標(biāo)桿地產(chǎn)項(xiàng)目控制制度解析

第一章房地產(chǎn)項(xiàng)目控制概論第一節(jié)管理控制原理一、控制的目的和控制過程控制被定義為對(duì)項(xiàng)目的活動(dòng)過程進(jìn)行檢查、衡量和糾正，以確保項(xiàng)目目標(biāo)得以實(shí)現(xiàn)的基本管理職能。正如法國著名的管理學(xué)家法約爾指出“控制就是核查一個(gè)企業(yè)（項(xiàng)目）中所發(fā)生的每一件事是否符合規(guī)定的計(jì)劃、已發(fā)布的指示及所制定的原則，其目的是要指出計(jì)劃實(shí)施過程中所出現(xiàn)的缺點(diǎn)和錯(cuò)誤，以便改正和避免再犯。對(duì)一切事、人和活動(dòng)都要控制。”由此可見，控制作為一項(xiàng)基本管理職能，幾乎滲透到企業(yè)（項(xiàng)目）管理的各個(gè)領(lǐng)域和各個(gè)層次。控制的目的在于發(fā)現(xiàn)和查明偏離計(jì)劃的偏差及其成因，采取正確的措施來糾正這些偏差，以確保計(jì)劃的實(shí)施及計(jì)劃目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)。盡管由于控制對(duì)象的差異，控制活動(dòng)的基本方法與內(nèi)容有很大的區(qū)別，但是作為一項(xiàng)基本管理職能，控制過程大致上可用如下三個(gè)主要步驟予以描述。（一）計(jì)劃與標(biāo)準(zhǔn)的制訂計(jì)劃是控制的依據(jù)，任何一項(xiàng)控制活動(dòng)必須具備計(jì)劃。計(jì)劃擬定的越明確、越全面和越完整，控制工作就會(huì)越有效。但是，由于計(jì)劃的詳細(xì)程度和復(fù)雜程度也差別很大，由于不一樣，就需要在計(jì)劃的基礎(chǔ)上針對(duì)不同的需要制訂一些控制標(biāo)準(zhǔn)，這些標(biāo)準(zhǔn)就是評(píng)定工作的尺度，它是從整個(gè)計(jì)劃方案中挑選出來或分解出來作為評(píng)價(jià)相應(yīng)工作成效的指標(biāo)。標(biāo)準(zhǔn)也可以是多種多樣的，無論是定量描述的，還是定性描述的；無論是單項(xiàng)的、還是多項(xiàng)綜合性的，一系列的標(biāo)準(zhǔn)構(gòu)成了一個(gè)標(biāo)準(zhǔn)體系。其中最好的、最主要的標(biāo)準(zhǔn)組合便成為一種考核標(biāo)準(zhǔn)。（二）成效與實(shí)績的評(píng)定依據(jù)計(jì)劃和標(biāo)準(zhǔn)對(duì)工作成效與實(shí)績進(jìn)行評(píng)定的目的在于發(fā)現(xiàn)偏差，揭示偏差的成因。因而，成效與實(shí)績的評(píng)定構(gòu)成了控制活動(dòng)的核心。這種評(píng)定活動(dòng)的進(jìn)行，尤其要注意如下幾項(xiàng)要求。1、實(shí)時(shí)性要求實(shí)時(shí)性要求就是要盡可能及時(shí)地發(fā)現(xiàn)偏差、糾正偏差，從而盡可能地減少損失。這就要求建立有效的信息系統(tǒng)和早期預(yù)警系統(tǒng)，以便盡早地提供信息，盡快地鑒別原因、制訂對(duì)策，糾正偏差。2、針對(duì)性要求任何控制活動(dòng)都是有目標(biāo)的，因而，成效與實(shí)績的評(píng)定必須針對(duì)具體的對(duì)象、具體的事物和具體的過程而進(jìn)行。評(píng)定的結(jié)果必須是便于查找原因并采取糾偏措施的。所以，對(duì)公司和項(xiàng)目的計(jì)劃實(shí)施評(píng)定必須細(xì)化到具體事項(xiàng)。3、客觀性要求成效與實(shí)績的評(píng)定必須是科學(xué)、客觀、實(shí)事求是的。由于管理工作本身就帶有許多主觀、人為的因素，作為主要管理職能之一的管理控制，就很難完全避免主觀因素的影響。這就要求在制訂標(biāo)準(zhǔn)時(shí)，盡可能采取定量的或可以量化的指標(biāo)。即使那些定性的指標(biāo)，也應(yīng)采取分等、計(jì)分之類的辦法進(jìn)行量化。另外，客觀性還要求在任何情況下，這些標(biāo)準(zhǔn)都是可測定的和可考核的。（三）偏差糾正偏差糾正是控制的目的，偏差糾正的關(guān)鍵是在根據(jù)評(píng)定的結(jié)果發(fā)現(xiàn)偏差、查找原因的基礎(chǔ)上制定糾偏措施，并執(zhí)行這些措施。糾偏的措施是多方面的，有行政的、技術(shù)的、經(jīng)濟(jì)的，甚至還有更換責(zé)任者之類組織上的措施。究竟采取什么措施，應(yīng)視問題的性質(zhì)、對(duì)象的具體情況而定。二、有效控制控制的有效性表現(xiàn)在對(duì)計(jì)劃目標(biāo)實(shí)現(xiàn)的有效程度和對(duì)偏差糾正的及時(shí)性上。一個(gè)有效的控制系統(tǒng)必須具有足夠的能力保證計(jì)劃的正確實(shí)施和計(jì)劃目標(biāo)的順利實(shí)現(xiàn)；必須保證在盡可能短的時(shí)間內(nèi)，發(fā)現(xiàn)并糾正已出現(xiàn)的偏差。為此，人們對(duì)建立有效控制系統(tǒng)提出了四項(xiàng)具體條件。（一）要適應(yīng)控制對(duì)象的需要一切控制技術(shù)和控制系統(tǒng)都應(yīng)當(dāng)適應(yīng)它要控制的對(duì)象的要求。世界上的事物千差萬別，各種不同的事物都有其自身的規(guī)律。人們所從事的一切活動(dòng)都有其內(nèi)在的，不同于其它類活動(dòng)的特殊規(guī)律和要求。即使同為經(jīng)濟(jì)活動(dòng)，不同的領(lǐng)域、不同的地域、不同的公司也有不同的特點(diǎn)。不可能設(shè)計(jì)一種適應(yīng)所有條件的控制系統(tǒng)?？刂葡到y(tǒng)和控制技術(shù)還要反映它應(yīng)服從的計(jì)劃的要求。不同的計(jì)劃或計(jì)劃的不同階段都有不同的特點(diǎn)，一個(gè)有效的控制系統(tǒng)應(yīng)當(dāng)適應(yīng)這些要求。因而，控制系統(tǒng)的設(shè)計(jì)應(yīng)當(dāng)是有針對(duì)性的。這種針對(duì)性，首要的要求就是適應(yīng)控制對(duì)象的需要求。（二）要適應(yīng)控制者的需要控制系統(tǒng)由控制者和控制技術(shù)、控制制度構(gòu)成?？刂苹顒?dòng)由控制者實(shí)施，不同的控制者具有不同的管理職能，不同的個(gè)性。他們往往需要控制不同的內(nèi)容，習(xí)慣于不同的控制方法，因而，有效的控制應(yīng)適應(yīng)不同的控制者而設(shè)計(jì)成各具特色的系統(tǒng)。（三）要適應(yīng)控制機(jī)構(gòu)與控制機(jī)制的需要控制機(jī)構(gòu)是控制系統(tǒng)在組織上的實(shí)現(xiàn)，控制機(jī)制是控制運(yùn)行實(shí)現(xiàn)的方式。有效的控制必須是人員、機(jī)構(gòu)、技術(shù)、機(jī)制的有機(jī)的統(tǒng)一體。（四）應(yīng)當(dāng)是經(jīng)濟(jì)的、合理的系統(tǒng)有效的控制必須是經(jīng)濟(jì)的。任何控制行為必然要投入資源，一個(gè)有效控制的花費(fèi)（人、財(cái)、物）應(yīng)當(dāng)是合理的。這就決定著公司的主管人員只有在他們認(rèn)為重要的問題上選擇一些關(guān)鍵因素進(jìn)行控制。如果控制系統(tǒng)適合公司的工作和規(guī)模，它就可能是經(jīng)濟(jì)的和合理的系統(tǒng)。三、控制系統(tǒng)控制系統(tǒng)是指由人、機(jī)構(gòu)、制度和必要設(shè)備組成的，主要從事管理控制職能的系統(tǒng)。這種系統(tǒng)，由于其接受信息及實(shí)施控制職能間的關(guān)系，可分為反饋控制、前饋控制系統(tǒng)及防護(hù)性控制系統(tǒng)三類。（一）反饋控制系統(tǒng)管理控制通常是一個(gè)如圖1—1所示的反饋控制系統(tǒng)。上述控制過程可進(jìn)一步細(xì)分為圖示的八個(gè)步驟。管理人員要通過預(yù)期的工作成效（計(jì)劃）與實(shí)際工作成效的對(duì)比研究，才能按事先規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)去評(píng)定實(shí)際工作成效，找出偏差。然后再由專業(yè)人員按照既定的方法分析產(chǎn)生偏差的原因，制定糾正偏差的措施方案并付諸實(shí)施，以期糾正偏差。實(shí)際工作成效統(tǒng)計(jì)評(píng)定實(shí)際工作成效實(shí)際工作成效與標(biāo)準(zhǔn)比較找出實(shí)際工作成效統(tǒng)計(jì)評(píng)定實(shí)際工作成效實(shí)際工作成效與標(biāo)準(zhǔn)比較找出偏差分析產(chǎn)生偏差的原因預(yù)期的工作成效執(zhí)行糾正偏差措施制定糾正偏差的措施方分析產(chǎn)生偏差的原因預(yù)期的工作成效執(zhí)行糾正偏差措施制定糾正偏差的措施方案圖1—1反饋控制系統(tǒng)控制過程由上述控制過程可看出，反饋控制系統(tǒng)的最大優(yōu)點(diǎn)是始終伴隨控制對(duì)象的運(yùn)動(dòng)過程而工作、系統(tǒng)的效益與效率是很高的。但是，由于無可避免的等待時(shí)間，這種系統(tǒng)的時(shí)間滯后效應(yīng)是客觀存在的。糾偏措施一定要在偏差發(fā)生后才能出現(xiàn)，從實(shí)施過程中出現(xiàn)偏差到糾偏措施發(fā)揮作用，需要一段間隔時(shí)間。這個(gè)時(shí)間間隔主要由如下幾部分構(gòu)成：（1）偏差出現(xiàn)到被識(shí)別（被檢知）的時(shí)間；（2）原因分析和措施制訂時(shí)間；（3）決策時(shí)間；（4）實(shí)施糾偏措施及糾偏措施發(fā)揮作用的時(shí)間。為了盡可能地縮短反饋控制系統(tǒng)的滯后時(shí)間，減少偏差帶來的損失，應(yīng)改善系統(tǒng)結(jié)構(gòu)、提高控制效率。如采取措施加速信息采集和分析的速度，建立有效的早期預(yù)警系統(tǒng)；改善決策程序與方法，加快措施提出與決策的速度。為此，在管理控制系統(tǒng)中，人們又提出了前饋控制與防護(hù)性控制兩類系統(tǒng)。（二）前饋控制系統(tǒng)鑒于反饋控制系統(tǒng)利用輸出信息實(shí)施控制的滯后性。人們?cè)O(shè)想，有效的控制應(yīng)當(dāng)是面向未來的控制，即未來導(dǎo)向控制。這便是前饋控制的基本思想。前饋控制系統(tǒng)依據(jù)對(duì)未來事物發(fā)展的預(yù)測來實(shí)施控制。因而，前饋控制系統(tǒng)往往在偏差出現(xiàn)之前就實(shí)行了有效的控制，徹底解決了反饋控制的滯后性問題。前饋控制的基本依據(jù)是對(duì)未來事態(tài)發(fā)展的預(yù)測，因而在這里信息的收集與處理就顯得尤為重要。前饋控制應(yīng)用的最重要的控制工具就是預(yù)測技術(shù)與計(jì)劃評(píng)審技術(shù)（網(wǎng)絡(luò)計(jì)劃技術(shù)）。（三）防護(hù)性控制系統(tǒng)防護(hù)性控制是指在計(jì)劃實(shí)施過程中采取的預(yù)防性的控制手段。例如通過崗位責(zé)任制、承包責(zé)任制等組織手段，以及建立的互相制約的報(bào)告、評(píng)審、審計(jì)等管理制度所形成的檢查與審核職能，所實(shí)現(xiàn)的防護(hù)性控制。顯然，防護(hù)性控制充其量是上述兩種控制系統(tǒng)在控制手段與方法上的補(bǔ)充。對(duì)于復(fù)雜事項(xiàng)的控制，如大型項(xiàng)目投資控制，它并不能獨(dú)立形成一個(gè)有效的控制系統(tǒng)。四、控制的焦點(diǎn)控制焦點(diǎn)研究的是控制對(duì)象問題，項(xiàng)目的實(shí)施效果（成本、效益、質(zhì)量、進(jìn)度等等）取決于許多因素，要對(duì)項(xiàng)目的實(shí)施效果實(shí)行有效的控制，就要對(duì)這些因素進(jìn)行管理，它們就構(gòu)成了控制對(duì)象。不同的項(xiàng)目，不同的環(huán)境條件，不同的控制內(nèi)容，控制對(duì)象自然有所差異。但涉及到一個(gè)項(xiàng)目實(shí)施效果的主要因素卻是相通的，這就是由項(xiàng)目的人員、組織績效、信息、作業(yè)和財(cái)務(wù)等構(gòu)成的項(xiàng)目控制焦點(diǎn)。