第八章投資性房地產(chǎn)

《中級(jí)財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)》

第八章投資性房地產(chǎn)第一節(jié)投資性房地產(chǎn)概述第二節(jié)投資性房地產(chǎn)的確認(rèn)與初始計(jì)量第三節(jié)投資性房地產(chǎn)的后續(xù)計(jì)量第四節(jié)投資性房地產(chǎn)的后續(xù)支出第五節(jié)投資性房地產(chǎn)與非投資性房地產(chǎn)的轉(zhuǎn)換第六節(jié)投資性房地產(chǎn)的處置目錄一、投資性房地產(chǎn)的性質(zhì)

投資性房地產(chǎn)是指為賺取租金或謀求資本增值，或者兩者兼有而持有的房地產(chǎn)。

投資性房地產(chǎn)的主要形式是出租建筑物和土地使用權(quán)；

投資性房地產(chǎn)的另一種形式是持有并準(zhǔn)備增值后轉(zhuǎn)讓的土地使用權(quán)。二者均屬于企業(yè)的日?；顒?dòng)，所獲得的經(jīng)濟(jì)利益總流入構(gòu)成企業(yè)的收入。第一節(jié)

投資性房地產(chǎn)概述？二、投資性房地產(chǎn)的范圍屬于投資性房地產(chǎn)的項(xiàng)目已出租的土地使用權(quán)

已出租的建筑物持有并準(zhǔn)備增值后轉(zhuǎn)讓的土地使用權(quán)不屬于投資性房地產(chǎn)的項(xiàng)目自用房地產(chǎn)作為存貨的房地產(chǎn)一、投資性房地產(chǎn)的確認(rèn)條件投資性房地產(chǎn)只有在符合定義的前提下，同時(shí)滿足下列條件的，才能予以確認(rèn)：

（1）與該投資性房地產(chǎn)有關(guān)的經(jīng)濟(jì)利益很可能流入企業(yè)；

（2）該投資性房地產(chǎn)的成本能夠可靠地計(jì)量。第二節(jié)

投資性房地產(chǎn)的確認(rèn)與初始計(jì)量分類確認(rèn)為投資性房地產(chǎn)的時(shí)點(diǎn)已出租的土地使用權(quán)和已出租的建筑物租賃期開始日持有以備經(jīng)營出租、可視為投資性房地產(chǎn)的空置建筑物企業(yè)董事會(huì)或類似機(jī)構(gòu)就該事項(xiàng)作出正式書面決議的日期持有并準(zhǔn)備增值后轉(zhuǎn)讓的土地使用權(quán)企業(yè)將自用土地使用權(quán)停止自用，準(zhǔn)備增值后轉(zhuǎn)讓的日期二、投資性房地產(chǎn)的初始計(jì)量

投資性房地產(chǎn)應(yīng)當(dāng)按照取得時(shí)的成本進(jìn)行初始計(jì)量。

投資性房地產(chǎn)的成本一般應(yīng)當(dāng)包括取得投資性房地產(chǎn)時(shí)和直至使該項(xiàng)投資性房地產(chǎn)達(dá)到預(yù)定可使用狀態(tài)前所實(shí)際發(fā)生的各項(xiàng)必要的、合理的支出。投資性房地產(chǎn)×××

銀行存款××按照確定的實(shí)際成本外購的房地產(chǎn)只有在購入的同時(shí)即開始出租才能直接確認(rèn)為投資性房地產(chǎn)。如果購入時(shí)尚未對(duì)外出租，則應(yīng)先將其確認(rèn)為固定資產(chǎn)，直至對(duì)外出租時(shí)，再從固定資產(chǎn)轉(zhuǎn)換為投資性房地產(chǎn)。（一）外購的投資性房地產(chǎn)成本：購買價(jià)款、相關(guān)稅費(fèi)和可直接歸屬于該資產(chǎn)

的其他支出。P213，例8-1（二）自行建造的投資性房地產(chǎn)成本：

由建造該項(xiàng)資產(chǎn)達(dá)到預(yù)定可使用狀態(tài)前發(fā)生的必要支出構(gòu)成，包括土地開發(fā)費(fèi)、建筑安裝成本、應(yīng)予以資本化的借款費(fèi)用、支付的其他費(fèi)用和分?jǐn)偟拈g接費(fèi)用等。

