杭州海創(chuàng)園海智項(xiàng)目市場(chǎng)研究及項(xiàng)目建議報(bào)告

第三部分案例借鑒研究外地項(xiàng)目考察上海篇2位置:位于浦東新區(qū)中部項(xiàng)目概況：成立于1992年7月，規(guī)劃面積25平方公里，分為技術(shù)創(chuàng)新區(qū)、高科技產(chǎn)業(yè)區(qū)、科研教育區(qū)、生活區(qū)等功能小區(qū)。至2005年9月，園區(qū)累計(jì)引進(jìn)注冊(cè)企業(yè)4141家，吸引跨國(guó)公司研發(fā)中心91家。交通道路:園區(qū)與內(nèi)環(huán)線相連，距南浦大橋3.6公里，距市中心人民廣場(chǎng)13公里，距外灘商務(wù)區(qū)9公里龍東大道連接內(nèi)環(huán)線和浦東國(guó)際機(jī)場(chǎng),西面的羅南大道是連接內(nèi)環(huán)線和外環(huán)線主干道路。地鐵:地鐵二號(hào)線從虹橋機(jī)場(chǎng)途經(jīng)張江到浦東國(guó)際機(jī)場(chǎng),在人民廣場(chǎng)與地鐵一號(hào)線交匯。中山公園站可換乘輕軌明珠線機(jī)場(chǎng)：園內(nèi)距虹橋機(jī)場(chǎng)25公里，距離浦東國(guó)際機(jī)場(chǎng)21公里?；疖囌荆壕嗌虾；疖囌?7公里。上海從上?；疖嚳芍边_(dá)全國(guó)各主要城市級(jí)香港特區(qū)。張江模式——上海張江高科技園區(qū)地鐵站外環(huán)內(nèi)環(huán)磁懸浮經(jīng)典案例研究

3上海張江高科技園區(qū)規(guī)劃技術(shù)創(chuàng)新區(qū)高科技產(chǎn)業(yè)區(qū)高科技產(chǎn)業(yè)區(qū)高科技產(chǎn)業(yè)區(qū)高科技產(chǎn)業(yè)區(qū)居住區(qū)科研教育區(qū)高科技產(chǎn)業(yè)區(qū)主要包括：生物醫(yī)藥產(chǎn)業(yè)基地、集成電路產(chǎn)業(yè)區(qū)、科技產(chǎn)業(yè)區(qū)。技術(shù)創(chuàng)新區(qū)主要包括：孵化樓、辦公樓、標(biāo)準(zhǔn)廠房和商業(yè)中心、文體中心、地鐵站、公寓、別墅等公共配套設(shè)施。重點(diǎn)發(fā)展孵化和創(chuàng)新項(xiàng)目?？蒲薪逃齾^(qū)主要包括：研發(fā)中心、國(guó)家信息安全基地、生物醫(yī)藥產(chǎn)業(yè)基地（二期）、大學(xué)園區(qū)、醫(yī)院、國(guó)家實(shí)驗(yàn)室等。重點(diǎn)發(fā)展高等教育和科學(xué)基礎(chǔ)研究。居住服務(wù)區(qū)：主要包括一個(gè)面積為40萬(wàn)平方米的主題公園及商業(yè)、金融配套等。

德宏賓館聯(lián)想大廈園區(qū)入口園區(qū)景觀居住服務(wù)區(qū)4張江高科技園區(qū)的“星星之火”良好的宏觀經(jīng)濟(jì)形式政策的扶植較好的區(qū)位條件（陸家嘴）高效的運(yùn)營(yíng)模式(靈活）三大核心產(chǎn)業(yè)得到了迅速擴(kuò)張（產(chǎn)業(yè)鏈方向上的與規(guī)模上的同時(shí)擴(kuò)張）在三大核心產(chǎn)業(yè)擴(kuò)張的帶動(dòng)，一些其它的產(chǎn)業(yè)也迅速入住張江高科技園區(qū)，從而張江高科技園區(qū)進(jìn)入一個(gè)良性循環(huán)的發(fā)展階段。國(guó)家人類基因組南方研究中心國(guó)家新藥篩選中心上海超級(jí)計(jì)算國(guó)家級(jí)研發(fā)機(jī)構(gòu)生物醫(yī)藥集成電路、信息技術(shù)通過(guò)引入一系列的國(guó)際級(jí)別的研發(fā)中心為張江構(gòu)建了一個(gè)良好的技術(shù)與人才平臺(tái)5當(dāng)初的“星星之火”已發(fā)展成園區(qū)的主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)：集成電路、軟件、生物醫(yī)藥企業(yè)類型生物醫(yī)藥集成電路研發(fā)中心信息技術(shù)教育機(jī)構(gòu)中介機(jī)構(gòu)企業(yè)數(shù)量2076342487850各產(chǎn)業(yè)企業(yè)數(shù)占總企業(yè)數(shù)的比重生物醫(yī)藥和記黃埔醫(yī)藥（上海）有限公司羅氏（上海）管理有限公司上海中信亞特斯診斷試劑有限公司夏瀚生物工程（上海）有限公司集成電路上海華虹NEC電子有限公司德州儀器半導(dǎo)體技術(shù)（上海）有限公司邁世微電子（上海）有限公司伯威微電子（上海）有限公司軟件（信息技術(shù)）薩蒂揚(yáng)軟件技術(shù)（上海）有限公司SAP公司印度Infosys公司畢博信息技術(shù)上海（有限）公司研發(fā)中心通用電器（中國(guó)）研究開(kāi)發(fā)中心有限公司霍尼韋爾（中國(guó)）有限公司杜邦（中國(guó)）研究開(kāi)發(fā)有限公司上海中科大研究發(fā)展中心有限責(zé)任公司各產(chǎn)業(yè)著名企業(yè)6上海張江高科技園區(qū)成功因素分析政策吸引力上海市委、市政府頒布“聚焦張江”戰(zhàn)略，具體目標(biāo)為：把張江園區(qū)建設(shè)成為技術(shù)創(chuàng)新和科技成果轉(zhuǎn)化、產(chǎn)業(yè)化的示范基地；產(chǎn)學(xué)研結(jié)合、綜合改革的先行先試基地；創(chuàng)新人才、研發(fā)機(jī)構(gòu)和高科技企業(yè)集聚與輻射基地；與市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)和知識(shí)經(jīng)濟(jì)相適應(yīng)的科技服務(wù)基地。借助政府之手和市場(chǎng)之手形成開(kāi)發(fā)合力、整合各種開(kāi)發(fā)資源，形成不同于"硅谷模式"的"張江模式"。產(chǎn)業(yè)集聚引發(fā)研發(fā)集聚通過(guò)推進(jìn)產(chǎn)業(yè)鏈發(fā)展模式，在較短的時(shí)間里，在集成電路、軟件、生物醫(yī)藥等產(chǎn)業(yè)領(lǐng)域，快速實(shí)現(xiàn)了中外資相關(guān)企業(yè)的高度聚集，形成了強(qiáng)大的產(chǎn)業(yè)群體。生產(chǎn)制造企業(yè)的持續(xù)發(fā)展，提升產(chǎn)業(yè)能級(jí)，實(shí)現(xiàn)技術(shù)與服務(wù)的本地化使研發(fā)中心具備了快速進(jìn)入的前提條件

依托上海浦東雄厚的人才資源、優(yōu)惠的產(chǎn)業(yè)政策、完備的金融服務(wù)、發(fā)達(dá)的信息網(wǎng)絡(luò)背靠著長(zhǎng)三角廣闊的制造業(yè)基地，是外商戰(zhàn)略性投資設(shè)立研發(fā)中心的首選地構(gòu)建完善的研發(fā)服務(wù)體系，主要包括搭建技術(shù)平臺(tái)和服務(wù)平臺(tái)、加強(qiáng)人才培養(yǎng)等新建了國(guó)家人類基因組南方研究中心、國(guó)家新藥篩選中心、國(guó)家新藥安全評(píng)價(jià)中心、上海光源工程中心、上海超級(jí)計(jì)算等國(guó)家級(jí)研發(fā)機(jī)構(gòu)，與ＧＥ、杜邦、霍尼韋爾、羅門(mén)哈斯等跨國(guó)公司研發(fā)中心，共同構(gòu)筑起園區(qū)最高層面的技術(shù)平臺(tái)通過(guò)企業(yè)化和市場(chǎng)化運(yùn)作，搭建一些研發(fā)創(chuàng)新的公共型技術(shù)支持平臺(tái)，如軟件增值平臺(tái)、生物醫(yī)藥外包平臺(tái)等等。另外，園區(qū)還建立起眾多公共科研實(shí)驗(yàn)室、公共測(cè)試、檢測(cè)中心等。7同濟(jì)大學(xué)及科技產(chǎn)業(yè)區(qū)臨平北路商務(wù)圈和平公園曲陽(yáng)商務(wù)中心鞍山商圈五角場(chǎng)商圈(復(fù)旦科技園區(qū))四平路北外灘航運(yùn)中心大連路遂道陸家嘴高?？萍紖^(qū)國(guó)際商務(wù)區(qū)區(qū)位：上海楊浦區(qū)，臨近同濟(jì)大學(xué)；片區(qū)背景：楊浦區(qū)是上海傳統(tǒng)高教區(qū)，老工業(yè)基地；目前定位于“知識(shí)楊浦”，依托高教資源，聚集了大量設(shè)計(jì)、IT、廣告行業(yè)；傳統(tǒng)居住聚集區(qū)，寫(xiě)字樓供應(yīng)量少；片區(qū)現(xiàn)狀：22個(gè)國(guó)家級(jí)重點(diǎn)實(shí)驗(yàn)室14所高等院校100多家科研院所2000余家設(shè)計(jì)、廣告等創(chuàng)意公司20萬(wàn)本科生、研究生和博士生創(chuàng)智天地創(chuàng)智天地——打造都市生活第三地8創(chuàng)智天地開(kāi)發(fā)商香港瑞安公司地理位置江灣鎮(zhèn)體育場(chǎng)與復(fù)旦大學(xué)之間建筑設(shè)計(jì)美國(guó)SOM設(shè)計(jì)師事務(wù)所土地面積84公頃（1260畝）建筑面積－100萬(wàn)總投資－

