房地產(chǎn)開發(fā)計劃管理

房地產(chǎn)開發(fā)計劃管理

宏觀形勢行業(yè)冬天來臨

成交量下降勢必影響房價行業(yè)平均利潤率大幅下降粗放型的管理會帶來企業(yè)虧損

房價上漲預(yù)期？開發(fā)周期長帶來財務(wù)費用的增加精細化的計劃管理體系的建立有利于提高預(yù)見性，減少浪費、化解風險、提高效率

公司運營

計劃制定的合理性？

基礎(chǔ)資料的積累

規(guī)劃審批進場萬科標準工期.xls執(zhí)行結(jié)果如何認定？責任追蹤錯綜復(fù)雜計劃沒有變化快，如何調(diào)整需要變化的計劃？

市場形勢變化、經(jīng)驗不足項目知識難以共享，經(jīng)驗難以復(fù)制業(yè)務(wù)與財務(wù)的兩張皮

計劃管理房地產(chǎn)開發(fā)計劃管理體系全面預(yù)算管理成本控制體系

范圍管理WBS分析有利于對工作全面梳理，減少漏項預(yù)測風險抓住機遇資源的充分利用提高效率賺取合理利潤

三級計劃管理體系公司重點關(guān)注的里程碑計劃項目主項計劃、專項計劃樓棟、配套、景觀施工及分包計劃

計劃模版:減少漏項、提高效率公司重點關(guān)注的里程碑計劃定義集團公司對各個項目的管控計劃，通常指的是由集團統(tǒng)一定義，需要在集團層面重點關(guān)注的里程碑事件。要點1、實現(xiàn)集團與項目公司對計劃的分層級管理2、明確進度計劃管理和控制的重點3、在集團內(nèi)統(tǒng)一各項目計劃達成情況的評判標準4、行政運營制定，集團領(lǐng)導(dǎo)關(guān)注公司重點關(guān)注的里程碑計劃（營銷導(dǎo)向）1、取得國土使用權(quán)證；2、交地3、項目策劃4、規(guī)劃設(shè)計：方案設(shè)計初步設(shè)計施工圖設(shè)計規(guī)劃許可證5、初步目標成本編制完成6、“示范區(qū)”項目開發(fā)：策劃方案的確認建筑設(shè)計景觀設(shè)計施工完工開放7、取得施工許可證8、目標成本編制完成9、項目施工：開工主體結(jié)構(gòu)達到預(yù)售條件單體工程竣工景觀完成10、取得預(yù)售許可證11、開盤12、完成40%的銷售金額13、完成70%的銷售金額14、完成95%的銷售金額15、竣工備案16、交房17、交房完成率95%

說明及圖例：、房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)劃分為七個階段：項目論證、項目策劃、設(shè)計管理、采購管理、工程施工管理、銷售管理和客戶關(guān)系管理。、工程施工管理階段和銷售管理階段的時間存在重疊。：代表關(guān)鍵里程碑：代表某個階段的主導(dǎo)的專業(yè)任務(wù)，即其輸出會成為本階段其他專業(yè)開展活動的輸入條件。：配合專業(yè)的任務(wù)。項目論證階段項目策劃階段設(shè)計管理階段工程管理階段項目立項主體結(jié)構(gòu)開工開盤銷售入伙竣工銷售管理階段客戶關(guān)系管理階段拓展營銷設(shè)計工程組織項目論證初步產(chǎn)品定位規(guī)劃要點/規(guī)劃草案組織項目策劃/產(chǎn)品、市場及客戶定位研究概念規(guī)劃設(shè)計營銷策劃、項目推廣方案策劃、項目前期推廣及銷售前準備方案設(shè)計擴初設(shè)計施工圖設(shè)計設(shè)計配合、供應(yīng)商考察及招標、施工準備及樁基等工程施工主體結(jié)構(gòu)施工至具備預(yù)售條件工程施工至竣工驗收銷售及入伙配合工程施工配合、銷售配合及入伙配合銷售事務(wù)管理成本估算測算預(yù)算、標底、合同價進度款、工程變更、招標采購結(jié)算入伙事務(wù)管理客服報建建設(shè)用地規(guī)劃許可證、簽訂土地使用合同設(shè)計方案及施工圖報建、初步設(shè)計報建、基礎(chǔ)提前開工報建

