休閑娛樂(lè)、辦公居住為一體的城市綜合體，項(xiàng)目建成后不僅可以提升該長(zhǎng)樂(lè)西路商業(yè)品位，完善該區(qū)域內(nèi)商業(yè)格局，同時(shí)也將極大改善該區(qū)域面貌和人居環(huán)境。

安仁坊以西棚戶區(qū)改造項(xiàng)目是我市2008年城市建設(shè)重點(diǎn)項(xiàng)目之一。該項(xiàng)目位于我市朝陽(yáng)門(mén)外，安仁坊以西,環(huán)城東路以東，永樂(lè)路以北，長(zhǎng)樂(lè)路以南。拆遷具體范圍以規(guī)劃定點(diǎn)圖和測(cè)量成果表為準(zhǔn)。改造中不含原西安人民搪瓷廠、市中興路小學(xué)、丹尼爾經(jīng)濟(jì)適用房項(xiàng)目、東城清真寺、原西安拖拉機(jī)廠、城苑商廈、新城開(kāi)發(fā)公司家屬樓、市多國(guó)裝潢公司家屬樓等區(qū)域。項(xiàng)目實(shí)際占地面積79.448畝（含代征路27.726畝），需拆除房屋7.6萬(wàn)余平方米，涉及單位和群眾759戶，人口2700余人朝陽(yáng)國(guó)際廣場(chǎng)

