某房地產(chǎn)開發(fā)貸款項(xiàng)目評(píng)估報(bào)告

房地產(chǎn)開發(fā)貸款評(píng)估報(bào)告項(xiàng)目名稱：“××××”項(xiàng)目企業(yè)名稱：四川××房地產(chǎn)有限公司評(píng)估單位：成都精至誠房地產(chǎn)評(píng)估有限責(zé)任公司二ΟΟ二年十一月二十九日目

錄第一章

概

要一、借款人評(píng)價(jià)二、項(xiàng)目評(píng)價(jià)三、市場評(píng)價(jià)四、投資籌資評(píng)價(jià)五、財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)六、貸款風(fēng)險(xiǎn)評(píng)價(jià)七、評(píng)估結(jié)論第二章

借款人評(píng)價(jià)一、借款人概況二、經(jīng)營者素質(zhì)及管理水平三、信用狀況評(píng)價(jià)四、資產(chǎn)負(fù)債分析五、盈利能力及資產(chǎn)運(yùn)用效率六、現(xiàn)金流量分析七、信用狀況評(píng)價(jià)八、企業(yè)前景評(píng)價(jià)第三章

項(xiàng)目建設(shè)條件評(píng)價(jià)一、項(xiàng)目建設(shè)的必要性二、項(xiàng)目建設(shè)內(nèi)容、規(guī)模和建設(shè)三、項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)程評(píng)價(jià)四、項(xiàng)目建設(shè)條件評(píng)價(jià)五、設(shè)計(jì)單位資質(zhì)評(píng)價(jià)六、施工、監(jiān)理單位資質(zhì)評(píng)價(jià)七、環(huán)境保護(hù)評(píng)價(jià)第四章

市場評(píng)估一、市場供求狀況及其發(fā)展趨勢(shì)分析二、城東房地產(chǎn)市場分析三、市場定位分析四、市場預(yù)測分析五、項(xiàng)目分析第五章

投資估算和籌資評(píng)價(jià)一、投資估算二、投資來源及籌資評(píng)價(jià)三、項(xiàng)目投資計(jì)劃評(píng)價(jià)四、有關(guān)說明第六章

償債能力評(píng)估一、項(xiàng)目財(cái)務(wù)效益預(yù)測二、項(xiàng)目財(cái)務(wù)現(xiàn)金流量分析三、資金來源與運(yùn)用分析四、項(xiàng)目償債能力評(píng)估五、項(xiàng)目敏感性分析第七章貸款風(fēng)險(xiǎn)與效應(yīng)評(píng)價(jià)一、定量分析二、定性分析三、貸款擔(dān)保評(píng)價(jià)第一章

概

要根據(jù)四川××房地產(chǎn)有限公司開發(fā)“××××”工程申請(qǐng)貸款的需要，經(jīng)工行×××支行初審，并報(bào)工行×分行營業(yè)部住房信貸處研究決定，組成評(píng)估小組，于2002年11月24日對(duì)該項(xiàng)目進(jìn)行全面評(píng)估（評(píng)估基準(zhǔn)日確定為2002年9月30日）。根據(jù)項(xiàng)目的現(xiàn)有資料、開發(fā)現(xiàn)狀、項(xiàng)目實(shí)施條件和可操作的方案，參照工行“房地產(chǎn)開發(fā)貸款評(píng)估辦法”的要求，評(píng)估組采用必要的評(píng)估程序，通過對(duì)借款人綜合情況及開發(fā)項(xiàng)目建設(shè)條件、市場及預(yù)測、效益、風(fēng)險(xiǎn)等多方面分析得出評(píng)估結(jié)論，并于2002年11月29日完成評(píng)估工作?，F(xiàn)將評(píng)估報(bào)告簡要概述如下：一、借款人評(píng)價(jià)四川××房地產(chǎn)有限公司（以下簡稱四川××）成立于1999年7月22日，是××××集團(tuán)股份有限公司下屬的全資公司。法人代表×××，注冊(cè)資本2000萬元，分別由××××集團(tuán)股份有限公司投資1800萬元和××××房地產(chǎn)有限公司投資200萬元構(gòu)成；公司主營房地產(chǎn)開發(fā)，具有房地產(chǎn)三級(jí)開發(fā)資質(zhì)。2001年1月起正式進(jìn)行“××××”聯(lián)排別墅和復(fù)式別墅高檔住宅小區(qū)項(xiàng)目開發(fā)。在近1年的銷售時(shí)間里，在成都市激烈的市場競爭中，“××××”業(yè)已取得近2.5億元的銷售佳績，實(shí)際到帳銷售收入為15848.89元。截止2002年9月，公司資產(chǎn)總額為21335萬元，負(fù)債總額為13482萬元，所有者權(quán)益為7852萬元。四川××在工行×××支行開有一般結(jié)算帳戶。截止2002年9月30日，在工行×××支行存款余額為557萬元；公司借款余額9000萬元，其中工行×××支行借款7000萬元，中行××支行借款2000萬元，均按時(shí)付息，無借款逾期現(xiàn)象發(fā)生。企業(yè)無不良信用記錄，2002年經(jīng)工行×分行審核評(píng)定信用等級(jí)為未評(píng)級(jí)。通過資產(chǎn)負(fù)債率、盈利能力及資產(chǎn)運(yùn)用效率、現(xiàn)金流量的分析，得出以下結(jié)論：企業(yè)所有者權(quán)益呈現(xiàn)增長趨勢(shì),自身積累增加,對(duì)負(fù)債的依賴程度減小，有較強(qiáng)的付息能力、融資能力和償債能力。二、項(xiàng)目評(píng)價(jià)“××××”居住小區(qū)項(xiàng)目，位于成都市東南部錦江區(qū)××鄉(xiāng)永興村三、四組（×××村）二環(huán)路內(nèi)側(cè)×××米，地理位置優(yōu)越，交通便利。該項(xiàng)目總占地163,648平方米（含代征地41,024平方米），建筑總面積116,092平方米，其中：商品住宅111,162平方米（可銷售面積95,118平方米，贈(zèng)送面積16,044平方米），會(huì)所2,820平方米，幼兒園1,490平方米，配套用房620平方米。項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)有52幢住宅樓和配套建筑，住宅戶型均為躍層式聯(lián)排別墅和復(fù)式別墅，面積在160平方米到298平方米之間，共403套，其中聯(lián)排別墅319套、復(fù)式別墅84套。項(xiàng)目容積率0.95，綠化率53%。項(xiàng)目各項(xiàng)報(bào)批手續(xù)齊備，建筑勘察、設(shè)計(jì)、建設(shè)、監(jiān)理單位均具有相應(yīng)資質(zhì)。小區(qū)于2001年8月全面開工，截止2002年11月已完成52棟住宅項(xiàng)目土建工程、外立面裝飾和水電氣安裝；游泳池、配套用房、小區(qū)道路和景觀綠化工程建設(shè)還在進(jìn)行之中，預(yù)計(jì)在2002年12月完工交房。三、市場評(píng)價(jià)根據(jù)企業(yè)提供的資料，“××××”項(xiàng)目定位為大規(guī)模高檔聯(lián)排別墅和復(fù)式別墅小區(qū)，該項(xiàng)目具有地理位置優(yōu)越，小區(qū)環(huán)境別具一格等優(yōu)越性，同時(shí)存在小區(qū)內(nèi)車位比不足，定位較高，銷售不容樂觀等劣勢(shì)。通過選取交易實(shí)例進(jìn)行分析，得出聯(lián)排別墅平均售價(jià)5391元/m2，復(fù)式別墅平均售價(jià)4183元/m2。本項(xiàng)目可實(shí)現(xiàn)銷售收入聯(lián)排別墅43466.61萬元，復(fù)式別墅6061.17萬元,預(yù)計(jì)可實(shí)現(xiàn)銷售收入49527.78萬元。四、投資籌資評(píng)價(jià)根據(jù)企業(yè)提供的經(jīng)規(guī)劃局批準(zhǔn)的總平方案，參考該開發(fā)企業(yè)在同類項(xiàng)目上的開發(fā)成本以及成都市同類建設(shè)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)，并結(jié)合項(xiàng)目自身情況，經(jīng)測算該項(xiàng)目總投資40573.09萬元，其中項(xiàng)目開發(fā)成本（土地、房屋開發(fā)費(fèi)及其他）35679.20萬元，開發(fā)費(fèi)用（財(cái)務(wù)費(fèi)用、管理費(fèi)用、銷售費(fèi)用）4893.89萬元。經(jīng)評(píng)定單方成本為3494.91元/平方米；其中：土地1489.04元/平方米、前期工程費(fèi)68.30元/平方米，房屋開發(fā)費(fèi)為1327.16元/平方米、費(fèi)稅(主要為綜合報(bào)建費(fèi)、集資費(fèi))140.85元/平方米、期間費(fèi)用421.55元/平方米，其他費(fèi)用8.19元/平方米，不可預(yù)見費(fèi)39.82元/平方米。企業(yè)自籌資金12478.55萬元，工行土地儲(chǔ)備貸款7000萬元（到期××集團(tuán)代還，詳見附件：××集團(tuán)承諾函，截止2002年11月末，已歸還1100萬元），中行流動(dòng)資金貸款2000萬元（2003年到期），向工行新增房地產(chǎn)開發(fā)貸款5383.08萬元，銷售滾動(dòng)投入13711.46萬元。企業(yè)自籌資金占總投資的30.76%，符合規(guī)定的貸款要求，截止評(píng)估基準(zhǔn)日，該項(xiàng)目已投入資金為29229.93萬元。五、財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)經(jīng)過評(píng)估測算，該項(xiàng)目的各項(xiàng)盈利能力指標(biāo)測算結(jié)果如下：（詳見評(píng)估主表4項(xiàng)目財(cái)務(wù)現(xiàn)金流量表）1、項(xiàng)目建成后將實(shí)現(xiàn)凈利潤4108.17萬元；2、內(nèi)部投資收益率：按全部投資計(jì)為26.77%；3、財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值（還原利率10％）：按全部投資計(jì)為3341.04萬元；4、動(dòng)態(tài)投資回收期(還原利率10%)：按全部投資計(jì)為2.03年；由以上可以看出，該項(xiàng)目內(nèi)部投資收益率均大于設(shè)定的基準(zhǔn)收益率（設(shè)定的基準(zhǔn)收益率為10％），財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值大于零，說明該項(xiàng)目在計(jì)算期內(nèi)按×行財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)標(biāo)準(zhǔn)可行。六、貸款風(fēng)險(xiǎn)評(píng)價(jià)通過定性及定量分析，項(xiàng)目財(cái)務(wù)抗風(fēng)險(xiǎn)能力較強(qiáng)。通過定量計(jì)算，本項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)等級(jí)為AA級(jí)，貸款項(xiàng)目綜合風(fēng)險(xiǎn)度為0.25，低于風(fēng)險(xiǎn)度0.6的界限值。該公司向×行提出貸款擔(dān)保方式為其母公司××××集團(tuán)提供擔(dān)保，經(jīng)對(duì)擔(dān)保企業(yè)提供的經(jīng)過審計(jì)的財(cái)務(wù)報(bào)表分析，擔(dān)保方××××集團(tuán)股份有限公司2001年所有者權(quán)益為16.8億元，其中未分配利潤為2.87億元，對(duì)外擔(dān)保為1.9億元，且全部為集團(tuán)內(nèi)部擔(dān)保。財(cái)務(wù)狀況良好，擔(dān)保方式可行。七、評(píng)估結(jié)論評(píng)估小組經(jīng)過對(duì)企業(yè)綜合情況、項(xiàng)目建設(shè)條件、投資估算，籌資、銷售及償債能力、貸款風(fēng)險(xiǎn)及效應(yīng)等多方面進(jìn)行分析測算，認(rèn)為：“××××”項(xiàng)目建設(shè)條件具備，目前，土建已完成90％，景觀已完成40％，投資計(jì)劃可行，財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)符合貸款要求，項(xiàng)目被評(píng)為AA級(jí)，具有一定的抗風(fēng)險(xiǎn)能力，該公司向×行提出貸款擔(dān)保方式為其母公司××××集團(tuán)提供擔(dān)保，經(jīng)對(duì)擔(dān)保企業(yè)提供的經(jīng)過審計(jì)的財(cái)務(wù)報(bào)表分析，擔(dān)保方××××集團(tuán)股份有限公司2001年所有者權(quán)益為16.8億元，其中未分配利潤為2.87億元，財(cái)務(wù)狀況良好，擔(dān)保方式可行。由于項(xiàng)目在建設(shè)條件和市場銷售等方面存在一定程度風(fēng)險(xiǎn)，應(yīng)對(duì)項(xiàng)目資金?？顚Ｓ茫瑢?duì)房屋開發(fā)及銷售回籠資金全程監(jiān)控，做好貸后管理工作。第二章借款人評(píng)價(jià)一、借款人概況并通過了“四川××房地產(chǎn)有限公司（以下簡稱四川××）成立于1999年7月22日，是××××集團(tuán)股份有限公司下屬的全資公司。法人代表×××，注冊(cè)資本2000萬元，分別由××××集團(tuán)股份有限公司投資1800萬元和××××房地產(chǎn)有限公司投資200萬元構(gòu)成；該公司主營房地產(chǎn)開發(fā)，具有房地產(chǎn)三級(jí)開發(fā)資質(zhì)。四川××房地產(chǎn)有限公司在成立之初就嚴(yán)格管理，建立了一整套嚴(yán)格的管理制度。作為××××集團(tuán)有限公司開拓中國西部市場的橋頭堡，四川×在最初的兩年主要代表集團(tuán)從事戰(zhàn)略性工作，包括市場考察，戰(zhàn)略咨詢等，沒有實(shí)際操作項(xiàng)目。該公司于2001年1月起正式進(jìn)行“××××”聯(lián)排別墅和復(fù)式別墅高檔住宅小區(qū)項(xiàng)目開發(fā)?！啊痢痢痢痢庇?001年8月正式開發(fā)，2001年12月8日正式開盤發(fā)售，在近1年的銷售時(shí)間里，在成都市激烈的市場競爭中，“××××”業(yè)已取得近2.5億元的銷售佳績。售房率已接近50%。開盤以來，“××××”已獲得2001年度“成都市10大金獎(jiǎng)樓盤”和“群眾最喜愛的樓盤”等榮譽(yù)亞太村生態(tài)住宅小區(qū)”的評(píng)審、2002年6月份在由建設(shè)部主辦的2002年中國住宅創(chuàng)新奪標(biāo)評(píng)選中，獲“創(chuàng)新示范樓盤”綜合大獎(jiǎng)。二、經(jīng)營者素質(zhì)及管理水平四川××房地產(chǎn)有限公司產(chǎn)權(quán)明晰，制度完善，對(duì)內(nèi)對(duì)外經(jīng)濟(jì)關(guān)系清晰，無對(duì)外投資和訴訟等法律事宜。公司下設(shè)工程部、配套部、開發(fā)部、銷售部、策劃部、行政部和財(cái)務(wù)部7個(gè)部門；現(xiàn)有正式職工34人，其中博士1人，碩士5人，本科24人，大專4人；具有高級(jí)職稱4人，中初級(jí)職稱28人，公司人員配置優(yōu)勢(shì)明顯，素質(zhì)較高，具有一定的專業(yè)技術(shù)水平。四川××房地產(chǎn)有限公司主要領(lǐng)導(dǎo)人基本情況如下：法人代表：×××，男，39歲，碩士。總經(jīng)理：×××，男，39歲，碩士。副總經(jīng)理：××，男，47歲，博士。財(cái)務(wù)部經(jīng)理：×××，男，28歲。三、信用狀況評(píng)價(jià)

