華南資源中心綜合體規(guī)劃相關(guān)基礎(chǔ)知識(shí)zhangxjfs

綜合體規(guī)劃相關(guān)基礎(chǔ)知識(shí)華南資源中心10.05.2013城市綜合體的物業(yè)類型普遍特殊美術(shù)館博物館小型主題公園

小型體育館……

辦公：總部大樓、出租、出售商業(yè)：ShoppingMall、專賣店、主力店、傳統(tǒng)百貨、街鋪商業(yè)街（室內(nèi)\室外）高級(jí)住宅(公寓)：城市豪宅、住宅式公寓(商業(yè)產(chǎn)權(quán)式)、投資型小戶型星級(jí)酒店(公寓)：星級(jí)酒店、酒店式公寓(高端)城市綜合體的物業(yè)類型普遍商業(yè)：ShoppingMall、專賣店、主力店、傳統(tǒng)百貨、街鋪商業(yè)街（室內(nèi)\室外）城市綜合體的物業(yè)類型普遍

辦公：總部大樓、出租、出售城市綜合體的物業(yè)類型普遍星級(jí)酒店(公寓)：星級(jí)酒店、酒店式公寓(高端)城市綜合體的物業(yè)類型普遍高級(jí)住宅(公寓)：

城市豪宅、住宅式公寓(商業(yè)產(chǎn)權(quán)式)、投資型小戶型城市綜合體的物業(yè)類型特殊美術(shù)館博物館小型主題公園

小型體育館……各種類型物業(yè)的規(guī)劃原則商業(yè)辦公酒店(公寓)

住宅(公寓)以價(jià)值導(dǎo)向界定商業(yè)布局重點(diǎn)優(yōu)先排序

易于人流導(dǎo)入（行人的方向：地鐵、公交、天橋……）各種類型物業(yè)的規(guī)劃原則商業(yè)布局重點(diǎn)優(yōu)先排序各種類型物業(yè)的規(guī)劃原則

易于疏散商業(yè)布局重點(diǎn)優(yōu)先排序各種類型物業(yè)的規(guī)劃原則

昭示性強(qiáng)商業(yè)布局重點(diǎn)優(yōu)先排序各種類型物業(yè)的規(guī)劃原則

場(chǎng)地利于布置車行的出入和的士的上落客區(qū)商業(yè)布局重點(diǎn)優(yōu)先排序

商業(yè)街(室內(nèi)\室外)

各種類型物業(yè)的規(guī)劃原則辦公布局重點(diǎn)優(yōu)先排序各種類型物業(yè)的規(guī)劃原則

昭示性強(qiáng)

擁有景觀資源或者視線開(kāi)闊辦公布局重點(diǎn)優(yōu)先排序各種類型物業(yè)的規(guī)劃原則

易于疏散人流辦公布局重點(diǎn)優(yōu)先排序各種類型物業(yè)的規(guī)劃原則

利于人車分流辦公布局重點(diǎn)優(yōu)先排序各種類型物業(yè)的規(guī)劃原則

場(chǎng)地利于布置車庫(kù)出入口和的士上落客區(qū)各種類型物業(yè)的規(guī)劃原則辦公布局重點(diǎn)優(yōu)先排序酒店(公寓)布局重點(diǎn)優(yōu)先排序

昭示性與可達(dá)性并重各種類型物業(yè)的規(guī)劃原則

擁有景觀資源或者視線開(kāi)闊各種類型物業(yè)的規(guī)劃原則酒店(公寓)布局重點(diǎn)優(yōu)先排序

場(chǎng)地利于布置酒店自有的獨(dú)立群房（如大堂、會(huì)議宴會(huì)廳、餐飲、商業(yè)、俱樂(lè)部等）各種類型物業(yè)的規(guī)劃原則酒店(公寓)布局重點(diǎn)優(yōu)先排序

