沿海萬(wàn)江項(xiàng)目定位及發(fā)展建議

2023/2/3沿海萬(wàn)江項(xiàng)目定位及發(fā)展建議沿海萬(wàn)江項(xiàng)目

區(qū)域市場(chǎng)分析

競(jìng)爭(zhēng)分析

本體分析項(xiàng)目定位價(jià)格預(yù)判及經(jīng)濟(jì)測(cè)算客戶分析報(bào)告框架價(jià)值梳理

目錄

2.本體分析1.區(qū)域市場(chǎng)分析3.競(jìng)爭(zhēng)分析5.項(xiàng)目整體定位4.客戶分析6.價(jià)格預(yù)判及經(jīng)濟(jì)測(cè)算目錄區(qū)域市場(chǎng)分析1房地產(chǎn)政策背景萬(wàn)江區(qū)域分析萬(wàn)江房地產(chǎn)市場(chǎng)概況區(qū)域市場(chǎng)分析|房地產(chǎn)政策環(huán)境房地產(chǎn)調(diào)控政策總體不會(huì)放松，但逐漸趨于緩和；預(yù)判2013年將迎來(lái)穩(wěn)定政策環(huán)境.城鎮(zhèn)化開發(fā)將成為經(jīng)濟(jì)新增長(zhǎng)點(diǎn)。金融政策：2012年連續(xù)下調(diào)存款準(zhǔn)備金率，三年來(lái)首次降息，促進(jìn)剛需市場(chǎng)成交穩(wěn)步上升；土地供應(yīng)政策：未來(lái)土地供應(yīng)保持穩(wěn)定，中小套型普通商品住房供應(yīng)將得到加快；房產(chǎn)稅收政策：2013年房產(chǎn)稅試點(diǎn)擴(kuò)大及支持合理自住和改善性需求的政策有利于促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)穩(wěn)步發(fā)展。2011央行6次提準(zhǔn)，3次加息，極大地影響到銀行的放貸2011.01.26新國(guó)八條。對(duì)貸款購(gòu)買第二套住房的家庭，首付款比例不低于60%，貸款利率不低于基準(zhǔn)利率的1.1倍2011.1.27滬渝版房產(chǎn)稅落地2011.9央行開征銀行保證金存款準(zhǔn)備金，銀行資金錢財(cái)次收緊2011.12.3住建部：地方住房限購(gòu)令到期需延續(xù)2012.2.24央行下調(diào)存款準(zhǔn)備金率0.5個(gè)百分點(diǎn)2011.3.29深圳2011年度新建住房?jī)r(jià)格控制目標(biāo)2011.05.1所有商品房實(shí)行一房一價(jià)。5月1日起，商品房項(xiàng)目須“明碼標(biāo)價(jià)、一套一標(biāo)”2011.5.6“深十三條”：差別化信貸政策，限制房地產(chǎn)投機(jī)2011.7.11深圳開始執(zhí)行存量房交易按評(píng)估價(jià)征稅政策2011.9.1住房公積金提取新規(guī)定。新規(guī)定充分考慮到部分繳存職工的提取需求201120122011.12.5.央行下調(diào)存款準(zhǔn)備金率0.5個(gè)百分點(diǎn)2012.6.8央行下調(diào)金融機(jī)構(gòu)人民幣存貸款基準(zhǔn)利率0.25個(gè)百分點(diǎn)2011.07.12國(guó)務(wù)院限購(gòu)范圍擴(kuò)大到房?jī)r(jià)漲幅過(guò)快的二三線城市

