業(yè)主欠費到底誰害了誰

業(yè)主欠費到底誰害了誰?按照《物業(yè)服務收費管理辦法》第二條的規(guī)定：物業(yè)服務收費，是指物業(yè)管理企業(yè)按照物業(yè)服務合同的約定，對房屋及配套的設施設備和相關場地進行維修、養(yǎng)護、管理，維護相關區(qū)域的環(huán)境衛(wèi)生和秩序，向業(yè)主所收取的費用。因物業(yè)服務費引發(fā)的糾紛呈逐年上升趨勢。業(yè)主欠費，是指業(yè)主不履行與物業(yè)公司簽訂的物業(yè)服務協(xié)議中約定的交納物業(yè)費的義務。在業(yè)主欠費問題上，不僅物業(yè)公司遭受損失，業(yè)主也是受害者。這種不良現(xiàn)象如果繼續(xù)蔓延必將危害整個物業(yè)管理行業(yè)的健康發(fā)展。因此，如何規(guī)范物業(yè)服務收費，妥善解決物業(yè)服務收費中存在的問題刻不容緩。本文試圖從分析業(yè)主欠費的成因入手，探討業(yè)主欠費問題的解決對策。一、業(yè)主欠費案例某商品房住宅小區(qū)建筑面積約萬平方米，年業(yè)主開始入住，該小區(qū)共有業(yè)主余戶。年，小區(qū)成立了業(yè)主委員會。在入住不到兩年的時間里已更換了兩家物業(yè)公司。年月，小區(qū)召開業(yè)主大會會議協(xié)議選聘了一家新物業(yè)公司為小區(qū)提供物業(yè)服務。但是，在經(jīng)營一年左右后，新選聘的物業(yè)公司在小區(qū)張貼了“因業(yè)主拖欠一百多萬物業(yè)費以及因供水、供暖費虧損一百多萬，公司已無力繼續(xù)經(jīng)營，將在三個月后撤出小區(qū)”的公示。為什么新物業(yè)公司在這么短的時間內就堅持不下去了呢？為什么業(yè)主欠費如此嚴重呢？該小區(qū)前期開發(fā)遺留問題比較突出，涉及生活供水水表卡表管理混亂，小區(qū)有一半以上的業(yè)主常年不交水費；開發(fā)商還擅自出租地下室、樓頂設備層的房屋。另外，業(yè)主委員會私自出租頂層設備層。諸多因素使得小區(qū)業(yè)主意見很大，業(yè)主欠費情況嚴重。日前，該小區(qū)就像一個漩渦，幾乎沒有物業(yè)公司再敢接近。到了如此無法收拾的境地是誰之過？二、業(yè)主欠費成因分析上述案例中業(yè)主欠費問題很突出，導致的結果也非常嚴重。但導致業(yè)主欠費的原因遠非只此一端，筆者試從開發(fā)遺留問題、物業(yè)公司、業(yè)主與業(yè)委會等三個大的方面加以概況。（一）開發(fā)遺留問題開發(fā)遺留問題主要指開發(fā)建設單位變更規(guī)劃、配套設施不落實、房屋及附屬設備質量不合格等，實際上多屬開發(fā)建設單位的違約行為。因此，業(yè)主欠費與開發(fā)遺留問題實際上是兩個獨立的法律關系。前者的主體是業(yè)主與物業(yè)公司。后者的主體是業(yè)主與開發(fā)建設單位。如果開發(fā)遺留問題長期得不到解決，業(yè)主往往遷怒于物業(yè)公司，尤其是當物業(yè)公司是前期物業(yè)的時候。這主要是因為《物業(yè)管理條例》規(guī)定在業(yè)主、業(yè)主大會選聘物業(yè)服務企業(yè)之前，由建設單位選聘物業(yè)服務企業(yè)。而開發(fā)建設單位選聘的物業(yè)服務企業(yè)大部分都是自己組建物業(yè)公司或直接指派自己的一個部門。雖然業(yè)主欠費與開發(fā)遺留問題是兩個法律關系，但正是開發(fā)遺留問題是大量業(yè)主欠費糾紛的根源。