上海商業(yè)發(fā)展新趨勢(shì)及莘莊大型交通樞紐商業(yè)項(xiàng)目規(guī)劃

上海商業(yè)發(fā)展新趨勢(shì)及莘莊大型交通樞紐商業(yè)項(xiàng)目規(guī)劃2014年7月11日上海商業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀與趨勢(shì)TOD發(fā)展模式及案例分析閔行區(qū)及莘莊地區(qū)商業(yè)現(xiàn)狀分析對(duì)莘莊區(qū)域商業(yè)現(xiàn)狀及本項(xiàng)目的認(rèn)識(shí)一二三四ContentsPage目錄頁(yè)第一部分上海商業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀與趨勢(shì)上海商業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀新開(kāi)購(gòu)物中心介紹購(gòu)物中心發(fā)展趨勢(shì)第一部分上海商業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀與趨勢(shì)1、商業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀4上海商業(yè)面積（經(jīng)過(guò)20年的開(kāi)放）增加約4000萬(wàn)平方米已經(jīng)位居世界前列5各大商圈相互配套，層級(jí)清晰1、商業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀從日?；A(chǔ)型的購(gòu)物餐飲消費(fèi)開(kāi)始轉(zhuǎn)向提升生活品質(zhì)型的健康休閑生活方式的服務(wù)式消費(fèi)；

注重時(shí)尚化、多樣化的商品選擇，人性化、體驗(yàn)化的購(gòu)物空間，高品質(zhì)的健康和休閑服務(wù)設(shè)施，高水準(zhǔn)服務(wù)和綜合配套等。以購(gòu)物中心或城市綜合體為載體，滿足綜合購(gòu)物、聚會(huì)交流、文化培訓(xùn)、休閑娛樂(lè)等一站式的復(fù)合性消費(fèi)需求。以便民利民為宗旨，以品牌化、標(biāo)準(zhǔn)化、連鎖化為方向，更全地提供便捷服務(wù)及社區(qū)生活服務(wù)功能。

隨著三網(wǎng)融合的推進(jìn)以及物聯(lián)網(wǎng)運(yùn)用，網(wǎng)絡(luò)購(gòu)物和移動(dòng)購(gòu)物將持續(xù)快速發(fā)展，成為年輕消費(fèi)群體的重要的新興消費(fèi)趨勢(shì)。網(wǎng)絡(luò)化消費(fèi)便利化消費(fèi)品質(zhì)型消費(fèi)一站式消費(fèi)商業(yè)發(fā)展趨勢(shì)2、商業(yè)發(fā)展趨勢(shì)63、上海購(gòu)物中心發(fā)展趨勢(shì)7項(xiàng)目名稱投資方商業(yè)面積開(kāi)業(yè)時(shí)間商業(yè)定位尚嘉中心法國(guó)LVMH(路威酩軒)集團(tuán)5萬(wàn)平方米2013年6月上海西部最頂級(jí)的購(gòu)物中心K11香港新世界集團(tuán)4萬(wàn)平方米2013年6月文化藝術(shù)主題購(gòu)物中心環(huán)球港上海月星集團(tuán)32萬(wàn)平方米2013年7月集商旅文于一體全業(yè)態(tài)購(gòu)物中心環(huán)貿(mào)iapm香港新鴻基地產(chǎn)12萬(wàn)平方米2013年8月上海首個(gè)主打”夜行購(gòu)物消費(fèi)“概念的”高檔購(gòu)物中心——比較2013年上海市新開(kāi)業(yè)的購(gòu)物中心來(lái)看購(gòu)物中心發(fā)展趨勢(shì)8項(xiàng)目名稱主力店類型主力店品牌尚嘉中心國(guó)際一線品牌專賣店LOUISVUITON、BURBERRY、CELINE、LOEWE、FENDI、Cartier、SalvatoreFerragamo、ErmenegildoZegna等生鮮超市久光鮮品館K11國(guó)際一線品牌專賣店BURBERRY、Chloé、DOLCE&GABBANA、MaxMara、VivienneWestwood等專業(yè)超市屈臣氏環(huán)球港快時(shí)尚服裝專業(yè)店UNIQLO、H&M、GAP大型綜合超市Tesco樂(lè)購(gòu)主題百貨瑪莎、novo其他大型專業(yè)店XEBIO賽標(biāo)、MUJI無(wú)印良品、家得樂(lè)電影院海上國(guó)際影城文化藝術(shù)中心博物館、美術(shù)館、演藝中心環(huán)貿(mào)iapm國(guó)際一線品牌專賣店P(guān)rada（全球最大旗艦店)、MiuMiu、Gucci、D&G、VALENTINO、Givency、Balenciaga、Tod’s、Versace輕奢、設(shè)計(jì)師品牌Alexander

