仙女山旅游地產(chǎn)可行性報(bào)告改

仙女山旅游地產(chǎn)市場報(bào)告2012年6月通過協(xié)卓對仙女山開發(fā)項(xiàng)目實(shí)地考察，結(jié)合現(xiàn)有環(huán)境調(diào)查，為更全面的了解仙女山投資環(huán)境，更好的把握仙女山旅游房地產(chǎn)市場動(dòng)態(tài)，特做此報(bào)告，以供領(lǐng)導(dǎo)參考決策。前言區(qū)域解讀PART-01距離主城區(qū)180公里，通行時(shí)間2小時(shí)武隆縣地處渝東南烏江下游，東連彭水，西鄰涪陵、南川，北接豐都，南界貴川道真，幅員面積2901.3平方公里，轄26個(gè)鄉(xiāng)鎮(zhèn)186個(gè)村，人口40萬。武隆位于“一圈兩翼”中的渝東南區(qū)域（渝東南區(qū)域包括：黔江區(qū)、武隆縣、石柱縣、秀山縣、酉陽縣、彭水縣）武隆距重慶市區(qū)180公里，通過09年新建成的渝湘高速公路僅需兩個(gè)小時(shí)。重慶主城武隆渝東南區(qū)域概況武隆縣主城包括三個(gè)組團(tuán)：主城區(qū)、仙女山組團(tuán)、白馬組團(tuán)。主城區(qū)為全縣的核心服務(wù)基地、交通樞紐；白馬組團(tuán)為全縣的工業(yè)基地；仙女山組團(tuán)為全縣重點(diǎn)旅游服務(wù)接待基地。白馬組團(tuán)仙女山組團(tuán)主城區(qū)總體規(guī)劃為渝東南及烏江流域重要的觀光旅游度假服務(wù)基地區(qū)域規(guī)劃

2007200820092010年末總戶數(shù)（萬人）渝東南105.28107.48109.726117.57武隆12.112.3612.9313.64年末總?cè)藬?shù)（萬人）渝東南354.94359.06363.228365.68武隆40.8441.0141.0841.27常住人口（萬人）渝東南281.34280.9280.461283.59武隆34.4234.3434.5335.1城鎮(zhèn)化率渝東南23.00%24.49%26.08%30%武隆28.40%29.94%31.57%33%區(qū)域經(jīng)濟(jì)武隆城市化率較高，約高出渝東南區(qū)域5%武隆渝東南平均

