廣州保利小新塘項目定位

保利大觀路項目定位一位重量級選手的誕生世聯(lián)行20150925目錄一、區(qū)域價值挖掘四、項目定位與價值構(gòu)建五、項目整體開發(fā)建議三、市場分析二、項目本體與目標分析CONTENTS六、世聯(lián)資源配置目錄一、區(qū)域價值挖掘四、項目定位與價值構(gòu)建五、項目整體開發(fā)建議三、市場分析二、項目本體與目標分析CONTENTS六、世聯(lián)資源配置智慧城位于“廣州第三中軸”，是廣州城市向東發(fā)展的重要支點，是廣州未來十年內(nèi)重點發(fā)展的區(qū)域，區(qū)域價值將不斷提升傳統(tǒng)中軸線：20年前，廣州核心在環(huán)市東-北京路生意人聚集而自發(fā)形成，以商貿(mào)為主，形成廣州老城區(qū)中心新中軸線：10年前，廣州核心在天河北-珠江新城借力九運會天河崛起，珠江新城CBD規(guī)劃出臺，成就廣州新城核心區(qū)東部生態(tài)發(fā)展軸如今，廣州核心東移，第三中軸價值崛起第三中軸包括琶洲、金融城、智慧城、奧體新城、大學城、生態(tài)城城市向東，第三中軸崛起，定義廣州的下一個十年！趨勢三城交匯，核心地段——智慧城、奧體新城、科學城廣州智慧城300億打造，政府十二五規(guī)劃重點項目，37個重點項目，1000家高端企業(yè)奧體新城政府600億打造低密度宜居航母科學城整個廣州高新技術制高點、創(chuàng)新文化的聚集地，生態(tài)保護、新理念的具體體現(xiàn)最密集規(guī)劃

最具升值潛力最核心本項目最通達路網(wǎng)規(guī)劃呈現(xiàn)“四橫三縱”干道路網(wǎng)，快速接駁板塊周邊環(huán)城高速、大觀路，廣園快速路、中山大道等，交通便捷中山大道廣園快速大觀路環(huán)城高速華南快速科韻路黃埔大道最便捷板塊內(nèi)規(guī)劃有21號線、6號線，市內(nèi)公共出行暢通無阻軌道：規(guī)劃有21號線，6號線，廣佛環(huán)線沿線也將明年開建公交：智慧城公交頻頻加線，目前已開通包括BRT在內(nèi)的數(shù)十條公交線路，到地鐵黃村站、科韻路站僅需幾站距離地鐵21號線地鐵4號線延長線規(guī)劃中19號線黃村地鐵站世界大觀站車陂地鐵站700m智慧城效果圖以高新科技軟件智慧產(chǎn)業(yè)為核心的科技新區(qū)，未來將承接區(qū)域內(nèi)高新科技、金融等高智行業(yè)龐大的潛在置業(yè)需求最集聚重點發(fā)展物聯(lián)網(wǎng)、云計算、電子商務以及等智慧產(chǎn)業(yè)，加快形成具有國際競爭力的智慧產(chǎn)業(yè)集群。2015年——已有1600家企業(yè)進駐，包括國家開發(fā)銀行廣東省分行、安永公司、太平洋網(wǎng)絡等，上市企業(yè)達到11家，以中國移動南方基地等約1550家高新科技軟件企業(yè)也排隊進駐。政府十二五規(guī)劃重點項目,將打造37個重點項目，引入1000家高端企業(yè)；企業(yè)收入將超1000億，容納10萬就業(yè)人口，30萬居住人口本項目最宜居地處廣州宜居航母奧體新城西北部，幾大綠地公園環(huán)繞，居住環(huán)境極佳生態(tài)公建配套

市級公園有奧體公園，區(qū)級公園有橄欖公園和馬鞍山公園，居住區(qū)級公園10處，人均公共綠地面積將達13.4㎡

綠地率達42.7%，平均每500米都能進入園區(qū)綠地，具備打造綠色品質(zhì)居住區(qū)世界大觀影視文化休閑公園奧體場館奧體公園橄欖公園馬鞍山公園世界大觀自然風景影視文化公園綠化：火爐山森林公園占據(jù)智慧城核心區(qū)近2/3，在北部拉起了一道天然綠色屏障，智慧湖、舊羊山公園、東大湖、嶺南風情園，都是高樓大廈云集的CBD未曾有的風光。最生態(tài)板塊內(nèi)公園云集火爐山公園、舊羊山公園、世界大觀風景區(qū)，三大綠心環(huán)繞四大規(guī)劃核心、多點匯聚、城央綠島、生態(tài)宜居占據(jù)天河中心，輻射周邊產(chǎn)業(yè)廣州版“硅谷”稀缺價值，生態(tài)宜居典范社區(qū)集智慧城、奧體新城、金融城、科學城四大規(guī)劃為一體的城市新名片區(qū)域價值思考對項目而言，區(qū)域不僅能吸引相關產(chǎn)業(yè)集聚，牽引關聯(lián)產(chǎn)業(yè)人口，更具備“核心、便利、配套、生態(tài)”四大優(yōu)質(zhì)條件以承接天河中心區(qū)的首波外溢客戶，未來需放大區(qū)域價值解讀。目錄一、區(qū)域價值挖掘四、項目定位與價值構(gòu)建五、項目整體開發(fā)建議三、市場分析二、項目本體與目標分析CONTENTS六、世聯(lián)資源配置廣州基督教天河堂東廣州大觀學校世界大觀自然景觀位于廣深和大觀中路的交界處，臨主干線路，昭示性強，南面可享優(yōu)質(zhì)公園景觀，北臨高速路，當前區(qū)域意向較雜亂新塘城中村以及環(huán)城高速路/廣深高速地塊四至大觀路北西東南西北軌道交通：目前臨近地鐵4號線黃村站；

規(guī)劃的21號線（2017年通車），19號線、4號延長線將接駁于世界大觀站公交站點：新景路口站、國土資源工程學校站項目周邊公共交通體系發(fā)達，20min內(nèi)通達天河中心區(qū)，出行便利地塊交通地鐵4號線延長線規(guī)劃中19號線黃村地鐵站世界大觀站車陂地鐵站700m道路交通：項目南起大觀中路，北至廣深高速光譜西路，西鄰環(huán)城高速；緊臨環(huán)城高速、大觀路，周邊有廣園快速路、中山大道、黃埔大道等主干道，交通通達性好。地鐵21號線環(huán)城高速住宅與商業(yè)體量大，是具有多種打造可能性的綜合體項目地塊編號I-1地塊H-1地塊I-2地塊I-3地塊I-4地塊I-5地塊I-6地塊地塊性質(zhì)商業(yè)住宅小學建設用地面積（㎡)1517275242903749241596811596019481容積率5.875.894.094.174.1440.57規(guī)劃建筑面積（㎡)89059443161187512053352468416381011066總建面13337562092411066住宅寫字樓公寓商業(yè)項目體量較大，可打造多重物業(yè)類型地塊指標項目名稱用地面積（m2）建筑面積（m2）設置要求小學1887210299