Mcqueen、ToryBurch、Michelkors、Juicy

Couture、Patrizia

Pepe、Just

Cavallia、McQ、Furla等專業(yè)店蘋(píng)果、MUJI無(wú)印良品電影院百麗宮影城——比較2013年上海市新開(kāi)業(yè)的購(gòu)物中心來(lái)看購(gòu)物中心發(fā)展趨勢(shì)9項(xiàng)目名稱零售商鋪占比商業(yè)定位尚嘉中心86%零售比重最高，其中又時(shí)裝配飾、手表和童裝品牌專賣店為主。主要是為滿足虹橋地區(qū)國(guó)際社區(qū)居民家庭消費(fèi)的需要。K1144%零售店鋪比重低于50%，與傳統(tǒng)購(gòu)物中心差異較大。這與其定位文化藝術(shù)主題購(gòu)物中心，強(qiáng)調(diào)突出文化體驗(yàn)有關(guān)。環(huán)球港69%環(huán)球港總共引進(jìn)品牌350余個(gè)，零售品牌占69%，經(jīng)營(yíng)品類涉及廣泛。體現(xiàn)了環(huán)球港作為大型購(gòu)物中心的規(guī)模優(yōu)勢(shì)，與其定位各年齡層、各個(gè)收入水平消費(fèi)者的目標(biāo)也相吻合。從另一方面也體現(xiàn)了超大型購(gòu)物中心在招商中的局限性。環(huán)貿(mào)iapm55%零售店鋪占比適中，且品牌以奢侈品牌、輕奢侈、設(shè)計(jì)師品牌為主，滿足追求生活品質(zhì)的現(xiàn)代時(shí)尚年輕消費(fèi)群體的需求。比較顯示，尚嘉中心、環(huán)球港與傳統(tǒng)購(gòu)物中心倚重零售業(yè)態(tài)，配比較高的做法一脈相承；k11與環(huán)貿(mào)iapm則體現(xiàn)出另一種趨勢(shì)，大幅縮減零售商鋪比例。零售商戶組合比較——比較2013年上海市新開(kāi)業(yè)的購(gòu)物中心來(lái)看購(gòu)物中心發(fā)展趨勢(shì)10項(xiàng)目名稱零售商鋪占比商業(yè)定位尚嘉中心14%尚嘉中心以高端零售品牌吸引目的性較強(qiáng)的消費(fèi)群體，因此除零售外的其他業(yè)態(tài)均處于配套地位。K1156%“藝術(shù)?人文?自然”三大元素融合是k11的創(chuàng)新理念，也是其核心價(jià)值所在。在業(yè)態(tài)組合方面，具體表現(xiàn)在將藝術(shù)展覽、文化演出、餐飲娛樂(lè)、工作坊與零售有機(jī)組合在一起。環(huán)球港31%環(huán)球港的建設(shè)理念是“商、旅、文”融合，考慮到文化設(shè)施單個(gè)網(wǎng)點(diǎn)（包括電影院、博物館、美術(shù)館、演藝中心等）的規(guī)模很大，且分布集中，累計(jì)占環(huán)球港總營(yíng)業(yè)面積超過(guò)15%，因此非零售業(yè)態(tài)中，尤其是文化休閑業(yè)態(tài)為環(huán)球港聚客發(fā)揮了重要功能。環(huán)貿(mào)iapm45%獨(dú)特的業(yè)態(tài)組合，突出文化、體驗(yàn)和互動(dòng)，是其吸引廣域消費(fèi)者的重要因素。當(dāng)前，消費(fèi)結(jié)構(gòu)不斷升級(jí)，娛樂(lè)、教育等服務(wù)消費(fèi)快速增長(zhǎng)，與此同時(shí)，電子商務(wù)發(fā)展對(duì)實(shí)體零售商業(yè)沖擊最為顯著，而餐飲娛樂(lè)、文化休閑等體驗(yàn)型消費(fèi)是虛擬世界無(wú)法實(shí)現(xiàn)的，因此越來(lái)越成為購(gòu)物中心吸引消費(fèi)者的重要因素。非零售商戶組合比較11項(xiàng)目名稱主題商業(yè)定位尚嘉中心高雅時(shí)尚、舒適便捷建筑主體設(shè)計(jì)獲評(píng)美國(guó)綠色建筑委員會(huì)LEED金獎(jiǎng)，商場(chǎng)入口采用拱形建筑風(fēng)格，極富現(xiàn)代感和時(shí)尚氣息。K11自然清新、生態(tài)活力建筑設(shè)計(jì)獲評(píng)美國(guó)綠色建筑委員會(huì)LEED金獎(jiǎng)，外觀上保留了重線條的Artdeco風(fēng)格，同時(shí)也融入了“城市綠洲”概念。瀑布、綠樹(shù)、天然采光與中庭內(nèi)部色調(diào)渾然一體。環(huán)球港新穎獨(dú)特、高貴氣派由英國(guó)著名ChapmanTaylor建筑事務(wù)所設(shè)計(jì)，是國(guó)內(nèi)唯一歐式風(fēng)格的購(gòu)物中心。歐式內(nèi)裝從局部到整體，都經(jīng)過(guò)精雕細(xì)琢，將懷舊的浪漫情懷與現(xiàn)代人對(duì)生活的需求融合，呈現(xiàn)出新古典主義現(xiàn)代風(fēng)格。