該公司在工行×××支行開有一般結(jié)算帳戶。截止2002年9月末，該公司在工行×××支行存款余額為557萬元；公司借款余額9000萬元，其中工行×××支行借款7000萬元，中行××支行借款2000萬元，均按時(shí)付息，無借款逾期現(xiàn)象發(fā)生。企業(yè)無不良信用記錄，經(jīng)省分行審核評(píng)定其2002年度信用等級(jí)為未評(píng)級(jí)。四、資產(chǎn)負(fù)債分析：企業(yè)財(cái)務(wù)狀況詳見附件企業(yè)的資產(chǎn)負(fù)債表。公司的資產(chǎn)負(fù)債狀況及主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)如下表：資產(chǎn)負(fù)債及償債能力指標(biāo)簡表

(單位:萬元)項(xiàng)目2000年2001年2002年9月總資產(chǎn)170002679821335總負(fù)債150002544213482流動(dòng)資產(chǎn)170142667821172流動(dòng)負(fù)債01044213482所有者權(quán)益200013567852資產(chǎn)負(fù)債率（%）88%94%63%流動(dòng)比率（%）255%157%速動(dòng)比率（%）112%77%（一）、資產(chǎn)負(fù)債趨勢(shì)分析：下表是企業(yè)近三年資產(chǎn)負(fù)債變化趨勢(shì)(與上一年比較):資產(chǎn)負(fù)債橫向變動(dòng)趨勢(shì)表

(單位:萬元)項(xiàng)

目2000年2001年2002年9月資產(chǎn)增長絕對(duì)數(shù)163909798-5463增長百分比2686%

57%-20%負(fù)債增長絕對(duì)數(shù)1499010442-11960增長百分比149900%69%-47%權(quán)益增長絕對(duì)數(shù)1400-6446496增長百分比

233%-32%479%

從上表可以看出該企業(yè)2000年、2001年總資產(chǎn)增長很快,2000年末比1999年末增長了2868%,2001年較2000年末增長了57%，2002年9月總資產(chǎn)較2001年下降20%，負(fù)債較同期下降47%，主要是該公司2000年4月代××××集團(tuán)在成都建行貸款15000萬元，投入“××花園”開發(fā)項(xiàng)目，2002年3月集團(tuán)將“××花園”的股份轉(zhuǎn)讓給了合作方，提前收回投資，歸還了成都建行的15000萬元貸款。因此該企業(yè)2002年9月的負(fù)債較同期減少11960萬元，減少47%，相應(yīng)的減少資產(chǎn)5463萬元，減少20%。由于資產(chǎn)減少的比例小于負(fù)債減少的比例，因此企業(yè)所有者權(quán)益呈現(xiàn)增長趨勢(shì),企業(yè)的財(cái)務(wù)狀況越來越好，凈資產(chǎn)的增加，說明企業(yè)自身積累增加,對(duì)負(fù)債的依賴程度減小。（二）、資產(chǎn)負(fù)債比例分析項(xiàng)

目2000年2001年2002年9月資產(chǎn)負(fù)債率（%）88%94%63%利息保障倍數(shù)0-1.2213.7流動(dòng)比率（%）255%157%速動(dòng)比率（%）112%77%資產(chǎn)負(fù)債率2000年是88%，2001年是94%，2002年9月是63%，由此可以看出，企業(yè)的資產(chǎn)負(fù)債率到評(píng)估日已經(jīng)處于一個(gè)良好的水平，低于平均值79.7%。企業(yè)的流動(dòng)比率2001年是255%，2002年9月是157%，雖然2002年較2001年有所下降，但仍然屬較好水平，趨于良好值的165.9%。企業(yè)的速動(dòng)比率2001年是112%，2002年9月是77%，雖然2002年較2001年有所下降，但仍然屬較好水平，趨于良好值87.2％。因此企業(yè)的長期和短期償債能力較強(qiáng)，有較強(qiáng)的舉債能力，由于企業(yè)2002年資產(chǎn)負(fù)債率較低，盈利能力大幅提高，因而利息保障倍數(shù)2002年9月是13.7，較平均值1.6高出12.1倍，說明企業(yè)有較強(qiáng)的付息能力。（三）、資產(chǎn)負(fù)債增減變化原因分析：通過對(duì)企業(yè)近三年的資產(chǎn)負(fù)債變動(dòng)的分析，對(duì)其變動(dòng)較大的科目列舉如下：近三年企業(yè)資產(chǎn)負(fù)債簡表

單位：萬元項(xiàng)

目2000年2001年2002年9月項(xiàng)

目2000年2001年2002年9月總資產(chǎn)170002679821335總負(fù)債150002544213482一、流動(dòng)資產(chǎn)170142667821172一、流動(dòng)負(fù)債01044213482其中：貨幣資金4214972241其中短期借款085009000應(yīng)收帳款007759應(yīng)付帳款002短期投資000其他應(yīng)付013434728其他應(yīng)收款1659311252424預(yù)收帳款07870預(yù)付帳款0337存貨01492710711其他000二、長期負(fù)、長期投資000三、固定資產(chǎn)0124158三、所有者權(quán)益200013567852其中：固定資產(chǎn)清理77其中：股本200020002000固定資產(chǎn)凈值012481資本公積000四、無形及遞延資產(chǎn)-14-54未分配利潤0-6445852變動(dòng)說明:1、應(yīng)收帳款:2002年較2001年增加7759萬元，全部是應(yīng)收客戶購房款。2、其他應(yīng)收款：2002年較2001年減少10828萬元，主要原因是代集團(tuán)投資“××花園”的15000萬元收回。3、存貨與在建工程部分：2002年企業(yè)存貨10711萬元全部為“××××”在建工程成本未結(jié)轉(zhuǎn)部分，2002年較2001年減少4216萬元為已轉(zhuǎn)入經(jīng)營成本部分。4、其它應(yīng)付款：2002年較2001年增加3385萬元，主要是與集團(tuán)之間往來帳款增加2248萬元，與金立國際投資有限公司企業(yè)間借款增加500萬元。5、預(yù)收帳款：2002年9月較2001年減少787萬元，主要是將預(yù)收房款確認(rèn)為收入。6、長期負(fù)債：20002年較2001年減少15000萬元，主要要是代集團(tuán)在在成都建行貸貸款的15000萬元，提前前歸還。五、盈利能力及資資產(chǎn)運(yùn)用效率率該企業(yè)2002年年9月已經(jīng)實(shí)現(xiàn)現(xiàn)銷售收入23650萬元，實(shí)現(xiàn)現(xiàn)利潤5852萬元，銷售售利潤率為27.822%。下表是該該企業(yè)近三年年盈利指標(biāo)。單位：萬元項(xiàng)目2000年22001年2002年9月銷售收入0661236650利潤總額0--64455852銷售利潤率(%))0-8806.566%27..82%總資產(chǎn)利潤率00-2.44%27..43%凈資產(chǎn)利潤率00-47..42%774.53%%存貨周轉(zhuǎn)率001488.32%成本費(fèi)用利潤率00334.93%%利息保障倍數(shù)00-1.22213..7從上表可以看出：：企業(yè)的銷售售收入是逐年年遞增，利潤潤總額大幅增增加，說明企企業(yè)的盈利能能力較強(qiáng)。但但2001年企業(yè)的利利潤總額虧644萬元，銷售售利潤率是-806..56%，總資產(chǎn)利利潤率是-2.4%，凈資產(chǎn)利利潤率是-47.442%，資金運(yùn)用用效率較低，具具體原因主要要是房地產(chǎn)業(yè)業(yè)的特點(diǎn)是前前期資金投入入大，生產(chǎn)周周期較長。該該公司的“××××”項(xiàng)目2001年3月才開始進(jìn)進(jìn)入實(shí)際運(yùn)作作，因此前期期資金投入大大，資金運(yùn)用用效率較低，2001年幾乎沒有有銷售收入，所所以反映出來來是利潤總額額為虧損644萬元。公司司開發(fā)的“××××”項(xiàng)目于2001年12月28日才正式開開盤，公司2001年沒有結(jié)轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)銷售收入，故故此次主要對(duì)對(duì)公司2002年9月末利潤表表進(jìn)行分析。從從結(jié)構(gòu)上分析析：企業(yè)2002年9月的期間費(fèi)費(fèi)用為862萬元，占整整個(gè)銷售收入入的3.64%。結(jié)合企業(yè)業(yè)銷售情況分分析，由于“××××”項(xiàng)目為聯(lián)排排別墅和復(fù)式式別墅小區(qū)，開開發(fā)期較長，而而截止9月公司已銷銷售房屋接近近50%，以較小的的費(fèi)用投入取取得較好的銷銷售，說明企企業(yè)的營銷能能力及內(nèi)控制制度較好。從從比率上分析析，公司的銷銷售利潤率為為27.822%（介于良好好值和平均值值之間）、成成本費(fèi)用利潤潤率為34.399%（行業(yè)優(yōu)秀秀值）、利息息保障倍數(shù)為為13.7（行業(yè)優(yōu)秀秀值）。從銷銷售利潤率可可以看出，企企業(yè)具有較強(qiáng)強(qiáng)的盈利能力力；成本費(fèi)用用率和利息保保障倍數(shù)超過過行業(yè)優(yōu)秀值值，說明企業(yè)業(yè)具有較好的的成本內(nèi)控能能力，同時(shí)也也說明企業(yè)具具有較強(qiáng)的營營銷能力和償償還債務(wù)的能能力。六、現(xiàn)金流量分析析下表是企業(yè)近三年年的現(xiàn)金流量量表（單位：：萬元）：項(xiàng)目行次金

