資產(chǎn)評估師資格全國統(tǒng)一考試《資產(chǎn)評估實(shí)務(wù)(一)》第四章考點(diǎn)分析及典型例題講解

第四章建（構(gòu)）筑物及在建工程評估第一部分重要考點(diǎn)一、收益法的運(yùn)用二、剩余法的運(yùn)用三、市場法的運(yùn)用第二部分次要考點(diǎn)一、成本法相關(guān)知識二、房地產(chǎn)概述及其他知識第一部分重要考點(diǎn)【考點(diǎn)1】收益法的運(yùn)用一、要求收益和折現(xiàn)率的計算與匹配；各種折現(xiàn)率之間的關(guān)系；建筑物年貶值額與年限關(guān)系；收益額的認(rèn)定。二、出題模式：單選題、多選題和綜合題（一）綜合題【例題1.綜合題】注冊資產(chǎn)評估師受托評價一處土地的價值，經(jīng)過調(diào)查，獲得以下資料：（1）該土地位于繁華商業(yè)街，于2000年5月以有償出讓方式取得，但是獲得使用權(quán)是商業(yè)用地的最高出讓年限，并于2001年5月在此地塊上建成一座磚混結(jié)構(gòu)的寫字樓。經(jīng)濟(jì)耐用年限為35年，殘值率為5%。假設(shè)土地使用權(quán)出讓年限屆滿，土地使用權(quán)及地上建筑物由國家無償收回。（2）當(dāng)時該寫字樓的造價是每平米3000元，2001年5月至評估基準(zhǔn)日間，物價每年上漲2%。（3）該被評估房地產(chǎn)，2005年1月訂約了2年期的租約，整幢出租月租金收入為3萬元。評估基準(zhǔn)日預(yù)計同類房地產(chǎn)年租金應(yīng)為1000元／平方米；空置率為22%，房產(chǎn)稅按租金收入的12%計算，管理費(fèi)以年租金的3%計算；（4）各年修繕費(fèi)以評估基準(zhǔn)日房屋現(xiàn)值的1.5%計算；各年保險費(fèi)以房屋評估基準(zhǔn)日現(xiàn)值的3%。計算；土地使用稅以每年每平方米2元計算。（5）假設(shè)建筑物的資本化率為10%，土地資本化率為8%。（6）該土地面積360平方米，建筑面積510平方米。試評估本例房屋基地在2007年5月的土地使用權(quán)價格?！赫_答案』（1）房屋的重置成本=3000X510X（1+2%）6=1723028.5元（2）計算房屋現(xiàn)值（3分）①房屋年貶值額土地出讓總年限是商業(yè)用地的最高出讓年限40年（應(yīng)該記住155頁土地出讓年限的數(shù)據(jù)），但是房屋建設(shè)完成于獲得土地后的第一年，所以房屋所占用土地的剩余使用年限是40-1=39年，房屋的使用壽命年限是35年，折舊年限應(yīng)該是取兩者中的短者，同時由于房屋使用壽命小于土地剩余使用年限，計算折舊應(yīng)該考慮殘值，所以年貶值額=建筑物重置價（1-殘值率）/使用年限=1723028X（1-5%）/35=46767.92（元）②房屋現(xiàn)值二建筑物重置價-年貶值額X6二1723028-46767.92X6=1442420.5元（3）計算房地產(chǎn)總收入：年租金總收入=1000*78%*510=397800（元）（4）計算房地產(chǎn)年總費(fèi)用①房產(chǎn)稅按租金收入的12%計算，故應(yīng)納房產(chǎn)稅為：397800X12%=47736（元）②管理費(fèi)以年租金的3%計算：397800X3%=11934（元）③修繕費(fèi)以房屋現(xiàn)值的1.5%計算1442420.5X1.5%=21636.3（元）④保險費(fèi)以房屋現(xiàn)值的3%。