朝陽(yáng)國(guó)際廣場(chǎng)是西安愛(ài)家實(shí)業(yè)有限公司開(kāi)發(fā)建設(shè)的大型綜合體項(xiàng)目，項(xiàng)目位于西安市新城區(qū)，朝陽(yáng)門(mén)外環(huán)城東路與長(zhǎng)樂(lè)西路十字路口東南角。北臨長(zhǎng)樂(lè)西路，西臨環(huán)城東路，東臨中興路。項(xiàng)目包含住宅、寫(xiě)字樓，商業(yè)及地下車(chē)庫(kù)等。項(xiàng)目總共劃分為三個(gè)區(qū)域，商務(wù)辦公區(qū)、住宅區(qū)和商業(yè)區(qū)。商業(yè)區(qū)總建面19萬(wàn)㎡，分為地上8F，地下3F，局部為4F。-1F為華潤(rùn)萬(wàn)家大型生活購(gòu)物超市，整層面積約2.2萬(wàn)㎡。-2F與地鐵一號(hào)線朝陽(yáng)門(mén)站點(diǎn)進(jìn)行無(wú)縫對(duì)接，出口處設(shè)置4000平地鐵外延商業(yè)街，打造城市繁華商業(yè)站點(diǎn)。整體商業(yè)建筑屋頂部分多次采用了三重退臺(tái)式景觀設(shè)計(jì)。南邊為住宅區(qū)，總建面約1.8萬(wàn)㎡，分為兩棟樓，東邊21F，西邊15F。2T4戶，面積以115-141㎡為主，方正全明戶型，并且都擁有一個(gè)2.1m的寬景陽(yáng)臺(tái)。雙氣入戶，市政集中供暖，地輻熱采暖，整個(gè)小區(qū)采用雙回路供電和新風(fēng)系統(tǒng)，更加提高了居住的舒適度，純粹高端居住體驗(yàn)，朝陽(yáng)國(guó)際廣場(chǎng)作為城東長(zhǎng)樂(lè)商圈首個(gè)大型城市精品綜合體，未來(lái)致力打造成城東新的購(gòu)物休閑娛樂(lè)中心，星級(jí)影院、品牌旗艦店、中西方流行餐飲、精品超市、商業(yè)百貨、娛樂(lè)中心皆匯聚于此。目前國(guó)芳百貨、中影院線、華潤(rùn)超市已確定入駐。朝陽(yáng)新世界朝陽(yáng)新世界，位于朝陽(yáng)門(mén)外長(zhǎng)樂(lè)西路與環(huán)城東路十字東北角，西面正對(duì)古城墻，南接長(zhǎng)樂(lè)西路，緊鄰朝陽(yáng)門(mén)。朝陽(yáng)新世界，位于西安市長(zhǎng)樂(lè)西路與環(huán)城東路十字東北角，西臨古城墻，南臨長(zhǎng)樂(lè)西路，緊鄰朝陽(yáng)門(mén)。區(qū)域位置得天獨(dú)厚，長(zhǎng)樂(lè)路、解放路、康復(fù)路三大商圈緊密環(huán)繞，遙相呼應(yīng)，成為大西安不可多得的優(yōu)質(zhì)地段資源。朝陽(yáng)新世界，項(xiàng)目分為地下2層，地上17層。其中地上1—5層為商業(yè)區(qū)域，標(biāo)準(zhǔn)層面積約為2700㎡；6—17層為公寓，4梯15戶，面積區(qū)間為49—160㎡，共計(jì)180戶。華東萬(wàn)悅城華東萬(wàn)悅城項(xiàng)目總占地40畝，總建筑面積24萬(wàn)㎡，是由華東集團(tuán)投資15億打造的高端城市商業(yè)綜合體，由展貿(mào)中心、精品住宅、立體加盟中心、4星級(jí)產(chǎn)權(quán)式商務(wù)酒店、商業(yè)步行街五大業(yè)態(tài)組成。展貿(mào)中心，地上八層，地下三層，集購(gòu)物、餐飲、休閑為一體。地下負(fù)三層及負(fù)二層的南區(qū)配備了1100多個(gè)停車(chē)位;負(fù)二層的北區(qū)和負(fù)一層是西北最大的時(shí)尚潮品批發(fā)基地，直通地鐵1號(hào)線朝陽(yáng)門(mén)站，華東集團(tuán)投資1億元，打造了一條寬18米的地鐵通道，直通地鐵1號(hào)線朝陽(yáng)門(mén)站;一、二層是國(guó)內(nèi)知名品牌女裝，三層是品牌男裝，四層和五層是品牌服飾的旗艦展示店;六至八層是空中不夜城，規(guī)劃了品牌餐飲、星級(jí)影院、KTV等休閑娛樂(lè)項(xiàng)目。7樓設(shè)計(jì)了2000余㎡的品牌發(fā)布中心，為商戶提供一個(gè)新品發(fā)布、產(chǎn)品訂貨的專(zhuān)業(yè)平臺(tái)，項(xiàng)目建成后，華東集團(tuán)每年將斥資千萬(wàn)進(jìn)行項(xiàng)目的整體運(yùn)營(yíng)和包裝，將這里打造成享譽(yù)國(guó)內(nèi)外的“中國(guó)西部國(guó)際時(shí)裝周”，通過(guò)這個(gè)品牌發(fā)布平臺(tái)，幫助廣大商戶實(shí)現(xiàn)品牌價(jià)值的提升。精品住宅，總高30層，由四個(gè)單元組成，全部是二梯四戶的結(jié)構(gòu)，且戶型大小適中，面積為90—120平米，是市場(chǎng)的主力剛需戶型，幾乎戶戶全明，戶型朝向全部是南北通透或純南采光，這樣的產(chǎn)品在二環(huán)內(nèi)幾乎都是找不到的，宜商宜住宜投資。立體加盟中心，臨街的是1號(hào)樓，南側(cè)是2號(hào)樓，總高為24層。首先，它是商圈內(nèi)定位最高端、設(shè)計(jì)最時(shí)尚的商務(wù)建筑，通體玻璃幕墻，局部石材勾線，這在整個(gè)區(qū)域內(nèi)是獨(dú)一無(wú)二的;其次，它功能齊全，定位為空中商鋪和品牌總部，它集展貿(mào)、辦公、倉(cāng)儲(chǔ)于一體，方正實(shí)用，展示面大，公攤小，柱距8.7-9米，層高3.9米，玻璃櫥窗過(guò)道，面積使用靈活，五部高速電梯，其中一部貨梯直通地下負(fù)二層的卸貨平臺(tái)，對(duì)于商戶來(lái)說(shuō)使用非常便利;第三，整個(gè)加盟中心入駐的都是地區(qū)級(jí)的品牌代理商和品牌托管公司，因此我們?cè)谝粯窃O(shè)計(jì)了酒店式的豪華大堂，為您的品牌價(jià)值提升，奠定了堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)。長(zhǎng)樂(lè)西路主要批發(fā)商城多彩新天地購(gòu)物廣場(chǎng)金朗男裝批發(fā)商城西安秦浙江服裝城西北商貿(mào)中心丹尼爾服裝城康復(fù)路交易中心。B.