某大型房地產(chǎn)公司成本管理制度

成本管理制度一、總則1.1為加強成本控制，規(guī)范內(nèi)部管理程序，適時監(jiān)控項目開發(fā)進度，降低成本費用，提高市場核心競爭力，根據(jù)國家有關(guān)法規(guī)政策，結(jié)合成本管理的要求和經(jīng)驗、教訓，特制定本制度。1.2成本管理的基本原則：以市場需求為導向、保證質(zhì)量為前提、過程控制為環(huán)節(jié)、規(guī)范操作為手段、提高經(jīng)濟效益為目的。1.3成本監(jiān)控的任務是：遵守國家有關(guān)法規(guī)政策，落實成本崗位責任制，完善成本管理基礎，形成有效的成本監(jiān)控系統(tǒng)，努力降低成本，提高公司效益。二、成本管理組織構(gòu)架三、成本管理3.1成本管理主管領(lǐng)導的職責制定、修正成本管理制度，督促、指導各開發(fā)項目建立完善成本管理體系；并跟蹤、檢查執(zhí)行情況，對成本管理實行制度監(jiān)控。組織各方面專業(yè)人士對擬建項目進行實地考察、立項評審，按立項審批程序?qū)彶橥顿Y估算，把握投資決策，合理配置資源，做好項目前期策劃中的成本控制。立項審查的重點是：立項資料是否齊全、規(guī)范；市場定位是否明確、恰當；投資成本估算是否經(jīng)濟、合理；投資回報是否符合利潤目標要求；投資風險能否有效控制。設定成本系統(tǒng)參數(shù)；制定公司統(tǒng)一的成本科目；核定、審核目標成本；批準目標成本；批準調(diào)整目標成本；查詢、分析與監(jiān)控各項目的動態(tài)成本和資金計劃。根據(jù)管理的需要，派出審計小組對項目成本進行階段審計和決算審計，對項目成本發(fā)生的合理性、成本管理的規(guī)范性提出審計意見。并結(jié)合項目收益情況，考核項目的成本降低率、投入產(chǎn)出率、投資回報率等指標。組織成本管理的信息交流，通過培訓、雙向交流、研修會等方式，增進全員的成本管理意識，推廣內(nèi)外成本管理經(jīng)驗，尋求降低成本的有效途徑，促進成本管理水平的提高。3.2成本部的成本管理職能對項目開發(fā)成本的組成、分布、變化過程進行深入分析，并做出合理的評估。進行房地產(chǎn)市場調(diào)研，對房地產(chǎn)市場走勢做出分析、判斷，及時提供、反饋給企業(yè)管理層作決策參考；保持對國家有關(guān)法規(guī)政策和成本管理環(huán)境的了解，協(xié)助公司爭取優(yōu)惠政策、處理有關(guān)政策性問題。跟蹤、落實各項目成本計劃及其執(zhí)行情況，適時了解各項目成本的實際構(gòu)成，匯編成本報表；分析、總結(jié)項目成本控制情況，協(xié)助、督促工程（項目）部做好項目操作過程中的成本控制工作。建立成本信息監(jiān)控中心，及時收集各項目成本動態(tài)資料，為管理層提供充分、有效的決策依據(jù)，并按要求將有關(guān)意見反饋給工程（項目）部。檢查公司財務管理成本系統(tǒng)的應用情況；關(guān)注目標成本執(zhí)行情況；根據(jù)各項目的資金計劃，形成公司整體資金計劃安排。切實推行成本管理及其信息化網(wǎng)絡共享平臺，搞好成本管理的綜合服務。3.3各業(yè)務部門的主要成本管理職能認真執(zhí)行成本管理制度，結(jié)合實際制定本部門成本管理崗位職責，并自覺接受監(jiān)督。組織立項調(diào)研、選址和前期策劃，提出立項建議和開發(fā)設想，并按要求提交立項可行性報告，履行立項審批程序，確定項目開發(fā)計劃。規(guī)劃設計階段，按市場定位和成本估算準確把握設計方案，組織審查設計概算的經(jīng)濟合理性，使規(guī)劃設計既符合規(guī)范，又體現(xiàn)成本控制的意識和要求。