計算：1442420.5X3^=4327.26（元）⑤土地使用稅以每年每平方米2元計為：2X360=720（元）⑥房地產(chǎn)年總費(fèi)用=47736+11934+21636.3+4327.26+720=86353.56（元）（5）計算房地產(chǎn)凈收益=397800—86353.56=311446.44（元）（6）求取土地純收益①房屋年凈收益為：1442420.5/（P/A,10%,29）=1442420.5/9.3696=153946.86（元）②土地純收益=房地產(chǎn)的凈收益-房屋純收益二311446.44-153946.86=157499.58（元）（7）求土地使用權(quán)價格評估基準(zhǔn)日土地剩余使用年限是：40-7=33年土地總價二157499.58X〔1-（1+8%）-33〕/8%二157499.58X11.5139=1813434.41（元）土地單價二1813434.41:360=5037.32（元）【說明】有的同學(xué)認(rèn)為這里土地應(yīng)該按照房屋的剩余使用年限35-6=29年的收益對待,土地總價為157499.58X〔1—（1+8%）-29〕/8%。這種處理是不正確的，因?yàn)樵u價的是土地價值，土地尚有剩余年限33年,不能夠說土地上的房屋剩余年限29年之后,房屋壽命期結(jié)束了,土地就沒有收益了,合理的理解是認(rèn)為房屋壽命期之后土地仍然能夠獲得同樣的收益。因?yàn)榭梢约僭O(shè)再在土地上建房等獲得33-29=4年的收益?！纠?.綜合題】（08年度考試題）被評估房地產(chǎn)A是一幢1000平方米的商業(yè)用房，評估人員經(jīng)調(diào)查了解到，房地產(chǎn)A的土地使用權(quán)是在2004年5月31日取得的，出讓年限為法定最高年限。2006年5月底開發(fā)建設(shè)完工并投入運(yùn)營，房地產(chǎn)A投入使用之初，該房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)擁有人將其出租給他人使用,租期為5年（租期到2011年5月31日結(jié)束）,租賃合同規(guī)定,使用人在5年租用期間,租金是按合同第一年規(guī)定租金每年每平方米110元為基準(zhǔn),每年增加10元,房地產(chǎn)使用中發(fā)生的費(fèi)用由承租人承擔(dān)，合同同時規(guī)定，如果房地產(chǎn)A的產(chǎn)權(quán)擁有人提前中止租賃合同需要支付違約金5萬元。評估人員還了解到,評估基準(zhǔn)日（2008年5月31日）市場上同類商業(yè)用房的正常租金（與評估對象A租金口徑一致）保持在每年每平方米150元水平上，經(jīng)評估人員預(yù)測，評估基準(zhǔn)日后的前3年的市場租金水平將在評估基準(zhǔn)日市場租金水平的基礎(chǔ)上每年遞增1%,評估基準(zhǔn)日3年后的市場租金水平基本維持在評估基準(zhǔn)日后第3年的租金水平上，假設(shè)房地產(chǎn)A折現(xiàn)率和資本化率均為10%。要求：評估房地產(chǎn)A的最佳轉(zhuǎn)讓價值（寫出評估過程，給出得出評估結(jié)論的理由或根據(jù)）。

06.504.5.3112商業(yè)用房1000m1土地權(quán)取得二的,5,31+40年506.504.5.3112商業(yè)用房1000m1土地權(quán)取得二的,5,31+40年5年 2011.57基港日08.506.5完工5年租金:市價：150 150K1.01一＜150：＜1.or—年年年年年——V

12345110兀加工1120130' ：=＞違約金5萬140f3150; ，|比年|r=10%1、2、收茗年限m如一2—2=3日年是否違的：J有租約=31元租約=33年若違約，各年收益：2009：E150X(1+1%)-1301Xiaod=21500I2010：[150X1.or-140]X1000=13015現(xiàn)值2011：[L50Xl.or—150]X1OOO=|454E.15|21500X1.1-1+13O15X1.1-￡+4545.15X1.1-3=34100小于違約金5萬『正確答案』1、收益總年限二40(法定最高年限)-2-2=36年2、現(xiàn)有合同是否應(yīng)該違約目前已有租賃合同的年限為3年，首先判斷這幾年是否應(yīng)該執(zhí)行合同。