場(chǎng)地利于布置各種功能出入口各種類型物業(yè)的規(guī)劃原則酒店(公寓)布局重點(diǎn)優(yōu)先排序

人車分流各種類型物業(yè)的規(guī)劃原則酒店(公寓)布局重點(diǎn)優(yōu)先排序

景觀資源、開(kāi)闊視線

各種類型物業(yè)的規(guī)劃原則酒店(公寓)布局重點(diǎn)優(yōu)先排序

獨(dú)立性、私秘性，干擾盡量減少各種類型物業(yè)的規(guī)劃原則酒店(公寓)布局重點(diǎn)優(yōu)先排序

獨(dú)立大堂、電梯各種類型物業(yè)的規(guī)劃原則酒店(公寓)布局重點(diǎn)優(yōu)先排序基本原則設(shè)計(jì)原則：店鋪開(kāi)設(shè)于步行交通流量最大的動(dòng)線上，吸引最大人流，避免重復(fù)，并形成回路。顧客心理：一次性逛完所有店鋪不走重復(fù)路線（回頭路）方向清晰明確商業(yè)內(nèi)部動(dòng)線設(shè)計(jì)動(dòng)線組織根據(jù)商業(yè)建筑規(guī)模分類商業(yè)內(nèi)部動(dòng)線設(shè)計(jì)主街根據(jù)商業(yè)建筑規(guī)模分類以一條商業(yè)街貫穿整個(gè)建筑，商鋪被串聯(lián)在商業(yè)街兩側(cè)。曲線和直線布局，而通常曲線更易于帶動(dòng)商業(yè)氛圍。動(dòng)線組織商業(yè)內(nèi)部動(dòng)線設(shè)計(jì)傳統(tǒng)“一”字型美國(guó)某商業(yè)街區(qū)街道+廣場(chǎng)“一”字型優(yōu)點(diǎn)：購(gòu)物流線簡(jiǎn)單商鋪具有均好性，不易產(chǎn)生死角通過(guò)廣場(chǎng)與街道的收放設(shè)計(jì)形成節(jié)奏韻律，增強(qiáng)趣味性缺點(diǎn)：店鋪可展示面較少設(shè)計(jì)要點(diǎn)：通過(guò)直線變曲線或折線的方式增加商鋪展示面通常于直線兩端設(shè)置主要出入口，以保證簡(jiǎn)單流線的引導(dǎo)舊金山漁人碼頭樹(shù)型設(shè)計(jì)要點(diǎn)：副街不宜過(guò)多，且不宜太長(zhǎng)副街宜呈現(xiàn)不同的建筑形態(tài)，或設(shè)置商業(yè)地標(biāo)，以增加其辯識(shí)度北京三里屯商業(yè)中心優(yōu)點(diǎn)：店鋪可展示面多副街可以呈現(xiàn)多變的風(fēng)格與情趣缺點(diǎn)：流線復(fù)雜迂回，可選擇性太多副街相似度高，極易造成迷失感副街遠(yuǎn)端鋪位人氣較低環(huán)型優(yōu)點(diǎn)：店鋪可展示面較多缺點(diǎn)：部分鋪位人氣較低流線存在選擇復(fù)雜性2-4層商業(yè)只要依賴餐飲設(shè)計(jì)要點(diǎn)：環(huán)形邊長(zhǎng)不宜過(guò)長(zhǎng)套環(huán)不宜過(guò)多上海大寧國(guó)際主街根據(jù)商業(yè)建筑規(guī)模分類以一條商業(yè)街貫穿整個(gè)建筑，商鋪被串聯(lián)在商業(yè)街兩側(cè)。曲線和直線布局，而通常曲線更易于帶動(dòng)商業(yè)氛圍。動(dòng)線組織商業(yè)內(nèi)部動(dòng)線設(shè)計(jì)主副街主街根據(jù)商業(yè)建筑規(guī)模分類在一條主街不能達(dá)到激活所有商鋪的條件下，以兩條商業(yè)街同時(shí)組織整個(gè)建筑，非交叉排布，局部通過(guò)支路連通。以一條商業(yè)街貫穿整個(gè)建筑，商鋪被串聯(lián)在商業(yè)街兩側(cè)。曲線和直線布局，而通常曲線更易于帶動(dòng)商業(yè)氛圍。動(dòng)線組織商業(yè)內(nèi)部動(dòng)線設(shè)計(jì)主副街主街根據(jù)商業(yè)建筑規(guī)模分類在一條主街不能達(dá)到激活所有商鋪的條件下，以兩條商業(yè)街同時(shí)組織整個(gè)建筑，非交叉排布，局部通過(guò)支路連通。以一條商業(yè)街貫穿整個(gè)建筑，商鋪被串聯(lián)在商業(yè)街兩側(cè)。曲線和直線布局，而通常曲線更易于帶動(dòng)商業(yè)氛圍。動(dòng)線組織商業(yè)內(nèi)部動(dòng)線設(shè)計(jì)主副街主街根據(jù)商業(yè)建筑規(guī)模分類在商業(yè)規(guī)模較大時(shí)，為了帶動(dòng)每一個(gè)商業(yè)區(qū)域，需要通過(guò)縱橫多條商業(yè)街來(lái)劃分內(nèi)部空間，組織引導(dǎo)人流。網(wǎng)狀商業(yè)街在一條主街不能達(dá)到激活所有商鋪的條件下，以兩條商業(yè)街同時(shí)組織整個(gè)建筑，非交叉排布，局部通過(guò)支路連通。以一條商業(yè)街貫穿整個(gè)建筑，商鋪被串聯(lián)在商業(yè)街兩側(cè)。曲線和直線布局，而通常曲線更易于帶動(dòng)商業(yè)氛圍。動(dòng)線組織商業(yè)內(nèi)部動(dòng)線設(shè)計(jì)主副街主街根據(jù)商業(yè)建筑規(guī)模分類在商業(yè)規(guī)模較大時(shí)，為了帶動(dòng)每一個(gè)商業(yè)區(qū)域，需要通過(guò)縱橫多條商業(yè)街來(lái)劃分內(nèi)部空間，組織引導(dǎo)人流。網(wǎng)狀商業(yè)街在一條主街不能達(dá)到激活所有商鋪的條件下，以兩條商業(yè)街同時(shí)組織整個(gè)建筑，非交叉排布，局部通過(guò)支路連通。以一條商業(yè)街貫穿整個(gè)建筑，商鋪被串聯(lián)在商業(yè)街兩側(cè)。曲線和直線布局，而通常曲線更易于帶動(dòng)商業(yè)氛圍。動(dòng)線組織商業(yè)內(nèi)部動(dòng)線設(shè)計(jì)根據(jù)路徑模式分類動(dòng)線組織商業(yè)內(nèi)部動(dòng)線設(shè)計(jì)閉合式根據(jù)路徑模式分類主商業(yè)街道完全在商業(yè)體量?jī)?nèi)部動(dòng)線組織商業(yè)內(nèi)部動(dòng)線設(shè)計(jì)閉合型——內(nèi)部自行“閉合”商業(yè)內(nèi)部動(dòng)線設(shè)計(jì)閉合型——群體“閉合”商業(yè)內(nèi)部動(dòng)線設(shè)計(jì)垂直與水平交通互不干擾洋流理論——通過(guò)連廊形成交通環(huán)流閉合型