20062007200820092010人均GDP（元）渝東南6567790799741258111833武隆965511581144891719217547武隆縣人均GDP高于渝東南區(qū)域的平均水平，區(qū)域人民生活水平提高較快，對周邊人口進(jìn)駐的吸引力較強(qiáng)。區(qū)域經(jīng)濟(jì)武隆渝東南平均武隆位于渝東南六市第二位，占區(qū)域生產(chǎn)總值的16.8%。為渝東南區(qū)域發(fā)展的經(jīng)濟(jì)重點(diǎn)城市。區(qū)域經(jīng)濟(jì)隨著仙女山旅游業(yè)的快速發(fā)展，武隆第三產(chǎn)業(yè)的比重跳躍式增加，10年占比已經(jīng)達(dá)到48%區(qū)域總結(jié)協(xié)卓觀點(diǎn)武隆距離主城近：1.5小時(shí)車程，渝湘高速通達(dá)主城及周邊經(jīng)濟(jì)實(shí)力強(qiáng)：城市化進(jìn)程領(lǐng)先渝東南其他區(qū)域，人均GDP名列渝東南第二旅游發(fā)展快：政府大力扶持旅游業(yè)發(fā)展，第三產(chǎn)業(yè)已成為區(qū)域支柱性產(chǎn)業(yè)武隆有著良好的市場環(huán)境和政策優(yōu)勢，借勢開發(fā)旅游地產(chǎn)項(xiàng)目，將有較高的發(fā)展勢頭。仙女山解讀PART-02重慶市武隆縣仙女山組團(tuán)，具體范圍為：東以“武天路”（武隆—天坑三硚）至小灣一帶；北以仙女山鎮(zhèn)至中心廟水庫岔路口為界；南以黃瓜坨至將軍坨一帶為界；西以現(xiàn)狀“墊道路”（墊江—道真）為界。仙女山一期規(guī)劃總用地面積4.6平方公里。2006年5月和2007年1月，市政府批準(zhǔn)實(shí)施《武隆縣城市總體規(guī)劃》和《仙女山組團(tuán)控制性詳細(xì)規(guī)劃》，把武隆仙女山推向了對外開放的前沿。作為武隆縣城的一個(gè)組團(tuán)，仙女山新區(qū)規(guī)劃常住人口2.5萬人，遠(yuǎn)景規(guī)劃8萬人，將轉(zhuǎn)移世界自然遺產(chǎn)保護(hù)區(qū)的原住民1.5萬人。同時(shí)，還將大量吸納重慶主城區(qū)具有建第二居所欲望的人員到新區(qū)居住。仙女山定位為：度假旅游之城、戶外運(yùn)動(dòng)之城、生態(tài)環(huán)保之城仙女山規(guī)劃規(guī)劃合理，定位明確度假地的分類按照國際標(biāo)準(zhǔn)，一流的旅游度假地因其資源稟賦和顧客市場的不同可分為以下三類一流旅游度假區(qū)根據(jù)自身資源水平和競爭力，形成不同層次的度假地，覆蓋不同范圍的客戶群。不同層次的度假地之間在市場覆蓋度上存在包含關(guān)系，但客戶結(jié)構(gòu)各自不同。在同一層次的度假場所中，存在較大競爭。資源客戶與主要市場的距離所用交通工具停留時(shí)間每年光顧頻率典型案例目的地型非常強(qiáng)勢的資源，如高品質(zhì)的海灘，滑雪場全國性乃至跨國客戶幾百公里甚至更遠(yuǎn)絕大多數(shù)乘飛機(jī)一到兩周或更長時(shí)間最多去一次科羅拉多州BeaverCreekResort三亞夏威夷區(qū)域旅游度假型(包括商務(wù)旅游)一線景觀資源或人文資源分散，但本區(qū)域客戶占較大部分100-300公里。1.5-4小時(shí)車程多數(shù)自駕車前往2-7天每半年1-2次賓夕法尼亞州HiddenValley，省內(nèi)游本地旅游休閑自住型不必是特別強(qiáng)勢的資源大部分來自本區(qū)域<100公里，45分鐘車程自駕車或捷運(yùn)系統(tǒng)；購房自住周末1天或一居數(shù)次ForestHighlands，亞利桑那州“一流旅游度假勝地”的分類仙女山度假地的分類度假地的功能單一復(fù)合本地旅游休閑自住區(qū)域旅游度假目的地型空間和人口的覆蓋廣泛集中本地需求機(jī)場等基礎(chǔ)條件的興建資源條件競爭力的進(jìn)一步提高產(chǎn)品和活動(dòng)符合更廣泛市場的需求更大范圍的區(qū)域推廣具備區(qū)域內(nèi)的強(qiáng)勢資源條件和吸引力相對復(fù)合功能，綜合滿足市場需求與區(qū)域市場保持100-300公里黃金距離一般性資源具備部分休閑度假功能區(qū)域市場廣泛市場三亞仙女山長壽湖仙女山與主城保持100-300公里黃金距離，客戶一般情況下每半年會(huì)選擇去1—2次。烏江畫廊仙女山森林公園仙女湖天生三硚萬峰林海芙蓉洞芙蓉江白馬山大溪河小三峽武隆境內(nèi)共有9個(gè)主要景點(diǎn)，其中仙女山組團(tuán)周邊分布有4個(gè)著名的景點(diǎn)，以仙女山森林公園最為出名。仙女山平均海拔1900米，有16塊大小不等的高原牧場，占地約100平方公里。仙女山旅游資源概況日常娛樂項(xiàng)目跑馬、遛馬、山地越野車、卡丁車、彩彈射擊、射箭、滑雪、滑雪圈、滑雪橇、芙蓉江過江速滑、滑翔傘、滑草、高爾夫、狩獵等。冬季娛樂項(xiàng)目雙板滑雪、單板滑雪、雪上飛碟（雪圈）、滑雪橇、滑雪轎、滑雪船、雪爬犁、雪地遛馬、雪地摩托、雪地自行車、雪地彩彈射擊等。特色娛樂項(xiàng)目土家族風(fēng)情表演、苗族歌舞表演、民風(fēng)民俗篝火晚會(huì)、擺手舞等。仙女山雪景雪景是仙女山的極品景觀，無垠的林海和草原被冰雪所籠罩，呈現(xiàn)出一派林海雪原的圣潔美景，白雪皚皚，銀裝素裹；霧松、冰瀑令人情潮涌動(dòng)。每當(dāng)此時(shí)，仙女山就成為重慶周邊觀賞雪景、開展雪上運(yùn)動(dòng)的絕佳旅游運(yùn)動(dòng)休閑勝地。仙女山資源概況仙女山作為武隆旅游產(chǎn)業(yè)的品牌項(xiàng)目，不僅僅因?yàn)槊利愶L(fēng)光讓旅客流連忘返，還用別具風(fēng)格的特色旅游、娛樂項(xiàng)目使旅客留戀。景區(qū)核心看點(diǎn)核心競爭力交通配套吸引游客能力接待游客能力綜合評價(jià)仙女山山景、雪景★★★★★★★★★★★★★☆★★★★金佛山山景、雪景★★☆★★★★★★☆★★★★★★黑山谷山景、峽谷★★★★★★★☆★★☆★★☆四面山山景、溶洞★★☆★★☆★★☆★★☆★★☆縉云山溫泉、山景★★★★★★★★☆★★★★★☆長江三峽峽谷自然風(fēng)光★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★大足石刻佛教歷史石刻★★★★★★★★★☆★★★★★★長壽湖湖景★☆★★★★★★☆★★從重慶周邊主要旅游景區(qū)各方面綜合分析，除長江三峽外，數(shù)仙女山擁有較強(qiáng)勢的旅游資源；其余不具備強(qiáng)勢的旅游資源，仙女山景區(qū)核心競爭力與吸納游客能力較強(qiáng)。