房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營第章

【學(xué)習(xí)目的】

9.1物業(yè)管理概述

9.2物業(yè)管理機(jī)構(gòu)設(shè)置

9.3物業(yè)管理的模式與內(nèi)容

9.4收益性物業(yè)經(jīng)營管理的收入與費(fèi)用

【復(fù)習(xí)思考題】第9章物業(yè)管理普通高等教育“十一五”國家級規(guī)劃教材主要內(nèi)容【學(xué)習(xí)目的】通過本章學(xué)習(xí)，要求了解物業(yè)經(jīng)營收入、費(fèi)用類型及其確定方式，了解我國物業(yè)管理的發(fā)展方向；熟悉物業(yè)及物業(yè)管理的概念，收益性物業(yè)管理的特性與原則，物業(yè)管理機(jī)構(gòu)的設(shè)置；掌握物業(yè)管理的內(nèi)容。普通高等教育“十一五”國家級規(guī)劃教材返回目錄9.1物業(yè)管理概述9.1.1物業(yè)管理的概念1．物業(yè)的概念(1)概念(2)物業(yè)的特性1）固定性2）耐久性3）多樣性4）高值性2．物業(yè)管理的概念9.1.2物業(yè)管理的意義物業(yè)管理是房地產(chǎn)市場體系的一個重要組成部分，是房地產(chǎn)市場發(fā)展到一定程度，為完善市場機(jī)制而逐步建立起來的一種綜合性經(jīng)營服務(wù)方式。1）從財富積累的角度看，良好的物業(yè)管理能延長物業(yè)的經(jīng)濟(jì)使用壽命，充分發(fā)揮物業(yè)的使用價值。2）從經(jīng)營效果來看，良好的物業(yè)管理能增強(qiáng)社會信任感和投資者信心。3）從社會影響角度來看，物業(yè)管理能促進(jìn)人居環(huán)境的改善。9.1.3收益性物業(yè)管理的特性與原則收益性物業(yè)管理是指以經(jīng)營性房地產(chǎn)為主體對象的物業(yè)管理，它普遍存在于酒店、寫字樓、零售商業(yè)中心、工業(yè)廠房貨倉以及商品住宅的管理中。1．收益性物業(yè)管理的特性（1）所轄物業(yè)以商品的形式存在（2）收益性物業(yè)管理是一種創(chuàng)造性的活動（3）收益性物業(yè)管理屬于服務(wù)性行業(yè)，要寓管理于服務(wù)之中（4）收益性物業(yè)管理中所提供的服務(wù)具有緊迫的時間性（5）收益性物業(yè)管理是綜合性的統(tǒng)一管理（6）收益性物業(yè)管理具有極大的社會作用2．收益性物業(yè)管理的原則（1）綜合管理的原則（2）經(jīng)濟(jì)效益和社會效益并重的原則（3）社會化原則（4）專業(yè)管理與民主管理相結(jié)合的原則返回目錄9.2物業(yè)管理機(jī)構(gòu)設(shè)置9.2.1物業(yè)服務(wù)企業(yè)的設(shè)立物業(yè)服務(wù)企業(yè)是依法設(shè)立、具有獨(dú)立法人資格，具備相應(yīng)資質(zhì)條件，從事物業(yè)管理服務(wù)活動的經(jīng)濟(jì)實體。1．物業(yè)服務(wù)企業(yè)的注冊登記2．物業(yè)服務(wù)企業(yè)的資質(zhì)等級審批3．物業(yè)服務(wù)企業(yè)的資質(zhì)等級條件4．物業(yè)服務(wù)企業(yè)的資質(zhì)申請與核定9.2.2物業(yè)服務(wù)企業(yè)的組織機(jī)構(gòu)設(shè)置物業(yè)服務(wù)企業(yè)為了實現(xiàn)對物業(yè)進(jìn)行統(tǒng)一、專業(yè)、綜合的服務(wù)管理，就必須有較為健全的機(jī)構(gòu)設(shè)置。其機(jī)構(gòu)設(shè)置一般可由以下部門組成：1．經(jīng)理室2．辦公室4．業(yè)務(wù)部5．工程部6．經(jīng)營服務(wù)部9.2.3業(yè)主、業(yè)主大會和業(yè)主委員會房屋的所有權(quán)人為業(yè)主。在物業(yè)管理中，業(yè)主是物業(yè)管理市場的需求主體，是物業(yè)服務(wù)企業(yè)服務(wù)的對象。1．業(yè)主的權(quán)利和義務(wù)2．業(yè)主大會3．業(yè)主委員會返回目錄9.3物業(yè)管理的模式與內(nèi)容9.3.1物業(yè)管理的基本模式物業(yè)管理模式是指物業(yè)管理的運(yùn)行機(jī)制與組織方式，是物業(yè)管理活動規(guī)律的理論概括和本質(zhì)反映。物業(yè)管理模式實際是根據(jù)房地產(chǎn)經(jīng)營管理體制的特征而劃分的不同管理種類。1．福利型行政化管理模式2．行政型專業(yè)化管理模式3．直管型專業(yè)化管理模式4．