額2000年20001年2002年9月一、經(jīng)營活動(dòng)產(chǎn)生生的現(xiàn)金流量量1現(xiàn)金流入20064422357662現(xiàn)金流出3116002143822196110經(jīng)營活動(dòng)產(chǎn)生的現(xiàn)現(xiàn)金流量凈額額4-116002-79400161552二、投資活動(dòng)產(chǎn)生生的現(xiàn)金流量量5現(xiàn)金流入61100113現(xiàn)金流出70013724投資活動(dòng)產(chǎn)生的現(xiàn)現(xiàn)金流量凈額額8100-1377-11三、籌資活動(dòng)有關(guān)關(guān)的現(xiàn)金流量量9現(xiàn)金流入1016400010000020000現(xiàn)金流出11018448163398籌資活動(dòng)產(chǎn)生的現(xiàn)現(xiàn)金流量凈額額121164008152-143998五、現(xiàn)金及現(xiàn)金等等價(jià)物凈增額額13440876617444企業(yè)2000年、20001年、2002年9月現(xiàn)金流量量均表現(xiàn)為凈凈流入，說明明企業(yè)經(jīng)營狀狀況良好，實(shí)實(shí)力雄厚，有有較強(qiáng)的融資資能力。七、信用狀況評(píng)價(jià)價(jià)該公司至評(píng)估基準(zhǔn)準(zhǔn)日在銀行有有短期借款余余額9000萬元，無逾逾期與不良貸貸款記錄，分分布如下表：：項(xiàng)

目存款貸款備

注工行×××支行55577000011月份還款1100萬元，無拖拖欠本息×行×支行1420×行××支行31820000無拖欠本息××營業(yè)部9200××銀行10010××納稅專戶13000合