——“購(gòu)物流線簡(jiǎn)單化”青島大拇指廣場(chǎng)概念方案設(shè)計(jì)閉合式穿越式根據(jù)路徑模式分類主商業(yè)街道完全在商業(yè)體量?jī)?nèi)部商業(yè)街貫穿商業(yè)體量動(dòng)線組織商業(yè)內(nèi)部動(dòng)線設(shè)計(jì)閉合式穿越式根據(jù)路徑模式分類主商業(yè)街道完全在商業(yè)體量?jī)?nèi)部商業(yè)街貫穿商業(yè)體量動(dòng)線組織商業(yè)內(nèi)部動(dòng)線設(shè)計(jì)閉合式穿越式根據(jù)路徑模式分類主商業(yè)街道完全在商業(yè)體量?jī)?nèi)部前提：街道兩端有具有足夠吸引力的場(chǎng)所，帶動(dòng)人流的雙向移動(dòng)。商業(yè)街貫穿商業(yè)體量動(dòng)線組織商業(yè)內(nèi)部動(dòng)線設(shè)計(jì)閉合式穿越式根據(jù)路徑模式分類主商業(yè)街道完全在商業(yè)體量?jī)?nèi)部前提：街道兩端有具有足夠吸引力的場(chǎng)所，帶動(dòng)人流的雙向移動(dòng)。外因：城市環(huán)境中的因素。比如地鐵站與商業(yè)體的結(jié)合。商業(yè)街貫穿商業(yè)體量動(dòng)線組織商業(yè)內(nèi)部動(dòng)線設(shè)計(jì)閉合式穿越式根據(jù)路徑模式分類主商業(yè)街道完全在商業(yè)體量?jī)?nèi)部前提：街道兩端有具有足夠吸引力的場(chǎng)所，帶動(dòng)人流的雙向移動(dòng)。外因：城市環(huán)境中的因素。比如地鐵站與商業(yè)體的結(jié)合。內(nèi)因：項(xiàng)目自身設(shè)計(jì)的需求。比如在商業(yè)體中同時(shí)設(shè)計(jì)有特色主力店，大型百貨，電影院等，引導(dǎo)人流在多個(gè)目的地之間穿越，同時(shí)帶動(dòng)沿線的商鋪。商業(yè)街貫穿商業(yè)體量動(dòng)線組織商業(yè)內(nèi)部動(dòng)線設(shè)計(jì)節(jié)點(diǎn)空間

