第4章房地產(chǎn)評(píng)估 2014

第四章房地產(chǎn)評(píng)估注冊(cè)資產(chǎn)評(píng)估師考試

考試設(shè)5個(gè)科目，具體是：

《資產(chǎn)評(píng)估》、《經(jīng)濟(jì)法》、《財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)》、《機(jī)電設(shè)備評(píng)估基礎(chǔ)》、《建筑工程評(píng)估基礎(chǔ)》。

考試分5個(gè)半天進(jìn)行?！顿Y產(chǎn)評(píng)估》考試時(shí)間為3個(gè)小時(shí)，其余4科考試時(shí)間均為2個(gè)半小時(shí)?？荚嚂r(shí)間一般在每年9月的第二個(gè)周末。

報(bào)名:一般在當(dāng)年的4月至5月報(bào)名考試以3年為一個(gè)周期，參加全部科目考試的人員須在連續(xù)3個(gè)考試年度內(nèi)通過全部科目的考試。參加4個(gè)科目考試的人員須在連續(xù)兩個(gè)考試年度內(nèi)通過所報(bào)科目的考試。

房地產(chǎn)估價(jià)師執(zhí)業(yè)資格考試成績(jī)實(shí)行兩年為一個(gè)周期的滾動(dòng)管理辦法，參加全部四個(gè)科目考試的人員必須在連續(xù)兩個(gè)考試年度內(nèi)通過全部科目?？荚囋O(shè)《房地產(chǎn)基本制度與政策》（含房地產(chǎn)估價(jià)相關(guān)知識(shí)）、《房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)與管理》、《房地產(chǎn)估價(jià)理論與方法》、《房地產(chǎn)估價(jià)案例與分析》（開卷）4個(gè)科目?？荚嚪譃樗膫€(gè)半天進(jìn)行，每個(gè)科目考試時(shí)間為兩個(gè)半小時(shí)。賣房二十大騙局曝光

1、大家購(gòu)房所付的保險(xiǎn)費(fèi)其實(shí)是可以打八五折的，不要在售樓處買保單，外面的保險(xiǎn)公司都可以為你打折。

2、現(xiàn)在高價(jià)房根本不用首付三成，但是你不要去找大銀行，找像民生、浦發(fā)等小行，你完全可以辦成8成貸款，四大銀行每年都要被央行來查，所以他們很少違規(guī)，但小銀行卻可以不受限制3、開盤絕對(duì)沒有好房子，好的房子全部被保留，然后每個(gè)月推出幾套，但單價(jià)升得很快，要么就是你有關(guān)系，他們才給你好的房子。

4、廣告沒有一個(gè)是真的，千萬別相信其中的外立面顏色，很多造出來比畫的難看多了。5、售樓員會(huì)用許多方法來逼你買房(業(yè)內(nèi)叫SP)，讓你無時(shí)無刻感到緊張，這時(shí)你千萬要冷靜。要自己看中才買。

6、別以為高層中的九到十一樓不錯(cuò)，那你大錯(cuò)了，這些樓層正好是揚(yáng)灰層，臟空氣到這個(gè)高度就會(huì)停頓，我們是不會(huì)告訴你們的。

7、別對(duì)景觀抱太大希望，樹和草是在交房前一個(gè)月從外地買來直接插土進(jìn)去的，所以能夠存活就不錯(cuò)了。

8、別以為面磚的外墻是好的，其實(shí)面磚漏水比涂料漏水的幾率大多了，在國(guó)外都是用的高級(jí)涂料，沒人用面磚當(dāng)外墻。

9、別以為實(shí)測(cè)面積是對(duì)的，其實(shí)測(cè)繪局都被我們買通的，少你一個(gè)平米你也看不出來，但是國(guó)家就只承認(rèn)他的測(cè)繪報(bào)告。

10、得房率，綠化率，容積率大多都是與實(shí)際不相符的，千萬別相信我們，我們只是聽工程部隨便說說的，能對(duì)八成就不錯(cuò)了。

11、漏水和外立面的材料根本沒關(guān)系，你們要關(guān)心的是樁有多深，因?yàn)樾路柯┧蠖嗍且驗(yàn)榉课莩两颠^大，造成外墻裂縫才漏水的。(上海最適合打樁的是地下33

-35米，這部分土特別好)

12、不要再相信任何獎(jiǎng)項(xiàng)，我們公司買到的最大的一個(gè)獎(jiǎng)是全國(guó)人居經(jīng)典獎(jiǎng)，是在人民大會(huì)堂發(fā)的獎(jiǎng)狀，你說大不大？五萬一個(gè)嘛！

13、開盤的時(shí)候售樓處會(huì)有許多四五十歲的人在模型邊上說這個(gè)房子好，千萬別信，這些人大多是公司的領(lǐng)導(dǎo)來捧場(chǎng)的。

14、注意，代理公司來代理銷售的樓盤，他們通?；幼疃?，比如排隊(duì)買號(hào)等，但是開房商直接銷售就不會(huì)搞很多花頭，那是因?yàn)榇砩滔胭嶉_發(fā)商更多的代理費(fèi)。

15、為何上海的所有凸窗看上去很大，但是能通風(fēng)的只有很小一扇，我們說是為了安全，其實(shí)是整個(gè)上海的開發(fā)商都是為了省錢而內(nèi)部統(tǒng)一那么做的。

16、如果報(bào)紙廣告上的哪個(gè)樓盤單獨(dú)印了一個(gè)房型，那你千萬不要去買這個(gè)房型，不是買不掉的就是位置有問題，我們叫最后沖刺，你想啊，他干嘛不印其他的呢？