重慶各景區(qū)綜合實(shí)力對比仙女山青城山旅游價(jià)值國家重點(diǎn)風(fēng)景名勝區(qū)國家AAAA級旅游區(qū)國際森林公園世界文化、自然雙遺產(chǎn)國家重點(diǎn)風(fēng)景名勝區(qū)國家AAAAA級旅游區(qū)道教名山世界文化遺產(chǎn)生態(tài)價(jià)值植被豐富，80%綠色資源覆蓋氣候涼爽，年平均氣溫17.4度空氣新鮮，富含氧離子是主城的108倍海拔1288米海拔1260米，全山林木青翠，四季常青資源價(jià)值集險(xiǎn)、幽、雄、奇于一身，譽(yù)為”南國第一牧場”和”東方瑞士”素有”青城天下幽“的美譽(yù)交通價(jià)值陸路：渝湘高速全程128公里；渝懷鐵路全程167公里水路：重慶港—烏江—芙蓉江碼頭；小三峽—烏江—芙蓉江碼頭航空：2010年底開工建設(shè)仙女山旅游支線機(jī)場。成青快速通道、成灌快速、成灌快鐵發(fā)展時(shí)間2006年開始，現(xiàn)發(fā)展4年時(shí)間2000年開始，現(xiàn)發(fā)展已有10年游客量從2007年開始游客年均增長率保持在24%左右，2010年武隆旅游人數(shù)降達(dá)到270萬人。2000年接待國內(nèi)游客300萬人次2005年年達(dá)到520萬人次2010年達(dá)到670萬人次發(fā)展目標(biāo)“運(yùn)動(dòng)”、生態(tài)、環(huán)保之稱，渝東南片區(qū)旅游基地事宜多種度假活動(dòng)，環(huán)境優(yōu)美，自然環(huán)境良好的度假區(qū)現(xiàn)階段房價(jià)普通類別墅產(chǎn)品4500-6000元/平方米多層產(chǎn)品3900-4700元/平方米普通類別墅產(chǎn)品10000-12000元/平方米多層產(chǎn)品7000-9000元/平方米仙女山和青城山發(fā)展歷程對比，目前仙女山發(fā)展時(shí)間較短，文化積淀較弱。但從資源狀況來看，兩地區(qū)域價(jià)值類似，未來發(fā)展?jié)摿Υ?。周邊旅游地綜合實(shí)力對比市政配套情況仙女山新區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施完善。新修建的5條城市道路配套管網(wǎng)及路面工程已結(jié)束，武仙路主干道管網(wǎng)全面完工；供水、供電等基礎(chǔ)設(shè)施和醫(yī)院、福利院等公共設(shè)施已竣工并投入使用。仙女山新區(qū)仙女山旅游地產(chǎn)現(xiàn)狀游客接待中心天秀仙居木里小鎮(zhèn)云深處仙女山1號戴斯大衛(wèi)營夏宮仙女山國際假日社區(qū)仙女山上的院子仙山流云清風(fēng)雅居依云美鎮(zhèn)塞拉維花漾的山谷仙山人間21度洋房卡地亞雪嶺仙山寸土寸金，大盤云集一期4.6平方公里的土地，共分布有16個(gè)項(xiàng)目，其中在售項(xiàng)目13個(gè)，單個(gè)項(xiàng)目的占地面積均在200畝以上。且已基本無地可拿。在售項(xiàng)目情況項(xiàng)目名稱規(guī)模建筑形態(tài)容積率近期推盤量主力產(chǎn)品銷售均價(jià)戶型區(qū)間總價(jià)區(qū)間（萬元）仙山人間4萬方洋房、別墅0.59216套（在售）A/B型一、兩房4700元/㎡一房39—66㎡18.3—31兩房80㎡37.6戴斯大衛(wèi)營12萬方酒店公寓、別墅0.5100套（在售）精裝公寓雙拼別墅四拼別墅雙疊拼別墅6300—9700元/㎡別墅86—123㎡疊拼別墅54.1—77.4單配5000元/㎡，套房7000元/㎡精裝公寓48、86㎡裝修款2萬、5萬、8萬精裝公寓20—30萬云深處6.3萬方洋房、別墅0.5在售78套景觀洋房4800元/㎡兩房60—77㎡27—34.7萬三房85㎡38萬卡薩布蘭卡13萬方洋房0.5330套（存量）山景公寓清水4900/㎡起精裝8000/㎡起一房53㎡兩房85㎡清水28萬精裝60萬芳草地法米亞9萬方別墅、洋房0.61180套獨(dú)院別墅復(fù)合洋房爬坡別墅爬坡組院6200元/㎡復(fù)合洋房5100元/㎡精裝標(biāo)準(zhǔn)1260元/㎡復(fù)合洋房30-80㎡爬坡組院53-80㎡爬坡組院33-50萬復(fù)合洋房16-40萬仙山流云4萬方別墅、洋房0.689棟534套，目前開出9棟別墅9500元/㎡69-72㎡50-70萬21度洋房8萬方洋房0.6150套花園洋房5300元/㎡30-103㎡最低18萬/套；主力產(chǎn)品總價(jià)25-30萬；二房31-40萬，三房45-55萬依云美鎮(zhèn)10萬方別墅、公寓、洋房0.6700套（存量+新推）別墅公寓洋房精裝8300元/㎡清水6300元/㎡30-65㎡公寓精裝22.5-48.8萬；清水18-33.8萬木里小鎮(zhèn)10萬方洋房0.6522套景觀洋房5700元/㎡單配35㎡一房40-60㎡兩房60-80㎡15-45萬仙女山1號9.3萬方洋房0.65113套洋房+19套別墅景觀洋房洋房5200-5800元/㎡別墅7000-9000元/㎡26-78㎡15-40萬夏宮4.6萬方洋房0.79300套（新推）景觀洋房5800元/㎡單配35㎡一房40-60㎡兩房60-80㎡27-40萬塞拉維假日5萬方精裝公寓、洋房、別墅0.6150套（新推）精裝公寓、洋房精裝公寓7300元/㎡起洋房均價(jià)5300元/㎡精裝公寓29-36㎡洋房40-60㎡洋房22-35萬公寓23-30萬仙女山上的院子5.7萬方別墅0.5聯(lián)排、獨(dú)棟40-60㎡26-40萬仙女山總結(jié)協(xié)卓觀點(diǎn)仙女山規(guī)劃定位明確自然資源豐富綜合實(shí)力強(qiáng)勁仙女山新區(qū)定位明確、自然資源豐富；較周邊而言，旅游綜合實(shí)力強(qiáng)勁；加之目前新區(qū)已大盤云集，配套完善，區(qū)域成熟度高，現(xiàn)在入市市場機(jī)遇巨大。區(qū)域成熟度高仙女山旅游地產(chǎn)解讀PART-03為了更好的了解仙女山旅游地產(chǎn)，協(xié)卓選取了