幼兒園43504320

托兒所

600與幼兒園合設衛(wèi)生站兩處

300x2

托老所

600

老年人服務站點四處

120x4

居民健身設施1800800

文化室四處

200x4

社區(qū)居委會四處

100x4

物業(yè)管理（含業(yè)主委員會）

1500

郵政所

300

垃圾收集站四處160x4100x4

公共廁所五處

70x5

肉菜市場（生鮮超市）

2500

110KV變電站

3430結(jié)合商業(yè)裙樓設置街道辦事處

1500

派出所

2200

合計

31079

本項目規(guī)劃構(gòu)建涵蓋滿足居民日常生活的商業(yè)業(yè)態(tài)、公共服務及行政功能的社區(qū)商業(yè)功能體系配套指標西北方向城中村為政府規(guī)劃舊改項目，未來城市印象將逐步升級紅色范圍為復建區(qū)地塊復建地塊約537.5畝凈用地約337畝未來區(qū)域改造初印象區(qū)域?qū)用妫禾旌訁^(qū)內(nèi)、四大新城環(huán)繞宜居大城，享豐富景觀資源■位于廣州中心區(qū)天河，享中心區(qū)規(guī)劃利好■廣州四大重點規(guī)劃新城智慧城、奧體新城、金融城、科學城包圍■位于宜居航母奧體新城內(nèi)，享低密度極佳居住環(huán)境■世界大觀景觀資源+奧體新城幾大公園環(huán)繞項目層面：超大規(guī)模物業(yè)類型豐富■項目總建面約77萬建面，其中住宅62萬方，商業(yè)13萬方，堪稱天河巨無霸項目■地塊屬性復雜，同時涵蓋多種物業(yè)，物業(yè)類型豐富中心區(qū)·重點規(guī)劃中心·超大規(guī)?！秃闲汀ひ司泳C合體升值潛力巨大■處幾大科技、金融規(guī)劃核心區(qū)位內(nèi)，升值潛力巨大2016年8月售樓部開放，全年銷售目標30億相當于平均每月約6億銷售目標按2015年天河區(qū)上半年市場情況目標思考：速度追求優(yōu)于價格，快銷走量型目標溝通目錄一、區(qū)域價值挖掘四、項目定位與價值構(gòu)建五、項目整體開發(fā)建議三、市場分析二、項目本體與目標分析CONTENTS六、世聯(lián)資源配置1.住宅市場分析2.辦公市場分析3.公寓市場分析白云新城定位豪宅片區(qū)依托白云山景觀資源和萬達廣場等完善生活配套，定位豪宅板塊發(fā)展。智慧-奧體板塊東部宜居航母天河區(qū)稀缺大型居住板塊，天健、華潤、龍湖、金地、招商、珠實等品牌開發(fā)商共同打造，承接周邊中高端居住需求。白云新城奧體新城廣鋼新城廣州核心天河城商圈老城區(qū)核心環(huán)市東-北京路廣鋼新城定位西部優(yōu)質(zhì)生活區(qū)借力廣佛同城化發(fā)展，華潤、華發(fā)、中海、金融街、保利等七大開發(fā)商進駐，預計以剛需剛改型產(chǎn)品為主。廣州中心區(qū)住宅市場格局天河智慧城約3萬元/㎡約2.6萬元/㎡約4萬元/㎡廣州未來格局三分天下，天河中心客戶將優(yōu)先外溢至廣州東部區(qū)域，本案所在的智慧-奧體板塊未來升值潛力巨大天河東片區(qū)競爭格局金融城均價3-4萬奧體新城均價2.3-3萬天河智慧城暫無在售住宅寶翠園均價2.66萬元/平天健上城均價2.23萬元/平天薈公館均價3.5萬元/平九洲海譽居均價3.27萬元/平觀山苑均價3.3萬元/平佳兆業(yè)1號科學城板塊均價1.3-2萬碧迅星作中海譽城均價1.4萬/平萬科金色夢想均價1.3萬/平越秀嶺南雅苑均價1.2萬/平萬科東薈城均價1.4萬/平雅居樂富春山居均價1.7萬元/平越秀嶺南山畔均價1.7萬元/平時代春樹里對外報價：1.2－1.8萬/平遠洋地塊未售項目在售項目廣電蘭亭盛薈牛奶廠地塊佳兆業(yè)天御后天河北板塊均價2.5-3.5萬油制氣廠地塊四大板塊瓜分天河，客戶由中心外溢，價格逐級遞減2015年9月12月2016年3月6月9月12月2017年3月6月9月12月2018年3月6月9月12月天健上城余貨500多套，約2016年銷售完畢奧體新城金融城佳兆業(yè)1號蘭亭盛薈在售A棟B棟約197套后續(xù)供貨約248套，預計17年上半年銷售完畢4.5萬建面，預計16年上半年入市，預計當年銷售完畢總建36萬㎡（65－116㎡二三房）預計今年年底入市，戶型豐富，長期供貨智慧城碧迅星作8.8萬建面，65方兩房；75－95方三房，120方四房，預計2016年年初處市，當年銷售完畢牛奶廠牛奶廠地塊總建面約77萬，住宅和公寓體量約18000套，預計從2016年上半年持續(xù)對外釋放油制氣廠地塊奧體新城版塊的大盤，地塊總建面約67萬，預計2016年推出，持續(xù)供貨，天河北板塊遠洋地塊住宅建面13.7萬，容積率4.0，樓面地價12500，預計16年上半年推出17年上半年銷售完畢佳兆業(yè)天御寶翠園建筑面積約6萬，預計16年年銷售完畢15年下半年預計推送新貨200套，后期持續(xù)供應續(xù)銷余貨約37套天薈公館科學城中海譽城金色夢想東薈城雅居樂富春山居越秀嶺南雅筑預計16年上半年銷售完畢續(xù)銷余貨約500套續(xù)銷余貨約433套15年下半年加推貨最后余貨約901套續(xù)銷余貨約443套；15年后續(xù)持續(xù)供應約600套，預計16年銷售完畢續(xù)銷余貨約200套續(xù)銷余貨約540套時代春樹里建面共約19萬，預計207年上半年銷售完畢未來核心競爭鎖定與本項目形成競爭的主要是牛奶廠項目、油制氣場項目和蘭亭盛薈15年新推預計約791套15年新推81-122方兩三房251套，龍湖占地面積：11.59萬m2建筑面積：約26萬m2；綜合容積率：2.5（2.1+3.0）配套要求：社區(qū)商業(yè)/中小學金地占地面積：4.49萬m2建筑面積：約13萬m2；綜合容積率：3.0配套要求：社區(qū)商業(yè)招商&平安占地面積：5.63萬m2建筑面積：約17萬m2；綜合容積率：3.0配套要求：社區(qū)商業(yè)華潤占地面積：10.28萬m2建筑面積：約22萬m2；綜合容積率：2.5（2.1+3.0）配套要求：社區(qū)商業(yè)/中小學核心競爭項目研究油制氣廠占地面積：24.4萬m2建筑面積：約60萬m2；綜合容積率：2.45配套要求：社區(qū)商業(yè)廣電蘭亭盛薈占地面積：12.3萬m2建筑面積：約36.9萬m2；綜合容積率：3配套要求：社區(qū)商業(yè)研究與本案形成重要競爭的6大項目。龍湖天宸原著——中高端風情社區(qū)龍湖天宸原以別墅起勢打造高端形象，凸顯龍湖園林景觀的優(yōu)勢，預計高層走剛需剛改全覆蓋模式占地：約10.7萬㎡建面：約26萬㎡容積率：分別為2.1和3配套：1.2萬㎡中小學產(chǎn)品:別墅:200-400㎡，聯(lián)排+疊拼，31棟，2－4層高洋房：8棟，26－27層高，預計為剛需剛改，二至四房全覆蓋面積段華潤項目——簡約大氣的偏高端路線產(chǎn)品系打造可能：結(jié)合地塊容積率及資源限制條件,華潤項目可能結(jié)合中小學配套要求，打造橡樹灣學府系列產(chǎn)品：高層+別墅系列入市速度:考慮華潤整體的戰(zhàn)略布局,入市速度應在龍湖之后,回現(xiàn)速度要求高占地：約10.3萬㎡建面：約22萬㎡容積率：分別為2.1和3配套：3萬㎡商業(yè)、中小學產(chǎn)品：經(jīng)濟型別墅為主，高層偏改善型產(chǎn)品居多，不排除大平層的可能華潤將打造高層+別墅產(chǎn)品，整體定位偏高端，改善型產(chǎn)品為主金地項目——風格參考金地荔湖城產(chǎn)品系打造可能性:結(jié)合地塊容積率及資源限制條件,金地項目可能打造名仕/褐石系列產(chǎn)品產(chǎn)品定位主方向:高層+別墅入市速度:以市場主流產(chǎn)品為主,快速回現(xiàn)項目金地將打造高層+別墅產(chǎn)品，高層預計是名仕/褐石系列，別墅為聯(lián)排小別墅占地：約4.5萬㎡建面：約13.5萬㎡容積率：3配套：無產(chǎn)品：經(jīng)濟型別墅為主，高層偏剛需剛改平安/招商——綠色科技建筑理念為特色產(chǎn)品系打造可能性:結(jié)合地塊容積率及資源限制條件,招商項目可能打造像南京依山郡/廣州金山谷風格產(chǎn)品產(chǎn)品定位主方向:改善型高層產(chǎn)品入市速度:以市場主流產(chǎn)品為主,快速回現(xiàn)項目招商操刀，主打綠色科技理念，剛需剛改的主流客戶，有可能做少量別墅占地：約4.5萬㎡建面：約13.5萬㎡容積率：3配套：無產(chǎn)品：高層偏剛需剛改的主流戶型，別墅未定地塊編碼用地面積（㎡)容積率建筑面積（㎡)建筑限高（米）AT1009001334303.210697660AT1009901327893.210492560AT1009003248603.27955280AT1009902409283.213097080AT1009011258773.28280680AT1009903250473.28015080AT10090232018112018124AT100901045140.290324合計244112606463項目地塊規(guī)劃二路規(guī)劃五路油制氣廠規(guī)劃建筑面積約60萬㎡，規(guī)模較大，與本案會持續(xù)存在競爭，當周邊配套、地塊資源、交通通達性均弱于本項目油制氣廠——廠區(qū)中的大盤，首波走剛需項目地址：

