房價與稅收的關(guān)系

房價與稅收的關(guān)系2015.01稅收對房價

只是“影響”不是“決定”營改增2015年將是我國稅制改革的關(guān)鍵年份，繼交通運輸業(yè)、現(xiàn)代服務(wù)業(yè)、電信業(yè)先后完成“營改增”之后，預計房地產(chǎn)業(yè)、建筑業(yè)、金融業(yè)和生活服務(wù)等行業(yè)將在2015年完成“營改增”。“房地產(chǎn)業(yè)、建筑業(yè)有望率先同時推行營改增，最快將于今年3月份開啟增值稅時代，稅率定于11%的可能性最大?！苯眨醒胴斀?jīng)大學稅務(wù)學院稅務(wù)管理系主任蔡昌在稅收籌劃與法律高峰論壇上接受《證券日報》記者采訪時預測。消費稅增值稅營業(yè)稅營改增之前增值稅、營業(yè)稅、消費稅為最主要的三大流轉(zhuǎn)稅。對某一項應(yīng)稅勞務(wù)，則要么征收增值稅，要么征收營業(yè)稅，兩者不會同時征收。增值稅增值稅是對銷售貨物或者提供加工、修理修配勞務(wù)以及進口貨物的單位和個人就其實現(xiàn)的增值額征收的一個稅種。增值稅已經(jīng)成為中國最主要的稅種之一，增值稅的收入占中國全部稅收的60%以上，是最大的稅種。增值稅由國家稅務(wù)局負責征收，稅收收入中75%為中央財政收入，25%為地方收入。進口環(huán)節(jié)的增值稅由海關(guān)負責征收，稅收收入全部為中央財政收入。營業(yè)稅營業(yè)稅是對在中國境內(nèi)提供應(yīng)稅勞務(wù)、轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)或銷售不動產(chǎn)的單位和個人，就其所取得的營業(yè)額征收的一種商品與勞務(wù)稅。按照現(xiàn)行稅制，營業(yè)稅為地方稅種，由地方稅務(wù)局負責征收，但同時還規(guī)定了特殊情況，即鐵道部門、各銀行總行、各保險公司集中繳納的營業(yè)稅由國稅系統(tǒng)負責征收，劃歸中央收入。營改增之后地方政府75%的收入被中央政府拿走了地方政府的收入減少了75%營業(yè)稅消費稅增值稅地方政府怎么辦?土地財政，是指一些地方政府依靠出讓土地使用權(quán)的收入來維持地方財政支出，屬于預算外收入，又叫第二財政。在很多地方，第二財政早已超過第一財政。土

地

財政賣地、發(fā)展房地產(chǎn)能給地方政府帶來多少收入？據(jù)國務(wù)院發(fā)展研究中心的一份調(diào)研報告顯示，在一些地方，土地直接稅收及城市擴張帶來的間接稅收占地方預算內(nèi)收入的40%，而土地出讓金凈收入占政府預算外收入的60%以上。在“土地財政”上，這些地方政府最核心的做法是土地整理，就是政府運用行政權(quán)力把集體所有或其它用途的土地整合后，進行招拍掛，價格就會翻幾番。土地與房子有怎樣的關(guān)系？

土地價格對房價有多大的影響？房價的構(gòu)成國內(nèi)商品房價的一般構(gòu)成是“3+3+3+1”的比例，即“30%的土地成本+30%的建安成本+30%的報建、行政費用和稅費等+10%的開發(fā)商的利潤”。土地成本房價里的土地成本指樓面地價，簡單的講，就是單位建筑面積平均分攤的土地價格。也可以理解為土地上蓋出房子后，每平米售價中所包含的土地成本。樓面地價能最真實地反映建筑單價中所包含的單位土地成本價格。城市

成交宗數(shù)(塊)成交面積(㎡)成交均價(元/㎡)樓面價(元/㎡)北京

10681929.5429005.9314265上海

21715109.906470.823632廣州

3337130.002726.221486深圳

146646.77100328.4925094重慶

493394952.542255.921606杭州

481355741.335706.053475天津

342314344.001309.141309南京

22529076.9810411.934849全國土地成交數(shù)據(jù)在一線城市，“面粉還頻頻貴過面包”

在一份佛山、北京和上海三地的地價房價比調(diào)查中，以上海和北京為代表的一線城市，地價對房價的占比會更高，北京為41.2%，上海甚至高達56%，而佛山只有37.8%?？磥泶蠹业腻X還是拿來“買地”用的。而在一線城市，現(xiàn)在已經(jīng)不僅僅是地價對房價的占比會更高，甚至常常出現(xiàn)“面粉貴過面包”的情況，簡單來說，就是拍出的地價要高于同時期商品房的售價。

政府稅費直接與房地產(chǎn)相關(guān)的稅種有13個，主要包括企業(yè)所得稅、營業(yè)稅、城市維護建設(shè)稅、教育費附加、土地增值稅、印花稅、房產(chǎn)稅、土地使用稅、契稅等。假設(shè)房子市值是100萬元（單價8000元/平方米，面積125平米），這套房負擔的稅收為這樣幾種。一、企業(yè)所得稅（25%），國家規(guī)定房地產(chǎn)的最低利潤率不得低于8％；二、營業(yè)稅，開發(fā)商品房的營業(yè)稅稅率為5％；三、土地增值稅，隨著土地價格的不斷提升而動態(tài)增加；四、城市維護建設(shè)稅，以及教育費附加；五、印花稅，商品房銷售合同，以合同所載金額為依據(jù)，按0.05%貼花。六、契稅（3%-5%），以所有權(quán)發(fā)生轉(zhuǎn)移的不動產(chǎn)為征稅對象，向產(chǎn)權(quán)承受人征收的一種財產(chǎn)稅。（對個人購買90平米及以下且屬家庭唯一住房的普通住房，減按1%稅率征收契稅。）七、城鎮(zhèn)土地使用稅土地使用稅每平方米年稅額如下：

（1）大城市1.5元至30元；

（2）中等城市1.2元至24元；

（3）小城市0.9元至18元；

（4）縣城、建制鎮(zhèn)、工礦區(qū)0.6元至12元。房產(chǎn)稅（個人）2014年1月1日起，對擁有2套住宅的家庭，人均建筑面積80㎡以上部分，視為奢侈性住宅消費，每年征收1%-3%的房產(chǎn)稅，且沒有減除額；家庭第3套住宅，每年征收4%-5%的房產(chǎn)稅，且沒有減除額；家庭第4套及以上住宅，每年征收10%的房產(chǎn)稅，且沒有減除額。簡單地說，一套總價100萬元的房子，里面上繳的相關(guān)稅費接近30%。而土地出讓金也往往占到房價三成左右，這樣算下來，房價的六成左右實際上是交給政府的。房地產(chǎn)企業(yè)繳納的企業(yè)所得稅、營業(yè)稅、土地增值稅、城市維護建設(shè)稅及教育費附加、印花稅、契稅、城鎮(zhèn)土地使用稅均為地方稅種。房產(chǎn)稅也是地方稅。這就是為什么，地方政府會選擇利用出讓土地使用權(quán)來創(chuàng)收。很多人抱怨房價太高，買不起房，

但是，我們是不是真的都希望房價降？

政府希望房價降嗎？

開發(fā)商希望房價降嗎？

業(yè)主希望房價降嗎？

房價真的降了，我們會怎樣？房