如果不執(zhí)行合同各年能夠得到的收益超過執(zhí)行合同的收益分別為2009年：[150X(1+1%)-(110+20)]X1000=21500元2010年:[(150X(1+1%)2-(110+30)]X1000=13015元2011年:[(150X(1+1%)3-(110+40)]X1000=4545.15元這些違約多獲得的收益現(xiàn)值之和為21500X(1+10%)-1+13015X(1+10%)-2+4545.15X(1+10%)-3=34100元違約的收益小于違約賠償金5萬，所以不能夠違約。130140 130150X1.or0 12 3 4 36? 1 150X1.0P3年評估值=普+腺+暮-L_L■J..Li.L+150XI.orX(P/$10%,33)XI.I-3=1457703.013.現(xiàn)有合同的收益現(xiàn)值基準(zhǔn)日后前三年按照合同租金計算，因?yàn)檫`約產(chǎn)生的收益不足以支付違約金，需要繼續(xù)執(zhí)行合同規(guī)定。收益現(xiàn)值=(110+10+10)X1000/(1+10%)+140X1000/(1+10%)2+150X1000/(1+10%)3=346581.52(元)4.合同結(jié)束之后的收益為客觀收益，其收益現(xiàn)值為客觀收益年限=40-2-5=33年基準(zhǔn)日三年后未來年租金收益=150X(1+1%)3X1000=154545.15(元)收益現(xiàn)值=154545.15X[[1-1/(1+10%)33]/10%]/(1+10%)3=1111126.49(元)5.最佳轉(zhuǎn)讓價值=346581.52+1111126.49=1457708.01(元)(二)單選題【例題1.單選題】假定土地資本化率為6%，建筑物資本化率為8%，土地價值為1000萬元，建筑物價值為5000萬元，房地產(chǎn)的綜合資本化率應(yīng)為()。A.7% B.7.50%C.7.67% D.14%『正確答案』C『答案解析』參見教材136頁，公式變形可得：(L+B)Xr=LXr1+BXr2所以：r=[B/(L+B)]Xr1+[L/(L+B)]Xr2(三)多選題【例題1.多選題】下列關(guān)于房地產(chǎn)評估收益法中收益額的說法正確的有()。A.房地產(chǎn)的收益額應(yīng)該是凈收益，指歸屬于房地產(chǎn)的總收入除去各種付現(xiàn)費(fèi)用后的收益B.凈收益不應(yīng)該是實(shí)際凈收益，而應(yīng)該是客觀凈收益，只有客觀凈收益才能作為評估的依據(jù)C.凈收益二客觀總收益-客觀總費(fèi)用D.總費(fèi)用也應(yīng)該是客觀費(fèi)用，需要剔除不正常的費(fèi)用E.總費(fèi)用包括折舊費(fèi)等非付現(xiàn)支出『正確答案』ABCD『答案解析』實(shí)際凈收益(指在現(xiàn)狀下被估房地產(chǎn)實(shí)際取得的凈收益)?？陀^凈收益(房地產(chǎn)在正常的市場條件下用于法律上允許的最佳利用方向上的收益值，其中還應(yīng)包含對未來收益和風(fēng)險的合理預(yù)期)。計算凈收益的總費(fèi)用只能夠包括付現(xiàn)成本，所以E不正確?！究键c(diǎn)2】剩余法的運(yùn)用一、要求公式的基本原理，利息、利潤的計算。二、出題模式：綜合題和選擇題(一)綜合題【例1.綜合題】(協(xié)會模擬題)丙房地產(chǎn)公司擁有一宗“七通一平”的待開發(fā)建筑用地，主要情況如下：(1)土地面積為2000平方米，建筑容積率為2.5，擬開發(fā)建設(shè)寫字樓，建設(shè)期為兩年，建筑費(fèi)用為3000元/平方米，專業(yè)費(fèi)為建筑費(fèi)的10%，建筑費(fèi)和專業(yè)費(fèi)在建設(shè)期內(nèi)均勻投入。