中天城市之門商鋪銷售方案12-07-12

中國首席商業(yè)地產(chǎn)綜合運營商致：廣東中天公司東莞南城中天·城市之門項目商業(yè)銷售建議報告2012年07月11日LINKWORLDCommercialRealEstateConsultantsLtd.領(lǐng)匯國際（中國）商業(yè)地產(chǎn)顧問機構(gòu)PART1項目經(jīng)濟測算預估回本周期返算售價10年回本12年回本15年回本20年回本年回報率8%7%6%5%50元/㎡/月7500元/㎡8600元/㎡10000元/㎡12000元/㎡82元/㎡/月12,300元/㎡14,000元/㎡16,500元/㎡19,680元/㎡100元/㎡/月15,000元/㎡17,000元/㎡20,000元/㎡24,000元/㎡按照鋪位及人流的對比，本項目商鋪的租金范圍約50-100元/M2，按上述計算其基準價格在82元/M2；但本項目個別商鋪面積較?。s40M2/間），其月租金若在5000元/月以內(nèi)，則其投資具有較大的價值；本項目15年回收期內(nèi)的租金均價約為90元/M2，15年內(nèi)的回報率較為可觀，故本項目基本價格建議在16,500元/M2較為合理。商業(yè)基準價格制定人流（含方便到達性）進深面寬比面積大小方正間隔50%15%10%25％分值說明：

1、人流量：A、是商業(yè)價值是否最大化的首要因素，故比例較高占50%，主要考慮地段、道路、交通、小區(qū)主入口等因素；B、街角及小區(qū)入口處，屬于主干道，商業(yè)價值較高；C、超市主力店，人流量固定，加上已具備現(xiàn)樓展示條件，故其商業(yè)價值次之;D、小區(qū)行人出入口，屬小區(qū)內(nèi)商鋪，價值較低。2、面積比：A、面積小，其單價可適當提高，但總價低，易于銷售；B、面積大，其單價無法提高，由于高總價的原因，故存在較大的銷售難度。3、面深比：面寬大，進深小，其商業(yè)價值較高；相反則較低，考慮到本項目進深總體較長，故分值占比為10%。4、方正間隔：商鋪內(nèi)方正、規(guī)則，其商業(yè)價值較高，相反則較低；若內(nèi)有大型剪力墻及錯位間隔，則將會大大降低其價值，故取較高的分值20%。5、餐飲功能：小區(qū)型的商鋪具備餐飲功能的價值較高，投資自用兩相宜，相反則較低。系數(shù)分析PART2銷售策略方案一選擇1F兩端小面積+2F大面積組合方式銷售,1F中間劃分為三個大面積、2F中間劃分為二個面積鋪位,也采用一拖二的方式銷售(見下圖鋪位劃分)

方案一組合方式1F2F15,015784,5161F1012268847777612710719948042120346291422169838565142169841876181977019734411621319984176175634355676307551142856285062112580261833399536271834511480261832873006102103105104106107108109110111112113114115196354260795單價總價2568342196352F1152572892171185553386629463951501794638516250102883106311135884523822123504264085201202203204205206207單價總價序號鋪號預售建筑面積實收單價實收總價標準面價單價標準面價總價1101164.325,6834,219,63527,7074,552,2692102210.5922,6884,777,76124,4765,154,392310373.5927,1071,994,80429,2442,152,0554104218.3321,2034,629,14222,8744,994,0575105177.7421,6983,856,51423,4084,160,523610619321,6984,187,61823,4084,517,728710799.8219,7701,973,44121,3282,129,008810821719,6354,260,79521,1834,596,67491091232.6416,21319,984,17617,49121,559,53010110248.0117,5634,355,67618,9474,699,0342011137.1630,7551,142,85633,1791,232,9472111274.1128,5062,112,58030,7532,279,11422113129.8426,1833,399,53628,2463,667,52123114165.9727,1834,511,48029,3254,867,12024115109.7326,1832,873,00628,2463,099,485首層3351.8320,37168,279,01721,97673,661,455方案一商業(yè)價格表25201632.4711,5257,289,21712,4347,863,82626202450.3311,8555,338,66212,7905,759,50927203332.9413,5884,523,82214,6594,880,435282041005.559,4639,515,01710,20810,265,086292059009,4638,516,25010,2089,187,58630206301.9510,2883,106,31111,0983,3512712,3504,264,08513,3244,600,222二層3968.5110,72342,553,36311,56845,907,847合計7320.3415,140110,832,38016,334119,569,302套數(shù)建筑面積實收單價實收總價銷售面價單價銷售面價總價227320.3415,14011083238016,3341195693021、定價匯總

2、價差匯總(實收價)

最低單價最高單價單價價差最低總價最高總價總價價差9463307552129211428561998417218841320城市之門商業(yè)價格匯總單價范圍1萬以下1~1.5萬1.5~2萬2~2.5萬2.5~3萬3萬以上套數(shù)254461百分比9%23%18%18%23%5%總價范圍150萬以下150~250萬250~350萬350~450萬450~550萬550~650萬650~750萬750~850萬850~950萬950萬以上套數(shù)1336501012百分比5%14%14%27%23%0%5%05%9%實收定價均價面積總價成交價：15,1407,320.34110,832,380從上表可知，本項目銷售總價在350~550萬元占比較大，針對中高端客戶的市場有一定的承接力。PART3銷售策略方案二選擇1F兩端小面積+2F大面積組合方式銷售,1F中間劃分為三個大面積、2F中間劃分為二個面積鋪位,也采用