長(zhǎng)樂(lè)西路商圈概況長(zhǎng)樂(lè)西路商圈市場(chǎng)檔次不高、業(yè)態(tài)單一，中低檔商品消費(fèi)過(guò)剩，中高商品市場(chǎng)匱乏，另一方面沿長(zhǎng)樂(lè)中路，配套文化休閑、餐飲娛樂(lè)業(yè)不完善。缺少區(qū)域商業(yè)中心聚集和輻射作用。檔次不高、業(yè)態(tài)單一升級(jí)但不能改變本質(zhì)區(qū)域經(jīng)濟(jì)，商業(yè)模式檔次本質(zhì)模式長(zhǎng)樂(lè)路商圈有著商業(yè)升級(jí)換代不能取代商業(yè)本質(zhì)長(zhǎng)樂(lè)路商圈發(fā)展至今已經(jīng)有20多年的時(shí)間，目前隨著地鐵1號(hào)線的即將開(kāi)通，這里的商業(yè)也正在邁向第四代的升級(jí)改造，從而形成適應(yīng)新的需求的商業(yè)模式。近30年來(lái)，號(hào)稱(chēng)西北第一市的康復(fù)路、輕工等商業(yè)體在目前看來(lái)其商業(yè)形態(tài)已十分“落伍”。2010年5月，伴隨著長(zhǎng)樂(lè)路商圈最富盛名的商業(yè)路段——康復(fù)路改造的開(kāi)始，這個(gè)曾輻射全國(guó)整個(gè)西北地區(qū)的康復(fù)路服裝批發(fā)市場(chǎng)在一夜之間開(kāi)始了清倉(cāng)甩賣(mài)，由此之后的兩到三年間康復(fù)路正式完成改造。長(zhǎng)樂(lè)路上一批較早發(fā)展的專(zhuān)業(yè)、綜合批發(fā)市場(chǎng)也紛紛改建、擴(kuò)建，強(qiáng)力提升購(gòu)物環(huán)境和市場(chǎng)形象。以家電、百貨、文體用品批發(fā)零售為主的綜合批發(fā)市場(chǎng)——西北輕工業(yè)市場(chǎng)率先“整容”，改建后的輕工市場(chǎng)有4000家商鋪，全部以精品店鋪的模式經(jīng)營(yíng)，整個(gè)商業(yè)環(huán)境得到了美化，商業(yè)的城市功能也得到了進(jìn)一步的升級(jí)。上述這些只是整個(gè)老商圈規(guī)劃開(kāi)始的第一步，商圈商業(yè)的改造升級(jí)勢(shì)必將會(huì)是一個(gè)長(zhǎng)期醞釀的過(guò)程，在這個(gè)過(guò)程中首當(dāng)其沖的便是如何進(jìn)行商業(yè)規(guī)劃，也就是商業(yè)定位，而做好一個(gè)商業(yè)項(xiàng)目的商業(yè)定位首先需要搞明白的是商業(yè)的本質(zhì)。商業(yè)就是流通，商品的流通，文化的流通以及人的流通，做商業(yè)地產(chǎn)就是為商業(yè)的流通提供一個(gè)好的平臺(tái)，在這個(gè)平臺(tái)上商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)商最基本的功能就是服務(wù)功能，為商業(yè)做好服務(wù)工作，在任何一個(gè)商業(yè)模式中都是如此，只不過(guò)在當(dāng)今顯得越來(lái)越重要了而已。依托區(qū)域經(jīng)濟(jì)成就未來(lái)商業(yè)模式在某種程度上說(shuō)，商業(yè)就是滿足區(qū)域的消費(fèi)需求，因此只有立足周邊的經(jīng)濟(jì)特點(diǎn)商業(yè)才會(huì)具有活力。在這個(gè)問(wèn)題上，商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展，首先得依靠地區(qū)商業(yè)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展程度。商業(yè)物業(yè)作為城市的重要配套項(xiàng)目，還得依靠房地產(chǎn)市場(chǎng)開(kāi)發(fā)的成熟，對(duì)于商業(yè)地產(chǎn)來(lái)說(shuō)，脫離當(dāng)?shù)氐氖袌?chǎng)發(fā)展情況單獨(dú)談商業(yè)地產(chǎn)，無(wú)異于“無(wú)源之水”。對(duì)于長(zhǎng)樂(lè)路的商業(yè)而言，其最終必定是邁向系統(tǒng)化、精品化的路線。在區(qū)域市場(chǎng)長(zhǎng)久的陷入單向發(fā)展的時(shí)候，也就會(huì)呈現(xiàn)出不同程度的市場(chǎng)空白。但市場(chǎng)空白并不等于市場(chǎng)現(xiàn)時(shí)需求，一些發(fā)展商在做項(xiàng)目商業(yè)定位時(shí)對(duì)消費(fèi)市場(chǎng)的判斷失誤，對(duì)消費(fèi)力估計(jì)不足，也不去研究當(dāng)?shù)鼐用竦南M(fèi)習(xí)慣，對(duì)項(xiàng)目所在區(qū)域的發(fā)展方向了解不夠，并在實(shí)際操作中缺乏充足的商業(yè)資源，這樣易造成慘淡經(jīng)營(yíng)的局面。我們普遍把消費(fèi)者的行為分析簡(jiǎn)單的概括為“三八定律”，也就是把消費(fèi)者一天二十四小時(shí)的時(shí)間進(jìn)行三等分，在這個(gè)時(shí)間當(dāng)中人們的行為模式無(wú)非是“工作”、“購(gòu)物”、“休息”，一個(gè)商業(yè)綜合體就可以將人們?cè)谝惶飚?dāng)中的大部分行為囊括進(jìn)去，從而滿足其各項(xiàng)需求，這里面就包含著商業(yè)的一個(gè)布局方式和運(yùn)作體系。做商業(yè)地產(chǎn)的兩點(diǎn)最為可怕，一點(diǎn)是在沒(méi)有商業(yè)風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估和前期定位分析就盲目的進(jìn)行商業(yè)開(kāi)發(fā)；另一點(diǎn)是思慮過(guò)重，如履薄冰最后造成裹足不前。所以說(shuō)在長(zhǎng)樂(lè)路上，項(xiàng)目定位必須非常明晰，力求業(yè)態(tài)差異化以求生存的同時(shí)打造成一座外面是西安，里面是世界的“城中之城”，未來(lái)的商業(yè)模式是豐富且“難以捉摸”的，會(huì)變的很難有規(guī)律可循，任何出其不意的想法都可能造就一個(gè)商業(yè)奇跡。項(xiàng)目定位及業(yè)態(tài)布局的創(chuàng)新需要有亮點(diǎn)才是項(xiàng)目成功的前提。C.中悅城項(xiàng)目定位參考中悅城項(xiàng)目定位參考

