阿爾山市五岔溝商業(yè)樓建設項目申請報告

阿爾山市五岔溝商業(yè)樓建設項目申請報告PAGEPAGE20第一章申報單位及項目概況一、項目申報單位概況1、單位名稱突泉縣高蒲房地產(chǎn)開發(fā)有限公司2、法人代表胡發(fā)林3、單位概況突泉縣高蒲房地產(chǎn)開發(fā)有限公司成立于2007年6月14日，公司注冊資金100萬元，房地產(chǎn)開發(fā)肆級資質(zhì)，公司主要經(jīng)營房地產(chǎn)開發(fā)與商品房銷售。公司現(xiàn)有員工30余名，其中專業(yè)管理和技術(shù)人才8名。憑借著公司誠摯的信譽與優(yōu)質(zhì)的售后服務，在創(chuàng)業(yè)奮斗中獲得了諸多的贊譽與好評。今后，公司會以更優(yōu)質(zhì)的工程質(zhì)量回饋社會，回報客戶，贏得市場的肯定和客戶的信賴。為響應盟委、市委的號召，為繁榮地區(qū)房產(chǎn)經(jīng)濟，發(fā)展城鎮(zhèn)房地產(chǎn)建設，加快城市改造步伐，為構(gòu)建健康阿爾山·生態(tài)文明體驗區(qū)夯實基礎，突泉縣高蒲房地產(chǎn)開發(fā)有限公司擬在阿爾山市五岔溝建設商業(yè)樓工程，該地塊占地面積平方米，建筑面積為3952平方米，建筑密度69%，容積率為1.91，本項目已經(jīng)政府同意，規(guī)劃局批準，為建設標準的商業(yè)小區(qū)多加一道亮麗的風景線。4、項目建設背景阿爾山市位于內(nèi)蒙古自治區(qū)興安盟西北部，橫跨大興安嶺西南山麓，是興安盟林區(qū)的政治、經(jīng)濟、文化中心。地理坐標為東經(jīng)119°28′--121°23′，北緯46°39′--47°39′，是全國緯度最高的城市之一。阿爾山市東鄰呼倫貝爾市所轄扎蘭屯市和興安盟扎賚特旗，南至興安盟科右前旗，西與蒙古國接壤，北和呼倫貝爾市新巴爾虎左旗、鄂溫克自治旗毗鄰。東西長142公里，南北長118公里，總面積7408.7平方公里，轄區(qū)內(nèi)中蒙邊境線長93.434公里。全市人口5.6項目位于阿爾山市五岔溝鎮(zhèn)街區(qū)區(qū)。五岔溝商業(yè)樓設計體現(xiàn)新時代業(yè)主對生活情趣的理解和創(chuàng)意生活的追求。隨著阿爾山市經(jīng)濟的發(fā)展，市域建設進一步上升到了一個新的層面，城鎮(zhèn)建設發(fā)展勢頭強勁。在全球經(jīng)濟危機大環(huán)境的影響下，阿爾山市委、政府積極采取措施，進一步改善全市的招商環(huán)境，政府各部門服務經(jīng)濟的意識和本領的進一步加強，使得房地產(chǎn)開發(fā)建設的力度進一步加大。該項目占地面積2076平方米，根據(jù)阿爾山市城市總體規(guī)劃方案，該地域地處阿爾山市五岔溝鎮(zhèn)街區(qū)的中心地帶，隨著五岔溝鎮(zhèn)經(jīng)濟的發(fā)展，急需對該地段進行開發(fā)，打造精品商業(yè)設施。突泉縣高蒲房地產(chǎn)開發(fā)有限公司根據(jù)阿爾山市委、市政府關(guān)于合理利用土地，最大限度的發(fā)揮土地資源的效益精神，決定對該地塊進行開發(fā)，建設商業(yè)樓項目。該項目總規(guī)劃建筑面積為3952平方米。五岔溝商業(yè)樓的建設對于改善鎮(zhèn)容鎮(zhèn)貌，改善居住環(huán)境，滿足廣大居民的住房需求，提高人民生活水平，推動城鎮(zhèn)經(jīng)濟發(fā)展具有十分重要的現(xiàn)實意義。二、項目概況1、項目名稱阿爾山市五岔溝商業(yè)樓建設項目2、建設地點項目地位于阿爾山市五岔溝鎮(zhèn)街區(qū)，該地區(qū)位優(yōu)越，交通便捷。項目區(qū)地勢平坦、三通一平已經(jīng)完成，水、電、路、熱等基礎配套設施完備，是商業(yè)和居住建設的理想位置。3、項目建設規(guī)模及目標⑴規(guī)劃目標①高品質(zhì)的物質(zhì)環(huán)境本項目注重功能與形態(tài)并重，合理進行功能組合與用地布局，塑造富有特色的形態(tài)環(huán)境，構(gòu)造一個空間層次豐富的商住場區(qū)環(huán)境，滿足居民的物質(zhì)需求。②高度的和諧人文環(huán)境項目本著創(chuàng)造有現(xiàn)代生活氣息和人文情調(diào)的商區(qū)文化的宗旨，緊密依托規(guī)劃指導思想，以人為本，充分利用技術(shù)、藝術(shù)手段，構(gòu)建人性化的人文商業(yè)社區(qū)環(huán)境，③高效能的基礎設施項目周邊不但要市政基礎設施規(guī)劃配套齊全，而且做到安全、高效、經(jīng)濟、耐久。⑵規(guī)劃原則重規(guī)劃設計的經(jīng)濟可行性提高商住環(huán)境的宜住性、舒適性、安全性、耐久性和經(jīng)濟性。創(chuàng)造一個布局合理、功能齊備、交通便捷、環(huán)境優(yōu)美的現(xiàn)代商業(yè)社區(qū)。②加強空間領域限定，增強居住環(huán)境的歸屬感規(guī)劃考慮人車局部分流，按照空間的不同屬性，將場區(qū)空間分成不同等級的公共活動空間，并組成富有情趣的序列空間。通過場區(qū)入口標志性建筑，進一步加強空間的領域感和歸宿感，從而提高居住環(huán)境的安全感。③堅持以人為本和生態(tài)環(huán)境保護原則堅持以人為本，創(chuàng)造、優(yōu)美、衛(wèi)生、安寧的滿足當?shù)鼐用裆钐攸c的環(huán)境。規(guī)劃用地布局及空間組織以人的需求為依據(jù)，充分考慮人的可達性和舒適性，做到以人為本，為人服務。在滿足日照、采光和通風的基礎上，著重進行綠地系統(tǒng)規(guī)劃，保證游客的身心健康。⑶建設規(guī)?？偨ㄖ娣e3952平方米，其中商業(yè)用房2856平方米，公寓1096平方米。⑷項目建設目標均好性——使每一戶都有好戶型，好景觀和便利的交通。讓業(yè)主都能平等地享受資源，都能獲得等同的價值回報。生態(tài)性——尊重自然，尊重文脈，保護生態(tài)，創(chuàng)造一個可持續(xù)發(fā)展的居住區(qū)。功能性——混合用地，充分滿足小區(qū)居民和附近居民對各項功能的要求。社會性——增加居民之間相互交流的機會，重視親近的鄰里關(guān)系。多樣性——功能形式靈活多樣，豐富充實。有各式各樣的商業(yè)場所，滿足業(yè)主的需要。舒適型——減少城市環(huán)境壓力，使人們身心得以輕松，富于人性味，自然、優(yōu)美、和諧、有序。整體性——充分利用土地資源整體設計，合理布局，統(tǒng)一中有變化，變化中求統(tǒng)一。