17、到售樓處后直接問售樓員看一樣叫銷控的本子，這樣你才可以確切的知道哪些房子是真的沒了，哪些房子還在，這本東西特別準(zhǔn)，只有少數(shù)樓盤會(huì)做一份假的。

18、一個(gè)好的施工單位關(guān)鍵是看他的工地是否干凈，建材堆放是否井井有條。

19、不要相信物業(yè)管理會(huì)是廣告上的外資單位來管理，通常只買他們的一個(gè)名字，然后叫物業(yè)顧問，這些外資物業(yè)公司通常只為單價(jià)在一萬以上的樓盤來服務(wù)，別的其實(shí)都由本地公司來管理。

20、不要相信建筑設(shè)計(jì)是什么美國(guó)或加拿大的公司，這也是假的，國(guó)家規(guī)定外資設(shè)計(jì)單位不能單獨(dú)參與一個(gè)樓盤的建筑設(shè)計(jì)，而必須是是外加一個(gè)國(guó)內(nèi)設(shè)計(jì)公司來共同設(shè)計(jì)，但是真正做出房型的就是國(guó)內(nèi)公司，弄個(gè)外國(guó)名字只是滿足你們的崇洋媚外的心理。房地產(chǎn)的一些基本知識(shí)按用途不同分類：居住、商業(yè)、旅游、農(nóng)業(yè)、工業(yè)關(guān)于土地使用年限：居住70年；商業(yè)、旅游用地40年；其余50年層數(shù)劃分規(guī)定：低層：1—3層；多層：4—6層；小高層：7—11層；中高層：12—16層；高層：16層以上；超高層：40層以上或者100米以上建筑房地產(chǎn)的一些基本知識(shí)五證：《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》、《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》、《建設(shè)工程施工許可證》、《國(guó)有土地使用證》、《商品房預(yù)售許可證》。兩書：《住宅質(zhì)量保證書》、《住宅使用說明書》房地產(chǎn)市場(chǎng)：地產(chǎn)買賣與租賃市場(chǎng)。產(chǎn)權(quán)：產(chǎn)權(quán)人對(duì)房屋所有權(quán)與土地使用權(quán)土地使用權(quán)：擁有者對(duì)土地使用期限，包括開發(fā)權(quán)、收益權(quán)和處置權(quán)。房地產(chǎn)的一些基本知識(shí)生地：是指完成土地征用，未經(jīng)開發(fā)、不可直接作為建筑用地的農(nóng)用地或荒地等土地。毛地：城市舊區(qū)范圍內(nèi)，尚未經(jīng)過拆遷安置補(bǔ)償?shù)韧恋亻_發(fā)過程、不具備基本建設(shè)條件的土地熟地：是指經(jīng)過土地開發(fā)、具備基本建設(shè)條件的土地。三通一平：水通、電通、路通以及場(chǎng)地平整；七通一平：水通、電通、路通、排水通、排污通、通信通、煤氣通以及場(chǎng)地平整。房地產(chǎn)的一些基本知識(shí)紅線圖（宗地圖）：按一定比例尺制作的用意標(biāo)示一宗地的用地位置、界限和面積的地形平面圖。由政府土管部門頒發(fā)給使用者，使用者只可在紅線內(nèi)開發(fā)建設(shè)總用地面積：城市規(guī)劃部門劃定的用地范圍內(nèi)的土地面積。包括：建設(shè)用地面積、代征道路面積和代征綠化面積建設(shè)用地面積（凈用地面積）：城市規(guī)劃部門劃定的建設(shè)用地范圍內(nèi)的土地面積房地產(chǎn)的一些基本知識(shí)總建筑面積：建設(shè)用地范圍內(nèi)單棟或多棟建筑物地面以上及地面各層建筑面積和。容積率：總建筑面積與總用地面積之比。建筑面積：建筑物外墻或結(jié)構(gòu)外圍水平投影面積之和。包括陽(yáng)臺(tái)、地下室、室外樓梯，且有永久上蓋的層高在2.2米以上的永久建筑。建筑密度：用地范圍內(nèi)所有建筑物基地面積和與建設(shè)用地面積的比率。房地產(chǎn)的一些基本知識(shí)房屋銷售面積：為購(gòu)買者所購(gòu)得的套內(nèi)建筑面積和公攤面積之和套內(nèi)建筑面積：門內(nèi)范圍的建筑面積，包括套內(nèi)使用面積、墻體面積和陽(yáng)臺(tái)面積。套內(nèi)使用面積：室內(nèi)實(shí)際能使用的面積，按墻體內(nèi)表面計(jì)算。墻體面積：分為公用墻（套間分隔墻，與公用建筑分隔墻和山墻）和非公用墻；前者計(jì)入一半的建筑面積，后者全部計(jì)入。房地產(chǎn)的一些基本知識(shí)陽(yáng)臺(tái)面積計(jì)算：按照陽(yáng)臺(tái)外圍和房屋外墻的水平投影計(jì)算。原設(shè)計(jì)為封閉式陽(yáng)臺(tái)，則計(jì)為全面積計(jì)算；非封閉式陽(yáng)臺(tái)則按半面積計(jì)算公攤面積計(jì)算：商品房公用建筑面積的分?jǐn)傄源睘閱挝?。分?jǐn)偟墓媒ㄖ娣e為每幢樓內(nèi)的公用建筑面積。與本幢樓房不相連的公用建筑面積不得分?jǐn)偨o本幢樓房的住戶，由該幢樓各套商品房分?jǐn)?；為局部范圍服?wù)的公用建筑面積，則由受益的各套商品房分?jǐn)?。各套商品房?yīng)分?jǐn)偟墓媒ㄖ娣e，為每戶分?jǐn)偣媒ㄖ娣e之和。房地產(chǎn)的一些基本知識(shí)公用建筑面積由兩部分組成：