計(jì)2224090000經(jīng)我們?cè)谌诵胁樵冊(cè)兿到y(tǒng)查詢，四四川××房地產(chǎn)有限限公司無任何何不良記錄，信信譽(yù)良好，2002年貸款卡年年審時(shí)，被中中國人民銀行行××分行營業(yè)管管理部指定的的資信評(píng)估機(jī)機(jī)構(gòu)評(píng)為AA資信等級(jí)企企業(yè)（詳見附附件）。八、企業(yè)前景評(píng)價(jià)價(jià)四川××房地產(chǎn)有限公司作作為××××集團(tuán)公司的的全資公司，具具有豐富的企企業(yè)管理和房房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)經(jīng)驗(yàn)，企業(yè)目目前已具備一一定的規(guī)模，具具有較強(qiáng)的房房地產(chǎn)開發(fā)技技術(shù)力量和經(jīng)經(jīng)濟(jì)實(shí)力。該該公司開發(fā)的的第一個(gè)項(xiàng)目目為“××××”高檔住宅小小區(qū)。“××××”于2001年8月正式開發(fā)發(fā)，2001年12月8日正式開盤盤發(fā)售，在近近1年的銷售時(shí)時(shí)間里，在成成都市激烈的的市場競爭中中，“××××”業(yè)已取得近1.58億元（按實(shí)實(shí)際到帳計(jì)算算）的銷售佳佳績。因此四四川××根植于××××這樣的母體體，自身又具具備了一定的的實(shí)力，公司司的發(fā)展前景景將極其廣闊闊。第三章章項(xiàng)目建設(shè)設(shè)條件評(píng)價(jià)一、項(xiàng)目建設(shè)必要性“××××”居住小小區(qū)項(xiàng)目，位位于成都市東東南部錦江區(qū)區(qū)××鄉(xiāng)永興村三三、四組（×××村）二環(huán)路路內(nèi)側(cè)400米，過九眼眼新橋至順江江路可直達(dá)一一環(huán)路和內(nèi)環(huán)環(huán)線。其西靠靠府河，東靠靠石牛堰，南南臨其他項(xiàng)目目待建工地，北北臨望江公園園，與四川大大學(xué)隔河相望望，該項(xiàng)目地地理位置優(yōu)越越，交通便利利。該項(xiàng)目總占地1663,6488平方米（含含代征地41,0224平方米），建建筑總面積116,0092平方米，其其中：商品住住宅111,1162平方米（其其中銷售面積積95,1118平方米，贈(zèng)贈(zèng)送面積16,0444平方米），會(huì)會(huì)所2,820平方米，幼幼兒園1,490平方米，配配套用房620平方米。項(xiàng)項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)計(jì)有52幢住宅樓和和配套建筑，住住宅戶型均為為躍層式聯(lián)排排別墅和復(fù)式式別墅，面積積在160平方米到298平方米之間間，共403套。項(xiàng)目容容積率0.95，綠化率53%。四川××房地產(chǎn)有限限公司依托××××這個(gè)強(qiáng)大的的母體和借用用××××多年來在房房地產(chǎn)開發(fā)中中積累的經(jīng)驗(yàn)驗(yàn)，此次推出出的“××××”是成都市唯唯一的大規(guī)模模的聯(lián)排別墅墅和復(fù)式別墅墅住宅小區(qū)，也也是××集團(tuán)決心在在成都樹立的的樣板工程。成都市政府通過對(duì)對(duì)舊城改造和和府南河綜合合整治延伸工工程的開展，確確立了向東向向南發(fā)展戰(zhàn)略略，該項(xiàng)目定定位符合成都都市向東向南南發(fā)展規(guī)劃。隨隨著國家西部部大開發(fā)戰(zhàn)略略的實(shí)施，成成都作為西南南特大型中心心城市，眾多多前來參與西西部大開發(fā)的的公司紛紛選選擇成都作為為在西南地區(qū)區(qū)發(fā)展的總部部，該項(xiàng)目能能夠滿足中高高收入家庭和和購房投資客客戶對(duì)高檔住住宅的需求。同同時(shí)為開發(fā)商商帶來較好的的經(jīng)濟(jì)效益和和良好的品牌牌效應(yīng)。二、項(xiàng)目建設(shè)內(nèi)容容、規(guī)模和建建設(shè)方案根據(jù)成都市計(jì)劃委委員會(huì)對(duì)“××××”項(xiàng)目建設(shè)規(guī)規(guī)模申請(qǐng)的批批復(fù)，該項(xiàng)目目總占地163,6648平方米（含含代征地41,0224平方米），建建筑總面積116,0092平方米，其其中：商品住住宅111,1162平方米（可可銷售面積95,1118平方米，贈(zèng)贈(zèng)送面積16,0444平方米），會(huì)會(huì)所2,820平方米，幼幼兒園1,490平方米，配配套用房620平方米。該項(xiàng)目設(shè)計(jì)開發(fā)修修建52幢住宅樓和和公用配套房房，包括聯(lián)排排別墅和復(fù)式式別墅，聯(lián)排排別墅前后均均有花園，復(fù)復(fù)式別墅也有有屋后花園和和屋頂花園，做做到了戶戶有有花園，每戶戶面積在160平方米到298平方米之間間，共有住宅宅403套，項(xiàng)目容容積率0.95，綠化率53%，戶型和面面積為：建筑套型建筑面面積戶數(shù)占比例聯(lián)排別墅A2225102.48%%聯(lián)排別墅C2339137734.000%聯(lián)排別墅E2664164440.669%聯(lián)排別墅L2998811.99%雙復(fù)式別墅N116044210..42%雙復(fù)式別墅N218544210..42%合計(jì)4031000%該項(xiàng)目建筑設(shè)計(jì)方方案由新加坡坡建筑城市設(shè)設(shè)計(jì)公司和成成都華宇建筑筑設(shè)計(jì)有限公公司設(shè)計(jì)，并并經(jīng)成都市規(guī)規(guī)劃局同意，現(xiàn)現(xiàn)將規(guī)劃設(shè)計(jì)計(jì)方案簡介如如下：1、“××××”項(xiàng)目定定位為高檔，由47棟三層聯(lián)排別墅、5棟四層復(fù)式別墅、小區(qū)會(huì)所、幼兒園、配電所、管理人員辦公室、游泳池、網(wǎng)球場等組成；各幢建筑物之間設(shè)有綠地，綠化率達(dá)53%。2、小區(qū)在東西南北北四面各有一一個(gè)入口，小小區(qū)內(nèi)道路采采取人車分流流方式；聯(lián)排排別墅住戶每每戶均有半地地下車庫，復(fù)復(fù)式別墅在樓樓前有露天車車位解決住戶戶停車問題，同同時(shí)不影響小小區(qū)的綠地率率。小區(qū)外圍圍共提供60個(gè)公共車位位，非小區(qū)住住戶車輛不得得進(jìn)入小區(qū)，以以降低車輛對(duì)對(duì)小區(qū)環(huán)境的的影響。3、“××××”小區(qū)處處于兩河交匯匯的河壩地區(qū)區(qū)，地質(zhì)情況況復(fù)雜，所有有建筑均采用用了框架結(jié)構(gòu)構(gòu)，通過在地地面下形成錯(cuò)錯(cuò)落框架和更更換局部土層層，抗震設(shè)防防烈度七度。小小區(qū)建筑外觀觀造型新穎，戶戶型設(shè)計(jì)動(dòng)靜靜功能分區(qū)合合理，面積分分配適當(dāng)，使使用方便，采采光通風(fēng)良好好。4、整個(gè)小區(qū)三表出出戶，配備光光纖網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)統(tǒng)，采用防污污染管道系統(tǒng)統(tǒng)，統(tǒng)一空調(diào)調(diào)室外機(jī)箱位位置，并配備備周界防越報(bào)報(bào)警系統(tǒng)、閉閉路電視監(jiān)控控系統(tǒng)、可視視對(duì)講系統(tǒng)、保保安巡更系統(tǒng)統(tǒng)、緊急廣播播及背景音樂樂系統(tǒng)、小區(qū)區(qū)門禁、停車車管理系統(tǒng)；；充分體現(xiàn)出出小區(qū)建筑的的智能化。5、小區(qū)外墻采用外外墻漆與石材材的結(jié)合，彩彩色波紋瓦坡坡屋面，塑鋼鋼窗框，客廳廳為夾膠隔音音隔熱玻璃，主主要房間為透透明中空隔音音隔熱玻璃，入入戶門為高級(jí)級(jí)防盜門，車車庫為自動(dòng)感感應(yīng)門，露臺(tái)臺(tái)鋪設(shè)防滑地地磚，統(tǒng)一安安裝護(hù)欄，花花園綠化到位位，石材入戶戶小徑；室內(nèi)內(nèi)為墻面、天天棚水泥沙漿漿抹平，刮膩膩?zhàn)?，地面為為混合砂漿找找平。三、項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)程程評(píng)價(jià)該項(xiàng)目經(jīng)成都市計(jì)計(jì)委同意立項(xiàng)項(xiàng)，并已取得得了所有報(bào)批批資料，該項(xiàng)項(xiàng)目目前已取取得的所需文文件有：成都市計(jì)委：成計(jì)計(jì)投資[20000]449號(hào)“關(guān)于四川××房地產(chǎn)有限限公司、××國際投資有有限公司聯(lián)合合開發(fā)原××商品住宅項(xiàng)項(xiàng)目建議書的的批復(fù)”；成都市規(guī)劃局：成成規(guī)管[20022]第1845號(hào)《定點(diǎn)通通知書》；成都市計(jì)委：成計(jì)計(jì)投資[20011]272號(hào)“關(guān)于四川××房地產(chǎn)有限限公司、××國際投資有有限公司聯(lián)合合開發(fā)××商品住宅項(xiàng)項(xiàng)目可行性研研究報(bào)告暨調(diào)調(diào)整建設(shè)規(guī)模模申請(qǐng)的批復(fù)復(fù)”；成都市國土局：成成國土錦[20000]出讓合同第××號(hào)《國有土土地使用權(quán)出出讓合同》；；成都市規(guī)劃局：成成規(guī)管[20000]第××號(hào)《建設(shè)用用地規(guī)劃許可可證》；成都市國土局：成成國用2001字第××號(hào)《國有土土地使用證》；成都市規(guī)劃局：成成規(guī)建管[20011]××號(hào)《建設(shè)工工程規(guī)劃許可可證》；成都市規(guī)劃局：成成規(guī)建管[20011]××號(hào)《建設(shè)工工程規(guī)劃許可可證》；成都市規(guī)劃局：成成規(guī)建筑[20022]××號(hào)《建設(shè)工工程規(guī)劃許可可證》；成都市規(guī)劃局：成成規(guī)建筑[20022]××號(hào)《建設(shè)工工程規(guī)劃許可可證》；成都市建委：×××，××,××,××,××,××,×××號(hào)《施工許許可證》。成都市房地產(chǎn)管理理局：成房（2001）預(yù)售證第××號(hào)、××號(hào)、××號(hào)、××號(hào)、成房（2001）預(yù)售證第××號(hào)、××、××、××、××、××號(hào)《商品房房預(yù)售許可證證》。小區(qū)于2001年年8月全面開工工，截止2002年11月已完成52棟住宅項(xiàng)目目土建工程、外外立面裝飾和和水電氣安裝裝；游泳池、配配套用房、小小區(qū)道路和景景觀綠化工程程建設(shè)還在進(jìn)進(jìn)行之中，預(yù)預(yù)計(jì)在2002年12月完工交房房。四、項(xiàng)目建設(shè)條件件評(píng)價(jià)“××××”小區(qū)建建設(shè)用地為城城市建設(shè)規(guī)劃劃用地，由成成都××道建設(shè)指揮揮部統(tǒng)征并報(bào)報(bào)經(jīng)成都市國國土局批準(zhǔn)轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)讓給四川××房地產(chǎn)開發(fā)發(fā)有限公司和和金立國際投投資有限公司司用于商品住住宅開發(fā)，不不存在拆遷問問題。整個(gè)施施工場地平整整開闊，施工工場地四周道道路平整通暢暢。小區(qū)所在在位置臨近二二環(huán)路，水、電電、氣、污水水等市政設(shè)施施均可直接與與市政管線碰碰接。小區(qū)采用環(huán)狀供水水系統(tǒng)，通過過一條DN150聯(lián)絡(luò)管從市市政管網(wǎng)配水水；小區(qū)自建建有配電所，設(shè)設(shè)計(jì)電容量為為3000KKVA，并實(shí)施一一戶一表工程程；天燃?xì)馊康綉?；為為完成以上各各?xiàng)配套設(shè)施施建設(shè)，公司司已取得供水水、供電、供供氣等相關(guān)部部門同意，并并委托具有專專業(yè)施工資質(zhì)質(zhì)的公司實(shí)施施有關(guān)工程設(shè)設(shè)施的建設(shè)。五、設(shè)計(jì)單位資質(zhì)質(zhì)評(píng)價(jià)該項(xiàng)目設(shè)計(jì)方案由由新加坡××××設(shè)計(jì)公司和和成都××建筑設(shè)計(jì)有有限公司完成成。新加坡××××設(shè)設(shè)計(jì)公司匯集集了多名美國國、英國、香香港和中國教教育背景和工工作經(jīng)驗(yàn)的建建筑師，其設(shè)設(shè)計(jì)較好的融融匯了中西文文化風(fēng)格，負(fù)負(fù)責(zé)該項(xiàng)目的的總體設(shè)計(jì)。成都××建筑設(shè)計(jì)有限公司司是國家建設(shè)設(shè)部批準(zhǔn)的首首批全國十六六家民營甲級(jí)級(jí)設(shè)計(jì)單位之之一，公司目目前擁有7名一級(jí)注冊(cè)冊(cè)建筑師、7名一級(jí)注冊(cè)冊(cè)結(jié)構(gòu)師，6名設(shè)備專業(yè)業(yè)高級(jí)工程師師，技術(shù)人員員60余人，各專專業(yè)配置齊全全，公司多項(xiàng)項(xiàng)設(shè)計(jì)獲省市市級(jí)優(yōu)秀設(shè)計(jì)計(jì)獎(jiǎng)和優(yōu)秀方方案獎(jiǎng)，承擔(dān)擔(dān)的工程設(shè)計(jì)計(jì)有：青城白白鷺洲100,0000平方米，清清華坊住宅區(qū)區(qū)50,0000平方米等項(xiàng)項(xiàng)目。六、施工、監(jiān)理單單位資質(zhì)評(píng)價(jià)價(jià)工程施工由成都市市××區(qū)建筑工程程總公司、四四川第×建筑工程公公司等五家公公司組織進(jìn)行行，各公司資資質(zhì)等級(jí)及所所承擔(dān)項(xiàng)目建建設(shè)規(guī)模見下下表：承建單位名稱公公司資質(zhì)等級(jí)級(jí)承建規(guī)模（平平方米）成都市××區(qū)建筑筑工程總公司司壹級(jí)31,7777成都市××建筑工工程公司-166,840四川省××建筑工工程公司壹級(jí)12,6690成都市建××筑工工程公司-155,435成都市××區(qū)建筑筑安裝工程公公司貳級(jí)22,3336成都市第×、第××建筑工程公公司屬于成都都市建總集團(tuán)團(tuán)，該集團(tuán)資資質(zhì)等級(jí)為壹壹級(jí)項(xiàng)目工程質(zhì)量監(jiān)理理由資質(zhì)等級(jí)級(jí)為丙級(jí)的成成都××建設(shè)監(jiān)理有有限責(zé)任公司司和資質(zhì)等級(jí)級(jí)為乙級(jí)的成成都××工程監(jiān)理有有限責(zé)任公司司承擔(dān)。七、環(huán)境保護(hù)評(píng)價(jià)價(jià)“××××”項(xiàng)目周周邊環(huán)境良好好，三面臨水水，特別是北北面是環(huán)境優(yōu)優(yōu)美的×××公園，附近近也沒有產(chǎn)生生對(duì)空氣、水水源造成污染染的單位。工程建設(shè)施工中的的廢物、廢渣渣將采取定點(diǎn)點(diǎn)、集中處理理，不會(huì)對(duì)周周邊環(huán)境污染染、破環(huán)。項(xiàng)項(xiàng)目建成后，生生活污水和雨雨水采用分流流排放，糞水水經(jīng)凈化分解解達(dá)到國家二二級(jí)排放標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)后，與生活活洗滌水合流流排入城市污污水管網(wǎng)，雨雨水則順城市市雨水管網(wǎng)排排放。宅間距設(shè)計(jì)符合城城市規(guī)劃的要要求，住宅區(qū)區(qū)各戶均有直直接采光、通通風(fēng)，具有良良好的自然采采光和通風(fēng)條條件，同時(shí)以以天然氣為燃燃料，加上較較完善的戶內(nèi)內(nèi)設(shè)施，室內(nèi)內(nèi)外環(huán)境較為為理想。該小區(qū)環(huán)境綠化由由專業(yè)園林公公司設(shè)計(jì)施工工，遵循現(xiàn)代代城市建設(shè)與與環(huán)境協(xié)調(diào)發(fā)發(fā)展的關(guān)系，把把建筑本身給給人造成的視視覺上的擠壓壓逐步減輕，規(guī)規(guī)劃布局合理理，使人與建建筑，建筑與與綠化達(dá)到相相互交融的境境界，使整個(gè)個(gè)項(xiàng)目區(qū)域?yàn)闉橐粋€(gè)環(huán)境較較為舒適、優(yōu)優(yōu)美、寧靜的的住宅區(qū)域。綜合以上分析認(rèn)為為，四川××房地產(chǎn)有限限公司的“××××”項(xiàng)目建設(shè)符符合國家產(chǎn)業(yè)業(yè)政策和成都都市政府支持持范圍，且地地域位置優(yōu)越越，交通方便便，規(guī)劃設(shè)計(jì)計(jì)合理，各項(xiàng)項(xiàng)報(bào)批手續(xù)齊齊備，項(xiàng)目建建設(shè)條件具備備，現(xiàn)土建已已完成90%，景觀已完完成40%，評(píng)價(jià)可行行。第四四章