（一）人員項(xiàng)目的團(tuán)隊(duì)是由人構(gòu)成的，人是組織的第一要素。任何項(xiàng)目的管理者，都要通過指揮他人來完成項(xiàng)目任務(wù)。因而，人的管理和控制，便成為項(xiàng)目控制的首要焦點(diǎn)。項(xiàng)目控制中對(duì)人的管理和控制，主要由如下環(huán)節(jié)構(gòu)成。1、甄選和聘用要通過招聘、考核和評(píng)審、選擇那些價(jià)值觀念、工作經(jīng)驗(yàn)、專業(yè)能力、個(gè)性及責(zé)任感符合崗位需要的人員進(jìn)入項(xiàng)目團(tuán)隊(duì)。尤其是項(xiàng)目組織的關(guān)鍵崗位（項(xiàng)目領(lǐng)導(dǎo)層、各部門的負(fù)責(zé)人等），在安排時(shí)一定要慎重選拔。2、職務(wù)設(shè)計(jì)職務(wù)設(shè)計(jì)是組織設(shè)計(jì)的核心內(nèi)容。把職務(wù)設(shè)計(jì)作為人員控制的環(huán)節(jié)之一提出來，是因?yàn)轫?xiàng)目團(tuán)隊(duì)的每個(gè)人在組織中的作用是通過其履行職務(wù)而體現(xiàn)的。職務(wù)設(shè)置必須適應(yīng)項(xiàng)目及項(xiàng)目環(huán)境的需要。項(xiàng)目機(jī)構(gòu)中的職務(wù)（崗位）應(yīng)當(dāng)是系統(tǒng)研究后設(shè)計(jì)出來的，而不是隨心所欲的產(chǎn)物；項(xiàng)目機(jī)構(gòu)中所有的職務(wù)都應(yīng)有明確而清晰的崗位責(zé)任、權(quán)力和資源保障；要為各級(jí)崗位（職務(wù)）設(shè)計(jì)考核指標(biāo)與工作目標(biāo)；要制定各種工作程序和信息流程等規(guī)范化的文件。3、培訓(xùn)項(xiàng)目組織的所有成員，都應(yīng)接受各種類型的培訓(xùn)。不斷研究新問題，不斷提高項(xiàng)目員工的知識(shí)水平和工作能力，建立一支學(xué)習(xí)型的團(tuán)隊(duì)，是項(xiàng)目管理水平提高的關(guān)鍵所在。項(xiàng)目成員的培訓(xùn)內(nèi)容和形式是多方面的。有新員工加入團(tuán)隊(duì)之前的培訓(xùn)，這種培訓(xùn)是針對(duì)新近招聘的員工，以熟悉項(xiàng)目業(yè)務(wù)，項(xiàng)目內(nèi)部管理制度，掌握各相應(yīng)崗位操作技能、工作程序?yàn)槟康牡呐嘤?xùn)；有針對(duì)項(xiàng)目管理的具體崗位而組織的培訓(xùn)，這種培訓(xùn)針對(duì)性強(qiáng)、專業(yè)性強(qiáng)，具體目的明確；也有以溝通信息，研究工作為目的的培訓(xùn)等等。無論什么類型的培訓(xùn)，首要的環(huán)節(jié)是做好計(jì)劃（既要有年度的培訓(xùn)安排計(jì)劃，也要有每次培訓(xùn)的具體計(jì)劃），建立考核制度，而且應(yīng)當(dāng)將培訓(xùn)考核結(jié)果納入績效評(píng)估統(tǒng)一管理。4、制度設(shè)計(jì)這里的制度設(shè)計(jì)是指針對(duì)項(xiàng)目人員管理而進(jìn)行的制度建設(shè)。項(xiàng)目人員管理的基本目的是最大限度地調(diào)動(dòng)項(xiàng)目成員的工作熱情，從而充分發(fā)揮人的主觀能動(dòng)性，建設(shè)一支卓有成效的團(tuán)隊(duì)。涉及人員管理的制度很多，常見的有關(guān)于規(guī)范管理行為的各級(jí)崗位責(zé)任制、工作流程規(guī)范等等；關(guān)于制約管理行為和作業(yè)行為的工作手則，操作程序、審批制度等等；關(guān)于激勵(lì)員工工作熱情的各類考核制度、評(píng)審制度、獎(jiǎng)懲辦法等等；關(guān)于不斷提高員工素質(zhì)的培訓(xùn)與考核制度等等。5、績效評(píng)估與獎(jiǎng)懲這里的績效評(píng)估是針對(duì)項(xiàng)目員工工作成績、工作能力、素質(zhì)水平的考核與評(píng)價(jià)。定期進(jìn)行績效評(píng)估，并依據(jù)評(píng)估結(jié)果實(shí)施獎(jiǎng)懲是強(qiáng)化人員控制的核心手段。績效評(píng)估的依據(jù)是員工的工作成績與表現(xiàn)，績效評(píng)估的標(biāo)準(zhǔn)是其所在崗位的具體要求和評(píng)價(jià)指標(biāo)。因而，實(shí)施有效的績效評(píng)估首先要為項(xiàng)目的各級(jí)崗位制定工作業(yè)績標(biāo)準(zhǔn)（不僅僅是崗位責(zé)任制），并且盡可能地記錄其工作業(yè)績。人員的獎(jiǎng)懲既有經(jīng)濟(jì)上的（金錢），也有非經(jīng)濟(jì)利益的（榮譽(yù)、體假、職位的升遷；降職處分等等）。應(yīng)視具體問題和具體條件選擇。6、組織文化組織文化是團(tuán)隊(duì)精神的集中體現(xiàn)，系統(tǒng)的、有目的的組織文化建設(shè)不僅對(duì)于增強(qiáng)組織的凝聚力、提高項(xiàng)目管理的效率至關(guān)重要，而且關(guān)系到項(xiàng)目團(tuán)隊(duì)的對(duì)外影響，是塑造項(xiàng)目品牌，提高項(xiàng)目社會(huì)知名度與社會(huì)信譽(yù)的重要舉措。（二）組織績效組織績效是指項(xiàng)目管理機(jī)構(gòu)作為一個(gè)整體而表現(xiàn)出來的管理效果。組織績效當(dāng)然與項(xiàng)目組成成員的個(gè)人績效密切相關(guān)，但并非后者的簡單疊加。衡量一個(gè)組織的績效并沒有單一的指標(biāo)，它們常常是由與項(xiàng)目績效密切相關(guān)的一組或一群指標(biāo)構(gòu)成的指標(biāo)體系。如效率、效益、利潤、成本、合格率、投訴率、質(zhì)量、進(jìn)度、土氣、適應(yīng)性、穩(wěn)定性、市場占有率等等。組織績效必須經(jīng)常性地進(jìn)行評(píng)價(jià)，以期獲得不斷地改進(jìn)和完善。在項(xiàng)目管理與控制過程中，常用到的評(píng)估方法有組織目標(biāo)法、系統(tǒng)分析法和公共關(guān)系法。1、組織目標(biāo)法組織目標(biāo)法就是以組織既定目標(biāo)，即項(xiàng)目所實(shí)現(xiàn)的目標(biāo)作為衡量組織績效標(biāo)準(zhǔn)的評(píng)價(jià)方法。所需要注意的是，考核一個(gè)項(xiàng)目的目標(biāo)實(shí)現(xiàn)情況，決不單純是成本、利潤、進(jìn)度這樣一些單項(xiàng)指標(biāo)，而是考慮了經(jīng)濟(jì)效益，環(huán)境效益、社會(huì)效益和組織自身的發(fā)展?jié)摿Φ戎笜?biāo)體系所構(gòu)成的綜合評(píng)價(jià)；其次，只有將項(xiàng)目的終極目標(biāo)層層分解到項(xiàng)目組織的每個(gè)部門、每個(gè)崗位，才能在組織內(nèi)部推行組織目標(biāo)的績效評(píng)估方法。2、系統(tǒng)分析方法系統(tǒng)分析方法即從系統(tǒng)的觀點(diǎn)，通過項(xiàng)目組織目標(biāo)實(shí)現(xiàn)的程序和過程來評(píng)價(jià)組織績效的分析方法。項(xiàng)目組織是一個(gè)有機(jī)的整體，項(xiàng)目目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)過程實(shí)質(zhì)上就是這個(gè)有機(jī)的整體系統(tǒng)運(yùn)行的過程。在這個(gè)過程中，任何一個(gè)環(huán)節(jié)、任何一個(gè)因素都不是孤立的，不研究過程，不在事物運(yùn)動(dòng)過程中去把握其運(yùn)行規(guī)律，而僅僅以結(jié)果來判斷事物的面貌，就難免會(huì)得不出科學(xué)的結(jié)論。正是基于人們的這種認(rèn)識(shí)，提出了評(píng)價(jià)組織績效的系統(tǒng)分析方法。系統(tǒng)分析方法特別強(qiáng)調(diào)管理行為的中間結(jié)果，管理鏈中各環(huán)節(jié)的中間關(guān)聯(lián)程度、項(xiàng)目各項(xiàng)指標(biāo)實(shí)現(xiàn)過程中，各環(huán)節(jié)的作用和影響。比如說，一個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目的市場銷售業(yè)績決不單純是營銷部門的組織績效，而是可以追索到項(xiàng)目前期策劃（市場定位）、項(xiàng)目實(shí)施（進(jìn)度與質(zhì)量）、項(xiàng)目營銷（市場推廣）等各環(huán)節(jié)的綜合結(jié)果。系統(tǒng)分析方法的另一特點(diǎn)就是用系統(tǒng)的觀點(diǎn)，以組織的長遠(yuǎn)目標(biāo)來統(tǒng)籌組織績效的評(píng)價(jià)過程和評(píng)價(jià)標(biāo)準(zhǔn)。在考核組織績效時(shí)，往往會(huì)面臨一些局部利益與全局利益相矛盾、眼前利益與長遠(yuǎn)利益相矛盾的情況，使評(píng)估者陷入一種左右為難的尷尬境地。如依靠降低材料質(zhì)量等級(jí)的措施當(dāng)然會(huì)起到降低項(xiàng)目建設(shè)成本，提高利潤水平的短期效應(yīng)，然而，項(xiàng)目的建設(shè)質(zhì)量最終會(huì)受到損傷，從而給項(xiàng)目未來的市場營銷帶來新的困難。而系統(tǒng)分析方法的主要特點(diǎn)就在于提倡從全局的觀念，從過程和結(jié)果的關(guān)系層面來分析問題，從而防止管理層以犧牲項(xiàng)目的未來利益換取眼前利益；以損害項(xiàng)目的整體效果來換取局部效果的短視與短期行為。3、公共關(guān)系法公共關(guān)系法是指從組織滿足顧客群體的程度來評(píng)價(jià)組織績效的方法。這種方法特別適用于服務(wù)性，而且服務(wù)內(nèi)容、服務(wù)對(duì)象十分明確的一類組織，如醫(yī)院、學(xué)校、物業(yè)管理公司等等。公共關(guān)系法作為考核組織績效的前提條件是組織能夠識(shí)別來自于各有關(guān)利益集團(tuán)或顧客群體的經(jīng)常性以及競爭性的要求，區(qū)分關(guān)鍵性的公共關(guān)系，以及它們的各種重要要求，從而盡可能地滿足這些要求，并將這些要求作為組織所追求的目標(biāo)。實(shí)施公共關(guān)系法的困難所在，是將公共關(guān)系的利益集團(tuán)或顧客群體從眾多的關(guān)系環(huán)境分離出來，并識(shí)別其需求特征，從而有針對(duì)性地建立組織的績效考核目標(biāo)。（三）信息信息是反映項(xiàng)目運(yùn)轉(zhuǎn)情況的數(shù)據(jù)和資料。信息在項(xiàng)目控制中的作用是不言而喻的。管理者必須依賴即時(shí)、準(zhǔn)確的信息作出管理決策。因而，信息在任何項(xiàng)目的控制過程中都是一個(gè)不容忽視的焦點(diǎn)。信息管理的關(guān)鍵是構(gòu)建項(xiàng)目的信息系統(tǒng)，信息系統(tǒng)的構(gòu)建方法及其運(yùn)用方式近年來已發(fā)生了很大變化。傳統(tǒng)的方法是在組織內(nèi)成立一個(gè)集中的數(shù)據(jù)處理部門（信息中心），由這個(gè)專門從事信息收集及信息處理的職能部門按管理者的需要定期或不定期地提供所要求的信息。近年來，電子計(jì)算技術(shù)、網(wǎng)絡(luò)計(jì)劃技術(shù)的飛速發(fā)展已徹底改變了這種局面。各種應(yīng)用數(shù)據(jù)處理軟件的廣泛應(yīng)用，各種網(wǎng)站的建設(shè)、寬帶網(wǎng)的發(fā)展，使管理者可以很方地利用自己的桌上電腦，隨意調(diào)出各種信息資料。這種變化正在繼續(xù)，為管理者提供各類十分方便和快捷的信息工具是信息管理的重要職能?，F(xiàn)代項(xiàng)目管理信息系統(tǒng)的發(fā)展呈現(xiàn)如下特征。1、系統(tǒng)所涉及的范圍日益擴(kuò)展現(xiàn)代管理信息系統(tǒng)所涉及的范圍已大大擴(kuò)展。其縱向已由項(xiàng)目實(shí)施階段的信息管理向前延申到項(xiàng)目前期（包括市場研究、投資機(jī)會(huì)分析、市場定位、項(xiàng)目策劃、可行性研究），向后擴(kuò)展到項(xiàng)目經(jīng)營使用期（項(xiàng)目經(jīng)營、物業(yè)管理）；其橫向已由單純的開發(fā)經(jīng)營商擴(kuò)展到投資商、承包商、供應(yīng)商、設(shè)計(jì)方、監(jiān)理方、消費(fèi)者以及政府和社會(huì)各相關(guān)部門。