客觀、認真地進行項目成本費用測算，編制項目成本費用計劃，確定項目及單項工程的目標成本，分解成本費用控制指標，落實降低成本技術(shù)組織措施。遵循基本建設程序，進行項目實際操作，對成本實行各環(huán)節(jié)的全員全過程控制，對可控成本、變動成本和成本異常偏差實行有效監(jiān)控，保證將成本控制在目標成本的區(qū)域范圍內(nèi)。正確處理成本、市場、工程質(zhì)量、開發(fā)周期、資源、效益之間的關(guān)系，防止和杜絕重大工程質(zhì)量事故，努力縮短開發(fā)周期，嚴格控制項目的質(zhì)量成本和期間費用，加速投資回報，提高投資回報率。組織項目開發(fā)成本費用核算，及時、全面、準確、動態(tài)地反映項目成本、費用情況，按規(guī)定編報成本會計報表等有關(guān)資料，保證成本信息交流及時、有效。熟悉、掌握國家和當?shù)赜嘘P(guān)法規(guī)政策及市場需求、預算定額水平等成本控制因素，用足用活各種政策、資源，提高成本控制的預見性，努力尋求降低成本費用的途徑。定期或不定期分析成本結(jié)構(gòu)、差異及其原因、監(jiān)控措施及其效果、經(jīng)驗教訓，每年末，公布項目的成本控制情況。四、成本監(jiān)控4.1成本監(jiān)控系統(tǒng)建立以成本部為核心、以操作監(jiān)控為工作中心的成本監(jiān)控系統(tǒng)；實行總經(jīng)理領(lǐng)導下，各職能部門具體實施的運行機制。樹立全員成本意識，對開發(fā)項目成本實行全過程監(jiān)控。各業(yè)務部門根據(jù)管理需要和項目實際情況，設置成本管理職能崗位，保證成本控制工作的順利進行。4.2成本監(jiān)控的要求制度建設.1根據(jù)管理的需要，由成本管理部制訂和完善包括以下幾方面內(nèi)容的成本管理規(guī)定和辦法：成本目標管理規(guī)定；招標管理規(guī)定；合同管理規(guī)定；工程(質(zhì)量、進度、監(jiān)理、現(xiàn)場、工程盤點、竣工驗收移交)管理規(guī)定；預決算(包括概算、設計變更、現(xiàn)場簽證、結(jié)算、款項撥付)管理規(guī)定；材料設備采購管理規(guī)定。.2公司不斷總結(jié)成本控制經(jīng)驗，在此基礎上，逐步健全、完善公司的成本理制度。計劃管理.1工程（項目）部應按根據(jù)項目開發(fā)的節(jié)奏，及時編制成本計劃，并跟蹤、檢查、考核計劃的執(zhí)行情況：開發(fā)產(chǎn)品成本計劃及資金需求計劃；期間費用計劃；降低成本技術(shù)組織措施計劃。.2成本計劃以設計概算、施工圖預算、成本預測和決策為依據(jù)，綜合考慮各種因素進行編制，做到目標明確、先進、可行，盡量數(shù)據(jù)化、圖表化。.3完善成本考核辦法，確立成本降低率、費用節(jié)約額、項目投資回報率等成本考核指標。檢查分析在成本控制過程中，定期、按開發(fā)階段對項目成本的結(jié)構(gòu)、差異及其原因、控制措施及其效果進行分析，以及時總結(jié)經(jīng)驗教訓，做好下一步成本控制工作。分析的重點是：計劃及其執(zhí)行情況；實際成本與預算成本、計劃成本對比差異及其原因；分析期內(nèi)控制措施、效果、存在問題及改進意見、對策；評價、結(jié)論與提示。信息交流.1應上報的常規(guī)性成本資料主要包括：項目基本情況；按會計制度規(guī)定應編報的成本核算報表；成本動態(tài)情況及其分析資料；當?shù)卣咝允召M項目、內(nèi)容、標準、依據(jù)及政策的適用期限、收費部門。.2按例外管理原則，對下列成本異常偏差及其處置辦法，應隨時上報：當?shù)赜嘘P(guān)法規(guī)政策的重大調(diào)整；成本超、降率占單項工程成本總額10%以上、占其本身預算成本或計劃成本30%以上的項目、事件(包括停工、嚴重窩工、重大設計變更、計劃外增減，現(xiàn)場簽證、工程質(zhì)量事故等因素影響造成的成本增、減)；合作條件更改；補交地價。.3根據(jù)建立的成本信息庫，對外互相交流成本控制的經(jīng)驗教訓。