市場評(píng)估一、市場供求狀況及其其發(fā)展趨勢(shì)分分析（一）宏觀經(jīng)濟(jì)政政策和產(chǎn)業(yè)政政策導(dǎo)向2001年全球經(jīng)經(jīng)濟(jì)增長速度度放緩，在這這種外部經(jīng)濟(jì)濟(jì)環(huán)境不利的的條件下，中中國經(jīng)濟(jì)以高高于7％的增長速速度受到世界界各國普遍關(guān)關(guān)注。在北京京申奧成功和和中國成功加加入WTO，國際地位位顯著上升的的基礎(chǔ)上，中中國政府依靠靠積極的財(cái)政政政策和穩(wěn)健健的貨幣政策策，保持宏觀觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境穩(wěn)穩(wěn)定的前提下下，通過實(shí)施施西部大開發(fā)發(fā)，加大基礎(chǔ)礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)力力度的擴(kuò)大內(nèi)內(nèi)需的經(jīng)濟(jì)政政策，充分挖挖掘國內(nèi)經(jīng)濟(jì)濟(jì)的潛力，維維持了國民經(jīng)經(jīng)濟(jì)的高速增增長。中國的房地產(chǎn)業(yè)在在經(jīng)歷了1992、1993年的過熱后后，隨著宏觀觀經(jīng)濟(jì)的調(diào)控控進(jìn)入了低谷谷。為擴(kuò)大內(nèi)內(nèi)需、拉動(dòng)經(jīng)經(jīng)濟(jì)增長，中中央提出要把把住宅建設(shè)培培育成為新的的經(jīng)濟(jì)增長點(diǎn)點(diǎn)，同時(shí)出臺(tái)臺(tái)了停止住房房實(shí)物分配，逐逐步實(shí)行住房房分配貨幣化化的政策。近近幾年來中國國人民銀行多多次降低存貸貸款利率，商商業(yè)銀行為購購房提供的按按揭貸款，激激發(fā)了房地產(chǎn)產(chǎn)市場特別是是住房市場的的啟動(dòng)。為進(jìn)一步規(guī)范房地地產(chǎn)市場，2001年從中央到到地方各級(jí)房房地產(chǎn)主管部部門都按照市市場實(shí)際要求求，對(duì)涉及房房地產(chǎn)投資體體制、土地取取得、規(guī)劃設(shè)設(shè)計(jì)、建筑施施工、銷售管管理、物業(yè)管管理等房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營的的各個(gè)環(huán)節(jié)的的政策作了修修改和調(diào)整。從從而，一方面面保護(hù)了消費(fèi)費(fèi)者的合法權(quán)權(quán)益，有效刺刺激了房地產(chǎn)產(chǎn)消費(fèi)需求；；另一方面規(guī)規(guī)范了房地產(chǎn)產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營營行為，提高高了房地產(chǎn)業(yè)業(yè)的市場準(zhǔn)入入門檻，促進(jìn)進(jìn)房地產(chǎn)市場場優(yōu)勝劣汰機(jī)機(jī)制的形成，為為房地產(chǎn)業(yè)的的持續(xù)、健康康發(fā)展起到了了積極的推動(dòng)動(dòng)作用。2002年1、2月，中國人人民銀行降低低利率以及建建設(shè)部降低房房地產(chǎn)交易費(fèi)費(fèi)用，有利于于房地產(chǎn)市場場的發(fā)展。（二）成都市經(jīng)濟(jì)濟(jì)發(fā)展水平和和房地產(chǎn)市場場狀況作為西部大開發(fā)的的戰(zhàn)略要地，依依托于國內(nèi)良良好的經(jīng)濟(jì)環(huán)環(huán)境，成都市市人民政府從從兩方面入手手加速成都經(jīng)經(jīng)濟(jì)的快速增增長。對(duì)外，成成都市人民政政府積極改善善成都的投資資環(huán)境，整頓頓和規(guī)范投資資體制，吸引引外資的大量量進(jìn)入；對(duì)內(nèi)內(nèi)，加大經(jīng)濟(jì)濟(jì)結(jié)構(gòu)的調(diào)整整力度，加快快產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)升升級(jí)，實(shí)現(xiàn)產(chǎn)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)逐步步優(yōu)化，搞活活中小企業(yè)，提提高企業(yè)的競競爭力。2001年全年完成成國內(nèi)生產(chǎn)總總值（GDP）1491億元，超額額完成目標(biāo)任任務(wù)3.1百分點(diǎn)，增增幅達(dá)13.1％；實(shí)現(xiàn)全全年財(cái)政收入入145.4億元，比上上年增長22.5％，其中地地方財(cái)政收入入77.6億元，比上上年增長了32.1％。為“十五”期間成都經(jīng)經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展展奠定了良好好的基礎(chǔ)。2001年成都房地地產(chǎn)業(yè)保持了了良好的發(fā)展展形勢(shì)，全年年實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)投資170.776億元，同期期增長32.2％；人均購購房和建房支支出達(dá)到345.553元，較上年年同期增長59.1％，其中住住房裝飾支出出和家俱材料料支出比上年年分別增長了了2.63倍和14倍。2000年成都市市區(qū)人均居住住面積11.6平方米，據(jù)據(jù)預(yù)測到2005年末人均住住房居住面積積將達(dá)到20.5平方米。目目前成都市56.7％的家庭已已經(jīng)購房，居居民購房呈上上升趨勢(shì)。從從房屋產(chǎn)權(quán)看看，67.4%的城鎮(zhèn)家庭庭住房產(chǎn)權(quán)屬屬于個(gè)人，其其中49.1%是房改房，居居各類產(chǎn)權(quán)房房之首，7.6%是原有私房房，10.7%是商品房。因因此，成都市市居民購房空空間廣闊，開開發(fā)商品住宅宅極具市場潛潛力。2001年成都市市政府加大了了市政建設(shè)力力度，市政府府自3月份在成都都市區(qū)全面展展開了城市環(huán)環(huán)境綜合整治治工程以來，上上半年共整治治了26條市容形象象示范街和6條出入城道道路等42條街道和重重點(diǎn)路段。9月28日成都市規(guī)規(guī)劃局公布了了東郊工業(yè)區(qū)區(qū)結(jié)構(gòu)調(diào)整的的規(guī)劃方案，并并開始逐步實(shí)實(shí)施，2002年將是東郊郊工業(yè)區(qū)的結(jié)結(jié)構(gòu)調(diào)整特別別是企業(yè)搬遷遷改造的關(guān)鍵鍵一年，全年年將完成15戶企業(yè)搬遷遷改造，投資資20億元以上。2001年11月沙河整治治拆遷工程正正式啟動(dòng)，2002年春節(jié)后開開始工程建設(shè)設(shè)，預(yù)計(jì)用3-5年的時(shí)間對(duì)對(duì)沙河規(guī)劃整整治區(qū)進(jìn)行全全面綜合治理理。在近3-5年的時(shí)間內(nèi)內(nèi)還將進(jìn)一步步完成舊城改改造、低洼棚棚戶區(qū)改造，截截止2001年12月底共累計(jì)計(jì)完成基本建建設(shè)投資281.555億元、更新新改造投資64.91億元，分別別比去年同期期增長23.3%、32.6%%,使城市的居居住水平和投投資開發(fā)環(huán)境境得到了明顯顯改善。城市經(jīng)濟(jì)的發(fā)展及及居住投資環(huán)環(huán)境的改善，使使消費(fèi)者對(duì)住住房的需求越越來越高，開開始從以“住”為主的簡單單居住需求向向?qū)幼∥幕?、居住環(huán)境境、居住品位位、投資回報(bào)報(bào)等附屬功能能的更高需求求轉(zhuǎn)變，開發(fā)發(fā)商在產(chǎn)品定定位上更加注注重市場調(diào)研研，更加注重重研究購房者者的消費(fèi)心理理和行為習(xí)慣慣，以及競爭爭對(duì)手的情況況。在產(chǎn)品營營銷上開始由由粗放經(jīng)營轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)向集約化經(jīng)經(jīng)營的道路，注注重公司形象象宣傳，注重重品牌意識(shí)的的提高。在產(chǎn)產(chǎn)品特色創(chuàng)造造上，開發(fā)商商的創(chuàng)新意識(shí)識(shí)增強(qiáng)，開發(fā)發(fā)商逐漸意識(shí)識(shí)到差異化發(fā)發(fā)展才能在激激烈的競爭中中脫穎而出。由由此，成都房房地產(chǎn)市場的的產(chǎn)品逐步向向個(gè)性化、多多元化發(fā)展，主主題概念日趨趨明顯，建筑筑風(fēng)格愈顯多多樣，住宅設(shè)設(shè)計(jì)更加關(guān)注注細(xì)部的創(chuàng)新新。根據(jù)《成都市“九九五”及2010遠(yuǎn)景發(fā)展規(guī)規(guī)劃》，市房房管部門預(yù)測測2000－2010年我市住宅宅需求量約需需4600－4800萬平方米，特特別是進(jìn)入新新世紀(jì)以來，國國家將按照市市場化的要求求，研究制定定出住宅建設(shè)設(shè)、住房金融融、住宅管理理和住房中介介服務(wù)等方面面有利于擴(kuò)大大住房需求的的政策，將使使我國房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)進(jìn)入一個(gè)個(gè)新的快速發(fā)發(fā)展期，因此此成都市房地地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)，若若干年內(nèi)仍將將具有廣闊的的發(fā)展空間，成成都房地產(chǎn)業(yè)業(yè)將面臨更大大發(fā)展前景和和前所未有的的機(jī)會(huì)。據(jù)成都市統(tǒng)計(jì)局統(tǒng)統(tǒng)計(jì)，成都市市1996年至2000年住宅開發(fā)發(fā)竣工及銷售售量統(tǒng)計(jì)如下下表4-1：成都市1996年年至2000年住宅開發(fā)竣竣工及銷售量量統(tǒng)計(jì)表

表4-1

單位：萬平平方米名稱1996年11997年1998年1999年2000年住宅施工面積6630.200730..137226.531003..5712244.388住宅竣工面積2235.400314..453559.90375.1184644.77住宅銷售面積2208.433262..623110.92336.9914000.12住宅銷售額（億元元）27.22635..30433.14554.4364.322住宅空置面積882.42122.33761..99855.901100.755據(jù)成都市統(tǒng)計(jì)局統(tǒng)統(tǒng)計(jì)，成都市市1996年至2000年商業(yè)營業(yè)業(yè)用房開發(fā)竣竣工及銷售量量統(tǒng)計(jì)如下表表4-2：成都市1996年年至2000年商業(yè)營業(yè)用用房開發(fā)竣工工及銷售量統(tǒng)統(tǒng)計(jì)表

表4-2

單位：萬平平米名

稱19996年1997年1998年1999年2000年商業(yè)營業(yè)用房施工工面積134..081664.94197.1161722.191183.899商業(yè)營業(yè)用房竣工工面積30.99925..04533.24449.7848.322商業(yè)營業(yè)用房銷售售面積16.22617..12111.97222.2822.099商業(yè)營業(yè)用房銷售售額（億元）3.0115.4443.9998.6779.577商業(yè)營業(yè)用房空置置面積8.717.81118.33025..50222.78從上表可看出從11998年國家作出出擴(kuò)大內(nèi)需、拉拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長長的戰(zhàn)略決策策提出要把住住宅建筑培育育成為新的經(jīng)經(jīng)濟(jì)增長點(diǎn)開開始，成都市市住宅施工面面積以30％的平均增增長率高速發(fā)發(fā)展；住宅竣竣工面積1999、2000年分別比上上年增長4.25％、23.39％，住宅銷銷售面積1999、2000年分別比上上年增長8.36％、18.76％，住宅銷銷售額1999、2000年分別比上上年增長26.17％、18.17％。在過去的20011年房地產(chǎn)共共完成投資170.776億元，銷售701.221萬平方米，分分別比去年同同比增長32.2％、61.7％，其中住住宅銷售面積積638萬平方米，比比上年增長59.45％。房屋竣竣工面積815萬平方米，同同比增長75.35％，房屋空空置面積188.224萬平方米，比比上年增加23.6％。由以上上數(shù)字可看出出2001年房地產(chǎn)發(fā)發(fā)展速度明顯顯快于前幾年年，房地產(chǎn)增增長速度大大大高于成都市市居民收入增增長水平，有有一定的過熱熱現(xiàn)象，宏觀觀市場風(fēng)險(xiǎn)加加大，競爭激激烈。成都市近幾年住宅宅房地產(chǎn)價(jià)格格水平見表4－3。表4-3