開發(fā)遺留問題表現(xiàn)形式主要包括：延期交房；保修期內的房屋質量問題，如屋頂漏水、門窗滲水、陽臺滲水、塑鋼門窗閉合不嚴、衛(wèi)生間漏水、墻壁開裂、鑄鐵欄桿虛脫焊等；幼兒園、醫(yī)院、會所、停車庫（場）、綠地、花園、游泳池等配套設施設備或開發(fā)建設單位在預售合同中承諾的相關設施設備，并未兌現(xiàn)：電（比如臨時用電問題）、水、氣、熱等公用設施沒有按約定開通；開發(fā)建設單位擅自處分屬于業(yè)主所有的財產(chǎn)。（二）物業(yè)公司方面的原因因物業(yè)公司方面的原因導致業(yè)主拖欠物業(yè)費的情形主要包括如下幾個方面：物業(yè)公司自身定位不準，服務理念錯位。在物業(yè)服務過程中，很多物業(yè)公司以管理者自居，對自身定位認識不足，對待業(yè)主好像對待下級一樣，認為物業(yè)管理區(qū)域內的一切事情都得服從物業(yè)公司的管理。而業(yè)主屬于服務購買者，他們所追求的至少是能夠與物業(yè)公司平起平坐地對話，當物業(yè)公司以一種高姿態(tài)出現(xiàn)時，業(yè)主難免產(chǎn)生逆反心理而拒交物業(yè)費。物業(yè)服務質量不到位經(jīng)常是業(yè)主拒交物業(yè)費的直接誘因。物業(yè)公司進駐物業(yè)后，往往忽視了提高自己的服務質量，提供的物業(yè)服務質量與收費標準不對應。而且，物業(yè)服務收費項日、范圍、標準不甚明確。在招投標過程中，物業(yè)公司對業(yè)主承諾得天花亂墜，到真正提供服務時沒有兌現(xiàn)承諾，或者沒達到國家規(guī)定的行業(yè)服務標準要求。比如，巡查小區(qū)房屋單元門、樓梯通道以及其他共用部位的門窗、玻璃的次數(shù)不夠。諸如此類的服務質量不達標或質量低價格高，引發(fā)業(yè)主不滿情緒，進而導致業(yè)主交納物業(yè)費動力不足。業(yè)主會想他們交納一元錢的物業(yè)費，物業(yè)公司就應提供一元錢的物業(yè)服務，當物業(yè)僅僅提供五毛錢的物業(yè)服務時，業(yè)主就認為可以少交物業(yè)費或不交物業(yè)費。如果說物業(yè)服務質量差一些尚可忍受的話，那么物業(yè)公司在物業(yè)管理區(qū)域內明日張膽的違法行為，業(yè)主萬萬不能容忍的。擅改規(guī)劃，侵占小區(qū)綠化面積，修建房屋，對外出售牟利；擅自利用電梯做廣告牟利；私自出租地下室牟利；違法管理停車位。如此種種侵害業(yè)主合法權益的違法違規(guī)行為是廣大業(yè)主深惡痛絕的，在與物業(yè)公司交涉不成的情況下，業(yè)主往往采取拖欠物業(yè)費的方式發(fā)泄不滿情緒。部分物業(yè)物業(yè)公司利用代收代繳水、電費的便利，采取斷水、斷電等方法強迫業(yè)主交納物業(yè)服務費，更加激化了矛盾。物業(yè)公司之間的惡性競爭也能引發(fā)業(yè)主欠費。我國日前的物業(yè)服務消費市場還很不成熟，大部分業(yè)主對物業(yè)管理行業(yè)、物業(yè)服務缺乏最基本的認識，很多業(yè)主覺得是被迫接受物業(yè)服務。這種情況下，很多人就片面追求低的物業(yè)服務收費標準。有一些大的物業(yè)公司為了搶占市場進行不正當競爭，也有一些剛成立的物業(yè)公司迫于沒有物業(yè)項日，盡可能把物業(yè)費壓低先占領市場再提供水平更低的物業(yè)服務，甚至通過違法經(jīng)營業(yè)主共用部位等方式牟利。業(yè)主認可較低的價格后卻沒有享受到期望的服務，必會產(chǎn)生不滿，就可能拒交物業(yè)費。（三）業(yè)主、業(yè)主委員會方面的原因物業(yè)服務消費觀念尚未普遍形成，物業(yè)服務消費市場不成熟。