廣州市天河區(qū)東圃地鐵站旁占地面積：123304㎡建筑面積：369598㎡成交地價：44.5億樓面地價：12058元/㎡推售時間：預計年底12月入市產(chǎn)品面積：65㎡二房，85－116㎡三房戶數(shù)：共3846戶16棟高層洋房規(guī)模大盤，交通便利，現(xiàn)已挖基坑，售樓部主體結(jié)構(gòu)已基本完成，尚未裝修，開放時間未定。廣電蘭亭盛薈——綜合型大盤，剛需剛改全覆蓋龍湖金地華潤平安招商油制氣廠蘭亭盛薈本項目產(chǎn)品初判高層+疊墅+聯(lián)排高層+聯(lián)排高層+聯(lián)排高層，有可能做別墅高層+小高層高層高層建筑規(guī)模26萬13萬22萬17萬58萬36萬77萬景觀資源優(yōu)勢：北眺望奶山，自身坡地可打造豐富園林被其他項目環(huán)繞，無突出景觀資源，地勢較低，且四面被其他競品樓盤圍繞，會相對比較壓抑優(yōu)勢：自身靠山，地勢較高可北眺望奶山和周邊山脈；劣勢：東南為大淋崗村落與廠房，形象差 優(yōu)勢：可北眺望奶山劣勢：位于悅景路不珠吉路交叉路口位置，最靠近村莊和廠房區(qū)，城市意向差 北望岐山公園,西望吉山橄欖公園,綠色植被,自然景觀豐富,優(yōu)勢：金融城啟動區(qū)旁，周邊配套完善；劣勢：周邊城中村多，形象差自然景觀資源豐富，東南望世界大觀。區(qū)位與交通優(yōu)勢：臨悅景路，以及規(guī)劃深涌北路

優(yōu)勢：位于整個居住板塊中心位置 優(yōu)勢：臨悅景路，以及規(guī)劃深涌北路，通達度較其它競品好劣勢：臨馬路路段多，較吵，灰塵大優(yōu)勢：位于悅景路與珠吉路交叉路口位置，交通便利，近公交車站近劣勢：臨馬路路段多，較吵且灰塵多 接通茅崗路與珠吉路,緊鄰廣圓快速,通達度優(yōu)勢較大;公建配建公交站場,成片區(qū)交通樞紐;劣勢:地塊被規(guī)劃路隔開項目位于天河區(qū)桃園西，臨東圃地鐵站優(yōu)勢：位于天河區(qū)東北角，天河智慧城、奧體新城和廣州科學城交匯處。劣勢：臨高速路段多，較吵地形平緩坡地，北高南低，處于陽面中間被馬路分割；平緩 較陡峭癿坡地，而北向山坡，處于陰面；中間被馬路分割；較陡峭的山坡 存在一定坡地,利于園林綠化打造平緩較平整商業(yè)社區(qū)商業(yè) 社區(qū)商業(yè) 3萬平米商業(yè)，片區(qū)中心 社區(qū)商業(yè) 商業(yè)中心,商業(yè)街13萬方商業(yè)配套學校需配建中小學 暫無需配建中小學靠近大淋崗村 暫無需配建小學幼兒園需配建小學幼兒園√√√項目核心優(yōu)勢規(guī)模+商業(yè)，項目打造可強化項目超大體量商業(yè)綜合體特征，放大優(yōu)勢。核心競爭分析天河中心商務區(qū)中高層事業(yè)有成，有較高的經(jīng)濟實力，習慣了天河的繁華、便利，不愿意脫離城市生活，也不愿意成熟太高的通勤時間成本天河和鄰近區(qū)域換房客中山大道沿線十年樓齡以上的小區(qū)換房客，迫切需要改善環(huán)境，追求舒適型產(chǎn)品，但付不起天河核心區(qū)高總價，偏好面積、總價、距離合適的新家版塊周邊優(yōu)質(zhì)產(chǎn)業(yè)客群科學城、智慧城及中新知識城的大中企業(yè)中高層，大部分為“新廣人”，有較高學歷或者留洋背景，追求能夠享受城市便利生活，又有舒適環(huán)境的品質(zhì)社區(qū)實力剛需+剛改剛改+品質(zhì)改善品質(zhì)改善+改善升級住宅客戶鎖定項目未來的客戶主要有三大來源，天河地緣性特征明顯，首期以實力剛需+剛改為主，后期客戶群不斷豐富，高級改善客戶增加?？蛻糇兓厔葑鳛槌篌w量項目，本項目的主力客群的比重定將分階段演變，隨區(qū)域價值的不斷兌現(xiàn)呈現(xiàn)豐富和升級趨勢區(qū)域配套成熟、教育、醫(yī)療、商業(yè)等一應俱全，區(qū)域形象飛越，區(qū)域價值認同強烈區(qū)域配套逐漸完善、交通、區(qū)域環(huán)境、產(chǎn)業(yè)升級發(fā)展，區(qū)域價值凸顯，成為中心區(qū)熱點版塊區(qū)域規(guī)劃逐步落實，品牌開發(fā)商開始進入，價值開始被認知主力客群發(fā)展演變路徑區(qū)域價值不斷兌現(xiàn)，配套不斷完善客戶類型居住區(qū)域客戶職業(yè)客戶特征家庭結(jié)構(gòu)敏感點需求戶型總價高端改善天河中心、珠江新城企業(yè)中高管私企業(yè)主事業(yè)有成，有較高的經(jīng)濟實力主要是三代同堂類型，小孩很可能不止1個關注環(huán)境、項目檔次及品質(zhì)感舒適四房或五房需求300-500萬剛改型天河北（燕嶺、五山、龍口東）、科韻路、珠江新城私企業(yè)主企業(yè)中高管實力白領具有天河情節(jié)、追求天河區(qū)的繁華、便利；不能忍受脫離城市生活；小太陽家庭或三代同堂關注環(huán)境、生活和教育配套、產(chǎn)品功能和舒適度三房和緊湊四房200-270萬剛需型天河中山大道、黃埔大道沿線、車陂普通白領負擔不起天河區(qū)的高總價，外溢型客戶單身、兩口之家或小太陽關注品牌、戶型、配套、交通兩房和緊湊三房150-180萬高端改善型剛改型剛需型客戶定位項目規(guī)模注定要抓主流客戶群，建議走全覆蓋路線，重點放在剛需剛改客戶上自我中心化競與和強化項目天河第一大盤和綜合體優(yōu)勢，與區(qū)域競品形成差異化，帶動全盤價值提升。區(qū)域競品產(chǎn)品全覆蓋，項目客戶類型基本一直，很難從產(chǎn)品本質(zhì)進行競爭，更多是與區(qū)域?qū)崿F(xiàn)共榮。全覆蓋項目大盤優(yōu)勢明顯，只有全方位的產(chǎn)品規(guī)劃，才能全方位的消化客戶，實現(xiàn)項目的快速去化。住宅小結(jié)住宅市場現(xiàn)狀：市場住宅以消化尾貨為主，未來片區(qū)市場競爭激烈天河區(qū)住宅市場新增供應不足，整體以消化純量為主；未來片區(qū)供應較大，片區(qū)競爭市場激烈。住宅市場機會：依托城市發(fā)展方向、天河區(qū)市場需求外溢及項目自身優(yōu)勢，項目突破純在大量機會。天河區(qū)中心供應匱乏，未來天河區(qū)供應往東轉(zhuǎn)移，區(qū)域熱度高；受市場擠壓，天河中心區(qū)剛需客及改善客均會逐步外溢至東部片區(qū)；項目所在片區(qū)在泛中心區(qū)任處于價格洼地，未來的升值潛力巨大；項目自身天河第一大盤，同時13萬商業(yè)建面，項目的綜合體和規(guī)模優(yōu)勢明顯；項目大盤優(yōu)勢，產(chǎn)品的豐富形態(tài)，更容易應對市場變化。目錄一、區(qū)域價值挖掘四、項目定位與價值構(gòu)建五、項目整體開發(fā)建議三、市場分析二、項目本體與目標分析CONTENTS六、世聯(lián)資源配置1.住宅市場分析2.辦公市場分析3.公寓市場分析目前天河區(qū)辦公市場存量巨大，廣州寫字樓存量巨大，僅天河區(qū)寫字樓存量達到300萬，消化需要20年；資料來源：世聯(lián)數(shù)據(jù)平臺、統(tǒng)計時間截至2015年8月區(qū)域累計未售面積