市場型專業(yè)化管理模式9.3.2物業(yè)管理的內(nèi)容物業(yè)管理屬于服務(wù)性管理，它的重要目標(biāo)是為物業(yè)所有人或使用人提供完善的服務(wù)。但其服務(wù)內(nèi)容并不是一成不變的，隨著物業(yè)管理范圍的擴(kuò)大，管理工作也日益專業(yè)化、社會化，物業(yè)管理的內(nèi)容根據(jù)業(yè)主或使用人的不同要求也不斷擴(kuò)充、變化，其主要內(nèi)容有以下幾方面：1．房屋及設(shè)備的維護(hù)與修繕管理2．住宅小區(qū)環(huán)境維護(hù)管理3．多種經(jīng)營服務(wù)管理9.3.3物業(yè)服務(wù)企業(yè)的選擇對于物業(yè)服務(wù)企業(yè)的選擇有一系列的標(biāo)準(zhǔn)可供遵循。這些標(biāo)準(zhǔn)往往反映了物業(yè)服務(wù)企業(yè)承擔(dān)物業(yè)管理工作的能力。這些標(biāo)準(zhǔn)通常包括以下方面：（1）能否令業(yè)主滿意（2）專業(yè)服務(wù)水平（3）向業(yè)主提供信息的能力（4）管理計劃9.3.4物業(yè)管理工作的評價物業(yè)管理工作的評價應(yīng)著重從以下幾方面進(jìn)行考慮：1）與業(yè)主或使用人有良好的溝通。2）及時收取租金。3）及時處理業(yè)主或使用人的有關(guān)意見。4）很好地達(dá)到出租率目標(biāo)。5）物業(yè)維修狀況良好。6）物業(yè)經(jīng)營沒有突破預(yù)算。7）及時提供有關(guān)報告。8）為業(yè)主或使用人的利益提出建議。9）對業(yè)主或使用人的批評或建議作出迅速反應(yīng)返回目錄9.4收益性物業(yè)經(jīng)營管理的收入與費(fèi)用9.4.1收益性物業(yè)的收入1．收益性物業(yè)的租金收入(1)確定租金的方法(2)調(diào)整租金的方法(3)收益性物業(yè)租金收入的收取方式2．其他附屬服務(wù)收入9.4.2收益性物業(yè)經(jīng)營費(fèi)用1．房屋建筑物的維修費(fèi)用2．服務(wù)及其設(shè)備設(shè)施費(fèi)用(1)供熱和熱水供應(yīng)費(fèi)(2)空調(diào)設(shè)備費(fèi)(3)照明費(fèi)用(4)電梯費(fèi)用(5)清潔費(fèi)用(6)保安費(fèi)用(7)職員工資(8)保險費(fèi)(9)不可預(yù)見費(fèi)(10)管理費(fèi)3．有關(guān)稅費(fèi)9.4.3收益性物業(yè)管理的現(xiàn)狀傳統(tǒng)的物業(yè)管理在世界許多國家和地區(qū)，向來是比其他專業(yè)性房地產(chǎn)顧問服務(wù)如物業(yè)代理、物業(yè)投資顧問、房地產(chǎn)估價的地位低微。其主要原因是：1）與其他方面比較起來，物業(yè)管理所賺取的收入并不算多，投入物業(yè)管理的資源與其它投資比較，回報率最低。2）物業(yè)管理不只是復(fù)雜和費(fèi)力，而且所投入的時間也非常長。3）物業(yè)管理必須絕對謹(jǐn)慎地進(jìn)行，否則就會帶來極大的風(fēng)險?，F(xiàn)階段，全國大部份地區(qū)物業(yè)管理處于起步階段，市場化程度偏低。主要表現(xiàn)為：1）以數(shù)量型為行業(yè)發(fā)展的主要特征造成企業(yè)數(shù)量多、分布廣、規(guī)模小、規(guī)模效益差、發(fā)展后勁不足等問題。2）企業(yè)發(fā)展趨同化、企業(yè)運(yùn)作方法雷同，低水平、重復(fù)性的產(chǎn)業(yè)隊伍大量涌現(xiàn)，從而形成管理手段落后，管理水平參差不齊，產(chǎn)品（服務(wù)）結(jié)構(gòu)不合理，低檔次產(chǎn)品（服務(wù)）多，企業(yè)運(yùn)營成本居高不下，市場競爭力差的局面。3）由于物業(yè)管理行業(yè)普遍存在低水平重復(fù)建設(shè)的現(xiàn)象，大量小而全的物業(yè)管理企業(yè)勢必造成資源配置不合理、資源浪費(fèi)的嚴(yán)重后果。9.4.4現(xiàn)代物業(yè)管理的發(fā)展方向1．主動式管理1)使物業(yè)周圍環(huán)境盡善盡美，符合客戶的期望。這是物業(yè)管理工作的首要目標(biāo)。2)建立并保持物業(yè)的地位或形象。在經(jīng)濟(jì)發(fā)展到一定階段后，消費(fèi)者購買的是概念和形象，物業(yè)管理人員有責(zé)任確保物業(yè)形象得以建立和保持。3)盡量發(fā)揮大企業(yè)規(guī)模經(jīng)營的經(jīng)濟(jì)效果，以確保使用物業(yè)在管理費(fèi)方面的開支盡量低廉而又用得其所。