第八章房產(chǎn)稅、車船稅、契稅

第八章房產(chǎn)稅、車船稅、契稅法第一節(jié)房產(chǎn)稅法

房產(chǎn)稅是以房屋為征稅對象，按房屋的計稅余值或租金收入為計稅依據(jù)，向房屋產(chǎn)權(quán)所有人征收的一種財產(chǎn)稅。一、納稅主體：房屋的產(chǎn)權(quán)所有人1、產(chǎn)權(quán)屬于國家所有的，由經(jīng)營管理單位繳納；產(chǎn)權(quán)屬于集體和個人所有的，由集體單位和個人納稅；2、產(chǎn)權(quán)出典的由承典人繳納；3、產(chǎn)權(quán)所有人、承典人不在房產(chǎn)所在地的，由房產(chǎn)代管人或者使用人納稅；4、產(chǎn)權(quán)未確定及租典糾紛未解決的，由房產(chǎn)代管人或使用人繳納；5、無租使用其它單位房產(chǎn)的單位和個人，使用人按照房產(chǎn)余值代為繳納房產(chǎn)稅。2009年1月1日起，涉外企業(yè)、單位和個人也納入了房產(chǎn)稅的征收管理范圍。【案例-多選題】下列各項中，符合房產(chǎn)稅暫行條例規(guī)定的有()。A.將房屋產(chǎn)權(quán)出典的，承典人為納稅人B.將房屋產(chǎn)權(quán)出典的，產(chǎn)權(quán)所有人為納稅人C.房屋產(chǎn)權(quán)未確定的，房產(chǎn)代管人或使用人為納稅人D.產(chǎn)權(quán)所有人不在房產(chǎn)所在地的，房產(chǎn)代管人或使用人為納稅人二、征稅對象1、征稅對象是房產(chǎn)，即有屋面和圍護結(jié)構(gòu)（有墻或兩邊有柱），能夠遮風避雨，可提供人們在其中生產(chǎn)、學習、工作、娛樂、居住或儲藏物資的場所。【提示】要注意房產(chǎn)不等于建筑物。2、征稅范圍：城鎮(zhèn)經(jīng)營性住房（城市、縣城、建制鎮(zhèn)、工礦區(qū)，不含農(nóng)村）三、稅率、計稅依據(jù)與應(yīng)納稅額的計算計稅方法計稅依據(jù)稅率計稅公式從價按照房產(chǎn)原值一次減除10%-30%損耗后的余值扣除比例由省、自治區(qū)、直轄市人民政府確定原值明顯不合理的應(yīng)予評估；沒有原值的由所在地稅務(wù)機關(guān)參考同類房屋的價值核定年稅率1.2%應(yīng)納稅額=應(yīng)稅房產(chǎn)原值×（1－扣除比例）×1.2%（這樣計算出的是年稅額）從租租金收入（包括實物收入和貨幣收入）12%應(yīng)納稅額=租金收入×12%或4%個人按市場價格出租的居民用房（出租后用于居住的居民住房）4%【案例1-單選題】某企業(yè)擁有A、B兩棟房產(chǎn)，A棟自用，B棟出租。A、B兩棟房產(chǎn)在2005年1月1日時的原值分別為1200萬元和1000萬元，2005年4月底B棟房產(chǎn)租賃到期。自2005年5月1日起，該企業(yè)由A棟搬至B棟辦公，同時對A棟房產(chǎn)開始進行大修至年底完工。企業(yè)出租B棟房產(chǎn)的月租金為10萬元，地方政府確定按房產(chǎn)原值減除20％的余值計稅。該企業(yè)當年應(yīng)繳納房產(chǎn)稅（）萬元。（2006年）