環(huán)貿(mào)iapm現(xiàn)代時(shí)尚、潮流夢(mèng)幻商場(chǎng)外形和室內(nèi)設(shè)計(jì)均出自英國(guó)貝諾（BenoyArchitects）之手，榮獲國(guó)際權(quán)威組織（美國(guó)綠色建筑委員會(huì)）頒發(fā)的節(jié)能與環(huán)保設(shè)計(jì)（LEED）“金級(jí)”證書(shū)。購(gòu)物環(huán)境比較——比較2013年上海市新開(kāi)業(yè)的購(gòu)物中心來(lái)看購(gòu)物中心發(fā)展趨勢(shì)12伴隨經(jīng)濟(jì)調(diào)整，高端品牌的快速擴(kuò)張期已經(jīng)過(guò)去，尚嘉中心以大量高端零售品牌旗艦店為主力店的模式很難再?gòu)?fù)制。未來(lái)購(gòu)物中心的主力店，將更多參照“iapm”、“環(huán)球港”模式，引入處于業(yè)態(tài)擴(kuò)張期（成長(zhǎng)期/導(dǎo)入期）的快時(shí)尚專業(yè)店、買手制精品百貨店、國(guó)際一、二線品牌及副牌、嬰童用品專賣店、大眾文化娛樂(lè)設(shè)施、展覽設(shè)施等。在消費(fèi)結(jié)構(gòu)不斷升級(jí)、服務(wù)消費(fèi)增速加快、網(wǎng)絡(luò)購(gòu)物沖擊實(shí)體零售的現(xiàn)實(shí)背景下，更多購(gòu)物中心將采取“k11模式”，大幅降低零售比重，同時(shí)提高餐飲、休閑娛樂(lè)和服務(wù)的業(yè)態(tài)比重，同時(shí)營(yíng)造大規(guī)模的人文互動(dòng)空間，開(kāi)展體驗(yàn)式營(yíng)銷。規(guī)模太大會(huì)對(duì)購(gòu)物中心的招商造成一定困難。如環(huán)球港，高比例的零售店鋪設(shè)置，并不符合體驗(yàn)式消費(fèi)發(fā)展的需求，但迫于大面積的招商壓力，零售品牌較多且相對(duì)容易招入，最終不得不提高零售比例。因此，未來(lái)新開(kāi)發(fā)購(gòu)物中心應(yīng)控制在適當(dāng)規(guī)模，并不需要一味求全求大。建筑空間設(shè)計(jì)上，購(gòu)物中心正在向特色化方向發(fā)展，無(wú)論是尚嘉中心的“時(shí)尚高雅”、還是k11的“綠色生態(tài)”，抑或是環(huán)球港的“恢弘氣派”，都彰顯出獨(dú)一無(wú)二的空間特色，成為各自吸引目標(biāo)客戶、集聚人氣、增強(qiáng)競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)的重要方面。購(gòu)物中心發(fā)展趨勢(shì)總結(jié)四大發(fā)展趨勢(shì)第二部分TOD商業(yè)發(fā)展模式集案例分析對(duì)TOD商業(yè)模式的認(rèn)識(shí)TOD商業(yè)綜合體案例分析第二部分TOD商業(yè)發(fā)展模式的認(rèn)識(shí)TOD模式：以公共交通為導(dǎo)向的開(kāi)發(fā)（transit-orienteddevelopment，TOD），以400～800米（5～10分鐘步行路程）為半徑建立中心廣場(chǎng)或城市中心，其特點(diǎn)在于集工作、商業(yè)、文化、教育、居住等為一身的大型城市綜合體。主要交通網(wǎng)絡(luò)體系城市土地集約利用，城市發(fā)展和公共交通的統(tǒng)籌規(guī)劃，對(duì)生態(tài)化和人性化開(kāi)放空間的關(guān)注，符合現(xiàn)階段各國(guó)城市可持續(xù)發(fā)展的共同趨勢(shì)。一、對(duì)TOD商業(yè)模式的認(rèn)識(shí)1415案例一：六本木六本木新城，建成于2003年，位于日本東京鬧區(qū)內(nèi)的六本木，由森集團(tuán)主導(dǎo)開(kāi)發(fā)，是日本目前規(guī)模最大的都市再開(kāi)發(fā)計(jì)劃之一。這個(gè)占地接近120000平方米的新地標(biāo)，按照下個(gè)世紀(jì)東京理想風(fēng)貌而建，籌劃達(dá)17年，投資近170億人民幣，開(kāi)始啟用后，風(fēng)靡全日本。六本木之丘集中了時(shí)尚名店、五星級(jí)酒店、餐廳、朝日電視臺(tái)、美術(shù)館、住宅公寓，緊臨地鐵都營(yíng)大江戶線，已被視為新世紀(jì)的城市綜合體。六本木主要建筑分布16摩天大樓：森林大樓（RoppongiHillsMoritower），地上53層，地下4層，內(nèi)有東京凱悅大酒店、森美術(shù)館、六本木新城TOHO影城等設(shè)施。雅虎、樂(lè)天、活力門等眾多日本知名企業(yè)總部，也位于此大樓。