（平方米）年去化速度

（平方米）預計消化時長（年）備注廣州十區(qū)679556516341854.2年去化速度：2014.9至2015.8相應區(qū)域的去化面積天河區(qū)303140014498020.9蘿崗10044382589613.9辦公市場概況二級市場情況天河區(qū)商業(yè)辦公市場呈現(xiàn)供過于求狀態(tài)；從近一年商業(yè)辦公供求供求關系來看，廣州市全年吸納81%，供需關系基本平衡，得力于外區(qū)商業(yè)市場；但天河區(qū)全年平均吸納率僅47%，整體處于供過于求的狀態(tài)；項目非傳統(tǒng)CBD板塊，屬泛CBD區(qū)域，產(chǎn)業(yè)規(guī)劃明確，更多為承接區(qū)域內(nèi)的產(chǎn)業(yè)需求辦公格局分析飛晟文匯均價：1.2萬/平綠地中央廣場均價：1.5萬/平蘿網(wǎng)敏捷廣場價格：1.3萬/平蘿崗萬達廣場均價：1.7萬/平匯麗國際均價：1.7萬/平奧園廣場均價：1.3萬/平華景里均價：1.9萬/平富力盈通大廈均價：3.5萬/平保利克洛維均價：3.4萬/平保利中達廣場均價：3.4萬/平尚德大廈均價：0.8萬/平萬科云價格：1.6萬/平奧體新城科學城高新科技類智慧城新互聯(lián)網(wǎng)類珠江新城CBD金融城金融商務類典型案例分析－萬科云物業(yè)類型商業(yè)、辦公物業(yè)地址廣州天河華觀路開發(fā)商萬科容積率3.0物業(yè)管理6.5元/㎡/月項目位置黃埔區(qū)開創(chuàng)大道與黃埔東路交匯處交通狀況公交云溪路中站，云溪路東站項目均價16000元/㎡戶型情況寫字樓產(chǎn)品面積覆蓋100-400㎡，租售同時進行；寫字樓面積為100-400㎡，由于基本均為自用客，去化緩慢，月均去化5套訪談語錄：

“寫字樓的客戶大概有一半會關聯(lián)買公寓，主要是未來自用或員工宿舍?！啊肮⒖蛻魧ξ覀兊膶懽謽嵌ㄎ贿€是挺認可的，對于項目的價值提升起到一起作用，促進了客戶成交?！痹L談語錄：“寫字樓的客戶約6－7成是周邊從事IT互聯(lián)網(wǎng)行業(yè)的，他們基本是來自用的。“”投資客就很少了，幾乎沒有，都是周邊的企業(yè)買來自用。”“周邊基本沒有什么寫字樓，一些走在前面發(fā)展起來的周邊產(chǎn)業(yè)主會產(chǎn)生寫字樓的需求，相信隨著智慧城的發(fā)展，以及周邊IT互聯(lián)網(wǎng)行業(yè)的壯大，寫字樓還是很有前景的?！睂懽謽堑目蛻糁饕琼椖恐苓叺鼐壭钥蛻?，從事IT互聯(lián)網(wǎng)行業(yè)，自用為目的，寫字樓對其他物業(yè)能夠起到帶動作用，可提升項目綜合競爭力。典型案例分析－萬科云典型案例分析－萬科云寫字樓客戶成交關鍵因素依次為自用需求、交通、產(chǎn)品理念、開發(fā)商品牌等。項目相關人士訪談摘要：“項目北邊有很多IT互聯(lián)網(wǎng)企的，國家也正在鼓勵這個行業(yè)的發(fā)展，有一部分先發(fā)展起來有實力會產(chǎn)生這樣的需求。而且周邊也沒什么像樣的寫字樓啊?！薄捌查_價格不講，前期客戶買這里的第一因素：自身需求；第二是交通的便利性；接著是項目開發(fā)理念和開發(fā)商品牌等。我的公司是在科學城信息大廈的，租的，一直覺得不劃算，上年萬科云有寫字樓出售，買了2間，以后自己用。智慧城定位明確，產(chǎn)業(yè)集聚均為互聯(lián)網(wǎng)相關行業(yè)，未來的需求增長主要看政府政策落實和配套完善的速度，判斷未來將推出更多產(chǎn)業(yè)/商業(yè)用地，加劇競爭高新技術企業(yè)云集：已有1600家企業(yè)進駐，包括國家開發(fā)銀行廣東省分行、安永公司、太平洋網(wǎng)絡等，上市企業(yè)達到11家；而以中國移動南方基地等約1550家高新科技軟件企業(yè)也將排隊進駐。未來規(guī)劃：“天河智慧城”(IBD)，規(guī)劃64平方公里，開成規(guī)模后可容納30萬居住人口，10萬就業(yè)人口。智慧城未來辦公市場趨勢研判辦公市場情況：存量大，去化慢，以區(qū)域內(nèi)自用客戶為主，需求情況不佳；銷售情況：辦公存量大，去化慢，銷售存在難度，但一定程度能拔升項目整體形象，帶動其他產(chǎn)品走貨；客戶情況：目前泛CBD圈，客戶以區(qū)域內(nèi)自用客戶為主，主要消化片區(qū)內(nèi)客戶；客戶敏感點：自用需求>交通>產(chǎn)品理念>展示市場機會點：智慧城產(chǎn)業(yè)發(fā)展帶動商務需求；城市向東，城市中心東移，存在潛力；智慧城規(guī)劃定位為以高新科技軟件智慧產(chǎn)業(yè)為核心的科技新區(qū)，將帶動商務需求，未來存在機會。區(qū)域吸納產(chǎn)業(yè)能力未知，未來辦公市場仍將供求失衡，辦公產(chǎn)品走貨艱難且價值低于住宅；建議項目打造少量寫字樓，拔升項目形象，帶動整體項目去化；前期尋找大客定制機會，降低風險，主要把握入市時間，包裝產(chǎn)品定位和特色辦公小結(jié)目錄一、區(qū)域價值挖掘四、項目定位與價值構(gòu)建五、項目整體開發(fā)建議三、市場分析二、項目本體與目標分析CONTENTS六、世聯(lián)資源配置1.住宅市場分析2.辦公市場分析3.公寓市場分析天河區(qū)及蘿崗區(qū)公寓項目情況公寓市場普遍走貨情況不佳，萬科云項目銷售突出重圍。板塊項目戶型均價總價（萬)月均去化天河中心佛奧廣場平層：37-109㎡50000185-54510天河北力達廣場Loft/平層50㎡2600013014天河新天地平層：37/45/92㎡2350087-21617智慧城板塊萬科云平層：13-35㎡Loft：25/35㎡平層：16500Loft：2000021-70300金融城板塊合生駿景廣場平層/Loft：56/100-107㎡平層：30000Loft：34000168-3547科學城板塊銳豐中心Loft：43-92㎡1000043-9240暢銷案例分析——萬科云城萬科云城二期以極小公寓為主，極小公寓和小戶型loft受追捧萬科云城一期萬科云城·米酷開發(fā)商廣州市萬旭房地產(chǎn)有限公司位置天河區(qū)華觀路與高塘路交匯處規(guī)模/簡介項目占地2.7萬㎡，建面60一期12萬㎡，二期建面47萬㎡；一期總共規(guī)劃4棟公寓及1棟商業(yè)；涵蓋創(chuàng)意商業(yè)辦公、企業(yè)孵化器、城市青年soho辦公、休閑商業(yè)、高端云會所等多功能業(yè)態(tài)于一體。公寓戶型一期規(guī)劃為60㎡4.5米層高的【云soho】公寓；二期米酷產(chǎn)品以13㎡/18㎡/25㎡/35㎡極小平層公寓及25㎡、35㎡loft為主；分期產(chǎn)品類型均價（元）總價