2012.5.18央行下調(diào)存款準(zhǔn)備金率0.5個(gè)百分點(diǎn)2012.12住建部稱堅(jiān)持限購(gòu)不動(dòng)搖房產(chǎn)稅試點(diǎn)會(huì)擴(kuò)大2012.12保持穩(wěn)定的土地供應(yīng)，加快中小套型普通商品住房供應(yīng)，依然是未來(lái)調(diào)控的主要內(nèi)容區(qū)域市場(chǎng)分析|萬(wàn)江區(qū)域河網(wǎng)濱水環(huán)境優(yōu)美，具備深厚的水文化基礎(chǔ)“三河四片五岸”，打造最宜居宜憩宜業(yè)的主城區(qū)之一；近年來(lái)，萬(wàn)江經(jīng)濟(jì)得到快速發(fā)展，實(shí)現(xiàn)了GDP、稅收以及社區(qū)兩級(jí)收入等10項(xiàng)的經(jīng)濟(jì)指標(biāo)增長(zhǎng),上半年GDP同比增長(zhǎng)8.25%;萬(wàn)江交通便利，在東莞甚至整個(gè)珠三角區(qū)域占有舉足輕重的經(jīng)濟(jì)地位，商貿(mào)走廊、交通走廊的承接地位日益突出著力打造成創(chuàng)業(yè)者投資的寶地。“活力萬(wàn)江，濱水綠城”的全新城市定位，作為東莞四大主城區(qū)之一，經(jīng)濟(jì)的穩(wěn)定增長(zhǎng)為萬(wàn)江區(qū)濱江地產(chǎn)發(fā)展迎來(lái)契機(jī)。洋房項(xiàng)目名稱建筑面積（萬(wàn)平米）主力戶型均價(jià)（元/平米）濱江公館2382-94平兩房7500上東國(guó)際三期17.590-115平3-4房戶型8300葡萄莊園6.387、97兩房，127平三房7500陽(yáng)光海岸2090—130平三房、152-165平四房7500富通天邑灣14.495平兩房、128-144平三四房7500北大資源御灣31.587-95平兩房，130-160平三房8000金地外灘8號(hào)1299平三房，133-140平四房7500藍(lán)泊灣8.3130平三房、150四房8500深業(yè)歐景城24.885-125平兩房，145-150平大三房70002012年洋房供應(yīng)量大，約18000套，以80~100平兩三房為主，產(chǎn)品同質(zhì)化嚴(yán)重；公寓產(chǎn)品集中于30-60平米，主力產(chǎn)品為35-48平1房。；總價(jià)控制在30-40萬(wàn)左右。供應(yīng)情況區(qū)域市場(chǎng)分析|萬(wàn)江房地產(chǎn)市場(chǎng)公寓項(xiàng)目名稱貨量主力戶型均價(jià)（元/平）香樹麗舍36827、32平單間35、51平1房9000(精裝）7000（毛坯）彌珍道25330-45平1房8000（毛坯）怡豐公寓39835平單間；58平1房9000（毛坯）10200（精裝）中天城市之門（soho）60048平1房6500(毛坯）國(guó)際公館28855-60平1房9500(精裝）（公寓市場(chǎng)以東莞為分析范圍）屬性項(xiàng)目名稱占地面積建筑面積容積率面積區(qū)間總貨量預(yù)計(jì)2012余貨萬(wàn)江區(qū)歐景城12萬(wàn)25萬(wàn)1.697-168平米333套200套上東國(guó)際三期5.8萬(wàn)17.5萬(wàn)1.9285-270平米1000套600套北大資源御灣10.5萬(wàn)31.5萬(wàn)2.1487-190平米1556套1000套濱江公館9萬(wàn)25萬(wàn)2.1351-220平米310套150套恒大帝景4.5萬(wàn)13.4萬(wàn)2.582-164平米781套400套宏遠(yuǎn)康城國(guó)際0.6萬(wàn)3.6萬(wàn)5.0352－97平米93套93套江南第一城20萬(wàn)40萬(wàn)1.870-160平米556套400套預(yù)計(jì)2013年主要競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目，總貨量約3000套。供應(yīng)情況區(qū)域市場(chǎng)分析|萬(wàn)江房地產(chǎn)市場(chǎng)2007至2012年，萬(wàn)江住宅市場(chǎng)保持穩(wěn)定，年均需求能力在2563套左右；2011-2012年，暢銷戶型面積為85~100㎡【二至三居】，大戶型成交緩慢；2011-2012年成交均價(jià)保持緩慢增長(zhǎng)。需求及價(jià)格分析區(qū)域市場(chǎng)分析|萬(wàn)江房地產(chǎn)市場(chǎng)政策：未來(lái)房地產(chǎn)政策環(huán)境保持穩(wěn)定，短期內(nèi)波動(dòng)不大；區(qū)域：萬(wàn)江區(qū)正值蓬勃發(fā)展期，全新城市定位、經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)為房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展增加動(dòng)力；供需：市場(chǎng)供應(yīng)大，競(jìng)爭(zhēng)激烈；產(chǎn)品以二至三房為主，主力需求吻合，大戶型及高端產(chǎn)品滯銷。區(qū)域分析|小結(jié)本體分析2項(xiàng)目指標(biāo)項(xiàng)目四至項(xiàng)目交通項(xiàng)目資源項(xiàng)目分東西兩地塊，總體量14萬(wàn)㎡，中等規(guī)模綜合社區(qū)西區(qū)建筑面積2.1萬(wàn)平米企業(yè)會(huì)館面積2.1萬(wàn)平米容積率1.0總戶數(shù)5棟南區(qū)建筑面積8.4萬(wàn)平米住宅面積6.17萬(wàn)平米公寓面積0.63萬(wàn)平米商業(yè)面積1.5萬(wàn)平米其他配套0.1萬(wàn)平米容積率3.6總戶數(shù)657套西區(qū)：5棟企業(yè)會(huì)館東區(qū)：5棟住宅，1棟公寓本體分析|規(guī)劃指標(biāo)北側(cè)為萬(wàn)江區(qū)政府東臨東江支流，與莞城區(qū)一江之隔南臨萬(wàn)江河、華南mall商圈西面為自用地及濱江公館東南北西本體分析|項(xiàng)目四至項(xiàng)目東、南兩側(cè)臨江景，處于行政、商貿(mào)、水系交匯處項(xiàng)目位于東莞萬(wàn)江萬(wàn)龍片區(qū)，交通便捷，臨城區(qū)主干道。本體分析|區(qū)位交通環(huán)城西路莞穗路鴻福路運(yùn)河路東江大道南城CBD萬(wàn)江壩頭區(qū)區(qū)位：項(xiàng)目位于萬(wàn)江萬(wàn)龍片區(qū)，處于東江支流及萬(wàn)江河兩江交匯之處。交通：項(xiàng)目通過(guò)莞穗路連接其他鎮(zhèn)區(qū)；經(jīng)運(yùn)河路、鴻福路10分鐘路程到達(dá)南城CBD；項(xiàng)目地塊被萬(wàn)江路分割，經(jīng)東江大道等連接萬(wàn)江其他區(qū)域。萬(wàn)江新中心區(qū)萬(wàn)江路萬(wàn)江萬(wàn)龍片區(qū)自然資源：地塊周邊有萬(wàn)江公園、金鰲洲主題公園及兩河交匯處大片綠地。城市資源：學(xué)校：萬(wàn)江小學(xué)、萬(wàn)江中學(xué)商業(yè)：華南mall、嘉榮購(gòu)物廣場(chǎng)、都會(huì)廣場(chǎng)；醫(yī)院：萬(wàn)江醫(yī)院、市人民醫(yī)院；市政：萬(wàn)江區(qū)政府。項(xiàng)目臨綠地、公園，自然景觀資源優(yōu)美；周邊商業(yè)、教育等城市資源豐富，構(gòu)建五分鐘生活圈。本體分析|項(xiàng)目資源萬(wàn)江區(qū)政府華南mall萬(wàn)江小學(xué)萬(wàn)江中學(xué)萬(wàn)江醫(yī)院都會(huì)廣場(chǎng)嘉榮購(gòu)物廣場(chǎng)本體印象：緊臨區(qū)政府擁有一線無(wú)敵江景中小規(guī)模的復(fù)合型綜合社區(qū)規(guī)模：14萬(wàn)㎡，中小規(guī)模綜合社區(qū)產(chǎn)品：住宅、公寓、企業(yè)總部混合產(chǎn)品區(qū)位：萬(wàn)龍片區(qū)，南城CBD10分鐘生活圈資源：兩江交匯，絕佳一線江景資源配套：周邊配套成熟本體分析|本體小結(jié)競(jìng)爭(zhēng)分析3區(qū)域掃描競(jìng)爭(zhēng)個(gè)案分析競(jìng)爭(zhēng)分析小結(jié)競(jìng)爭(zhēng)分析|區(qū)域掃描濱江公館上東國(guó)際潤(rùn)隆大廈陽(yáng)光海岸二期金地外灘8號(hào)葡萄莊園深業(yè)歐景城北大資源御灣富通天邑灣藍(lán)泊灣富通圣提雅恒大帝景天邑灣風(fēng)情商業(yè)街宏遠(yuǎn)康城國(guó)際本項(xiàng)目：在售項(xiàng)目：待售項(xiàng)目區(qū)域開發(fā)商云集,項(xiàng)目周邊在售樓盤10個(gè)，待售項(xiàng)目4個(gè)。江南第一城以區(qū)域市場(chǎng)代表競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目進(jìn)行研究。選取原則項(xiàng)目備注區(qū)域相近產(chǎn)品相似產(chǎn)品入市時(shí)段濱江公館北大資源·御灣上東國(guó)際三期恒大帝景萬(wàn)江區(qū)競(jìng)爭(zhēng)分析|個(gè)案分析競(jìng)爭(zhēng)個(gè)案選取一線東江景觀資源，產(chǎn)品40-50%超高贈(zèng)送率開發(fā)商：東莞市深城投實(shí)業(yè)投資有限公司樓盤地址：萬(wàn)江莞穗大道與蓬廟橋交匯處總占地：4971平方米總建面：10589平方米物業(yè)形態(tài)：高層容積率：2.13綠化率：40%主力戶型：100-140平米景觀：一線東江景觀資源戶型：超高增值率，約43%超高增值率戶型面積段（㎡）套數(shù)剩余套數(shù)價(jià)格（元/㎡）戶型配比二房51-7014420650026.3%三房82-95240150670043.8%四房98－13412440730022.6%別墅170－2204040170007.3%