隆鑫.花漾的山谷芳草地.雪嶺仙山普度.仙女山1號遠(yuǎn)大.戴斯大衛(wèi)營千鴻.仙山流云五個(gè)目前仙女山較成熟的旅游地產(chǎn)項(xiàng)目，對其戶型、配套、建筑風(fēng)格、價(jià)格及去化情況等進(jìn)行研究。仙女山旅游地產(chǎn)現(xiàn)狀部分競爭項(xiàng)目實(shí)景仙女山上在售項(xiàng)目基本都是現(xiàn)房發(fā)售，建設(shè)周期較快項(xiàng)目名稱產(chǎn)品規(guī)劃戶型建筑面積比例隆鑫·花漾的山谷酒店、洋房、別墅單間配套38—4850%2*1*16630%2*1*183、11220%芳草地·雪嶺仙山小洋房、小聯(lián)排單間配套3620%1*1*149—5420%1*1*150—6020%2*1*168—7620%三房、四房躍層118—15920%依云美鎮(zhèn)類別墅單間配套29-3420%1*1*145-5860%2*1*173-8310%(10%)夏宮假日國際社區(qū)洋房、聯(lián)排、雙拼、獨(dú)棟單間配套25-3050%1*1*150-6030%2*1*163-8520%產(chǎn)品戶型研究備注:藍(lán)色標(biāo)注為躍層情況項(xiàng)目名稱產(chǎn)品規(guī)劃戶型建筑面積比例21度洋房多層單間配套3510%1*1*130-5360%1*1*25410%2*1*2/2*1*164-78(10%)10%仙山流云洋房、小別墅單間配套/1*1*132—4840%1*1*254—8035%2*2*168—7520%3*2*2100—1105%備注:藍(lán)色標(biāo)注為躍層情況產(chǎn)品戶型研究多數(shù)項(xiàng)目開發(fā)初期，以30-60m2洋房、小公寓產(chǎn)品為主，部分項(xiàng)目在資源條件優(yōu)的區(qū)域規(guī)劃少量類別墅產(chǎn)品。重點(diǎn)項(xiàng)目研究隆鑫.花漾的山谷隆鑫.花漾的山谷項(xiàng)目名稱隆鑫?；ㄑ纳焦乳_發(fā)商重慶隆鑫花漾湖地產(chǎn)有限公司樓盤地址武隆縣仙女山鎮(zhèn)前行200米總建筑面積130000平方米占地面積200000平方米容積率0.4總戶數(shù)2392戶物業(yè)類型洋房、別墅停車位553個(gè)現(xiàn)推單位洋房交樓日期2012年6月物業(yè)管理費(fèi)2.50元/平方米·月物業(yè)管理公司重慶隆鑫物業(yè)管理有限公司銷售價(jià)格均價(jià)6200元/平米在售戶型42-76㎡配套六星級奢華酒店、琥珀酒店、琥珀酒店公寓、森林公園、運(yùn)動(dòng)公園、青青農(nóng)場、懸崖公園、月光營地公園重點(diǎn)項(xiàng)目研究項(xiàng)目優(yōu)勢：緊鄰仙女山，景觀資源較好，地塊內(nèi)部高層較大，前后排均可享受到景觀，地塊狹長，景觀面較長。項(xiàng)目劣勢：喀斯特地貌，覆土少，打造成本高。重點(diǎn)項(xiàng)目戶型研究聯(lián)排端頭戶型97㎡贈(zèng)送面積是別墅的主要特點(diǎn)，大量的贈(zèng)送草坪花園、地下室和露臺，增加產(chǎn)品性價(jià)比和舒適度。聯(lián)排中套戶型74㎡花園花園負(fù)一樓全贈(zèng)送獨(dú)立戶型157㎡花園負(fù)一樓全贈(zèng)送97㎡的別墅戶型：占地220平米銷售面積97㎡實(shí)際使用面積240平米贈(zèng)送比例：255%別墅戶型特征：創(chuàng)新別墅產(chǎn)品，突出大面積贈(zèng)送。戶型特征：超大露臺設(shè)計(jì)和開敞式廚房設(shè)計(jì)，功能空間分區(qū)明確，注重隱私考慮；隨面積的增大，戶型舒適感增強(qiáng)。標(biāo)準(zhǔn)層平面圖A型戶型B型戶型洋房重點(diǎn)項(xiàng)目戶型研究建筑面積A型48.7/49.7㎡B型57.4-59.6㎡芳草地.雪玲仙山重點(diǎn)項(xiàng)目研究芳草地.雪嶺仙山項(xiàng)目名稱芳草地.雪嶺仙山開發(fā)商重慶芳草地房地產(chǎn)開發(fā)有限公司樓盤地址仙女山鎮(zhèn)(距仙女山森林公園6公里)總建筑面積90000平方米占地面積133400平方米容積率0.6總戶數(shù)1447戶物業(yè)類型洋房、別墅停車位生態(tài)露天獨(dú)立車位現(xiàn)推單位洋房交樓日期2012年物業(yè)管理費(fèi)1.80元/平方米·月物業(yè)管理公司重慶芳草地物業(yè)銷售價(jià)格均價(jià)6200元/平米在售戶型50-80㎡配套西班牙風(fēng)情商業(yè)街、中央運(yùn)動(dòng)公園、主題文化酒店、九洞高爾夫球場、茶吧、雪茄吧項(xiàng)目優(yōu)勢：區(qū)域項(xiàng)目規(guī)模較大，內(nèi)部配套設(shè)計(jì)豐富，且緊臨小鎮(zhèn)，生活配套完善，另外項(xiàng)目海拔1350米，所有仙女山組團(tuán)中最高的樓盤，向上可仰望仙女山主峰，向下鳥瞰整個(gè)仙女山新區(qū)，且出游方便。項(xiàng)目劣勢：無明顯的劣勢。重點(diǎn)項(xiàng)目戶型研究洋房單間配套，面積30-32.85㎡；露臺達(dá)到70%的贈(zèng)送率；功能空間有廚房、衛(wèi)生間、臥室、雙陽臺設(shè)計(jì)；