（萬元）一期LOFT公寓55-70㎡1620089-113二期平層公寓13/18/25/35㎡1650021-58LOFT公寓25/35㎡2000050-70萬科云城一期：以55-70㎡loft產(chǎn)品為主，月均消化30套；消化情況一般；萬科米酷：以極小公寓為主，13-35㎡平層及l(fā)oft產(chǎn)品；首期開盤實現(xiàn)銷售1000套，銷售情況較好；其中LOFT產(chǎn)品相對平層價格較高，實現(xiàn)溢價；暢銷案例分析——萬科云城暢銷關鍵點：321區(qū)域信心主要看政府規(guī)劃利好和地鐵等公共交通配套的規(guī)劃落實高附加值通過項目定位包裝、返租、和產(chǎn)品附加值打造，提升產(chǎn)品力；低總價極致的產(chǎn)品打造,小面積,控制總價及現(xiàn)場展示;低總價，區(qū)域前景強化，高附加值的產(chǎn)品與概念打造！大平層公寓可行性研判自持大平層高端公寓，提供高品質(zhì)酒店式服務，客戶群主要為高管及外籍人士；63-73㎡，87-122㎡三房，139-165㎡四房，大戶型產(chǎn)品占絕大比例戶型特征私家泳池功能創(chuàng)新酒店式公司運營，突出項目品質(zhì)感，匹配高端客戶需求產(chǎn)品打造要點高管及外籍人士；客戶群體番禺海倫堡假日公寓本項目大平層公寓可行性研判天河中心外溢型高端客戶：隨著規(guī)劃發(fā)展，未來城市向東，中心高端客戶將逐步外溢；客戶群體大平層公寓——優(yōu)點：能夠提升整體項目調(diào)性及定位缺點：客戶少，風險高，價格實現(xiàn)受阻；產(chǎn)品實現(xiàn)快速回現(xiàn)金銷售目標綜上，若不考慮長期運營則不做大公寓；公寓購買者多為與智慧城有關的客戶和天河投資客戶公寓購買者自用型智慧城自住創(chuàng)業(yè)型精英如：IT行業(yè)等工作1-3年的年輕白領辦公及居?。⊿OHO）看中空間使用及關注總價類型描述購買目的客戶敏感點投資型與有地緣關系的投資者（在此區(qū)域中工作\居住，看著區(qū)域成長發(fā)展逐漸成熟，認可區(qū)域價值）在企業(yè)工作的中高管富裕村民……廣州投資者（以東部為主）天河中心外溢型高端客戶：隨著規(guī)劃發(fā)展，未來城市向東，中心高端客戶將逐步外溢；投資兼顧過渡性居住、臨時性居住看中項目品對品牌服務物業(yè)管理情有獨鐘投資為主投資門檻低，需求小面積；看中周邊發(fā)展及交通利好規(guī)劃公寓客戶定位階段性居住關注居住氛圍及交通便捷度1、天河區(qū)商業(yè)辦公市場呈現(xiàn)供過于求狀態(tài)，存在銷售難度；2、公寓市場普遍走貨情況不佳；3、銷售較好的項目關鍵點：“低總價，區(qū)域前景、高附加值的概念與產(chǎn)品打造”！4、公寓購買者多為與智慧城有地緣關系的客戶和天河區(qū)投資客戶；公寓小結(jié)?打造極致公寓控總價，提升產(chǎn)品附加值，突出市場重圍。公寓相對辦公市場情況有所改善，低總價+區(qū)域好+定位附加值仍能吸引大量客戶區(qū)域未來產(chǎn)業(yè)發(fā)展帶來大量年輕IT互聯(lián)網(wǎng)及相關從業(yè)者聚集，主要針對年輕人自住及辦公需求打造特色公寓；市場小結(jié)住宅全覆蓋，前期以剛需為主，后期向剛改過渡；I1商業(yè)按地塊價值盡量街鋪滿鋪，剩余容積率做公寓類產(chǎn)品；H1商業(yè)地塊沿街昭示性較強，在街鋪和公寓的基礎上，可考慮做少量寫字樓，同步拔升項目價值。項目參考住宅?突出綜合體大盤優(yōu)勢，抓剛需剛改面積全覆蓋，后期增加高端改善辦公?市場不明朗，建議打造少量帶動整體價值，擇機入市公寓?主流小面積控總價，提升產(chǎn)品附加值，突出市場重圍目錄一、區(qū)域價值挖掘四、項目定位與價值構(gòu)建五、項目整體開發(fā)建議三、市場分析二、項目本體與目標分析CONTENTS六、世聯(lián)資源配置項目核心價值梳理——凸顯綜合體大盤形象，奠定“天河第一盤”地位13萬㎡商業(yè)80萬㎡大盤天河中心區(qū)廣深出口世界大觀景觀智慧城前景地鐵附近放大獨有價值——綜合體大盤開發(fā)核心價值——城市核心|升值前景|交通便捷|景觀優(yōu)質(zhì)項目定位凸顯“天河第一盤”的氣勢天河首席萬象大成80萬㎡綜合體大城之作智慧城能量引擎案名建議強調(diào)大城概念的——“城”系列保利·悅城80萬㎡綜合體大城之作智慧城能量引擎項目三大體系構(gòu)建生命力引擎動力引擎活力引擎商業(yè)功能體系商業(yè)街區(qū)打造區(qū)域消費中心公共空間打造區(qū)域休閑中心服務功能打造區(qū)域服務中心居住功能體系商業(yè)街區(qū)打造區(qū)域消費中心公共空間打造區(qū)域休閑中心產(chǎn)業(yè)功能體系寫字樓打造創(chuàng)業(yè)平臺公寓打造青年專屬社區(qū)打造投資者專屬公寓打造創(chuàng)業(yè)者精品soho動力引擎商業(yè)功能體系業(yè)態(tài)打造平臺連廊商業(yè)合伙人制度產(chǎn)品打造服務公寓的商務配套生活服務中心+商業(yè)休閑中心活力引擎生命力引擎商業(yè)功能，打造區(qū)域活力中心的三種模式研究街區(qū)+BLOCK——生活服務類的社區(qū)商業(yè)為主，可輻射周邊區(qū)域，形成服務中心街區(qū)+minimall——多元的商業(yè)形態(tài)和業(yè)態(tài)組合，更靈活有價值，但前期需持有少量街區(qū)+大型集中商業(yè)——對項目形象和價值提升較大，但持有體量較大，需專業(yè)運營，星河Coco-City8萬㎡商業(yè)中心，服務周邊常住36.7萬人的大型商業(yè)中心，開發(fā)商自持運營。萬科東薈城約2萬㎡商業(yè)，28-130㎡商業(yè)產(chǎn)品對外銷售，小面積28-50㎡商業(yè)去貨最快。中?；骋继柤s5萬平米商業(yè)，其中Mini-mall有約1萬㎡，一層零售二層超市三層影院，先運營再銷售?；盍σ鎰恿σ嫔σ娼ㄗh打造block+街區(qū)模式項目商業(yè)體量客戶群體物業(yè)歸屬商業(yè)類型模式一街區(qū)+BLOCK萬科東薈城約2萬㎡萬科東薈城業(yè)主為主，輻射少量周邊對外銷售社區(qū)服務類為主模式二街區(qū)+minimall中?；骋继柤s5萬㎡覆蓋項目自身約7000戶業(yè)主，輻射周邊7大項目開發(fā)商前期自持minimall，預計后期會對外銷售區(qū)域商業(yè)中心模式三街區(qū)+大型集中商業(yè)Coco-city約8萬㎡片區(qū)常住人口達36.7萬人開發(fā)商自持綜合型大型商業(yè)中心項目商業(yè)總體量13萬㎡，而且傾向于對外銷售；區(qū)域內(nèi)區(qū)域客戶量難以滿足大型商業(yè)，而且大型商業(yè)會跟奧體高德匯直接競爭。建議采取模式一：活力引擎動力引擎生命力引擎商業(yè)規(guī)模建議——商業(yè)容量判斷約2.21萬㎡維度一：商業(yè)規(guī)模適度性，依據(jù)人口規(guī)模確定合理的服務面積——2.16萬㎡一般城市居住區(qū)商業(yè)設施指標，國際類比社區(qū)商業(yè)規(guī)劃指標：商業(yè)規(guī)模比0.027：1類別居住區(qū)人均商業(yè)服務建筑面積0.7-0.91㎡/人合理服務半徑800-1000m維度二：從可銷售角度，商業(yè)在不超過三層的情況下最大化排布——2.21萬㎡H-1地塊：底商形式約7100㎡I-1地塊：街區(qū)+block形式約1.5萬㎡活力引擎動力引擎生命力引擎H-1地塊：商業(yè)形態(tài)——公寓樓下2-3層臨街底商項目地塊H1，打造7100㎡商務休閑中心，集銀行、餐飲、零售、休閑等功能一體。兩層底商+特色休閑街鋪活力引擎動力引擎生命力引擎H-1地塊：業(yè)態(tài)建議——服務辦公公寓的商務配套休閑餐飲大型餐飲休閑娛樂商務配套主力店主力店/次主力店帶動零售類便利店銀行/ATM小型餐飲商務人士的需求匹配活力引擎動力引擎生命力引擎項目地塊I1，打造2.22萬㎡社區(qū)休閑中心（1.5萬㎡商業(yè)指標+1萬㎡住宅社區(qū)配套指標），集社區(qū)商業(yè)，社區(qū)服務，公共服務，社區(qū)行政功能一體。I-1地塊：商業(yè)形態(tài)——街區(qū)+BLOCK，2-3層兩層底商+特色Block活力引擎動力引擎生命力引擎I-1地塊：業(yè)態(tài)建議——生活服務中心+商業(yè)休閑中心生活服務中心商業(yè)休閑中心街道辦事處文化活動中心社區(qū)居委會品牌零售社區(qū)衛(wèi)生中心社區(qū)服務中心休閑娛樂美容美發(fā)餐飲超市活力引擎動力引擎生命力引擎商業(yè)設計要點：考慮利用地勢高差、錯層，打造雙首層街鋪，提高溢價主力店建議1-2層，其余考慮到銷售，做雙首層，建議提前預留煙道，方便餐飲考慮總價控制，建議面積以20㎡/間，利用框架結(jié)構(gòu)，全部可打通，打造20-200㎡百變商業(yè)，部分盒子特殊定制層高建議4.8-6米，附加值較高開間進深：5*10、6*12（需要結(jié)合實際設計調(diào)整）產(chǎn)品建議1——利用錯層平臺打造雙首層概念活力引擎動力引擎生命力引擎面積段（平方）套數(shù)比例均價（萬元）總價段(萬元)203068%2.55517731401823%2.557910241502026%2.5510512851602228%2.55130153617034%2.55156179718034%2.55181204819034%2.5520723011112011%2.5528330612113011%2.5530933213114011%2.55334357客戶偏好總價低的投資產(chǎn)品，面積小的商鋪賣得很快，大面積銷售困難較大。商鋪面積：商鋪面積區(qū)間28-130㎡，總價在70-350萬。天河商業(yè)項目銷售均價商鋪面積層高樓層銀匯華庭70000元/㎡90-200㎡標準層高3.8m，凈高3m一層天河潮流站100000元/㎡2-20㎡標準層高5m，凈高4.5m地下一層，地上2層萬科東薈城（售罄）25000元/㎡28-131㎡標準層高4.2m兩層+盒子產(chǎn)品建議2——控制面積，控制總價活力引擎動力引擎生命力引擎商業(yè)合伙人制度，先租后買商業(yè)扶持計劃商業(yè)合作人制度：搭建社區(qū)商業(yè)運營平臺，提前招募商業(yè)合作人；先租后買，面一年租金扶持運營，若要繼續(xù)經(jīng)營，這需要購買商鋪；商業(yè)合伙人專屬活動，提供鄰里交流空間；業(yè)主共建社區(qū)商業(yè)，提升客戶粘性和規(guī)避社區(qū)商業(yè)風險。產(chǎn)品建議3——商業(yè)合伙人制度活力引擎動力引擎生命力引擎寫字樓功能體系產(chǎn)品力打造寫字樓產(chǎn)品定位辦公政策扶持亮點提升百變創(chuàng)客空間辦公服務中心生態(tài)辦公體系動力引擎動力引擎活力引擎生命力引擎項目導向項目13萬方商業(yè)純做公寓價值難以拔升，且物業(yè)類型單一，存在一定的市場風險，所以少量寫字樓客戶導向?qū)懽謽堑淖钆戮褪卿N售期長，產(chǎn)品過時，因此需要靈活的產(chǎn)品，應對未來客戶需求的變化目標客戶：片區(qū)寫字樓客戶以自用型客戶為主，基本沒投資客，客戶多為智慧城IT互聯(lián)網(wǎng)及相關行業(yè)客戶。寫字樓思考——如何打造寫字樓才能更加匹配目標客戶群？動力引擎生命力引擎活力引擎Smart-Office100-600㎡百變辦公空間，面積小，但功能絕對不小面積小，但是空間靈動遠程操控系統(tǒng)，手機App實現(xiàn)移動辦公，智慧空間遠程操控系統(tǒng)數(shù)據(jù)保護，資源共享，行業(yè)交流，定期培訓沙龍，打造最具智慧的企業(yè)服務平臺智慧企業(yè)服務平臺——智慧城IT互聯(lián)網(wǎng)精英的智慧辦公理想地——智慧型精英聚集地寫字樓產(chǎn)品定位動力引擎生命力引擎活力引擎五層低密度生態(tài)型創(chuàng)客寫字樓，100-2325㎡創(chuàng)客空間，自由分割，打造區(qū)域動力源。寫字樓產(chǎn)品建議1——100-2325㎡百變創(chuàng)客空間，最大化利用采光面的創(chuàng)客生態(tài)空間。動力引擎生命力引擎活力引擎商務休閑中心員工健康中心企業(yè)服務中心商務交流中心數(shù)據(jù)管理中心Mini-mall：商務休閑型商業(yè)；電影院；戶外活動空間；品牌服飾；特色餐飲+連鎖休閑餐飲。健身房，泳池；戶外活動空間，攀巖墻；智能體檢儀；智能運動檢測；睡眠倉；智能膳食食堂。定期沙龍服務；企業(yè)家俱樂部；企業(yè)形象展示區(qū)；紅利分享；產(chǎn)品定制；企業(yè)宣傳及培訓。私人會議室；三屏網(wǎng)真會議室；真人互動演講；書吧；S-coffee；宴會廳。遠程操控平臺；移動辦公；電話、網(wǎng)絡遠程授權；數(shù)據(jù)安全保護；企業(yè)線上平臺；企業(yè)資源共享。寫字樓產(chǎn)品建議2——五大辦公服務中心，打造Smart-Office的超級智慧平臺。動力引擎生命力引擎活力引擎生態(tài)辦公打造項目辦公差異化，提升項目附加值。垂直綠化，屋頂綠化，室內(nèi)綠化等結(jié)合。寫字樓產(chǎn)品建議3——利用生態(tài)辦公提升項目附加值。動力引擎生命力引擎活力引擎為幫助部分創(chuàng)客處于起步階段，部分寫字樓先租后買銷售模式，客戶體驗后在進行銷售引入企業(yè)孵化器，免費提供給創(chuàng)業(yè)企業(yè)辦公，3個月后進行產(chǎn)品路演判斷是否值得繼續(xù)投入寫字樓政策建議——租客扶持計劃&企業(yè)孵化動力引擎生命力引擎活力引擎動力引擎動力引擎活力引擎公寓功能體系P&P公寓公寓產(chǎn)品定位百變空間打造公共商務中心偷面積陽臺Upper公寓資管服務酒店式公寓極小戶型打造精細化收納青年公共空間智能化社區(qū)生命力引擎公寓客戶群回顧——三大主力客戶群體客戶群投資客戶過渡型居住客戶企業(yè)自用客戶置業(yè)目的/用途以投資出租、增值保值為主自住為主以自用辦公為主職業(yè)/身份企事業(yè)中高管及公務員、廣州富裕原住居民在廣州工作1-3年的年輕白領IT產(chǎn)業(yè)自主創(chuàng)業(yè)型精英購買傾向更傾向于平層產(chǎn)品平層/loft更傾向于loft產(chǎn)品所在區(qū)域廣州中心區(qū)——天河片區(qū)：珠江新城、天河北商圈；新黃埔片區(qū)：中心區(qū)、科學城等。1.公共交通30分鐘直達項目的區(qū)域，如周邊社區(qū)、城中村等；2.高校集中區(qū)域，如廣州大學城、五山區(qū)等。1.現(xiàn)有創(chuàng)意創(chuàng)業(yè)園周邊區(qū)域：TIT創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園、羊城創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園、星坊60等；2.畢業(yè)大學生自主創(chuàng)業(yè)。關注點1.總價：偏愛小戶型低總價產(chǎn)品；2.看中地段、未來升值潛力；3.出租投資回報；4.區(qū)位條件好，地鐵交通方便。1.地段配套（商業(yè)配套、地鐵等便利交通、生活配套的豐富性）；2.社區(qū)居住氛圍；3.服務管理；4.產(chǎn)品戶型、裝修。1.偏好靈活、個性、創(chuàng)意的辦公空間；2.公共交通；3.偏好產(chǎn)業(yè)集聚地；4.商務配套。動力引擎生命力引擎活力引擎關注總價、投資回報、升值潛力關注總價、性價比、舒適度關注總價、空間靈活、可注冊公寓產(chǎn)品定位——“打造精英自住創(chuàng)業(yè)聚集地”PP公寓（Party&Partner，極小公寓）專屬新青年，打造“新青年租住型樂活社區(qū)”Upper公寓（SOHO型，普通loft公寓）專屬創(chuàng)業(yè)者，打造“精英創(chuàng)業(yè)的智慧SOHO”酒店式公寓（平層公寓，酒店式管理）