五、房地產(chǎn)開發(fā)環(huán)節(jié)的成本控制5.1立項環(huán)節(jié)的成本控制新項目立項時必須提交《立項申請》和詳細的《可行性研究報告》，并經(jīng)立項評審會議討論通過?！犊尚行匝芯繄蟾妗烦龖邆涞貕K基礎資料、周邊環(huán)境及其發(fā)展趨勢、合作方背景、合作方式及條件、初步規(guī)劃設計方案、開發(fā)節(jié)奏及市場定位等基礎內(nèi)容外，還須包括以下內(nèi)容：成本費用估算和控制目標及措施；投資及效益測算、利潤體現(xiàn)；政策環(huán)境和稅務環(huán)境及其影響；資金計劃；《競投方案》（僅限招標、拍賣項目）；投資風險評估及相應的對策；項目綜合評價意見。《可行性研究報告》應至少在立項評審會議前提前一周上交。項目立項后，合作條件或招標、拍賣條件等關(guān)鍵因素發(fā)生變化，并將對我方構(gòu)成重大不利影響時，應重新提交《立項申請》。招標或拍賣項目的競價不得突破批準的最高限價，嚴格控制交地及付款風險；合作建房項目要充分考慮地價款的支付方式及相應的資金成本；采取一定策略降低資金成本和土地成本。招標、拍賣合同或合作開發(fā)合同應經(jīng)合同審批流程簽批后正式簽署。5.2規(guī)劃設計環(huán)節(jié)的成本控制規(guī)劃設計單位的選擇由采購部負責、設計部協(xié)助，但要報公司管理層批準，應遵循以下原則：能由內(nèi)部完成的規(guī)劃設計工作，盡量由內(nèi)部自行完成；需委托設計院進行的規(guī)劃設計工作，應采取多單位、多倫次招標方式，擇優(yōu)確定；嚴格控制設計質(zhì)量，在項目前期即盡可能確定有關(guān)技術(shù)經(jīng)濟指標參數(shù)，防止因設計自身失誤原因?qū)е鲁杀驹黾樱O計費用的審核、支付亦與之掛鉤?？傮w規(guī)劃設計方案（必須包括建造成本控制總體目標），應首先上報領(lǐng)導組織的規(guī)劃設計方案評審會議審查，獲通過后方可進入下一設計階段（如單體設計、擴初設計、施工圖設計）；每一階段都必須要求設計單位出具《設計概（預）算》，并在與上一階段的概（預）算進行認真分析、比較的基礎上，編制我方的《建造成本概（預）算》，確定各成本單項的控制目標，并以此控制下一階段的設計。在滿足設計質(zhì)量的前提下，限制鋼筋含量、砼含量、節(jié)點設計等對工程造價影響大的內(nèi)容；施工圖設計合同應具備有關(guān)鋼筋、混凝土等建材用量要求的條款。在滿足建筑效果的前提下，控制裝飾用料和建筑材料封樣對工程造價的影響。并載明：設計單位的《施工圖預算》原則上不得突破我方編制的《建造成本預算》。5.2.4嚴格變更前的成本評審，按公司相關(guān)業(yè)務規(guī)定明確經(jīng)辦人員責任和權(quán)限，由設計院簽發(fā)的設計修改圖紙必須經(jīng)過公司設計部的書面確認，如涉及變更金額較大（20萬元以上），則提交公司總經(jīng)理辦公會討論確定后再予以實施。設計、工程、預算人員應會同監(jiān)理人員組成聯(lián)合小組，對施工圖的技術(shù)性、安全性、周密性、經(jīng)濟性（包括建成后的物業(yè)管理成本）等進行會審，提出明確的書面審查意見，并督促設計單位進行修正。在保證設計質(zhì)量的前提下盡可能做到限額設計，注重進行設計成果性價比分析，著重抓好事前的設計修改、多選樣、多分析、避免或減少設計不合理甚至失誤所造成的成本浪費。