由于受我國長期以來計劃經(jīng)濟體制下福利分房觀念的影響，很多業(yè)主還沒有擺脫“后勤思維”，沒有確立物業(yè)服務的消費理念。相當?shù)臉I(yè)主認為購買商品房后交納物業(yè)費屬于多余的負擔，沒有認識到物業(yè)服務對于其房產(chǎn)價值的影響。業(yè)主對于公共區(qū)域、共用部位設施設備維護費用的交納更是不情愿。存在部分業(yè)主惡意欠費。有的業(yè)主有能力繳納物業(yè)費，但主觀上不交納。這種情況，物業(yè)公司往往也是束手無策，即使通過訴訟的方式，也只能是個別解決，而且訴訟成本較高。因此，這種情況下的業(yè)主欠費不能得到及時解決，欠費現(xiàn)象會不斷蔓延。業(yè)主委員會制度不健全。業(yè)委會運作不規(guī)范，缺乏必要的監(jiān)督。經(jīng)常出現(xiàn)未召開業(yè)主大會或違規(guī)召開業(yè)主大會的情況下，業(yè)委會擅做決定。甚至選聘物業(yè)公司，業(yè)委會與物業(yè)公司簽訂物業(yè)服務合同都是在很多業(yè)主不知情的情況下進行的。還有的業(yè)委會委員缺乏物業(yè)管理法律知識，自身素質不高，帶頭不交納物業(yè)費，更談不上履行督促其他欠費業(yè)主交費的義務了。三、業(yè)主欠費問題解決對策（一）實現(xiàn)“三個觀念轉變”一要實現(xiàn)物業(yè)公司的觀念轉變。物業(yè)公司應當增強服務意識，把業(yè)主當作自己的“上帝”。加強與業(yè)主的友好溝通，實現(xiàn)雙贏。物業(yè)公司應當嚴格依法提供物業(yè)服務。物業(yè)公司在面對業(yè)主欠費問題時應當首先從自身找原因，物業(yè)公司也應當增強物權意識和法制意識，不得擅自處分屬于業(yè)主的物業(yè)共用部位、公用設施設備的所有權或者使用權；不得擅自挪用專項維修資金；不得擅自改變物業(yè)管理用房的用途；不得擅自占用物業(yè)區(qū)域內的公共道路；不得違法經(jīng)營物業(yè)共用部位、共用設施設備。二要實現(xiàn)業(yè)主的觀念轉變。交納物業(yè)服務費是業(yè)主的法定義務，并且最終是有利于業(yè)主的。拖欠物業(yè)服務費是違法行為?！段飿I(yè)管理條例》第七條規(guī)定，“業(yè)主在物業(yè)管理活動中，履行下列義務：（五）按時交納物業(yè)服務費用”。第四十二條第一款規(guī)定，“業(yè)主應當根據(jù)物業(yè)服務合同的約定交納物業(yè)服務費用。業(yè)主與物業(yè)使用人約定由物業(yè)使用人交納物業(yè)服務費用的，從其約定，業(yè)主負連帶交納責任?！睒I(yè)主拖欠物業(yè)費、拒交物業(yè)費的行為不僅侵犯了物業(yè)公司的利益，更重要的是對交費業(yè)主利益的侵害。物業(yè)服務費收繳率低的時候，很多物業(yè)公司為了降低成本，采取減少服務內容、降低服務質量等措施。因此，最終受害的還是廣大業(yè)主。廣大業(yè)主對物業(yè)公司降低服務質量的行為必定是不滿的，那么，就會有更多的業(yè)主不交費，然后，物業(yè)公司就會再次降低服務質量和標準。這就進入了一種惡性循環(huán)。因此，業(yè)主應當樹立自愿自覺交納物業(yè)費的觀念。三要實現(xiàn)業(yè)主委員會委員的觀念轉變。業(yè)主委員會是業(yè)主大會的執(zhí)行機構，業(yè)主委員會本身并非權力機構。業(yè)主委員會的活動應當是經(jīng)業(yè)主大會決議決定的，特別是涉及業(yè)主切身利益的事項。業(yè)主委員會委員應當由熱心公益事業(yè)、責任心強、具有一定組織能力的業(yè)主擔任。