（1）大堂、公共門廳、走廊、過道、公用廁所、電梯前廳、樓梯間、電梯井、電梯機(jī)房、垃圾道、管道井、消防控制室、水泵房、水箱間、冷凍機(jī)房、消防通道、變電室、煤氣調(diào)壓室、衛(wèi)星電視接收機(jī)房、空調(diào)機(jī)房、熱水鍋爐房、電梯工休息室、值班警衛(wèi)室、物業(yè)管理用房以及其他為該建筑服務(wù)的專用設(shè)備用房；（2）套（單元）與公用建筑空間之間的分隔墻以及外墻（包括山墻）墻體水平投影面積的一半。（3）公用建筑面積=全幢建筑面積-全幢各套套內(nèi)建筑面積之和-單獨(dú)具備使用功能的獨(dú)立使用空間的建筑面積（如地下車庫(kù)、倉(cāng)庫(kù)、人防工程等）房地產(chǎn)的一些基本知識(shí)層高：下層地板面或樓板面到上層樓板面之間的距離；通常要求為2.7—3m。凈高：層高減去樓板厚度期房：開發(fā)商從取得預(yù)售許可證開始到取得房地產(chǎn)權(quán)證為止的商品房，此階段消費(fèi)者可簽訂預(yù)售合同?，F(xiàn)房：開發(fā)商辦妥大產(chǎn)權(quán)證后的商品房。毛坯房：沒裝修的房，北方也稱為“清水房”。入伙：業(yè)主領(lǐng)取鑰匙，入?。ㄒ卜Q交付）。房地產(chǎn)的一些基本知識(shí)契稅：所有權(quán)發(fā)生轉(zhuǎn)移，向產(chǎn)權(quán)承受人征收的財(cái)產(chǎn)稅。征繳契稅的情況：國(guó)有土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓；房屋出售房屋贈(zèng)與房屋交換第四章房地產(chǎn)評(píng)估

一、教學(xué)目的通過本章教學(xué)，要求大家了解房地產(chǎn)的特征，理解房地產(chǎn)價(jià)值和影響因素，掌握房地產(chǎn)估計(jì)的具體方法二、教學(xué)要求通過本章的學(xué)習(xí)，要求在理解房地產(chǎn)及房地產(chǎn)評(píng)估的特性、房地產(chǎn)價(jià)格及其影響因素的基礎(chǔ)上，了解資產(chǎn)評(píng)估方法在房地產(chǎn)評(píng)估中的運(yùn)用，具體掌握收益法、市場(chǎng)法、成本法、剩余法在房地產(chǎn)評(píng)估中的基本原理與應(yīng)用.三、重點(diǎn)、難點(diǎn)重點(diǎn)：掌握收益法、市場(chǎng)法、成本法、剩余法在房地產(chǎn)評(píng)估中的基本原理與應(yīng)用難點(diǎn)：剩余法在房地產(chǎn)評(píng)估中的基本原理與應(yīng)用第一節(jié)房地產(chǎn)評(píng)估的概述一、土地與土地使用權(quán)（一）土地

土地一般是指地球表面的陸地部分，包括內(nèi)陸水域和灘涂。兩重性：不僅是資源，也是資產(chǎn)

自然供給：地球提供的可利用數(shù)量土地的供給

經(jīng)濟(jì)供給：人類開發(fā)利用而形成的土地供給（二）土地的特性

自然特性：①位置固定性 ②質(zhì)量差異性③不可再生性 ④效用永續(xù)性經(jīng)濟(jì)特性：①供給稀缺性 ②產(chǎn)權(quán)可壟斷性 ③土地利用多方向性④效益級(jí)差性（三）土地使用權(quán)我國(guó)土地所有權(quán)與使用權(quán)相分離，土地所有權(quán)有兩種情況：

城市土地-------所有權(quán)屬于國(guó)家；農(nóng)村\城市郊區(qū)的土地--------所有權(quán)歸農(nóng)民集體所有。土地的使用者不具有土地的所有權(quán)，只擁有土地使用權(quán)。70年——居住用地國(guó)家出讓土地使用權(quán)40年——商業(yè)、旅游、娛樂用地50年——其他（工業(yè)、科教文衛(wèi)體）

國(guó)家出讓土地使用權(quán)的方式：協(xié)議、招標(biāo)和拍賣土地使用者可將土地使用權(quán)再轉(zhuǎn)讓、出租、抵押申請(qǐng)續(xù)期——最遲于屆滿前一年(指非住宅建設(shè)用地，住宅建設(shè)用地自動(dòng)續(xù)期）三、地租理論馬克思的理論認(rèn)為，地租是土地所有權(quán)在經(jīng)濟(jì)上的表現(xiàn)形式，真正的地租是為使用土地而支付給土地所有者的貨幣額。（1）絕對(duì)地租：是土地所有者憑借土地所有權(quán)的壟斷所獲得的地租。如土地出讓金（2）級(jí)差地租：

級(jí)差地租Ⅰ：由于土地自然差別導(dǎo)致的地租

級(jí)差地租Ⅱ：對(duì)同一土地連續(xù)投資，投資收益差別所導(dǎo)致的地租級(jí)差地租Ⅰ原理告訴我們，處于不同位置的土地，其價(jià)格是有差別的，在評(píng)估土地使用權(quán)價(jià)格時(shí)，必須了解其地理位置和環(huán)境。級(jí)差地租Ⅱ原理告訴我們，在同一塊土地上連續(xù)投資，投資收益率是有差別的，在評(píng)估土地使用權(quán)價(jià)格時(shí)，必須考慮土地的用途，如工業(yè)用地、商業(yè)用地、住宅用地等。1、位置固定性 2、供求區(qū)域性