——中庭，入口大廳動(dòng)線組織商業(yè)內(nèi)部動(dòng)線設(shè)計(jì)節(jié)點(diǎn)空間

——中庭，入口大廳增加樓層垂直可見(jiàn)性。要人們能看見(jiàn)商鋪，看見(jiàn)其他人的活動(dòng)，使人置身于濃郁的商業(yè)氛圍中。同時(shí)從下往上逐層后退的做法，視線開(kāi)闊，比從下往上逐層挑出的做法更利于人的視線溝通。動(dòng)線組織商業(yè)內(nèi)部動(dòng)線設(shè)計(jì)節(jié)點(diǎn)空間

——中庭，入口大廳增加樓層垂直可見(jiàn)性。要人們能看見(jiàn)商鋪，看見(jiàn)其他人的活動(dòng)，使人置身于濃郁的商業(yè)氛圍中。同時(shí)從下往上逐層后退的做法，視線開(kāi)闊，比從下往上逐層挑出的做法更利于人的視線溝通。動(dòng)線組織商業(yè)內(nèi)部動(dòng)線設(shè)計(jì)節(jié)點(diǎn)空間

——中庭，入口大廳增加樓層垂直可見(jiàn)性。要人們能看見(jiàn)商鋪，看見(jiàn)其他人的活動(dòng)，使人置身于濃郁的商業(yè)氛圍中。同時(shí)從下往上逐層后退的做法，視線開(kāi)闊，比從下往上逐層挑出的做法更利于人的視線溝通。垂直交通中樞。人在看見(jiàn)其他商鋪或者是其他人的行為之后，被激發(fā)的好奇心引導(dǎo)的行為是到達(dá)，在一個(gè)節(jié)點(diǎn)空間中簡(jiǎn)單快速地解決不同樓層的交通問(wèn)題，使人快速直接到達(dá)目的地。動(dòng)線組織商業(yè)內(nèi)部動(dòng)線設(shè)計(jì)節(jié)點(diǎn)空間

——中庭，入口大廳增加樓層垂直可見(jiàn)性。要人們能看見(jiàn)商鋪，看見(jiàn)其他人的活動(dòng)，使人置身于濃郁的商業(yè)氛圍中。同時(shí)從下往上逐層后退的做法，視線開(kāi)闊，比從下往上逐層挑出的做法更利于人的視線溝通。垂直交通中樞。人在看見(jiàn)其他商鋪或者是其他人的行為之后，被激發(fā)的好奇心引導(dǎo)的行為是到達(dá)，在一個(gè)節(jié)點(diǎn)空間中簡(jiǎn)單快速地解決不同樓層的交通問(wèn)題，使人快速直接到達(dá)目的地。動(dòng)線組織商業(yè)內(nèi)部動(dòng)線設(shè)計(jì)節(jié)點(diǎn)空間