成都市房地地產(chǎn)價(jià)格水平平表1996年12月月1997年12月1998年12月1999年12月2000年12月2001年12月住宅指數(shù)9666970994999398839966辦公指數(shù)100071000698449649469947商用指數(shù)9655948925991191109099城市綜合指數(shù)9965955697339809729982從成房價(jià)格指數(shù)近近年變化可看看出成都市商商品住宅價(jià)格格從1996年至2001年12月價(jià)格比較較平穩(wěn)，略有有上升，在966點(diǎn)至996點(diǎn)之間變動(dòng)動(dòng)，具體走向向如下圖：（略）成都市商業(yè)用房價(jià)價(jià)格從1996年至2001年12月前期價(jià)格格逐步下滑，后后期逐步趨于于穩(wěn)定，在965點(diǎn)至909點(diǎn)之間變動(dòng)動(dòng)，具體走向向如下圖：（略）（三）成都市20002年1-10月房地產(chǎn)市市場狀況：2002年上半年年，成都市宏宏觀經(jīng)濟(jì)運(yùn)行行良好，外商商投資增速平平穩(wěn)，房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)投資繼繼續(xù)加大。據(jù)據(jù)成都市統(tǒng)計(jì)計(jì)局統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)據(jù)顯示，今年年上半年，成成都市房地產(chǎn)產(chǎn)完成投資71.45億元，比去去年同期增長長42.7％；住宅投投資比重繼續(xù)續(xù)加大，完成成投資54.08億元，增長49.6％，占房地地產(chǎn)投資額的的75.5％。橫向比比較，成都市市房地產(chǎn)開發(fā)發(fā)投資總量在在15個(gè)副省級(jí)城城市中排第三三位，列廣州州、深圳之后后，但由于速速度明顯高于于廣州、深圳圳，其總量差差距在逐漸縮縮小。上半年成都市商品品房銷售223.331萬平方米，比比去年同期增增長14.1％。其中住住宅銷售211.8萬平方米，增增長15.3％，商業(yè)用用房銷售8.84萬平方米，下下降9.2％。由于銷銷售降溫，上上半年全市商商品房短期空空置面積（空空置期在一年年以內(nèi)）比同同期增長一倍倍，達(dá)112.774萬平方米，短短期供需矛盾盾顯現(xiàn)。但空空置期在一年年以上的面積積呈下降趨勢(shì)勢(shì)。與此同時(shí)，房產(chǎn)商商土地購置大大幅增長，上上半年購置土土地達(dá)401.1萬平方米，增增長1.8倍。開發(fā)面面積超過10萬平方米的的企業(yè)達(dá)20家，其中成成都花園、置置信實(shí)業(yè)、華華盛實(shí)業(yè)開發(fā)發(fā)面積均超過過20萬平方米。今年1至10月份成房綜合指數(shù)數(shù)出現(xiàn)輕微波波動(dòng)，但波動(dòng)動(dòng)幅度不大，總總體走勢(shì)平穩(wěn)穩(wěn)。成都市商商品房銷售經(jīng)經(jīng)過去年下半半年的持續(xù)火火爆和強(qiáng)力擴(kuò)擴(kuò)張后，今年年明顯降溫，前前幾個(gè)月銷售售增速一直在在低位排徊，6月有所回升升，但總體趨趨向平穩(wěn)。1至10月，成房住宅指數(shù)數(shù)走勢(shì)相對(duì)平平穩(wěn)，沒有出出現(xiàn)大的波動(dòng)動(dòng)。受銷售下下降的影響，前前幾個(gè)月出現(xiàn)現(xiàn)小幅回落，6月份開始呈呈現(xiàn)回升的趨趨勢(shì)，7月份一路走走高，8至9月保持平穩(wěn)穩(wěn)。成房商業(yè)指數(shù)顯示示：2002年上半年成成房商指數(shù)呈呈現(xiàn)下跌趨勢(shì)勢(shì)，在6月份有所回回升，但仍比比去年同期價(jià)價(jià)格指數(shù)高。自自今年銀行利利息下調(diào)以來來，商業(yè)物業(yè)業(yè)市場出現(xiàn)了了新的特點(diǎn)，以以營業(yè)為目的的的傳統(tǒng)形式式逐漸轉(zhuǎn)變?yōu)闉橐酝顿Y為目目的。成房辦公物業(yè)指數(shù)數(shù)自去年走高高以來，今年年上半年回落落，并在低位位排徊。但隨隨著外商投資資的增加，外外資企業(yè)進(jìn)駐駐成都，設(shè)立立辦事機(jī)構(gòu)，將將給成都寫字字樓帶來利好好。二、城東房地產(chǎn)市市場分析城東北起府青路，西西接府河沿線線，南至府南南河與沙河交交匯處，東至外環(huán)路。境內(nèi)有有沙河、東風(fēng)風(fēng)渠兩大干河河穿過，河網(wǎng)網(wǎng)密布，水量量充沛。交通通便利成渝高高速、成龍路路、成洛路與與二、三環(huán)路路形成城東重重要的交通樞樞紐，使城東東成為出川的的重要交通要要塞。隨著新新經(jīng)濟(jì)和城市市化的發(fā)展，城城東在走向市市場的同時(shí)，發(fā)發(fā)展具有城東東特色的新經(jīng)經(jīng)濟(jì)，商業(yè)經(jīng)經(jīng)濟(jì)、物流業(yè)業(yè)和大型專業(yè)業(yè)市場，形成成了城東新的的經(jīng)濟(jì)格局和和獨(dú)特的產(chǎn)業(yè)業(yè)結(jié)構(gòu)，為房房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展展提供了產(chǎn)業(yè)業(yè)支持。隨著東郊工業(yè)結(jié)構(gòu)構(gòu)調(diào)整規(guī)劃出出臺(tái)，給城東東的房地產(chǎn)業(yè)業(yè)發(fā)展帶來了了歷史性的機(jī)機(jī)遇，××城市花園、××花園、×××珠花園、×××花園、××嘉苑、××名宅等精品品樓盤的推出出，改變了人人民對(duì)城東的的看法和認(rèn)識(shí)識(shí)，使城東房房地產(chǎn)市場逐逐漸活躍起來來，城東房地地產(chǎn)開發(fā)進(jìn)入入了一個(gè)新階階段，出現(xiàn)了了以下的趨勢(shì)勢(shì)：1、樓盤品質(zhì)高檔化化。城東前期期的樓盤多以以多層磚混結(jié)結(jié)構(gòu)為主，而而且少有車庫庫，小區(qū)環(huán)境境一般，根據(jù)據(jù)市場的需要要，多層和中中高層住宅小小區(qū)及帶有半半地下車庫的的高檔別墅，將將成為需求的的新趨向。2、開發(fā)規(guī)?；Ｔ缭缙陧?xiàng)目因?yàn)闉榭砷_發(fā)用地地小而分散，沒沒有形成規(guī)模開發(fā)。新開開樓盤如××城市花園、××××花園等，占占地面積較大大，有一定的的規(guī)模效應(yīng)，市市場反應(yīng)良好好。3、土地增值潛力大大。隨著城東東控制性規(guī)劃劃的出臺(tái)，城城東房地產(chǎn)開開發(fā)逐漸升溫溫，土地也隨隨之增值，特特別是沙河一一帶，整治后后的沙河，將將形成良好的的生態(tài)和居住住環(huán)境，沿岸岸的土地具有有巨大的升值值空間?？偠灾呱系拇罅αχС?、城東東本身優(yōu)越的的自然人文環(huán)環(huán)境和深厚的的歷史文化底底蘊(yùn)及潛在的的購買力，使使得城東將成成為近年來最最有開發(fā)潛力力的區(qū)域。三、市場定位分析析××××地處城東東，位于二環(huán)環(huán)路內(nèi)側(cè)，西西靠府南河，東東靠××堰河，南鄰×××南側(cè)其他項(xiàng)項(xiàng)目待建工地地，北近望江江公園。隨著著沙河整治的的實(shí)施，上、下下河心村及東東湖風(fēng)景區(qū)一一帶將形成環(huán)環(huán)境優(yōu)良的居居住區(qū)。而就就目前該區(qū)域域的房地產(chǎn)開開發(fā)狀況來看看，隨著順江江路龍舟路的的整治完成，周周邊新建了許許多居住小區(qū)區(qū)，如××名宅、××嘉苑等，但但多為電梯及及多層的住宅宅小區(qū)，只能能滿足部分中中檔收入消費(fèi)費(fèi)者的需要，而而高收入消費(fèi)費(fèi)者所需要的的大規(guī)模綜合合性配套設(shè)施施齊全的高檔檔居住小區(qū)還還是空白，××××的修建正好好彌補(bǔ)了這一一市場盲點(diǎn)。隨著成都經(jīng)濟(jì)的發(fā)發(fā)展和人民生生活水平的提提高，人們對(duì)對(duì)居住環(huán)境的的要求逐漸提提高，環(huán)境優(yōu)優(yōu)美，配套設(shè)設(shè)施齊全的別別墅小區(qū)逐漸漸成為高收入入成功人士的的需求熱點(diǎn)。近近年來新起的的××花園別墅、××花園、××城市花園等等高檔居住小小區(qū)，滿足了了這些消費(fèi)群群體的部分需需要，市場反反應(yīng)較好，同同時(shí)隨著國家家西部大開發(fā)發(fā)戰(zhàn)略的實(shí)施施，成都作為為西南特大型型中心城市，眾眾多前來參與與西部大開發(fā)發(fā)的公司紛紛紛選擇成都作作為在西南地地區(qū)發(fā)展的總總部，這些外外來人員也將將有可能成為為高檔居住小小區(qū)的消費(fèi)群群體，這些都都證明該類高高檔居住小區(qū)區(qū)仍有較大的的發(fā)展空間。聯(lián)排別墅在成都興興起時(shí)間不長長。目前，成成都市聯(lián)排別別墅主要集中中在城南、二二環(huán)路南段外外側(cè)及城西浣浣花風(fēng)景區(qū)，主主要有××花園、××園、××花園、××新城、××花園等。聯(lián)聯(lián)排別墅與多多層及高層電電梯公寓相比比，具有通風(fēng)風(fēng)好、景觀視視野好、隱蔽蔽性好等特點(diǎn)點(diǎn)，且一般都都帶有私家車車庫、花園，居居家方便安全全，生活質(zhì)量量有保障，這這些正好符合合高收入成功功人士對(duì)居家家環(huán)境、質(zhì)量量的高要求。因因此××××選擇聯(lián)排別別墅有一定的的市場需求，對(duì)對(duì)高收入消費(fèi)費(fèi)群具有較大大的吸引力。根據(jù)估價(jià)人員的市市場調(diào)查，目目前市場上類類似高檔別墅墅單價(jià)多在4000--7000元/平方米之間間，而這些別別墅所在小區(qū)區(qū)多為分期建建設(shè)，除了聯(lián)聯(lián)排別墅，還還建有電梯公公寓、多層公公寓等。而“××××”為大規(guī)模聯(lián)聯(lián)排別墅和復(fù)復(fù)式別墅，戶戶型較單一，因因此在采光、景景觀和隱蔽性性方面都略強(qiáng)強(qiáng)于其他小區(qū)區(qū)內(nèi)的同類型型房地產(chǎn)，居居住環(huán)境和質(zhì)質(zhì)量更有保障障。同時(shí)××××有著較優(yōu)越越的地理位置置、頗具特色色的環(huán)境設(shè)計(jì)計(jì)、專業(yè)的物物管及××集團(tuán)的品牌牌保障，與同同類型物業(yè)相相比，價(jià)格定定位居中，戶戶型主要選擇擇為225-2298平方米的聯(lián)聯(lián)排別墅及160、185平方米復(fù)式式別墅，總價(jià)價(jià)相對(duì)來說合合理，有一定定的市場需求求和競爭力。由于能購買該類物物業(yè)的消費(fèi)者者多數(shù)為二次次置業(yè)者，年年收入較高，且且更加重視小小區(qū)環(huán)境、物物業(yè)管理等，故故將目標(biāo)市場場定位于高收收入有車家庭庭、公司企業(yè)業(yè)的高層管理理人士和部分分白領(lǐng)階層、高高等學(xué)府科研研院所部分事事業(yè)有成者、在在成都經(jīng)商創(chuàng)創(chuàng)業(yè)收入較高高者。四、市場預(yù)測分析析1、項(xiàng)目基本情況××××位于二環(huán)環(huán)路以內(nèi)，西西靠府河，東東靠石牛堰，南南鄰待建項(xiàng)目目，北近××公園。周邊邊有××大學(xué)、成都××中、成都七七中、朝陽名名宅、××嘉苑等，公公共配套設(shè)施施較齊全，交交通較便利。小小區(qū)總體呈東東西向形成錯(cuò)錯(cuò)落有致的布布局，按規(guī)劃劃設(shè)計(jì)小區(qū)設(shè)設(shè)有會(huì)所、幼幼兒園、網(wǎng)球球場等，除北北、南、西側(cè)側(cè)入口各有一一條主要道路路，社區(qū)內(nèi)每每一組團(tuán)之間間形成環(huán)行道道路，實(shí)現(xiàn)人人車分流。根據(jù)成都市計(jì)劃委委員會(huì)對(duì)“××××”項(xiàng)目建設(shè)規(guī)規(guī)模申請(qǐng)的批批復(fù)，該項(xiàng)目目總占地163,6648平方米（含含代征地41,0224平方米），建建筑總面積116,0092平方米，其其中：商品住住宅111,1162平方米（可可銷售面積95,1118平方米，贈(zèng)贈(zèng)送面積16,0444平方米），會(huì)會(huì)所2,820平方米，幼幼兒園1,490平方米，配配套用房620平方米，項(xiàng)項(xiàng)目容積率0.95，綠化率53%。項(xiàng)目規(guī)劃劃設(shè)計(jì)共52幢住宅樓，戶戶型均為躍層層式聯(lián)排別墅墅和復(fù)式別墅墅，面積在160平方米到298平方米之間間，共403套，其中聯(lián)聯(lián)排別墅319套，復(fù)式別別墅84套。2、售價(jià)的確定本次項(xiàng)目評(píng)估預(yù)期期售價(jià)的確定定，采用房地地產(chǎn)估價(jià)的方方法進(jìn)行分析析，得出其公公開市場價(jià)格格，結(jié)合企業(yè)業(yè)實(shí)際營銷策策略，本著謹(jǐn)謹(jǐn)慎原則確定定測算價(jià)格。通通過對(duì)比較案案例的分析，得得出評(píng)估對(duì)象象各平均銷售售單價(jià)如下（具具體過程如下下詳見附表）：（1）、聯(lián)排別墅：根根據(jù)“××××”項(xiàng)目特點(diǎn)，從從市場資料中中選取A××城市花園、B××花園、C×園、D××花園四個(gè)銷銷售案例與項(xiàng)項(xiàng)目均價(jià)比較較，并通過對(duì)對(duì)其交易情況況、交易時(shí)間間、區(qū)域因素素、個(gè)別因素素修正得出比比準(zhǔn)價(jià)(詳見輔表)。采用簡單單算術(shù)平均法法，得評(píng)估單單價(jià)為：5391元/平方米（2）復(fù)式別墅：根據(jù)據(jù)“××××”項(xiàng)目特點(diǎn)，從從市場資料中中選?。拧痢粱▓@、Ｆ××雅園、Ｇ××花園三個(gè)銷銷售案例與該該項(xiàng)目均價(jià)比比較，并通過過對(duì)其交易情情況、交易時(shí)時(shí)間、區(qū)域因因素、個(gè)別因因素修正得出出比準(zhǔn)價(jià)(詳見輔表)。采用簡單單算術(shù)平均法法，得評(píng)估單單價(jià)為：4183元/平方米３、預(yù)期售價(jià)測算算結(jié)果根據(jù)企業(yè)提供的有有關(guān)項(xiàng)目規(guī)劃劃設(shè)計(jì)數(shù)據(jù)為為測算依據(jù)及及實(shí)際擬建技技術(shù)指標(biāo)預(yù)測測全部銷售收收入為495277.78萬元，具體體銷售情況明明細(xì)如下表：：銷售預(yù)測表序號(hào)項(xiàng)目或費(fèi)用名稱建筑面積(m2)單位售價(jià)(元/m2)銷售金額(萬元)備注1聯(lián)排別墅銷售收入入806228.115391..00433466.6613199戶2復(fù)式別墅銷售收入006061..17844戶合