朝日電視臺(tái)大樓：為朝日電視臺(tái)的新總部所在，地上5層，地下2層，占地廣大。其中，大樓一樓設(shè)有公眾開(kāi)放空間，除了紀(jì)念品專賣店之外，還設(shè)有介紹朝日電視臺(tái)各節(jié)目的展覽專區(qū)等朝日電視臺(tái)有關(guān)的設(shè)施。

露天廣場(chǎng)：六本木新城露天廣場(chǎng)（RoppongiHillsArena）。六本木新城露天廣場(chǎng)外觀上，有著圓形巨大遮雨蓬，具有強(qiáng)烈的聚集導(dǎo)向作用的多功能露天娛樂(lè)場(chǎng)所。廣場(chǎng)上的活動(dòng)多以世界性的娛樂(lè)節(jié)目為主流。住宅區(qū)：六本木新城住宅大廈六本木主要建筑17六本木業(yè)態(tài)配比建筑面積（萬(wàn)平方）酒店寫(xiě)字樓公寓購(gòu)物中心百貨餐飲影院文化娛樂(lè)11%33%13%29%3%2%9%75825102221.56.518六本木業(yè)態(tài)構(gòu)成酒店君悅酒店,提供包括28間套房在內(nèi)的389間客房、最高級(jí)的廚師們用精選食材創(chuàng)造出美味佳肴的10間餐廳和酒吧、絕對(duì)寬敞舒適的溫泉浴場(chǎng)和健身房、13個(gè)宴會(huì)會(huì)場(chǎng)、教堂、神殿等優(yōu)雅舒適的空間和無(wú)微不至的服務(wù)。寫(xiě)字樓六本木森大廈：作為六本木中心的超高層辦公樓，地上54層，高238M，并實(shí)現(xiàn)了日本國(guó)內(nèi)最大的單體約4500㎡的無(wú)柱空間，并引進(jìn)了日本國(guó)內(nèi)最高水準(zhǔn)的網(wǎng)絡(luò)和安全設(shè)施公寓住宅樓共4棟，既有6層高的底層，也有43層高的超高層,具備了日本國(guó)內(nèi)最高水準(zhǔn)的抗震性能，平面形式多樣，甚至有以廚房為主題的設(shè)計(jì)，滿足了從工作室到五個(gè)臥房、帶全套家具等多種多樣的選擇.購(gòu)物中心基本信息：總面積約32平方米，設(shè)有超過(guò)220間國(guó)際一線品牌旗艦店和各國(guó)風(fēng)味餐廳，50%零售，30%餐飲，其余20%。世界級(jí)品牌旗艦店：LV、Chanel、Hermes、Gucci、Cartier、Zegna、Tiffany、Dunhill及Burberry露天劇場(chǎng)：這是一個(gè)集聚了影像（電影）、流行（時(shí)尚商店）、表演（露天劇場(chǎng)）等商業(yè)藝術(shù)文化的露天劇場(chǎng)。影院—TOHO影城，9張銀幕都配備有最新式的THX音響系統(tǒng)。不但放映最新巨片，還介紹按六本木新城風(fēng)范精選的稀世之作。周末通宵營(yíng)業(yè)，不必?fù)?dān)心錯(cuò)過(guò)末班電車。全座席完全對(duì)號(hào)入座，不必?fù)?dān)心沒(méi)有座位。文化設(shè)施森藝術(shù)中心：六本木綜合開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的“文化都心”象征，位于六本木山森大廈49層至頂層，由美術(shù)館、展望臺(tái)、會(huì)員俱樂(lè)部、會(huì)議論壇等組成，在世界范圍內(nèi)也是獨(dú)一無(wú)二的巨大的文化綜合體。空中花園六本木新城的空中花園，從人的最基本生存需要出發(fā)，設(shè)置了稻田、蔬菜等田園風(fēng)格的景觀，強(qiáng)調(diào)了可參與性，為大城市帶來(lái)清新的田園景觀。19案例二：東京都郊區(qū)琦玉新都心

琦玉縣位于日本東京都北側(cè)，下屬43個(gè)市，距東京都市中心距離約20-30公里，琦玉新都心位于JR京浜東北線、宇都宮線到琦玉新都心站更方便琦玉新都心所在的琦玉縣由原浦和、大宮、與野合并而成，琦玉新都心在橫跨原來(lái)三市的舊國(guó)鐵大宮車庫(kù)舊址上建造的，占地47.7公頃的。琦玉新都心發(fā)展目標(biāo)為：形成首都圈整備規(guī)劃中的商務(wù)核心都市，領(lǐng)導(dǎo)琦玉中樞都市圈產(chǎn)業(yè)、文化，集聚高層次的都市機(jī)能，整備改善琦玉市的公共設(shè)施，進(jìn)一步更新都市機(jī)能。1概況20琦玉新都心的地標(biāo)是超級(jí)競(jìng)技場(chǎng)（SuperArena），它包括大型露天競(jìng)技場(chǎng)、主競(jìng)技場(chǎng)、禮堂、公共經(jīng)濟(jì)場(chǎng)幾個(gè)部分。還有著大型集客設(shè)施JohnLennonMuseum（約翰?列儂紀(jì)念館），里面陳列著列儂當(dāng)年使用過(guò)的服裝、樂(lè)器、樂(lè)譜等，是琦玉所建的世界一流的設(shè)施。琦玉超級(jí)競(jìng)技場(chǎng)，通過(guò)設(shè)置可移動(dòng)的觀眾席、天井及地板等空間擴(kuò)張系統(tǒng)，使其內(nèi)部可設(shè)各種舞臺(tái)、競(jìng)技場(chǎng)，因而可以舉行音樂(lè)會(huì)、運(yùn)動(dòng)會(huì)、展示會(huì)等各種活動(dòng)。是琦玉市最新的娛樂(lè)設(shè)施。同時(shí)，為了減輕附近擁擠不堪的交通壓力，它在開(kāi)業(yè)之初就倡導(dǎo)顧客乘坐公共設(shè)施前來(lái)消費(fèi)。2主要商業(yè)設(shè)施——超級(jí)競(jìng)技場(chǎng)21位置：位于琦玉新都心車站西出口。是通往西出口各個(gè)設(shè)施的必經(jīng)之地緊挨琦玉超級(jí)競(jìng)技場(chǎng)。特點(diǎn)：廣場(chǎng)在車場(chǎng)遺址上建造，有一萬(wàn)平方米，以“空中森林”為基本概念，在架空7米高的二層的玻璃地面上人工移植220棵櫸樹(shù)，在城市中心營(yíng)造一片自然。經(jīng)營(yíng)內(nèi)容：櫸樹(shù)廣場(chǎng)共包括三層，其中二樓種植著220棵櫸樹(shù)，由綠地廣場(chǎng)和森亭等組成。一樓則有20多家餐廳及店鋪。有星巴克、