4、建設標準為突出其綜合功能的整體功能，抵御嚴寒，建筑物形成封閉、半封閉空間，盡量朝南方向。建筑屋頂設計歐式頂，屋面配艷色飾面，四面裝飾構(gòu)成高低錯落造型，以達到美觀大方、嚴肅壯觀、環(huán)境舒適，體現(xiàn)現(xiàn)代旅游圣地建筑的時代風貌。給五岔溝鎮(zhèn)增添極具現(xiàn)代特色的景觀亮點，且具有鮮明的識別性。5、總圖布置⑴平面布置項目位于五岔溝鎮(zhèn)街區(qū)。平面設計以滿足商業(yè)樓建設需要為主要目的，同時滿足相應的規(guī)范來設置出入口、人行通道、消防通道管線、公共衛(wèi)生及綠地設施。力求分區(qū)明確，人流、物流暢通。在平面設計和交通組織上也力求明確，主干道相連。南北向行列式布置為主，出口與鎮(zhèn)區(qū)道路相通，外環(huán)道路系統(tǒng)將人車分流，保證場區(qū)內(nèi)部的寧靜安全。⑵豎向設計場區(qū)地勢比較平緩，豎向布置采用平坡式。為防止市政道路雨水進入場區(qū)，入口處道路縱坡按千分之四進入場區(qū)。場地排水坡度按千分之三的坡度。場地排水以地面自然排水與雨水管網(wǎng)相結(jié)合，匯集到市政管網(wǎng)。6、建設內(nèi)容⑴商業(yè)用房規(guī)劃業(yè)主26戶，共分為4種戶型,建設面積2856平方米，占總建筑面積的72.27%。具體如下：A戶型92.29平方米，8戶，建筑面積738.32平方米，占總面積的18.68%；B戶型104.64平方米，6戶，建筑面積627.84平方米，占總面積的15.89%；C戶型118.62平方米，7戶，建筑面積830.34平方米，占總面積的21.01%；D戶型131.9平方米，5戶，建筑面積659.5平方米，占總面積的16.69%；⑵公寓公寓共20戶，建筑面積1096平方米，占總建筑面積的27.73%；⑶市政配套工程①供電電源接入城鎮(zhèn)供電網(wǎng)10kv線路，箱式變壓器1臺。②供熱本項目由城市供熱管網(wǎng)接入，由城市供熱管網(wǎng)集中供熱。③給水本項目從建設區(qū)域北側(cè)及東側(cè)的鎮(zhèn)自來水管網(wǎng)上各接一根DN300給水管，由市政管網(wǎng)直接供水。采用獨立的給水系統(tǒng)，分別從環(huán)狀給水干管上接管入戶，給水入口處分功能設水表計量。④污水排水管網(wǎng)采用雨水、污水分流的排水體制。排水管網(wǎng)80米，化糞池1座。污水經(jīng)化糞池沉淀處理后，排至城市污水管網(wǎng)。本項目屋面雨水設計為重力流內(nèi)排水?？墒占糠治菝嬗晁?，用做澆灑綠地和道路清掃用水；道路雨水盡量流向綠地和滲水磚。雨水滲入地下涵養(yǎng)水源。不能收集的雨水可經(jīng)匯集后排入鎮(zhèn)區(qū)雨水管網(wǎng)。⑷控制指標：項目總用地面積2076平方米；項目總建筑面積3952平方米；容積率：1.91建筑密度：69%三、報告編制依據(jù)1、《中華人民共和國土地管理法》；2、《中華人民共和國房地產(chǎn)管理法》；3、《國家發(fā)展改革委關(guān)于發(fā)布項目申請報告通用文本的通知》【發(fā)改投資[2007]1169號】；4、阿爾山市城市總體規(guī)劃；5、《城市用地分類與規(guī)劃建設用地標準》（GBJ-137-90）；6、《民用建筑設計通則》（GB50353-2005）7、國家發(fā)展和改革委《建設項目經(jīng)濟評價方法與參數(shù)》（第三版）；8、建設部《房地產(chǎn)開發(fā)項目經(jīng)濟評價方法》；9、國家和阿爾山市政府相關(guān)政策及法律、法規(guī)。四、建筑方案設計1、編制依據(jù)本項目編制執(zhí)行現(xiàn)行國家、建設部建筑設計規(guī)范、標準及當?shù)赜嘘P(guān)標準、規(guī)定。執(zhí)行的主要規(guī)范、標準：《民用建筑設計通則》GB50352-2005《住宅建筑設計規(guī)范》GB50096-1999(2003年版)《住宅建筑規(guī)范》GB50368-2005《城市道路綠化規(guī)劃與設計規(guī)范》CJJ75-97《城市道路和建筑物無障礙設計規(guī)范》JGJ50-2001《建筑設計防火規(guī)范》GB50016-2006《民用建筑節(jié)能設計標準》（采暖居住建筑部分）JGJ26-952、立面設計建筑立面設計尊重地方文脈，體現(xiàn)歐式風格。既有文化品味，又體現(xiàn)現(xiàn)代建筑語言?？傮w風格和諧統(tǒng)一，配合門廊、欄桿，注重細部設計，加強虛實對比，達到錯落有致，典雅別致。表達了對建筑審美的需求與健康新穎實用。重點處理建筑的屋頂、陽臺、窗戶等可變因素。重點部位的處理體現(xiàn)了現(xiàn)代建筑風格。立面處理簡潔明快。外裝飾面處理給人溫暖細膩的感覺。3、結(jié)構(gòu)設計工程結(jié)構(gòu)的設計原則是在安全適用、技術(shù)先進、經(jīng)濟合理、確保質(zhì)量的前提下，方便施工，加快建設進度。⑴設計要求①建筑物及建筑結(jié)構(gòu)安全等級為一級；②本工程抗震設防烈度；六度；③建筑物抗震重要性類別：乙級；④磚混和框架結(jié)構(gòu)抗震等級：一級；⑵結(jié)構(gòu)形式本建筑為地上2層建筑，采用磚混結(jié)構(gòu)局部框架，復合防水保溫歐式屋面。由于本工程未提供工程地質(zhì)勘測資料，根據(jù)四周地基情況，基礎擬采用條形砼基礎。4、建筑方案設計基礎：基礎全部采用筏型基礎。墻體：承重外墻49磚墻外貼100厚聚苯板，內(nèi)隔墻24磚墻。樓板為現(xiàn)澆鋼筋混凝土樓板。地下倉庫為鋼筋混凝土墻體。門：樓宇門設有可視對講系統(tǒng)，房間內(nèi)分機設在每間門的入口處，可控制樓宇門的開啟。窗戶：外窗為單框雙玻鋁塑鋁窗,開啟方式為平開內(nèi)開，安裝隱形紗窗。樓面防水：涂膜防水屋面防水保溫：屋面防水采用彩鋼瓦，屋頂采用有保溫層屋面。內(nèi)裝修：室內(nèi)內(nèi)墻面、地面為砂漿面層、頂棚為混凝土面層、普通螺口燈座，上下水只在相應位置留接口。外裝修：外墻主要為面磚和涂料墻面，底層局部墻面裝飾花崗巖文化石。5、建筑消防設計⑴設計依據(jù)《建筑設計防火規(guī)范》GB50016-2006⑵該項目按二級耐火等級設計。⑶消防車道：場區(qū)有一個出入口與城市道路相連，場區(qū)3米寬三級主路形成環(huán)形消防車道，沿城市道路各設室外消火栓一個。⑷建筑構(gòu)件的燃燒性能和耐火等級都滿足建筑耐火等級要求。五、配套工程方案市政公用設施規(guī)劃各種管線全部埋在地下，不能架空敷設。㈠電力工程1、編制依據(jù)《民用建筑電氣設計規(guī)范》JGJ16—2008?！