合計(jì)548310100.0%戶型配比8號(hào)樓17號(hào)樓12號(hào)樓13號(hào)樓競(jìng)爭(zhēng)分析|個(gè)案分析濱江公館戶型不方正，廚衛(wèi)相連；主臥不帶套間，舒適度差；廚房基本為黑房，戶型設(shè)置不合理；次臥面積小，舒適度差；83㎡的三房?jī)蓮d一衛(wèi)94㎡的三房?jī)蓮d一衛(wèi)廚房太小，不方便使用；主人房不帶套間，私密性不夠，舒適度差；主臥、次臥門相對(duì)，有門煞；次臥面積小，舒適度差；濱江公館競(jìng)爭(zhēng)分析|個(gè)案分析主打一線江景、學(xué)位房、成熟華南Mall商圈配套項(xiàng)目基本技術(shù)指標(biāo)：地塊位置：東莞市萬(wàn)江區(qū)新城金曲路18號(hào)。占地面積：104981.6㎡。建筑面積：315000㎡。樓層：4棟為33層高層產(chǎn)品；4棟為25-28層高層產(chǎn)品產(chǎn)品數(shù)量：約1766套戶型面積套數(shù)套數(shù)比2房2廳1衛(wèi)87-95㎡109261.9%3房2廳2衛(wèi)130-160㎡43824.8%4房2廳3衛(wèi)175-190㎡1267.1%雙拼別墅270-280㎡1005.6%獨(dú)棟別墅430-600㎡100.6%合計(jì)

