ZS卡達(dá)凱斯市調(diào)總結(jié)

漳州招商?卡達(dá)凱斯樓盤市調(diào)總結(jié)By郭亮目錄：一、項(xiàng)目概況二、項(xiàng)目規(guī)劃三、戶型分析四、客戶分析五、小區(qū)配套六、進(jìn)去營銷動態(tài)七、項(xiàng)目借鑒點(diǎn)作為締造高品質(zhì)精致生活的實(shí)踐者，招商地產(chǎn)在廈門灣南岸建設(shè)復(fù)制了西班牙著名的超現(xiàn)實(shí)主義畫家達(dá)利的故鄉(xiāng)、被譽(yù)為西班牙最美的小鎮(zhèn)——卡達(dá)凱斯。在彌漫著地中海水岸風(fēng)情的悠閑環(huán)境中舉辦一場地產(chǎn)精英的沙龍，無疑是精致生活的完美體現(xiàn)。該項(xiàng)目是招商地產(chǎn)繼蛇口鯨山別墅、廣州金山谷和天津鉆石山等高端產(chǎn)品后，又一個集住宅、五星酒店、婚禮教堂等為一體的稀缺濱海高端項(xiàng)目。項(xiàng)目位于廈門灣南岸古炮臺——南炮臺旁，東靠廈門灣南岸海域，南臨南炮臺公園，北側(cè)一線臨海，未來的廈漳海底隧道入口處，與廈門島隔海相望，擁有1.5公里的私家海岸線，以及不可復(fù)制的稀缺海景資源。一、項(xiàng)目概況1、樓盤簡介項(xiàng)目位置/售樓電話

/地址：龍海市招商局漳州開發(fā)區(qū)鴻江路29號（南炮臺旁）/售樓電話：400-886-1872規(guī)模/占地：

44.356萬㎡/建面：81.0978萬㎡/容積率：1.84/綠化率：40%開發(fā)團(tuán)隊(duì)/開發(fā)商：漳州招商房地產(chǎn)有限公司/規(guī)劃設(shè)計(jì)：洪忠軒/景觀設(shè)計(jì)：意大利邁丘設(shè)計(jì)事務(wù)所/代理商：中原地產(chǎn)/物業(yè)管理：漳州招商局物業(yè)管理有限公司/建筑單位：中國華西企業(yè)股份有限公司整體規(guī)劃/產(chǎn)品形態(tài)：別墅+高層+洋房+酒店式公寓+商業(yè)建筑群/建筑風(fēng)格：西班牙/園林景觀：西班牙最美小鎮(zhèn)——卡達(dá)凱斯風(fēng)格戶型配比/（詳見后文分析）在售存量/未上市規(guī)模及推售計(jì)劃/在售余留存量：T4，T5的5層以上還未售出/項(xiàng)目共六期：目前正在預(yù)售項(xiàng)目三期，還未取得預(yù)售證/推售計(jì)劃：推出T4、T5一口價，送精裝修活動?？蛻羟闆r/來源結(jié)構(gòu)：本省客戶，私企、民企業(yè)主為主；/客戶年齡：30-45歲居多；/置業(yè)目的：改善性需求及投資/置業(yè)次數(shù)：多次置業(yè)居多推盤節(jié)奏詳見后文分析銷售情況/截至目前項(xiàng)目一期二期已銷售80%，目前在售三期T8、T9。價格情況/洋房均價1.7萬元/㎡，高層均價9500元/㎡配套情況/外部配套：等私享配套。南炮臺公園、靜湖公園、紅山公園等；廈大附小、廈大附中、廈大嘉庚學(xué)院/中國郵政、各銀行網(wǎng)點(diǎn)、漳州市開發(fā)區(qū)分院、招商局漳州開發(fā)區(qū)中山醫(yī)院、各大行政機(jī)構(gòu)

/小區(qū)配套：配有五星級度假酒店、濱海會所、婚禮教堂、濱海風(fēng)情商業(yè)街、游艇碼頭、幼兒園等。形象定位及賣點(diǎn)