辦理房地產(chǎn)預(yù)售許可證產(chǎn)權(quán)初始登記合同備案、按揭辦理工程施工配合設(shè)計配合銷售配合采購管理土地獲取里程碑計劃（責任矩陣）填表說明：

1、本表格標識出項目開發(fā)過程當中各里程碑控制點的相關(guān)責任部門；

2、符號“▲”表示主責部門；

3、符號“△”表示協(xié)助部門；

4、項目主項計劃當中，各里程碑控制點由相應(yīng)的主責部門負責；序號項目開發(fā)關(guān)鍵節(jié)點相關(guān)專業(yè)端口行政運營工程中心客服中心財務(wù)中心項目公司

1《國有土地使用證》獲取▲

△

2交地△

▲3項目策劃

△▲

4方案設(shè)計

▲△

5初步設(shè)計

▲△

6初步目標成本編制完成

△

▲7《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》獲取

▲

8施工圖完成

▲

△9目標成本編制完成

△

▲△10銷售示范區(qū)方案的確認

△▲

△11銷售示范區(qū)完工開放

△△

▲12《建筑工程施工許可證》獲取

△

▲13工程開工

△

▲14《預(yù)售許可證》獲取

▲

△15開盤

▲

△16交房

▲

△項目主項計劃定義1、項目公司對項目的管控計劃2、由集團統(tǒng)一定義指導(dǎo)性模版要點1、項目全生命周期的計劃（從立項到交房）2、基于關(guān)鍵路徑，控制項目總工期3、強調(diào)專業(yè)線的橫向協(xié)同，合理搭接，項目、部門互動4、項目經(jīng)理負責項目開發(fā)進度計劃.mpp項目專項計劃定義1、各職能部門在項目主項計劃的指引下，按專業(yè)口進一步細化本專業(yè)線的工作計劃，形成項目的專項計劃；2、由職能部門定義指導(dǎo)性模版并報集團備案。要點1、對項目專項計劃細化安排，如：設(shè)計計劃、材料供應(yīng)計劃、營銷計劃、銷售回款計劃、融資計劃

；2、職能經(jīng)理負責

規(guī)劃設(shè)計施工圖設(shè)計建筑、規(guī)劃方案部品設(shè)計及定板擴初設(shè)計拿地節(jié)點概念規(guī)劃草案概念規(guī)劃方案方案報建方案設(shè)計擴初設(shè)計施工圖設(shè)計模型研究施工圖設(shè)計指引部品材料調(diào)研部品材料清單部品材料定板封樣銷售配合資料結(jié)構(gòu)設(shè)計設(shè)備選型建筑平面實施方案設(shè)計階段產(chǎn)品、技術(shù)創(chuàng)新研發(fā)論證階段策劃階段設(shè)計管理階段工程管理銷售示范區(qū)設(shè)計

樓棟、配套、景觀施工及分包計劃定義

現(xiàn)場工程師在項目主項計劃的指引下，細化形成每棟單體樓、配套、景觀施工及分包計劃。要點

1、關(guān)注每棟單體樓、配套、景觀及分包的形象進度。

2、現(xiàn)場工程師負責，項目經(jīng)理統(tǒng)籌。

全面預(yù)算管理根據(jù)各項計劃及成本控制指標形成月度、年度預(yù)算實現(xiàn)業(yè)務(wù)與財務(wù)的結(jié)合，管控資金計劃

形成項目動態(tài)現(xiàn)金流完善設(shè)計、盡量采用總價合同

目標成本的設(shè)置規(guī)范性不足（嚴重缺漏項）專業(yè)性不足（結(jié)構(gòu)、施工方式、材料選擇）動態(tài)成本失真

設(shè)計變更、現(xiàn)場簽證帶來的成本增加沒有及時確定和統(tǒng)計合同及協(xié)議等成本發(fā)生數(shù)據(jù)沒有及時歸集重大決策（產(chǎn)品、銷售）帶來成本變化信息缺乏及時溝通合同滯后

銷售回款的不確定性計劃管理的PDCAPlan

計劃編制project導(dǎo)入Do

計劃執(zhí)行Check

計劃執(zhí)行情況對比分析Action

計劃審批、調(diào)整、改進會議報告體系項目周例會集團月度運營會議集團年度\半年度運營會議階段性成果管理隨著項目的進展形成計劃模版

如：項目主項