豆┡潆娤到y(tǒng)設計規(guī)范》GB50052—95。《低壓配電設計規(guī)范》GB50054—95。《建筑照明設計標準》GB50034—2004?！督ㄖ锓览自O計規(guī)范》GB50057—94（2000年版）?！痘馂淖詣訄缶到y(tǒng)設計規(guī)范》GB50116—98?！督ㄖO計防火規(guī)范》GB50016-2006。2、設計范圍10kV及以下變配電系統(tǒng)、照明系統(tǒng)、建筑物防雷接地系統(tǒng)、線路敷設等。3、供電設計⑴供電電源本工程中商住用電屬于三級負荷，采用一路10KV供電。⑵負荷估算根據(jù)商業(yè)設計規(guī)范本工程商業(yè)用電標準為每戶12KW，用電負荷為288kW。⑶供配電系統(tǒng)①本工程引入一路10KV電源供電，地區(qū)變電站容量可以滿足本工程用電。在場區(qū)中間設一臺箱式變壓器，變壓器容量為330KVA。計量采用高供低計。住戶電表出戶，設置位置在樓梯間。②由箱式變壓器到各棟樓采用放射式供電。由場區(qū)總配電箱向各單元配電箱采用放射式供電。③室內(nèi)配電支線采用銅芯線穿電線管暗敷。4、照明設計⑴本工程照度標準選用國家民用建筑照明標準為基準。⑵照明光源，根據(jù)國家節(jié)能要求選用高效、低耗節(jié)能燈。⑶樓梯間照明采用聲光控延時開關(guān)。5、建筑物防雷接地保護⑴本工程按三類防雷建筑物設計，屋頂設有避雷帶作接閃器以防直擊雷，引下線利用結(jié)構(gòu)鋼筋，接地體利用建筑物基礎地梁內(nèi)二根主筋一周焊通而成。外露屋面金屬物體與避雷裝置連通。⑵本工程防雷接地電阻要求不大于4歐。⑶低壓配電保護采用TN-C-S系統(tǒng)。㈡弱電系統(tǒng)1、設計范圍弱電設計包括：電話系統(tǒng)、有線電視系統(tǒng)、樓宇對講系統(tǒng)。2、方案內(nèi)容⑴電話布線系統(tǒng)①電話從市網(wǎng)引入46對電話線至小區(qū)內(nèi)的交接箱間。電話系統(tǒng)從交接箱間引出電話主干線，在室外設一室外分線箱，再從室外分線箱向各住宅、商業(yè)用房等室內(nèi)分線盒配線。②商業(yè)每戶1點，共26點，公寓每戶1點，共20點，合計46點。⑵有線電視①有線電視系統(tǒng)由市有線電視網(wǎng)引入，按數(shù)字電視考慮，有線電視系統(tǒng)從有線電視主干線引出，再從主干線箱向各商住樓等室內(nèi)前端箱配線。②商業(yè)每戶1點，共26點，公寓每戶1點，共20點，合計46點。⑶樓宇對講系統(tǒng)在每單元樓門設有樓宇對講系統(tǒng)，戶內(nèi)分機設在每戶門的入口處，可控制樓門的開啟。戶內(nèi)只安裝普通對講電話，住戶可自行安裝可視對講電話。㈢給水排水1、設計依據(jù)《室外給水設計規(guī)范》(GB50013-2006)《室外排水設計規(guī)范》(GB50014-2006)《建筑給排水設計規(guī)范》(GB50015-2003)《建筑設計防火規(guī)范》（GB50016-2006）《建筑滅火器配置規(guī)范》(GB50140-2005)2、設計范圍樓內(nèi)各用水點的設備、給排水管道及系統(tǒng)、消防設備及系統(tǒng)等設計。3、給水⑴水源水源接自市政自來水管網(wǎng)，由給水管網(wǎng)在該區(qū)域東側(cè)現(xiàn)有給水管線，由給水管供場區(qū)生活及消防用水，其供水能力可滿足本項目用水要求。⑵給水系統(tǒng)在紅線區(qū)域內(nèi)連成環(huán)狀，給水管網(wǎng)100米，消防栓1個，環(huán)狀干管徑為DN300。給水入口處分功能設水表計量。生活、消防系統(tǒng)為各自獨立的管道。要求生活給水壓力為250kpa，給水管材為PP-R管，熱熔連接，供水系統(tǒng)為枝狀形式。消防給水壓力為400kpa，給水管材為焊接鋼管。閥門D﹥50為閘閥，D≤50為截止閥。4、水量⑴商業(yè)用水量總戶數(shù)46戶，用水量標準為500L/戶．天，用水量23m⑵綠化用水量綠化面積為1000m2,用水定額為3.0L/m2.d,綠化用水量為3m3/d?？紤]一定量的管網(wǎng)漏失和未預見用水量，占總用水量的15%。則最高日用水量：29.9m3/d。5、排水樓內(nèi)產(chǎn)生的污水符合國家污水排放要求，室內(nèi)排水管道采用塑料管，室外采用水泥管，室外設有污水檢查井、化糞池（V=20M3）、集水井。本項目污水主要是洗滌淋浴污水和衛(wèi)生間污水，為可生化有機無毒水，直接排入市政排污管道。6、消防系統(tǒng)設計根據(jù)《民用建筑防火規(guī)范》的規(guī)定，要求室內(nèi)、外均設有消防給水系統(tǒng)。室內(nèi)消火栓設置在各單元樓梯間，室外消火栓設置在樓前地下，并有明顯的標志。消防報警設有火災自動報警系統(tǒng)。㈣采暖通風1、設計依據(jù)《采暖通風與空氣調(diào)節(jié)設計規(guī)范》（GB50019-2003）《民用建筑設計防火規(guī)范》(GB50016-2006)《民用建筑設計通則》(GB50352-2005)冬季室外計算溫度為-34℃，風速2.6m/s,外圍護結(jié)構(gòu)主要為高保溫復合墻，單框雙玻鋁塑鋁窗，傳熱系數(shù)分別為0.39W/㎡℃和1.8W/㎡℃，各房間室內(nèi)計算溫度為20℃，樓梯間溫度為162、設計范圍在采暖季節(jié)對樓內(nèi)的所有房間進行采暖設計。熱源來自城鎮(zhèn)供熱管網(wǎng)，供水溫度85℃，回水溫度60采暖熱負荷室內(nèi)計算參數(shù)房間名稱冬季室內(nèi)采暖房間名稱冬季室內(nèi)采暖T(℃)t(℃)起居室20廚房18衛(wèi)生間20樓梯間16采暖熱負荷項目面積（萬㎡）供熱指標W/㎡耗熱量（KW）商業(yè)用房0.285680228.48公寓0.10968087.68合計0.2910=SUM(ABOVE)316.16采暖系統(tǒng)形式及管道敷設方式：采暖系統(tǒng)采用上給下回垂直單管形式，采用分室分區(qū)溫控調(diào)節(jié)，賓館樓梯間單獨設置采暖立管并設置熱計量表。采暖管路中最高點設置自動排氣閥，最低點設置手動泄水閥。管道穿樓板、穿墻時須裝鋼套管,穿樓板時套管應高出樓板20mm,（衛(wèi)生間為50mm）穿墻時應與墻面平齊。3、采暖設備、管材的選擇采暖設備選用鑄鐵柱翼680型，管材為PPR管，閥門為銅質(zhì)閘閥，地溝內(nèi)的采暖供回水管道采用巖棉管殼保溫，厚度50㎜。4、通風衛(wèi)生間廚房設置土建風道進行通風換氣。㈤公建1、道路主道路通過西側(cè)出入口與市政中心路相連，場區(qū)內(nèi)設置步行道路500平方米。