純租賃

傳統(tǒng)百貨工廠店

我項(xiàng)目對(duì)面朝陽(yáng)國(guó)際廣場(chǎng)已引進(jìn)國(guó)芳百貨，一站之距的五樓口齊聚民生新樂(lè)匯，萬(wàn)達(dá)百貨，民生百貨，依百貨招商及經(jīng)營(yíng)實(shí)力我項(xiàng)目略顯弱勢(shì)。

優(yōu)點(diǎn)：統(tǒng)一管理程度大，品牌業(yè)績(jī)?cè)礁呒追绞找嬖酱笕秉c(diǎn)：需要運(yùn)營(yíng)管理人員較多，收銀員，結(jié)算會(huì)計(jì)，等相關(guān)人力成本較高；甲方收益因整體銷(xiāo)售業(yè)績(jī)而顯不穩(wěn)定因素，在營(yíng)業(yè)初期1-3年內(nèi)扭虧為盈較為艱辛

傳統(tǒng)百貨：聯(lián)營(yíng)為主，扣點(diǎn)加管理費(fèi)形式簽訂聯(lián)營(yíng)合同，該經(jīng)營(yíng)模式需要商場(chǎng)統(tǒng)一收銀，統(tǒng)一甲方財(cái)務(wù)結(jié)算并完稅。

而如若做真正意義上的工廠店，等于自營(yíng)模式，對(duì)我項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)管理能力挑戰(zhàn)極其巨大，需要自營(yíng)管理貨品，簽約生產(chǎn)廠家，及各品牌經(jīng)營(yíng)許可，人力物力管理能力將極具挑戰(zhàn)。優(yōu)點(diǎn)：彌補(bǔ)穿品類(lèi)工廠店或集中式折扣店的市場(chǎng)空白缺點(diǎn)：不論是聯(lián)營(yíng)還是租賃，該種模式一般扣點(diǎn)或租金水平較低，最重要的是，品牌貨源幾乎難以保證，引進(jìn)可能性不大工廠店：區(qū)別于折扣店，“工廠店”概念源于西方國(guó)家