/形象定位：度假式海居天堂/賣點(diǎn)：招商地產(chǎn)品牌、藝術(shù)家達(dá)利的故鄉(xiāng)西班牙最美小鎮(zhèn)——卡達(dá)凱斯的建筑風(fēng)格2.主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)二、項(xiàng)目規(guī)劃一期公寓2期高層一期別墅洋房T1T2T3T5T42期別墅洋房在售1.整體規(guī)劃及點(diǎn)評項(xiàng)目位于廈門灣南岸古炮臺——南炮臺旁，東靠廈門灣南岸海域，南臨南炮臺公園，北側(cè)一線臨海，未來的廈漳海底隧道入口處，與廈門島隔海相望，擁有1.5公里的私家海岸線，以及不可復(fù)制的稀缺海景資源?？傉嫉?65畝，總建筑規(guī)模近80萬平方米的大盤社區(qū)，計(jì)劃投資不低于50個億。全案規(guī)劃：一線海景別墅洋房、15棟海景高層產(chǎn)品（18-32F高層）、35個店面、一棟單身公寓、五星級別墅、婚禮教堂。每棟錯開，不會遮擋海景視線。3期高層T8T9三期別墅洋房2.戶型配比比利山比利山是招商?卡達(dá)凱斯樓盤的高層住宅建筑，目前一二期已基本售罄，T4、T5已銷售85%以上，現(xiàn)在正在推出3期的T8、T9樓盤。交房時間預(yù)計(jì)是2016年中旬。米羅公館米羅公關(guān)是卡達(dá)凱斯樓盤的洋房住宅建筑，首期推出的D1-D4共70套房源一天之內(nèi)銷售出60套，倍受客戶追捧?，F(xiàn)在推出的是D9、D10、D14、D15。達(dá)利墅達(dá)利墅是卡達(dá)凱斯樓盤的別墅住宅建筑，目前在推的是三期的39-56幢。預(yù)計(jì)2016年中旬交房。3.價格走勢卡達(dá)凱斯樓盤的均價制定隨行就市。由于當(dāng)前處于房地產(chǎn)市場的淡季，客流量較少；房地產(chǎn)行業(yè)的整體大環(huán)境不好；投資者對樓盤投資前景不樂觀；所以樓盤價格出現(xiàn)較大下滑。4.項(xiàng)目賣點(diǎn)西班牙小鎮(zhèn)風(fēng)光，度假式海居天堂。項(xiàng)目模仿了超現(xiàn)實(shí)主義畫家達(dá)利的家鄉(xiāng)西班牙的最美小鎮(zhèn)——卡達(dá)凱斯

。西班牙——卡達(dá)凱斯招商?卡達(dá)凱斯1.5的超低容積和40%的高綠化率。夢幻般的婚禮教堂。(一年只接受24場婚禮預(yù)約）獨(dú)具西班牙風(fēng)情的濱海商業(yè)街。2.5公里黃金海景（漳州開發(fā)區(qū)房地產(chǎn)項(xiàng)目擁有海岸線最長。）三、戶型分析兩室兩廳一衛(wèi)/約89㎡儲藏室獨(dú)有的儲藏室設(shè)計(jì)，方便業(yè)主儲存雜物。但不是所有業(yè)主都需要儲藏室，浪費(fèi)空間，降低空間利用率。廚房陽臺廚房旁設(shè)有一個陽臺，可以提高廚房的采光度，通風(fēng)。不過陽臺與廚房的壁墻將兩塊空間隔開，不合理，降低了空間的利用率?？蛷d/餐廳客廳寬敞大氣，連接寬景超大的陽臺，提高客廳采光率，增強(qiáng)通風(fēng)效果。與廚房餐廳相連，方便用餐?？蛷d緊連廚房，可能會影響到客廳的空氣質(zhì)量。餐廳和廚房錯位，直面房門，空間布局不合理。雙臥室雙臥室寬敞大氣，坐北朝南，配有超寬尺度南向飄窗，采光度高，方便業(yè)主欣賞窗外海景。