(2)該寫字樓建成后即出售，預(yù)計售價為9000元/平方米，銷售費(fèi)用為樓價的2.5%，銷售稅費(fèi)為樓價的6.5%，當(dāng)?shù)劂y行年貸款利率為6%，開發(fā)商要求的投資利潤率為10%。要求：根據(jù)上述資料估算該宗地地價?！敬鸢浮渴Ｓ喾ɑ竟揭唬篜=A－(B＋C＋D＋E) (4－24)式中，P—待估對象價值(土地)；A一開發(fā)完成后的房地產(chǎn)總價值(銷售額)；B一項(xiàng)目后續(xù)開發(fā)的開發(fā)成本(建設(shè)成本+專業(yè)費(fèi)用)；C一后續(xù)開發(fā)的投資利息；D一開發(fā)商后續(xù)開發(fā)的合理利潤[(土地成本+建設(shè)成本+專業(yè)費(fèi)用+銷售費(fèi)用)X投資利潤率];E一后續(xù)開發(fā)的正常稅費(fèi)(銷售費(fèi)用+銷售稅費(fèi))。建筑面積=2000X2.5=5000平方米銷售額=9000X5000=45000000元建筑費(fèi)用=3000X5000=15000000元專業(yè)費(fèi)=15000000X10%=1500000元投資利息=990000+地價X12.36%二地價X[(1+6%)2-1]+(15000000+1500000)X[(1+6%)2/2-1]銷售費(fèi)用=45000000*2.5%=1125000元銷售稅費(fèi)=45000000X6.5%=2925000元開發(fā)利潤=(地價+建設(shè)成本+專業(yè)費(fèi)用+銷售費(fèi)用)X投資利潤率=(地價+15000000+1500000)X10%=(地價+16500000)X10%地價=銷售額-建筑費(fèi)-專業(yè)費(fèi)-投資利息-銷售費(fèi)用-銷售稅費(fèi)-開發(fā)利潤銷售額=地價+建筑費(fèi)+專業(yè)費(fèi)+投資利息+銷售費(fèi)用+銷售稅費(fèi)+開發(fā)利潤45000000:地價+15000000+1500000+990000+地價X12.36%+1125000+2925000+(地價+16500000)X10%地價X1.2236=2181000解得，地價=17824452.4元【特別注意】本題是對待開發(fā)土地的評估，適用公式4-26。如果是對已經(jīng)建成房地產(chǎn)，則注意教材162-166頁的內(nèi)容，利息及利潤的計算等稍微有些不同?！纠}2.綜合題】評估對象宗地A的具體資料如下：(1)評估目的：評估宗地A在評估基準(zhǔn)日的市場價值。(2)評估對象基本情況：宗地A為一宗2000平方米的“七通一平”建筑用地，規(guī)劃用途為住宅、公寓，土地使用年限為70年，規(guī)劃容積率為4。(3)宗地開發(fā)情況：不論是用于住宅開發(fā)或公寓建設(shè)，建設(shè)周期均為2年，住宅的建筑費(fèi)用為每平方米1800元，公寓的建筑費(fèi)用為每平方米2000元，專業(yè)費(fèi)用均為建筑費(fèi)用的10%，建筑費(fèi)用和專業(yè)費(fèi)用在建設(shè)期內(nèi)均勻投入，評估基準(zhǔn)日銀行貸款利率為6%，建成后預(yù)計每年折舊費(fèi)為320000元，建設(shè)過程中的相關(guān)稅費(fèi)均為樓價的4%，開發(fā)商要求的利潤率為15%，住宅及公寓的正常綜合折現(xiàn)率為8%。(4)市場調(diào)研情況：評估基準(zhǔn)日兩年后住宅的市場情況是：售價為每平方米4000元，按此價格住宅建成后就可以售出，銷售稅費(fèi)占樓價的3%。評估基準(zhǔn)日兩年后公寓建成第一年的市場情況是：年凈租價為每平方米350元(扣除維修等費(fèi)用后的租價)，以后每年的租價以2%的比率遞增，出租率為90%，出租過程中需交納的稅款占租金的5%?！