5.3施工招標環(huán)節(jié)的成本控制除壟斷性質(zhì)的工程項目外，其他工程的施工或作業(yè)單位，不得指定。主體施工單位的選擇，必須采取公開或邀請招標方式進行。應組織設計、工程、成本、采購、財務五大專業(yè)人員聯(lián)合組成招標工作小組，就招標范圍、招標內(nèi)容、招標條件等進行詳細、具體的策劃，擬訂標書，開展招標活動；對投標單位應就其資質(zhì)、經(jīng)濟實力、技術(shù)力量、以往施工項目和施工管理水平等進行現(xiàn)場考察，提出書面考察意見；對投標情況進行評估，提出書面評估意見。同等條件下，應盡量選擇企業(yè)類別或工程類別高而取費較低的單位。凡投資額超過人民幣1,000萬元的工程項目若采取邀請招標方式，應事后提交有關(guān)招標、評標等工作的文字備忘。施工合同談判人員至少應包括工程、成本兩方面的專業(yè)人員，合同條件必須符合招標條件，合同條款及內(nèi)容概念應清晰，不得因工程緊而不簽合同就開工。應建立健全施工隊伍檔案，跟蹤評估其資信、技術(shù)力量等。承包工程應嚴禁擅自轉(zhuǎn)包。對土建、機電安裝、裝飾、室內(nèi)全裝修、消防、弱電、電梯、甲供材料等通過招投標確定的分包工程和材料采購過程，堅持“三堂會審、貨比三家，最低價中標”的原則。各分包工程均編制標底，作為報價評議的重要依據(jù)。同時，加強分包商管理工作，完善投標單位的資格預審，本著公開、公平、公正的原則廣泛吸收種類承包商，以實現(xiàn)充分的市場競爭，最終實現(xiàn)降低成本的目標。加強對投標單位的議標制度。通過議標，解決招標過程中存在的圖紙、技術(shù)、工期節(jié)點設置等各類含糊不清的問題，避免將這些問題、矛盾帶入合同中而可能導致的后期現(xiàn)場施工糾紛、價款爭議事項；利用承包商的競爭心態(tài)實現(xiàn)報價讓利，成本下浮。零星工程應當在兩個以上的施工單位中，綜合考察其技術(shù)力量、報價等進行選擇。壟斷性質(zhì)的工程項目（如水、電、氣等）應盡力進行公關(guān)協(xié)調(diào)，最大程度降低造價。5.4施工過程的成本控制現(xiàn)場簽證.1現(xiàn)場簽證要反復對照合同及有關(guān)文件規(guī)定慎重處理。.2現(xiàn)場簽證必須列清事由、工程實物量及其價值量，并由甲方主管工程師和預算人員以及監(jiān)理單位現(xiàn)場管理人員共同簽名，其中甲方預算人員必須對工程量、單價、用工量進行把關(guān)?，F(xiàn)場簽證的具體審批程序與權(quán)限按公司的相關(guān)規(guī)定執(zhí)行。.3現(xiàn)場簽證必須按當時發(fā)生當時簽證的原則，在事后五日內(nèi)辦理完畢，嚴禁事后補簽。簽證內(nèi)容、原因、工程量必須清楚明了，涂改后的簽證及復印件不得作為結(jié)算依據(jù)。.4凡實行造價大包干的工程和取費系數(shù)中已計取預算包干費或不可預見費的工程項目，在施工過程中不得辦理任何簽證。.5因業(yè)主要求或者因設計不當，確實需要變更設計的，應填寫《設計變更需求單》并編制預算，經(jīng)設計、監(jiān)理單位和我方有關(guān)負責人認可后，方可辦理，辦理過程中必須對照有關(guān)設計、施工或售樓合同，明確經(jīng)濟責任，杜絕盲目簽證。我方設計變更的審批權(quán)限按公司的相關(guān)規(guī)定執(zhí)行。工程質(zhì)量與監(jiān)理.1項目開工前，原則上應通過招標方式擇優(yōu)選擇具有合法資格與有效資質(zhì)等級的監(jiān)理單位。監(jiān)理單位應與所監(jiān)理工程的施工單位和供貨商無利益關(guān)系。.2工程質(zhì)量監(jiān)控人員應要求監(jiān)理單位密切配合，嚴格把關(guān)。