2、系統(tǒng)所采用的軟件日益豐富由于計(jì)算技術(shù)的發(fā)展，各種數(shù)據(jù)處理軟件功能日益強(qiáng)大，現(xiàn)代管理信息系統(tǒng)可供選用的應(yīng)用軟件應(yīng)有盡有，而且功能強(qiáng)大，操作方便，使數(shù)據(jù)處理與分析能力大大加強(qiáng)，為管理者提供的信息量及信息處理的速度和深度都是前所未有的。3、系統(tǒng)的操作和使用日益方便應(yīng)用軟件以及電子計(jì)算機(jī)操作方法的進(jìn)步，網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)的出現(xiàn)，為管理信息系統(tǒng)的用戶提供了極大的便利條件。今天的管理者，只要通過他置于辦公桌上的電腦，就可以很方便地獲取所需要的信息資料和進(jìn)行信息交流。4、提供信息的功能和深度大大增強(qiáng)各類應(yīng)用軟件如雨后春筍般擁現(xiàn)，這些軟件的應(yīng)用，使數(shù)據(jù)處理的深度及系統(tǒng)信息的含量大大提高。為管理決策提供了極大的幫助。比如網(wǎng)絡(luò)計(jì)劃技術(shù)在系統(tǒng)中的應(yīng)用，不僅為決策者提供了各工序進(jìn)度時(shí)進(jìn)間信息，而且還能提供各工序的勞動(dòng)力、資金、原材料、設(shè)備等資源占用信息；不僅告知項(xiàng)目目前的進(jìn)度狀況，而且可以對(duì)項(xiàng)目進(jìn)度失控的原因進(jìn)行分析，對(duì)項(xiàng)目未來的進(jìn)度趨勢(shì)作出判斷，并通過關(guān)鍵路線的提示，為管理者采取措施，進(jìn)行項(xiàng)目進(jìn)度調(diào)整提供幫助。項(xiàng)目管理信息系統(tǒng)的建設(shè)已成為實(shí)施有效控制的基本要求，可以說，信息系統(tǒng)建設(shè)的越完備、系統(tǒng)功能越強(qiáng)，為管理者提供信息越充裕、越及時(shí)，項(xiàng)目控制能力便越強(qiáng)。（四）作業(yè)項(xiàng)目的成功與否，在很大程度上取決于項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)各環(huán)節(jié)的作業(yè)過程。就房地產(chǎn)項(xiàng)目而言，這些作業(yè)過程既包括項(xiàng)目開發(fā)前期的市場研究、項(xiàng)目策劃、方案決策等作業(yè)過程；也包括項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)期的項(xiàng)目規(guī)劃、項(xiàng)目設(shè)計(jì)、項(xiàng)目招標(biāo)、項(xiàng)目施工、項(xiàng)目投資、項(xiàng)目融資籌作業(yè)過程；還包括項(xiàng)目進(jìn)入市場及消費(fèi)領(lǐng)域內(nèi)的市場營銷、物業(yè)管理等作業(yè)過程。作業(yè)環(huán)節(jié)作為項(xiàng)目控制的關(guān)鍵，就是保證所有的作業(yè)程序和作業(yè)方法、作業(yè)進(jìn)度、作業(yè)成本、作業(yè)質(zhì)量等等都在嚴(yán)密的控制之中。為此，在項(xiàng)目實(shí)施過程中，不僅要制訂詳細(xì)的作業(yè)規(guī)范，還要明確各項(xiàng)作業(yè)的評(píng)價(jià)方法，評(píng)價(jià)程序和評(píng)價(jià)標(biāo)準(zhǔn)，實(shí)施嚴(yán)密的控制。（五）財(cái)務(wù)財(cái)務(wù)作為項(xiàng)目控制的關(guān)鍵環(huán)節(jié)之一，主要是通過各種財(cái)務(wù)報(bào)表，分析項(xiàng)目投資成本，收益狀況，控制項(xiàng)目運(yùn)行中的經(jīng)濟(jì)問題，以保證項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)目標(biāo)得以順利實(shí)現(xiàn)，項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)得到有效控制。財(cái)務(wù)控制環(huán)節(jié)通常是利用財(cái)務(wù)報(bào)表（投資計(jì)劃表、收益表、現(xiàn)金流量表、資產(chǎn)負(fù)債表等），以及據(jù)此計(jì)算出來的各類評(píng)價(jià)指來進(jìn)行評(píng)價(jià)的，依靠它們來考察項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)上的效益和效率。常見的財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)指標(biāo)有：用于評(píng)價(jià)項(xiàng)目盈利性的指標(biāo)：如投資利潤率、銷售利潤率，成本降低系數(shù)，內(nèi)部收益率，靜現(xiàn)值等等；用于評(píng)價(jià)項(xiàng)目債務(wù)清償能力的指標(biāo)：如資產(chǎn)負(fù)債率、流動(dòng)比率、速動(dòng)比率等等；用于評(píng)價(jià)項(xiàng)目效率的指標(biāo)：如各種相關(guān)性比率（成本利潤率等等）、趨勢(shì)性比率（銷售業(yè)績?cè)鲩L率等等），結(jié)構(gòu)性比率（成本結(jié)構(gòu)、資金結(jié)構(gòu)等等）；用于評(píng)價(jià)項(xiàng)目效果的指標(biāo)：如成本效用比率，投資效用比率等等；用于評(píng)價(jià)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)的指標(biāo)：如盈虧平衡點(diǎn)敏感性分析臨界點(diǎn)等等。第二節(jié)項(xiàng)目控制一、項(xiàng)目及基目周期（一）項(xiàng)目的定義一定約束條件下具有特定目標(biāo)的一次任務(wù)謂之項(xiàng)目。由此看來，構(gòu)成一個(gè)項(xiàng)目，必須具備如下4項(xiàng)基本條件。1、項(xiàng)目是一個(gè)系統(tǒng)的有機(jī)整體盡管每個(gè)項(xiàng)目均可按時(shí)間、位置或性質(zhì)劃分為若干部分，或若干子項(xiàng)目，但其間仍然會(huì)因各種千絲萬縷的制約和聯(lián)系構(gòu)成一個(gè)整體。2、項(xiàng)目具有明確的目標(biāo)目標(biāo)是項(xiàng)目立項(xiàng)的依據(jù)，也是構(gòu)成項(xiàng)目的基本條件，共同的目標(biāo)把各種資源（人、財(cái)、物、各種活動(dòng)，組合成一個(gè)整體，這就是項(xiàng)目）。3、項(xiàng)目具有明確的起點(diǎn)和終點(diǎn)項(xiàng)目具有明確的生命周期，有一個(gè)從立項(xiàng)到終了或開始至結(jié)束的時(shí)間歷程。4、項(xiàng)目具有資源條件的保障和約束項(xiàng)目實(shí)施必然要消耗或占用一定的資源（材料、設(shè)備、勞動(dòng)、土地、資金等）。因而，任何項(xiàng)目必須具備可靠的資源保證，也將受到這些有限資源條件的約束。凡是滿足上述條件的事項(xiàng)，均可稱之為一個(gè)項(xiàng)目。由此看來，一項(xiàng)投資、一項(xiàng)建設(shè)、一項(xiàng)設(shè)計(jì)、一項(xiàng)研究等等，均可構(gòu)成一個(gè)項(xiàng)目。于是，關(guān)于項(xiàng)目的概念便明確的因項(xiàng)目性質(zhì)的不同而分為投資項(xiàng)目、建設(shè)項(xiàng)目、開發(fā)項(xiàng)目、研究項(xiàng)目、工程項(xiàng)目、施工項(xiàng)目等等。（二）項(xiàng)目周期項(xiàng)目周期研究的是項(xiàng)目管理工作在時(shí)序上的安排。如前所述，任何項(xiàng)目都有其生命周期，即從開始設(shè)想立項(xiàng)，到完成項(xiàng)目目標(biāo)，結(jié)束項(xiàng)目為止，都有它的階段性和時(shí)序性。人們稱之為項(xiàng)目發(fā)展周期。我們以投資項(xiàng)目為例，研究項(xiàng)目發(fā)展周期的階段性。一般投資項(xiàng)目發(fā)展周期，可劃分為投資前期、投資實(shí)施期和經(jīng)營使用期三大階段。1、項(xiàng)目投資前期投資前期是指從投資項(xiàng)目設(shè)想到項(xiàng)目投資實(shí)施前的一段時(shí)間。包括投資機(jī)會(huì)研究、投資項(xiàng)目建議、項(xiàng)目可行性研究、項(xiàng)目評(píng)估與決策等具體階段。這一時(shí)期的核心內(nèi)容是對(duì)項(xiàng)目的科學(xué)論證與評(píng)價(jià)決策。項(xiàng)目能否成立的判定、項(xiàng)目的投資規(guī)模、投資方案以及廠址選擇、資金籌措方案的選擇等，都應(yīng)在這一階段完成。（1）投資機(jī)會(huì)研究：機(jī)會(huì)研究的目的是為項(xiàng)目投資提出方向性的建議。在一個(gè)確定的地區(qū)或部門，以自然資源和市場調(diào)查為依據(jù)，選擇建設(shè)項(xiàng)目，尋找最有利的投資機(jī)會(huì)。投資機(jī)會(huì)研究又可分為一般機(jī)會(huì)研究和特定機(jī)會(huì)研究兩類。一般機(jī)會(huì)研究主要進(jìn)行地區(qū)、部門和資源條件研究，特定投資機(jī)會(huì)研究是在一般機(jī)會(huì)研究的基礎(chǔ)上，進(jìn)行具體項(xiàng)目的投資機(jī)會(huì)研究，是將投資意向變成投資建議的過程。（2）投資項(xiàng)目建議：經(jīng)投資機(jī)會(huì)研究選擇的投資項(xiàng)目，需通過項(xiàng)目建議書的形式予以閘明。項(xiàng)目建設(shè)書的具體內(nèi)容包括項(xiàng)目內(nèi)容、性質(zhì)、目標(biāo)、預(yù)期結(jié)果以及項(xiàng)目工作計(jì)劃、立項(xiàng)理由等項(xiàng)目投資有關(guān)的問題和數(shù)據(jù)資料。項(xiàng)目建議書的核心是申述提出項(xiàng)目的理由及其主要依據(jù)，作為項(xiàng)目申請(qǐng)立項(xiàng)的重要依據(jù)。（3）投資項(xiàng)目可行性研究：項(xiàng)目建議書被批準(zhǔn)后，即可進(jìn)入項(xiàng)目的可行性研究階段?？尚行匝芯渴菍?duì)項(xiàng)目投資和投資方案進(jìn)行的全面而綜合的技術(shù)經(jīng)濟(jì)論證，是項(xiàng)目投資前期的核心工作?？尚行匝芯侩A段是在廣泛的市場與環(huán)境調(diào)查研究，占有了大量的原始資料基礎(chǔ)上，進(jìn)行項(xiàng)目建設(shè)的投資估算、成本分析、財(cái)務(wù)分析和經(jīng)濟(jì)效益評(píng)價(jià)，并進(jìn)行項(xiàng)目投資的方案比選，制訂項(xiàng)目投資計(jì)劃、資金計(jì)劃、財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)，并形成項(xiàng)目可行性研究報(bào)告的過程可行性研究報(bào)告是項(xiàng)目評(píng)估與投資決策的重要依據(jù)。（4）投資項(xiàng)目評(píng)估與投資決策。項(xiàng)目評(píng)估是投資項(xiàng)目主管部門、項(xiàng)目貸款部門對(duì)可行性研究報(bào)告進(jìn)行的評(píng)價(jià)。為避免可行性研究的片面性，解決因時(shí)效因素帶來的某些誤差，項(xiàng)目主管部門和資金借貸金融機(jī)構(gòu)均要對(duì)可行性研究報(bào)告進(jìn)行必要的審核和評(píng)價(jià)。一般來說，經(jīng)審核和評(píng)價(jià)以后的可行性研究報(bào)告，即成為項(xiàng)目投資決策的重要依據(jù)。投資決策是依據(jù)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告和其他資料，按照一定的程序、方法和標(biāo)準(zhǔn)，對(duì)項(xiàng)目的投資規(guī)模、投資方案、投資時(shí)機(jī)等所作的決斷；是由決策部門或決策者所作的決定。