100億元一期創(chuàng)智SOHO開(kāi)盤(pán)－2006年下半年，售價(jià)15000元/平創(chuàng)智中心－提供辦公、商業(yè)、研發(fā)、學(xué)習(xí)、休閑及文化設(shè)施創(chuàng)智SOHO

－提供住宅以及辦公、零售、休閑、娛樂(lè)設(shè)施的多功能小區(qū)?？萍紙@

－著重推動(dòng)IT等高科技產(chǎn)業(yè)研發(fā)江灣體育公園

－以江灣體育場(chǎng)為中心的綜合體育休閑場(chǎng)所，包括室內(nèi)游泳池、體育館等其他體育設(shè)施9創(chuàng)智天地公共活動(dòng)中心區(qū)

創(chuàng)智廣場(chǎng)創(chuàng)新天地學(xué)習(xí)天地高科技園區(qū)

生活工作區(qū)

信息廣場(chǎng)科企天地會(huì)議中心中外高科技公司孵化期的企業(yè)支撐性服務(wù)企業(yè)研發(fā)機(jī)構(gòu)中小企業(yè)風(fēng)險(xiǎn)基金終身教育行政管理人才培訓(xùn)特色商業(yè)街住宅街坊高科技研發(fā)高科技產(chǎn)業(yè)化創(chuàng)智天地的規(guī)劃功能劃分：主要分為公共活動(dòng)中心、生活工作區(qū)、高科技園區(qū)

公共活動(dòng)中心區(qū)--提供辦公、研發(fā)、學(xué)習(xí)、休閑及文化設(shè)施；

生活工作區(qū)--提供辦公、零售、休閑、娛樂(lè)設(shè)施以及住宅的多功能小區(qū)。

高科技園區(qū)--著重推動(dòng)研發(fā)。10創(chuàng)智天地的客戶形成一種“生物鏈”，資源共生，互相依存，形成一個(gè)全新科技集聚區(qū)和市場(chǎng)生態(tài)環(huán)境

創(chuàng)智天地客戶定位于大學(xué)、科研機(jī)構(gòu)、跨國(guó)公司研發(fā)中心、科技公司、創(chuàng)業(yè)小公司、風(fēng)險(xiǎn)投資基金、科技孵化中心、現(xiàn)代服務(wù)業(yè)企業(yè)（律師、咨詢、會(huì)計(jì)事務(wù)所等），等等，并提供一種客戶生物鏈，資源共生。創(chuàng)業(yè)小公司風(fēng)險(xiǎn)基金大學(xué)科研機(jī)構(gòu)律師事務(wù)所跨國(guó)公司研發(fā)中心會(huì)計(jì)事務(wù)所現(xiàn)代服務(wù)公司11“創(chuàng)智天地”是一個(gè)居住與工作相融合的新型社區(qū)，提供一種全新的生活方式“創(chuàng)智天地”就是要營(yíng)造這么一個(gè)適合知識(shí)經(jīng)濟(jì)運(yùn)轉(zhuǎn)的環(huán)境，適合知識(shí)工作者生存的環(huán)境，他們?cè)谀抢锊粌H工作，還要生活，他們的工作生活規(guī)律和方式不是簡(jiǎn)單的上班、下班、回家的概念，是融合在一起的，工作中有生活，生活中有工作。生活工作區(qū)工地實(shí)景

公共活動(dòng)中心區(qū)效果

12創(chuàng)智天地的運(yùn)行盈利模式：把握科技時(shí)代脈搏，獲取長(zhǎng)期收益公共活動(dòng)中心租售長(zhǎng)期收益生活工作區(qū)會(huì)有一部分物業(yè)用于出售，收回主要投資高科技園區(qū)租售獲取長(zhǎng)期收益獲取長(zhǎng)期收益為主要目的1314創(chuàng)智天地成功因素分析：宏觀角度二是城市配套成熟：項(xiàng)目距離五角場(chǎng)中心區(qū)不足五分鐘步行路程，而五角場(chǎng)正在被上海政府打造為城市副中心，各項(xiàng)大型配套已完全成熟。一是時(shí)機(jī)把握準(zhǔn)確：上海中長(zhǎng)期規(guī)劃提出科技興市的戰(zhàn)略，而瑞安公司借此東風(fēng)，與楊浦區(qū)政府合作，提出打造上?？萍贾行牡母拍?，并得到了政府的強(qiáng)力支持（政府入股）。三是區(qū)域科技氛圍濃厚：項(xiàng)目周邊名校林立，提供了大量的高科技后備人才。15創(chuàng)智天地成功因素分析：產(chǎn)品角度一是在城市中心走低密度生態(tài)化路線：創(chuàng)智天地一改過(guò)去寫(xiě)字樓地處“水泥森林”的印象，同時(shí)一改過(guò)去科技園實(shí)用、簡(jiǎn)單、檔次低的現(xiàn)象，在城市中心走了一條高品質(zhì)（甲級(jí)配置）、生態(tài)化的路線。二是充分體現(xiàn)創(chuàng)意性：通過(guò)色彩、門(mén)口造型、小品、樓梯、LOFT等產(chǎn)品構(gòu)件營(yíng)造一種創(chuàng)意的空間感。16創(chuàng)智天地成功因素分析：營(yíng)銷角度一是自身渠道強(qiáng)勁：瑞安公司在上海有兩座頂級(jí)寫(xiě)字樓，期間與多數(shù)公司建立了良好的關(guān)系，深知公司擴(kuò)張之苦，瑞安在第一時(shí)間向他們伸出了橄欖枝。二是借勢(shì)政府：利用各種活動(dòng)先后邀請(qǐng)了上海市級(jí)領(lǐng)導(dǎo)和國(guó)家重要領(lǐng)導(dǎo)人視察、參觀該項(xiàng)目，在市場(chǎng)上產(chǎn)生了強(qiáng)大的社會(huì)影響力。三是高性價(jià)比：利用政府關(guān)系，對(duì)重點(diǎn)企業(yè)進(jìn)行稅收等方面的優(yōu)惠，同時(shí)與部分重點(diǎn)引進(jìn)企業(yè)進(jìn)行戰(zhàn)略聯(lián)盟，參與項(xiàng)目的建設(shè)。四是明星效應(yīng)：首期引入國(guó)際明星企業(yè)，奠定產(chǎn)品氣質(zhì)，同時(shí)為后期產(chǎn)品推廣奠定基礎(chǔ)。17創(chuàng)智天地成功因素分析：營(yíng)銷角度一是自身渠道強(qiáng)勁：瑞安公司在上海有兩座頂級(jí)寫(xiě)字樓，期間與多數(shù)公司建立了良好的關(guān)系，深知公司擴(kuò)張之苦，瑞安在第一時(shí)間向他們伸出了橄欖枝。二是借勢(shì)政府：利用各種活動(dòng)先后邀請(qǐng)了上海市級(jí)領(lǐng)導(dǎo)和國(guó)家重要領(lǐng)導(dǎo)人視察、參觀該項(xiàng)目，在市場(chǎng)上產(chǎn)生了強(qiáng)大的社會(huì)影響力。三是高性價(jià)比：利用政府關(guān)系，對(duì)重點(diǎn)企業(yè)進(jìn)行稅收等方面的優(yōu)惠，同時(shí)與部分重點(diǎn)引進(jìn)企業(yè)進(jìn)行戰(zhàn)略聯(lián)盟，參與項(xiàng)目的建設(shè)。四是明星效應(yīng)：首期引入國(guó)際明星企業(yè)，奠定產(chǎn)品氣質(zhì)，同時(shí)為后期產(chǎn)品推廣奠定基礎(chǔ)。第三部分案例借鑒研究外地項(xiàng)目考察北京篇19位置:位于經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)中軸路（未來(lái)國(guó)際企業(yè)大道）的端點(diǎn)，構(gòu)成了區(qū)內(nèi)商務(wù)公建區(qū)和東部工業(yè)區(qū)的分界線，同時(shí)也構(gòu)成了開(kāi)發(fā)區(qū)中心形象的重要組成和標(biāo)志。項(xiàng)目概況：項(xiàng)目總占地12萬(wàn)平方米，總建筑面積約11萬(wàn)平方米，其中地上部分9萬(wàn)平方米，計(jì)劃分為三期開(kāi)發(fā)，于2005年中全部竣工。其中一期面積3萬(wàn)平米左右，主力戶型在1000-3000平米之間。容積率：0.77，綠化率：41%。