一室一廳一衛(wèi)，建筑面積53.12-57.19㎡；贈(zèng)送比率約為20-60%；房間功能齊備，兼具居家和度假的功能戶型特征：戶型設(shè)計(jì)比較傳統(tǒng)，結(jié)構(gòu)緊湊，功能齊全，贈(zèng)送較大露臺或者陽臺。重點(diǎn)項(xiàng)目戶型研究

兩室兩廳單衛(wèi)，建筑面積75.19-78.13㎡；贈(zèng)送比率約為13-15%；三室兩廳雙衛(wèi)，建筑面積108.23-109.18㎡；贈(zèng)送比率約為25-30%；洋房戶型特征：兩房和三房戶型采用控制面積，加大露臺和陽臺贈(zèng)送的設(shè)計(jì)原則，客廳開間只有3.5米，次臥室開間甚至只有2.4米，但露臺陽臺設(shè)置較多，增加休閑功能。產(chǎn)品小結(jié)隆鑫.花漾的山谷和芳草地.雪嶺仙山，是仙女山品質(zhì)型樓盤的代表作。其戶型設(shè)計(jì)以提升客戶的舒適性和使用率為目的，都強(qiáng)調(diào)大面積的贈(zèng)送空間，拉開了與周邊其他樓盤的距離，成功的吸引較高檔次的客戶。品質(zhì)型遠(yuǎn)大.戴斯大衛(wèi)營戴斯?大衛(wèi)營項(xiàng)目名稱戴斯?大衛(wèi)營開發(fā)商重慶遠(yuǎn)大置業(yè)有限公司樓盤地址武隆仙女山新區(qū)銀杏大道66號（景區(qū)游客接待中心對面）總建筑面積70000平方米占地面積150000平方米容積率0.50總戶數(shù)1152戶物業(yè)類型公寓、洋房、別墅停車位900個(gè)現(xiàn)推單位產(chǎn)權(quán)式酒店交樓日期2011年12月物業(yè)管理費(fèi)3.00元/平方米·月物業(yè)管理公司戴斯酒店銷售價(jià)格23.6萬/套起在售戶型45-97㎡配套假日酒店、休閑會(huì)所在售項(xiàng)目情況項(xiàng)目優(yōu)勢：地段：項(xiàng)目在仙女山接待中心對面，第一時(shí)間吸引非自駕游客戶的注意力；戴斯酒店品牌：24萬每套，每年享受1.5萬元的投資回報(bào)；精裝修：公寓全部精裝，減少客戶后顧之憂。項(xiàng)目劣勢：遠(yuǎn)大無精裝修產(chǎn)品經(jīng)驗(yàn)，裝修產(chǎn)品質(zhì)量的監(jiān)管存在一定難度，另外別墅產(chǎn)品面積雖然小，但戶型功能布局較差，單層面積較小，每層功能單一。別墅酒店公寓四拼別墅使用面積：110㎡贈(zèng)送面積：46㎡花園面積：35—70㎡雙拼別墅使用面積：170㎡贈(zèng)送面積：70㎡花園面積：80—125㎡休閑區(qū)休閑區(qū)休閑+居住區(qū)居住區(qū)休閑區(qū)休閑區(qū)休閑+居住區(qū)居住區(qū)重點(diǎn)項(xiàng)目戶型研究別墅戶型特征：單層面積較小，較好的控制了面積，功能分區(qū)清晰，動(dòng)靜互不干擾。酒店公寓（單配）面積：48㎡清水價(jià)格：5000元/㎡委托裝修標(biāo)準(zhǔn)：2萬、5萬、8萬酒店公寓（躍層）面積：49㎡清水價(jià)格：7000元/㎡委托裝修標(biāo)準(zhǔn)：5萬、8萬、15萬露（陽）臺面積：23㎡戶型特征：二層為整層贈(zèng)送，每層皆配置10㎡大陽（露）臺及獨(dú)立衛(wèi)生間，主臥衛(wèi)生間為7㎡戶型特征：臥室開間4.2米，進(jìn)深4.4米，直連4.2米寬大陽臺；配備簡易廚房及獨(dú)立衛(wèi)生間重點(diǎn)項(xiàng)目戶型研究公寓產(chǎn)品小結(jié)在大部分樓盤均以休閑養(yǎng)生為主流概念的情況下，戴斯大衛(wèi)營卻在定位上強(qiáng)化了投資的概念，全精裝修產(chǎn)品，運(yùn)用戴斯酒店的號召力，簽約前五年每年返還1.5萬，每年可享受30天的自住期（需預(yù)約），帶動(dòng)了大量的投資型客戶。投資型仙山流云仙山流云項(xiàng)目名稱仙山流云開發(fā)商重慶千鴻房地產(chǎn)開發(fā)有限公司樓盤地址武隆仙女山新區(qū)（仙女山旅游接待中心對面）總建筑面積39149平方米占地面積97000平方米容積率0.48總戶數(shù)1120戶物業(yè)類型洋房、別墅停車位私家免費(fèi)車位現(xiàn)推單位MINI別墅交樓日期2013年6月物業(yè)管理費(fèi)1.80元/平方米·月物業(yè)管理公司重慶千鴻物業(yè)管理公司銷售價(jià)格約58-78萬/套在售戶型約70㎡配套網(wǎng)球場、籃球場、旱冰場、羽毛球場、門球場、養(yǎng)生休閑廣場、休閑娛樂會(huì)所在售項(xiàng)目情況項(xiàng)目優(yōu)勢：創(chuàng)新單獨(dú)入戶小別墅設(shè)計(jì)，吸引不少的投資客戶和第二居所客戶。另外，戶型設(shè)計(jì)靈活多變，擴(kuò)大客戶群群體。項(xiàng)目劣勢：單價(jià)高，相應(yīng)總價(jià)也高，與消費(fèi)者心理接受度有一定的懸殊，導(dǎo)致去化較慢。重點(diǎn)項(xiàng)目戶型研究別墅底層戶型圖建筑面積：50.74㎡使用面積：72.24㎡贈(zèng)送率：43%二層戶型圖建筑面積：45.31㎡使用面積：75.81㎡贈(zèng)送率：67%三層戶型圖建筑面積：37.44㎡使用面積：56.44㎡贈(zèng)送率：51%戶型特征：三疊拼創(chuàng)新戶型，每層獨(dú)立入戶，不僅是一樓，2、3樓均有較大贈(zèng)送面積。二期戶型三期戶型戶型特征：前庭后院，獨(dú)立私家車位，可變戶型空間，部分戶型可自行隔出空高1.6-2.2米的隔樓。重點(diǎn)項(xiàng)目戶型研究洋房產(chǎn)品小結(jié)仙山流云是仙女山較早開發(fā)的項(xiàng)目，自身配套設(shè)施不足，主要依靠臨近仙女山鎮(zhèn)的地段優(yōu)勢，依附仙女山鎮(zhèn)的相關(guān)配套來彌補(bǔ)。前期產(chǎn)品特色并不突出，二期、三期在戶型上做了很大程度的改善，引起客戶關(guān)注。配套型仙女山1號仙女山1號項(xiàng)目名稱仙女山1號開發(fā)商重慶普度置業(yè)有限公司樓盤地址武隆仙女山新區(qū)香葉路8號總建筑面積144007平方米占地面積93000平方米容積率0.65總戶數(shù)當(dāng)期300戶物業(yè)類型洋房、別墅停車位不出售現(xiàn)推單位洋房、別墅交樓日期2013年6月物業(yè)管理費(fèi)1.80元/平方米·月物業(yè)管理公司——銷售價(jià)格洋房均價(jià)5300元/平米、別墅90萬/套-140萬/套在售戶型洋房：25-75㎡、別墅：102-200㎡配套四星級酒店在售項(xiàng)目情況項(xiàng)目優(yōu)勢：規(guī)模優(yōu)勢，200多畝，規(guī)劃齊備，以主題公園撬動(dòng)項(xiàng)目熱銷。產(chǎn)品豐富，面積段30-63㎡，洋房、別墅、公寓等產(chǎn)品，增加客戶選擇面。項(xiàng)目劣勢：覆蓋土較差，景觀打造單一，缺乏水環(huán)境。另外，公園的規(guī)劃加大項(xiàng)目成本，增加了運(yùn)營難度。重點(diǎn)項(xiàng)目戶型研究洋房