2、項(xiàng)目投資實(shí)施期投資實(shí)施期是指項(xiàng)目決策后，從項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)、施工建設(shè)到竣工驗(yàn)收前的一段時(shí)期。這是把規(guī)劃變成現(xiàn)實(shí)，完成項(xiàng)目建設(shè)計(jì)劃的關(guān)鍵時(shí)期。這一階段的主要環(huán)節(jié)包括如下三大部分。（1）項(xiàng)目設(shè)計(jì)施工任務(wù)的承發(fā)包：項(xiàng)目承發(fā)包是指項(xiàng)目投資者按照項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)的工程技術(shù)要求、使用功能要求、質(zhì)量要求和工期要求，通過一定的方式，將項(xiàng)目的建筑與結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)任務(wù)、基礎(chǔ)工程和主體工程施工任務(wù)、設(shè)備安裝和室內(nèi)外裝修工程施工任務(wù)、配套設(shè)施建設(shè)任務(wù)、主要原材料和設(shè)備訂貨等，委托給承包商來實(shí)施建設(shè)任務(wù)。項(xiàng)目承發(fā)包是項(xiàng)目設(shè)計(jì)、施工任務(wù)常用的委托方法。由于具體的施工條件、委托形式、委托要求不同，常用的項(xiàng)目承發(fā)包辦法可劃分為若干不同的類型。（2）項(xiàng)目實(shí)施控制：項(xiàng)目實(shí)施控制是指投資者為了行使項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)的主權(quán)、保證項(xiàng)目實(shí)施按投資意圖順利進(jìn)行，以實(shí)現(xiàn)投資目標(biāo)而行使的控制與管理工作。顯然，控制活動(dòng)貫穿在項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)的始終。是項(xiàng)目實(shí)施期的重要內(nèi)容。項(xiàng)目控制的具體內(nèi)容內(nèi)容包羅萬象，嚴(yán)格來說，凡是項(xiàng)目有關(guān)的事項(xiàng)均在控制之列。主要的控制內(nèi)容可歸結(jié)為五大部分。1）項(xiàng)目進(jìn)度控制：按項(xiàng)目進(jìn)度計(jì)劃實(shí)施的控制，以確保項(xiàng)目按預(yù)定工期完成。2）項(xiàng)目投資控制：即項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)成本費(fèi)用控制，以確保項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益的實(shí)現(xiàn)。3）項(xiàng)目質(zhì)量控制：按項(xiàng)目質(zhì)量要求和國家頒布的質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)實(shí)施的質(zhì)量監(jiān)督與控制。4）項(xiàng)目合同控制：即按項(xiàng)目承包中簽訂的合同條款實(shí)施控制，以確保合同的覆約。5）項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)控制。即投資風(fēng)險(xiǎn)的識(shí)別、規(guī)避、防范與控制。（3）項(xiàng)目財(cái)務(wù)管理。項(xiàng)目財(cái)務(wù)管理的主要工作內(nèi)容是資金籌措計(jì)劃的實(shí)施、已完工程款的結(jié)算與決算、到期借款的還貸、現(xiàn)金流量表的編制、項(xiàng)目現(xiàn)金流量的差異分析等等。項(xiàng)目財(cái)務(wù)管理的基本任務(wù)是防范財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)、控制投資、降低成本，保證項(xiàng)目資金及利潤計(jì)劃的實(shí)現(xiàn)。3、項(xiàng)目經(jīng)營使用期經(jīng)營使用是指項(xiàng)目交工驗(yàn)收、交付使用后的一段時(shí)期，是項(xiàng)目生命周期的最后一個(gè)階段。經(jīng)驗(yàn)收合格的投資建設(shè)項(xiàng)目，便可交投資者經(jīng)營使用，進(jìn)入項(xiàng)目的經(jīng)營使用期。經(jīng)營使用期的主要環(huán)節(jié)是項(xiàng)目的經(jīng)營和管理。對(duì)于生產(chǎn)經(jīng)營項(xiàng)目，這一階段的主要內(nèi)容是生產(chǎn)組織，經(jīng)營管理和市場營銷；對(duì)于消費(fèi)項(xiàng)目（如住宅區(qū)）其主要內(nèi)容是物業(yè)管理和服務(wù)。（三）國際工程項(xiàng)目的“項(xiàng)目周期”*國際工程項(xiàng)目生命周期劃分為：項(xiàng)目決策階段，項(xiàng)目計(jì)劃與設(shè)計(jì)階段，項(xiàng)目施工階段，項(xiàng)目試生產(chǎn)及竣工驗(yàn)收階段等四個(gè)階段。圖1-2國際工程項(xiàng)目生命周期及階段劃分*注：《國際工程項(xiàng)目管理》、王雪青主編、中國建筑工業(yè)出版社2000年1、項(xiàng)目決策階段項(xiàng)目決策階段包括圖1-2所示的項(xiàng)目概念形成及可行性研究和項(xiàng)目評(píng)估及決策環(huán)節(jié)。本階段的主要目標(biāo)是通過投資機(jī)會(huì)的選擇、可行性研究、項(xiàng)目評(píng)估和業(yè)主決策，對(duì)項(xiàng)目投資的必要性、可能性，以及為什么要投資、何時(shí)投資、如何實(shí)施投資等重大問題，進(jìn)行科學(xué)論證和多方案比較。工作量不大，但卻十分重要，對(duì)項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)效益和戰(zhàn)略方向起著決定性的作用。為保證項(xiàng)目決策的科學(xué)性、客觀性，可行性研究和項(xiàng)目評(píng)估工作應(yīng)委托高水平的專業(yè)項(xiàng)目咨詢與研究機(jī)構(gòu)獨(dú)立進(jìn)行，而且，可行性研究和項(xiàng)目評(píng)估應(yīng)由不同的機(jī)構(gòu)來分別完成。2、項(xiàng)目計(jì)劃與設(shè)計(jì)階段項(xiàng)目計(jì)劃與設(shè)計(jì)階段包括圖1-2所示項(xiàng)目計(jì)劃與設(shè)計(jì)、項(xiàng)目采購環(huán)節(jié)。本階段的主要工作包括項(xiàng)目設(shè)計(jì)、項(xiàng)目計(jì)劃的制定和項(xiàng)目征地及建設(shè)條件的準(zhǔn)備、項(xiàng)目采購（項(xiàng)目設(shè)計(jì)、材料、設(shè)備、施工）招標(biāo)及承包商的選定、項(xiàng)目承包合同的簽訂。本階段是項(xiàng)目投資戰(zhàn)略決策的具體化，它在很大程度上決定了項(xiàng)目實(shí)施的成敗及預(yù)期目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)。3、項(xiàng)目施工階段本階段的主要任務(wù)是將設(shè)計(jì)意圖及方案變成項(xiàng)目的實(shí)體，實(shí)現(xiàn)投資目標(biāo)。在這一階段，通過項(xiàng)目工程的施工運(yùn)作，在規(guī)定的工期、質(zhì)量、費(fèi)用范圍內(nèi)，按設(shè)計(jì)要求高效率地實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目目標(biāo)。本階段在項(xiàng)目周期中工作量最大，投入的人力、物力和財(cái)力最多，項(xiàng)目管理的難度也最大。4、項(xiàng)目試生產(chǎn)及竣工驗(yàn)收階段本階段應(yīng)完成項(xiàng)目的竣工驗(yàn)收、聯(lián)動(dòng)試車、試生產(chǎn)及經(jīng)營管理。試生產(chǎn)正常并經(jīng)業(yè)主認(rèn)可后，項(xiàng)目即告結(jié)束。對(duì)于那些非經(jīng)營性的項(xiàng)目（如住宅小區(qū)），這一階段的主要業(yè)務(wù)是物業(yè)管理。（四）世界銀行貸款項(xiàng)目的“項(xiàng)目周期”世界銀行貸款項(xiàng)目目是指將世行行貸款資金加加上國內(nèi)配套套資金結(jié)合使使用進(jìn)行投資資的的投資項(xiàng)項(xiàng)目。世界銀銀行每一筆項(xiàng)項(xiàng)目貸款的發(fā)發(fā)放，都要經(jīng)經(jīng)歷一個(gè)完整整而復(fù)雜的程程序。世界銀銀行貸款項(xiàng)目目周期包括6個(gè)階段，即即項(xiàng)目選定與與項(xiàng)目準(zhǔn)備、項(xiàng)項(xiàng)目評(píng)估、項(xiàng)項(xiàng)目談判、項(xiàng)項(xiàng)目執(zhí)行與監(jiān)監(jiān)督、項(xiàng)目的的后評(píng)價(jià)階段段。前一階段段是下一階段段的基礎(chǔ)，下下一階段是上上一階段工作作的延伸和補(bǔ)補(bǔ)充，最后一一個(gè)階段又產(chǎn)產(chǎn)生了對(duì)新項(xiàng)項(xiàng)目的探討和和設(shè)想，這樣樣形成一個(gè)完完整的，周而而復(fù)始的循環(huán)環(huán)圈。1、項(xiàng)目選定與項(xiàng)目目準(zhǔn)備在項(xiàng)目被列入世界界銀行貸款規(guī)規(guī)劃后，該項(xiàng)項(xiàng)目便進(jìn)入項(xiàng)項(xiàng)目準(zhǔn)備階段段。這一階段段一般持續(xù)1-2年。項(xiàng)目準(zhǔn)準(zhǔn)備過程，就就是通過詳細(xì)細(xì)而認(rèn)真的研研究與分析，將將一個(gè)項(xiàng)目概概念或初步設(shè)設(shè)想進(jìn)一步深深化為一個(gè)具具體而完整的的項(xiàng)目目標(biāo)，從從而使借款國國政府能夠確確定是否有必必要且有可能能實(shí)施這個(gè)項(xiàng)項(xiàng)目，同時(shí)也也讓世界銀行行能夠決定是是否有必要對(duì)對(duì)該項(xiàng)目進(jìn)行行詳細(xì)的評(píng)估估。項(xiàng)目準(zhǔn)備階段的一一個(gè)主要任務(wù)務(wù)和要求就是是對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行行詳細(xì)的可行行性研究，以以準(zhǔn)備出多種種可供選擇的的初步方案，并并比較它們各各自的成本和和效益。世界界銀行認(rèn)為，每每一個(gè)項(xiàng)目都都是一項(xiàng)具有有長期經(jīng)濟(jì)生生命周期的重重大投資，為為了得到最佳佳方案，并提提出“項(xiàng)目報(bào)告”，需要進(jìn)行行詳細(xì)而周密密地準(zhǔn)備。項(xiàng)目準(zhǔn)備工作主要要由借款國自自己來做，但但世界銀行也也直接或間接接地對(duì)借款國國提供幫助，目目的在于加強(qiáng)強(qiáng)借款國準(zhǔn)備備和實(shí)施開發(fā)發(fā)項(xiàng)目的總體體能力。在這這一階段，世世界銀行要派派出有關(guān)專家家和項(xiàng)目官員員組成的項(xiàng)目目準(zhǔn)備團(tuán)，對(duì)對(duì)借款國的項(xiàng)項(xiàng)目準(zhǔn)備工作作進(jìn)行檢查、監(jiān)監(jiān)督和指導(dǎo)，隨隨時(shí)了解項(xiàng)目目準(zhǔn)備工作進(jìn)進(jìn)展情況，同同時(shí)通過搜集集項(xiàng)目有關(guān)資資料，為下一一步評(píng)估工作作做好準(zhǔn)備。3、項(xiàng)目評(píng)估當(dāng)借款國自己所進(jìn)進(jìn)行的項(xiàng)目準(zhǔn)準(zhǔn)備工作基本本結(jié)束，世界界銀行就要對(duì)對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行全全面而詳細(xì)的的審查，開始始項(xiàng)目評(píng)估。