——中庭，入口大廳動(dòng)線組織商業(yè)內(nèi)部動(dòng)線設(shè)計(jì)節(jié)點(diǎn)空間

——中庭，入口大廳轉(zhuǎn)變平面空間感受。節(jié)點(diǎn)空間打破商業(yè)流線中的平鋪直敘，調(diào)節(jié)顧客情緒，帶來(lái)新鮮感，同時(shí)提供停留和休息的空間，環(huán)節(jié)疲勞。動(dòng)線組織商業(yè)內(nèi)部動(dòng)線設(shè)計(jì)節(jié)點(diǎn)空間

——中庭，入口大廳

天橋和扶梯的設(shè)計(jì)極具引導(dǎo)性，能夠帶動(dòng)人流在商業(yè)動(dòng)線上分流和行進(jìn)。轉(zhuǎn)變平面空間感受。節(jié)點(diǎn)空間打破商業(yè)流線中的平鋪直敘，調(diào)節(jié)顧客情緒，帶來(lái)新鮮感，同時(shí)提供停留和休息的空間，環(huán)節(jié)疲勞。動(dòng)線組織商業(yè)內(nèi)部動(dòng)線設(shè)計(jì)節(jié)點(diǎn)空間

——中庭，入口大廳

天橋和扶梯的設(shè)計(jì)極具引導(dǎo)性，能夠帶動(dòng)人流在商業(yè)動(dòng)線上分流和行進(jìn)。

表演和展示。為商業(yè)活動(dòng)提供展示的空間，提升商業(yè)文化內(nèi)涵和品牌形象。轉(zhuǎn)變平面空間感受。節(jié)點(diǎn)空間打破商業(yè)流線中的平鋪直敘，調(diào)節(jié)顧客情緒，帶來(lái)新鮮感，同時(shí)提供停留和休息的空間，環(huán)節(jié)疲勞。動(dòng)線組織商業(yè)內(nèi)部動(dòng)線設(shè)計(jì)價(jià)值提升最佳組合——尋找酒店、購(gòu)物中心、商業(yè)街區(qū)、寫(xiě)字樓和酒店公寓物業(yè)最佳位置與比例

最佳業(yè)態(tài)比例——使商業(yè)價(jià)值得到最佳發(fā)揮

招商流程——通過(guò)良好的經(jīng)營(yíng)管理策劃吸引一流品牌的酒店,爾后引進(jìn)一流的主力百貨商場(chǎng)，最后引進(jìn)大賣場(chǎng)

。讓對(duì)項(xiàng)目收益貢獻(xiàn)最大的業(yè)態(tài)優(yōu)先選擇位置,提升整個(gè)城市商業(yè)綜合體物業(yè)價(jià)值。主題文化的創(chuàng)新——提升整個(gè)物業(yè)的品味和價(jià)值

視覺(jué)形象提升——做好視覺(jué)形象與裝修設(shè)計(jì)的銜接工作，提升整個(gè)項(xiàng)目的商業(yè)價(jià)值

五、高層辦公建筑的設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)（DesignStandards）首層大堂為辦公塔樓的主要地面出入口，有時(shí)兼具地下商業(yè)，餐廳、地鐵等人流的集散地，其疏散分流作用不可估量。1.首層大堂兩側(cè)或以上設(shè)較寬（一般8~12米）的直接出入口，2.配有與地鐵通道相連通的自動(dòng)扶梯，3.一二層候梯大廳之間的自動(dòng)扶梯，4.地庫(kù)轉(zhuǎn)換電梯以及商務(wù)配套等輔助用房。2.大堂的設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)層平面進(jìn)深及跨度與建筑高度關(guān)系應(yīng)兼顧結(jié)構(gòu)抗風(fēng)、抗震和側(cè)移控制要求。標(biāo)準(zhǔn)層平面應(yīng)近于方形或矩形，繁雜的變化，致使外墻維護(hù)長(zhǎng)度加大，會(huì)增加熱損失，因而形狀的規(guī)則性具有公認(rèn)的節(jié)能潛力,同時(shí)規(guī)則的形狀在提供現(xiàn)代化辦公場(chǎng)所方面具有較強(qiáng)的優(yōu)勢(shì)。①辦公樓的進(jìn)深需要考慮走道的影響，走道凈寬一般需要1.6～1.8m。②為了滿足國(guó)內(nèi)的日照需要，一般南北進(jìn)深略大于東西

