開發(fā)商與物業(yè)交付流程

房屋交接管理.工作步驟物業(yè)企業(yè)參與項目施工前期介入開發(fā)經(jīng)營部負責物業(yè)企業(yè)選擇，與物業(yè)企業(yè)簽署《前期物業(yè)管理服務協(xié)議》，明確服務內(nèi)容、標準及相關費用。物業(yè)企業(yè)按項目《前期物業(yè)管理服務協(xié)議》，派專員參與項目施工前期物業(yè)介入。物業(yè)企業(yè)關鍵了解項目各項配套設施并為項目各配套設施完善提供幫助。物業(yè)驗收、移交前期條件a）項目管理單位對已完工程進行完工驗收，且對驗收提出問題施工單位已經(jīng)進行整改。b）在物業(yè)正式移交驗收前，項目管理單位應確定施工單位已完工房屋符合施工協(xié)議書約定條款內(nèi)容、企業(yè)交房標準和相關要求。開發(fā)經(jīng)營部成立交房工作小組，組織編制《交房工作計劃》。開發(fā)經(jīng)營部應于項目完工交房前三個月組織編制《交房工作計劃》，計劃應明確以下關鍵事宜：a）成立由開發(fā)商、物業(yè)企業(yè)、施工單位以及監(jiān)理單位組成交房工作小組；b）物業(yè)驗收（一房一驗）及工程（項目配套設備）移交驗收節(jié)點；c）工程完工資料移交給物業(yè)企業(yè)節(jié)點；d）取得房屋實測面積匯報及編制房屋結(jié)算表節(jié)點；e）業(yè)主手冊及相關入伙資料準備節(jié)點；f）取得交房條件（完工立案或入伙許可證）及辦理交房手續(xù)節(jié)點?！督环抗ぷ饔媱潯芬罁?jù)《責權手冊》完成審核、審批后實施。開發(fā)經(jīng)營部組織相關部門、物業(yè)企業(yè)和項目管理單位定時召開交房工作專題會議,督促、協(xié)調(diào)各相關部門落實交房準備工作。項目管理單位根據(jù)交房工作計劃，進行關鍵節(jié)點工作分解，將各項工作落實到人,確保項目按時驗收或取證（入伙許可證）。物業(yè)檢驗驗收項目管理單位負責牽頭組織項目總包和各分包商組建交房維修組，立刻對物業(yè)企業(yè)在項目驗收中提出質(zhì)量問題進行整改。交房工作小組依據(jù)物業(yè)移交規(guī)范或物業(yè)企業(yè)移交標準對工程進行細部檢驗驗收,填寫《新建房屋驗收單》、《小區(qū)公共設施及道路設施驗收單》、《小區(qū)公共綠化驗收單》，對驗收過程發(fā)覺問題進行分類匯總，提出整改要求，填寫《物業(yè)維修整改通知單》，交房維修組依據(jù)維修要求在約定時間內(nèi)進行維修。項目管理單位對整改事項進行復核，監(jiān)理企業(yè)、物業(yè)企業(yè)須參與復驗，并在《物業(yè)維修整改通知單》上簽字認可。物業(yè)移交檢驗相關單據(jù)交開發(fā)經(jīng)營部立案，作為以后發(fā)生維修費用結(jié)算依據(jù)。物業(yè)移交驗收準備項目管理單位書面向物業(yè)企業(yè)提供（物業(yè)移交）以下資料：a）工程中存在無法由施工處理問題，及對業(yè)主說辭；b）物業(yè)企業(yè)接收工程時應注意問題；c）接收工程設備物業(yè)管理人員培訓計劃；d）要求物業(yè)企業(yè)派駐保安進場時間。工程實體移交單項工程驗收經(jīng)過后，并經(jīng)物業(yè)企業(yè)確定，達成移交標準，辦理移交手續(xù)；設備運行三個月后無故障，則辦理移交。物業(yè)企業(yè)安排人員按項目管理單位通知時間參與工程移交，項目管理單位將全部鑰匙整理并標識后，移交給物業(yè)相關人員。（在將工程移交物業(yè)部前，應將物業(yè)清掃潔凈，并全部鎖門封閉）在移交過程中，物業(yè)企業(yè)應該辦理書面移交手續(xù)，填寫《物業(yè)移交單》、《移交明細單》，物業(yè)企業(yè)負責所接管區(qū)域防盜（業(yè)主入住前）工作及所接管區(qū)域公共部分保潔工作。工程完工資料移交項目管理單位應將以下資料移交物業(yè)企業(yè)：a）工程全部承包商和供給商工作范圍和保修聯(lián)絡電話清單；b）工程全部承包商和供給商協(xié)議復印件；c）工程完工資料和完工圖；d）工程驗收經(jīng)過文件及工程前期資料；e）工程交房標準；f）全部設備清單和使用說明；g）工程質(zhì)量保修卡。物業(yè)企業(yè)在收到資料后，應負責組織進行驗收，如認為不合格，則提出整改意見,當整改完成后，辦理書面移交手續(xù)，填寫《移交明細單》，并將資料歸檔保留。準備交房資料開發(fā)經(jīng)營部按計劃取得實測面積匯報，按房屋實測面積及每戶付款情況對房款進行結(jié)算，編制《入伙結(jié)算一覽表》，并會同財務部查對業(yè)主已付房款：a）多收房款，與辦理房產(chǎn)證時退還業(yè)主，或充抵相關費用；b）少收房款，應聯(lián)絡業(yè)務立刻補交，待補齊房款后方可辦理入伙手續(xù)。開發(fā)經(jīng)營部組織落實編寫《住宅質(zhì)量確保書》、《住宅使用說明書》、《入伙通知書》。物業(yè)企業(yè)準備《業(yè)主手冊》等相關入伙資料，編制《入伙收費明細》，并負責整理樓宇鑰匙。通知入伙及現(xiàn)場接待開發(fā)經(jīng)營部組織篩選用戶資料，發(fā)《入伙通知書》、《入伙收費明細》。用戶按通知日期前來辦理入伙手續(xù)。開發(fā)經(jīng)營部協(xié)調(diào)安排交房場地、人員及交房次序，組織接待用戶辦理入住、裝修申請手續(xù)、核驗入伙資料、發(fā)放《住宅質(zhì)量確保書》、《住宅使用說明書》。項目管理單位負責入住現(xiàn)場相關設計、工程技術問題解答。開發(fā)經(jīng)營部負責接待并處理業(yè)主投訴，具體操作依據(jù)《用戶投訴處理步驟》要求實施。辦理入伙手續(xù)物業(yè)企業(yè)為業(yè)主發(fā)放《業(yè)主手冊》、收取物業(yè)管理費等。物業(yè)企業(yè)陪同業(yè)主進行收房驗收，項目管理單位組織交房維修組立刻整改業(yè)主反應房屋質(zhì)量問題，具體操作依據(jù)《物業(yè)維修服務管理步驟》要求實施。驗房結(jié)束后，假如業(yè)主同意接收，則由物業(yè)企業(yè)提交鑰匙和卡等相關資料，由業(yè)主簽