對(duì)于一些大型復(fù)雜雜的項(xiàng)目，世世界銀行一般般還要求對(duì)項(xiàng)項(xiàng)目進(jìn)行預(yù)評(píng)評(píng)估。項(xiàng)目預(yù)預(yù)評(píng)估實(shí)際上上是從項(xiàng)目準(zhǔn)準(zhǔn)備到正式評(píng)評(píng)估之間一個(gè)個(gè)短暫過渡。它它的目的是收收集詳細(xì)資料料并進(jìn)行分析析，從而使正正式評(píng)估工作作變得既簡單單又可靠。預(yù)預(yù)評(píng)估內(nèi)容和和要求與評(píng)估估的內(nèi)容和要要求基本一致致。如果項(xiàng)目目準(zhǔn)備工作出出色，預(yù)評(píng)估估工作順利，世世界銀行可根根據(jù)情況作出出無需再評(píng)估估的決定，預(yù)預(yù)評(píng)估也就成成為項(xiàng)目的正正式評(píng)估。項(xiàng)目評(píng)估是項(xiàng)目周周期中的一個(gè)個(gè)關(guān)鍵階段。項(xiàng)項(xiàng)目評(píng)估的目目的和任務(wù)，就就是要對(duì)項(xiàng)目目前一階段的的準(zhǔn)備工作以以及項(xiàng)目本身身的各個(gè)方面面進(jìn)行全面細(xì)細(xì)致的審查，并并為項(xiàng)目執(zhí)行行和項(xiàng)目后評(píng)評(píng)價(jià)奠定基礎(chǔ)礎(chǔ)。項(xiàng)目評(píng)估工作是項(xiàng)項(xiàng)目周期中世世界銀行第一一次全面和直直接參與項(xiàng)目目的階段。評(píng)評(píng)估工作由世世界銀行職員員及聘請(qǐng)的專專家承擔(dān)。世世界銀行要在在這一階段與與借款國政府府及項(xiàng)目單位位討論項(xiàng)目規(guī)規(guī)模、內(nèi)容、項(xiàng)項(xiàng)目成本、執(zhí)執(zhí)行安排、項(xiàng)項(xiàng)目融資、采采購、支付及及審計(jì)安排等等一系列問題題，并將這些些內(nèi)容基本確確定下來。這這一階段工作作一般需2-4周時(shí)間，評(píng)評(píng)估內(nèi)容包括括技術(shù)方案、組組織機(jī)構(gòu)、經(jīng)經(jīng)濟(jì)和財(cái)務(wù)以以及社會(huì)效益益四個(gè)主要方方面。項(xiàng)目評(píng)評(píng)估工作的結(jié)結(jié)束標(biāo)志著項(xiàng)項(xiàng)目整個(gè)前期期準(zhǔn)備工作基基本結(jié)束，項(xiàng)項(xiàng)目開始向執(zhí)執(zhí)行期過渡。4、項(xiàng)目談判項(xiàng)目談判是世界銀銀行與借款國國為保證項(xiàng)目目成功，力求求就所采取的的必要措施達(dá)達(dá)成協(xié)議的階階段。經(jīng)過談?wù)勁兴_(dá)成的的協(xié)議，將作作為法律性文文件由雙方共共同履行。項(xiàng)項(xiàng)目談判的內(nèi)內(nèi)容主要有如如下兩個(gè)方面面。（1）貸款條件與法律律條文的討論論與確認(rèn)：在在正式談判前前，世界銀行行都事先將貸貸款的法律性性文件——貸款協(xié)定及及項(xiàng)目協(xié)定草草案提交給借借款國，協(xié)定定文本中包括括了貸款金額額、期限、償償還方式等內(nèi)內(nèi)容及有關(guān)的的法律條文。談?wù)勁袝r(shí)，雙方方要對(duì)這些內(nèi)內(nèi)容進(jìn)行確認(rèn)認(rèn)，并對(duì)有關(guān)關(guān)的時(shí)間安排排、資金分配配、項(xiàng)目描述述及一般性法法律條文進(jìn)行行磋商并最終終加以確認(rèn)。協(xié)協(xié)定中的一般般性法律條文文屬于標(biāo)準(zhǔn)條條款，一般都都是世界銀行行和借款國雙雙方一致認(rèn)為為順利執(zhí)行項(xiàng)項(xiàng)目所必須采采取的措施或或雙方必須履履行的義務(wù)。（2）技術(shù)內(nèi)容的談判判：包括兩項(xiàng)項(xiàng)內(nèi)容，其一一是項(xiàng)目本身身技術(shù)方面的的有關(guān)內(nèi)容、數(shù)數(shù)據(jù)的最終確確認(rèn)及評(píng)估時(shí)時(shí)遺留問題的的澄清與確定定，包括對(duì)評(píng)評(píng)估報(bào)告內(nèi)容容作必要的澄澄清與修改等等。其二是雙雙方就為保證證項(xiàng)目的順利利執(zhí)行所應(yīng)采采取的特殊措措施，如項(xiàng)目目培訓(xùn)計(jì)劃的的安排、技術(shù)術(shù)援助的設(shè)計(jì)計(jì)、項(xiàng)目組織織機(jī)構(gòu)的設(shè)置置與運(yùn)行安排排、項(xiàng)目執(zhí)行行計(jì)劃的制定定及要求、項(xiàng)項(xiàng)目所附帶的的政策條件及及要求等進(jìn)行行的談判。談?wù)勁薪Y(jié)束時(shí)，除除了形成明確確規(guī)定借款國國和世界銀行行雙方各自法法律義務(wù)的貸貸款協(xié)定談判判確定稿外，評(píng)評(píng)估報(bào)告經(jīng)過過修改也將成成為最后的確確定文本。同同時(shí)，雙方將將簽暑一份談?wù)勁屑o(jì)要，記記載雙方談判判的大致經(jīng)過過和有關(guān)情況況及貸款文件件中未載入的的有關(guān)事項(xiàng)。談判結(jié)束后，借款款國政府及借借款單位需對(duì)對(duì)經(jīng)過談判的的貸款文件加加以確認(rèn)，表表示接受。世世界銀行方面面則要將談判判后經(jīng)過修改改的評(píng)估報(bào)告告連同行長報(bào)報(bào)告和貸款文文件等，一并并提交其執(zhí)行行董事會(huì)。執(zhí)執(zhí)行董事會(huì)在在適當(dāng)?shù)臅r(shí)候候開會(huì)討論是是否批準(zhǔn)該項(xiàng)項(xiàng)貸款業(yè)務(wù)。如如果批準(zhǔn)了這這項(xiàng)貸款，則則貸款協(xié)定就就由雙方代表表簽暑。協(xié)定定的簽訂，標(biāo)標(biāo)志著項(xiàng)目正正式進(jìn)入執(zhí)行行階段。5、項(xiàng)目的執(zhí)行與監(jiān)監(jiān)督項(xiàng)目執(zhí)行就是指通通過項(xiàng)目資金金的具體使用用以及為項(xiàng)目目提供所需的的設(shè)備、材料料、土建施工工以及咨詢服服務(wù)等，將項(xiàng)項(xiàng)目目標(biāo)按照照設(shè)計(jì)內(nèi)容付付諸實(shí)施的具具體建設(shè)過程程。執(zhí)行的主主要內(nèi)容包括括項(xiàng)目招標(biāo)采采購、項(xiàng)目建建設(shè)施工、貸貸款資金支付付與配套資金金提供、技術(shù)術(shù)援助與培訓(xùn)訓(xùn)計(jì)劃的執(zhí)行行等。在項(xiàng)目執(zhí)行過程中中，世界銀行行除提供必要要的幫助外，還還對(duì)項(xiàng)目執(zhí)行行的整個(gè)過程程進(jìn)行監(jiān)督。監(jiān)監(jiān)督范圍涉及及技術(shù)、經(jīng)濟(jì)濟(jì)、組織機(jī)構(gòu)構(gòu)、財(cái)務(wù)、社社會(huì)等各個(gè)方方面，監(jiān)督的的依據(jù)是項(xiàng)目目評(píng)估報(bào)告。監(jiān)監(jiān)督方法包括括審查項(xiàng)目進(jìn)進(jìn)度報(bào)告、世世界銀行項(xiàng)目目官員到借款款國進(jìn)行實(shí)地地考察和檢查查等。6、項(xiàng)目的后評(píng)價(jià)項(xiàng)目后評(píng)價(jià)階段的的主要目的和和任務(wù)是在項(xiàng)項(xiàng)目正式投產(chǎn)產(chǎn)1年以后按照照嚴(yán)格的程序序，采取客觀觀的態(tài)度，運(yùn)運(yùn)用求實(shí)的分分析方法對(duì)項(xiàng)項(xiàng)目執(zhí)行的全全過程進(jìn)行認(rèn)認(rèn)真回顧與總總結(jié)，考察并并衡量項(xiàng)目的的執(zhí)行情況和和執(zhí)行成果，對(duì)對(duì)世界銀行和和借款國雙方方的執(zhí)行機(jī)構(gòu)構(gòu)和項(xiàng)目人員員在執(zhí)行中的的作用、表現(xiàn)現(xiàn)及項(xiàng)目的實(shí)實(shí)際效果進(jìn)行行客觀評(píng)價(jià)，總總結(jié)經(jīng)驗(yàn)教訓(xùn)訓(xùn)，為改進(jìn)以以后工作和新新項(xiàng)目的實(shí)施施提供參考和和服務(wù)。世界界銀行對(duì)項(xiàng)目目后評(píng)價(jià)工作作的基本要求求是客觀而真真實(shí)。首先由由項(xiàng)目主管人人員根據(jù)實(shí)際際情況在項(xiàng)目目竣工后寫出出“項(xiàng)目竣工報(bào)報(bào)告”（即“項(xiàng)目完成報(bào)報(bào)告”），詳細(xì)介介紹項(xiàng)目執(zhí)行行各方面的有有關(guān)情況，然然后由世界銀銀行獨(dú)立的業(yè)業(yè)務(wù)評(píng)價(jià)局對(duì)對(duì)報(bào)告進(jìn)行評(píng)評(píng)審，并在報(bào)報(bào)告基礎(chǔ)上對(duì)對(duì)項(xiàng)目的執(zhí)行行成果進(jìn)行獨(dú)獨(dú)立和全面的的總結(jié)評(píng)價(jià)。（五）房地產(chǎn)投資資項(xiàng)目的“項(xiàng)目周期”房地產(chǎn)投資項(xiàng)目的的項(xiàng)目周期類類似于一般建建設(shè)項(xiàng)目周期期，通常劃分分為投資前期期、投資實(shí)施施期和經(jīng)營使使用期三大階階段。區(qū)別在在于房地產(chǎn)項(xiàng)項(xiàng)目自身的固固定資產(chǎn)（土土地、房屋及及其他地面附附屬物）開發(fā)發(fā)建設(shè)過程就就是其商品的的生產(chǎn)過程，而而且由于預(yù)售售制度的存在在，在商品生生產(chǎn)過程中，就就已開始進(jìn)入入市場流通領(lǐng)領(lǐng)域了。因而而，房地產(chǎn)項(xiàng)項(xiàng)目周期的界界限并不象其其他項(xiàng)目那樣樣明顯，而在在很多時(shí)候是是交融在一起起的。二、項(xiàng)目控制項(xiàng)目控制是指針對(duì)對(duì)一個(gè)具體項(xiàng)項(xiàng)目，從項(xiàng)目目市場研究開開始，到項(xiàng)目目交付使用為為止，整個(gè)命命期內(nèi)以項(xiàng)目目計(jì)劃為標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)實(shí)行的管理理控制。項(xiàng)目目控制的總?cè)稳蝿?wù)是保證預(yù)預(yù)定項(xiàng)目計(jì)劃劃的實(shí)施，保保證項(xiàng)目總目目標(biāo)的順利完完成。（一）項(xiàng)目控制系系統(tǒng)項(xiàng)目、控制技術(shù)、控控制設(shè)備和控控制者（項(xiàng)目目管理機(jī)構(gòu)及及管理人）構(gòu)構(gòu)成了項(xiàng)目控控制系統(tǒng)。事事實(shí)上，一個(gè)個(gè)項(xiàng)目的管理理系統(tǒng)就是該該項(xiàng)目的控制制系統(tǒng)。無非非是后者比前前者任務(wù)上更更專一、職責(zé)責(zé)上更明確而而已。項(xiàng)目作作為控制對(duì)象象是一個(gè)隨著著時(shí)間不斷變變化的客體；；控制技術(shù)是是按控制內(nèi)容容及控制要求求而事先確定定采用的各種種方法和手段段；設(shè)備是指指電子計(jì)算機(jī)機(jī)、通訊及其其他信息與數(shù)數(shù)據(jù)處理設(shè)備備；控制者是是一種泛指，既既包括實(shí)施控控制的機(jī)構(gòu)，也也包括組成機(jī)機(jī)構(gòu)的各級(jí)管管理人員。這這樣一個(gè)由項(xiàng)項(xiàng)目、設(shè)備、人人、機(jī)構(gòu)和應(yīng)應(yīng)用技術(shù)組成成的系統(tǒng)，依依賴事先規(guī)定定的程序、職職能、責(zé)任和和權(quán)力、制度度相互配合、相相互制約而行行使控制職能能。顯然，項(xiàng)項(xiàng)目控制系統(tǒng)統(tǒng)構(gòu)成的諸要要素中，管理理者是第一位位的。