3.標(biāo)準(zhǔn)層平面的設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)-01辦公樓標(biāo)準(zhǔn)層面積最好接近2000平方米（一個(gè)防火分區(qū)的上限），盡量不少于1500平方米。大于300米高度的超高層：低區(qū)部分約為3000～3500平米左右，高區(qū)部分為2000平米左右，對(duì)于高度200米左右或以下的塔樓，2000平米的面積最為合適。3.標(biāo)準(zhǔn)層平面的設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)-02——面積和柱距框筒結(jié)構(gòu)以9米為宜，束筒結(jié)構(gòu)以3米為宜，同時(shí)為了考慮四角的景觀，建議位于四角不設(shè)柱柱距取300毫米為模數(shù)較易于與幕墻的劃分對(duì)應(yīng)柱距的排布需考慮與核心筒的關(guān)系柱距也應(yīng)考慮地下停車及裙房布置的需求3.標(biāo)準(zhǔn)層平面的設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)-02——面積和柱距核心筒呈方形或矩形，形狀應(yīng)盡量規(guī)則，一般置于標(biāo)準(zhǔn)層中心，以利于結(jié)構(gòu)及房間布局，核心筒為辦公建筑設(shè)計(jì)的核心問(wèn)題，關(guān)系到使用效率、交通、品質(zhì)、租售、投資、運(yùn)營(yíng)等多方面。標(biāo)準(zhǔn)層平面的設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)-03-核心筒1.方形標(biāo)準(zhǔn)層平面的設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)-03-核心筒（按平面形狀分類）2.梭形標(biāo)準(zhǔn)層平面的設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)-03-核心筒（按平面形狀分類）2.梭形變體標(biāo)準(zhǔn)層平面的設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)-03-核心筒（按平面形狀分類）4.圓形標(biāo)準(zhǔn)層平面的設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)-03-核心筒（按平面形狀分類）5.三角形標(biāo)準(zhǔn)層平面的設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)-03-核心筒（按平面形狀分類）6.多邊形標(biāo)準(zhǔn)層平面的設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)-03-核心筒（按平面形狀分類）6.類半圓形標(biāo)準(zhǔn)層平面的設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)-03-核心筒（按平面形狀分類）1.居中核心筒標(biāo)準(zhǔn)層平面的設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)-03-核心筒（按位置分類）2.偏心筒——示例1標(biāo)準(zhǔn)層平面的設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)-03-核心筒（按位置分類）2.偏心筒——示例2標(biāo)準(zhǔn)層平面的設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)-03-核心筒（按位置分類）1.H型標(biāo)準(zhǔn)層平面的設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)-03-核心筒電梯廳布局（按平面流線分類）2.雙H型標(biāo)準(zhǔn)層平面的設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)-03-核心筒電梯廳布局（按平面流線分類）3.十字型標(biāo)準(zhǔn)層平面的設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)-03-核心筒電梯廳布局（按平面流線分類）3.三角型標(biāo)準(zhǔn)層平面的設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)-03-核心筒電梯廳布局（按平面流線分類）1.