建造過程中發(fā)生的非正常性損失直接計(jì)入當(dāng)期營業(yè)外支出，不計(jì)入建造成本。在建工程×××開發(fā)成本×××投資性房地產(chǎn)×××

按照確定的實(shí)際成本與外購房地產(chǎn)確認(rèn)為投資性房地產(chǎn)的要求類似P214，例8-2第三節(jié)

投資性房地產(chǎn)的后續(xù)計(jì)量

投資性房地產(chǎn)的后續(xù)計(jì)量模式有成本模式和公允價(jià)值模式兩種。注意以下幾點(diǎn)：(1)企業(yè)通常應(yīng)當(dāng)采用成本模式對(duì)投資性房地產(chǎn)進(jìn)行后續(xù)計(jì)量。(2)有確鑿證據(jù)表明投資性房地產(chǎn)的公允價(jià)值能夠持續(xù)可靠地取得的，也可以采用公允價(jià)值模式對(duì)投資性房地產(chǎn)進(jìn)行后續(xù)計(jì)量。

(3)同一個(gè)企業(yè)只能采用一種后續(xù)計(jì)量模式對(duì)所有的投資性房地產(chǎn)進(jìn)行后續(xù)計(jì)量。成本模式計(jì)量：（1）按照固定資產(chǎn)或無形資產(chǎn)的有關(guān)規(guī)定，對(duì)投資性房地產(chǎn)計(jì)提折舊或進(jìn)行攤銷；（2）存在減值跡象的，計(jì)提減值準(zhǔn)備，其減值損失在以后會(huì)計(jì)期間不得轉(zhuǎn)回。

(3)設(shè)置“投資性房地產(chǎn)累計(jì)折舊”和“投資性房地產(chǎn)累計(jì)攤銷”兩個(gè)科目。公允價(jià)值模式計(jì)量：（1）不對(duì)投資性房地產(chǎn)計(jì)提折舊或進(jìn)行攤銷；（2）資產(chǎn)負(fù)債表日對(duì)投資性房地產(chǎn)按公允價(jià)值進(jìn)行期末計(jì)量，公允價(jià)值與原賬面價(jià)值之間的差額計(jì)入當(dāng)期損益（公允價(jià)值變動(dòng)損益）。（3）“投資性房地產(chǎn)”科目下設(shè)置“成本”和“公允價(jià)值變動(dòng)”兩個(gè)明細(xì)科目

按月計(jì)提折舊時(shí)，按月攤銷成本時(shí)，

一、采用成本模式計(jì)量的投資性房地產(chǎn)

按照計(jì)算的建筑物月折舊額投資性房地產(chǎn)累計(jì)折舊×××其他業(yè)務(wù)成本×××

按照計(jì)算的土地使用權(quán)月攤銷額投資性房地產(chǎn)累計(jì)攤銷

×××其他業(yè)務(wù)成本×××

投資性房地產(chǎn)取得的租金收入，

投資性房地產(chǎn)存在減值跡象的，經(jīng)減值測試后確定發(fā)生減值的，應(yīng)當(dāng)計(jì)提減值準(zhǔn)備，銀行存款×××

其他業(yè)務(wù)收入

×××投資性房地產(chǎn)減值準(zhǔn)備×××資產(chǎn)減值損失×××

已經(jīng)計(jì)提減值準(zhǔn)備的投資性房地產(chǎn)，在以后的會(huì)計(jì)期間不得轉(zhuǎn)回。P215，例8-3二、采用公允價(jià)值模式計(jì)量的投資性房地產(chǎn)（一）采用公允價(jià)值模式計(jì)量的條件（1）投資性房地產(chǎn)所在地有活躍的房地產(chǎn)交易市場。（2）企業(yè)能夠從活躍的房地產(chǎn)交易市場上取得同類或

類似房地產(chǎn)的市場價(jià)格及其他相關(guān)信息，從而對(duì)