設(shè)備由由人操作、制制度由人制定定，人的主觀觀能動(dòng)作用，將將決定著系統(tǒng)統(tǒng)的效率和功功能。項(xiàng)目控控制系統(tǒng)的三三大要素（技技術(shù)、設(shè)備和和控制者）發(fā)發(fā)揮有效作用用的關(guān)鍵就是是信息的反饋饋和溝通。因因而，建立有有效、即時(shí)的的項(xiàng)目信息系系統(tǒng)，便成了了項(xiàng)目控制系系統(tǒng)建設(shè)的基基礎(chǔ)性工作。所謂信息系統(tǒng)就是是一個(gè)組織為為了支持某些些特殊職能，利利用人員、符符號(hào)、程度、數(shù)數(shù)據(jù)、通訊設(shè)設(shè)備、計(jì)算機(jī)機(jī)及其他手段段建立的有組組織、有目的的的信息收集集、處理和反反饋體系。網(wǎng)網(wǎng)絡(luò)圖、條線線圖、工作結(jié)結(jié)構(gòu)分析、線線性責(zé)任圖都都是項(xiàng)目組建建信息系統(tǒng)的的重要內(nèi)容。信信息系統(tǒng)的建建立，使每個(gè)個(gè)人的責(zé)任和和作用得以明明確，并使信信息的傳送方方向明晰化，從從而使信息交交流渠道暢通通無阻。控制好信息的收集集反饋，進(jìn)行行成功的項(xiàng)目目管理，還應(yīng)應(yīng)注意兩個(gè)問問題。一是項(xiàng)項(xiàng)目信息的收收集、處理和和反饋要以項(xiàng)項(xiàng)目本身的信信息系統(tǒng)為主主，而企業(yè)原原有的信息系系統(tǒng)只能起輔輔助支持作用用。在各企業(yè)業(yè)中，都有自自己的信息系系統(tǒng)，這些信信息系統(tǒng)都是是用來加強(qiáng)企企業(yè)職能部門門的管理能力力的，通常是是按照一定的的規(guī)范和程序序運(yùn)行，不能能滿足項(xiàng)目建建設(shè)快速反應(yīng)應(yīng)的要求。比比如說，財(cái)務(wù)務(wù)報(bào)表通常是是每季或每月月上報(bào)一次，如如果項(xiàng)目成本本嚴(yán)重超支，靠靠這些報(bào)表反反映到高層決決策者那里，然然后再采取措措施可能早已已錯(cuò)過了機(jī)會(huì)會(huì)，迫使項(xiàng)目目延期或停止止。由此可見見，依靠項(xiàng)目目本身的信息息系統(tǒng)對(duì)項(xiàng)目目進(jìn)行控制是是非常必要的的，但不是充充分的。二是是要特別強(qiáng)調(diào)調(diào)人的作用。信信息是由具體體工作人員收收集和傳遞的的，在傳遞信信息過程中不不可能也沒有有必要像計(jì)算算機(jī)那樣原樣樣復(fù)印，中間間要經(jīng)過篩選選、過濾，最最后才送到?jīng)Q決策者面前。這這就要求信息息工作人員具具備一定的素素質(zhì)，能夠綜綜合地分析問問題，并具有有豐富的項(xiàng)目目工作經(jīng)驗(yàn)。如如果出現(xiàn)問題題時(shí)不敢或不不愿上報(bào)，等等到無法遮蓋蓋了再匯報(bào)上上去，或者對(duì)對(duì)存在的問題題輕描淡寫、文文過飾非，必必然會(huì)影響整整個(gè)項(xiàng)目的進(jìn)進(jìn)展，甚至?xí)?huì)打亂整個(gè)項(xiàng)項(xiàng)目計(jì)劃，影影響項(xiàng)目目標(biāo)標(biāo)的完成。項(xiàng)項(xiàng)目管理的效效率就在于環(huán)環(huán)環(huán)緊扣，任任何形式的官官僚作風(fēng)和不不負(fù)責(zé)任的態(tài)態(tài)度都是不允允許的。（二）項(xiàng)目控制的的內(nèi)容項(xiàng)目控制內(nèi)容包羅羅萬象，嚴(yán)格格地說，凡是是項(xiàng)目有關(guān)的的事項(xiàng)均在控控制之列。人人們把主要控控制內(nèi)容歸集集為如下五個(gè)個(gè)方面。1、項(xiàng)目進(jìn)度控制項(xiàng)目進(jìn)度即項(xiàng)目工工期，是指項(xiàng)項(xiàng)目計(jì)劃在時(shí)時(shí)間上的安排排。很顯然，一一種經(jīng)精心策策劃后所作的的項(xiàng)目進(jìn)度計(jì)計(jì)劃安排，不不僅能保證項(xiàng)項(xiàng)目產(chǎn)品在最最恰當(dāng)?shù)臅r(shí)候候推入市場，取取得預(yù)期的經(jīng)經(jīng)濟(jì)效益，而而且能保證項(xiàng)項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)設(shè)的各種資源源條件（資金金、勞動(dòng)力、原原材料、設(shè)備備等）獲得最最佳的配合與與最充分的利利用，發(fā)揮最最大效益以降降低項(xiàng)目成本本。一旦工期期拖延，項(xiàng)目目進(jìn)度計(jì)劃即即被打亂，所所產(chǎn)生的問題題便舉不勝舉舉。因而，項(xiàng)項(xiàng)目進(jìn)度控制制歷來是項(xiàng)目目控制的核心心內(nèi)容之一。2、項(xiàng)目投資控制項(xiàng)目投資控制即項(xiàng)項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)設(shè)成本控制。作作為保證項(xiàng)目目經(jīng)濟(jì)效益的的重要條件，項(xiàng)項(xiàng)目投資控制制的主要目的的，便是采用用有效的控制制手段，使項(xiàng)項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)設(shè)的各項(xiàng)費(fèi)用用均控制在預(yù)預(yù)算（計(jì)劃）之之內(nèi)。通常情情況下，項(xiàng)目目投資控制的的標(biāo)準(zhǔn)就是投投資（預(yù)算）計(jì)計(jì)劃。3、項(xiàng)目質(zhì)量控制質(zhì)量是項(xiàng)目控制的的核心內(nèi)容。只只有良好的質(zhì)質(zhì)量才能確保保項(xiàng)目順利地地完成市場營營銷計(jì)劃；只只有良好的質(zhì)質(zhì)量，才能保保證項(xiàng)目功能能的正常發(fā)揮揮，才能最終終保證項(xiàng)目投投資的經(jīng)濟(jì)效效益。項(xiàng)目質(zhì)質(zhì)量控制貫穿穿于項(xiàng)目開發(fā)發(fā)經(jīng)營全過程程。從項(xiàng)目前前期投資策劃劃、規(guī)劃設(shè)計(jì)計(jì)，到項(xiàng)目投投資實(shí)施及交交付使用。幾幾乎在項(xiàng)目全全過程的每個(gè)個(gè)環(huán)節(jié)，都有有質(zhì)量問題，唯唯一的區(qū)別就就是不同階段段，需重點(diǎn)控控制的內(nèi)容有有所不同而已已。4、項(xiàng)目合同控制合同作為項(xiàng)目開發(fā)發(fā)建設(shè)過程中中各種事項(xiàng)委委托與受托的的法律依據(jù)文文件，在項(xiàng)目目控制中有重重要作用。合合同不僅界定定了參與項(xiàng)目目開發(fā)建設(shè)各各方的關(guān)系、地地位、責(zé)任和和權(quán)力，還規(guī)規(guī)定著合同雙雙方在合作過過程中的行為為準(zhǔn)則、工作作程序；規(guī)定定著項(xiàng)目開發(fā)發(fā)建設(shè)過程中中各種資源條條件的協(xié)調(diào)關(guān)關(guān)系。合同在在項(xiàng)目建設(shè)中中的作用，猶猶如粘合劑與與調(diào)合劑。合合同控制同樣樣貫穿于項(xiàng)目目控制的全過過程。唯一的的區(qū)別就是不不同階段合同同對(duì)象及合同同控制涉及到到的內(nèi)容有很很大的差異。5、項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)控制由于客觀世界的錯(cuò)錯(cuò)綜復(fù)雜，風(fēng)風(fēng)險(xiǎn)無處不在在，無時(shí)不有有。項(xiàng)目投資資因其期限長長、涉及因素素復(fù)雜、投資資額大而面臨臨更多的風(fēng)險(xiǎn)險(xiǎn)威脅。風(fēng)險(xiǎn)險(xiǎn)控制在項(xiàng)目目控制中便具具有重要地位位與作用。風(fēng)風(fēng)險(xiǎn)控制的主主要作用在于于識(shí)別風(fēng)險(xiǎn)，采采取措施規(guī)避避、防范與控控制風(fēng)險(xiǎn)。（三）項(xiàng)目控制的的依據(jù)原則上分析，凡是是界定項(xiàng)目的的有關(guān)文件均均可成為項(xiàng)目目控制的依據(jù)據(jù)。如與項(xiàng)目目有關(guān)的法律律、法規(guī)文件件、項(xiàng)目立項(xiàng)項(xiàng)報(bào)批的有關(guān)關(guān)文件、項(xiàng)目目設(shè)計(jì)文件、項(xiàng)項(xiàng)目預(yù)算及施施工組織設(shè)計(jì)計(jì)文件、項(xiàng)目目合同文件等等。由于項(xiàng)目目控制目的不不同、任務(wù)和和控制內(nèi)容不不同，其所依依據(jù)的資料也也有所不同，大大致上分析，主主要有如下內(nèi)內(nèi)容。1、項(xiàng)目進(jìn)度控制所所依據(jù)的文件件資料項(xiàng)目進(jìn)度控制的主主要目的在于于保證項(xiàng)目按按計(jì)劃完成任任務(wù)，按時(shí)投投入使用。各各個(gè)階段進(jìn)度度計(jì)劃控制的的依據(jù)文件有有所不同。項(xiàng)目前期策劃階段段的依據(jù)文件件是項(xiàng)目策劃劃任務(wù)書所規(guī)規(guī)定的進(jìn)度安安排；規(guī)劃設(shè)設(shè)計(jì)階段所依依據(jù)文件是設(shè)設(shè)計(jì)任務(wù)書和和設(shè)計(jì)合同文文件；施工階階段所依據(jù)的的文件是施工工承包合同和和施工組織設(shè)設(shè)計(jì)文件，施施工進(jìn)度報(bào)表表等。2、項(xiàng)目投資控制所所依據(jù)的文件件資料項(xiàng)目投資控制的主主要目的在于于控制項(xiàng)目開開發(fā)建設(shè)成本本和現(xiàn)金流，防防止成本超支支和資金使用用計(jì)劃混亂。其其所依據(jù)的主主要文件資料料有各階段的的預(yù)算文件、投投資計(jì)劃及項(xiàng)項(xiàng)目承包合同同、項(xiàng)目產(chǎn)施施過程的財(cái)務(wù)務(wù)報(bào)表等。3、項(xiàng)目質(zhì)量控制所所依據(jù)的文件件資料項(xiàng)目質(zhì)量控制的目目的在于保證證項(xiàng)目工程質(zhì)質(zhì)量、設(shè)計(jì)質(zhì)質(zhì)量及其它質(zhì)質(zhì)量。其所依依據(jù)的主要文文件資料除國國家規(guī)定的有有關(guān)質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)、驗(yàn)收規(guī)范范外，還有項(xiàng)項(xiàng)目可行性研研究報(bào)告、設(shè)設(shè)計(jì)任務(wù)書、設(shè)設(shè)計(jì)文件、施施工組織設(shè)計(jì)計(jì)文件以及工工程承包合同同等文件規(guī)定定的有關(guān)質(zhì)量量條款，以及及施工過程中中的各類質(zhì)量量檢查，質(zhì)量量鑒定報(bào)告等等。4、項(xiàng)目合同控制所所依據(jù)的文件件資料項(xiàng)目合同控制的目目的在于確保保合同的全面面履行、合同同責(zé)任的承擔(dān)擔(dān)。合同控制制的依據(jù)文件件除了國家頒頒布的有關(guān)合合同管理各種種法律法規(guī)文文件以外，還還有與項(xiàng)目有有關(guān)的合同文文件及合同分分析材料，施施工過程中的的索賠報(bào)告等等。四、項(xiàng)目控制過程程盡管不同的控制內(nèi)內(nèi)容，具體的的控制工作流流程有很大差差異，但作為為一般的管理理控制工作，其其完整的工作作程序主要應(yīng)應(yīng)當(dāng)包含如下下內(nèi)容。（一）制定標(biāo)準(zhǔn)標(biāo)準(zhǔn)是實(shí)施控制的的目標(biāo)，是界界定業(yè)績效果果的具體指標(biāo)標(biāo)。標(biāo)準(zhǔn)來源源于各種依據(jù)據(jù)材料。因而而項(xiàng)目控制的的首要工作，便便是根據(jù)控制制的內(nèi)容和目目標(biāo)，從相關(guān)關(guān)依據(jù)文件資資料中，獲取取各種控制標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)。如投資資控制的成本本指標(biāo)、工期期控制的進(jìn)度度指標(biāo)、質(zhì)量量控制的質(zhì)量量指標(biāo)等。