單間配套面積在20-27㎡；功能房間有廚房、衛(wèi)生間、臥室、陽臺等；贈(zèng)送空間在5-10㎡。20.16㎡24.48-27.3㎡廚房廚房陽臺戶型特征：面積小，陽臺較大。42.26㎡43.61㎡陽臺陽臺

一室一廳面積在40-50㎡；功能房間有廚房、衛(wèi)生間、臥室、陽臺、客廳等；贈(zèng)送空間在7-10㎡。重點(diǎn)項(xiàng)目戶型研究洋房

一室一廳面積在40-50㎡；功能房間有廚房、衛(wèi)生間、臥室、陽臺、客廳等；贈(zèng)送空間在7-10㎡。42.26㎡43.61㎡陽臺陽臺戶型特征：面積小，陽臺較大，部分戶型設(shè)置有入戶花園。產(chǎn)品小結(jié)仙女山一號、依云美鎮(zhèn)等產(chǎn)品均屬于該類型，產(chǎn)品面積控制在25~45㎡左右，集中為單價(jià)配套和一房產(chǎn)品，總價(jià)控制在18~22萬左右。高性價(jià)比是吸引客戶購買的主要原因。性價(jià)比型項(xiàng)目名稱資源配套隆鑫·花漾的山谷3200米絕世凌空崖線景觀、236米懸崖落差超五星奢華渡假酒店、頂級云頂泉浴俱樂部酒店、五大主題公園芳草地·雪嶺仙山仙女山大環(huán)境資源足球場、網(wǎng)球場、沙灘排球場、九洞高爾夫球場、茶吧、雪茄吧依云美鎮(zhèn)仙女山大環(huán)境資源海灘式游泳池21度洋房仙女山大環(huán)境資源星級酒店仙山流云仙女山大環(huán)境資源網(wǎng)球場、籃球場、旱冰場、羽毛球場、門球場、養(yǎng)生休閑廣場、休閑娛樂會(huì)所仙女山1號仙女山大環(huán)境資源四星級度假酒店夏宮假日國際社區(qū)仙女山大環(huán)境資源1200畝，18洞高爾夫、體育運(yùn)動(dòng)主題公園、超五星級酒店重點(diǎn)產(chǎn)品配套研究項(xiàng)目主要依托仙女山景觀資源，以酒店、運(yùn)動(dòng)休閑配套打造增加項(xiàng)目競爭力項(xiàng)目名稱建筑風(fēng)格隆鑫·花漾的山谷西班牙風(fēng)格芳草地·雪嶺仙山巴維亞西班牙風(fēng)格依云美鎮(zhèn)法式風(fēng)格21度洋房中式現(xiàn)代風(fēng)格仙山流云西班牙風(fēng)格夏宮假日國際社區(qū)歐洲風(fēng)格仙女山1號歐洲瑞士風(fēng)格重點(diǎn)建筑風(fēng)格研究承襲歐式風(fēng)格，尤以西班牙風(fēng)格為最無論從物業(yè)形態(tài)、配套打造、建筑風(fēng)格上看，仙女山區(qū)域供應(yīng)項(xiàng)目：同質(zhì)化嚴(yán)重產(chǎn)品特征總結(jié)協(xié)卓觀點(diǎn)項(xiàng)目價(jià)格特征產(chǎn)品類型開發(fā)初期價(jià)格（元/m2）單價(jià)水平（元/m2）年增長率總價(jià)水平公寓、小洋房3500-40005000-700010-25%，集中在15-18%20-40萬，集中在25-35萬疊拼、聯(lián)排別墅4000-60008000-900010%左右60-140萬獨(dú)立別墅6000-700010000-12000/200-300萬4年時(shí)間，售價(jià)增幅最高近一倍。重點(diǎn)產(chǎn)品價(jià)格研究供應(yīng)面積與去化交叉對比區(qū)域內(nèi)29~50㎡單配和一房產(chǎn)品最為暢銷，其次是50—60㎡說明：以上數(shù)據(jù)是基于隆鑫·花漾的山谷、21度洋房、芳草地·雪嶺仙山、依云美鎮(zhèn)和仙山流云二期銷售數(shù)據(jù)為分析基礎(chǔ)。研究后得出。重點(diǎn)項(xiàng)目去化情況研究產(chǎn)品總價(jià)與去化交叉分析總價(jià)在20萬以下和20~25萬區(qū)間為暢銷產(chǎn)品，但該價(jià)位貨量較多說明：以上數(shù)據(jù)是基于隆鑫·花漾的山谷、21度洋房、芳草地·雪嶺仙山、依云美鎮(zhèn)和仙山流云等項(xiàng)目洋房產(chǎn)品銷售數(shù)據(jù)為分析基礎(chǔ)，研究后得出。重點(diǎn)項(xiàng)目去化情況研究整體市場淡旺季明顯，夏季（6-8月）銷售火爆，月均消化量達(dá)100-200套；開發(fā)節(jié)奏較慢，去化平均，年均消化量集中在3-5萬方。項(xiàng)目名稱總體量（萬m2）年均消化量隆鑫·花漾的山谷33.9約5萬方芳草地·雪嶺仙山35約3萬方依云美鎮(zhèn)10約3萬方21度洋房7.76約3萬方仙山流云5.6約2萬方項(xiàng)目去化特征重點(diǎn)項(xiàng)目去化情況研究仙女山旅游地產(chǎn)總結(jié)協(xié)卓觀點(diǎn)仙女山旅游地產(chǎn)競爭激勵(lì)，無論是別墅還是洋房均已小戶型為主，各產(chǎn)品同質(zhì)化嚴(yán)重，去化速度平穩(wěn)。但憑借良好的自然資源和政府扶持，整個(gè)區(qū)域的升值空間巨大，價(jià)格增長迅猛，區(qū)域可持續(xù)發(fā)展勢頭突出。協(xié)卓認(rèn)為要在這一階段入市，并取得良好的銷售佳績，必須采取兩種路線：一、產(chǎn)品差異化路線二、品質(zhì)差異化路線旅游地產(chǎn)客戶分析PART-04A頂級高端中端度假投資置業(yè)目的BCEGH財(cái)富層次低端DF項(xiàng)目吸引的客戶核心客戶客戶特征目前仙女山項(xiàng)目吸引的客戶以純度假性質(zhì)為主，度假兼投資為輔。