ITS‘DEMO（家居店）、Western（糕點(diǎn)房）、快餐店、拉面店、松本清（連鎖藥店）。停車場(chǎng)：地下一層是停車場(chǎng)，有近300個(gè)停車位。3主要商業(yè)設(shè)施——櫸樹(shù)廣場(chǎng)22位置：位于JR京浜東北線琦玉新都心車站前開(kāi)業(yè)時(shí)間：2004年9月17日面積規(guī)模：是是琦玉縣最大的購(gòu)物中心，商業(yè)面積2.3萬(wàn)平方米。經(jīng)營(yíng)內(nèi)容：Cocoon新都心購(gòu)物中心由兩棟兩層建筑構(gòu)成，內(nèi)部集聚了120多家商業(yè)店鋪，有12個(gè)電影院、劇場(chǎng)，觀眾總席位有2671個(gè)；并配備有可停2300輛機(jī)動(dòng)車的大型停車場(chǎng)。紀(jì)伊國(guó)屋書(shū)店、松本清（日本著名連鎖藥店）、LifeSupermarket（食品專業(yè)超市）及多家時(shí)尚專業(yè)店入住。4主要商業(yè)設(shè)施——Cocoon新都心購(gòu)物中心一摟食品專業(yè)區(qū)（FoodVariety）兒童和全家服務(wù)區(qū)（Kids&Family）生活創(chuàng)意區(qū)（LifeCreate）服務(wù)美食廣場(chǎng)二樓時(shí)尚品牌區(qū)（FashionStyleCreate）美食廣場(chǎng)（FOODCORNER）復(fù)合影院服務(wù)Cocoon新都心功能設(shè)施表23案例三：香港·青衣站高檔居住+區(qū)域型商業(yè)中心200米范圍內(nèi)：商業(yè)(4.6萬(wàn)平米)+住宅(24.5萬(wàn)平米)+市政配套(5萬(wàn)多平米)500米/1公里范圍內(nèi)：住宅+配套服務(wù)200米500米1公里青衣城灝景灣盈翠半島長(zhǎng)安邨長(zhǎng)安邨長(zhǎng)發(fā)邨青泰苑青衣邨圣保祿村偉景花園醫(yī)院公園宏?；▓@怡翠花園海欣花園消防局警察局醫(yī)院市政住宅商業(yè)學(xué)校上高灘市政大廈青衣泳池青衣運(yùn)動(dòng)場(chǎng)其地塊面積僅5.4公頃，總建筑面積卻高達(dá)29萬(wàn)平方米，容積率高達(dá)5，在如此高密度開(kāi)發(fā)的基礎(chǔ)上，配置了各種公交換乘方式，滿足了周邊居民的出行、休閑、生活需求。24青衣城盈翠半島青衣游泳池青衣運(yùn)動(dòng)場(chǎng)

青衣站周邊區(qū)域主要由青衣城，盈翠半島和大型配套服務(wù)設(shè)施等建設(shè)組成物業(yè)時(shí)間檔次體量(萬(wàn)平米)容積率簡(jiǎn)介客戶商業(yè)：青衣城1999區(qū)域級(jí)商業(yè)中心4.65.4底層商業(yè)，占地5萬(wàn)平米，共四層，是一個(gè)以海洋為主題的大型商場(chǎng)，擁有140間商鋪食肆，220個(gè)停車位，是往來(lái)市區(qū)與機(jī)場(chǎng)路線上的主要商場(chǎng)港人、出入境游客、內(nèi)地人住宅：盈翠半島2000高檔住宅24.5由長(zhǎng)江實(shí)業(yè)、和記黃埔、中信泰富聯(lián)手開(kāi)發(fā)，共12座，一共3500個(gè)住宅單位，700停車位港人配套服務(wù)1996區(qū)域級(jí)51青衣游泳池1.76萬(wàn)平米，青衣運(yùn)動(dòng)場(chǎng)3.3萬(wàn)平米；港人25與市區(qū)中心相隔但又相連的區(qū)位條件主題商業(yè)先行（主題商業(yè)采用一站式消費(fèi)模式，匯聚了港內(nèi)外各國(guó)游客，提升區(qū)域人氣）品牌開(kāi)發(fā)商進(jìn)駐（盈翠半島由長(zhǎng)江實(shí)業(yè)、和記黃埔、中信泰富聯(lián)手開(kāi)發(fā)）成功KPI特征總結(jié)陌生區(qū)域，通過(guò)改善交通條件縮短其與外界的距離大型主題商場(chǎng)與高檔居住物業(yè)先行，利用其靠近國(guó)際機(jī)場(chǎng)的優(yōu)越區(qū)位與得先獨(dú)厚的海景資源，吸引游客與大量常住人口的集聚站點(diǎn)核心區(qū)域物業(yè)比例為：