2、景觀綠化場區(qū)設花池、花壇栽種季節(jié)性花木綠化，路兩旁栽種榆樹類樹木綠化，讓業(yè)主平時散步、休憩、交往活動,充分體現(xiàn)了“均好性”,創(chuàng)造有利于身心健康的生態(tài)環(huán)境和優(yōu)美的公共交往空間。㈥項目建設進度安排本項目的建設將嚴格按照國家規(guī)定的程序進行。根據(jù)項目建設的實際情況和特點，加快建設進度，縮短建設周期，充分發(fā)揮其功能經(jīng)濟和社會功能。根據(jù)項目建設內(nèi)容，確定該項目從2012年4月作可行性研究及報批項目，2012年5月委托初步設計和施工圖設計。項目建設自2012年6月開始動工建設，計劃2013年8月全部完成。六、投資估算與資金籌措㈠投資估算項目投資估算內(nèi)容僅為建設投資。建設投資包括：建筑工程費、設備及工器具購置費、安裝工程費、工程建設其他費用和基本預備費用。項目總投資為560.00萬元。具體如下：建筑工程費：446.58萬元采暖工程費：19.76萬元電照工程費：17.78萬元供排水工程費：15.81萬元弱電及消防等：13.83萬元其他費用：28.77元預備費：17.47萬元。㈡資金籌措與使用計劃1、資金籌措項目總投資260萬元，全部為企業(yè)自籌。2、年度投資計劃工期安排2012年2月一2012年5月進行項目前期工作，主要用于土地使用費、開展前期工作及建設用地五通一平工作。2012年6月-2013年8月30日完成全部工程建設項目。阿爾山市五岔溝商業(yè)樓建設項目申請報告PAGE22表1－1工程概算表序號工程或費用名稱估算金額(萬元)技術(shù)經(jīng)濟指標建筑工程安裝工程設備及購置費其它費用合計單位數(shù)量單價(元)備注一第一部分建筑安裝工程費用1建筑446.58446.58m2395211302采暖19.7619.76m23952503電照17.7817.78m23952454供排水15.8115.81m23952405弱電及消防13.8313.83m2395235第一部分合計513.76513.76二第二部分其他建設費用1建設單位管理費2.570.50%2工程建設監(jiān)理費2.570.50%3工程勘察費3.600.70%4工程設計費7.711.50%5施工圖預算編制費2.060.40%6招投標費4.110.80%7施工圖審查費1.540.30%8工程保險費3.080.60%9環(huán)境評價費1.030.20%10工程咨詢費0.510.10%第二部分合計28.77三第一、第二部分合計542.53基本預備費17.47四工程建設總投資560.00阿爾山市五岔溝商業(yè)樓建設項目申請報告PAGE52第二章發(fā)展規(guī)劃、產(chǎn)業(yè)政策和行業(yè)準入分析一、國民經(jīng)濟和社會發(fā)展規(guī)劃符合性分析《阿爾山市國民經(jīng)濟和社會發(fā)展第十二個五年規(guī)劃》指出繼續(xù)貫徹落實國家西部開發(fā)和東北振興等區(qū)域發(fā)展戰(zhàn)略，繼續(xù)落實自治區(qū)加快蒙東地區(qū)加快發(fā)展意見，圍繞全盟“綠色興安快速崛起”主題，全面實施“生態(tài)立市、旅游興市、產(chǎn)業(yè)強市、口岸旺市”發(fā)展戰(zhàn)略，努力構(gòu)建健康阿爾山·生態(tài)文明體驗區(qū)，實現(xiàn)“一區(qū)”構(gòu)建，生態(tài)文明保護區(qū)、產(chǎn)業(yè)區(qū)、開放區(qū)、和諧區(qū)等“四區(qū)”支撐的發(fā)展局面，促進經(jīng)濟和社會協(xié)調(diào)發(fā)展，人與自然和諧統(tǒng)一。“十二五”期間建設高標準建設交通、給排水、垃圾處理、文化體育和第三產(chǎn)業(yè)等基礎設施，創(chuàng)造充足的就業(yè)崗位，使當?shù)赜芯蜆I(yè)能力和愿望的居民充分就業(yè)；提供價位合理的熱、水、電、廉租住房、商業(yè)用房等公共服務產(chǎn)品；鼓勵富民產(chǎn)業(yè)，緩解城鄉(xiāng)差距。以多元化的經(jīng)濟模式擴大就業(yè)容量，多形式、多途徑幫助失業(yè)和下崗職工重新就業(yè)，實現(xiàn)經(jīng)濟增長與就業(yè)增長良性互動發(fā)展。大力發(fā)展其它各項社會事業(yè)，提高市民素質(zhì)和文明程度，創(chuàng)造良好有序的社會環(huán)境，提高公共服務水平，實現(xiàn)人人享有基本公共服務的目標，使全市居民充分享有經(jīng)濟發(fā)展成果和社會福利。二、產(chǎn)業(yè)政策分析從“十二五”規(guī)劃和產(chǎn)業(yè)政策來看，國家與地方政府積極改善人們居住條件，鼓勵城市房屋開發(fā)建設，同時支持把公用基礎設施建設與周邊地區(qū)用地開發(fā)統(tǒng)籌考慮，充分發(fā)揮項目建設的綜合效益。阿爾山市人民政府在2012年政府工作報告中指出，城市建設堅持“科學規(guī)劃、合理布局、完善功能”的原則，突出中心城市功能和品位的提升，城市綜合承載力和輻射帶動力進一步增強。強力推進民生事業(yè)，增強構(gòu)建和諧社會的凝聚力。以大力實施“六個一幸福指數(shù)”工程為引領，以改善民生為目標，統(tǒng)籌發(fā)展各項社會事業(yè)，努力使各族人民學有所教、勞有所得、病有所醫(yī)、老有所養(yǎng)、住有所居，全力推進和諧社會建設。城鎮(zhèn)基礎設施條件進一步改善，廣場、公園、道路、管網(wǎng)、綠化等基礎設施進一步完善。本項目所建設的商業(yè)樓，符合當?shù)禺a(chǎn)業(yè)政策，符合國家產(chǎn)業(yè)政策的要求。三、行業(yè)準入分析1、行業(yè)準入依據(jù)《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》(中華人民共和國主席令第29號)《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理條例》(國務院令第248號)《房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)管理規(guī)定》(建設部令第77號)三、行業(yè)準入分析本項目建設單位為興安盟突泉縣高蒲房地產(chǎn)開發(fā)有限公司，經(jīng)營范圍包括：房地產(chǎn)開發(fā)與商品房銷售。具有房地產(chǎn)開發(fā)肆級資質(zhì)，依據(jù)工商行政管理局2007年6月14日頒發(fā)的企業(yè)法人營業(yè)執(zhí)照，其注冊資本為100萬元，符合國家相關(guān)行業(yè)準入標準。