房地產(chǎn)市場(chǎng)是一個(gè)地區(qū)性市場(chǎng)，其供求狀況、價(jià)格水平和價(jià)格走勢(shì)等都是當(dāng)?shù)氐模诓煌貐^(qū)之間各不相同。3、長(zhǎng)期使用性 4、大量投資性5、保值增值性

引起房地產(chǎn)價(jià)格上升的原因主要有4個(gè)方面：(1)對(duì)房地產(chǎn)本身進(jìn)行的投資改良，如裝修改造，更新或添加設(shè)備，改進(jìn)物業(yè)管理；(2)通貨膨脹；(3)需求增加導(dǎo)致稀缺性增加，如人口或收入增加；(4)外部經(jīng)濟(jì)或相互影響，如交通條件或周圍環(huán)境改善。

6、難以變現(xiàn)性7、政策限制性8、投資風(fēng)險(xiǎn)性

四、房地產(chǎn)的特性除供需原則、替代原則、貢獻(xiàn)原則外，特別要注意的：1、最有效使用原則（即預(yù)期原則）——最佳使用指法律上許可、技術(shù)上可能、經(jīng)濟(jì)上可行，經(jīng)過充分合理的論證，能使估價(jià)對(duì)象的價(jià)值達(dá)到最大的一種最可能的使用。

2、合法原則

合法權(quán)益包括合法產(chǎn)權(quán)、合法使用、合法處分等方面。

在合法產(chǎn)權(quán)方面，應(yīng)以房地產(chǎn)權(quán)屬證書和有關(guān)證件為依據(jù)。在合法使用方面，應(yīng)以城市規(guī)劃、土地用途管制等為依據(jù)。在合法處分方面，應(yīng)以法律、行政法規(guī)或合同(如土地使用權(quán)出讓合同)等允許的處分方式為依據(jù)。

五、房地產(chǎn)評(píng)估原則六、房地產(chǎn)評(píng)估的程序明確評(píng)估的基本事項(xiàng)制定工作計(jì)劃實(shí)地勘察與收集資料測(cè)算被估房地產(chǎn)價(jià)值綜合分析確定結(jié)果撰寫評(píng)估報(bào)告簽訂評(píng)估合同確定評(píng)估基準(zhǔn)日了解評(píng)估對(duì)象明確評(píng)估目的歸檔保管

第二節(jié)房地產(chǎn)價(jià)格及影響因素一、房地產(chǎn)價(jià)格的種類

1、根據(jù)權(quán)益不同分為所有權(quán)價(jià)格、使用權(quán)價(jià)格、其他權(quán)利價(jià)格2、根據(jù)價(jià)格形成方式分為市場(chǎng)交易價(jià)格、評(píng)估價(jià)格

其中房地產(chǎn)評(píng)估價(jià)格根據(jù)使用目的及其作用可分為基準(zhǔn)地價(jià)、標(biāo)定地價(jià)、房屋重置價(jià)格、交易地價(jià)、課稅價(jià)格等幾種。土地價(jià)格簡(jiǎn)稱地價(jià)，通常指空地的價(jià)格。3、根據(jù)房地產(chǎn)的實(shí)物形態(tài)可分為土地價(jià)格、建筑物價(jià)格、房地產(chǎn)（房產(chǎn)和地產(chǎn)合一）價(jià)格

基準(zhǔn)地價(jià)（一級(jí)市場(chǎng)價(jià)格）是按照城市土地級(jí)別或均質(zhì)地域分別評(píng)估的商業(yè)、住宅、工業(yè)等各類用地和綜合土地級(jí)別的土地使用權(quán)的平均價(jià)格?；鶞?zhǔn)地價(jià)評(píng)估以城市為單位進(jìn)行?；鶞?zhǔn)地價(jià)由政府以文件下達(dá)公布。標(biāo)定地價(jià)（一級(jí)市場(chǎng)價(jià)格）是市、縣政府根據(jù)需要評(píng)估的、正常地產(chǎn)市場(chǎng)中具體宗地在一定使用年期內(nèi)的價(jià)格。標(biāo)定地價(jià)可以以基準(zhǔn)地價(jià)為依據(jù)，根據(jù)土地使用年限、地塊大小、土地形狀、容積率、微觀區(qū)位等條件，通過系數(shù)修正進(jìn)行評(píng)估得到，也可以按市場(chǎng)交易資料，直接進(jìn)行評(píng)估得到。交易地價(jià)（二級(jí)市場(chǎng)價(jià)格）是地產(chǎn)在市場(chǎng)交易中實(shí)際成交的價(jià)格。課稅價(jià)格（二級(jí)市場(chǎng)價(jià)格）是政府為征收有關(guān)土地稅收，如土地增值稅、土地使用稅等，作為地產(chǎn)課稅基礎(chǔ)的價(jià)格。課稅價(jià)格的確定與課稅政策密切相關(guān)。4、按房地產(chǎn)價(jià)格表示單位分:房地產(chǎn)總價(jià)格：土地---------單位地價(jià)

單位價(jià)格------建筑物------單位建筑面積的建筑物價(jià)格房地產(chǎn)------單位建筑面積的房地產(chǎn)價(jià)格樓面地價(jià)-------單位建筑面積地價(jià)=土地總價(jià)格/建筑總面積=土地單價(jià)/容積率