一旦發(fā)現(xiàn)質(zhì)量事故，必須組織有關(guān)部門詳細調(diào)查、分析事故原因，提交事故情況報告及防患措施，明確事故責任并督促責任單位按照質(zhì)檢部門認可的書面處理方案予以落實。事故報告與處理方案應一并存檔備案。.3應特別重視隱蔽工程的監(jiān)理和驗收。隱蔽工程的驗收，必須由工程、預算人員聯(lián)合施工單位、質(zhì)檢部門共同參加并辦理書面手續(xù)。凡未經(jīng)驗收簽證的，應要求施工單位不得隱蔽和進入下道工序施工。隱蔽工程驗收記錄按順序進行整理，存入工程技術(shù)檔案。工程進度款.1工程進度款的撥付應當按下列程序辦理：施工單位按月報送施工進度計劃和工程進度完成月報表；工程、成本部門會同監(jiān)理人員，對照施工合同及進度計劃，認真審核工程進度內(nèi)容和完工部位（主體結(jié)構(gòu)及隱蔽工程部分須提供照片）、工程質(zhì)量證明等資料；成本部整理復核工程價值量，申報付款計劃；經(jīng)財務部門審核后按有關(guān)批準程序付款并登記付款臺帳。.2原則上不向施工單位支付備料款或提供甲供材。確需支付者，應不超過工程造價的15%，并在工程進度款支付到工程造價50%時開始抵扣預付備料款。若提供甲供材，必須在當月的進度款中按基價扣除進度用量，超供部分按實際價款從次月進度款中扣除。.3盡量應要求施工單位在我方開戶銀行開具結(jié)算帳戶，以便為我方融洽銀企關(guān)系和監(jiān)督工程款項的使用提供便利。.4工程進度款支付達到工程造價85%時，原則上應停止付款，預留至少10%工程尾款和5%保修款，以便掌握最終結(jié)算主動權(quán)。5.5工程材料及設備管理項目開工前，設計或工程（項目）部應及時列出所需材料及設備清單，一般按照下列原則決定甲供、甲定乙供和乙供，并在工程施工承包合同中加以明確：原則上甲方能找到一級建材市場的、有進口免稅計劃指標的、有特殊質(zhì)量要求和價格浮動幅度較大的材料和設備，應實行甲供或甲定乙供，其余實行乙供。實行甲供或甲定乙供的材料和設備應盡量不支付采購保管費。應按工程實際進度合理安排采購數(shù)量和具體進貨時間，防止積壓或造成窩工現(xiàn)象。甲供材料、設備的采購必須進行廣泛詢價，貨比三家，也可在主要設備和大宗建材采購上采用招標方式。在質(zhì)量、價格、供貨時間均能滿足要求的前提下，應比照下列條件擇優(yōu)確定供貨單位：能夠?qū)嵭匈d銷或定金較低的供貨商；愿意以房屋抵材料款，且接受正常樓價的供貨商；付款條件要求不高的供貨商；售后服務和信譽良好的供貨商。工程（項目）部對到貨的甲供材料和設備的數(shù)量、質(zhì)量及規(guī)格，要當場檢查驗收并出具檢驗報告，辦理驗收手續(xù)，妥善保管，及時將收貨單交成本部結(jié)算。對不符合要求的，應及時退貨并通知財務部拒絕付款?！恫少徍贤分斜仨気d明：因供貨商供貨不及時或質(zhì)量、數(shù)量等問題對工程進度、工程質(zhì)量造成影響和損失的，供貨商必須承擔索賠責任。對于乙供材料和設備，我方必須按認定的質(zhì)量及選型，在預算人員控制的價格上限范圍內(nèi)抽取樣板，進行封樣，并盡量采取我方限價的措施。同時在材料和設備進場時應要求出具檢驗合格證。采購部必須建立健全材料的詢價、定價、簽約、進貨和驗收保管相分離的內(nèi)部牽制制度，不得促成由一人完成材料采購全過程的行為。充分進行建材市場調(diào)研，了解有關(guān)新工藝、新材料、積累廣泛的市場信息，廠家單位，以充分協(xié)助設計部門進行設計、選樣、封樣，并盡可能實現(xiàn)有關(guān)材料的替代、有關(guān)施工方案的替代，降低工程成本。材料的代用應由設計部、工程（項目）部和采購部書面提出，設計單位和監(jiān)理單位通過，總經(jīng)理辦公會議通過，并由總經(jīng)理批準。