第三章資源開發(fā)及綜合利用分析本項目非資源開發(fā)類項目，因此對資源開發(fā)利用方面不進行詳細論述。在資源的利用方面，項目建設及使用過程中不占用金屬礦、非金屬礦等重要資源。項目為居住項目，建設過程中耗費的資源主要包括鋼筋、水泥、木材等一般性建筑材料，該類建筑材料在當?shù)亟ú氖袌鼍蓾M足供應；項目生產(chǎn)過程中耗費的資源主要包括水、電、煤等，均由當?shù)毓樘岣哔Y源利用效率、降低資源消耗，項目在建設及生產(chǎn)過程中擬采取的節(jié)約資源及資源綜合利用措施如下：1、項目建筑、結(jié)構(gòu)設計嚴格按照國家有關(guān)設計標準規(guī)范進行設計，不超標，合理利用建筑材料，不浪費。2、采用新型節(jié)能的墻體材料，重點使用輕質(zhì)、高強、保溫性能好的節(jié)能新材料和保溫門窗，加強屋面及墻體保溫。墻體材料盡可能使用國家推廣使用的新型建材，如加氣混凝土等，減少粘土紅磚的使用量。3、推廣使用新技術(shù)、新工藝，以節(jié)能降耗。4、所有設備一律選用符合國家規(guī)定的節(jié)能型設備，不得選擇國家已公布淘汰的機電產(chǎn)品。電器設備應選用新型高效節(jié)能型，并采取電容補償，提高功率因數(shù)，減少電損耗。照明燈具選用節(jié)能型，以節(jié)約用電。第四章節(jié)能方案分析一、概述能源資源是人類社會生存和發(fā)展的重要物質(zhì)基礎，也是我們?nèi)娼ㄔO小康社會，加快推進社會主義現(xiàn)代化的重要物質(zhì)基礎。堅持節(jié)約資源的基本國策，加快建設資源節(jié)約型、環(huán)境友好型社會，促進經(jīng)濟發(fā)展與人口、資源、環(huán)境相協(xié)調(diào)，是貫徹落實科學發(fā)展觀、走新型工業(yè)化道路的必然要求，是實現(xiàn)可持續(xù)發(fā)展、保障經(jīng)濟安全和國家安全的必然要求。隨著《中華人民共和國節(jié)約能源法》頒布施行，節(jié)能工作已成為項目建設的重要研究課題。國家“十一五”期間對節(jié)能工作也做出了相關(guān)規(guī)劃，其重要目標為GDP能耗20%，年均4%，節(jié)能量為4億噸標準煤。在內(nèi)蒙古自治區(qū)通過施行的《內(nèi)蒙古自治區(qū)節(jié)約能源條例》使節(jié)能、降耗、減污、增效的工作成為內(nèi)蒙古建設生態(tài)大區(qū)的重要保障，體現(xiàn)了政府對節(jié)能工作的高度重視。加強用能管理，采取技術(shù)上可行，經(jīng)濟上合理以及環(huán)境和社會可以承受的措施，減少從能源生產(chǎn)到消費各個環(huán)節(jié)中的損失和浪費，更加有效、合理的利用能源，是一項長期任務，也是實現(xiàn)科學利用能源，發(fā)展循環(huán)經(jīng)濟，創(chuàng)建和諧社會的重要基礎。二、法律法規(guī)1、《中華人民共和國節(jié)約能源法》；2、《節(jié)能中長期專項規(guī)劃》（發(fā)改環(huán)資[2004]2505號）。三、相關(guān)標準和規(guī)范1、《夏熱冬冷地區(qū)居住建筑節(jié)能設計標準》JCJJ134－2001；2、《采暖通風與空氣調(diào)節(jié)設計規(guī)范》GB500019－2003；3、《外墻保溫工程技術(shù)規(guī)程》JCJ144－2004；4、《建筑采光設計標準》GB/T50034－2004。四、節(jié)能措施1、墻體保溫墻體采用保溫外貼泡沫板，可減少建筑物內(nèi)的熱損失，對熱耗較大的出入口采用雙層保溫門進行保溫。2、外窗設計門窗采用氣密、水密、隔聲、保溫、隔熱系統(tǒng)較高的塑鋼窗，氣密性達到III級，保溫性能要求達到傳熱系統(tǒng)數(shù)2.5w/m2·k以下，滿足節(jié)能設計要求。3、給排水設計⑴給水管材采用PP－R管材熱融連接，無結(jié)垢和漏水，室內(nèi)排水采用芯層發(fā)泡隔音管材以防漏水及噪音。⑵在洗水間、廁所等處采用節(jié)水型潔具設備，減少不必要的流失。4、暖通設計供熱管道采用40mm厚帶鋁箔下班絲棉管殼保溫。根據(jù)東北地區(qū)的氣候特點，在建筑設計時注意采光，以適當減少照明用電和采暖用熱量。5、照明項目照明用具的選擇在滿足國家相關(guān)標準規(guī)定的照度的基礎上，大量采用節(jié)能燈具。6、利用地熱和太陽能新技術(shù)采暖和小區(qū)道路照明，用新能源開發(fā)節(jié)約電能和熱能。7、綜合節(jié)能措施使建筑節(jié)能達50%以上。第五章建設用地、征地拆遷及移民安置分析一、項目選址及用地方案項目地位于阿爾山市溫泉街區(qū)，區(qū)位優(yōu)越，交通便捷。項目區(qū)地勢平坦、三通一平已經(jīng)完成，水、電、熱等基礎配套設施完備，具備小區(qū)開發(fā)建設的條件。項目位于溫泉街區(qū)，項目用地面積4678平方米，東西約100米，南北約47米，規(guī)劃用地性質(zhì)為住宅用地。此塊地是以掛牌的形式摘得的。項目地位于阿爾山市五岔溝鎮(zhèn)街區(qū)，東臨邊防中隊，西臨河濱巷道，南臨城市主干道，北臨空地。區(qū)位優(yōu)越，交通便捷。項目區(qū)地勢平坦、三通一平已經(jīng)完成，水、電、熱等基礎配套設施完備，具備場區(qū)開發(fā)建設的條件。項目位于五岔溝鎮(zhèn)街區(qū)，項目用地面積2076平方米，東西約60米，南北約34米，規(guī)劃用地性質(zhì)為二類商業(yè)綜合用地。此塊地是以掛牌的形式摘得的。項目區(qū)地勢平坦，地質(zhì)條件穩(wěn)定，便于建設，同時區(qū)位優(yōu)越，交通便利，便于開展商業(yè)活動。根據(jù)工程設計及現(xiàn)場調(diào)查，在本項目范圍內(nèi)沒有壓覆礦床和文物，具備開發(fā)建設條件。二、土地利用合理性分析項目占用的土地用地性質(zhì)屬國有建設用地，項目建設符合阿爾山市土地利用總體規(guī)劃，不占用寶貴的耕地，也不覆壓礦藏，項目建設內(nèi)容符合國家產(chǎn)業(yè)政策和地方經(jīng)濟社會發(fā)展規(guī)劃，依據(jù)國土資源部、發(fā)展改革委員會發(fā)布實施2006年版《限制用地項目目錄》和《禁止用地項目目錄》，項目用地不屬禁止或限制類用地。項目地形狀規(guī)整，便于規(guī)劃，地勢平坦，地質(zhì)條件穩(wěn)定，便于建設。本項目擬建設功能齊全、設施完備、交通便利、環(huán)境優(yōu)美的旅游設施區(qū)，可以提高土地使用率，改善現(xiàn)有環(huán)境及人文景觀。