樓面地價(jià)＝土地單價(jià)÷容積率其中：容積率=建筑總面積/土地總面積建筑密度(建筑覆蓋率)＝（建筑物底層面積÷建筑占地總面積）×100％例：投資者面對(duì)甲、乙兩幅土地。甲地的容積率為5，單價(jià)為1000元/平方米；乙地的容積率為3，單價(jià)為800元/平方米。假使兩幅土地的其他條件相同，問投資者應(yīng)該選擇哪一幅土地進(jìn)行投資更為經(jīng)濟(jì)5、其它價(jià)格類型。公告地價(jià)、申報(bào)地價(jià)二、房地產(chǎn)價(jià)格的特征1、房地產(chǎn)價(jià)格是權(quán)益價(jià)格；2、房地產(chǎn)價(jià)格與用途有關(guān)；3、房地產(chǎn)價(jià)格具有個(gè)別性；4、房地產(chǎn)價(jià)格具有可比性。二、影響因素

經(jīng)濟(jì)發(fā)展——經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)速度、國(guó)民生產(chǎn)總值、國(guó)民收入、物價(jià)指數(shù)等經(jīng)濟(jì)財(cái)政金融——利率水平與土地的價(jià)格成反比產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)人口——數(shù)量、密度、素質(zhì)與地價(jià)正相關(guān)家庭規(guī)?！彝バ⌒突≌讛?shù)需求增大→漲價(jià)社會(huì)房地產(chǎn)投機(jī)教育科研水平和治安社會(huì)福利土地制度+住房制度+地價(jià)政策城市規(guī)劃、土地規(guī)劃、城市發(fā)展戰(zhàn)略行政稅收政策、投資政策隸屬關(guān)系變更交通管制心理——一般因素——區(qū)域因素總體上：1、商服繁華因素：2、道路通達(dá)因素：3、公交便捷因素：4、城市設(shè)施狀況因素基礎(chǔ)設(shè)施，生活設(shè)施，文體娛樂設(shè)施5、環(huán)境狀況因素：自然環(huán)境和人文環(huán)境各種噪聲，環(huán)境污染，視覺環(huán)境影響住宅房地產(chǎn)價(jià)格的主要區(qū)域因素：日照、風(fēng)向等氣候條件；當(dāng)?shù)鼐用竦慕逃健⑸鐣?huì)階層等居住環(huán)境；街道的寬度、構(gòu)造；離市中心的距離及交通狀況；商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)的配置狀況；上下水、煤氣、電、通訊等供給處理設(shè)施狀況；學(xué)校、公園、醫(yī)院、健身等配置狀況；噪音、污水、空氣等污染程度及防治狀況；景觀環(huán)境狀況；影響商業(yè)房地產(chǎn)價(jià)格的主要區(qū)域因素：商業(yè)群落狀況及地段的繁華程度；顧客來源及購(gòu)買力狀況；顧客的交通手段及交通狀況；營(yíng)業(yè)類別及競(jìng)爭(zhēng)裝況；經(jīng)營(yíng)者的創(chuàng)造力及資信狀況；土地利用的管制狀況等。影響工業(yè)房地產(chǎn)價(jià)格的主要區(qū)域因素：道路、港口、鐵路等運(yùn)輸設(shè)施的便利程度及建設(shè)裝況；動(dòng)力供應(yīng)和供排水狀況；勞動(dòng)力市場(chǎng)的供應(yīng)狀況；與關(guān)聯(lián)產(chǎn)業(yè)的位置關(guān)系；與生產(chǎn)緊密聯(lián)系的氣候、地質(zhì)、水文狀況；政府行政上的指導(dǎo)與管制，如排污限制?！獋€(gè)別因素

區(qū)位:宗地位置優(yōu)則價(jià)高面積、寬度、深度:臨街較寬則價(jià)高、深度淺則價(jià)高形狀:矩形價(jià)高、街道交叉口三角形等不規(guī)則地價(jià)高土地（宗地）地力、地質(zhì)（正比）、地勢(shì)（高則價(jià)高）、地形（平坦高）容積率:與地價(jià)同方向變動(dòng)但一般不呈線性關(guān)系用途:商業(yè)用地地價(jià)≥住宅≥工業(yè)土地使用年期面積+結(jié)構(gòu)+材料等:影響成本設(shè)計(jì)、設(shè)施:是否與功能相適應(yīng)建筑物施工質(zhì)量:影響耐用年限、安全性、方便性、舒適性法律限制:城市規(guī)劃、建筑法規(guī)環(huán)境協(xié)調(diào):是否最佳使用第三節(jié)收益法商場(chǎng)寫字樓旅館公寓一、基本思路及適用范圍（一）概念——又稱收益還原法，是指在估算不動(dòng)產(chǎn)未來預(yù)期收益的基礎(chǔ)上，以一定的還原利率，將評(píng)估對(duì)象未來收益還原為評(píng)估基準(zhǔn)日收益總和的一種方法。（二）適用范圍——有收益或有潛在收益的可正常經(jīng)營(yíng)不動(dòng)產(chǎn)估價(jià)。政府機(jī)關(guān)、學(xué)校、公園等公用性房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估大多不適用（三）、基本思路以房地產(chǎn)的預(yù)期收益能力為導(dǎo)向求取估價(jià)對(duì)象的價(jià)值價(jià)值高低主要取決于下列3個(gè)因素：①未來凈收益的大?、讷@得凈收益的可靠性③獲得凈收益期限的長(zhǎng)短3個(gè)因素：①未來凈收益的大小——未來凈收益越大，價(jià)值越高，反之越低；凈收益的測(cè)算途徑可分為兩種：一是基于租賃收入測(cè)算凈收益，例如存在大量租賃實(shí)例的普通住宅、公寓、寫字樓、商鋪、標(biāo)準(zhǔn)工業(yè)廠房、倉(cāng)庫(kù)等類房地產(chǎn)；二是基于營(yíng)業(yè)收入測(cè)算凈收益，例如旅館、影劇院、娛樂場(chǎng)所、加油站等類房地產(chǎn)。②獲得凈收益的可靠性——獲得凈收益越可靠，價(jià)值就越高，反之越低③獲得凈收益期限的長(zhǎng)短——獲得凈收益期限越長(zhǎng)，價(jià)值就越高，反之越低二、凈收益