交通:位于北京經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)南大門(mén)的入口處項(xiàng)目北部有開(kāi)發(fā)區(qū)內(nèi)唯一交通服務(wù)中心三條主干道通往市中心配套：項(xiàng)目擁有滿足員工就餐、商務(wù)洽談、健身娛樂(lè)、購(gòu)物休閑功能的商務(wù)會(huì)所;

北京開(kāi)發(fā)區(qū)五星級(jí)的博達(dá)國(guó)際交流中心、朝林大廈；海關(guān)、商檢、外匯管理局等機(jī)構(gòu)，及專家公寓、青年公寓、保稅倉(cāng)庫(kù)、中心郵局、電信局、金融服務(wù)機(jī)構(gòu)、消防中心等配套設(shè)施。北京亦莊經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)BDA國(guó)際企業(yè)大道——關(guān)于客戶的思考亦莊BDA20準(zhǔn)確的市場(chǎng)定位獲得市場(chǎng)先入者優(yōu)勢(shì)成交客戶民營(yíng)居多，且均為外地企業(yè)，有極少數(shù)亦莊工業(yè)園擴(kuò)容的客戶（資生堂），客戶比較追求個(gè)性化辦公、在乎辦公的環(huán)境。高層寫(xiě)字樓多層寫(xiě)字樓廠房+寫(xiě)字樓獨(dú)棟辦公樓獨(dú)棟辦公樓生態(tài)獨(dú)棟辦公樓BDA國(guó)際企業(yè)大道市場(chǎng)定位過(guò)程市場(chǎng)細(xì)分生態(tài)獨(dú)棟辦公樓目標(biāo)市場(chǎng)1500~3000平方米的環(huán)境優(yōu)美的、獨(dú)棟式的、智慧型產(chǎn)業(yè)建筑市場(chǎng)定位大型企業(yè)的研發(fā)、設(shè)計(jì)部門(mén)中等規(guī)模的以研發(fā)、設(shè)計(jì)、商務(wù)或增值服務(wù)為主題的智力密集型企業(yè)目標(biāo)客戶入駐客戶特征：部分入駐客戶名錄：中石化;資生堂;白領(lǐng)服飾;世紀(jì)城房地產(chǎn);寶恒服裝設(shè)計(jì);西班牙奉爾文特控制系統(tǒng)(北京)公司;中國(guó)黃金集團(tuán);21個(gè)性化、特色化的建筑產(chǎn)品叩開(kāi)客戶心門(mén)規(guī)劃：地塊的規(guī)劃和交通設(shè)計(jì)特別強(qiáng)調(diào)安全性，方便性，以及和建筑與景觀之間的滲透與結(jié)合。每個(gè)獨(dú)立的企業(yè)都可以很方便地自成一個(gè)體系，享有自己的室外景觀空間。通過(guò)場(chǎng)地內(nèi)部的車行路所形成的主路網(wǎng)可以非常方便地到達(dá)每個(gè)建筑。分布整個(gè)場(chǎng)地的人行路將建筑和道路有機(jī)的結(jié)合在一起，突出了公園的感覺(jué)。

建筑：

既考慮到彼此之間的對(duì)比，又在形式、色彩和材料的應(yīng)用上不失和諧。

體量和形式力求人性化和親近感，同時(shí)又融合到景觀中去。外立面運(yùn)用不同材質(zhì)、虛實(shí)效果以及不同質(zhì)感的對(duì)比；特別強(qiáng)調(diào)的入口處的立面和標(biāo)識(shí)設(shè)計(jì)，給各個(gè)企業(yè)以品牌的感覺(jué)。鋸齒型排布，退臺(tái)以及雨棚的引入，強(qiáng)調(diào)建筑設(shè)計(jì)的雕塑化感覺(jué)。環(huán)境：精心設(shè)計(jì)的草坪，湖面、小溪和坡地等元素創(chuàng)造一個(gè)建筑與景觀自然融合的小環(huán)境。相鄰建筑之間，采用加密樹(shù)木形成其緩沖帶。22依托開(kāi)發(fā)區(qū)產(chǎn)業(yè)，截取各產(chǎn)業(yè)高端作為自己的目標(biāo)客戶亦莊經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)的五大產(chǎn)業(yè)鏈電子信息光機(jī)電一體化

生物技術(shù)與新醫(yī)藥

新材料與新能源

軟件制造

代表企業(yè)諾基亞、朗訊科技中國(guó)數(shù)字電視聯(lián)盟

代表企業(yè)SMC、ABB、施耐德、GE

代表企業(yè)拜爾、安萬(wàn)特人類基因組北方研究中心國(guó)家病毒生物中心代表企業(yè)英納超導(dǎo)嘉捷恒信大陸太極中鈔錫克拜

代表企業(yè)北京經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)軟件園、軟件工程師學(xué)院

以開(kāi)發(fā)區(qū)五大產(chǎn)業(yè)鏈為依托

聚引此五大產(chǎn)業(yè)鏈的上下游及相關(guān)企業(yè)，形成更加完善的產(chǎn)業(yè)協(xié)作關(guān)系，最終形成具有強(qiáng)烈競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)的產(chǎn)業(yè)集群。

國(guó)際企業(yè)大道23通過(guò)客戶分析來(lái)了解客戶典型公司白領(lǐng)服飾世紀(jì)城房地產(chǎn)寶恒服裝設(shè)計(jì)3棟6000平米2000平米1000平米背景資料服飾行業(yè)，民營(yíng)，已經(jīng)作出品牌，員工60——70人，氛圍良好。地產(chǎn)公司，民營(yíng)，行業(yè)領(lǐng)袖從事皮裘批發(fā)的國(guó)際貿(mào)易公司，民營(yíng)，10人以下，總部在東四十條，現(xiàn)辦公面積200平米成交過(guò)程欲自行設(shè)計(jì)，遭拒絕；已流失；后在開(kāi)發(fā)商努力下簽約。5月來(lái)訪，第一次來(lái)就認(rèn)可本案，不存在溝通障礙，第二次來(lái)后下定原無(wú)需求，被誘導(dǎo)出來(lái)。原認(rèn)為價(jià)格（5300）合適，到場(chǎng)后認(rèn)為貴6400，而且不需要這么大。從總價(jià)平衡、業(yè)務(wù)擴(kuò)大、產(chǎn)品本身等點(diǎn)突破。價(jià)格談判經(jīng)歷三輪談判，成交6050元/平米。成交周期從客戶關(guān)注——簽約，近一年；從追訪——簽約，共計(jì)四個(gè)月。拆遷（貴友后面）因素也促使白領(lǐng)縮短簽約時(shí)間。三個(gè)月，（等合同一個(gè)半月，注冊(cè)一個(gè)月）估計(jì)正常情況下20天就能成交從前期——7月，三個(gè)月?？蛻籼攸c(diǎn)老總有想象力和創(chuàng)造力，希望形成自己的風(fēng)格。A樓，面積小，做倉(cāng)庫(kù)；B樓，最漂亮，私人活動(dòng)區(qū)，貴賓接待、健身房、游泳池；廠房加辦公。周期短，對(duì)地產(chǎn)熟悉，知道成本但無(wú)價(jià)格障礙客戶開(kāi)通。（非企業(yè)行為，類似賣住宅），未考慮熱水、供暖、就餐、車位等因素，后期客戶服務(wù)難度大。24入駐國(guó)內(nèi)企業(yè)較多，需求集中在1000-2000平米體育器材公司：工廠在馬駒橋，主營(yíng)業(yè)務(wù)是健身培訓(xùn)，需求1600平米，已經(jīng)在總部基地買房，想退掉。置業(yè)計(jì)劃——三個(gè)月之內(nèi)，30個(gè)人來(lái)看，多次，對(duì)產(chǎn)品有強(qiáng)烈好感，對(duì)周邊環(huán)境不關(guān)心（可能會(huì)欣賞）。購(gòu)買原因：外地企業(yè)，考慮政府因素較高，總部基地的銷售與政府掛鉤；退房原因：與業(yè)務(wù)單位距離遠(yuǎn)，戶型不滿意，西南部區(qū)域環(huán)境差，社區(qū)雜亂。派格藍(lán)地：童裝，前期客戶，要求：首付分期，一年交清；要有工廠；價(jià)格要降低；流失原因：對(duì)開(kāi)發(fā)區(qū)無(wú)特殊偏好，價(jià)格阻力明顯。飲料公司：需求面積為辦公面積500—800平米，廠房1500—2000平米，主要想購(gòu)買廠房?？蛻粢裀ASS，PASS原因：不符合入園標(biāo)準(zhǔn)。新奧集團(tuán)：需求面積為2000平米?，F(xiàn)在廊坊辦公，屬科技研發(fā)企業(yè)，計(jì)劃在北京設(shè)總部。此客戶已于2004年7月25日取消購(gòu)買計(jì)劃，改為租賃。原因：老總覺(jué)得項(xiàng)目的獨(dú)棟朝向不好，價(jià)格高，資金不足。依文服飾：需求2000平米，不認(rèn)可開(kāi)發(fā)區(qū)的位置——郊區(qū)遠(yuǎn)；不認(rèn)可本案位置——荒（周邊可能是工廠）；定總部基地，流失原因：對(duì)區(qū)域大環(huán)境質(zhì)疑；對(duì)本案的土地性質(zhì)、車位、費(fèi)用等方面有明顯不認(rèn)可；25國(guó)內(nèi)客戶看重園區(qū)提供的平臺(tái)白領(lǐng)服飾有限公司：“中國(guó)職業(yè)女裝第一品牌”在BDA國(guó)際企業(yè)大道買了6000平米共3棟研發(fā)辦公樓，建一個(gè)研發(fā)設(shè)計(jì)中心。白領(lǐng)服飾置業(yè)原因——香水效應(yīng)：1、亦莊是北京唯一具有由大批世界500強(qiáng)企業(yè)搭建的國(guó)際化平臺(tái)，站到這個(gè)平臺(tái)上，白領(lǐng)更容易實(shí)現(xiàn)國(guó)際化。2、新買基地，白領(lǐng)很看重BDA的獨(dú)棟將是白領(lǐng)的亞洲總部駐地及研發(fā)設(shè)計(jì)眾多世界500強(qiáng)企業(yè)扎堆的環(huán)境，他們先進(jìn)的經(jīng)營(yíng)理念有利于白領(lǐng)邁上國(guó)際化的平臺(tái)。這好比進(jìn)香水店，即便不買，但身上也會(huì)被沾上香味。3、遷到理念和文化比較先進(jìn)的環(huán)境。由市場(chǎng)定位的企業(yè)遷址趨勢(shì)是，從接近原料到接近市場(chǎng)趨向于接近信息、接近高級(jí)人才。一些落后地區(qū)的企業(yè)紛紛往大城市遷徙就證明了這一點(diǎn)，比如匯源果汁集團(tuán)總部從山東沂源遷到北京就是典型的例子4、加工基地還是在外地，要遷的主要是研發(fā)和營(yíng)銷基地。26國(guó)外客戶看重政策、環(huán)境并彰顯自身風(fēng)格西班牙泰爾文特控制系統(tǒng)（北京）有限公司：全球?qū)崟r(shí)IT公司，幾十年來(lái)一直致力于為特定工業(yè)部門(mén)（能源、交通、運(yùn)輸以及環(huán)保）提供高技術(shù)附加值的IT解決方案。泰爾文特控制系統(tǒng)（北京）有限公司是西班牙名企泰爾文特集團(tuán)在華投資的獨(dú)資子公司，自1998年入駐開(kāi)發(fā)區(qū)租賃物業(yè)辦公至今，企業(yè)規(guī)模已初步形成。