疽蟆扛鶕?jù)給出的資料，運(yùn)用假設(shè)開發(fā)法評估該宗地在評估基準(zhǔn)日的市場價值；(1)寫出評估思路或技術(shù)路線；(2)寫出評估步驟和評估結(jié)果；(3)對評估結(jié)論作出必要的說明?！赫_答案』(1)評估技術(shù)路線①比較宗地開發(fā)方案；②選擇開發(fā)方案并給出宗地A的市場價值。(2)比較開發(fā)方案①計算開發(fā)住宅的地價賣樓凈價=2000X4X4000X(1-3%)=32000000X0.97=31040000(元)建筑費(fèi)=2000X4X1800=14400000(元)專業(yè)費(fèi)用=14400000X10%=1440000(元)利息:地價X[(1+6%)2-1]+(14400000+1440000)X[(1+6%)1—1]=0.1236X地價+15840000X0.06=0.1236地價+950400利潤二(地價+14400000+1440000)X15%=0.15地價+2376000建設(shè)中的稅費(fèi)=32000000X4%=1280000(元)地價=31040000-14400000-1440000-0.1236地價-950400-0.15地價-2376000-12800001.2736地價=10593600地價=8317839②計算開發(fā)公寓的地價建成后第一年凈租金=2000X4X350X0.9X(1-5%)=2394000(元)總租金凈收入=2394000/(8%-2%)X{1-[(1+2%)/(1+8%)]68}=39900000X(1-0.0205)=39900000X0.9795=39082050(元)建筑費(fèi)=2000X4X2000=16000000(元)專業(yè)費(fèi)用=16000000X10%=1600000(元)利息:地價X[(1+6%)2-1]+(16000000+1600000)X[(1+6%)1—1]=0.1236X地價+17600000X0.06=0.1236地價+1056000利潤二(地價+16000000+1600000)X15%=0.15地價+2640000建設(shè)中的稅費(fèi)=39082050X4%=1563282(元)地價=39082050-16000000-1600000-0.1236地價-1056000-0.15地價-2640000-15632821.2736地價=17786050地價=13965177.45(元)(3)評估結(jié)論及其說明評估宗地A在評估基準(zhǔn)日的市場價值接近于13965177.45元。這個評估結(jié)論符合市場價值要求的最有效使用原則。(二)選擇題【例題1?單選題】某宗土地的土地取得成本為500萬元，土地開發(fā)費(fèi)為1000萬元，土地開發(fā)期為1年，銀行一年期貸款利率為8%。該土地投資利息為()。A.79.23萬元 B.80萬元C.60萬元 D.100萬元『正確答案』A『答案解析』500X[(1+8%)1-1]+1000X[(1+8%)0.5-1]=79.23萬元。【考點(diǎn)3】市場法的運(yùn)用一、要求各個修正系數(shù)的計算，修正原因分析，計算結(jié)果合理性的判定。二、出題模式：綜合題和選擇題（一）綜合題【例1.綜合題】有一待估宗地需評估，現(xiàn)收集到與待估宗地條件類似的四宗土地A、B、C、D的具體情況如下：宗地成交價交易時間交易情況區(qū)域因素個別因素A6902011.8.10+2%-1%B7002010.8.1+7%0-2%C7302012.8.10-3%-1%D7302013.8.1-5%+3%+8%上表中成交價的單位為：元/平方米，該城市地價指數(shù)如下表：時間200920102011201220132014指數(shù)100107110108113115表內(nèi)交易情況中正號表示案例價格高于正常交易價格，負(fù)號表示低于正常交易價格，對于區(qū)域因素，個別因素的修正，都是案例宗地與待估宗地比較，表中負(fù)號表示案例宗地條件比待估宗地差，正號表示案例宗地條件優(yōu)于待估宗地，數(shù)值大小代表對宗地地價的修正幅度。