商業(yè)：住宅：配套=15%：70%：15%26青衣城項(xiàng)目類型：購(gòu)物中心位置：新界青衣青敬路33號(hào)，青衣地鐵站上蓋，近青衣公園開(kāi)發(fā)商：香港地鐵公司開(kāi)業(yè)時(shí)間：1997年軌道交通：地鐵東涌線及機(jī)場(chǎng)快線青衣站建筑面積：4.6萬(wàn)平方米樓層：4層，地下一層地上三層定位：中高端店鋪：140個(gè)，其中餐飲車位數(shù)量：600個(gè)功能定位:青衣城針對(duì)區(qū)域位置及周邊人流特性，打造成區(qū)域內(nèi)的休閑娛樂(lè)場(chǎng)所，以中高端收入家庭為目標(biāo)客群。主題特色：青衣城以海洋為概念的主題的購(gòu)物中心，以其獨(dú)特的設(shè)計(jì)，引進(jìn)了海洋及航海的意念，承襲輪船的特色布局，寬闊的流線型的走廊及色彩冰紛的航海旗桿，每一個(gè)地方都放置了各種各樣與海洋有關(guān)的東西，形成了強(qiáng)烈的海洋氛圍，讓人仿佛置身于豪華油輪當(dāng)中。業(yè)態(tài)比例：35%為一般零售，32%為餐飲，娛樂(lè)10%，服務(wù)11%；因青衣城周邊住宅小區(qū)林立，其餐飲占比較大，能迎合項(xiàng)目本身住宅居民所需，也吸引了周邊住宅的客群。27地理優(yōu)勢(shì)：位于機(jī)場(chǎng)快線的中途站（青衣站），是前往機(jī)場(chǎng)之前的最后一個(gè)大型購(gòu)物中心，同時(shí)該商業(yè)也是最靠近大嶼山旅游區(qū)的一個(gè)購(gòu)物中心，吸引了一批高檔游客前往消費(fèi)；同時(shí)，周邊高檔住宅較多，吸引了大量中高端收入的家庭消費(fèi)人群。推廣活動(dòng)：由于項(xiàng)目地處城市副中心區(qū)，所以商場(chǎng)經(jīng)常舉辦大型活動(dòng)，電影首映，邀請(qǐng)明星到場(chǎng)表演，從而提升商場(chǎng)的知名度，并吸引年輕消費(fèi)群前往消費(fèi)。中庭設(shè)計(jì)：青衣城對(duì)中庭的應(yīng)用很值得借鑒，青衣城通過(guò)個(gè)性化的裝飾設(shè)計(jì)，將其做得像一條船。在充分體現(xiàn)了中庭展示效果的同時(shí)，還在中庭設(shè)置餐飲，并讓餐飲成為一道景觀。地鐵出入口：青衣城在同一平面上設(shè)置兩個(gè)地鐵出入口，這樣的設(shè)計(jì)有利于疏導(dǎo)人流，并提高購(gòu)物機(jī)率，同時(shí)使更多商戶能享受到地鐵所帶來(lái)的人流和商機(jī)。商家經(jīng)營(yíng)：每2-3年會(huì)因市場(chǎng)改變其租戶，為購(gòu)物中心注入新的活力，及給消費(fèi)者帶來(lái)新鮮感。購(gòu)物中心每季度都更好室內(nèi)布置，使購(gòu)物中心的形象不斷地改變；同時(shí)，在店鋪裝修方面，依托海洋概念，所有商家都要適應(yīng)這一主題，并配合該主題進(jìn)行裝修，追求色調(diào)統(tǒng)一，堅(jiān)持主題原則。項(xiàng)目亮點(diǎn)及特色28案例總結(jié)1、位于非傳統(tǒng)商圈，與市區(qū)中心相隔但又相連的區(qū)位條件。2、主題商業(yè)先行。主題商業(yè)采用一站式消費(fèi)模式，形成廣域的輻射范圍，提升區(qū)域人氣。3、宏厚的開(kāi)發(fā)資本，品牌開(kāi)發(fā)商進(jìn)駐。4、商業(yè)業(yè)態(tài)均衡化、創(chuàng)新型組合，使消費(fèi)者在消費(fèi)中體驗(yàn)愉悅的生活。第三部分閔行及莘莊地區(qū)商業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀分析閔行商業(yè)基本分析莘莊地區(qū)商業(yè)現(xiàn)狀第三部分閔行及莘莊地區(qū)商業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀分析閔行地處上海的地域腹部，黃浦江縱貫其南北，是上海市主要對(duì)外交通樞紐，也是上海西南地區(qū)重要的工業(yè)基地、科技及航天新區(qū)和現(xiàn)代居住區(qū)，同時(shí)作為中心城區(qū)的重要組成，閔行區(qū)加快推進(jìn)城市化進(jìn)程，城市功能日益完善和豐富。一、閔行商業(yè)基本分析30經(jīng)過(guò)多年的發(fā)展，閔行區(qū)已成為上海重要的先進(jìn)制造業(yè)基地、高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)基地及服務(wù)業(yè)加速發(fā)展的新興區(qū)域，形成相對(duì)獨(dú)立的一個(gè)欣欣向榮的國(guó)際化新城區(qū)。