1766100%11棟12棟13棟15棟16棟18棟19棟20棟北大資源御灣競(jìng)爭(zhēng)分析|個(gè)案分析主人房不帶套間，私密性不夠，舒適度差；廚房基本為黑房，戶型設(shè)置不合理過(guò)道長(zhǎng)；空間浪費(fèi)嚴(yán)重；87㎡的兩房?jī)蓮d一衛(wèi)98㎡的兩房?jī)蓮d一衛(wèi)主人房不帶套間，，舒適度差；廚房基本為黑房，戶型設(shè)置不合理；過(guò)道長(zhǎng)；空間浪費(fèi)嚴(yán)重；北大資源御灣競(jìng)爭(zhēng)分析|個(gè)案分析臨運(yùn)河，寬樓間距，享受鴻福路商圈配套8棟9棟10棟11棟12棟13棟14棟15棟16棟項(xiàng)目基本技術(shù)指標(biāo)：地塊位置：臨近運(yùn)河，陽(yáng)光二小旁。占地面積：5.8萬(wàn)㎡。建筑面積：17.5萬(wàn)㎡。樓層：4棟18層小高層產(chǎn)品；5棟為21~23層高層產(chǎn)品。產(chǎn)品數(shù)量：約1000套戶型面積套數(shù)套數(shù)比2+1房2廳1衛(wèi)85㎡23623.7%2+1房2廳2衛(wèi)101㎡23623.7%3房2廳2衛(wèi)110-130㎡39539.7%3房2廳3衛(wèi)140㎡797.9%樓王203㎡484.8%合計(jì)