甲供材料、設備的結(jié)算必須憑供貨合同、供貨廠家或商檢部門的檢驗合格證和我方工程管理部門的驗收檢驗證明以及結(jié)算清單，經(jīng)財務部門審核無誤后，方能辦理結(jié)算。5.6竣工交付環(huán)節(jié)的成本控制單項工程和項目竣竣工應經(jīng)過自自檢、復查、驗驗收三個環(huán)節(jié)節(jié)才能移交設計、工程、銷售售和物管部必必須參加工程程結(jié)構(gòu)驗收、裝裝修驗收及總總體驗收等，“移交證明書”應由施工單單位、監(jiān)理單單位和物管部部、物業(yè)公司司同時簽署。凡有影響使用功能能和安全及不不合設計要求求的結(jié)構(gòu)部位位、安裝部位位、裝飾部位位和設備、設設施，均應限限期整改直到到復驗合格。因因施工單位原原因延誤工程程移交，給我我方造成經(jīng)濟濟損失的，要要按合同追究究其責任。工程移交后，應按按施工合同有有關(guān)條款和物物業(yè)管理規(guī)定定及時與施工工單位簽訂《保保修協(xié)議書》，以以明確施工單單位的保修范范圍、保修責責任(包括驗收后后出現(xiàn)的質(zhì)量量問題的保修修責任的約定定)及處罰措施施等。采取一次性扣留保保修金、自行行保修的，應應對保修事項項及其費用有有充分的預計計，留足保修修費用。5.6.6甲方按按租售承諾先先行墊付的屬屬保修范圍的的費用，應在在工程承包合合同中便明確確有乙方承擔擔。5.7工程結(jié)算算管理工程竣工結(jié)算應具具備以下基本本條件：符合合同（協(xié)議）有有關(guān)結(jié)算條款款的規(guī)定；具備完整有效的質(zhì)質(zhì)量評定結(jié)果果和符合規(guī)范范要求的竣工工驗收資料；；項目設計變更、現(xiàn)現(xiàn)場簽證及其其他有關(guān)結(jié)算算的原始資料料齊備；工程遺留問題已處處理完畢；施工單位結(jié)算書按按要求編制，所所附資料齊全全。工程結(jié)算要以我方方掌握的設計計變更和現(xiàn)場場簽證為準，施施工單位提供供的設計變更更和現(xiàn)場簽證證，一般只能能作為參考?！包c工”必須按照定額價計計取、結(jié)算。成本部應詳細核對對工程量，審審定價格、取取費標準，計計算工程總造造價，做到資資料完整，有有根有據(jù)，數(shù)數(shù)據(jù)準確，也也可聘請建行行或國家有關(guān)關(guān)部門進行復復審。編制的預、結(jié)算書書，應當有人人工費、材料料、設備和有有關(guān)經(jīng)濟指標標的計算過程程及詳細的編編制說明，扣扣清甲供材料料款項。成本部應對主體工工程成本進行行跟蹤分析管管理，進行“三算”對比，找出出工程成本超超、降的因素素，并提出改改進措施和意意見。在成本部提供的結(jié)算算資料基礎上上，財務部門門應當結(jié)合預預付備料款、代代墊款項費用用等理清債權(quán)權(quán)、債務，對對照合同詳細細審核并編制制工程財務決決算書。5.8營銷成本本管理與控制制營銷成本控制在項項目總成本的的5-8%左右，主要要指在項目銷銷售過程中形形成的種類費費用，包括廣廣告費、推廣廣費、售樓處處費用。營銷部應建立各項項目的廣告及市場場推廣計劃、預預算的執(zhí)行及及監(jiān)督體制。計計劃及預算編編制要準確、可可操作、有針針對性，確保保在宏觀上實實現(xiàn)控制項目目的廣告及市市場推廣費用用，緊緊抓住住市場，根據(jù)不同項項目的特點靈靈活多變地采采取種類媒體體推廣措施。完善營銷成本管理理的招標體系系，完善各項項廣告制作的的報價、比價價、議價操作作流程，用競競標的方式，謀謀求各項廣告告制作的優(yōu)質(zhì)質(zhì)低價，控制制廣告制作的的費用成本；；謀求降低媒媒體發(fā)布的折折扣點，直接接降低廣告費費用。正式發(fā)售前，應組組織營銷、設設計、工程和和預算人