符合土地利用規(guī)劃要求，占地規(guī)模較為合理。三、征地拆遷和移民安置規(guī)劃方案項目用地內(nèi)沒有建設物，不需要拆遷和移民安置。第六章環(huán)境和生態(tài)影響分析一、項目場址環(huán)境和生態(tài)現(xiàn)狀及存在問題㈠項目場址環(huán)境和生態(tài)現(xiàn)狀㈡主要環(huán)境問題1、排放廢水對地表水及地下水的影響;2、固體廢物對周邊環(huán)境有影響。㈢主要環(huán)境保護目標1、大氣環(huán)境質(zhì)量達到《環(huán)境空氣質(zhì)量標準》(GB3095-96)二極標準;2、聲環(huán)境達到《城市區(qū)域環(huán)境噪聲標準》(GB3096-93)二類區(qū)標準;3、地下水達到《地下水環(huán)境質(zhì)量標準》(GB/Tl4848-93)三類標準;4、地表水達到《地表水環(huán)境質(zhì)量標準》(GB3838-2002)三類水體標準。二、施工期環(huán)境影響分析建設施工期對環(huán)境影響主要表現(xiàn)在:平整土地、建筑材料運輸、裝卸、堆存、混凝土攪拌等揚塵對大氣環(huán)境的影響，施工噪聲對聲環(huán)境的影響，廢水對環(huán)境的影響，施工棄土及建筑垃圾走周圍環(huán)境的影響。㈠大氣環(huán)境施工期產(chǎn)生的揚塵主要環(huán)節(jié)是場地平整，土方挖掘，建筑材料的運輸，裝卸、堆存等。揚塵的大小與現(xiàn)場施工條件、管理水平、機械化作業(yè)程度及天氣狀況等諸多因素有關(guān)。針對不同施工階段提出如下措施:1、在平整場地階段，二次揚塵產(chǎn)生于原有建筑物的拆除和建筑垃圾的裝運。為防止揚塵對周圍環(huán)境空氣的影響，本報告提出如下措施:(1)施工現(xiàn)場必須用制式彩鋼板進行圍擋，高度不低于2.5米，并設置高0.5米、寬0.24米的圍檔基礎。(2)平整場地與及時清運建筑垃圾相結(jié)合，建筑垃圾裝運前要灑水，運輸車輛要安加蓋蓬布，減少灑落。2、在建筑施工階段，防止揚塵污染要采取如下措施:(1)建筑物必須用合格的密布式安全立網(wǎng)封閉，層間設紅白相間的樓層標志，嚴禁采用彩條布及其它不規(guī)范的物體圍檔。⑵施工工地場內(nèi)主干道采用混凝土、連鎖塊、柏油路硬化。實現(xiàn)道路平整、暢通、場內(nèi)無積水，控制施工現(xiàn)場二次揚塵。(3)施工現(xiàn)場的土方必須及時清理出場。(4)施工現(xiàn)場出入口必須設輪胎沖洗池，由專人清掃，確?，F(xiàn)場污水泥漿不帶入建筑區(qū)道路。(5)施工現(xiàn)場垃我實行定點堆放、專人負責、及時清運，并采取有效防護措施運輸散體、液體、建筑垃塊，不得污染鎮(zhèn)容。(6)嚴格控制有毒、有害氣體排放，工地嚴禁熔融瀝青、焚燒油氈、清漆和排放有害煙塵。(7)施工現(xiàn)場地面和路面定期灑水，早晚各l次。于大風和干燥天氣適當增加。㈡水環(huán)境施工期間主要有施工設備沖洗水，水泥養(yǎng)護用水，主要污染物是泥沙，由于水量小，用于潑灑地面抑塵。施工期生活污水主要來自施工人員日常生活排放的污水，由于本工程施工期較短，工程量較小，施工隊伍較少，污水排放量較小，一般就地潑灑，不會對周圍水環(huán)境產(chǎn)生明顯影響。㈢聲環(huán)境建筑施工噪聲源主要來自施工機械運轉(zhuǎn)，設備動力噪聲。此外建筑材料、建筑垃圾的運輸也可引起交通噪聲的增加。本工程施工中采用的機械有挖掘機、推土機、裝載機、平地機、壓路機、混凝土攪拌機等。為最大限度地避免和減輕施工和交通噪聲對施工場地的影響，本報告對施工噪聲控制提出以下要求和建議:1、建設單位應要求施工單位所使用的主要施工機械應為低噪聲機械設備，如選擇液壓機堿取代燃油機械等，并及時維修保養(yǎng)，嚴格按操作規(guī)程使用各類機械。2、盡可能利用噪聲距離衰減措施，在不影響施工的條件下，將強噪聲設備盡量移至距場界較遠的地方，保證施工場界達標，盡量遠離西部和東部場界，以避免施工噪聲對周圍住宅小區(qū)的影響。盡量將強噪聲設備分散安排，同時相對固定的機械設備盡量入棚操作，最大限度減少施工噪聲對周圍居民的影響。3、在結(jié)構(gòu)和裝修階段，對建筑物外部采用圍擋，減輕施工噪聲對外環(huán)境的影響。4、合理安排施工時間，要求施工單位嚴格遵守環(huán)保部門規(guī)定，合理安排施工時間，除工程必須外，嚴禁在12:00一14:00和22:00-6：00期間施工。對主體工程澆灌需要連續(xù)施工時，建設單位在施工前做準備，征得環(huán)保部門同意批準后，張貼告示、作好宣傳，告知周圍居民。㈣固體廢棄物在工程施工過程中，產(chǎn)生的固體廢物主要是建筑垃塊和棄土，根據(jù)《危險廢物鑒別標準》GB5085.1-5085.3-1996，確定施工過程中產(chǎn)生的固體廢物為一般固體廢物，不屬于危險廢物。對施工過程中產(chǎn)生的建筑垃圾，包括拆除原有建筑物，平整場地等過程產(chǎn)生的建筑垃圾。由施工單位負責運出填埋附近塌陷坑或溝坑。施工產(chǎn)生的棄土大部用于回填土，剩余部分用于綠化，不會對周圍環(huán)境產(chǎn)生不良影響。為防止建筑垃圾外運過程中沿道遺灑及揚塵對周圍環(huán)境產(chǎn)生影響，建筑垃圾外運要用吉布覆蓋，避免沿途遺灑。三、運營期環(huán)境影響分析營運期產(chǎn)生的主要污染物有生活污水、生活垃圾等固定廢棄物。生活污水排入防滲防漏化糞池，防止對地下水造成污染;取暖采用集中供熱，不另建鍋爐房，不存在大氣污染問題。生活垃圾等固定廢棄物進行綜合利用。項目主要污染物產(chǎn)生及預計排放情況表6-1內(nèi)容類型排放源(編號)污染物名稱處理前產(chǎn)生濃度及產(chǎn)生量(單位)排放濃度及排放量(單位)大氣污染物煙塵>250mg/m'>250mg/m'12.81噸/年二氧化硫>1200mg/m'>1200mg/m30.98噸/年水污染物固體廢物2生活污水6480噸/年6480噸/年3生活垃圾120噸/年12噸/年噪聲建筑施工過程中混凝土攪攪機、電鋸、卷揚機及振搗棒運轉(zhuǎn)產(chǎn)生噪聲會對周圍環(huán)境產(chǎn)生影響。建設項目擬采取措施及預期處理效果表6-2內(nèi)容類型排放源(編號〉污染物名稱防治措施預期治理效果大氣污染物煙塵接入集中供熱管網(wǎng)取暖零排放二氧化硫水污染物2生活污水防滲防漏化糞池不對地下水及地表水造成污染固體廢物3生活垃圾等固體廢棄物綜合利用零排放噪聲其它生態(tài)保護措施及預期效果：項目建成后對周邊地表破壞要盡快恢復原狀，并做好硬化道路，綠化美化環(huán)境工作，防止揚塵污染。