閔行區(qū)基本的城市定位為：上海連接長(zhǎng)三角區(qū)域的西南門戶和重要交通樞紐上海重要的研發(fā)和制造業(yè)基地現(xiàn)代服務(wù)業(yè)集聚地現(xiàn)代化生態(tài)休閑居住城區(qū)閔行區(qū)地域面積占上海的5.86%實(shí)有人口250.8萬(wàn)人，是全市第二人口大區(qū)，占上海的10%地區(qū)生產(chǎn)總值占全市的8.2%2013年，閔行區(qū)實(shí)現(xiàn)社會(huì)消費(fèi)品零售總額600.78億元，在上海市各區(qū)縣中位列第三，但人均社會(huì)消費(fèi)品零售總額為2.3萬(wàn)元，排在全市第十五名，居于中下游水平。數(shù)據(jù)來(lái)源：《2013上海服務(wù)業(yè)發(fā)展報(bào)告》2013年上海市各區(qū)縣社會(huì)消費(fèi)品零售總額和人均社零額2013年，閔行區(qū)商業(yè)面積總量達(dá)到565萬(wàn)平方米，在上海市各區(qū)縣中位列第二，僅次于浦東新區(qū)；人均商業(yè)面積為2.2平方米，目前略低于全市平均水平（人均2.46平方米）。數(shù)據(jù)來(lái)源：《2013上海統(tǒng)計(jì)年鑒》和上海市統(tǒng)計(jì)局統(tǒng)計(jì)資料2013年上海市各區(qū)縣商業(yè)面積和人均商業(yè)面積商業(yè)總量規(guī)模較大，但人均水平不高。一、閔行商業(yè)基礎(chǔ)分析31虹橋吳中路商圈蓮花路地鐵站商圈七寶商圈莘莊地鐵站商圈現(xiàn)有重點(diǎn)商圈商業(yè)集聚效應(yīng)初顯，地鐵樞紐商業(yè)發(fā)展態(tài)勢(shì)較好閔行區(qū)已圍繞莘莊地鐵站、蓮花路地鐵站、虹橋吳中路及七寶等地區(qū)形成較為成熟的商業(yè)集中發(fā)展區(qū)域，成為閔行區(qū)城市功能的重要承載、城市形象的重要體現(xiàn)。32一、閔行商業(yè)基礎(chǔ)分析商圈發(fā)展水平參差，莘莊地鐵站未來(lái)發(fā)展?jié)摿^大2012年重點(diǎn)商圈建筑面積、租金及稅收比較蓮花路地鐵站商圈租金及稅收在四個(gè)主要商圈中排名第一，發(fā)展較快，隨著南方商務(wù)區(qū)建設(shè)的推進(jìn)，未來(lái)總量規(guī)模將進(jìn)一步提升。莘莊地鐵站建筑面積、租金和稅收均排名靠前，隨著莘莊地鐵上蓋項(xiàng)目的建設(shè)，未來(lái)發(fā)展?jié)摿^大。虹橋吳中路商圈依托萬(wàn)象城項(xiàng)目的建設(shè)，未來(lái)能級(jí)將會(huì)有所提升。七寶商圈體量較大，但經(jīng)濟(jì)指標(biāo)排名靠后。33一、閔行商業(yè)基礎(chǔ)分析閔行區(qū)現(xiàn)有商圈比較

商圈名稱莘莊地鐵站商圈蓮花路地鐵站商圈虹橋吳中路商圈七寶商圈地理位置位于軌道交通一號(hào)線莘莊站附近。位于軌道交通一號(hào)線蓮花路站附近。以吳中路為主要發(fā)展軸線，東至虹梅路、西至外環(huán)高速。位于七莘路、漕寶路口，主要沿七莘路發(fā)展。現(xiàn)有商業(yè)面積（㎡）43.5萬(wàn)

25.72萬(wàn)

33.1萬(wàn)

45.8萬(wàn)