計(jì)449527..784003戶4、銷售期的選定根據(jù)企業(yè)營銷策略略、區(qū)域樓盤盤銷售情況，考考慮按揭跟進(jìn)進(jìn)時(shí)間因素，本本次按季度測測算銷售期，確確定各期銷售售比例（按實(shí)實(shí)際到帳比例例結(jié)合項(xiàng)目具具體情況測算算）見下表：：銷售比例表2002年9月2002年12月2003年3月2003年6月2003年9月2003年12月2004年3月2004年6月2004年9月百分比32%6%8%%10%10%66%8%10%110%銷售收入158848.89929711.6733962.22249552.784952..7829971.67739622.2244952.77849552.785、實(shí)現(xiàn)銷售計(jì)劃風(fēng)風(fēng)險(xiǎn)評(píng)價(jià)要實(shí)現(xiàn)如上計(jì)劃，首首先整個(gè)房地地產(chǎn)市場行情情應(yīng)沒有大的的變化，其次次工程進(jìn)度應(yīng)應(yīng)能按計(jì)劃進(jìn)進(jìn)行，再次按按揭應(yīng)如期跟跟進(jìn)，同時(shí)要要求企業(yè)作好好營銷工作，加加大促銷力度度，實(shí)現(xiàn)銷售售進(jìn)度。任何何一環(huán)發(fā)生變變化均將影響響銷售計(jì)劃的的實(shí)現(xiàn)。五、項(xiàng)目分析1．“××××”項(xiàng)目有有如下優(yōu)勢(shì)：：A.“××××”三面環(huán)環(huán)水，緊鄰××公園，××大學(xué)，文化化底蘊(yùn)濃厚，地地理位置優(yōu)越越，且位于二二環(huán)路以內(nèi)，就就目前房地產(chǎn)產(chǎn)分布來說，類類似高檔別墅墅區(qū)有如此優(yōu)優(yōu)越地理位置置的較少。同同時(shí)順江路、龍龍舟路的整治治完成，沿河河人文環(huán)境自自然環(huán)境都得得到了很大的的改善，交通通更加便利，整整個(gè)區(qū)域的居居住條件得到到了很大的提提高。B．“××××”居住小小區(qū)總平面布布局采用行列列式和組團(tuán)式式布置相結(jié)合合，大部分住住宅樓為南北北朝向、采光光好。住宅采采用錯(cuò)排，較較好的克服了了行列式空間間布局單調(diào)的的不足，建筑筑風(fēng)格具有地地方特色，小小區(qū)景觀通透透，這些都構(gòu)構(gòu)成了××××獨(dú)特的賣點(diǎn)點(diǎn)。C.“××××”居住小小區(qū)為大規(guī)模模聯(lián)排別墅和和復(fù)式別墅居居住小區(qū)，這這在目前成都都市房地產(chǎn)市市場上比較少少見，相對(duì)與與其他小區(qū)內(nèi)內(nèi)聯(lián)排別墅來來說，在通風(fēng)風(fēng)、采光、隱隱蔽性方面都都略勝一籌，同同時(shí)較單一的的戶型也促成成了購買者文文化收入層次次的均等性，這這有利于小區(qū)區(qū)環(huán)境的建設(shè)設(shè)，為小區(qū)營營造較高的居居住質(zhì)量。D.四川××房地產(chǎn)有限公司是是××××集團(tuán)股份有有限公司的下下屬企業(yè)，××集團(tuán)已在全全國成功開發(fā)發(fā)了數(shù)個(gè)精品品樓盤，其開開發(fā)的樓盤均均具有過硬的的質(zhì)量、完善善的售后服務(wù)務(wù)及專業(yè)的物物業(yè)管理?！痢恋钠放凭褪鞘菍?duì)其開發(fā)樓樓盤的質(zhì)量保保證。E.沙河的綜合治理，將將給沿岸的土土地帶來一個(gè)個(gè)可觀的增值值空間。經(jīng)有有關(guān)專家分析析，在未來3－5年內(nèi)，沙河河沿岸土地的的增值幅度將將超過60％，整治后后的沙河，將將使該區(qū)域的的居住環(huán)境得得到較大改觀觀，特別是東東湖公園的建建設(shè)，將促進(jìn)進(jìn)整個(gè)××村大環(huán)境的的提升，該區(qū)區(qū)域的房地產(chǎn)產(chǎn)具有較大的的投資價(jià)值。2．“××××”項(xiàng)目有有如下劣勢(shì)：：A.“××××”與“×××園”、“××花園”等小區(qū)相比比，后者位于于城南，城南南的發(fā)展已成成氣候，周邊邊修建的小區(qū)區(qū)檔次接近，業(yè)業(yè)主文化層次次收入水平接接近，社區(qū)環(huán)環(huán)境成熟。而而“××××”所在區(qū)域目目前還沒有在在檔次上與其其相提并論的的樓盤，要想想將整個(gè)片區(qū)區(qū)營造成高檔檔居住小區(qū)，周周邊樓盤開發(fā)發(fā)情況對(duì)其有有直接的影響響。Ｂ.雖然政府對(duì)沙河沿沿線規(guī)劃區(qū)內(nèi)內(nèi)整治改造已已開始著手進(jìn)進(jìn)行，但實(shí)施施工程中存在在很大的難度度，整個(gè)過程程至少需要３３至５年的時(shí)時(shí)間，在這段段時(shí)間里，周周邊環(huán)境不可可能有太大的的改善,這將對(duì)小區(qū)區(qū)的居住環(huán)境境不利。C．“××××”居住小小區(qū)雖然小區(qū)區(qū)內(nèi)設(shè)有會(huì)所所、幼兒園等等但是目前周邊缺乏超市市、菜市等，日日常生活不十十分便利。D.小區(qū)內(nèi)１５％為復(fù)復(fù)式別墅，復(fù)復(fù)式別墅不帶帶私家車庫，雖雖然開發(fā)商承承諾每戶贈(zèng)送送一個(gè)露天車車位，但作為為高檔住宅小小區(qū)車位比仍仍略顯不足，且且露天停車會(huì)會(huì)在一定程度度上影響小區(qū)區(qū)的美觀及車車輛的通行。E.該項(xiàng)目主要針對(duì)高高收入人群，這這部分消費(fèi)雖雖然存在，但但是畢竟有限限，同時(shí)“××花園”、“××園”、“××新城”等高檔居住住小區(qū)也修建建了類似的聯(lián)聯(lián)排別墅，消消費(fèi)者選擇較較多?！啊痢痢痢痢表?xiàng)目規(guī)模較較大，共403套，因此預(yù)預(yù)期銷售情況況不會(huì)太樂觀觀，開發(fā)商應(yīng)應(yīng)加大營銷力力度。第五章