投資性房地產(chǎn)的公允價(jià)值作出合理的估計(jì)。（二）采用公允價(jià)值模式計(jì)量的會(huì)計(jì)處理

(1)不需要按月計(jì)提折舊或攤銷；

(2)以資產(chǎn)負(fù)債表日的公允價(jià)值計(jì)量,公允價(jià)值的變動(dòng)計(jì)入當(dāng)期損益。資產(chǎn)負(fù)債表日，投資性房地產(chǎn)——公允價(jià)值變動(dòng)××××××公允價(jià)值變動(dòng)損益××××××P216，例8-4三、投資性房地產(chǎn)后續(xù)計(jì)量模式的變更

為保證會(huì)計(jì)信息的可比性，投資性房地產(chǎn)的計(jì)量模式一經(jīng)確定，不得隨意變更。

成本模式轉(zhuǎn)為公允價(jià)值模式，應(yīng)當(dāng)作為會(huì)計(jì)政策變更處理，按計(jì)量模式變更時(shí)投資性房地產(chǎn)的公允價(jià)值與賬面價(jià)值的差額，調(diào)整期初留存收益。成本模式公允價(jià)值模式一定條件下P217，例8-5一、投資性房地產(chǎn)后續(xù)支出的處理原則

投資性房地產(chǎn)的后續(xù)支出，是指已確認(rèn)為投資性房地產(chǎn)的項(xiàng)目在持有期間發(fā)生的與投資性房地產(chǎn)使用效能直接相關(guān)的各種支出。

能夠滿足投資性房地產(chǎn)確認(rèn)條件的，應(yīng)當(dāng)計(jì)入投資性房地產(chǎn)的成本。(導(dǎo)致流入企業(yè)的經(jīng)濟(jì)利益超過了原先的估計(jì))不能夠滿足投資性房地產(chǎn)確認(rèn)條件的，應(yīng)當(dāng)在發(fā)生時(shí)計(jì)入當(dāng)期損益。第四節(jié)

投資性房地產(chǎn)的后續(xù)支出？二、資本化后續(xù)支出的會(huì)計(jì)處理

（一）采用成本模式計(jì)量的投資性房地產(chǎn)投資性房地產(chǎn)×××投資性房地產(chǎn)——在建××××××

投資性房地產(chǎn)累計(jì)折舊（攤銷）×××

按其賬面價(jià)值按其賬面原價(jià)按其累計(jì)已提折舊或累計(jì)已攤銷金額銀行存款

×××資本化后續(xù)支出投資性房地產(chǎn)×××

P218，例8-6（二）采用公允價(jià)值模式計(jì)量的投資性房地產(chǎn)投資性房地產(chǎn)——在建××××××

按其賬面價(jià)值銀行存款

×××資本化后續(xù)支出投資性房地產(chǎn)——公允價(jià)值變動(dòng)××××××投資性房地產(chǎn)—成本×××投資性房地產(chǎn)—成本×××

再開發(fā)完成后P218，例8-7三、費(fèi)用化的后續(xù)支出

與投資性房地產(chǎn)有關(guān)的后續(xù)支出，不滿足投資性房地產(chǎn)確認(rèn)條件的，應(yīng)當(dāng)在發(fā)生時(shí)計(jì)入當(dāng)期損益。

其他業(yè)務(wù)成本×××

銀行存款

×××？P219，例8-8一、房地產(chǎn)的轉(zhuǎn)換形式

企業(yè)必須有確鑿證據(jù)表明房地產(chǎn)的用途發(fā)生了改變，才能進(jìn)行房地產(chǎn)的轉(zhuǎn)換。這里的確鑿證據(jù)包括兩個(gè)方面：

一是企業(yè)董事會(huì)或類似機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)就改變房地產(chǎn)的用途形成正式的書面決議；

二是房地產(chǎn)因用途改變而發(fā)生實(shí)際狀態(tài)上的改變。

第五節(jié)

投資性房地產(chǎn)與非投資性房地產(chǎn)的轉(zhuǎn)換投資性房地產(chǎn)自用房地產(chǎn)作為存貨的房地產(chǎn)房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換形式非投資性房地產(chǎn)（固定資產(chǎn)或無形資產(chǎn)）（開發(fā)產(chǎn)品）二、非投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為投資性房地產(chǎn)

借：投資性房地產(chǎn)貸：非投資性房地產(chǎn)投資性房地產(chǎn)非投資性房地產(chǎn)成本？成本計(jì)量模式公允價(jià)值計(jì)量模式賬面價(jià)值

（一）投資性房地產(chǎn)以成本模式計(jì)量時(shí)