泰爾文特置業(yè)原因：1、認(rèn)可中國(guó)現(xiàn)在的政治環(huán)境、經(jīng)濟(jì)環(huán)境；2、在開(kāi)發(fā)區(qū)買樓，一開(kāi)發(fā)區(qū)的環(huán)境好；二是交通便利；三是區(qū)內(nèi)有很多國(guó)外的大型企業(yè)，產(chǎn)業(yè)氛圍好；四是各項(xiàng)配套服務(wù)十分完善；五也是最為關(guān)鍵的一點(diǎn)，開(kāi)發(fā)區(qū)的BDA國(guó)際企業(yè)大道的獨(dú)棟建筑風(fēng)格與設(shè)計(jì)理念非常符合泰爾文特的需要，并且還可以擁有自己獨(dú)立的產(chǎn)權(quán)。3、泰爾文特曾經(jīng)考慮過(guò)在開(kāi)發(fā)區(qū)購(gòu)地自建，但由于開(kāi)發(fā)區(qū)土地政策的限制未能實(shí)現(xiàn)?，F(xiàn)在1000-3000平米的企業(yè)獨(dú)棟正好符合置業(yè)需要。27從成功與失敗中積累的寶貴經(jīng)驗(yàn)促成客戶購(gòu)買的因素對(duì)北京經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)整體產(chǎn)業(yè)環(huán)境和政策環(huán)境的認(rèn)同優(yōu)美的自然生態(tài)環(huán)境滿足智力密集型企業(yè)的特殊生產(chǎn)力結(jié)構(gòu)

BDA國(guó)際企業(yè)大道的建筑及服務(wù)理念低密度景觀型獨(dú)棟的建筑形態(tài)滿足了彰顯企業(yè)個(gè)性與擁有系統(tǒng)化的標(biāo)識(shí)系統(tǒng)的企業(yè)的軟性需求

部分意向客戶流失的原因西南部區(qū)域差,社區(qū)雜亂;價(jià)格阻力;不能符合客戶的某些特定需求;個(gè)別獨(dú)棟朝向不好;區(qū)域大環(huán)境得不到某些客戶的認(rèn)同;不認(rèn)可開(kāi)發(fā)區(qū)位置——郊區(qū)遠(yuǎn)

28對(duì)決定客戶購(gòu)買因素的理性思考

在綜合分析影響客戶購(gòu)買決策因素的基礎(chǔ)上,我們將這些因素分成三大類:第一類:必須滿足的因素;第二類:綜合考慮的因素;第三類:加分因素必須滿足的因素交通便利配套完善面積滿足其個(gè)性化需求政府優(yōu)惠政策高速信息網(wǎng)絡(luò)綜合考慮的因素入駐相關(guān)企業(yè)園區(qū)產(chǎn)業(yè)框架辦公樓面積易于劃分人力資源基礎(chǔ)區(qū)域大環(huán)境完善的服務(wù)體系生態(tài)環(huán)境加分因素標(biāo)桿企業(yè)入駐特色化的服務(wù)靈活的經(jīng)營(yíng)方式彰顯企業(yè)個(gè)性與文化的建筑形態(tài)

29位置:豐臺(tái)南四環(huán)西路188號(hào)項(xiàng)目概況：豐臺(tái)總部基地是中關(guān)村豐臺(tái)園與英國(guó)道豐國(guó)際集團(tuán)合作開(kāi)發(fā).占地65公頃，總建筑面積106萬(wàn)平方米，容積率約1.59，平均綠化率50%左右，總投資約45億人民幣.主要為1000至5000平米獨(dú)體獨(dú)棟、獨(dú)立產(chǎn)權(quán)、獨(dú)立冠名的總部樓.

交通豐臺(tái)歷來(lái)“北京金角”，是北京重要的陸路碼頭。進(jìn)出北京的若干水，陸，空干線都可順利直驅(qū)這里。近鄰京石、京開(kāi)、京津塘高速公路、亞洲最大的北京西客站和全國(guó)最大的豐臺(tái)貨運(yùn)編組站。毗鄰西南四環(huán)快速路和城市地鐵9號(hào)線；距首都第二航空港——南苑機(jī)場(chǎng)僅４公里。配套：約40000平方米五星級(jí)酒店、約40000平方米商業(yè)配套總部小公寓和幾十個(gè)200至500平方米不等的各種風(fēng)味餐廳全宿制雙語(yǔ)幼兒園；健身中心；國(guó)際醫(yī)療診所、全科醫(yī)師；信貸；銀行；郵政；超市；餐飲；娛樂(lè)等。北京豐臺(tái)總部基地——對(duì)營(yíng)銷銷售的一點(diǎn)啟發(fā)30

建筑形態(tài)總部基地將建設(shè)700棟獨(dú)立辦公樓，每棟面積1000—5000平方米，主導(dǎo)樓每棟面積3000—5000平方米，12層高。其中500棟供單個(gè)企業(yè)作為總部所在地，其余200棟可分層出售。樓體間靈活連接，在群體結(jié)構(gòu)上巧妙布局，使各總部樓在追求獨(dú)立的同時(shí)，又可分、可合、可大、可小，可適應(yīng)不同企業(yè)總部發(fā)展性需求的任意組合。規(guī)劃中國(guó)庭院與西方開(kāi)放式街區(qū)結(jié)合，公共與私密結(jié)合，獨(dú)立樓宇和共享庭院結(jié)合，單元式總部樓與公建區(qū)商務(wù)樓圍合布局。庭院式中心綠化，點(diǎn)式組團(tuán)綠化，帶狀公共綠化合。辦公樓面積可分可合，產(chǎn)品線覆蓋盡可能多的客戶31

豐臺(tái)總部基地股權(quán)結(jié)構(gòu)(豐臺(tái)區(qū)政府將豐臺(tái)園二期開(kāi)發(fā)的65公頃土地作價(jià)占股40%)豐臺(tái)區(qū)政府負(fù)責(zé)制定政策拿出土地

道豐集團(tuán)負(fù)責(zé)統(tǒng)一規(guī)劃、統(tǒng)一設(shè)計(jì)、統(tǒng)一開(kāi)發(fā)、統(tǒng)一招商共同搭建發(fā)展區(qū)域經(jīng)濟(jì)的平臺(tái)政府只需做好“大招商”(招進(jìn)一個(gè)有實(shí)力、市場(chǎng)經(jīng)驗(yàn)豐富的企業(yè))“小招商”就交給企業(yè)市場(chǎng)化運(yùn)作，“政府只做批發(fā)就行了，不要搞零售。招商引資的啟示:政府搞批發(fā)，企業(yè)搞零售3250%中央級(jí)企業(yè)和部委機(jī)構(gòu)轉(zhuǎn)制的大型國(guó)有企業(yè)30-40%在京的本地企業(yè)和各郊縣企業(yè)、外省市大型企業(yè)北京總部或駐京辦事處（多為設(shè)備、鋼鐵、通訊、汽車等傳統(tǒng)制造業(yè)公司）10%外企，（產(chǎn)業(yè)基地一期多為電子、生物醫(yī)藥、通訊等高科技電子公司）