A.15.04B.16.32C.18.24D.22.72備注：法律規(guī)定房屋大修期間可以免房產(chǎn)稅。【案例2-計算】某公司辦公大樓原值30000萬元，2010年2月28日將其中部分閑置房間出租，租期2年。出租部分房產(chǎn)原值5000萬元，租金每年1000萬元。當?shù)匾?guī)定房產(chǎn)稅原值減除比例為20%。請計算2010年該公司應(yīng)繳納的房產(chǎn)稅。（2011CPA)四、稅收優(yōu)惠1、國家機關(guān)、人民團體、軍隊自用的房產(chǎn)。但對出租房產(chǎn)以及非自身業(yè)務(wù)使用的生產(chǎn)、營業(yè)用房，不屬于免稅范圍。2、由國家財政部門撥付事業(yè)經(jīng)費的單位（全額或差額預(yù)算管理的事業(yè)單位），本身業(yè)務(wù)范圍內(nèi)使用的房產(chǎn)免征房產(chǎn)稅。對于其所屬的附屬工廠、商店、招待所等不屬單位公務(wù)、業(yè)務(wù)的用房，應(yīng)照章納稅。3、宗教寺廟、公園、名勝古跡自用的房產(chǎn)免征房產(chǎn)稅。但宗教寺廟、公園、名勝古跡中附設(shè)的營業(yè)單位，如影劇院、飲食部、茶社、照相館等所使用的房產(chǎn)及出租的房產(chǎn)，不屬于免稅范圍，應(yīng)照章納稅。4、個人所有非營業(yè)用的房產(chǎn)免征房產(chǎn)稅。對個人擁有的營業(yè)用房或者出租的房產(chǎn)，不屬于免稅房產(chǎn)，應(yīng)照章納稅。5、央行（含外管局）所屬分支機構(gòu)自用的房產(chǎn)。6、對長江上游、黃河中上游地區(qū)，東北、內(nèi)蒙古等國有林區(qū)天然林二期工程實施企業(yè)和單位專門用于天然林保護工程的房產(chǎn)、土地免征房產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅。對上述企業(yè)和用于其它生產(chǎn)經(jīng)營活動的房產(chǎn)、土地按規(guī)定征收房產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅。（新增）7、經(jīng)財政部批準免稅的其他房產(chǎn)。（有新增）如上海、重慶于2011年起對部分個人住房征收房產(chǎn)稅。五、稅收征收管理1、納稅期限按年征收，分期繳納。2、納稅地點房產(chǎn)所在地的稅務(wù)主管機關(guān)不在一地的，分別向房產(chǎn)所在地的稅務(wù)機關(guān)繳納。第二節(jié)車船稅一、納稅主體車船稅的納稅義務(wù)人，是指在中華人民共和國境內(nèi)的車輛、船舶（以下簡稱車船）的所有人或者管理人。二、征稅對象（1）依法應(yīng)當在車船管理部門登記的機動車輛和船舶；（2）依法不需要在車船管理部門登記的在單位內(nèi)部場所行駛或者作業(yè)的機動車輛和船舶。

在現(xiàn)實中，車輛分為機動車輛和非機動車輛；船舶分為機動船舶和非機動船舶。車船稅的征收范圍包括機動車輛和船舶，不包括非機動車輛。三、稅率車船稅實行定額稅率（1）車輛的具體適用稅額由省、自治區(qū)、直轄市人民政府依照《車船稅稅目稅額表》規(guī)定的稅額幅度和國務(wù)院的規(guī)定確定。（2）船舶的具體適用稅額由國務(wù)院在《車船稅稅目稅額表》規(guī)定的稅額幅度內(nèi)確定。以北京市為例：北京市車船稅稅目稅額表——（車輛）稅目計稅單位年基準稅額備注乘用車〔按發(fā)動機汽缸容量（排氣量）分檔〕1.0升（含）以下的每輛300元核定載客人數(shù)9人（含）以下1.0升以上至1.6升(含)的420元1.6升以上至2.0升(含)的480元2.0升以上至2.5升(含)的900元2.5升以上至3.0升(含)的1920元3.0升以上至4.0升(含)的3480元4.0升以上的5280元商用車客車中型客車每輛960元核定載客人數(shù)9人以上，20人以下，包括電車大型客車每輛1140元核定載客人數(shù)大于或者等于20人，包括電車貨車整備質(zhì)量每噸96元包括半掛牽引車、三輪汽車和低速載貨汽車等掛車整備質(zhì)量每噸48元按照貨車稅額的50%計算其他車輛專用作業(yè)車整備質(zhì)量每噸96元不包括拖拉機輪式專用機械車96元摩托車

每輛120元四、稅收優(yōu)惠（一）法定減免1、捕撈、養(yǎng)殖漁船；2、軍隊、武裝警察部隊專用的車船；3、警用車船；4、依照法律規(guī)定應(yīng)當予以免稅的外國駐華使領(lǐng)館、國際組織駐華代表機構(gòu)及其有關(guān)人員的車船。5、對節(jié)約能源、使用新能源的車船可以減征或者免征車船稅；對受嚴重自然災(zāi)害影響納稅困難以及有其他特殊原因確需減稅、免稅的，可以減征或者免征車船稅。6、省、自治區(qū)、直轄市人民政府根據(jù)當?shù)貙嶋H情況，可以對公共交通車船，農(nóng)村居民擁有并主要在農(nóng)村地區(qū)使用的摩托車、三輪汽車和低速載貨汽車定期減征或者免征車船稅。（二）特定減免1、經(jīng)批準臨時入境的外國車船和香港特別行政區(qū)、澳門特別行政區(qū)、臺灣地區(qū)的車船，不征收車船稅。2、按照規(guī)定繳納船舶噸稅的機動船舶，自《車船稅法》實施之日起5年內(nèi)免征車船稅。3、依法不需要在車船登記管理部門登記的機場、港口、鐵路站場內(nèi)部行駛或作業(yè)的車船，自《車船稅法》實施之日起5年內(nèi)免征車船稅。五、征收管理1、納稅義務(wù)發(fā)生時間 （1）車船稅納稅義務(wù)發(fā)生時間為取得車船所有權(quán)或管理權(quán)的當月（2）取得車船所有權(quán)或管理權(quán)的當月，應(yīng)當以購買車船的發(fā)票或者其他證明文件所載日期的當月為準2、納稅地點 （1）納稅人自行申報繳納車船稅的，納稅地點為車船登記地的主管稅務(wù)機關(guān)所在地（2）扣繳義務(wù)人代扣代繳車船稅的，納稅地點為扣繳義務(wù)人所在地（3）依法不需要辦理登記的車船，納稅地點為車船的所有人或者管理人主管稅務(wù)機關(guān)所在地3、納稅申報 車船稅按年申報，分月計算，一次性繳納。4、其他規(guī)定 （1）當年已稅車輛變更所有權(quán)或管理權(quán)的，稅額不退不補；（2）當年未稅車輛變更所有權(quán)或管理權(quán)的，現(xiàn)車船所有人或管理人繳納該年度的車船稅【案例1】某客運服務(wù)公司由于業(yè)務(wù)擴大，2007年分別購進以下車輛：（1）3月大型客車30輛；（2）5月中型客車20輛；（3）7月小型客車10輛；（4）9月微型客車5輛。當?shù)卣?guī)定，大型客車的稅額為600元/輛；中型客車的稅額為540元/輛；小型客車的稅額為480元/輛；微型客車的稅額為420元/輛。請問：該公司當年應(yīng)納車船稅為（）元。A.25300B.24300C.34100D.21260第三節(jié)契稅法