（一）含義

凈收益是指歸屬于房地產(chǎn)的除去各種費(fèi)用后的收益，一般以年為單位。區(qū)分實(shí)際凈收益和客觀凈收益。只有凈觀純收益才能作為評(píng)估的依據(jù)。

凈收益由總收益扣除總費(fèi)用求得。

實(shí)際凈收益是指在現(xiàn)狀下被估房地產(chǎn)實(shí)際取得的凈收益，由于受到多種因素的影響，通常不能直接用于評(píng)估。例如：1.當(dāng)前收益權(quán)利人在法律上、行政上享有某種特權(quán)或受到特殊的限制，致使房地產(chǎn)的收益偏高或偏低，而這些權(quán)利或限制又不能隨同轉(zhuǎn)讓；2.當(dāng)前房地產(chǎn)并未處于最佳利用狀態(tài)，收益偏低；3.收益權(quán)利人經(jīng)營(yíng)不善，導(dǎo)致虧損，凈收益為零甚至為負(fù)值；4.土地處于待開發(fā)狀態(tài)，無當(dāng)前收益，同時(shí)還必須支付有關(guān)稅、費(fèi)，凈收益為負(fù)值。由于評(píng)估的結(jié)果是用來作為正常市場(chǎng)交易的參考，因此，必須對(duì)存在上述偏差的實(shí)際凈收益進(jìn)行修正，剔除其中特殊的、偶然的因素，取得的房地產(chǎn)在正常的市場(chǎng)條件下用于法律上允許的最佳利用方向上的收益值，其中還應(yīng)包含對(duì)未來收益和風(fēng)險(xiǎn)的合理預(yù)期。我們把這個(gè)收益稱為客觀凈收益，只有客觀凈收益才能作為評(píng)估的依據(jù)。（二）客觀總收益總收益是指以收益為目的的房地產(chǎn)和與之有關(guān)的各種設(shè)施，勞動(dòng)力及經(jīng)營(yíng)管理者要素結(jié)合產(chǎn)生的收益。也就是被評(píng)估房地產(chǎn)在一年內(nèi)所能得到的所有收益。求取總收益時(shí)，是以客觀收益即正常收益為基礎(chǔ)，而不能以實(shí)際收益計(jì)算。在計(jì)算以客觀收益為基礎(chǔ)的總收益時(shí)，房地產(chǎn)所產(chǎn)

生的正常收益必須是其處于最佳利用狀態(tài)下的結(jié)果。最佳利用狀態(tài)是指該房地產(chǎn)處于最佳利用方式和最佳利用程度。在確定收益值時(shí)，

（1）需以類似房地產(chǎn)的收益作比較；

（2）需對(duì)市場(chǎng)走勢(shì)作準(zhǔn)確的預(yù)測(cè)；

（3）必須考慮收益的風(fēng)險(xiǎn)性和可實(shí)現(xiàn)性。

（三）客觀總費(fèi)用

總費(fèi)用是指取得該收益所必需的各項(xiàng)支出，如裝修費(fèi)、管理費(fèi)等，也就是為創(chuàng)造總收益所必須投入的正常支出。總費(fèi)用也應(yīng)該是客觀費(fèi)用。客觀費(fèi)用非實(shí)際費(fèi)用。稅金

管理費(fèi)維修費(fèi)保險(xiǎn)費(fèi)

三、資本化率

資本化率又稱還原利率、本金化率，它是決定評(píng)估價(jià)格的最關(guān)鍵的因素。資本化率的每個(gè)微小變動(dòng)，都會(huì)使評(píng)估價(jià)格發(fā)生顯著變化。因此，要求確定的資本化率的精度要遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于純收益的精度。（一）資本化率的實(shí)質(zhì)

收益性房地產(chǎn)的購(gòu)買實(shí)際上是一種投資行為。資本化率的大小同投資風(fēng)險(xiǎn)的大小成正相關(guān)的關(guān)系。資本化率越高，投資風(fēng)險(xiǎn)越大，在純收益不變的情況下，房地產(chǎn)價(jià)格越低。處于不同用途、不同區(qū)位、不同交易時(shí)間的房地產(chǎn)，投資風(fēng)險(xiǎn)各不相同，因此，資本化率也各不相同。

實(shí)質(zhì)——房地產(chǎn)投資收益率（二）求取資本化率的方法1、凈收益與售價(jià)比率法（市場(chǎng)提取法）

評(píng)估人員搜集市場(chǎng)上近期交易的與被評(píng)估房地產(chǎn)相同或相近似的房地產(chǎn)的純收益、價(jià)格等資料，反算出它們各自的資本化率。這種方法運(yùn)用的是基于房地產(chǎn)商品的替代性。