994100%上東國(guó)際三期競(jìng)爭(zhēng)分析|個(gè)案分析超高贈(zèng)送，贈(zèng)送約23㎡，含廚房、衛(wèi)生間、飄窗、陽(yáng)臺(tái)等；南北通透，采光、通風(fēng)不錯(cuò)；超高贈(zèng)送，贈(zèng)送約48㎡，含廚房、餐廳、飄窗、一半的陽(yáng)臺(tái)；主臥尺度大，舒適、闊綽90㎡的三房?jī)蓮d兩衛(wèi)114㎡的三房?jī)蓮d兩衛(wèi)上東國(guó)際三期競(jìng)爭(zhēng)分析|個(gè)案分析中小規(guī)模社區(qū)，配備集中商業(yè)，預(yù)計(jì)明年余貨300套項(xiàng)目位置：莞穗路與金龍北路交匯處（風(fēng)臨美麗灣旁）占地面積：45401㎡總建筑面積：133605㎡容積率：2.5綠化率：34％建筑組成：由8棟22層的高層住宅圍合組成物業(yè)類型：住宅、商業(yè)產(chǎn)品數(shù)量：781套1棟2棟3棟4棟5棟6棟7棟8棟9棟2房2廳1衛(wèi)3房2廳1衛(wèi)3房2廳2衛(wèi)4房2廳2衛(wèi)合計(jì)面積段（㎡）82－8989-107110-136150-164781套套數(shù)33828412336比例43.3%36.3%15.7%4.7%戶型配比恒大帝景競(jìng)爭(zhēng)分析|個(gè)案分析廚衛(wèi)相連，不衛(wèi)生；主人房不帶套間，舒適度差；廚房基本為黑房，戶型設(shè)計(jì)差。92㎡的兩房?jī)蓮d一衛(wèi)128㎡的兩房?jī)蓮d一衛(wèi)戶型不方正、設(shè)計(jì)差；客廳陽(yáng)臺(tái)連通廚房，設(shè)計(jì)不合理；臥室門相對(duì)，有門煞。恒大帝景競(jìng)爭(zhēng)分析|個(gè)案分析28地段景觀園林社區(qū)戶型配套北大資源·御灣萬(wàn)江中心區(qū)東江水景地中海式園林，跌水景觀配套成熟，中等社區(qū)中小戶型，有少量合拼華南Mall商業(yè)配套，雙語(yǔ)幼兒園上東國(guó)際三期萬(wàn)江壩頭，近CBD遠(yuǎn)眺東江水景美式園林，主題性強(qiáng)配套成熟，社區(qū)感強(qiáng)中等居家戶型，非合拼南城鴻福商圈配套恒大帝景萬(wàn)江萬(wàn)龍片區(qū)人造水景歐式園林缺乏配套，社區(qū)感弱超高附加值，通透性不佳社區(qū)商業(yè)配套本案萬(wàn)江萬(wàn)龍片區(qū)生態(tài)公園、一線東江水景——周邊配套成熟，自身配套不足——華南Mall商業(yè)配套生態(tài)★★★★★★★★★本項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)價(jià)值：景觀價(jià)值優(yōu)勢(shì)明顯，具備一定的地段優(yōu)勢(shì)濱江公館東江水景——配套成熟，社區(qū)感強(qiáng)中小戶型★★★萬(wàn)江萬(wàn)龍片區(qū)華南Mall商業(yè)配套競(jìng)爭(zhēng)分析|個(gè)案分析小結(jié)客戶分析4成交客戶分析目標(biāo)客戶定位選取萬(wàn)江片區(qū)代表項(xiàng)目成交客戶進(jìn)行分析：合正開發(fā)多期的樓盤，2011年實(shí)現(xiàn)二期80-169平戶型高速清貨，客戶群體以南城和萬(wàn)江為主。上東國(guó)際二期客戶分析|成交客戶金地開發(fā)樓盤，2011年實(shí)現(xiàn)全面熱銷，客戶群體以南城和萬(wàn)江為主。金地外灘8號(hào)選取原則客戶來(lái)源及職業(yè)構(gòu)成客戶來(lái)源廣泛，以南城和萬(wàn)江、東城為主，主要是白領(lǐng)、企業(yè)主以及公司高管等。客戶分析|成交客戶年齡構(gòu)成及需求點(diǎn)分析客戶年齡主要集中在以30歲以下，主要看重地段、資源、價(jià)格，其次關(guān)注項(xiàng)目的產(chǎn)品?？蛻舴治鰘成交客戶核心客戶偶得客戶重要客戶企業(yè)白領(lǐng)企事業(yè)中層——企業(yè)中層及泛公務(wù)員群體（金融、銀行、教師、公務(wù)員等）白領(lǐng)、職員——企業(yè)職員，具有一定的經(jīng)濟(jì)實(shí)力，但追求精神價(jià)值，尋找符合自己情趣的有價(jià)值的居所。投資客——看好未來(lái)房?jī)r(jià)走勢(shì)及項(xiàng)目潛在價(jià)值的投資客群。低級(jí)公務(wù)員——輻射范圍廣，具有固定工資收入，雖然收入不高，但很穩(wěn)定，關(guān)注交通便利性、周圍生活配套的完善。低級(jí)公務(wù)員白領(lǐng)、職員企事業(yè)中層異地客換房需求++南城萬(wàn)江周邊鎮(zhèn)區(qū)異地客投資客進(jìn)城需求——城區(qū)外圍客戶，追求完善、舒適、便捷的城市化服務(wù)。進(jìn)城需求異地客——有遷居?xùn)|莞計(jì)劃or長(zhǎng)時(shí)間在莞工作（但不定居）的置業(yè)人群。投資客+客戶分析|目標(biāo)客戶定位項(xiàng)目定位5SWOT分析價(jià)值梳理整體定位產(chǎn)品定位優(yōu)勢(shì)（Strengths）劣勢(shì)（Weaknesses）江景、公園生態(tài)資源；交通便利；配套完善；沿海品牌區(qū)域形象低，認(rèn)可度不高；周邊分布部分工廠、農(nóng)民房；東江水污染比較嚴(yán)重。機(jī)會(huì)（Opportunities）S-O：發(fā)揮優(yōu)勢(shì)，搶占機(jī)會(huì)W-O：利用機(jī)會(huì)，克服劣勢(shì)政府高標(biāo)準(zhǔn)規(guī)劃與建設(shè)，發(fā)展?jié)摿Υ螅黄瑓^(qū)多項(xiàng)目同步開發(fā)，成為房地產(chǎn)發(fā)展的熱點(diǎn)片區(qū)；項(xiàng)目企業(yè)會(huì)館帶來(lái)的大量客源。利用自身景觀資源，打造優(yōu)勢(shì)，與市場(chǎng)形成差異化；利用沿海品牌優(yōu)勢(shì)，奠定市場(chǎng)，搶占機(jī)會(huì)。利用區(qū)域升值及改造來(lái)規(guī)避項(xiàng)目劣勢(shì)；威脅（Threats）S-T：發(fā)揮優(yōu)勢(shì)，轉(zhuǎn)化威脅W-T：減小劣勢(shì)，避免威脅未來(lái)片區(qū)市場(chǎng)供應(yīng)量大；政策調(diào)控越來(lái)越緊，影響客戶購(gòu)買。合理安排不同產(chǎn)品的入市時(shí)機(jī)，避開激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)強(qiáng)調(diào)本項(xiàng)目產(chǎn)品的不同特點(diǎn)，形成市場(chǎng)差異化。內(nèi)部能力外部因素SWOT戰(zhàn)略形成：迎合市場(chǎng)所需，利用自身景觀資源，打造項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)，形成差異化。項(xiàng)目定位|SWOT分析自然價(jià)值品牌價(jià)值產(chǎn)品價(jià)值城市價(jià)值五大價(jià)值體系兩江交匯，一線江景資源三處景觀生態(tài)公園低容積率，舒適度高合理規(guī)劃排布，最大景觀面沿海品牌，筑健康、更美好1.5萬(wàn)方商業(yè)配套商業(yè)、學(xué)校配套成熟規(guī)劃升級(jí)區(qū)，地理位置優(yōu)越東莞CBD輻射圈層附加值項(xiàng)目發(fā)展方向：順應(yīng)品牌需求和市場(chǎng)需求，塑造項(xiàng)目?jī)r(jià)值，避開同質(zhì)競(jìng)爭(zhēng)，差異化站位：打造高尚品質(zhì)綜合社區(qū)基于市場(chǎng)、項(xiàng)目本身、競(jìng)爭(zhēng)、客戶分析項(xiàng)目定位|價(jià)值梳理城西心、純水岸、低密親水小鎮(zhèn)以創(chuàng)新、領(lǐng)先的低密度產(chǎn)品為主；塑造極具特色的城中心擴(kuò)張，自然水岸，魅力城鎮(zhèn)，生態(tài)居所。項(xiàng)目定位市場(chǎng)維度市場(chǎng)上主力產(chǎn)品為75-90兩三房，80-100平米三房，少量小面積公寓戶型面積區(qū)間套數(shù)比率兩房51-75㎡13907.7%75-90㎡377020.9%95-101㎡7504.2%三房80-90㎡452025.1%90-107㎡527029.3%110-130㎡7504.2%四房130-150㎡1100.6%150-170㎡7504.2%170-200㎡6803.8%總計(jì)