專屬投資者，打造“便捷式酒店投資公寓”動力引擎生命力引擎活力引擎平層層高3m，24層；Loft層高5m，14層地塊編號序號4T36類型房型戶型面積套數(shù)戶型配比建筑面積I1P&P公寓1平層一室25115239.24%288002一室3557619.62%201603Loft一室2550417.17%126004一室352809.54%9800智慧SOHO5Loft一室45722.45%32406一室55722.45%3960H1酒店式公寓9平層一室35702.38%245010一室45702.38%315011兩室55702.38%385012兩室65702.38%4550合計2936199760PP公寓85.56%7.14萬㎡，2512套Upper公寓4.9%7200㎡，144套酒店式公寓9.54%1.4萬㎡，280套公寓戶型產(chǎn)品配比：85%的25-35㎡的極小公寓低總價大量走貨，25%的45-65㎡公寓豐富產(chǎn)品段動力引擎生命力引擎活力引擎I1地塊公寓戶型配比：P&P公寓同時打造平層及l(fā)oft公寓，極致面積段，控總價，滿足不同客戶需求平層層高3m，24層；Loft層高5m，14層物業(yè)類型序號類型戶型戶型面積套數(shù)戶型配比建筑面積P&P公寓1平層一室25115245.86%288002一室3557622.93%201603Loft一室2550420.06%126004一室3528011.15%9800合計2512171360I1地塊公寓總2512套，建筑面積71360㎡。利用板樓采光優(yōu)勢突出亮點，塔樓利用Lotf形式打造亮點。平層板樓Loft塔樓動力引擎生命力引擎活力引擎產(chǎn)品類型面積段平層25㎡35㎡小陽臺設計，增強整體居住舒適度18-25㎡平層戶型參考開間與進深的合理匹配，保證戶型的采光度；左右分別設置廚房及衛(wèi)生間，通過走道隔開，及減少浪費面積又使空間布局更合理；P&P公寓產(chǎn)品力打造——Party戶型：極小平層帶精裝，匹配客戶群體需求動力引擎生命力引擎活力引擎產(chǎn)品類型面積段loft25㎡35㎡通過增加走廊上空面積、贈送飄窗、或增加消防通道面積來增加戶型使用率；25-35㎡loft戶型參考二層設置陽臺，增強戶型通風采光；合理利用走道區(qū)域，設置成工作區(qū)，功能性更強；P&P公寓產(chǎn)品力打造——Party系列：