單筒標(biāo)準(zhǔn)層平面的設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)-03-核心筒（按核心筒數(shù)量分類）2.雙筒標(biāo)準(zhǔn)層平面的設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)-03-核心筒（按核心筒數(shù)量分類）C值=100%-標(biāo)準(zhǔn)層使用率=標(biāo)準(zhǔn)層核心筒建筑面積/標(biāo)準(zhǔn)層建筑面積C值是體現(xiàn)標(biāo)準(zhǔn)層使用效率的一個(gè)參考數(shù)值，一般情況下C值各項(xiàng)指標(biāo)如下：一般服務(wù)空間占標(biāo)準(zhǔn)層面積3-5%，洗手間，用具設(shè)備占標(biāo)準(zhǔn)層面積3-5%，設(shè)備機(jī)房占8-12%，即C值在14-22%，公共走道占標(biāo)準(zhǔn)層12-18%，凈功能面積即使用率60-74%；整層的使用率（扣除核心筒）根據(jù)樓層變化有相應(yīng)的變化；大于40層的高層綜合體，相對(duì)樓層數(shù)較少的辦公樓，C值有明顯的升高趨勢(shì)，其低區(qū)部分一般在30%左右或略高，高區(qū)會(huì)由于電梯縮減等原因C值略有減少。3.標(biāo)準(zhǔn)層平面的設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)-04-得方率低層平面中層平面高層平面智能化辦公樓為了滿足高標(biāo)準(zhǔn)使用要求，往往需要布置高出普通辦公樓許多倍的管線，為了保持良好的觀瞻，并起到保護(hù)作用,管線需隱藏在地板或吊頂之內(nèi)，這就意味著只有通過(guò)提高層高加大空間才能滿足要求，但如果層高加大10%，造價(jià)就增加2-4%.4.智能化辦公樓層高與凈高的關(guān)系a最低使用要求：普通辦公空間凈高為2.7m左右，酒店房間凈高為2.8m左右.b吊頂燈具對(duì)層高的影響c智能化布線及其它管線的要求d生理心理要求：面積及進(jìn)深不同，人們對(duì)凈高要求也不一樣。4.智能化辦公樓層高與凈高的關(guān)系合理的布線方式對(duì)凈高影響較大，結(jié)構(gòu)化布線方式是目前最優(yōu)化的布線方式。a結(jié)構(gòu)梁所占高度：9m柱網(wǎng)一般為800左右。b消防噴淋管：200高，但建議穿梁。c電纜橋架高度：200高，與空調(diào)管錯(cuò)位布置。d空調(diào)風(fēng)管500×300，貼梁底。4.智能化辦公樓層高與凈高的關(guān)系層高：4.2米，結(jié)構(gòu)設(shè)備高度：800+200+200+300=1.5米凈高：4.2-1.5=2.7米a.避難層（間）設(shè)置范圍：層數(shù)在25層以上或建筑高度在100m的高層公共建筑應(yīng)設(shè)置避難層（間）。b.設(shè)置避難層（間）的起始高度和相隔樓層數(shù)：避難層設(shè)置自高層建筑首層至第一個(gè)避難層或兩個(gè)避難層之間，通常為10～15層。c.避難層（間）的形式選擇：避難層的形式有專用避難層和避難區(qū)域與設(shè)備層相結(jié)合兩種。專用避難層核心體部位的設(shè)備和垂直交通設(shè)施，必須用耐火極限不低于1h的墻圍護(hù)起來(lái)，避難間人均停留面積5人/㎡。5.避難層的設(shè)計(jì)與建筑豎向分區(qū)避難層避難層避難層避難層廣州西塔d.分區(qū)方式舉例：300m以下建筑：高區(qū)，中高區(qū)，中區(qū)，中低區(qū)，低區(qū)共五區(qū)。大于300米高度的項(xiàng)目以轉(zhuǎn)換式與分區(qū)式兩種方式結(jié)合，籍此降低運(yùn)行時(shí)間，電梯速度，井道數(shù)量，通常標(biāo)準(zhǔn)層垂直交通共分高中低三區(qū)，高、中區(qū)通過(guò)穿梭電梯至達(dá)空中大堂，由空中大堂向本區(qū)電梯轉(zhuǎn)換，低區(qū)直接由一層進(jìn)入本區(qū)電梯到達(dá)，其中本區(qū)電梯劃分為：低區(qū)一般為三區(qū)，中高區(qū)各分為二區(qū)，人流通過(guò)本區(qū)電梯抵達(dá)各標(biāo)準(zhǔn)層。分區(qū)位置與避難層宜結(jié)合。5.避難層的設(shè)計(jì)與建筑豎向分區(qū)5.避難層的設(shè)計(jì)與建筑豎向分區(qū)地下室至首層大堂：轉(zhuǎn)換式：轉(zhuǎn)換電梯單轎箱；