18000100.0%項(xiàng)目定位|產(chǎn)品定位客戶維度主力客戶為工作在市區(qū)尤其是南城區(qū)的企事業(yè)中層及白領(lǐng)階層，經(jīng)濟(jì)實(shí)力有限，選擇以2-3房為人生起步，但迫于中心區(qū)房?jī)r(jià)過(guò)高，轉(zhuǎn)移至此區(qū)域；市場(chǎng)上洋房暢銷產(chǎn)品為80-90兩三房，80-100平米三房；公寓暢銷產(chǎn)品為38-45平1房。市場(chǎng)上80-100平米三房戶型占比約為50%，而客戶對(duì)此產(chǎn)品需求較大；因此，建議上調(diào)80-100平米三房戶型的比例，滿足客戶需求。項(xiàng)目定位|產(chǎn)品定位住宅：80-100平高價(jià)值功能性三房為主，配少量70平左右小戶型，補(bǔ)充限量100-120平3+1房；公寓：以40平左右一房為主。住宅戶型配比：公寓戶型配比：戶型面積區(qū)間套數(shù)比率一房38-45㎡6561.90%兩房50-60㎡4038.10%總計(jì)

105100%項(xiàng)目定位|產(chǎn)品定位戶型面積區(qū)間套數(shù)比率兩房65-75㎡10018%三房80-90㎡15027%90-100㎡24845%3+1房100-120㎡5410%總計(jì)