極小loft帶精裝，匹配客戶群體需求。動力引擎生命力引擎活力引擎產(chǎn)品類型面積段loft35㎡通過增加走廊上空面積、贈送飄窗、或增加消防通道面積來增加戶型使用率；35㎡loft戶型參考首層設置獨立洗手間；二樓設置獨立玄關P&P公寓產(chǎn)品力打造——Partner系列：

極小loft帶精裝，上下兩套間獨立生活不打擾，可獨立出租。動力引擎生命力引擎活力引擎首層設置公共廚房；二樓設置獨立洗手間；3000㎡娛樂客廳集酒吧、泳池、棋牌室、臺球室、影音室、網(wǎng)吧、書吧等于一體，3000㎡互動空間打造。1運動會所逾1000㎡多功能運動會所，健身、瑜伽等運動空間打造。2共享廚房約500㎡，公共廚房可預約享受烤箱、咖啡機、蒸鍋等齊全廚具，和朋友舉辦美食趴3P&P公寓產(chǎn)品力打造1：打造三大交流休閑平臺——娛樂客廳，運動會所和共享廚房動力引擎生命力引擎活力引擎恰到好處的隱藏在房間的各個角落，即不影響美觀，又增強實用型；P&P公寓產(chǎn)品力打造2：精細化的收納，增強小面積戶型實用性。動力引擎生命力引擎活力引擎控制房間內(nèi)的空調(diào)、熱水器；可進行報修進行繳納房租、水費、電費、暖氣費等費用；一鍵洗衣互聯(lián)網(wǎng)思維的融入打造一個專屬青春一代的管家神器：管家APP。P&P公寓產(chǎn)品力打造3：智能化社區(qū)，互聯(lián)網(wǎng)導入，提供便捷的入住體驗。動力引擎生命力引擎活力引擎收起來是落地窗，像吊橋一樣伸展開則是一個開放式的陽臺，實現(xiàn)落地窗與陽臺的自由轉(zhuǎn)換；功能使用性更強；P&P公寓產(chǎn)品力打造4：低樓層可考慮偷面積陽臺設計，增加贈送空間同時增加提升整體舒適度。動力引擎生命力引擎活力引擎Loft層高5m，14層物業(yè)類型序號類型戶型戶型面積套數(shù)戶型配比建筑面積Upper公寓1Loft一室457250%64802一室557250%7920合計144114400類型房型戶型面積套數(shù)戶型比例建筑面積酒店式公寓一室357025%2450一室457025%3150兩室557025%3850兩室657025%4550合計280114000H1地塊主要以商務特色打造酒店式公寓、SOHO等。H1地塊：Upper公寓，打造商住一體化的智慧型SOHO；酒店式公寓，引入酒店管理公司酒店式公寓Upper公寓動力引擎生命力引擎活力引擎設置大型會議室及小型會客室，打造公共的商務中心。Upper公寓產(chǎn)品力打造1：打造1000㎡公共商務中心，專屬的辦公配套。動力引擎生命力引擎活力引擎51㎡loft案例參考二層雙臥室設置，可作為會議室、臥室，私密性更強；空間百變；一層設置為辦公區(qū)二層設置為會議室/居住區(qū)產(chǎn)品類型面積段loft45㎡Upper公寓產(chǎn)品力打造2：毛坯交樓，給予使用者更多的創(chuàng)造空間動力引擎生命力引擎活力引擎運營管理招租資產(chǎn)保值保底租金支付租金代繳稅費引入第三方運營商提供資產(chǎn)管理服務，打造酒店式公寓物業(yè)管理模式，提高公寓投資價值，增強客戶投資信心；合作方式：采用返租的形式，甚至返租+體驗相結(jié)合。將酒店式公寓優(yōu)勢放大。動力引擎生命力引擎活力引擎酒店式公寓產(chǎn)品力打造：引入資產(chǎn)管理，固定返點，增強投資價值。生命力引擎動力引擎活力引擎居住功能體系產(chǎn)品力打造戶型配比建議產(chǎn)品設計建議“百年宅”人居空間設計一鍵互聯(lián)生活系統(tǒng)愛寵系統(tǒng)人性化細節(jié)打造人居理念打造園林建議會所建議精裝修建議車位建議展示區(qū)亮點打造生命力引擎動力引擎活力引擎住宅重要結(jié)論回顧市場回顧客戶回顧定位回顧序號戶型面積區(qū)間套數(shù)套數(shù)比建筑面積1經(jīng)典兩房654326.70%280802復式2+1702403.72%168003緊湊三房80162025.14%1296004經(jīng)典三房95162025.14%1539005舒適三房1104326.70%475206復式3+1902403.72%216007復式3+11102403.72%264008緊湊四房110118818.44%1306809舒適四房1302163.35%2808010奢華五房1602163.35%34560合計6444100%617220產(chǎn)品力打造人居理念打造展示亮點打造生命力引擎動力引擎活力引擎戶型配比建議：剛需剛改型為主流的面積全覆蓋，增加復式產(chǎn)品提高競爭力面積段套數(shù)占比100以下415264.43%101-130207632.22%1602163.35%小計6444100%面積段套數(shù)占比兩房4326.7%三房（含復式）391260.71%四房（含復式）188429.24%五房2163.35%小計6444100%金色夢想產(chǎn)品共17棟洋房：2棟復式，15棟平層，2013年8月開盤至今平層產(chǎn)品月均去化80套，復式月均去化20套。2015年7月推出復式產(chǎn)品，月均去化20套；復式產(chǎn)品均價比平層產(chǎn)品高2000元/㎡，溢價空間13%。金夢復式產(chǎn)品素質(zhì)相對較差，溢價率較低。平層產(chǎn)品：65㎡兩房、77㎡、86㎡、95㎡三房均價：1.3-1.4萬元/㎡復式產(chǎn)品：95㎡三房均價：1.5-1.6萬元/㎡數(shù)據(jù)來源:世聯(lián)數(shù)據(jù)平臺序號產(chǎn)品總貨量（套）去化套數(shù)（套）銷售時間（月）月均去化套數(shù)（套）165㎡兩房3963372513277㎡三房56447419385㎡三房84065526495㎡三房61655422595㎡復式18061320合計25962081——101生命力引擎動力引擎活力引擎同等素質(zhì)下，金色夢想復式產(chǎn)品相對平層溢價13%，復式產(chǎn)品推出基本無影響平層去化。產(chǎn)品力打造人居理念打造展示亮點打造佳兆業(yè)城市廣場一期產(chǎn)品共4棟：1棟平層，3棟復式；洋房于2014年11月開盤，月均去化28套；復式產(chǎn)品均價比平層產(chǎn)品高7000元/㎡，溢價空間41%。平層產(chǎn)品：83㎡三房兩廳均價：1.7萬元/㎡復式產(chǎn)品：85㎡、88㎡、95㎡、123㎡四房兩廳均價：2.4萬元/㎡序號時間銷售總套數(shù)月均去化12014.11162822014.123832015.0129合計8328生命力引擎動力引擎活力引擎同等素質(zhì)下，佳兆業(yè)城市廣場復式產(chǎn)品相對平層溢價41%。產(chǎn)品力打造人居理念打造展示亮點打造客戶演變價值拔升快速回現(xiàn)突破市場為保證有效去貨，分期規(guī)劃均包含大中小戶型產(chǎn)品，滿足各層級客戶需求，但考慮項目發(fā)展進度，大中小戶型比例調(diào)整。分期原則三項目中后期通過大戶型作為項目的價值牽引和形象提升，最終實現(xiàn)項目的一個品質(zhì)升級。分期原則四隨著區(qū)域環(huán)境熟化、項目知名度提高，產(chǎn)品從前期以高性價比的中小戶型逐漸向高舒適度中大戶型的趨勢演變。分期原則一項目首期以6m層高的小戶型復式產(chǎn)品入市，吸引市場客戶關注度，迅速早就項目吸引力。分期原則二生命力引擎動力引擎活力引擎產(chǎn)品力打造人居理念打造展示亮點打造分期規(guī)劃建議：在滿足規(guī)劃的前提下，結(jié)合市場客戶需求，考慮大盤發(fā)展軌跡。戶型面積區(qū)間套數(shù)套數(shù)比建筑面積建筑面積占比經(jīng)典兩房652169.84%140407%復式2+1701205.46%840057%緊湊三房8054024.59%43200經(jīng)典三房9554024.59%51300舒適三房1101084.92%11880復式3+1901205.46%1080033%復式3+11101205.46%13200緊湊四房11032414.75%35640舒適四房130542.46%7020奢華五房160542.46%86404%合計2196100.00%203040因一期地塊臨近城市主軸，且片區(qū)價值有待認知，社區(qū)配套正在建設，同步面臨牛奶廠市場競爭，以稀缺6m層高小復式入市，用高性價比產(chǎn)品達到項目熱銷，吸引市場關注，搶占市場份額。同步少量大戶型配合推售，實現(xiàn)客戶的最大化消化。生命力引擎動力引擎活力引擎產(chǎn)品力打造人居理念打造展示亮點打造I3地塊——大一期：在強調(diào)性價比，主打中小戶型的剛需客群，同步利用復式產(chǎn)品引起市場關注。戶型面積區(qū)間套數(shù)套數(shù)比建筑面積建筑面積占比經(jīng)典兩房651089.09%70206%緊湊三房8032427.27%2592060%經(jīng)典三房9532427.27%30780舒適三房1101089.09%11880緊湊四房11021618.18%2376027%舒適四房130544.55%7020奢華五房160544.55%86408%合計1188100.00%114480綜合考慮I2地塊臨近廣深高速的缺陷，同時受限地塊大小打造園林限制，不適宜打造太多大戶型產(chǎn)品，同步借勢一期產(chǎn)品的熱銷，利用臨近社區(qū)商業(yè)中心和社區(qū)配套中心的價值拔升二期產(chǎn)品的價值。生命力引擎動力引擎活力引擎產(chǎn)品力打造人居理念打造展示亮點打造I2地塊——二期：延續(xù)性價比，主打中小戶型產(chǎn)品，同步利用靠近商業(yè)中心區(qū)域位置實現(xiàn)項目溢價。戶型面積區(qū)間套數(shù)套數(shù)比建筑面積建筑面積占比經(jīng)典兩房65547.89%35106%復式2+17012017.54%840045%緊湊三房8010815.79%8640經(jīng)典三房9510815.79%10260復式3+19012017.54%1080049%緊湊四房110547.89%5940復式3+111012017.54%13200合計684100.00%60480I5地塊臨近城市主軸，居住體驗較差，同時受限地塊太小不適宜園林打造，但隨著社區(qū)配套的逐步落成，項目大盤價值體現(xiàn)，三期產(chǎn)品開始向改善型產(chǎn)品過渡，同步利用復式再次引爆市場，獲得市場的關注，利用復式產(chǎn)品的稀缺再次制造熱銷和聲音。生命力引擎動力引擎活力引擎產(chǎn)品力打造人居理念打造展示亮點打造I5地塊——三期：利用社區(qū)配套初步成型拔升三期價值，規(guī)避地塊限制，再次利用復式引爆市場。戶型面積區(qū)間套數(shù)套數(shù)比建筑面積建筑面積占比經(jīng)典兩房65542.27%35101%緊湊三房8064827.27%5184058%經(jīng)典三房9564827.27%61560舒適三房1102169.09%23760緊湊四房11059425.00%6534033%舒適四房1301084.55%14040奢華五房1601084.55%172807%合計23761237060I4地塊臨近世界大觀景區(qū)，景觀優(yōu)勢及資源優(yōu)勢明顯，同步大配套大環(huán)境已基本完善，大盤氣質(zhì)已經(jīng)成型，主推中大戶型，樹立高品質(zhì)豪宅形象，達到項目價值最大化。同時開發(fā)事件較晚，可及時調(diào)整。生命力引擎動力引擎活力引擎產(chǎn)品力打造人居理念打造展示亮點打造I4地塊——大四期：社區(qū)配套基本成型，大盤落成，利用中大戶型樹立項目大盤形象。各期均是戶型產(chǎn)品全覆蓋；開發(fā)時間越晚，大戶型相對越多，但因地塊差別相對較大，戶型產(chǎn)品也會有一定影響。房型大一期二期三期大四期合計兩房10%9%8%2%7%三房55%55%49%55%54%舒適三房5%9%0%9%7%四房26%18%43%25%26%舒適四房2%5%0%5%3%奢華五房2%5%0%5%3%生命力引擎動力引擎活力引擎產(chǎn)品力打造人居理念打造展示亮點打造分期戶型配比變化：大盤整體滿足大中小戶型全覆蓋，隨著配套完善，產(chǎn)品逐步向改善型大戶型調(diào)整。項目面積功能布局南向面寬客廳開間主臥開間次臥開間備注寶翠園96m2