試根據(jù)以上條件，回答下列問題:.為什么要進(jìn)行交易情況修正？.在上述可比案例，已知有一個是收購鄰近房地產(chǎn)，一個是急于出售，根據(jù)表中提供的信息，請問這兩種情況分別應(yīng)該是A、B、C、D中的哪一個？.根據(jù)所提供條件，評估該宗土地2014年8月1日的價值。（若需計算平均值，為簡化計算，要求用算術(shù)平均值）『正確答案』.為什么要進(jìn)行交易情況修正？房地產(chǎn)市場受政策因素，人為因素影響較很大，決定了房地產(chǎn)市場不能成為完全競爭市場，而是一個不完全競爭市場。因此運(yùn)用市場法進(jìn)行房地產(chǎn)評估，需要對選取的交易實(shí)例進(jìn)行交易情況修正，將交易中由于具體交易情況所產(chǎn)生的價格偏差予以剔除，使其成為正常價格。房地產(chǎn)交易中的特殊情況較為復(fù)雜，主要有以下幾種：①有特殊利害關(guān)系的經(jīng)濟(jì)主體間的交易如親友之間、有利害關(guān)系的公司之間、公司與本單位職工之間，通常都會以低于市價的價格進(jìn)行交易。②交易時有特別的動機(jī)急于脫售或急于購買最為典型。如按照相關(guān)政策，限期處置低效閑置建（構(gòu)）筑物，往往會使交易價格降低。③采取拍賣、掛牌、協(xié)議等不同交易方式往往使房地產(chǎn)交易表現(xiàn)出不同的價格。④其他特殊交易的情形如房地產(chǎn)開發(fā)土地出讓中，包含保障性住房的相關(guān)條款。.在上述可比案例，已知有一個是收購鄰近房地產(chǎn)，一個是急于出售，根據(jù)表中提供的信息，請問這兩種情況分別應(yīng)該是A、B、C、D中的哪一個？『正確答案』根據(jù)交易情形修正系數(shù)，B參照宗地價格高于正常價格7%，應(yīng)該屬于收購臨近房地產(chǎn)，支付了超出正常市場價格的價格，而D參照宗地價格低于正常價格5%，應(yīng)該屬于急于出售。在上述可比案例中，B是收購鄰近房地產(chǎn)，D是急于出售房地產(chǎn)。3.根據(jù)所提供條件，評估該宗土地2014年8月1日的價值。A.690X115 X110100100-X100102-X10099-=714.36B.700X115V100.y100-X-100-=717.47產(chǎn)、10710710098C.730X115V100100-X100=800.45八10S100陷9709D.730X115￥100X-100V100=703.00八11395103A108分析所有修正系數(shù)，單一修正幅度都沒有超過20%,綜合修正幅度沒有超過30%，修正后的最大和最小值的比例也沒有超過1.2倍，所以評估參照物選擇及評估結(jié)果都有效，可以取其平均值作為評估結(jié)果。因此，待估宗地的評估值為：（714.36+717.47+809.45+703）:4=736.07（元/平方米）（二）單選題【例題1?單選題】某一待估宗地剩余使用年限為25年，土地資本化率為10%,所選的參照物剩余使用年限為20年，則土地使用年限修正系數(shù)為（）。A.0.92 B.1.07C.1.09 D.0.94『正確答案』B『答案解析』〔1-（1+10%）-25〕/〔1-（1+10%）-20〕=（1-0.0923）/（1-0.1486）=1.066【例題2?單選題】運(yùn)用市場法評估房地產(chǎn)價值時，交易日期修正的主要目的是將參照物價格修正為（）的價格。A.評估時期 B.參照物交易時C.評估基準(zhǔn)日 D.未來預(yù)期『正確答案』C【例題3?單選題】基準(zhǔn)地價修正法評估一商業(yè)用地的價值，實(shí)際轉(zhuǎn)讓年限為36年,若資本化率為9%,則土地年限修正系數(shù)為（）。