臥室的出口直面客廳，可能會影響到隔音效果。衛(wèi)生間衛(wèi)生間明亮通風(fēng)位置適中，面積適宜。3房2廳2衛(wèi)/約109㎡陽臺4.8米寬大的陽臺大幅提高房間采光度。視野良好。占用區(qū)域過大，恐影響客廳面積。冬季保暖效果不好。餐廳/廚房餐廳緊鄰L型廚房，功能區(qū)域一體化方便業(yè)主用餐。餐廳區(qū)域較狹窄。書房（附陽臺）附有寬大陽臺，采光效果及通風(fēng)好。陽臺面積幾乎與書房相等，占用面積過大，書房緊鄰客廳，隔音效果不好，功能區(qū)沖突。布局不合理。臥室主次臥寬敞大氣，均配有衛(wèi)生間，飄窗，采光效果好，房間通透。門的位置直對客廳，恐影響隔音效果兩個衛(wèi)生間分配合理，面積寬敞，全明設(shè)計(jì)，通風(fēng)好。衛(wèi)生間3房2廳2衛(wèi)/約119㎡廚房面積較大、寬敞，旁邊附有陽臺，采光效果和通風(fēng)好。但陽臺與廚房額外隔開沒有必要，浪費(fèi)空間。衛(wèi)生間采用全明式設(shè)計(jì)，采光及通風(fēng)良好。面積不大，位置設(shè)計(jì)不是很好。衛(wèi)生間餐廳面積較大，與樓門有隔斷，空間感強(qiáng)。直面衛(wèi)生間，相信大多數(shù)用戶接受不了這種設(shè)計(jì)。餐廳超大陽臺超大陽臺設(shè)計(jì)，最大化海景視野。采光及通風(fēng)效果好。臥室主次臥寬敞，采光及通風(fēng)效果好。次臥出口直面客廳，隔音效果較差。書房附帶大面積陽臺，通風(fēng)及采光效果好。緊靠客廳，功能區(qū)設(shè)計(jì)沖突，單獨(dú)隔出的陽臺使得空間的利用率不高。四、客戶分析置業(yè)目的：改善性需求及投資，其中改善性需求的比較多客戶特征：本省客戶為主以私企、民企業(yè)主為主本地（廈門或漳州）客戶主要是改善型置業(yè)者，外地客戶多為房地產(chǎn)投資者?？蛻裟挲g基本在30-45歲產(chǎn)品需求：稀缺資源需求：2.5公里超長海景，西班牙小鎮(zhèn)風(fēng)格居住舒適需求：追求環(huán)境、品質(zhì)、私密生活社區(qū)安全私密需求：財(cái)產(chǎn)、家人安全，注重個人空間，私密性尊榮身份需求：招商地產(chǎn)及物業(yè)品牌。五、小區(qū)配套1.外部配套交通：卡達(dá)凱斯離各交通要道最近廈漳輪渡快艇（15分鐘連通兩岸）廈漳汽車輪渡（方便自駕車主）廈漳跨海大橋（30分鐘抵達(dá)廈門）廈漳城際公交（30分鐘抵達(dá)廈門）開發(fā)區(qū)公交廈漳海底隧道（5分鐘抵達(dá)廈門島）招銀高速公路（20分鐘抵達(dá)漳州市區(qū)）區(qū)域景觀及人文資源：三海特色：海港城市，海防文化，海濱生活五大景觀：海港城市、海防文化、濱海人居、傳統(tǒng)民俗、城市雕塑八大園區(qū)：靜湖生態(tài)保護(hù)區(qū)、觀音山佛教文化園、槍城歷史文化園、華商娛樂園、高爾夫文化園、風(fēng)華學(xué)子園、農(nóng)業(yè)生態(tài)休閑園、山地體育公園；十二景點(diǎn)：問鼎南山、炮臺懷古、擔(dān)曦晨曉、靜湖映月、青蛇獻(xiàn)瑞、九曲溪潭、花溪鳴谷、伯陽尋真、夕照怡然、海天燈塔、西海觀音、槍城演兵。