主要消費(fèi)人群當(dāng)?shù)叵M(fèi)者。當(dāng)?shù)叵M(fèi)者及外來(lái)區(qū)域消費(fèi)者消費(fèi)者。當(dāng)?shù)叵M(fèi)者及臨近城區(qū)消費(fèi)者。當(dāng)?shù)叵M(fèi)者及外來(lái)旅游消費(fèi)者。主要載體仲盛世界商城、閔行龍之夢(mèng)購(gòu)物廣場(chǎng)等。南方購(gòu)物中心、友誼百貨、蓮花國(guó)際廣場(chǎng)等。元一希爾頓酒店、沃爾瑪虹橋店、剪刀石頭布家居廣場(chǎng)等。七寶商城、巴黎春天百貨店、匯寶購(gòu)物廣場(chǎng)、嘉茂購(gòu)物廣場(chǎng)、凱德七寶等。重點(diǎn)業(yè)態(tài)購(gòu)物中心、百貨店、大型綜合超市。購(gòu)物中心、百貨店大型家居專業(yè)店、酒店、大型綜合超市百貨店、專業(yè)專賣店商業(yè)功能特點(diǎn)運(yùn)營(yíng)主體經(jīng)驗(yàn)豐富，規(guī)模較大、業(yè)態(tài)豐富、結(jié)構(gòu)合理，能有效滿足綜合性消費(fèi)需求，商業(yè)氣氛日益濃厚。商業(yè)發(fā)展時(shí)間較長(zhǎng)，隨著不斷的調(diào)整提升，綜合服務(wù)功能較為齊全，是閔行區(qū)商業(yè)的代表性區(qū)域之一。家居、汽車交易展示特色較為突出，服務(wù)功能較為齊全，是閔行最能展示都市繁榮繁華的地區(qū)之一。商業(yè)設(shè)施集中發(fā)展，結(jié)合七寶老街吸引大量外來(lái)旅游消費(fèi)，已成為閔行區(qū)較為成熟和活躍的商業(yè)區(qū)域。34閔行現(xiàn)有商圈比較分析2012年末，上海市全市已有星級(jí)賓館271家。其中，五星級(jí)酒店60家四星級(jí)酒店70家35閔行酒店現(xiàn)狀分析截止2013年底，閔行區(qū)共有酒店600多家，其中僅有高星級(jí)酒店7家閔行區(qū)現(xiàn)有酒店能級(jí)較低，以中、低星級(jí)酒店、快捷酒店、賓館為主體，高星級(jí)品牌酒店缺乏。未來(lái)應(yīng)提升酒店檔次，打造高星級(jí)酒店上海虹橋金古源豪生大酒店上海虹橋元一希爾頓酒店上海華納風(fēng)格酒店上海天禧福璞瑅酒店上海富建酒店上海悅隆酒店上海人濟(jì)酒店閔行區(qū)高檔酒店分布圖商務(wù)樓宇億元樓宇數(shù)量級(jí)品質(zhì)有待持續(xù)提升2013年，閔行區(qū)年億元樓有6幢，與中心城區(qū)比較總量占比較小，樓宇品質(zhì)有待持續(xù)提升。36閔行商務(wù)樓宇現(xiàn)狀樓宇名稱特色板塊2013年稅收解放報(bào)業(yè)大廈文化傳媒莘莊1.56億元百聯(lián)南方商城總部經(jīng)濟(jì)蓮花路1.22億元綠地藍(lán)?？萍?、創(chuàng)意莘莊1.58億元利豐大廈商業(yè)貿(mào)易虹橋3.4億元閔行區(qū)部分特色樓宇及主要入駐企業(yè)樓宇名稱主要入駐企業(yè)解放報(bào)業(yè)大廈解放日?qǐng)?bào)報(bào)業(yè)集團(tuán)上海解放新興傳媒有限公司上海解放傳媒信息發(fā)展有限公司新聞報(bào)社上海新聞晨報(bào)雜志社有限公司上海新聞晨報(bào)社區(qū)傳媒有限公司上海申江服務(wù)導(dǎo)報(bào)社有限公司上海新華書(shū)店投資有限公司申能能源中心申能（集團(tuán)）有限公司申能股份有限公司利豐大廈利豐貿(mào)易（上海）有限公司利邦（上海）服裝貿(mào)易有限公司利越（上海）服裝商貿(mào)有限公司利永（上海）時(shí)裝商貿(mào)有限公司利和（上海）醫(yī)藥商貿(mào)有限公司利豐貿(mào)易服務(wù)（上海）有限公司利豐供應(yīng)鏈管理（中國(guó)）有限公司兼松纖維貿(mào)易服務(wù)（上海）有限公司兼松纖維制品貿(mào)易（上海）有限公司兼松纖維企業(yè)投資咨詢（上海有限公司莘莊鎮(zhèn)位于上海市中心城區(qū)的西南部，是閔行區(qū)政府所在地，在地理位置上是“上海的中心”。莘莊鎮(zhèn)區(qū)域面積19.53平方公里，實(shí)有人口27萬(wàn)，其中戶籍人口10萬(wàn)人。莘莊鎮(zhèn)毗鄰上海虹橋機(jī)場(chǎng)，30分鐘可達(dá)浦東國(guó)際機(jī)場(chǎng)。鎮(zhèn)域內(nèi)地鐵、軌道交通、高速公路和目前亞洲第一的莘莊公路立交橋等構(gòu)成了較為發(fā)達(dá)的交通網(wǎng)絡(luò)，使莘莊成為人流、物流十分便捷的地區(qū)。37二、莘莊商業(yè)發(fā)展基本概況莘莊地區(qū)現(xiàn)有仲盛世界商城、閔行龍之夢(mèng)購(gòu)物廣場(chǎng)等大型商業(yè)設(shè)施，商業(yè)部分建筑面積達(dá)到約為38萬(wàn)平方米。38二、莘莊商業(yè)發(fā)展基本概況項(xiàng)目名稱規(guī)模開(kāi)業(yè)時(shí)間針對(duì)客群商業(yè)定位業(yè)態(tài)仲盛世界商城地下三層地上五層，總面積30萬(wàn)平方米2010年9月20-45歲及有小孩的客戶群體一站式家庭時(shí)尚消費(fèi)體驗(yàn)式商業(yè)引進(jìn)了星期八小鎮(zhèn)等兒童業(yè)態(tài)，10%的兒童教育及服飾類，40%的餐飲類閔行龍之夢(mèng)購(gòu)物廣場(chǎng)由一幢4層綜合購(gòu)物中心和一幢32層酒店綜合樓組成，總建筑面積19.78萬(wàn)平米，商業(yè)8萬(wàn)平米2011年7月中高端年輕時(shí)尚消費(fèi)群體及白領(lǐng)綜合性購(gòu)物中心大眾化年輕時(shí)尚品牌及品牌餐飲集中第四部分對(duì)莘莊區(qū)域商業(yè)現(xiàn)狀及本項(xiàng)目的認(rèn)識(shí)莘莊綜合交通樞紐項(xiàng)目基本情況規(guī)劃概況功能定位發(fā)展目標(biāo)莘莊綜合交通樞紐項(xiàng)目作為上海第一個(gè)真正意義上的TOD項(xiàng)目，將以科學(xué)的視角充分挖掘交通樞紐用地價(jià)值，以公共交通為導(dǎo)向，以軌道交通換乘站及其核心商業(yè)為中心，以5-10分鐘步行時(shí)間為半徑，建造出地上、地下共計(jì)70萬(wàn)方，將為