豐臺(tái)總部基地目前入駐各類企業(yè)比例法國(guó)歐尚、樂(lè)華梅蘭、中國(guó)誠(chéng)通控股公司、中華通信系統(tǒng)有限公司、中成進(jìn)出口股份有限公司、中國(guó)質(zhì)量認(rèn)證中心、中華通信系統(tǒng)有限公司、中國(guó)航天時(shí)代電子公司、長(zhǎng)征火箭技術(shù)股份有限公司、中牧實(shí)業(yè)股份有限公司、中國(guó)汽車技術(shù)研究中心、中國(guó)中金科技股份有限公司、中國(guó)物資運(yùn)輸總公司、中國(guó)集裝箱控股集團(tuán)公司、建龍鋼鐵控股有限公司、長(zhǎng)城汽車股份有限公司、正泰電器股份有限公司、特變電工股份公司

北京豐臺(tái)總部基地目前入駐企業(yè)部分入駐企業(yè)名錄33國(guó)內(nèi)外優(yōu)秀企業(yè)進(jìn)駐北京設(shè)立的不同內(nèi)涵、不同性質(zhì)的總部機(jī)構(gòu)

——中國(guó)總部、北方總部、北京分公司等企業(yè)管理機(jī)構(gòu)

——市場(chǎng)中心、研發(fā)中心、采購(gòu)中心等企業(yè)職能部門(mén)

——人力資源、資本與金融等企業(yè)運(yùn)營(yíng)平臺(tái)把目標(biāo)市場(chǎng)鎖定在主動(dòng)聯(lián)系外地企業(yè)，擴(kuò)大成交客戶基數(shù)拓展外地代理體系，合作開(kāi)發(fā)市場(chǎng)為餐飲、金融、郵政、商務(wù)中心、藥店、超市等配套設(shè)施成立一個(gè)專業(yè)招商小組主動(dòng)參加各種經(jīng)濟(jì)會(huì)議，宣傳總部經(jīng)濟(jì)，帶動(dòng)招商發(fā)揮各地駐京辦事處的紐帶作用，發(fā)掘?qū)俚乜蛻舴e極聯(lián)系外地企業(yè)駐京分支機(jī)構(gòu)，促進(jìn)母體企業(yè)對(duì)總部基地的了解，帶動(dòng)招商組織營(yíng)銷策劃活動(dòng)，帶動(dòng)客戶基數(shù)的產(chǎn)生并促進(jìn)招商的實(shí)現(xiàn)營(yíng)銷銷售措施特色服務(wù)是企業(yè)選擇入駐的加分因素總部樓冠名設(shè)立企業(yè)服務(wù)中心。匯集工商、稅務(wù)、財(cái)政、外經(jīng)委、計(jì)委、城市建設(shè)管理、城管執(zhí)法、規(guī)劃、園林、公安等部門(mén)聯(lián)合辦公，提供專項(xiàng)服務(wù)建立企業(yè)領(lǐng)袖俱樂(lè)部建立企業(yè)交流平臺(tái)提供員工出入班車,班車整租等服務(wù).解決員工就餐北京豐臺(tái)總部基地的營(yíng)銷銷售亮點(diǎn)34概況：位于北京亦莊經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)，一期占地50ha，到2003年底共有15家企業(yè)入駐，主要是移動(dòng)通信終端產(chǎn)品的制造商以及零部件的制造商、服務(wù)商，園區(qū)員工接近15000人；產(chǎn)業(yè)鏈高度聚集區(qū)域，土地空間需求大，必須有足夠的儲(chǔ)備滿足今后擴(kuò)容的需要，整個(gè)開(kāi)發(fā)區(qū)規(guī)劃面積一期為15平方公里，二期為100平方公里；制造業(yè)更注重基礎(chǔ)設(shè)施的完善程度，例如用電量要達(dá)到5000kV以上，用水量也較大；整個(gè)區(qū)域?qū)賴?guó)家級(jí)開(kāi)發(fā)區(qū)，政策透明，優(yōu)惠政策支持，24小時(shí)通關(guān)服務(wù)和24小時(shí)物流監(jiān)管，實(shí)現(xiàn)“零庫(kù)存”。入園企業(yè)通?？紤]整體成本：土地、建設(shè)廠房、基礎(chǔ)設(shè)施連接、運(yùn)營(yíng)成本等。

諾基亞以龍頭企業(yè)的身份聚攏了包括芯片、集成電路板、機(jī)殼、顯示屏等移動(dòng)通訊的20多家企業(yè)入駐。交通便利，京津塘高速公路，規(guī)劃中將有地鐵5號(hào)線、亦莊專線等捷運(yùn)。環(huán)境優(yōu)美，設(shè)有高爾夫球場(chǎng)，涼水河。開(kāi)發(fā)區(qū)內(nèi)廠房建設(shè)期較短（1年左右），廠房可租賃、出售，廠房形式多樣，適宜成套設(shè)備生產(chǎn)。加工制造型總部基地案例