[案例1]在房地產(chǎn)市場(chǎng)中所收集到5個(gè)與待估房地產(chǎn)類似的交易實(shí)例：純收益與售價(jià)交易實(shí)例對(duì)以上5個(gè)可比實(shí)例的資本化率進(jìn)行簡(jiǎn)單算術(shù)平均就可以得到資本化率為：r=（7.1％＋7.5％＋6.9％＋7.3％＋7.8％）÷5=7.32％2安全利率加風(fēng)險(xiǎn)調(diào)整值法——通常選擇銀行中長(zhǎng)期利率作為安全利率，然后根據(jù)房地產(chǎn)的風(fēng)險(xiǎn)因素確定調(diào)整值。（風(fēng)險(xiǎn)調(diào)整值的確定主觀性太強(qiáng)，不易掌握）3、各種投資收益率排序插入法（三）資本化率的種類1、綜合資本化率。這是將土地和附著于其上的建筑物看作一個(gè)整體評(píng)估所采取的資本化率。此時(shí)評(píng)估的是房地產(chǎn)整體的價(jià)格，采用的凈收益也是房地合一的凈收益。2、建筑物資本化率。建筑物資本化率用于評(píng)估建筑物的自身價(jià)格。這時(shí)采用的凈收益是建筑物自身所產(chǎn)生的凈收益，把房地產(chǎn)整體收益中的土地凈收益排除在外。3、土地資本化率。土地資本化率用于求取土地自身的價(jià)格。這時(shí)采用的凈收益是土地自身的凈收益，把房地產(chǎn)整體收益中的建筑物凈收益排除在外。

綜合資本化率、建筑物資本化率和土地資本化率的關(guān)系，可用公式表示如下：

式中：

r——綜合資本化率r1——土地資本化率r2——建筑物資本化率x——土地價(jià)格占房地產(chǎn)價(jià)格的比例y——建筑物價(jià)格占房地產(chǎn)價(jià)格的比例L——土地價(jià)格B——建筑物價(jià)格（四）收益期的確定

單獨(dú)評(píng)房——建筑物的經(jīng)濟(jì)壽命單獨(dú)評(píng)地——土地使用權(quán)年限一般先據(jù)建筑物的經(jīng)濟(jì)壽命確定收益期，然后計(jì)算土地超出建筑物經(jīng)濟(jì)壽命部分的價(jià)值。五、計(jì)算公式（一）評(píng)估房地合在一起的房地產(chǎn)價(jià)格房地產(chǎn)價(jià)格＝房地產(chǎn)凈收益/綜合資本化率房地產(chǎn)凈收益＝房地產(chǎn)總收益－房地產(chǎn)總費(fèi)用房地產(chǎn)總費(fèi)用＝管理費(fèi)＋維修費(fèi)＋保險(xiǎn)費(fèi)＋稅金＋空房損失費(fèi)（二）單獨(dú)評(píng)估土地的價(jià)格

1、由土地收益評(píng)估土地價(jià)格(適用于空地出租)土地價(jià)格＝土地純收益/土地資本化率土地凈收益＝土地總收益－土地總費(fèi)用土地總費(fèi)用＝管理費(fèi)＋維護(hù)費(fèi)＋稅金2、由房地產(chǎn)收益評(píng)估土地價(jià)格。（1）土地價(jià)格＝房地產(chǎn)價(jià)格－建筑物現(xiàn)值（2）土地價(jià)格＝（房地產(chǎn)凈收益－建筑物凈收益）/土地資本化率（三）單獨(dú)評(píng)估建筑物的價(jià)格

1、建筑物價(jià)格＝房地產(chǎn)價(jià)格－土地價(jià)格2、建筑物價(jià)格＝（房地產(chǎn)凈收益－土地凈收益）/建筑物資本化率注意：以上所列計(jì)算公式均假設(shè)土地使用期為無限年期，但在評(píng)估實(shí)務(wù)中應(yīng)注意土地使用的有限年限，進(jìn)行相應(yīng)的有限年期計(jì)算。六、應(yīng)用舉例[案例3]有一宗土地，出讓年期為50年，資本化率為10％，預(yù)計(jì)未來前5年的純收益分別為15萬元、16萬元、18萬元、15萬元、20萬元，第六年開始收益大約可以穩(wěn)定在25萬元左右，試評(píng)估該宗土地的收益價(jià)格。解：P=+

+[1-]＝216.1萬元返回

[案例4]某房地產(chǎn)公司于2002年3月以有償出讓方式取得一塊土地50年使用權(quán)，并于2004年3月在此地塊上建成一座磚混結(jié)構(gòu)的寫字樓，當(dāng)時(shí)造價(jià)為每平方米2000元，經(jīng)濟(jì)耐用年限為55年，殘值率為2％。目前，該類建筑物重置成本價(jià)格為每平方米2500元。該建筑物占地面積500平方米，建筑面積為900平方米，現(xiàn)用于出租，每月平均實(shí)收租金為3萬元。另?yè)?jù)調(diào)查，當(dāng)?shù)赝悓懽謽浅鲎庾饨鹨话銥槊吭旅拷ㄖ椒矫?0元，空置率為10％，每年需支付的管理費(fèi)用為年租金的3.5％，維修費(fèi)為重置成本的1.5％，土地使用稅及房地產(chǎn)稅為每建筑平方米20元，保險(xiǎn)費(fèi)為重置成本的0.2%，土地資本化率7％，建筑物資本化率8％。試據(jù)以上資料評(píng)估該宗地2008年3月的土地使用權(quán)價(jià)格。解：（1）選定評(píng)估方法該宗房地產(chǎn)有經(jīng)濟(jì)收益，適宜采用收益法。（2）計(jì)算總收益總收益應(yīng)該為客觀收益而不是實(shí)際收益。年總收益＝50×12×900×（1—10％）＝486000元

（3）計(jì)算總費(fèi)用總收益應(yīng)該為客觀收益而不是實(shí)際收益。①年管理費(fèi)＝486000×3.5％＝17010元②年維修費(fèi)＝2500×900×1.5％＝33750元③年稅金＝20×900＝18000元④年保險(xiǎn)費(fèi)＝2500×900×0.2%=4500元年總費(fèi)用＝①＋②＋③＋④＝73260元