契稅是指在土地使用權(quán)、房屋所有權(quán)的權(quán)屬轉(zhuǎn)移過程中，向取得土地使用權(quán)、房屋所有權(quán)的單位和個人征收的一種稅。一、納稅主體在中華人民共和國境內(nèi)轉(zhuǎn)移土地、房屋權(quán)屬，承受的單位和個人?！練w納】對于轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)權(quán)屬的行為，轉(zhuǎn)讓方和承受方的納稅情況如下表：轉(zhuǎn)讓方承受方（1）營業(yè)稅（2）城建稅和教育費附加（3）印花稅（產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移書據(jù)）（4）土地增值稅（5）企業(yè)所得稅（或個人所得稅）（1）印花稅（產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移書據(jù)）（2）契稅二、征稅對象境內(nèi)轉(zhuǎn)移土地、房屋權(quán)屬。具體包括：（1）國有土地使用權(quán)的出讓（2）土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓及房屋買賣（3）房屋贈與與房屋交換。三、稅率3%-5%的幅度比例稅率?！咀ⅰ孔?008年11月1日起，對個人首次購買90平方米及以下普通住房，契稅稅率暫統(tǒng)一下調(diào)到1%。（全國一致）四、計稅依據(jù)1、國有土地使用權(quán)出讓、土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓、房屋買賣：成交價格2、房屋贈與：征收機關(guān)參照市場價核定3、房屋交換：交換價格差額五、應(yīng)納稅額的計算：計稅依據(jù)×稅率征稅對象納稅人計稅依據(jù)稅率國有土地使用權(quán)出讓承受方成交價格3%～5%的幅度內(nèi),各省、自治區(qū)、直轄市人民政府按本地區(qū)實際情況確定土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓買方房屋買賣買方房屋贈與受贈方征收機關(guān)參照市場價核定房屋交換付出差價方等價交換免征；不等價交換,依交換價格差額【注】：1、等價交換房屋土地權(quán)屬的免征契稅，交換價格不等時，由多交付貨幣、實物、無形資產(chǎn)或者其他經(jīng)濟利益的一方繳納契稅；2、以劃撥方式取得土地使用權(quán)，經(jīng)批準轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時，由房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓者補繳契稅。計稅依據(jù)為補繳的土地使用權(quán)出讓費用或者土地收益；3、個人無償贈與不動產(chǎn)的行為：受贈人為法定繼承人的——不征稅；受贈人非法定繼承人的——全額征收契稅。五、稅收優(yōu)惠六、納稅申報與繳納1、納稅義務(wù)發(fā)生時間 簽訂合同的當天，或者取得其他具有土地、房屋權(quán)屬轉(zhuǎn)移合同性質(zhì)憑證的當天2、申報納稅期限 納稅義務(wù)發(fā)生之日起10日內(nèi)3、申報地點 土地、房屋所在地的征收機關(guān)【案例1-單選】下列各項中，應(yīng)征收契稅的是（）（07CPA）A.法定繼承人承受房屋權(quán)屬B.企業(yè)以行政劃撥方式取得土地使用權(quán)C.承包者獲得農(nóng)村集體土地承包經(jīng)營權(quán)D.運動員因成績突出獲得國家獎勵的住房【案例2】居民甲2008年購置了一套價值100萬元的新住房，同時對原有的兩套住房處理如下：一套出售給居民乙，成交價格50萬元；另一套市場價格80萬元的住房與居民丙進行等價交換。假定當?shù)厥≌?guī)定的契稅稅率為4%，則居民甲2008年應(yīng)繳納的契稅為（）萬元。（09CPA）

A.