552100%本項(xiàng)目戶型配比建議項(xiàng)目定位|產(chǎn)品戶型建議戶型示意及優(yōu)化建議大型觀景露臺(tái)，進(jìn)深2.5m，可以滿足休閑椅等物品的擺放一房可以改兩房，強(qiáng)調(diào)個(gè)性組合的個(gè)人空間多花園，多贈(zèng)送戶型方正實(shí)用率高50平米公寓73平米2房大飄窗，房間給足景觀面功能空間尺度寬大項(xiàng)目定位|產(chǎn)品戶型建議戶型示意及優(yōu)化建議次臥開間、進(jìn)深均為2.7米，建議將次臥開間調(diào)整至2.9米，增加臥室居住舒適度。廚房開間為2.3米，餐廳開間為1.9米，建議縮小廚房開間，增大餐廳開間為2.4米，滿足餐廳舒適功能。參考江灣國(guó)際戶型94平米2+1房N+1創(chuàng)意多變戶型，大開間設(shè)計(jì)遠(yuǎn)眺東江，超大面景觀陽(yáng)臺(tái)功能分區(qū)，貼心人性設(shè)計(jì)項(xiàng)目定位|產(chǎn)品戶型建議戶型示意及優(yōu)化建議廚房開間為1.8米，針對(duì)94平米三房戶型，開間尺度偏小，建議調(diào)整。次臥開間約為2.7米，建議縮小主臥衛(wèi)生間開間，將次臥開間調(diào)整至3米，增加臥室居住舒適度。參考江灣國(guó)際戶型項(xiàng)目定位|產(chǎn)品戶型建議戶型示意及優(yōu)化建議臥室寬敞、居住舒適、高贈(zèng)送面積。110平米3+1房功能分區(qū)明顯參考市場(chǎng)熱銷戶型價(jià)格預(yù)判及經(jīng)濟(jì)測(cè)算6選擇目前市場(chǎng)在售的濱江公館、歐景城，北大資源御灣、上東國(guó)際、葡萄莊園進(jìn)行對(duì)比分析,以毛坯價(jià)格進(jìn)行比較。本項(xiàng)目單位：濱江公館歐景城北大資源御灣上東國(guó)際葡萄莊園

區(qū)位相近定位相似檔次相當(dāng)客戶相似價(jià)格預(yù)判參考樓盤選擇運(yùn)用市場(chǎng)比較法測(cè)定項(xiàng)目毛坯價(jià)格，S=∑參照項(xiàng)目比準(zhǔn)價(jià)格*權(quán)重=7520元/㎡

。價(jià)格預(yù)判參考因素

權(quán)重

分值

濱江公館歐景城北大資源御灣上東國(guó)際葡萄莊園區(qū)位價(jià)值20%100100209018110221102210020景觀資源10%100959.5909909959.5959.5生活配套10%10010510.5110111101110510.510510.5產(chǎn)品20%10090181052190181102211022開發(fā)商品牌15%1001001510515.7511016.511016.59013.5規(guī)模檔次15%1201001511016.51201811016.58512.75物業(yè)管理10%1001101110010110111101111011合計(jì)100%100100.00101.43105.71107.1499.29參考價(jià)格毛坯價(jià)格75007300800083007500修正系數(shù)