商業(yè)配套國際商業(yè)中心融合國際寫字樓美倫山莊酒店（五星級）南太武高爾夫球場（1800畝）金三角電影院金水仙大劇院區(qū)域教育配套廈門大學(xué)附屬實(shí)驗(yàn)小學(xué)廈門大學(xué)附屬中學(xué)廈門大學(xué)嘉庚學(xué)院一站式廈大教育2.內(nèi)部配套度假式海居天堂復(fù)制超現(xiàn)實(shí)主義畫家達(dá)利的故鄉(xiāng)西班牙最美小鎮(zhèn)——卡達(dá)凱斯西班牙風(fēng)格婚禮教堂2.5公里一線黃金海景（占有海景面積最大）卡達(dá)凱斯為業(yè)主配有專屬幼兒園2.交房標(biāo)準(zhǔn)交房時間：2015年6月30日，T1、T2、T3高層交房2016年8月30日，T4、T5高層交房名目詳情外立面風(fēng)格西班牙風(fēng)格園林景觀設(shè)計(jì)復(fù)制西班牙最美小鎮(zhèn)卡達(dá)凱斯交房標(biāo)準(zhǔn)T4、T5精裝修2.物業(yè)管理名目詳情物業(yè)公司漳州招商局物業(yè)管理有限公司物業(yè)管理費(fèi)高層1.9元/㎡別墅洋房4.5元/㎡招商局物業(yè)管理有限公司（以下簡稱“招商局物業(yè)”）是招商局集團(tuán)旗下唯一一家從事物業(yè)管理與服務(wù)的企業(yè)，隸屬于招商局地產(chǎn)控股股份有限公司（以下簡稱“招商地產(chǎn)”）；公司運(yùn)營管理總部位于深圳，擁有國家一級物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)，是國內(nèi)最早以產(chǎn)權(quán)為紐帶、以資產(chǎn)管理為核心的規(guī)?；⑵放苹图瘓F(tuán)化物業(yè)管理企業(yè)。六、近期營銷動態(tài)1.項(xiàng)目形象定位度假式海居天堂2.營銷活動名目詳情抄底讓利（11月）樓盤最低價回饋客戶。首付分期（長期）首付僅需支付原始首付50%，剩余50%可分最長兩年返還。SKY星級酒店托管（長期）與攜程、去哪兒網(wǎng)等國內(nèi)知名網(wǎng)站合作，業(yè)主可以通過業(yè)主管家托管系統(tǒng)將空置房屋出租獲取高收益回報(bào)。高層存5千抵2萬（10月）別墅存3萬抵8萬;洋房存2萬抵5萬;T8-9高層存1萬抵3萬免費(fèi)度假（長期）業(yè)主可以通過交換平臺，用自己的房子置換游天下國內(nèi)超過100個目的地的房源免費(fèi)入住。七、項(xiàng)目借鑒點(diǎn)（與君悅?黃金海岸）優(yōu)勢地段優(yōu)勢：占據(jù)海岸線最長，未來漳廈海底隧道入口位置；交通優(yōu)勢：相比黃金海岸，離碼頭，離招銀高速口，離廈漳跨海大橋較近；配套優(yōu)勢：廈大系教育配套，且均在8分鐘車程范圍內(nèi)，位置適中生活配套分布在周圍；項(xiàng)目優(yōu)勢：開發(fā)區(qū)最大項(xiàng)目之一，項(xiàng)目自身配套齊全；別墅洋房+高層住宅項(xiàng)目，園林特色豐富，居住舒適度高；品牌優(yōu)勢：招商地產(chǎn)1.項(xiàng)目優(yōu)劣勢分析劣勢住宅贈送面積低；價格明顯較貴；高層朝東且綠化較低（與宣傳不符）；品形建筑無法通透；房間格局較差，空間利用率低。2.營銷策略借鑒產(chǎn)品策略項(xiàng)目坐擁2.5公里黃金海景，項(xiàng)目以此為核心賣點(diǎn)，打造海濱新城；項(xiàng)目復(fù)制了超