——北京經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)星網(wǎng)工業(yè)園成功要素：交通便利，易于原材料、成品等運(yùn)輸；市政設(shè)施要求高，水、電、能源等要有特殊要求；政策支持；標(biāo)桿企業(yè)帶動(dòng)；形成相關(guān)產(chǎn)業(yè)鏈；35營(yíng)銷戰(zhàn)略與銷售策略的總結(jié)模式一:由大到小,再到大第一階:“大”引入核心企業(yè)第二階:“小”吸引相關(guān)中小企業(yè)第三階:“大”核心產(chǎn)業(yè)群吸引其它產(chǎn)業(yè)群大企業(yè),在循環(huán)往復(fù)模式二:由小到大,再到更大第一階:“小”引入某個(gè)產(chǎn)業(yè)的一群相互競(jìng)爭(zhēng)的中小企業(yè)第二階:“大”競(jìng)爭(zhēng)勝出一批大企業(yè)招商引入一批大企業(yè)第三階:“更大”核心產(chǎn)業(yè)群吸引相關(guān)產(chǎn)業(yè)大企業(yè)再形成新的核心產(chǎn)業(yè)群模式三:由大“生”小,再到大第一階:“引入大企業(yè)母體”引入大企業(yè)母體,將招商職責(zé)讓渡給大企業(yè)第二階:由大“生”小大企業(yè)履行招商職責(zé),吸引其相關(guān)中小企業(yè)進(jìn)入第三階:再到大核心產(chǎn)業(yè)群吸引相關(guān)產(chǎn)業(yè)大企業(yè)再形成新的核心產(chǎn)業(yè)群36中關(guān)村軟件園位置海淀區(qū)東北旺鄉(xiāng)園區(qū)項(xiàng)目概況占地面積139萬(wàn)平米建筑面積60余萬(wàn)平米總套數(shù)——容積率0.44綠化率54.7％配套占地7.05公頃康體中心，每棟建筑可自己將地下室作為自助餐廳。獨(dú)棟面積區(qū)間占地面積在6000~24000平米不等，相應(yīng)的建筑面積在7000~27000平米，標(biāo)志性建筑高度不超過(guò)15m，其余建筑高度均不超過(guò)12m。銷售價(jià)格——銷售狀況主要賣點(diǎn)相關(guān)產(chǎn)業(yè)群集，規(guī)模效應(yīng)客戶特征軟件科技研發(fā)生產(chǎn)。軟件企業(yè)分大中小三種規(guī)模：大型企業(yè)規(guī)模在1~2萬(wàn)平方米建筑面積；中型企業(yè)0.5~1萬(wàn)平方米；小型企業(yè)更偏愛(ài)租房或合建形式，一般以孵化器為主要類型，面積從200~5000平方米不等。37中關(guān)村軟件園KPI：群落聚集效應(yīng)突出；郊區(qū)化發(fā)展趨勢(shì)，優(yōu)厚的稅收政策；交通較為便利；辦公樓面積大小靈活多變；風(fēng)景優(yōu)美；標(biāo)桿企業(yè)帶動(dòng)。優(yōu)勢(shì)：中關(guān)村科技園的定位：高新技術(shù)的創(chuàng)新中心，高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)的創(chuàng)業(yè)基地，新型企業(yè)家的搖籃；創(chuàng)業(yè)企業(yè)集群。政府政策扶持，建立各類孵化器，在稅收上進(jìn)行減免，政府行事高效。充分發(fā)揮中關(guān)村所具有的科技支持系統(tǒng)的優(yōu)勢(shì)：一是大學(xué)，二是研究院所。中關(guān)村科技園區(qū)在周圍地區(qū)擁有像清華、北大等一大批著名的高等學(xué)府、中科院和中央各部的研究所。落實(shí)國(guó)有企業(yè)（校辦、院辦、所辦企業(yè)）、準(zhǔn)國(guó)有企業(yè)（“集體企業(yè)”）創(chuàng)業(yè)者的產(chǎn)權(quán)激勵(lì)；為創(chuàng)新企業(yè)開(kāi)辟融資渠道。發(fā)展現(xiàn)狀：中關(guān)村核心區(qū)，目前大規(guī)模、高成本的市政開(kāi)發(fā)，對(duì)大量的成長(zhǎng)型科技企業(yè)產(chǎn)生了排擠效應(yīng)。目前，中關(guān)村核心區(qū)為改善硬件設(shè)施，大量增加市政建設(shè)投入，使地價(jià)水平居高不下，直接導(dǎo)致房?jī)r(jià)水平直線上升，影響到成長(zhǎng)型的中型企業(yè)的運(yùn)營(yíng)成本。據(jù)統(tǒng)計(jì)，有80%在中關(guān)村注冊(cè)的中小企業(yè)因?yàn)榈貎r(jià)太貴，而離開(kāi)園區(qū)另選辦公用地，中關(guān)村IT企業(yè)有39%在政策區(qū)以外有辦公面積，初步估算不少于100萬(wàn)平方米。一區(qū)七園的形成：成長(zhǎng)型的中型企業(yè)，既希望能享受到科技園區(qū)的政策待遇，又能享受到科技園區(qū)的服務(wù)水平，同時(shí)又希望在立業(yè)的同時(shí)降低運(yùn)營(yíng)成本，在這一方面，商務(wù)花園對(duì)中關(guān)村成長(zhǎng)型的中型企業(yè)有很大的分流作用。因此，中關(guān)村科技園在郊區(qū)設(shè)立了幾個(gè)新的科技園，形成一區(qū)七園，但是配套設(shè)施和商務(wù)氛圍遠(yuǎn)遠(yuǎn)不如核心區(qū)。國(guó)際案例KPI總結(jié)：群落聚集效應(yīng)突出，基礎(chǔ)設(shè)施特別是電信IT設(shè)施先進(jìn)，優(yōu)厚的稅收政策，交通發(fā)達(dá)，辦公樓面積大小靈活多變，建筑景觀優(yōu)勢(shì)，標(biāo)桿企業(yè)帶動(dòng)中關(guān)村科技園的發(fā)展基本符合研發(fā)及高科技型總部基地的國(guó)際發(fā)展趨勢(shì)38豐臺(tái)區(qū)總部基地ABP位置西南四環(huán)豐臺(tái)科技園二期產(chǎn)業(yè)基地內(nèi)項(xiàng)目概況占地面積65萬(wàn)平方米建筑面積106萬(wàn)平米，一期20萬(wàn)平米，二期25萬(wàn)平米，三期60-70萬(wàn)平米（三期包括4萬(wàn)平米五星級(jí)酒店、12.5萬(wàn)平米商業(yè)配套、含4萬(wàn)平米總部小公寓，每套面積30-50平米）總套數(shù)500棟，6-12層高，8米*8米大開(kāi)間。容積率1.59綠化率50％配套總部基地內(nèi)每個(gè)庭院內(nèi)均設(shè)置面積約為200-500平米的餐廳（2層）、面積約為200-500m2的商務(wù)會(huì)所，4萬(wàn)平米五星級(jí)酒店、12.5萬(wàn)平米商業(yè)配套、含4萬(wàn)平米總部小公寓（30-50平米），酒店及公寓的地下部分作康體娛樂(lè)休閑商服區(qū)，地上地下大型停車場(chǎng)，車位100個(gè)/萬(wàn)平米獨(dú)棟面積區(qū)間1200-6000平米/棟，主流3000-5000平米/棟（一期保留1棟1600平米小樓分層銷售）銷售價(jià)格起價(jià)6600元/平米，現(xiàn)在對(duì)外報(bào)價(jià)均價(jià)7900元/平米，實(shí)際銷售均價(jià)7150元/平米銷售狀況一期銷售95%銷售狀況較好，二期50%，銷售進(jìn)度放慢主要賣點(diǎn)統(tǒng)一規(guī)劃、統(tǒng)一設(shè)計(jì)、統(tǒng)一建設(shè)，智能化、低密度、生態(tài)型，集辦公、科研、中試、產(chǎn)業(yè)于一體的企業(yè)總部集群基地，被列為2003年北京市60大重點(diǎn)外商投資項(xiàng)目之一，北京市2003年69大重點(diǎn)工程之一，具有一定政府扶持背景?？蛻籼卣?0%中央級(jí)企業(yè)和部委機(jī)構(gòu)轉(zhuǎn)制的大型國(guó)有企業(yè)，30-40%在京的本地企業(yè)和各郊縣企業(yè)、外省市大型企業(yè)北京總部或駐京辦事處（多為設(shè)備、鋼鐵、通訊、汽車等傳統(tǒng)制造業(yè)公司），10%外企。（產(chǎn)業(yè)基地一期多為電子、生物醫(yī)藥、通訊等高科技電子公司）39豐臺(tái)區(qū)總部基地ABP40豐臺(tái)區(qū)總部基地ABPKPI：郊區(qū)化發(fā)展趨勢(shì)；優(yōu)厚的稅收政策；交通較為便利；辦公樓面積大小靈活多變；風(fēng)景較為優(yōu)美；非優(yōu)質(zhì)目標(biāo)型標(biāo)桿企業(yè)帶動(dòng)。優(yōu)勢(shì)：享受中關(guān)村科技園開(kāi)發(fā)區(qū)雙重政策；政府扶持；公路交通發(fā)達(dá)；國(guó)內(nèi)知名企業(yè)入園，標(biāo)桿型企業(yè)帶動(dòng)；地價(jià)優(yōu)勢(shì)，土地資源豐富；可承接產(chǎn)業(yè)園孵化器畢業(yè)企業(yè)。發(fā)展現(xiàn)狀：不具備CBD濃厚的商務(wù)氛圍，不具備中關(guān)村濃厚的科技教育研發(fā)氛圍。依托豐臺(tái)中關(guān)村產(chǎn)業(yè)園孵化器畢業(yè)企業(yè)，其特性及需求與定位及自身資源有一定差距。定位及營(yíng)銷理念失誤，入駐的標(biāo)桿企業(yè)起點(diǎn)較低，非國(guó)際影響型，后期形象提升乏力。商務(wù)花園在發(fā)展初期，對(duì)企業(yè)總部更多地采用兼容并包的原則，定位于以O(shè)EM方式運(yùn)作或“兩頭分離”的中型企業(yè)，定位于市內(nèi)的國(guó)家級(jí)、市級(jí)大型企業(yè)的辦公總部，定位于國(guó)內(nèi)大型企業(yè)的區(qū)域總部。在條件成熟時(shí)，吸引跨國(guó)公司的地區(qū)總部，同時(shí)以科技型的企業(yè)為主導(dǎo)。國(guó)際案例KPI總結(jié)：良好的商務(wù)基礎(chǔ)；多種交通方式便利，方便、快捷的到達(dá)市區(qū)；城市人力資源基礎(chǔ)好；標(biāo)桿企業(yè)帶動(dòng)；以主流企業(yè)為主要業(yè)務(wù)對(duì)象的服務(wù)公司入駐；高速信息網(wǎng)絡(luò)建設(shè)；經(jīng)營(yíng)方式靈活；環(huán)境優(yōu)美。良好的交通和地理位置保證項(xiàng)目前期的市場(chǎng)成功，但是由于缺乏良好的國(guó)際商務(wù)氛圍，后期增長(zhǎng)乏力，需要較大投入41國(guó)際市場(chǎng)案例證明發(fā)展總部基地的適度規(guī)模：45-50ha

新加坡樟宜國(guó)際商務(wù)花園總占地66ha，建面109萬(wàn)平米。每個(gè)國(guó)際企業(yè)總部建筑面積7000平米以上。新加坡裕廊國(guó)際商務(wù)花園總占地33ha，建面22.7萬(wàn)平米。共14家公司占地13.7萬(wàn)平米，每個(gè)公司占地達(dá)到6000平米以上。選擇亞洲城市新加坡的商務(wù)花園驗(yàn)證占地面積可行性考慮到本項(xiàng)目的實(shí)際情況，CBD、燕莎、國(guó)貿(mào)等國(guó)際企業(yè)現(xiàn)辦公地面積主流均在3000-5000平米左右，在擴(kuò)租時(shí)能到達(dá)5000-10000，所以按照前面所述外遷到城市邊緣的大公司數(shù)量150家計(jì)算，占地45-50ha是可以在被消化范圍之內(nèi)的。42北京市場(chǎng)案例證明總部基地發(fā)展的適度規(guī)模：45-50ha總部基地——北京市第一家、最大的企業(yè)獨(dú)棟項(xiàng)目銷售狀況解析

規(guī)模：占地65ha，容積率1.59，總建面106萬(wàn)平米。分期：一期20萬(wàn)平米，二期25萬(wàn)平米，三期60-70萬(wàn)平米，三期中包含4萬(wàn)平米五星級(jí)酒店、12.5萬(wàn)平米商業(yè)配套、含4萬(wàn)平米總部小公寓（30-50平米）。銷售情況：一期較好，二期銷售速度放緩。為保證銷售、根據(jù)市場(chǎng)情況測(cè)算，現(xiàn)階段總部基地總建筑面積不宜超過(guò)65萬(wàn)平米。按容積率1.5計(jì)算，占地45-50ha較為合適。BDA中芯