旅游地產(chǎn)客戶研究重慶長安鄧小姐個(gè)人特征：32歲，法務(wù)助理已婚有小孩，一起居住的家庭成員數(shù)3人已購仙山流云，擁有QQ車家庭收入1萬/月置業(yè)偏好：休閑度假車位、綠化越多越好安靜的小區(qū)環(huán)境和良好的人文氣息對物業(yè)產(chǎn)品及景區(qū)的配套的需求強(qiáng)烈景觀環(huán)境、配套個(gè)人特征：50歲，個(gè)體摩配已婚有小孩，一起居住的家庭成員數(shù)3人已購仙山流云，擁有力帆520家庭收入1萬/月置業(yè)偏好：養(yǎng)老養(yǎng)生居住要有活動(dòng)娛樂場所、超市、購物中心。把各個(gè)樓道都裝監(jiān)視器。個(gè)體黃先生景觀環(huán)境、配套個(gè)人特征：37歲，個(gè)體酒吧已婚有小孩，一起居住的家庭成員數(shù)3人已購芳草地雪嶺仙山，擁有豐田汽車家庭收入2萬/月置業(yè)偏好：休閑度假、父母養(yǎng)老對比物管、戶型、環(huán)境。綠化面積，游玩項(xiàng)目對物業(yè)的管理及代為出租服務(wù)要求比較高個(gè)體謝小姐景觀環(huán)境、物管景觀環(huán)境、配套和物管是客戶最看重方面，也是決定他們購買度假物業(yè)的關(guān)鍵因素客戶特征旅游地產(chǎn)客戶研究客戶來源：重慶主城區(qū)為主，其他區(qū)域、鄰近城市消費(fèi)群體為補(bǔ)充。年齡：30~55歲為主，其中40歲以上中老年比重較大；職業(yè)：自由職業(yè)和企事業(yè)單位職員為主，私企職員與公務(wù)員為輔。家庭結(jié)構(gòu)：三口之家為主，二人世界、三代同堂為輔。置業(yè)次數(shù)：多次購房。購房目的：度假、養(yǎng)老為主，度假兼投資為輔購房看重屬性：景觀環(huán)境與配套為客戶最關(guān)注的因素，其次是物管、價(jià)格及交通。仙女山旅游地產(chǎn)客戶以重慶市主城區(qū)中端收入人群客戶為主兼有少數(shù)高端收入人群。旅游地產(chǎn)客戶情況總結(jié)協(xié)卓觀點(diǎn)項(xiàng)目開發(fā)建議PART-05大盤開發(fā)以自我運(yùn)營為導(dǎo)向，兼顧市場競爭小盤以市場競爭為導(dǎo)向，研究競爭對手，找出差異化項(xiàng)目開發(fā)建議原則協(xié)卓觀點(diǎn)項(xiàng)目開發(fā)啟動(dòng)期建議啟動(dòng)期要立勢，引起市場高度關(guān)注。立足于本土區(qū)域市場，引導(dǎo)客戶需求?？紤]客戶置業(yè)主要敏感性因素，其中獨(dú)一無二景觀資源要體現(xiàn)，可考慮資源價(jià)值較優(yōu)區(qū)域。啟動(dòng)期選擇成熟度相對較高，交通便捷、與配套區(qū)距離近區(qū)域，昭示性強(qiáng)、可開發(fā)性強(qiáng)。協(xié)卓觀點(diǎn)項(xiàng)目具體實(shí)施建議差異化方向建議：配套差異主題酒店：項(xiàng)目引入高端主題酒店拉斯維加斯——金字塔酒店Luxor以古埃及文明為主題設(shè)計(jì)。酒店外觀形象依照金字塔設(shè)計(jì)。通過尼羅河將客戶送到客房。MINI別墅——?jiǎng)?chuàng)新產(chǎn)品，70m2產(chǎn)品特色建議差異化方向建議：產(chǎn)品差異中間沒有隔墻,顯得整個(gè)空間開闊,通透臥房和客廳外寬闊的陽臺可以充分享受室外的自然風(fēng)光.游泳池旁點(diǎn)綴的小品充滿度假風(fēng)情產(chǎn)品特色建議戶型——建筑面積70平米產(chǎn)品特色建議別墅架空，避免潮氣過重；抬高視線，遠(yuǎn)眺景觀挑高產(chǎn)品特色建議室內(nèi)——公共活動(dòng)區(qū)域空間挑高，增大采光面，滿足度假人士聚會(huì)社交需要設(shè)置簡易廚房臥室與客廳無明顯區(qū)隔產(chǎn)品特色建議盡量不用隔墻，部分室內(nèi)功能空間融合或簡化，增強(qiáng)空間感產(chǎn)品特色建議室外——用原生態(tài)材料圍成的半私密性私家花園；增加小型私家泳池，使室內(nèi)到室外的過渡空間更富有輕松度假的氣氛奧地利風(fēng)格：seifert、weidling、薩爾茨堡等風(fēng)格特別適合在山坡上修建，利用窗戶的垂直角度來最大限度的利用自然光的流通，并在二樓設(shè)置大陽臺感受周圍的風(fēng)景。強(qiáng)調(diào)與自然的融和產(chǎn)品特色建議差異化方向建議：建筑風(fēng)格差異價(jià)格定位項(xiàng)目首期受區(qū)域競爭影響大，在此我們將針對目前的市場，通過市場比較法和自然增長法進(jìn)行分析。產(chǎn)品形態(tài)參照項(xiàng)目售價(jià)水平（元/m2）獨(dú)棟別墅依云美鎮(zhèn)10000洋房雪嶺仙山6200公寓花漾的山谷6800價(jià)格修正系數(shù)修正因素權(quán)重本項(xiàng)目依云美鎮(zhèn)雪嶺仙山花漾的山谷項(xiàng)目規(guī)劃201871110資源價(jià)值201881010品質(zhì)107766建筑打造1512101010環(huán)境打造1512111010配套108777開發(fā)商品牌108779總分10083576162修正系數(shù)