四、生態(tài)環(huán)境保護措施項目施工過程中產(chǎn)生的噪聲、粉塵、污水、建筑垃塊和投入使用后產(chǎn)生的廢氣、生活污水、生活垃圾及爐渣等都會對環(huán)境產(chǎn)生不利影響，因此必須在施工時和投入使用后采取有效措施，防止環(huán)境污染。1、投入使用后盡量減少水、電資源浪費，加強日常管理，做到既保護環(huán)境又節(jié)約資源、生活垃圾等固體廢棄物分類存放，進行綜合利用，使固體廢棄物資源化。2、為防止生活污水對地下水及地表水造成污染，化糞池必須做到防滲防漏，并定期用吸污車清運到指定地點，妥善處理。3、項目建成后，必須達到上述有關(guān)環(huán)境保護要求并經(jīng)環(huán)保。五、地質(zhì)災害影響分析根據(jù)地質(zhì)勘察資料表明，本項目場址所在地區(qū)不屬于地質(zhì)災害易發(fā)區(qū)，本項目也不屬于易誘發(fā)地質(zhì)災害的項目，所在對本節(jié)不進行分析。六、特殊環(huán)境影響本項目建設地點位于阿爾山市五岔溝鎮(zhèn)街區(qū)，場址周圍5公里內(nèi)無名勝古跡和自然保護區(qū)，對周圍環(huán)境不會造成不利影響。阿爾山市五岔溝鎮(zhèn)富康商住樓建設項目申請報告第七章經(jīng)濟影響分析一、財務分析（一）主營業(yè)務成本1、開發(fā)成本本項目開發(fā)總建筑面積為3952平方米，五岔溝商業(yè)樓建設工程，開發(fā)總成本為560.00萬元。2、銷售費用估算本項目的銷售費用包括出售房屋在經(jīng)營期內(nèi)發(fā)生的營銷策劃、廣告宣傳及銷售人員的工資等，按銷售收入的1.5%計提，費用為8.40萬元。3、其它管理費用其它管理費用指企業(yè)為維持項目自身的經(jīng)營活動而發(fā)生的各項費用，年銷售收入的2%計提，費用為11.20萬元。估算總成本費用為579.60萬元（1+2+3）（二）銷售收入、銷售稅金及附加1、主營業(yè)務收入⑴出售商業(yè)用房收入商業(yè)用房建筑面積2856平方米，銷售周期按1年計算，銷售平均價格2700元/平方米，銷售收入為771.12萬元。⑵出售公寓收入公寓建筑面積1096平方米，銷售周期按1年計算，銷售平均價格4000元/平方米，銷售收入為438.40萬元。合計銷售收入為1209.52萬元。2、銷售稅金及附加根據(jù)國家現(xiàn)行稅法規(guī)定本項目需繳納：⑴銷售稅按總收入的（5%）計提；⑵城市維護建設稅按銷售稅的（7%）計提；⑶教育費附加按銷售稅的（3%）計提；⑷地方教育費附加按銷售稅的（1%）計提；⑸水利基金按總收入的（1‰）計提；合計銷售稅金及附加40.64萬元

3、所得稅年應繳納額為147.32萬元。㈢利潤總額利潤總額589.28萬元凈利潤為441.96萬元。㈣財務盈利能力分析投資利潤率=年利潤總額/總投資×100%=99.88%投資利稅率=年利稅總額/總投資×100%=106.77%銷售利潤率=年利潤總額/總收入×100%=48.72%。該項目邊建設邊預售，銷售周期按1年考慮。從投資利稅率和投資利潤率綜合來看，本項目財務評價指標超過了本行業(yè)的平均水平，項目具備了一定的盈利能力，說明盈利能力滿足了行業(yè)平均水平；銷售周期較短，回款快，項目具有較強的財務生存能力，本項目在財務上可以接受。詳見利潤及利潤分配表，表7－1。

表7－1利潤及利潤分配表單位：萬元序號項目名稱數(shù)量（平方米）售價（元/平方米）金額備注1銷售收入1209.521.1商業(yè)用房銷售收入28562700771.121.2公寓銷售收入10964000438.402稅金及附加40.643開發(fā)成本費用560.004銷售費用8.405管理費用11.206利潤總額589.287彌補以前虧損8應納所得稅額589.289所得稅147.3210凈利潤441.9611期初未分配利潤12可供分配利潤441.9613提取法定盈余公積金44.2014提取任意盈余公積金22.1015可供投資者分配的利潤375.67投資利潤率%99.88銷售利潤率%48.72投資利稅率%106.77阿爾山市五岔溝商業(yè)樓建設項目申請報告二、區(qū)域經(jīng)濟影響評價房地產(chǎn)業(yè)作為服務業(yè),在國民經(jīng)濟和社會發(fā)展中占相當重要的地位。它是國民經(jīng)濟發(fā)展的一個基本生產(chǎn)要素,為國民經(jīng)濟發(fā)展提供重要的物質(zhì)條件,改善人們的居住和生活條件,改善投資環(huán)境。由于房地產(chǎn)業(yè)在現(xiàn)代市場經(jīng)濟的條件下,起著其他產(chǎn)業(yè)不可替代的作用，當今世界上許多經(jīng)濟發(fā)達的國家和地區(qū),房地產(chǎn)業(yè)已經(jīng)成為經(jīng)濟繁榮的基本支撐點,是國民經(jīng)濟發(fā)展的基本要素。因此,房地產(chǎn)業(yè)對當?shù)貒窠?jīng)濟的可持續(xù)發(fā)展具有現(xiàn)實和長遠的意義。本項目建成后可為國家和地方政府繳稅金,對促進地方經(jīng)濟和國民經(jīng)濟的發(fā)展具有積極的推動作用。解決就業(yè)、再就業(yè)是關(guān)系到社會安定團結(jié)、構(gòu)建和諧社會的重大問題。阿爾山市地處經(jīng)濟欠發(fā)達地區(qū)，部分勞動人員失業(yè)是客觀存在的，目前城鎮(zhèn)登記失業(yè)率超過3%，若不逐步解決，將給社會帶來沉重的負擔。本項目在建設銷售期一年半當中能解決當?shù)貏趧恿笆Ｓ嗳藛T40—60人/年左右的就業(yè)，按每人20000元/年收入計算，即年增加當?shù)鼐蜆I(yè)收入80—120萬元。因此該項目的實施將能為當?shù)厣鐣蜆I(yè)分憂解難。本項目實施還有效地帶動當?shù)亟ú氖袌龊瓦\輸?shù)认嚓P(guān)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。因此，本項目實施直接或間接地帶動了區(qū)域經(jīng)濟和國民經(jīng)濟的發(fā)展。第八章社會影響分析一、社會影響效果及適應性分析1、項目對社會經(jīng)濟的影響本項目可為國家和地方政府繳稅金,對促進區(qū)域經(jīng)濟和國民經(jīng)濟的發(fā)展具有積極的推動作用。2、項目對減輕社會就業(yè)方面的影響，房地產(chǎn)類項目在建設期間宜解決社會底層勞動力就業(yè)問題。3、項目對社會環(huán)境方面的影響項目的建設必然會對當?shù)丨h(huán)境帶來一定影響，主要是對廢氣、廢水、固體廢物和噪聲處理不當可能產(chǎn)生的影響。只要在項目建設過程中予以高度重視，即可減輕。再說房地產(chǎn)開發(fā)屬于一般性、成熟性、污染性小的項目，不會對社會造成大的環(huán)境影響。而且該項目建設后綠化、美化、亮化了當?shù)爻鞘协h(huán)境。4、項目建設和建成后對所在區(qū)域居民的影響項目建設規(guī)模較大，建設期可為當?shù)靥峁┐罅縿趧展ぷ魅諜C會，可增加地方收入，對穩(wěn)定社會秩序具有重大意義；項目建設需要大量建筑材料，對發(fā)展當?shù)亟?jīng)濟，提高人民生活水平作用也很大；項目建成后可以提供個合理、舒適、溫馨、健康的居住環(huán)境。