（二）收集信息材材料，實(shí)施跟跟蹤檢查收集信息資料的過過程便是對(duì)項(xiàng)項(xiàng)目實(shí)施情況況進(jìn)行跟蹤檢檢查的過程。項(xiàng)項(xiàng)目各有關(guān)控控制職能部門門和控制人員員，應(yīng)當(dāng)視控控制內(nèi)容和控控制目的的需需要，利用各各種手段，實(shí)實(shí)施跟蹤檢查查，收集用于于反映項(xiàng)目計(jì)計(jì)劃實(shí)施情況況的信息資料料。常用的信信息資料內(nèi)容容及其來源有有如下幾類。1、反映項(xiàng)目財(cái)務(wù)狀狀況的資料：：主要靠定期期（周、月、季季、年）財(cái)務(wù)務(wù)報(bào)表；定期期或不定期財(cái)財(cái)務(wù)檢查與審審計(jì)資料。2、反映工程進(jìn)度狀狀況資料：主主要靠施工日日志、工程進(jìn)進(jìn)度表、各種種原材料消耗耗表等統(tǒng)計(jì)資資料以及定期期或不定期檢檢查記錄資料料。3、反映項(xiàng)目質(zhì)量狀狀況的資料：：主要靠質(zhì)量量檢驗(yàn)、質(zhì)量量監(jiān)理記錄報(bào)報(bào)告，以及定定期不定期的的質(zhì)量檢查資資料。4、反映項(xiàng)目合同狀狀況的資料：：主要靠合同同文本、合同同執(zhí)行記錄及及合同分析報(bào)報(bào)告，索賠報(bào)報(bào)告。（三）監(jiān)別偏差、實(shí)實(shí)施過程診斷斷鑒別偏差是項(xiàng)目控控制的關(guān)鍵環(huán)環(huán)節(jié)，控制部部門總是從鑒鑒別偏差入手手，才能發(fā)現(xiàn)現(xiàn)和揭示項(xiàng)目目運(yùn)行中存在在的問題，執(zhí)執(zhí)行控制職能能。鑒別偏差重在鑒別別。因?yàn)槠畈畹陌l(fā)現(xiàn)相對(duì)對(duì)容易些，只只要將實(shí)際資資料與由計(jì)劃劃或其它依據(jù)據(jù)資料確定的的標(biāo)準(zhǔn)相比較較，便能發(fā)現(xiàn)現(xiàn)偏差及其偏偏差程度。而而引起偏差的的原因卻是錯(cuò)錯(cuò)綜復(fù)雜的。比比如說工期的的延誤，就有有設(shè)計(jì)變更，工工程量增加；；天氣異常，雨雨天施工；原原材料供應(yīng)不不上；勞動(dòng)力力不足；施工工組織失誤等等等原因。這這里面既有客客觀的無法控控制的因素，也也有主觀的人人為因素。因因而，偏差的的鑒別不僅要要通過各種數(shù)數(shù)據(jù)資料發(fā)現(xiàn)現(xiàn)偏差，更重重要的還要詳詳細(xì)調(diào)查分析析、鑒別偏差差的性質(zhì)和原原因，實(shí)行過過程診斷。（四）制訂及推行行調(diào)控措施根據(jù)偏差鑒別、過過程診斷所發(fā)發(fā)現(xiàn)的問題，研研究對(duì)策，制制訂調(diào)控措施施并推行調(diào)控控措施是項(xiàng)目目控制另一個(gè)個(gè)重要環(huán)節(jié)。采采取調(diào)控措施施是一個(gè)復(fù)雜雜的決策過程程。常見的調(diào)調(diào)控制措施有有對(duì)項(xiàng)目目標(biāo)標(biāo)的修訂和調(diào)調(diào)整、對(duì)項(xiàng)目目計(jì)劃的修訂訂和調(diào)整、對(duì)對(duì)人員結(jié)構(gòu)的的調(diào)整、對(duì)勞勞動(dòng)力組合的的調(diào)整、對(duì)技技術(shù)方案的審審議和調(diào)整、對(duì)對(duì)有關(guān)責(zé)任者者的責(zé)任處分分等等，任何何調(diào)控措施的的推行都應(yīng)當(dāng)當(dāng)是十分慎重重的。項(xiàng)目實(shí)施的調(diào)控過過程不是一個(gè)個(gè)連續(xù)的過程程。每個(gè)階段段都應(yīng)有相應(yīng)應(yīng)的協(xié)調(diào)會(huì)議議（調(diào)度會(huì)議議、計(jì)劃會(huì)議議、聯(lián)席會(huì)議議等）分析情情況，研究對(duì)對(duì)策。在發(fā)生生意外情況或或其他特殊情情況時(shí)，還應(yīng)應(yīng)進(jìn)行特殊的的應(yīng)急調(diào)控。圖1-3形象地描述述了項(xiàng)目的控控制過程。標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)來源于目目標(biāo)，但目標(biāo)標(biāo)又是在制定定計(jì)劃時(shí)得到到的?？刂七^過程基本上是是一個(gè)在衡量量、比較和管管理行動(dòng)之間間的連續(xù)流動(dòng)動(dòng)過程。根據(jù)據(jù)比較階段的的結(jié)果所采取取的管理行動(dòng)動(dòng)便是具體的的控制行為。將實(shí)際績效與標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行比較否目標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)衡量實(shí)際績效識(shí)別差異圖1-3項(xiàng)目控制制過程第三節(jié)房地產(chǎn)產(chǎn)項(xiàng)目控制房地產(chǎn)項(xiàng)目是指以以房產(chǎn)或地產(chǎn)產(chǎn)為標(biāo)的物的的項(xiàng)目。雖然然房地產(chǎn)投資資過程中，房房產(chǎn)或地產(chǎn)是是開發(fā)建設(shè)的的商品，在一一定條件下，可可直接進(jìn)入市市場交換，但但就全社會(huì)而而言，房產(chǎn)或或地產(chǎn)是社會(huì)會(huì)再生產(chǎn)過程程中作為資源源條件的固定定資產(chǎn)，無論論是生產(chǎn)性固固定資產(chǎn)（工工業(yè)廠房、倉倉庫等）還是是非生產(chǎn)性固固定資產(chǎn)（住住宅、寫字樓樓等），按我我國現(xiàn)行管理理?xiàng)l例，均應(yīng)應(yīng)納入固定資資交建設(shè)項(xiàng)目目進(jìn)行管理。按照我國正在實(shí)施施的建設(shè)項(xiàng)目目法人責(zé)任制制的規(guī)定，作作為項(xiàng)目投資資主體的開發(fā)發(fā)商，既是項(xiàng)項(xiàng)目開發(fā)資金金的持有人，又又是項(xiàng)目開發(fā)發(fā)產(chǎn)品（商品品房或其他物物業(yè)）的所有有者，或未來來收益的所有有者。按照法法人責(zé)任的原原則，不僅要要對(duì)項(xiàng)目開發(fā)發(fā)建設(shè)的全過過程負(fù)責(zé)，還還要對(duì)項(xiàng)目開開發(fā)的成敗以以及項(xiàng)目社會(huì)會(huì)效益、經(jīng)濟(jì)濟(jì)效益負(fù)責(zé)。開開發(fā)商是房地地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)發(fā)全過程的“龍頭”。本節(jié)研究究開發(fā)商在房房地產(chǎn)項(xiàng)目開開發(fā)全過程的的控制職能問問題。一、開發(fā)商在項(xiàng)目目控制中的職職能房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)，從從立項(xiàng)決策、投投資實(shí)施、市市場營銷到交交付使用后的的物業(yè)管理，涉涉及方方面面面，開發(fā)商、運(yùn)運(yùn)營商、投資資者，承包商商、消費(fèi)者（未未來的業(yè)主），還有政府機(jī)構(gòu)，中介組織等等，各種各樣的組織機(jī)構(gòu)，都將從不同的角度參與或影響項(xiàng)目開發(fā)過程。在所有的組織機(jī)構(gòu)中，惟有開發(fā)商、作為項(xiàng)目開發(fā)的主體，對(duì)項(xiàng)目過程，是起主導(dǎo)作用和控制作用的。其控制職能主要表現(xiàn)在如下5方面。1、決策職能：包括括項(xiàng)目投資決決策，以及涉涉及項(xiàng)目投資資規(guī)模、項(xiàng)目目開發(fā)經(jīng)營模模式、項(xiàng)目規(guī)規(guī)劃設(shè)計(jì)方案案、項(xiàng)目投資資融資方案、項(xiàng)項(xiàng)目市場營銷銷方案的決策策職能。2、計(jì)劃職能：編制制并監(jiān)督實(shí)施施項(xiàng)目投資計(jì)計(jì)劃、開發(fā)建建設(shè)計(jì)劃、營營銷計(jì)劃的職職能。并依據(jù)據(jù)實(shí)施效果和和實(shí)施過程中中的反饋信息息不斷地修訂訂計(jì)劃、調(diào)整整計(jì)劃以確保保計(jì)劃目標(biāo)得得以順利實(shí)現(xiàn)現(xiàn)的職能。3、組織職能：項(xiàng)目目開發(fā)建設(shè)全全過程的組織織職能既包括括項(xiàng)目內(nèi)部的的組織，也包包括項(xiàng)目外與與各協(xié)作單位位的組織，如如監(jiān)理公司的的選擇，承包包商的招標(biāo)與與管理。4、協(xié)調(diào)職能：在項(xiàng)項(xiàng)目開發(fā)各階階段，各環(huán)節(jié)節(jié)、各部門之之間的溝通與與協(xié)調(diào)。5、監(jiān)督職能：為了了保證項(xiàng)目計(jì)計(jì)劃得以順利利實(shí)現(xiàn)，保證證各協(xié)作單位位均能按合同同正確履約，開開發(fā)商要運(yùn)用用各種檢查與與監(jiān)督手段，跟跟蹤各項(xiàng)事件件的運(yùn)作程序序和運(yùn)作效果果，實(shí)施監(jiān)督督職能。二、開發(fā)商在項(xiàng)目目控制中的主主要控制事項(xiàng)項(xiàng)開發(fā)商在項(xiàng)目開發(fā)發(fā)全過程實(shí)施施有效控制的的主要控制事事項(xiàng)，可歸納納為如下三個(gè)個(gè)環(huán)節(jié)。（一）項(xiàng)目投資前前期的控制1、項(xiàng)目建議書的審審核2、項(xiàng)目策劃方案的的審核3、項(xiàng)目開發(fā)方案的的審核4、項(xiàng)目投資與融資資方案的審核核5、項(xiàng)目規(guī)劃方案的的審核6、項(xiàng)目可行性研究究報(bào)告書的審審核7、項(xiàng)目環(huán)境與市場場報(bào)告的審核核（二）項(xiàng)目投資實(shí)實(shí)施期的控制制1、項(xiàng)目承發(fā)包（招招標(biāo)）控制（1）項(xiàng)目設(shè)計(jì)招標(biāo)控控制（2）項(xiàng)目施工招標(biāo)控控制（3）項(xiàng)目設(shè)備及主要要材料采購招招標(biāo)控制2、項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)控控制（1）安全、適用、經(jīng)經(jīng)濟(jì)——項(xiàng)目設(shè)計(jì)控控制的三大目目標(biāo)（2）質(zhì)量、進(jìn)度、投投資——項(xiàng)目設(shè)計(jì)控控制的三大內(nèi)內(nèi)容3、項(xiàng)目施工控制（1）項(xiàng)目進(jìn)度控制（2）項(xiàng)目投資控制（3）項(xiàng)目質(zhì)量控制4、項(xiàng)目合同控制（1）工程承包合同的的簽約控制（2）工程承包合同的的履約控制（3）合同變更與索賠賠控制（4）社會(huì)風(fēng)險(xiǎn)控制（5）環(huán)境風(fēng)險(xiǎn)控制5、項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)控制（1）市場風(fēng)險(xiǎn)控制（2）經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)控制（3）財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)控制（三）項(xiàng)目投資交交付使用期的的控制（1）項(xiàng)目竣工驗(yàn)收的的過程控制（2）項(xiàng)目竣工驗(yàn)收文文件控制（3）項(xiàng)目營銷控制（4）項(xiàng)目交付（交樓樓）控制（5）物業(yè)管理（方案案）控制三、房地產(chǎn)項(xiàng)目的的控制對(duì)象和和控制依據(jù)（一）房地產(chǎn)項(xiàng)目目的控制對(duì)象象房地產(chǎn)項(xiàng)目控制貫貫穿于項(xiàng)目整整個(gè)壽命周期期，早在投資資前期的項(xiàng)目目構(gòu)思、目標(biāo)標(biāo)設(shè)計(jì)階段，就就對(duì)各階段性性的工作成果果，通過審核核、檢查、評(píng)評(píng)估等各種手手段進(jìn)行控制制。