投資估算和和籌資評(píng)價(jià)一、投資估算(一)投資估算的范圍及及依據(jù)1、估算范圍：“×××××”工程規(guī)劃總總占地245畝，凈地183.558畝,總建筑面積1160992.11平方米，其其中：帶半地地下室的三層層聯(lián)排別墅建建筑面積為931944.51平方米，無無地下室的四四層復(fù)式別墅墅建筑面積為為179677.60平方米，另另外修建少量量的社區(qū)配套套設(shè)施，建筑筑面積為4930平方米，均均為框架結(jié)構(gòu)構(gòu)、獨(dú)立基礎(chǔ)礎(chǔ)。住宅內(nèi)裝裝修按清水房房測算（含廚廚衛(wèi)），外墻墻為外墻漆和和石材相結(jié)合合，坡屋面為為彩色波紋瓦瓦。投資估算算包括項(xiàng)目從從籌建到竣工工驗(yàn)收所需的的全部土地費(fèi)費(fèi)用、前期工工程費(fèi)、房屋屋開發(fā)費(fèi)、管管理費(fèi)、銷售售費(fèi)、財(cái)務(wù)費(fèi)費(fèi)、不可預(yù)見見費(fèi)、相關(guān)費(fèi)費(fèi)稅和其他費(fèi)費(fèi)用。2、評(píng)估依據(jù)：“×××××”工程投資估估算是依據(jù)企企業(yè)提供的設(shè)設(shè)計(jì)方案、經(jīng)經(jīng)規(guī)劃批準(zhǔn)的的總平方案、產(chǎn)產(chǎn)權(quán)監(jiān)理處的的面積核定報(bào)報(bào)告、項(xiàng)目可可行性研究報(bào)報(bào)告、已投入入費(fèi)用憑證、各各專業(yè)簽定的的合同及附件件、協(xié)議書等等，依據(jù)《成成都市城區(qū)土土地級(jí)別與基基價(jià)標(biāo)準(zhǔn)》、《四四川省建筑工工程計(jì)價(jià)定額額》SGD1--2000、《四川省省裝飾工程計(jì)計(jì)價(jià)定額》SGD2--2000、《四川省省安裝工程計(jì)計(jì)價(jià)定額》SGD3－6-20000、《四川省省工程費(fèi)用定定額》SGD7--2000等有關(guān)標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)，設(shè)備價(jià)格格和材料預(yù)算算價(jià)格均按現(xiàn)現(xiàn)行價(jià)格計(jì)算算，并結(jié)合項(xiàng)項(xiàng)目自身結(jié)構(gòu)構(gòu)情況，本著著“客觀、公正正、謹(jǐn)慎”原則測算的的。（二）項(xiàng)目總投資資的構(gòu)成該項(xiàng)目總投資400573.009萬元，其中中項(xiàng)目開發(fā)成成本（土地、房房屋開發(fā)費(fèi)及及其他）356799.20萬元，開發(fā)發(fā)費(fèi)用（財(cái)務(wù)務(wù)費(fèi)用、管理理費(fèi)用、銷售售費(fèi)用）48933.89萬元。經(jīng)評(píng)評(píng)定單方成本本為3494..91元/平方米；其其中：土地1489..04元/平方米、前前期工程費(fèi)68.30元/平方米，房房屋開發(fā)費(fèi)為為13277.16元/平方米、費(fèi)費(fèi)稅(主要為綜合合報(bào)建費(fèi)、集集資費(fèi))140..85元/平方米、期期間費(fèi)用421.555元/平方米，其其他費(fèi)用8.19元/平方米，不不可預(yù)見費(fèi)39.82元/平方米。投投資估算明細(xì)細(xì)見附表。投資估算明細(xì)表單位：萬元；平方方米序號(hào)費(fèi)用名稱投資額額萬元單位經(jīng)濟(jì)技術(shù)指指標(biāo)占總投資%備注工程量單位指標(biāo)標(biāo)合計(jì)40573.009平方米1160092.11134944.911100.000%(該指標(biāo)不含含營業(yè)稅費(fèi)）一土地費(fèi)用172286.522平方米1226622.00014099.74442.61%%凈地1土地轉(zhuǎn)讓費(fèi)155770.000平方米1226623.00012866.06338.87%%凈地2土地使用費(fèi)244.52平方米1226624.0000.2000.066%按10年交，不含含代征地3契稅、手續(xù)費(fèi)2266.000平方米1226624.00021.6690.666%按實(shí)際支出4土地出讓金12226.000平方米1226624.000100..003..02%按合同二前期工程費(fèi)7992.89平方米1226624.00064.6661.995%1土地勘測費(fèi)900.95平方米1226624.0000.0000.222%按合同2規(guī)劃設(shè)計(jì)費(fèi)4117.00平方米1226624.0000.0001.033%按合同及補(bǔ)補(bǔ)充資料計(jì)3可研報(bào)告費(fèi)111.00平方米1226624.0000.0000.033%按合同及補(bǔ)補(bǔ)充資料計(jì)4三通一平1833.94平方米1226624.00015.0000.445%參照成都地地區(qū)目前的收收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)5開口占道費(fèi)844.00米2833.0000.21%參照成都地地區(qū)目前的收收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)6小區(qū)招標(biāo)6.000平方米12266243..000..01%按實(shí)際發(fā)生生額三房屋開發(fā)費(fèi)155407.229平方米1160092.11113277.16337.97%%1建安工程費(fèi)100588.993平方米1111162.111952..57266.10%按設(shè)計(jì)圖紙紙和交房標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)估算1.1聯(lián)排別墅墅90266.02平方米931994.51968.55122..25%按設(shè)計(jì)圖紙紙和交房標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)估算1.1.1主體體土建67144.90平方米931994.51720.55316..55%按設(shè)計(jì)圖紙紙和交房標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)估算1.1.2初裝裝費(fèi)用13399.57平方米931994.51143.7743.330%按設(shè)計(jì)圖紙紙和交房標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)估算1.1.3給排排水347..90平方米931994.5137.3330.866%按設(shè)計(jì)圖紙紙和交房標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)估算1.1.4照明明系統(tǒng)362..71平方米931994.5138.9220.899%按設(shè)計(jì)圖紙紙和交房標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)估算1.1.5弱電電系統(tǒng)260..94平方米931994.5128.0000.644%按設(shè)計(jì)圖紙紙和交房標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)估算1.2復(fù)式別墅墅15622.92平方米179667.60869.8853.885%按設(shè)計(jì)圖紙紙和交房標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)估算1.2.1主體體土建11488.99平方米179667.60639.4482.883%按設(shè)計(jì)圖紙紙和交房標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)估算1.2.2初裝裝費(fèi)用224..67平方米179667.60125.0040.555%按設(shè)計(jì)圖紙紙和交房標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)估算1.2.3給排排水67.006平方米179667.6037.3220.177%按設(shè)計(jì)圖紙紙和交房標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)估算1.2.4照明明系統(tǒng)71.990平方米179667.6040.01190.118%按設(shè)計(jì)圖紙紙和交房標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)估算1.2.5弱電電系統(tǒng)50.229平方米179667.6227.990.12%%按設(shè)計(jì)圖紙紙和交房標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)估算2附屬工程費(fèi)14453.066平方米493003.588%按設(shè)計(jì)圖紙紙和交房標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)估算3室外工程費(fèi)33365.3008.299%按設(shè)計(jì)圖紙紙和交房標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)估算四其他費(fèi)用95..12萬平方米9.511181110.0000.233%按成都市行行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)六管理費(fèi)用14885.83萬元495227.833.00%3.66%%按行業(yè)平均均水平七銷售費(fèi)用14885.83萬元495227.833.00%3.66%%按行業(yè)平均均水平八財(cái)務(wù)費(fèi)用19222.23萬元386550.864.00%%4.744%按同期國庫庫券利率加融融資費(fèi)率計(jì)1其中：土地利息1067..66平方米1226624.0001%22.63%從2000年9月簽合同次次月開始計(jì)算算(見財(cái)務(wù)費(fèi)用用）九不可預(yù)見費(fèi)4662.22萬元154007.333.00%1.14%%按房屋開發(fā)發(fā)費(fèi)用的3%計(jì)十相關(guān)報(bào)建集資費(fèi)1635..17萬平方米9.5111811171.9914.003%1綜合報(bào)建費(fèi)13331.655萬平方米9.5111811140.0003.228%按目前成都都市有關(guān)規(guī)定定2自來水集資貼費(fèi)100.000萬元0.255%供水表口徑150，按目前成成都市有關(guān)規(guī)規(guī)定。3電貼費(fèi)44.333戶4031100..000..11%戶表工程。4天然氣集資費(fèi)1159.199戶4033950..000..39%按目前成都都市有關(guān)規(guī)定定。(三)投資估算說明1、土地費(fèi)用按企業(yè)與××國際際投資有限公公司簽定的聯(lián)聯(lián)合建房合同同為依據(jù)，確確認(rèn)項(xiàng)目用地地單價(jià)為48萬元/畝(含待征地)，契稅按實(shí)實(shí)際繳款憑證證266萬元計(jì)算，土土地管理費(fèi)按按實(shí)際繳款憑憑證24.52萬元計(jì)算。截截止評(píng)估基準(zhǔn)準(zhǔn)日實(shí)際繳納納土地費(fèi)用為為16186萬元。2、前期工程費(fèi)

根據(jù)合同、協(xié)議價(jià)價(jià)格，企業(yè)實(shí)實(shí)際規(guī)劃勘測測設(shè)計(jì)費(fèi)、可可行性研究費(fèi)費(fèi)共計(jì)為792.888萬元。3、房屋開發(fā)費(fèi)(1)建安工程費(fèi)費(fèi)建安工程費(fèi)采用投投資指標(biāo)估算算法。投資指指標(biāo)以2000年《四川省省建筑工程計(jì)計(jì)價(jià)定額》和和《全國統(tǒng)一一安裝工程預(yù)預(yù)算定額四川川省估算表》為為基礎(chǔ)，參照照成都地區(qū)同同類建筑技術(shù)術(shù)水平，本次次確定為：聯(lián)聯(lián)排別墅319套，復(fù)式別別墅84套。聯(lián)排別別墅建筑按968.551元/平方米，復(fù)復(fù)式別墅按869.885元/平方米計(jì)算算，小區(qū)附屬屬工程1453..06萬元，其其中文化活動(dòng)動(dòng)中心863.666萬元、幼兒兒園233.116萬元、配電電房35.44萬元、門衛(wèi)衛(wèi)及大門46.64萬元、網(wǎng)球球場19.57萬元、游泳泳池111.889萬元、圍墻142.7萬元。(2)室外工程費(fèi)費(fèi)按照成都行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn),參照企業(yè)規(guī)規(guī)劃設(shè)計(jì)方案案，室外工程程總造價(jià)3365..30萬元，其中中土石方及場場平233.222萬元、道路229.558萬元、給排排水410.663萬元、電器器設(shè)備及管網(wǎng)網(wǎng)749.440萬元、弱電電系統(tǒng)277.118萬元、園區(qū)區(qū)綠化及室外外景觀1353..3萬元、照明111.999萬元。4、管理費(fèi)用包括企業(yè)所屬內(nèi)部部獨(dú)立核算單單位及開發(fā)現(xiàn)現(xiàn)場為開發(fā)房房地產(chǎn)而發(fā)生生的各項(xiàng)間接接費(fèi)用，以及及行政管理部部門為管理和和組織經(jīng)營活活動(dòng)而發(fā)生的的各項(xiàng)費(fèi)用。管管理費(fèi)用根據(jù)據(jù)該行業(yè)的平平均水平按房房屋銷售收入入的3%計(jì)取，合計(jì)計(jì)為1485..83萬元。5、銷售費(fèi)用系指房屋銷售過程程中發(fā)生的各各項(xiàng)費(fèi)用（含含廣告費(fèi)）以以及專設(shè)銷售售機(jī)構(gòu)或委托托銷售代理的的各項(xiàng)費(fèi)用。根根