業(yè)主委員會委員應當應當依法履行職責，不得謀取私利，不得侵害業(yè)主利益。業(yè)主違反物業(yè)服務合同約定，逾期不交納物業(yè)服務費用的，業(yè)主委員會有責任督促欠費業(yè)主限期交納。而不應當帶頭不交物業(yè)費，更不應當慫恿業(yè)主拒交物業(yè)費。（二）細化、明確物業(yè)服務合同內容業(yè)主、業(yè)委會和物業(yè)公司都應當強化合同意識，將物業(yè)服務合同內容明確化、具體化，盡可能減少服務標準、項日不清的狀況，明確各方的權利義務。雙方都應當慎重簽訂物業(yè)服務合同。業(yè)委會與物業(yè)公司雙方在簽訂合同時，應當在參考物業(yè)合同范本的基礎上，盡可能細化物業(yè)服務合同的內容，使物業(yè)服務的質量與收費標準對應起來。上海市出臺了《上海市住宅物業(yè)服務分等收費管理暫行辦法》，該辦法住宅物業(yè)服務項日根據(jù)服務內容、服務要求和設施設備配置等情況分五個等級，并分別與服務收費標準一一對應。這種做法使得物業(yè)服務收費公開化、透明化，有了量化標準，業(yè)主比較容易接受，物業(yè)公司也可根據(jù)不同的服務標準提供不同的服務。這樣，物業(yè)公司與業(yè)主的權利義務就會具體明確，即使物業(yè)服務糾紛發(fā)生，在界定各方責任時也比較容易，既能夠遏制亂收費問題，又有利于鼓勵業(yè)主按時交費。業(yè)委會與物業(yè)公司不妨根據(jù)《物業(yè)管理條例》、《普通住宅小區(qū)物業(yè)管理服務等級標準（試行）》、《物業(yè)服務收費管理辦法》、《物業(yè)服務定價成本監(jiān)審辦法（試行）》等法律法規(guī)規(guī)定，參考《成都市住宅物業(yè)服務分等收費管理暫行辦法》及即將出臺的《成都市住宅物業(yè)服務收費指導標準》、《物業(yè)服務合同（示范文本）》的有益做法，協(xié)商簽訂物業(yè)服務合同，減少業(yè)主欠費的機率。（三）完善物業(yè)管理行業(yè)相關法規(guī)政策日前物業(yè)管理方面的法律規(guī)定過于原則，缺乏可操作性。包括拖欠物業(yè)費類糾紛在內的很多物業(yè)管理糾紛的大量出現(xiàn)有一個不可忽視的原因就是相關政策法規(guī)的缺位。比如說新老物業(yè)公司交接問題，什么時候交接完畢，哪些資料是必須交接的、哪些資料是可以交接的、哪些資料是不用交接的，怎樣才算真正交接完畢等一系列問題都缺乏具體規(guī)定。這就需要制定物業(yè)項日交接技術規(guī)范，來明確各方權利義務，實現(xiàn)物業(yè)項日的順利交接。再比如，物業(yè)管理實踐中，業(yè)主委員會違法侵犯業(yè)主利益現(xiàn)象頻發(fā)，就需要制定業(yè)主委員會工作規(guī)范或管理辦法之類的政策法規(guī)。還有很多類似的問題的解決亟需具體化的法規(guī)政策支持。這樣的話，各方都有章可循，也就有望各方照章辦事了?！段飿I(yè)管理條例》規(guī)定了業(yè)主應當按時交納物業(yè)服務費用，但如果業(yè)主不交會產(chǎn)生什么后果未作規(guī)定，即是說沒有對應的罰則。這等于完全依靠人的自覺性來交納物業(yè)服務費，但是我們立法的基本前提是假設人是不自覺的，應當相信制度而不是人。因此，這種規(guī)定只能起到一種宣傳的作用，應當加上相應的罰則條款。國外就有這樣的做法：業(yè)主不交納物業(yè)費，經(jīng)過寬限期仍然不交的，欠費業(yè)主的房子就會被拍賣沖抵物業(yè)費。當然，這并不意味著我國的立法也要作如此嚴格的規(guī)定，但應當有相應罰則。