租賃形式在現(xiàn)有商業(yè)體中，是一種逐步被淘汰的商業(yè)模式。優(yōu)點(diǎn)：財(cái)務(wù)收益可預(yù)見(jiàn)性強(qiáng)，管理簡(jiǎn)單易上手，人員少費(fèi)用低。缺點(diǎn)：品牌構(gòu)架較低，找商品類(lèi)會(huì)根據(jù)商圈，商場(chǎng)的定位所局限，如商場(chǎng)硬件滯后，租賃形式會(huì)成為商場(chǎng)的短板，非常會(huì)影響后期改造以及商場(chǎng)聲譽(yù)純租賃：租賃是批發(fā)商城購(gòu)物中心D.招商部前期工作內(nèi)容：找商品類(lèi)珠寶男裝餐飲化妝品鞋品少女裝淑女裝運(yùn)動(dòng)快消集合店

珠寶珠寶品類(lèi)共計(jì)聯(lián)系12個(gè)廠家為周大福.戴夢(mèng)得.老鳳祥等品牌，珠寶品牌對(duì)商場(chǎng)前期定位較為關(guān)注，開(kāi)店也較為謹(jǐn)慎，以我們所接觸的品牌為咧，廠家對(duì)位置，面積，商場(chǎng)條件較為苛刻，因此我們建議對(duì)珠寶品類(lèi)的引進(jìn)謹(jǐn)慎進(jìn)行，如商圈沒(méi)有過(guò)于需求可以進(jìn)行放棄。

化妝品/鞋品化妝品品類(lèi)共計(jì)聯(lián)系15個(gè)廠家，鞋品品類(lèi)共計(jì)聯(lián)系廠家42家，供應(yīng)商基本沒(méi)有意向開(kāi)店，主要是因?yàn)槠放茖?duì)商場(chǎng)定位不明產(chǎn)生異議。但是對(duì)于商場(chǎng)來(lái)說(shuō)化妝品品類(lèi)是必不可少的，因此我們還會(huì)繼續(xù)進(jìn)行跟進(jìn)溝通。

男裝品類(lèi)男裝品類(lèi)共計(jì)聯(lián)系及拜訪廠家共計(jì)70家，其中正裝40家,男休閑30家，廠家對(duì)新開(kāi)店鋪顧慮較多，主要在于成本升高，人員工資，場(chǎng)地費(fèi)用等，另外男裝在整體消費(fèi)群中所占的份額較小，因此品牌公司一直處于觀望的態(tài)度，另一方面朝陽(yáng)門(mén)商圈現(xiàn)已有幾家是以男裝為主要構(gòu)架，因此對(duì)我商場(chǎng)有一定影響。

少女裝/淑女裝少女裝，淑女裝共計(jì)拜訪118家，層級(jí)分布為A--C級(jí)，部分中，小代理商有一定的意向，但是主力品牌基本提出條件為裝修補(bǔ)助，因此此次溝通的主要目標(biāo)為B--C級(jí)品牌。女裝品牌主要關(guān)注的是商場(chǎng)的定位。

運(yùn)動(dòng)休閑運(yùn)動(dòng)休閑共計(jì)拜訪25個(gè)廠家，廠家對(duì)品牌折扣店意向較為濃厚，但是品牌的進(jìn)店條件非?？量?，主要在于品牌商我商場(chǎng)及商圈認(rèn)可度較低，因此如要引進(jìn)此品類(lèi)賣(mài)場(chǎng)的整體規(guī)劃置為重要?？鞎r(shí)尚/快銷(xiāo)集合店快時(shí)尚/快銷(xiāo)集合店共計(jì)拜訪30家，銷(xiāo)品是現(xiàn)在各大流行百貨或新興賣(mài)場(chǎng)的重中之重，這兩個(gè)品類(lèi)不論是在客流的吸引以及銷(xiāo)售的帶動(dòng)至關(guān)的重要，而次品類(lèi)對(duì)賣(mài)場(chǎng)的整體構(gòu)架以及賣(mài)場(chǎng)輔助裝修要求也極高?，F(xiàn)在西安主要快銷(xiāo)品牌以及集合店共計(jì)40多個(gè)品牌，并分為國(guó)際或國(guó)內(nèi)品牌，國(guó)際品牌主要為：H&M，ZARA，UR，優(yōu)衣庫(kù)，無(wú)印良品。國(guó)內(nèi)品牌主要為：美邦，以純，班尼路，真維斯，鹿島等品牌，對(duì)于現(xiàn)在的賣(mài)場(chǎng)來(lái)說(shuō)如果缺少這些品牌的加入，對(duì)客流的提升時(shí)致命的傷害。