A.0.992 B.0.937C.0.986 D.1.067『正確答案』C『答案解析』土地使用年期修正的公式，使用基準(zhǔn)地價修正法需要修正年限時候，基準(zhǔn)地價的使用年限一定要采用法定最高出讓年限，但是一般的市場法，應(yīng)該采用參照物和評估土地的各自的剩余使用年限。（三）多選題【例題1?多選題】以替代原則為理論基礎(chǔ)的房地產(chǎn)評估方法有（）。A.成本法 B.收益法C.基準(zhǔn)地價修正法 D.市場法E.剩余法『正確答案』ACD『答案解析』市場法的基本原理就是替代原理,基準(zhǔn)地價修正法本質(zhì)上就是市場法的一種,所以其理論基礎(chǔ)也是替代原理。第二部分一般考點(diǎn)【考點(diǎn)1】成本法的相關(guān)知識一、要求掌握成本法的計算公式，以及利息等成本構(gòu)成項(xiàng)目的計算。二、出題模式：綜合題（可能性相對?。┖蛦芜x題（一）綜合題（參見教材例題）（二）單選題【例題1?單選題】用成本法評估土地時，土地取得費(fèi)的計息期應(yīng)為（）。A.整個開發(fā)期 B.整個銷售期C.整個開發(fā)期和銷售期 D.整個開發(fā)期和銷售期的一半『正確答案』C『答案解析』土地取得費(fèi)利息：以整個土地取得費(fèi)為基數(shù)，計息期為整個開發(fā)期和銷售期。土地開發(fā)費(fèi)利息：如果土地開發(fā)費(fèi)是均勻投入的，以整個土地開發(fā)費(fèi)（或資金投入）為基數(shù)，計息期按土地開發(fā)期限的一半計算?！纠}2?單選題】根據(jù)我國土地管理法的有關(guān)規(guī)定，國家征用耕地需支付給農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織的費(fèi)用一般包括（）。A.土地補(bǔ)償費(fèi)、安置補(bǔ)助費(fèi)、地上附著物和青苗補(bǔ)償費(fèi)B.土地補(bǔ)償費(fèi)、安置補(bǔ)助費(fèi)和青苗補(bǔ)償費(fèi)、新菜地開發(fā)基金C.土地補(bǔ)償費(fèi)、安置補(bǔ)助費(fèi)、拆遷補(bǔ)償費(fèi)、地上附著物和青苗補(bǔ)償費(fèi)D.土地補(bǔ)償費(fèi)、安置補(bǔ)助費(fèi)、拆遷補(bǔ)償費(fèi)、青苗補(bǔ)償費(fèi)『正確答案』A『答案解析』具體內(nèi)容包括：土地補(bǔ)償費(fèi)，青苗補(bǔ)償費(fèi)和被征用土地上的房屋、水井、樹木等附著物補(bǔ)償費(fèi)，安置補(bǔ)助費(fèi)，耕地占用稅或城鎮(zhèn)土地使用稅，土地登記費(fèi)及征地管理費(fèi)，征地動遷費(fèi)，水利水電工程、水庫淹沒處理補(bǔ)償費(fèi)等?！纠}3.單選題】某建筑物建成于1990年1月，為磚混結(jié)構(gòu)一等，耐用年限為50年，殘值率為2%。該建筑物2000年1月的重置成本為500萬元，2000年1月的評估值接近（）。A.400萬元 B.392萬元C.402萬元 D.390萬元『正確答案』C『答案解析』500-10X[500（1-2%）/50]=402萬元【例題4.單選題】開發(fā)對象為某市經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)的一宗土地，面積為10000平方米，土地開發(fā)費(fèi)為每平方米250元，土地開發(fā)周期為兩年，土地開發(fā)費(fèi)每年均勻投入，第一年投入資金占總開發(fā)費(fèi)用的40%，銀行貸款年利率為6%，則該宗土地開發(fā)費(fèi)利息為（）。A.12.41萬元 B.13.57萬元C.15.73萬元 D.16.84萬元『正確答案』B『答案解析』10000X250X{40%X[（1+6%）1.5-1]+60%X[（1+6%）。.5-1]}=135681.32元（三）多選題【例題1?