北京經(jīng)開(kāi)·芯中心總占地17萬(wàn)米，總建筑面積逾30萬(wàn)平米，包括研發(fā)、孵化、教育培訓(xùn)、配套綜合服務(wù)等功能分區(qū)，統(tǒng)一規(guī)劃，整體開(kāi)發(fā)。園區(qū)規(guī)劃推崇自然環(huán)保理念，追求容積率低、專屬企業(yè)獨(dú)棟、果嶺式花園辦公，成熟企業(yè)運(yùn)營(yíng)載體的創(chuàng)新升級(jí)。

一期（A區(qū)）近4萬(wàn)平米研發(fā)辦公樓全面入駐；二期（B區(qū)）約11萬(wàn)平米企業(yè)獨(dú)棟社區(qū)現(xiàn)房呈現(xiàn)，迎合企業(yè)多元化需求，成功吸引中國(guó)路橋、云基地、民生證劵、美國(guó)應(yīng)用材料等近百家精英企業(yè)入園，營(yíng)造出成熟的雙生態(tài)企業(yè)發(fā)展環(huán)境。三期（E區(qū)）約8萬(wàn)平米純獨(dú)棟辦公總部全新起航，構(gòu)筑企業(yè)獨(dú)立空間。

項(xiàng)目概況BDA中芯

高端氛圍五大產(chǎn)業(yè)主導(dǎo)區(qū)域發(fā)展享有北京市政府審批權(quán)限，一站式企業(yè)服務(wù)，為企業(yè)商務(wù)鋪就綠色通道。生物技術(shù)與新醫(yī)藥、電子信息、光機(jī)電一體化、新材料新能源和軟件制造，五大高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)生態(tài)鏈條構(gòu)成BDA產(chǎn)業(yè)主導(dǎo)，吸引近百家（奔馳、諾基亞、通用電氣、博世、可口可樂(lè)、拜耳等）世界500強(qiáng)企業(yè)進(jìn)駐。BDA,已成為全國(guó)最大的移動(dòng)通信產(chǎn)業(yè)基地和北京最大的電子信息產(chǎn)業(yè)基地，是北京三大軟件制造基地之一。

BAD解讀BAD解讀自然生態(tài)40％綠化率打造BDA花園城市

BDA的空氣質(zhì)量?jī)?yōu)于市區(qū)，低密度、低容量、高綠化率的公建、工業(yè)及住宅項(xiàng)目，三大主題景觀公園，如同BDA的綠肺，美化區(qū)內(nèi)自然環(huán)境，被國(guó)家環(huán)?？偩峙鷾?zhǔn)為ISO14000國(guó)家示范區(qū)。區(qū)內(nèi)2000多家企業(yè)，追求生態(tài)與商務(wù)協(xié)調(diào)發(fā)展，共同建立起B(yǎng)DA良好的自然生態(tài)環(huán)境。

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高端氛圍五大產(chǎn)業(yè)主導(dǎo)區(qū)域發(fā)展享有北京市政府審批權(quán)限，一站式企業(yè)服務(wù)，為企業(yè)商務(wù)鋪就綠色通道。生物技術(shù)與新醫(yī)藥、電子信息、光機(jī)電一體化、新材料新能源和軟件制造，五大高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)生態(tài)鏈條構(gòu)成BDA產(chǎn)業(yè)主導(dǎo)，吸引近百家（奔馳、諾基亞、通用電氣、博世、可口可樂(lè)、拜耳等）世界500強(qiáng)企業(yè)進(jìn)駐。BDA,已成為全國(guó)最大的移動(dòng)通信產(chǎn)業(yè)基地和北京最大的電子信息產(chǎn)業(yè)基地，是北京三大軟件制造基地之一。

BAD解讀BAD解讀自然生態(tài)40％綠化率打造BDA花園城市

BDA的空氣質(zhì)量?jī)?yōu)于市區(qū)，低密度、低容量、高綠化率的公建、工業(yè)及住宅項(xiàng)目，三大主題景觀公園，如同BDA的綠肺，美化區(qū)內(nèi)自然環(huán)境，被國(guó)家環(huán)?？偩峙鷾?zhǔn)為ISO14000國(guó)家示范區(qū)。區(qū)內(nèi)2000多家企業(yè)，追求生態(tài)與商務(wù)協(xié)調(diào)發(fā)展，共同建立起B(yǎng)DA良好的自然生態(tài)環(huán)境。

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BAD解讀三重服務(wù)平臺(tái)

專業(yè)配套服務(wù)平臺(tái)園區(qū)技術(shù)服務(wù)——開(kāi)放式實(shí)驗(yàn)室、嵌入式軟件開(kāi)發(fā)及測(cè)試中心、集成電路設(shè)計(jì)中心、網(wǎng)絡(luò)信息服務(wù)中心。

企業(yè)共享交流平臺(tái)企業(yè)孵化器、資本運(yùn)營(yíng)、中介服務(wù)機(jī)構(gòu)。

中國(guó)軟件行業(yè)協(xié)會(huì)嵌入式系統(tǒng)分會(huì)，2004年9月16日成立，專業(yè)從事嵌入式系統(tǒng)研究、開(kāi)發(fā)、培訓(xùn)、咨詢、投融資服務(wù)等全國(guó)性行業(yè)組織;

中國(guó)嵌入式產(chǎn)業(yè)聯(lián)盟(ChinaEmbeddedSystemIndustryUnion)；

BDA企業(yè)協(xié)會(huì)IT行業(yè)分會(huì)；

HR俱樂(lè)部......

人才教育服務(wù)平臺(tái)人才教育服務(wù)平臺(tái)——人才培訓(xùn)、學(xué)術(shù)交流、北工大學(xué)歷教育

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BAD解讀規(guī)劃方案

著名建筑設(shè)計(jì)大師崔愷先生，"2008奧運(yùn)會(huì)玲瓏塔"、"首都博物館"、"長(zhǎng)城腳下的公社"設(shè)計(jì)者，親為北京經(jīng)開(kāi)·芯中心建筑設(shè)計(jì)主筆。

北京經(jīng)開(kāi)·芯中心三期建筑面積約8萬(wàn)平米，與一期、二期相隔地盛北街，傳承前兩期低密度果嶺辦公、低碳環(huán)保的建筑理念，打造3000-4000平米純獨(dú)棟高端商務(wù)集群。

社區(qū)化辦公理念北京經(jīng)開(kāi)·芯中心，突破了傳統(tǒng)辦公物業(yè)的剛硬形象，以學(xué)院風(fēng)格獨(dú)棟建筑，鬧中取靜，營(yíng)造寧?kù)o、私密、共享的企業(yè)運(yùn)營(yíng)氛圍。

圍合式院落布局，自然曲線綠化，對(duì)外彰顯企業(yè)形象，對(duì)內(nèi)形成自然辦公的生態(tài)空間。特設(shè)多功能商務(wù)會(huì)議中心、網(wǎng)絡(luò)電子圖書(shū)館、技術(shù)服務(wù)平臺(tái)等，滿足企業(yè)全方位所需。順應(yīng)道路弧線形，沿街建筑形態(tài)呈折線層疊變化，既提示了交通變化，更強(qiáng)調(diào)了企業(yè)的標(biāo)識(shí)性。個(gè)性化建筑外表，獨(dú)有的建筑形態(tài)，樓頂、入口雙LOGO，彰顯企業(yè)品牌形象；專屬獨(dú)棟建筑——獨(dú)立入口、獨(dú)立大堂、獨(dú)立電梯……提升企業(yè)標(biāo)識(shí)性；全南向空間布局，采光充足；首層超大落地窗，與自然充分交流，催生智慧生產(chǎn)力；利用退臺(tái)、出挑等方式，形成層次豐富、立體化的院落空間；帶型窗環(huán)繞設(shè)計(jì)，將辦公空間融入自然，打造休憩溝通的綠色平臺(tái)；

BDA中芯

果嶺生態(tài)促動(dòng)社會(huì)生產(chǎn)力社區(qū)景觀規(guī)劃，以微地形及植被形成獨(dú)棟與獨(dú)棟之間的生態(tài)隔斷，圍合成一個(gè)一個(gè)生態(tài)綠島，既保證了企業(yè)運(yùn)營(yíng)的獨(dú)立性，同時(shí)營(yíng)造出開(kāi)闊的整體空間感，避免視覺(jué)死角，讓人感覺(jué)到一種歸屬的安全感，進(jìn)而增加人才的聚合力。

整個(gè)社區(qū)，像高爾夫球場(chǎng)一樣呈獻(xiàn)自然起伏，營(yíng)造出一種和諧、寧?kù)o的生態(tài)氛圍，降低工作壓力帶來(lái)的疲勞，使智慧思維得以更深度挖掘和發(fā)揮，全面提升工作效率。環(huán)道曲形社區(qū)路，連接每棟單體入口，形成多種企業(yè)個(gè)性化生態(tài)標(biāo)識(shí)，并將整個(gè)園區(qū)有機(jī)結(jié)合，使自然環(huán)境與建筑融合為一體，增加人與生態(tài)環(huán)境的接觸面積，并承載員工放松鍛煉的功能。

BAD解讀景觀規(guī)劃

BDA中芯

專項(xiàng)獨(dú)棟獨(dú)立與共享個(gè)性化建筑外表，獨(dú)有的建筑形態(tài)，樓頂、入口雙LOGO，彰顯企業(yè)標(biāo)識(shí)性、展示性、和尊貴品牌形象；