三房兩廳二衛(wèi)≥8.9米≥3.9米≥3.3米≥2.6米117m2

三房兩廳二衛(wèi)≥12.0米≥3.9米≥3.45米≥2.75米138m2

四房兩廳二衛(wèi)≥11.9米≥3.9米≥3.35米≥2.75米171m2

四房兩廳三衛(wèi)≥11.6米≥4.7米≥3.9米≥3.0米天健上城60㎡兩房兩廳一衛(wèi)≥6.4米≥3.2米≥3.0米≥2.7米84m2

三房兩廳一衛(wèi)≥11.1米≥3.9米≥3.0米≥2.7米99m2

三房兩廳二衛(wèi)≥10.1米≥3.9米≥3.1米≥2.6米165m2

四房兩廳二衛(wèi)≥13.75米≥3.8米≥3.6米≥3.0米富春山居129m2

三房兩廳二衛(wèi)≥12.1米≥3.9米≥3.6米≥2.75米133m2

三房兩廳二衛(wèi)≥13.8米≥3.9米≥3.85米≥2.95米172m2

四房兩廳二衛(wèi)≥14.9米≥3.9米≥3.65米≥2.8米95㎡經(jīng)典三房80㎡緊湊三房110㎡舒適三房130㎡舒適四房65㎡緊湊兩房160㎡奢華五房生命力引擎動力引擎活力引擎產(chǎn)品力打造人居理念打造展示亮點打造戶型設計建議：在條件允許的前提下，戶型盡可能確保方正實用、大面寬，保證各功能間的舒適性通過大面積凸窗設計，增加項目贈送面積，擴大項目才光面。通過大面積凸窗設計，增加項目贈送面積，擴大項目采光面。大面積陽光入戶花園設計，增加項目贈送面積。65平兩房85三房動靜完全分區(qū)房間凸窗采光面>90%開間生命力引擎動力引擎活力引擎產(chǎn)品力打造人居理念打造展示亮點打造戶型設計建議：兩房戶型借鑒萬科，麻雀雖小，五臟俱全/緊湊三房借鑒合景，超高實用率和采光。100平三房帶主套帶入戶花園90平四房帶主套帶入戶花園亮點一：100㎡主套三房，而且?guī)霊艋▓@；亮點二：100㎡戶型整體南向采光，客廳+兩個房間都是南向；亮點三：90平米復式四房，6m層高。生命力引擎動力引擎活力引擎產(chǎn)品力打造人居理念打造展示亮點打造戶型設計建議：借鑒寶翠園100㎡三房帶主套而且?guī)霊艋▓@，大面寬南向設計/佳兆業(yè)90㎡復式四房。生命力引擎動力引擎活力引擎產(chǎn)品力打造人居理念打造展示亮點打造【人居理念1】“百年宅”人居空間設計：隨著年齡人生階段的變化，適應不同階段的需求。書房主臥儲藏室臥室主臥書房臥室主臥臥室一鍵蔬菜到家一鍵快遞到家一鍵購物到家一鍵保潔到家一鍵洗衣到家一鍵物業(yè)到家一鍵醫(yī)療到家一鍵教育到家一鍵服務……掃碼停車掃碼繳費掃碼入戶掃碼購物掃碼……生命力引擎動力引擎活力引擎產(chǎn)品力打造人居理念打造展示亮點打造【人居理念2】互聯(lián)網(wǎng)+智慧社區(qū)：家裝一鍵互聯(lián)生活系統(tǒng)，社區(qū)服務一鍵到家；互聯(lián)網(wǎng)+智慧社區(qū)，人居極致體驗。社區(qū)寵物集中營，設置專業(yè)寵物區(qū)電梯寵物按鈕讓愛寵物的提前準備“調(diào)戲”；讓不愛寵物的提前準備避開。寵物護理所寵物健康管家；寵物寄養(yǎng)等服務。生命力引擎動力引擎活力引擎產(chǎn)品力打造人居理念打造展示亮點打造【人居理念3】愛寵系統(tǒng)：電梯寵物按鈕，社區(qū)寵物便池，社區(qū)寵物護理所，社區(qū)寵物集中營，人居極致享受。入戶掛鉤（小細節(jié)也有大用處）

當我們大包小包拎著東西，甚至手里還抱著孩子準備進家門