100%99%95%93%101%比準(zhǔn)價(jià)格

75007197756877477554權(quán)重

25%20%20%25%10%權(quán)重價(jià)格

1875143915141937755計(jì)算結(jié)果

7520同類物業(yè)加權(quán)分析

營(yíng)銷推廣的全面展開，將提升本項(xiàng)目的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力；本項(xiàng)目未來(lái)規(guī)劃中對(duì)建筑品質(zhì)、設(shè)施配套、管理品質(zhì)的提升也可以有效提升項(xiàng)目的形象和價(jià)值;項(xiàng)目組營(yíng)銷經(jīng)驗(yàn)、東莞項(xiàng)目龐大的客戶積累及成交能力能夠支撐更高價(jià)格的實(shí)現(xiàn)；沿海萬(wàn)江項(xiàng)目的價(jià)格預(yù)計(jì)在基準(zhǔn)價(jià)格的基礎(chǔ)上有6％左右的提升:7520×（1＋6％）＝7971元/㎡彈性因素考慮：如果能夠做到，則有可能提高價(jià)格，是一個(gè)區(qū)間值。項(xiàng)目的溢價(jià)因素營(yíng)銷推廣全面鋪開高標(biāo)準(zhǔn)展示高品質(zhì)產(chǎn)品項(xiàng)目組的營(yíng)銷經(jīng)驗(yàn)、客戶資源和成交能力。根據(jù)本項(xiàng)目溢價(jià)幅度，預(yù)計(jì)項(xiàng)目整體毛坯均價(jià)可達(dá)到7971元/㎡。價(jià)格預(yù)判整體均價(jià)經(jīng)濟(jì)測(cè)算沿海萬(wàn)江項(xiàng)目測(cè)算依據(jù)《房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)方法》（建設(shè)部：建標(biāo)[2000]205號(hào)）《建設(shè)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)方法與參數(shù)》（發(fā)改委、建設(shè)部：發(fā)改投資[2006]1325號(hào)）中國(guó)人民銀行關(guān)于項(xiàng)目開發(fā)貸款的有關(guān)規(guī)定開發(fā)商取得的項(xiàng)目批文、方案設(shè)計(jì)資料、用地建設(shè)法律文件深圳市同類工程建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)市場(chǎng)詢價(jià)企業(yè)提供的相關(guān)資料沿海萬(wàn)江項(xiàng)目測(cè)算假設(shè)土地成本根據(jù)東莞土地2012土地成交均價(jià)測(cè)算項(xiàng)目資金構(gòu)成按照自有資金30%，機(jī)構(gòu)貸款70%測(cè)算整個(gè)項(xiàng)目預(yù)計(jì)開發(fā)周期為2.5年。1土地費(fèi)用地價(jià)(含契稅)按按土地面積折算3151元/平米2前期費(fèi)用含設(shè)計(jì)、勘察、管理、招投標(biāo)等80元/平米（按建筑面積計(jì)）3建安工程高層3000元/平米商業(yè)2000元/平米物業(yè)用房2000元/平米4環(huán)境工程含景觀、室外300元/平米（按建筑面積計(jì)）5市政配套費(fèi)含電、水、小區(qū)配套、市政大配套等180元/平米（按建筑面積計(jì)）6管理費(fèi)用按2-5項(xiàng)的3%計(jì)算7不可預(yù)見費(fèi)按2-6項(xiàng)的1%計(jì)算8財(cái)務(wù)費(fèi)用年利率6.65%9銷售費(fèi)用按銷售額的3%計(jì)算10銷售稅金營(yíng)業(yè)、印花、城建按銷售收入的5.61%計(jì)算土地增值稅按預(yù)征稅1%計(jì)算表一：成本測(cè)算標(biāo)準(zhǔn)表二：損益表序號(hào)項(xiàng)目計(jì)算公式金額（元）1銷售收入

731,810,7002開發(fā)成本

347,257,8423銷售費(fèi)用

21,954,3214銷售稅金及附加

41,054,5805土地增值稅

105,111,7466財(cái)務(wù)費(fèi)用

6,650,0007利潤(rùn)總額(1)-(2)-(3)-(4)-(5)-(6)209,782,2118所得稅(7)×25%52,445,5539凈利潤(rùn)(7)-(8)157,336,65810投資利潤(rùn)率利潤(rùn)/總投資60.41%11投資凈利潤(rùn)率凈利潤(rùn)/總投資45.31%12財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值（FNPV)1617190012財(cái)務(wù)累計(jì)凈現(xiàn)值（NPV）

120,466,588.8113財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率（FIRR）

83.66%14動(dòng)態(tài)投資回收期

1.1經(jīng)濟(jì)測(cè)算財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值（FNPV）經(jīng)測(cè)算：項(xiàng)目在計(jì)算期內(nèi)的財(cái)務(wù)累計(jì)凈現(xiàn)值為1617.19萬(wàn)元。財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率（FIRR）經(jīng)測(cè)算，項(xiàng)目在計(jì)算期內(nèi)的內(nèi)部收益率為83.66%。項(xiàng)目全部投資動(dòng)態(tài)投資回收期根據(jù)測(cè)算，項(xiàng)目動(dòng)態(tài)投資回收期為1.1年。表三、現(xiàn)金流量表序號(hào)項(xiàng)目合計(jì)開發(fā)周期第1季度第2季度第3季度第4季度5季度第6季度第7季度第8季度第9季度

周期序號(hào)

1234567891現(xiàn)金流入352,408,480.00

-

-

-240,157,025.51123,492,549.3938,566,869.38157,778,710.91137,529,383.2934,286,161.521.1銷售收入731,810,700.00

-

-

-

240,157,025.51

123,492,549.39

38,566,869.38

157,778,710.91

137,529,383.29

34,286,161.522現(xiàn)金流出266,328,246.22

86,814,460.50

27,780,627.36

86,814,460.50

135,041,159.53

45,733,134.95

29,076,181.74

79,419,261.21

68,263,550.14

14,246,272.652.1建設(shè)開發(fā)成本347,257,842.00

86,814,460.50

27,780,627.36

86,814,460.50

79,869,303.66

17,362,892.10

17,362,892.10

17,362,892.10

13,890,313.68

-2.2銷售費(fèi)用21,954,321.00

-

-

-

7,204,710.77

3,704,776.48

1,157,006.08

4,733,361.33

4,125,881.50

1,028,584.852.3銷售稅金及附加41,054,580.27

-

-

-

13,472,809.13

6,927,932.02

2,163,601.37

8,851,385.68

7,715,398.40

1,923,453.662.4預(yù)征土地增值稅7,318,107.00

-

-

-

2,401,570.26

1,234,925.49

385,668.69