1.451.361.34結(jié)合修正系數(shù)，建議獨(dú)棟別墅售價(jià)為9000—11000元/m2，洋房售價(jià)為5500-6000元/m2，公寓售價(jià)為6500-7000元/m2。產(chǎn)品價(jià)格建議項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益預(yù)測PART-06項(xiàng)目單價(jià)（元/㎡）備注配套費(fèi)200.00建筑設(shè)計(jì)費(fèi)25.00投資在3億元以上的項(xiàng)目，其費(fèi)額最高不得大于概算比例的1.5%地堪費(fèi)、地災(zāi)評估費(fèi)3.00人防費(fèi)60.00場地平整40.00總計(jì)328.00備注：由于無項(xiàng)目地塊數(shù)據(jù)，部分項(xiàng)目數(shù)據(jù)取自區(qū)間價(jià)格，不作為最終執(zhí)行參考。前期工程費(fèi)用估算項(xiàng)目單價(jià)（元/㎡）備注主體建筑工程費(fèi)1100.00（包括門窗、保溫、外漆）消防工程60.00強(qiáng)弱電、發(fā)電機(jī)35.00電梯

30.00總計(jì)1225.00備注：由于無項(xiàng)目地塊數(shù)據(jù)，部分項(xiàng)目數(shù)據(jù)取自區(qū)間價(jià)格，不作為最終執(zhí)行參考。建筑安裝工程費(fèi)用估算項(xiàng)目單價(jià)（元/㎡）備注電力工程（含臨時(shí)施工用電）90.00供水安裝工程

30.00燃?xì)獍惭b

30.00有線電視、網(wǎng)絡(luò)

25.00環(huán)境綠化

16.00涵洞、擋墻

20.00道路工程、排污、生化池、管網(wǎng)、環(huán)保環(huán)評

46.00總計(jì)257.00備注：由于無項(xiàng)目地塊數(shù)據(jù)，部分項(xiàng)目數(shù)據(jù)取自區(qū)間價(jià)格，不作為最終執(zhí)行參考?；A(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)用預(yù)算項(xiàng)目單價(jià)（元/㎡）備注健身設(shè)施、網(wǎng)球場、籃球場等

11.00售房部

10.00監(jiān)理費(fèi)

5.00預(yù)決算費(fèi)

4.00總計(jì)30.00備注：由于無項(xiàng)目地塊數(shù)據(jù)，部分項(xiàng)目數(shù)據(jù)取自區(qū)間價(jià)格，不作為最終執(zhí)行參考?；A(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)用預(yù)算項(xiàng)目單價(jià)（元/㎡）備注營業(yè)稅約5005%企業(yè)所得稅25%土地增值稅商業(yè)2.5%；非普通住宅2%；普通住宅1%印花稅0.05%城建稅5%教育附加費(fèi)3%地方教育附加費(fèi)1%土地使用稅總計(jì)月500備注：由于無項(xiàng)目地塊數(shù)據(jù)，部分項(xiàng)目數(shù)據(jù)取自區(qū)間價(jià)格，不作為最終執(zhí)行參考。項(xiàng)目銷售過程中稅費(fèi)估算項(xiàng)目單價(jià)（元/㎡）備注管理費(fèi)用230財(cái)務(wù)費(fèi)用230營銷費(fèi)用（含推廣、代理）85總計(jì)545備注：由于無項(xiàng)目地塊數(shù)據(jù)，部分項(xiàng)目數(shù)據(jù)取自區(qū)間價(jià)格，不作為最終執(zhí)行參考。項(xiàng)目開發(fā)費(fèi)用估算序號項(xiàng)目單價(jià)（元/㎡）一開發(fā)成本2340.001前期工程費(fèi)用估算328.002建筑安裝工程費(fèi)用估算1225.003基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)用估算257.004基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)用估算30.005項(xiàng)目銷售過程中稅費(fèi)估算500.00二項(xiàng)目開發(fā)費(fèi)用估算545.00三不可預(yù)見費(fèi)用30.00四合計(jì)2915.00備注：由于無項(xiàng)目地塊數(shù)據(jù)，部分項(xiàng)目數(shù)據(jù)取自區(qū)間價(jià)格，不作為最終執(zhí)行參考。開發(fā)成本約為2915元/㎡（不含拿地成本）投資成本費(fèi)用估算受讓單位地塊編號地塊位置土地用途土地面積（畝）出讓年限成交價(jià)（萬元）單價(jià)（萬元）夏宮置業(yè)有限公司W(wǎng)L2012-2-10號仙女山鎮(zhèn)石梁子社區(qū)居委中低價(jià)位、中小套型普通商品住房用地103.4265