多選題】房地合估模式下，房地產(chǎn)評估中的開發(fā)成本主要包括（）。土地取得費(fèi) B.前期工程費(fèi)C.基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi) D.公共配套設(shè)施建設(shè)費(fèi)E.開發(fā)期間稅費(fèi)『正確答案』BCDE『答案解析』開發(fā)成本主要包括勘察設(shè)計和前期工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)、公共配套設(shè)施建設(shè)費(fèi)與其他工程費(fèi)、建筑安裝工程費(fèi)、開發(fā)期間稅費(fèi)等?！纠}2?多選題】運(yùn)用成本法對房地產(chǎn)價格評估，其適用范圍主要是（）。A.新開發(fā)地 B.學(xué)校用地C.公園用地 D.商業(yè)用地E.機(jī)場用地建筑物『正確答案』ABCE『答案解析』關(guān)注各種方法的適用范圍。成本法與其他評估方法相比具有特殊用途，一般適用于房地產(chǎn)市場發(fā)育不成熟，成交實(shí)例不多，無法利用市場法、收益法等方法進(jìn)行評估的情況。對于既無收益又很少有交易情況的政府辦公樓、學(xué)校、醫(yī)院、圖書館、軍隊(duì)營房、機(jī)場、博物館、紀(jì)念館、公園、新開發(fā)地等特殊性的建（構(gòu)）筑物評估比較適用?！究键c(diǎn)2】房地產(chǎn)概述及其他知識一、要求掌握土地出讓年限；土地特征；容積率。二、出題模式：單選題、多選題（一）單選題【例題1?單選題】根據(jù)國家有關(guān)規(guī)定，用于體育用途的國有土地使用權(quán)出讓最高年限為（）。A.30年 B.40年C.50年 D.70年『正確答案』C『答案解析』土地使用權(quán)出讓最高年限按下列用途確定：居住用地七十年；工業(yè)用地五十年；教育、科技、文化、衛(wèi)生、體育用地五十年；商業(yè)、旅游、娛樂用地四十年；綜合或者其他用地五十年?！纠}2?單選題】某一宗土地用于住宅開發(fā)時的價值為300萬元，用于商業(yè)大樓開發(fā)時的價值為500萬元，用于工業(yè)廠房開發(fā)時的價值為280萬元。城市規(guī)劃確認(rèn)該土地可用于住宅或工業(yè)。該宗土地的價值應(yīng)評估為（）。A.500萬元 B.300萬元C.280萬元 D.360萬元『正確答案』B『答案解析』最佳使用和合法原則的運(yùn)用?！纠}3?單選題】某宗土地1000平方米，國家規(guī)定容積率為5,建筑密度小于或等于60%,下列建設(shè)方案比較起來最可行的方案是（）。A.建筑物建筑總面積為5000平方米,底層建筑面積為700平方米建筑物建筑總面積為1500平方米,底層建筑面積為300平方米建筑物建筑總面積為4800平方米,底層建筑面積為600平方米建筑物建筑總面積為7000平方米,底層建筑面積為400平方米『正確答案』C『答案解析』容積率=建筑總面積/土地總面積;建筑密度=建筑物底層建筑面積/土地總面積,綜合比較,C方案最可行.A不滿足建筑密度的要求,B沒有充分利用土地,D超過了國家規(guī)定的容積率?！纠}4?單選題】單位建筑面積地價是指平均到每單位建筑面積上的土地價格，稱為（）。A.單位價格 B.土地使用權(quán)價格C.總價格 D.樓面地價『正確答案』D『答案解析』樓面地價，又稱單位建筑面積地價是指平均到每單位建筑面積上的土地價格。樓面地價=土地總價格/建筑總面積容積率指地塊的建筑面積與地塊總面積的比率容積率=建筑總面積/土地總面積樓面地價=土地單價/容積率【例題5?單選題】對于已經(jīng)完工或接近完工，只是尚未交付使用的在建工程可按（）評估。A.成本法 B.形象進(jìn)度法C.假設(shè)開發(fā)法 D.工作量法『正確答案』B『答案解析』整個建設(shè)工程已經(jīng)完成