專屬獨(dú)棟建筑——獨(dú)立入口、獨(dú)立大堂、獨(dú)立電梯……提升企業(yè)形象地位；

全南向空間布局，采光充足；首層超大落地窗，與自然充分交流，營(yíng)造舒適辦公環(huán)境，催生企業(yè)智慧生產(chǎn)力；

利用退臺(tái)、出挑等方式，形成層次豐富、立體化的院落空間，展現(xiàn)建筑美感；

帶型窗環(huán)繞設(shè)計(jì)，將辦公空間融入自然，打造休憩溝通的綠色平臺(tái)。3000-4000平米稀缺獨(dú)棟產(chǎn)品，彈性靈動(dòng)空間，匹配企業(yè)不同階段需求；

交通核置于邊角，形成完整方正且易于利用的辦公空間。

8米柱距，減少空間內(nèi)的柱體，有效增加內(nèi)部使用面積。

首層層高4.2米，標(biāo)準(zhǔn)層3.6米；贏得更多有效空間，消除空間壓抑感；

辦公空間完整方正且利用率高，提高內(nèi)部空間使用效率；

附設(shè)陽(yáng)臺(tái)、露臺(tái)，多元化企業(yè)內(nèi)部交流休閑空間，提升員工智慧創(chuàng)想力；

底層架空、首層輔以通透玻璃材質(zhì)，構(gòu)成辦公空間與環(huán)境的交融互通，為企業(yè)產(chǎn)品和形象展示提供良好基礎(chǔ)。

BAD解讀建筑規(guī)劃

第三部分案例借鑒研究外地項(xiàng)目考察蘇州篇中新領(lǐng)袖天地

中新領(lǐng)袖天地項(xiàng)目位于蘇州園區(qū)現(xiàn)代大道以東，勝浦路258號(hào)，緊臨大型商業(yè)街區(qū)Stage舞臺(tái)、奧特萊斯、項(xiàng)目周邊綜合保稅區(qū)、服務(wù)外包產(chǎn)業(yè)園、普洛斯物流園、蘇州物流中心等先進(jìn)制造、物流、貿(mào)易為主題的綜合性功能園區(qū)星羅棋布；特色主題性版塊已日趨成型，無(wú)限價(jià)值潛能，勢(shì)在待發(fā)。作為蘇州東第一門(mén)戶，驅(qū)車3分鐘即可到達(dá)滬寧高速園區(qū)出入口，便捷抵達(dá)上海、杭州、南京等重點(diǎn)城市。中新領(lǐng)袖天地是中新集團(tuán)在蘇州工業(yè)園區(qū)開(kāi)發(fā)的蘇州首個(gè)大型綠色生態(tài)辦公項(xiàng)目，共分兩期開(kāi)發(fā)建設(shè)，一期占地面積68183平方米，一期總建筑面積82829平方米。中新領(lǐng)袖天地打造的綠色生態(tài)獨(dú)棟辦公概念打破了傳統(tǒng)寫(xiě)字樓的固有格局，開(kāi)辟了蘇州辦公領(lǐng)域的新格局。項(xiàng)目概況中新領(lǐng)袖天地中新領(lǐng)袖天地綠化率高達(dá)51.1%，外依超2萬(wàn)平方米水域面積、內(nèi)融近6000平米人工水景。整體規(guī)劃兩度采用“回”字型設(shè)計(jì)，寓意生生不息、循環(huán)不止?！盎亍弊中沃鞲傻琅c水域，配以氣勢(shì)如虹的中軸景觀帶，將項(xiàng)目整體格局分隔成對(duì)稱的疆界，方正而充滿秩序感。環(huán)繞每棟的水與景，打破傳統(tǒng)甲級(jí)寫(xiě)字樓的固有格局。一條中央主軸景觀帶，將對(duì)稱分布的獨(dú)立區(qū)域緊密相連，軸線上點(diǎn)綴豐富景觀小品，在延續(xù)辦公氛圍的同時(shí)也注重了細(xì)節(jié)變化，營(yíng)造輕松和諧的情景辦公氛圍，中新領(lǐng)袖天地給蘇城辦公領(lǐng)域注入了全新的注解，樹(shù)立了嶄新的高度。中新領(lǐng)袖天地一期僅打造獨(dú)棟10棟，雙拼15棟30座，多層辦公樓2棟。獨(dú)棟雙拼面積594.68-1544.25平方米不等。

項(xiàng)目概況53綜合各案例的研究，我們得出園區(qū)成功的ＫＰＩ體系產(chǎn)業(yè)園區(qū)成功的KPI體系

核心KPI形成核心產(chǎn)業(yè)與框架政策扶植交通較為便利配套完善高速信息網(wǎng)絡(luò)重要KPI人力資源基礎(chǔ)好環(huán)境優(yōu)美低密度建筑經(jīng)營(yíng)方式靈活辦公樓面積靈活多變良好的商務(wù)基礎(chǔ)次要KPI個(gè)性化的建筑形態(tài)招商網(wǎng)絡(luò)、代理體系特色化的服務(wù)完善的服務(wù)體系標(biāo)桿企業(yè)帶動(dòng)良好的區(qū)域規(guī)劃與前景第四部分項(xiàng)目定位整體定位客戶定位物業(yè)定位Strength優(yōu)勢(shì)分析Threat威脅分析Weakness劣勢(shì)分析Opportunity機(jī)會(huì)分析S1：區(qū)位優(yōu)越：位于杭州城西科創(chuàng)產(chǎn)業(yè)集聚區(qū)的核心，是浙江省十二五發(fā)展的重點(diǎn)，戰(zhàn)略地位十分顯著；多條城市主干道與市中心無(wú)縫對(duì)接，交通體系完善S2：環(huán)境優(yōu)勢(shì)：正個(gè)園區(qū)坐擁中國(guó)最大的城市濕地公園--西溪濕地，再加上基于優(yōu)越的生態(tài)本底，符合生態(tài)需求S3：緊鄰各大院校和規(guī)劃中的企業(yè)可研基地，結(jié)合海創(chuàng)園和倉(cāng)前鎮(zhèn)整體規(guī)劃，產(chǎn)業(yè)氛圍濃厚。S4：地塊方正平整，利于建筑規(guī)劃。O1：政府大力支持人才引進(jìn)和鼓勵(lì)創(chuàng)業(yè)，并為之大量投入O2：阿里巴巴品牌，杭師院等各大配套的入駐，品牌效應(yīng)吸引關(guān)聯(lián)企業(yè)。O3：商品住宅市場(chǎng)受政策抑制，產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)迎來(lái)春天。W1：周邊現(xiàn)有配套均在規(guī)劃建造中，目前較難有相對(duì)成熟的配套W2：大城西概念，區(qū)位認(rèn)知較差，客戶存在較大考慮空間。T1：整個(gè)園區(qū)產(chǎn)品同質(zhì)化嚴(yán)重，競(jìng)爭(zhēng)激烈T2：城西產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)近期開(kāi)發(fā)較快，供給放量對(duì)項(xiàng)目后市去化產(chǎn)生壓力。SWOTLCMD項(xiàng)目定位——思考56總體產(chǎn)品定位建議產(chǎn)業(yè)基地開(kāi)發(fā)模式研究高科技商務(wù)花園產(chǎn)業(yè)基地57產(chǎn)業(yè)基地的開(kāi)發(fā)模式產(chǎn)業(yè)基地商務(wù)花園CBDBusinessParkBusiness

Park(中文直譯為“商務(wù)花園”)理念，選擇在低密度、低容積率、高綠化、環(huán)境佳的地方，其園區(qū)內(nèi)為規(guī)劃有序的工作室或廠房的有機(jī)組合；是提高生活質(zhì)量、并以優(yōu)美的綠色園林景觀激發(fā)工作人員靈感的地方。窗口/營(yíng)銷中心總部/研發(fā)等分支機(jī)構(gòu)產(chǎn)業(yè)總部基地的選址的趨勢(shì)。一些以總部經(jīng)濟(jì)定位的商務(wù)花園代表了未來(lái)總部選址的潮流。58我們對(duì)BusinessPark的認(rèn)識(shí)我們將從以下幾個(gè)方面闡述對(duì)BusinessPark的認(rèn)識(shí)從產(chǎn)業(yè)類型來(lái)看:BusinessPark的產(chǎn)業(yè)以智力密集型產(chǎn)業(yè)為主,如軟件、研發(fā)、生物醫(yī)藥、信息服務(wù)業(yè)等。從產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)來(lái)看：截取了不同產(chǎn)業(yè)鏈的高端，使各產(chǎn)業(yè)鏈不同部分在同一個(gè)區(qū)域密集分布。通過(guò)分工、協(xié)調(diào)達(dá)到信息互動(dòng)、資源共享的效果，最終形成經(jīng)濟(jì)學(xué)上所說(shuō)的“內(nèi)聚效應(yīng)”。

從地理區(qū)位來(lái)看：主要坐落在城市的邊緣地帶，相對(duì)中心城市既有一定的獨(dú)立性，又有很好的可達(dá)性。從園區(qū)功能來(lái)看：已將傳統(tǒng)的生產(chǎn)功能剝離開(kāi)來(lái)，主要其中在研發(fā)和商務(wù)功能上，同時(shí)生活與休閑功能也表現(xiàn)明顯。從園區(qū)規(guī)劃來(lái)看：表現(xiàn)為低容積率、高綠化率，建筑多以小體量、多層為主。從園