計(jì)量原則：按原有的賬面價(jià)值確定投資性房地產(chǎn)的賬面價(jià)值。（二）投資性房地產(chǎn)按公允價(jià)值模式計(jì)量

計(jì)量原則：1.按轉(zhuǎn)換日的公允價(jià)值作為投資性房地產(chǎn)的入賬價(jià)值2.公允價(jià)值小于原賬面價(jià)值的差額，計(jì)入當(dāng)期損益3.公允價(jià)值大于原賬面價(jià)值的差額，計(jì)入資本公積投資性房地產(chǎn)×××

按非投資性房地產(chǎn)的賬面價(jià)值（一）投資性房地產(chǎn)以成本模式計(jì)量時(shí)固定資產(chǎn)（無形）

×××累計(jì)折舊（攤銷）×××固定資產(chǎn)（無形）減值準(zhǔn)備×××

開發(fā)產(chǎn)品

×××存貨跌價(jià)準(zhǔn)備×××

投資性房地產(chǎn)×××投資性房地產(chǎn)累計(jì)折舊（攤銷）×××

投資性房地產(chǎn)減值準(zhǔn)備×××

非投資性房地產(chǎn)

×××投資性房地產(chǎn)——成本×××固定資產(chǎn)（無形）

×××累計(jì)折舊（攤銷）×××固定資產(chǎn)（無形）減值準(zhǔn)備×××

按建筑物或土地使用權(quán)的公允價(jià)值公允價(jià)值變動(dòng)損益×××

公允價(jià)值小于賬面價(jià)值的，按其差額資本公積——其他資本公積

×××公允價(jià)值大于賬面價(jià)值的，按其差額（二）轉(zhuǎn)換后投資性房地產(chǎn)按公允價(jià)值模式計(jì)量開發(fā)產(chǎn)品

×××存貨跌價(jià)準(zhǔn)備×××

二、投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為非投資性房地產(chǎn)

借：非投資性房地產(chǎn)貸：投資性房地產(chǎn)非投資性房地產(chǎn)投資性房地產(chǎn)成本？成本計(jì)量模式公允價(jià)值計(jì)量模式賬面價(jià)值

（一）轉(zhuǎn)換前投資性房地產(chǎn)采用成本模式計(jì)量計(jì)量原則：按原有投資性房地產(chǎn)的賬面價(jià)值確定非投資性房地產(chǎn)的賬面價(jià)值。（二）轉(zhuǎn)換前投資性房地產(chǎn)采用公允價(jià)值模式計(jì)量計(jì)量原則：

以轉(zhuǎn)換日的公允價(jià)值作為自用房地產(chǎn)的賬面價(jià)值，公允價(jià)值與原賬面價(jià)值的差額計(jì)入當(dāng)期損益。投資性房地產(chǎn)×××投資性房地產(chǎn)累計(jì)折舊（攤銷）×××

投資性房地產(chǎn)減值準(zhǔn)備×××

開發(fā)產(chǎn)品×××

按該投資性房地產(chǎn)的賬面價(jià)值（一）轉(zhuǎn)換前投資性房地產(chǎn)采用成本模式計(jì)量固定資產(chǎn)（無形）×××累計(jì)折舊（攤銷）×××

固定資產(chǎn)（無形）減值準(zhǔn)備×××

（二）轉(zhuǎn)換前投資性房地產(chǎn)采用公允價(jià)值模式計(jì)量固定資產(chǎn)×××

無形資產(chǎn)×××

按該項(xiàng)投資性房地產(chǎn)的公允價(jià)值投資性房地產(chǎn)——成本

×××投資性房地產(chǎn)——公允價(jià)值變動(dòng)××××××公允價(jià)值變動(dòng)損益××××××按其差額開發(fā)產(chǎn)品×××

貸：投資性房地產(chǎn)借：非投資性房地產(chǎn)一、采用成本模式計(jì)量的投資性房地產(chǎn)的處置銀行存款×××

其他業(yè)務(wù)收入×××按實(shí)際收到的金額其他業(yè)務(wù)成本×××投資性房地產(chǎn)累計(jì)折舊（攤銷）×××

投資性房地產(chǎn)減值準(zhǔn)備×××

投資性房地產(chǎn)

×××第六節(jié)

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