餐飲餐飲品牌共計(jì)拜訪60個(gè)客戶，前期意向較好，如：日本料理、椿熳梓、悠游、蓉李記、金韓閣烤肉、香寇時(shí)尚陜南菜、味千拉面、川人佰味、36趣火鍋、小香鍋時(shí)尚燜鍋、小阿妹米線、趣撈火鍋、湘水肴、暢飲部落。其中，小香鍋時(shí)尚燜鍋、小阿妹米線、趣撈火鍋，肯德基，必勝客，小肥羊等，但是因?yàn)槲屹u(mài)場(chǎng)一直對(duì)定位不明了，因此影響較大。購(gòu)物中心如何做好餐飲整合餐飲業(yè)對(duì)購(gòu)物中心的作用1.租金貢獻(xiàn)2.吸引客流3.延長(zhǎng)停留時(shí)間

1.標(biāo)準(zhǔn)定位2.適合的業(yè)態(tài)占比3.重視初期規(guī)劃4.注重餐飲與其他業(yè)態(tài)的互動(dòng)

餐飲業(yè)對(duì)購(gòu)物中心的作用餐飲對(duì)所在的購(gòu)物中心產(chǎn)生影響，可以體現(xiàn)在以下三個(gè)方面：租金貢獻(xiàn)一般而言，購(gòu)物中心是以租金的形式與餐飲類(lèi)客戶合作。雖相較于商品類(lèi)客戶而言，餐飲客戶可提供的租金偏低，但餐飲客戶的承租期一般在5-10年，可根據(jù)年限對(duì)其進(jìn)行合理的租金遞增，并在購(gòu)物中心經(jīng)營(yíng)初期有效分散經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)、提供長(zhǎng)期穩(wěn)定的租金收益。吸引客流有吸引力的餐飲品牌，能夠有效提升購(gòu)物中心整體的吸引力，帶動(dòng)客人進(jìn)店，形成人氣與賣(mài)氣。對(duì)購(gòu)物中心而言，高樓層、動(dòng)線死角等地是十分難處理的，而利用餐飲項(xiàng)目，可有效的引導(dǎo)客流向此處流動(dòng)，帶動(dòng)提升整個(gè)區(qū)域的租金收入和經(jīng)營(yíng)效益。延長(zhǎng)停留時(shí)間一般情況下，顧客用于購(gòu)物的時(shí)間不會(huì)超過(guò)3小時(shí)，超過(guò)這個(gè)時(shí)間就容易處于疲勞狀態(tài)。因此，同樣是有效促成銷(xiāo)售，購(gòu)物中心與超市的則采用不同的經(jīng)營(yíng)模式。超市的顧客一般是以購(gòu)物為目的，因此超市的動(dòng)線與流程都是為顧客流暢迅速的完成購(gòu)物過(guò)程而設(shè)計(jì)，讓顧客的購(gòu)物過(guò)程“快”起來(lái)；而購(gòu)物中心的經(jīng)營(yíng)模式是通過(guò)餐飲等設(shè)施，讓顧客“慢”下來(lái)，延長(zhǎng)顧客在購(gòu)物中心的停留時(shí)間，以此來(lái)增加顧客購(gòu)物及消費(fèi)的機(jī)會(huì)。餐飲對(duì)于現(xiàn)代購(gòu)物中心而言，是不可或缺的重要部分，如何通過(guò)良好的管理，有效提升餐飲對(duì)購(gòu)物中心的正面影響，也是現(xiàn)代購(gòu)物中心經(jīng)營(yíng)成敗的關(guān)鍵購(gòu)物中心如何做好餐飲整合如何做好餐飲整合，可以體現(xiàn)在以下四個(gè)方面：定位準(zhǔn)確購(gòu)物中心的定位，包括目標(biāo)市場(chǎng)定位、主題特色定位及商業(yè)功能定位等多個(gè)方面，而這其中，商業(yè)功能定位是對(duì)該購(gòu)物中心中餐飲類(lèi)招商與發(fā)展產(chǎn)生最直接影響的內(nèi)容。準(zhǔn)確的商業(yè)功能定位，才能準(zhǔn)確的完成餐飲對(duì)購(gòu)物中心目標(biāo)群體的服務(wù)功能，才能夠穩(wěn)定持續(xù)的經(jīng)營(yíng)發(fā)展。商業(yè)功能定位會(huì)根據(jù)目標(biāo)客群的不同而有所不同，如果定位為家庭大眾集成式，則餐飲項(xiàng)目應(yīng)以中檔大眾化的餐飲為主體，如快餐、中餐等；定位為高知高收精英群體式，則應(yīng)以精致、中高檔、有特色的餐飲項(xiàng)目為主體；定位為商務(wù)社交群體的，應(yīng)