而且，越越是早期、控控制措施越早早作出，控制制效果越好。1、項(xiàng)目投資前期的的控制對(duì)象項(xiàng)目投資前期尚未未明確項(xiàng)目的的規(guī)模，性質(zhì)質(zhì)、計(jì)劃，也也無法提出各各種控制指標(biāo)標(biāo)或標(biāo)準(zhǔn)，缺缺乏足夠的控控制依據(jù)，因因而人們常常常疏于項(xiàng)目前前期的控制，這這是很自然的的，但通常也也是十分危險(xiǎn)險(xiǎn)的。一旦在在這一階段出出現(xiàn)決策錯(cuò)誤誤，都會(huì)帶來來無法估量的的，有時(shí)甚至至是至命的損損失。項(xiàng)目前前期的控制工工作，主要是是企業(yè)管理決決策層和項(xiàng)目目上層的任務(wù)務(wù)，主要內(nèi)容容表現(xiàn)為與項(xiàng)項(xiàng)目有關(guān)的市市場研究以及及項(xiàng)目的性質(zhì)質(zhì)、地址、環(huán)環(huán)境評(píng)價(jià)；項(xiàng)項(xiàng)目的市場定定位、構(gòu)思、方方案策劃、可可行性研究或或成果的審核核、檢驗(yàn)、評(píng)評(píng)價(jià)及批準(zhǔn)工工作。2、項(xiàng)目投資實(shí)施期期的控制對(duì)象象項(xiàng)目實(shí)施階段的投投資方案已經(jīng)經(jīng)定型，項(xiàng)目目有關(guān)的各種種計(jì)劃、方案案、指標(biāo)、合合同等內(nèi)容已已全部定義，控控制目標(biāo)乃至至各種控制標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)均已確定定，項(xiàng)目控制制作為項(xiàng)目管管理的重要職職能便十分清清晰而明確。（1）項(xiàng)目投資實(shí)施階階段的各有關(guān)關(guān)方項(xiàng)目管理班子金融機(jī)構(gòu)（資金）供應(yīng)商（原材料與設(shè)備）承包商（設(shè)計(jì)、施工）房地產(chǎn)項(xiàng)目投資實(shí)實(shí)施期涉及到到政治、經(jīng)濟(jì)濟(jì)、法律、社社會(huì)各個(gè)領(lǐng)域域；政府、社社團(tuán)、企業(yè)、公公眾各個(gè)層面面，投資環(huán)境境復(fù)雜而又多多變，控制對(duì)對(duì)象的研究應(yīng)應(yīng)當(dāng)如圖1-4所示，涉及及到項(xiàng)目投資資的所有利害害關(guān)系者。這這些與項(xiàng)目有有關(guān)聯(lián)的利害害者（團(tuán)體）使使構(gòu)成了項(xiàng)目目投資實(shí)施期期的控制對(duì)象象。項(xiàng)目管理班子金融機(jī)構(gòu)（資金）供應(yīng)商（原材料與設(shè)備）承包商（設(shè)計(jì)、施工）咨詢部門（專家）人力咨詢部門（專家）人力業(yè)主（決策及資金）內(nèi)部各部門（專家、管理資源、信息資料、業(yè)務(wù)經(jīng)驗(yàn)）內(nèi)部各部門（專家、管理資源、信息資料、業(yè)務(wù)經(jīng)驗(yàn)）勞動(dòng)力勞動(dòng)力政府機(jī)構(gòu)（立法、審批、指導(dǎo)、環(huán)境、服務(wù)）政府機(jī)構(gòu)（立法、審批、指導(dǎo)、環(huán)境、服務(wù)）中介組織（服務(wù)）中介組織（服務(wù)）公眾（環(huán)境公共關(guān)系）圖1-4項(xiàng)目的主主要利害關(guān)系系者·咨詢部門——由各各類專業(yè)人員員構(gòu)成提供信信息，提供決決策意見；·承包商——由各種種專業(yè)公司提提供設(shè)計(jì)施工工等專業(yè)服務(wù)務(wù)；·供應(yīng)商——提供原原材料和設(shè)備備訂購服務(wù)；；·金融機(jī)構(gòu)——銀行行基金等金融融機(jī)構(gòu)，提供供項(xiàng)目融資服服務(wù)；·公眾——社會(huì)大眾及共相應(yīng)應(yīng)團(tuán)體，關(guān)注注項(xiàng)目的社會(huì)會(huì)效益與環(huán)境境效益；·公用設(shè)施——供市市場調(diào)查、市市場營銷等中中介服務(wù)·政府機(jī)構(gòu)——為項(xiàng)項(xiàng)目提供方法法、審批、指指導(dǎo)服務(wù)，關(guān)關(guān)注項(xiàng)目社會(huì)會(huì)與環(huán)境效益益；·直接勞動(dòng)力——由由社會(huì)各種專專業(yè)人士，專專門人才提供供的勞動(dòng)力；；·內(nèi)部的各部門———公司內(nèi)部機(jī)機(jī)構(gòu)各部門專專家，管理者者各種資源、信信息資料、經(jīng)經(jīng)驗(yàn)組強(qiáng)。（2）項(xiàng)目投資實(shí)施階階段的各個(gè)結(jié)結(jié)構(gòu)層次和各各生產(chǎn)要素作為項(xiàng)目控制對(duì)象象的項(xiàng)目結(jié)構(gòu)構(gòu)，為了滿足足各層次控制制內(nèi)容深度上上的需要，應(yīng)應(yīng)當(dāng)劃分為各各種不同層次次的單元。如如項(xiàng)目、子項(xiàng)項(xiàng)目（分項(xiàng)目目）、單位工工程、分部工工程、分項(xiàng)工工程等等。一一般來說，越越是高層，控控制對(duì)象所涉涉及的層次越越高；范圍越越廣，內(nèi)容越越抽象。越是是低層，控制制的對(duì)象所涉涉及的層次越越低，范圍越越實(shí)，內(nèi)容越越具本。比如如，公司決策策層控制對(duì)象象一般只到項(xiàng)項(xiàng)目或子項(xiàng)目目層面；公司司中層（業(yè)務(wù)務(wù)主管）和項(xiàng)項(xiàng)目管理層，控控制對(duì)象將涉涉及到項(xiàng)目的的單位工程或或分部工程；；項(xiàng)目管理機(jī)機(jī)構(gòu)的中層（項(xiàng)項(xiàng)目業(yè)務(wù)主管管層）的控制制對(duì)象將直接接深入到分項(xiàng)項(xiàng)工程（即具具體的工作面面）。項(xiàng)目的各種生產(chǎn)要要素（勞動(dòng)力力、材料、設(shè)設(shè)備、資金等等），都是項(xiàng)項(xiàng)目投資實(shí)施施的關(guān)鍵因素素，自然也成成為項(xiàng)目實(shí)施施階段的重要要控制對(duì)象。所所有的項(xiàng)目，都都必須制定相相應(yīng)的標(biāo)準(zhǔn)（如如針對(duì)勞動(dòng)效效率的勞動(dòng)定定額、指標(biāo)針針對(duì)材料性能能的強(qiáng)度、硬硬度標(biāo)準(zhǔn)、針針對(duì)設(shè)備使用用效果的使用用率、完好率率等材料質(zhì)量量指標(biāo)等等）、制制度（如考勤勤制度、質(zhì)量量檢驗(yàn)制度等等等），程序序和方法，對(duì)對(duì)各生產(chǎn)要素素實(shí)施有效控控制。（3）項(xiàng)目投資實(shí)施階階段的各種考考核與評(píng)估指指標(biāo)項(xiàng)目投資實(shí)施階段段的實(shí)施效果果，是通過一一系列的指標(biāo)標(biāo)體現(xiàn)的，這這些指標(biāo)便成成為項(xiàng)目控制制的主要對(duì)象象。如反映項(xiàng)目投資經(jīng)經(jīng)濟(jì)性的指標(biāo)標(biāo)（投資額、成成本等）；反反映項(xiàng)目質(zhì)量量狀況的指標(biāo)標(biāo)（優(yōu)良率、合合格率以及各各種具體的質(zhì)質(zhì)量數(shù)據(jù)）；；反映項(xiàng)目進(jìn)進(jìn)度狀況的指指標(biāo)（完工率率、延誤日期期等等）；反反映項(xiàng)目合同同執(zhí)行情況的的指標(biāo)（合同同履約率、索索賠金額等等等）；反映項(xiàng)項(xiàng)目安全性、穩(wěn)穩(wěn)定性、風(fēng)險(xiǎn)險(xiǎn)性的各類指指標(biāo)等等。（4）項(xiàng)目投資實(shí)施階階段的各控制制點(diǎn)控制點(diǎn)是指為了實(shí)實(shí)施有效控制制，在項(xiàng)目投投資實(shí)施階段段的各環(huán)節(jié)、各各部位、各場場所設(shè)置的需需重點(diǎn)加強(qiáng)監(jiān)監(jiān)控的部位，如如整個(gè)項(xiàng)目投投資實(shí)施過程程中的各關(guān)鍵鍵性的階段轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)換點(diǎn)（重要要的分部工程程、分項(xiàng)工程程、單位工程程竣工、驗(yàn)收收點(diǎn)等等）；；對(duì)工程質(zhì)量量有重大影響響的活力（如如材料進(jìn)場檢檢驗(yàn)、混凝土土貫注、強(qiáng)度度檢驗(yàn)，隱蔽蔽工程驗(yàn)收等等等）；對(duì)項(xiàng)項(xiàng)目投資成本本有重大影響響的事項(xiàng)（如如合同簽約，竣竣工驗(yàn)收、采采購、市場營營銷、促銷等等等）。3、項(xiàng)目經(jīng)營使用期期的控制對(duì)象象房地產(chǎn)項(xiàng)目的經(jīng)營營使用期主要要是物業(yè)管理理，也有些自自營租賃經(jīng)營營的項(xiàng)目，在在其經(jīng)營使用用期還有涉及及經(jīng)營成本，經(jīng)經(jīng)營管理方面面的控制對(duì)象象，（財(cái)務(wù)、人人員、服務(wù)等等）。作為物物業(yè)管理的控控制對(duì)象，則則主要是業(yè)主主，以及為業(yè)業(yè)主提供的各各種服務(wù)（服服務(wù)質(zhì)量、業(yè)業(yè)主溝通、業(yè)業(yè)主投訴等等等）。經(jīng)營使用期控制對(duì)對(duì)象的另一環(huán)環(huán)節(jié)是項(xiàng)目的的竣工驗(yàn)收及及交付使用。（二）房地產(chǎn)項(xiàng)目目的控制依據(jù)據(jù)房地產(chǎn)項(xiàng)目的控制制依據(jù)是項(xiàng)目目投資實(shí)施的的各種文件。如如項(xiàng)目策劃報(bào)報(bào)告、可行性性研究報(bào)告、項(xiàng)項(xiàng)目任務(wù)書、設(shè)設(shè)計(jì)文件，與與項(xiàng)目有關(guān)的的各種決議文文件，批復(fù)文文件，合同文文件等等，此此外還包括：：對(duì)項(xiàng)目適用用的各種法律律、法規(guī)文件件；與項(xiàng)目工工程相關(guān)的工工程設(shè)計(jì)與施施工規(guī)范，各各類材料、設(shè)設(shè)備驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)各類相關(guān)標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)；項(xiàng)目的的各種、各類類計(jì)劃文件、工工程施工中的的各種、各類類變更文件、各各類報(bào)表、檢檢查記錄、會(huì)會(huì)議記錄等等等。案例：一間洗浴室室開設(shè)的論證證*1、機(jī)會(huì)研究上海某街道健身房房內(nèi)，有五位位下崗工人，一一邊鍛練身體體，一邊議論論再就業(yè)問題題。A女士講：“我今年只有40多歲，身體體健康，下崗崗后呆在家里里真沒勁，很很想找份工作作?！盉先生講“對(duì)，我也有有同感，50多歲的男同同志，堅(jiān)持上上班沒問題，可可惜文化程度度低，再找工工作不容易?！盋先生講：“各級(jí)政府對(duì)對(duì)我們這批年年齡大，文化化程度低的下下崗工人再就就業(yè)中的困難難是了解的，專專門設(shè)立了‘4050’工程項(xiàng)目，幫幫助我們?cè)倬途蜆I(yè)?！盌女士講：“在等待組織織介紹工作的的同時(shí)，我們們自己也應(yīng)主主動(dòng)想想辦法法?！边@一建議得得到大家的支支持，他們找找了個(gè)地方坐坐下來議論就就業(yè)機(jī)會(huì)。A女士首先發(fā)言，她她建議開個(gè)理理發(fā)店，“因?yàn)閱?dòng)資資金少，不要要太高的技術(shù)術(shù)”。D女士講：“目前開開理發(fā)店，多多數(shù)是年青人人，他們理出出來的發(fā)式比比較新潮，有有吸引力?！盓先生講：“我們小小區(qū)已有三家家小理發(fā)店，再再開新店，生生意會(huì)好嗎？？我建設(shè)開飲飲食店，家常常小炒，面條條餃子，我們們都內(nèi)行?！盉