社會影響分析表社會因素影響范圍程度可能出現(xiàn)的后果措施建議對居民收入的影響項目市場價格與工薪階層居民收入平衡，有利于低收入居民解決住房困難問題無嚴重后果較為適應可以采用分期付款等多種付款方式對居民生活水平與生活質(zhì)量的影響提高人們的住房質(zhì)量，提高了居民的生活水平。無對居民就業(yè)的影響對阿爾山市的職工、設計院、施工單位、監(jiān)理單位等產(chǎn)生積極的影響提高居民就業(yè)率吸納無業(yè)居民就業(yè)對不同利益群體的影響項目投資經(jīng)營方、項目出售對象、管理方、政府部門范圍較小項目投資經(jīng)營方獲得一定利潤，提高了居民的生活質(zhì)量。定價要兼顧各方，按政策承建項目對地區(qū)、文化、教育、衛(wèi)生的影響文化、教育、衛(wèi)生方面范圍廣增添文化氣氛、促進教育事業(yè)、形成健康衛(wèi)生環(huán)境持續(xù)發(fā)展對地區(qū)基礎設施、社會服務質(zhì)量和城市化進程的影響基礎設施、社會服務質(zhì)量等各方面范圍廣促進地區(qū)基礎設施建設，提高服務質(zhì)量，加快城市化進程持續(xù)發(fā)展對少數(shù)民族風俗習慣和宗教影響無無無二、社會風險及對策分析房地產(chǎn)開發(fā)主要風險一般包括政治風險與政策風險、宏觀經(jīng)濟、市場風險、資金運作風險、企業(yè)風險等。㈠項目風險因素分析1、自然風險。自然風險是指由于自然因素的不確定性對對房地產(chǎn)開發(fā)商和經(jīng)營者造成經(jīng)濟上的損失。自然風險因素主要包括：火災風險、風暴風險、洪水風險、雪災風險、氣溫風險。本項目所在區(qū)域自然風險基本上不存在。2、政策風險。國家對房地產(chǎn)行業(yè)繼續(xù)采用調(diào)控政策，對房地產(chǎn)的稅收政策，對住宅是實行福利供給政策還是實行對低收入階層采取有限的補貼政策，住房制度改革、環(huán)保政策變化、建筑安全條例變化、審批手續(xù)過程、法律變化以及政府對房地產(chǎn)投資等政策影響的不確定性，都會對房地產(chǎn)開發(fā)和需求發(fā)生影響。因此，政策因素對該項目開發(fā)效益會產(chǎn)生一定的影響。3、宏觀經(jīng)濟風險。由于國家經(jīng)濟形勢（如市場需求、購買力、利率、稅率、匯率等）變動導致房地產(chǎn)開發(fā)商經(jīng)濟上的損失而造成的風險。例如，去年央行加息對房地產(chǎn)開發(fā)效益就造成了一定的影響。4、區(qū)域市場風險。推盤的策略選擇。推盤時應形成旺銷局面，以聚合人氣，若到時宏觀上出現(xiàn)不景氣的局面，則銷售價將達不到預期的價格，影響整個投資回報率。㈡風險防范1、加強對國家政策和宏觀經(jīng)濟的認識和關(guān)注度，以及對國家可能發(fā)生的宏觀經(jīng)濟調(diào)控程度進行預測，以做好相應防范措施。2、加快項目的立項和前期策劃、設計準備時間，確保在2010年六月二十日之前全面完成前期工作，加快各項工作的協(xié)調(diào)。3、進一步對本區(qū)域社會情況、當?shù)亟?jīng)濟、消費程度以及市場進行詳細調(diào)查，把阿爾山市商鋪市場的運作規(guī)律吃透，做好各項招商的準備工作。4、加強財務的宏觀調(diào)控，銜接好資金的周轉(zhuǎn)，減輕財務負擔。通過以上各項措施，可以有效防范風險，順利完成項目，實現(xiàn)預定目標。第九章結(jié)論與建議一、結(jié)論1、本項目的建設有利于加強和諧社會建設。按照以人為本的要求，從解決關(guān)系人民群眾切身利益的現(xiàn)實問題入手，更加注重經(jīng)濟社會協(xié)調(diào)發(fā)展。本項目的實施，從政策角度落實了《中華人民共和國國民經(jīng)濟和社會發(fā)展第十二個五年規(guī)劃綱要》、《阿爾山市房地產(chǎn)開發(fā)優(yōu)惠政策暫行規(guī)定》、《阿爾山市房地產(chǎn)開發(fā)政策補充規(guī)定》、《興安盟國民經(jīng)濟和社會發(fā)展第十二個五年規(guī)劃綱要》的相關(guān)內(nèi)容，促進城鄉(xiāng)協(xié)調(diào)發(fā)展的需要，是加快現(xiàn)代化城市建設，因此，該項目建設是必要的。2、本項目用地面積為1901平方米，總建筑面積為3952平方米，建筑規(guī)劃方案可行，經(jīng)濟合理。3、項目建設總投資為560.00萬元，其中工程費用513.76萬元，工程建設其它費用28.77萬元，預備費17.47萬元。4、項目銷售收入為1209.52萬元，利潤總額為589.28萬元，凈利潤為441.96萬元，投資利潤率為99.88%，銷售利潤率為48.72%，投資利稅率為106.77%。通過上述分析可知，項目有著良好的經(jīng)濟、社會和環(huán)境效益，并能保證資金鏈的平衡，同時具有較強的抗風險能力。表明本項目在經(jīng)濟、社會、環(huán)境、技術(shù)上均是可行的。二、建議在工程建設中應多聽取有關(guān)專家的意見和建議，有關(guān)論證、設計、施工要緊密配合，對于建設過程中出現(xiàn)的問題，應用科學的方法進行分析、比較、論證。在設計和施工中，吸取周邊其他項目的建設經(jīng)驗，采用合理、可行、有效的技術(shù)手段，確保工程萬無一失。因為本項目施工質(zhì)量要求較高，投資相對較大，建議建設方采用招標方式擇優(yōu)選取有類似工程施工經(jīng)驗的施工單位進行現(xiàn)場施工，在嚴把質(zhì)量關(guān)、保證工程質(zhì)量的前提下，合理科學的控制成本，努力降低造價，確保工程按期交付使用。阿爾山市五岔溝鎮(zhèn)富康商住樓建設項目申請報告附圖1阿爾山市在內(nèi)蒙古的區(qū)域位置圖附圖1阿爾山市在內(nèi)蒙古的區(qū)域位置圖阿爾山市五岔溝鎮(zhèn)富康商住樓建設項目申請報告PAGE54