（4）計(jì)算房地產(chǎn)純收益房地產(chǎn)純收益＝年總收益－年總費(fèi)用＝486000－73260＝412740元計(jì)算年（折舊費(fèi)）貶值額。年（折舊費(fèi)）貶值額本來是應(yīng)該根據(jù)房屋的耐用年限來確定的，但是在本例中，土地使用年限小于房屋耐用年限，根據(jù)《城市房地產(chǎn)管理法》第二十一條的規(guī)定，土地使用權(quán)出讓年限屆滿，土地使用權(quán)由國(guó)家無償收回。這樣，房屋的重置價(jià)必須在可使用期限內(nèi)全部收回。本例中，房屋使用者可使用的年期為48年（50-2），并且不計(jì)殘值，視為土地使用權(quán)年限屆滿，地上建筑物一并由政府無償收回（5）計(jì)算房屋純收益①計(jì)算年折舊費(fèi)年折舊額=建筑物重置價(jià)/使用年限

==46875（元）②計(jì)算房屋現(xiàn)值

房屋現(xiàn)值＝房屋重置價(jià)－年折舊費(fèi)×已使用年限＝2500×900－46875×4＝2062500元③計(jì)算房屋純收益房屋純收益＝房屋現(xiàn)值÷年金現(xiàn)值系數(shù)＝2062500÷（P/A8%，44）＝170778元

（6）計(jì)算土地純收益土地年純收益＝年房地產(chǎn)純收益－房屋年純收益＝412740－170778＝241962元（7）計(jì)算土地使用權(quán)價(jià)格。土地使用權(quán)在2008年3月的剩余使用年限為50－6＝44年

V=

或=241962×（PVIFA8%，44）=3280499（元）單價(jià)＝3280499÷500＝6561（元）返回第四節(jié)房地產(chǎn)評(píng)估的市場(chǎng)法一、基本思路

市場(chǎng)法是房地產(chǎn)評(píng)估方法中最常用的基本方法之一，也是目前國(guó)內(nèi)外廣泛應(yīng)用的經(jīng)典評(píng)估方法。由市場(chǎng)法得到的價(jià)格，稱為比準(zhǔn)價(jià)格。

市場(chǎng)法的基本含義是：在求取一宗被估房地產(chǎn)價(jià)格時(shí)，依據(jù)替代原理，將被估房地產(chǎn)與類似房地產(chǎn)的近期交易價(jià)格進(jìn)行對(duì)照比較，通過對(duì)交易情況、交易日期、區(qū)域因素和個(gè)別因素等修正，得出被估房地產(chǎn)在評(píng)估基準(zhǔn)日的價(jià)格。二、適用范圍市場(chǎng)法只要有適合的類似房地產(chǎn)交易實(shí)例即可應(yīng)用。在同一地區(qū)或同一供求范圍內(nèi)的類似地區(qū)中，與被評(píng)估房地產(chǎn)相類似的房地產(chǎn)交易越多，市場(chǎng)法應(yīng)用越有效。而在下列情況下，市場(chǎng)法往往難以適用：1.沒發(fā)生房地產(chǎn)交易或房地產(chǎn)交易發(fā)生較少的地區(qū)；2.某些類型少見的房地產(chǎn)或交易實(shí)例很少的房地產(chǎn)，如古建筑等；3.很難成為交易對(duì)象的房地產(chǎn)，如教堂、寺廟等4.風(fēng)景名勝區(qū)土地；5.圖書館、體育館、學(xué)校用地等。

三、計(jì)算公式

市場(chǎng)法的基本計(jì)算公式是：P=P’×A×B×C×D式中：

P——被評(píng)估房地產(chǎn)評(píng)估價(jià)格P’——可比交易實(shí)例價(jià)格A——交易情況修正系數(shù)B——交易日期修正系數(shù)C——區(qū)域因素修正系數(shù)D——個(gè)別因素修正系數(shù)

四、操作步驟（一）交易資料收集（二）可比交易案例確定（三）因素修正1.交易情況修正。（1）有特殊利害關(guān)系的經(jīng)濟(jì)主體間的交易，如親友之間、有利害關(guān)系的公司之間、公司與本單位職工之間，通常都會(huì)以低于市價(jià)的價(jià)格進(jìn)行交易；（2）交易時(shí)有特別的動(dòng)機(jī)，這以急于脫售或急于購(gòu)買最為典型。如有人為擴(kuò)大經(jīng)營(yíng)面積，收買鄰近的建筑用地，往往會(huì)使交易價(jià)格抬高。（3）買方或賣方不了解市場(chǎng)行情，往往使房地產(chǎn)交易價(jià)格偏高或偏低。（4）其他特殊交易的情形。如契稅本應(yīng)由買方負(fù)擔(dān)，卻轉(zhuǎn)嫁給了賣方。（5）特殊的交易方式。如拍賣、招標(biāo)等。如果可比實(shí)例比正常高就＋，低就-。

通過交易情況修正，即將可比實(shí)例價(jià)格修正為正常交易情況下的價(jià)格.修正交易中特殊情況和個(gè)別因素。計(jì)算公式為：例3為評(píng)估某宗地H的地產(chǎn)價(jià)格，選取了M、N兩個(gè)參照地塊交易實(shí)例。已知M地塊的交易性質(zhì)為訴訟抵債，其土地使用權(quán)交易價(jià)格為3400元/平方米，N地塊系拍賣轉(zhuǎn)讓的土地使用權(quán)，拍賣價(jià)格為4500元/平方米；且經(jīng)分析發(fā)現(xiàn)，M地塊價(jià)格比正常情況低了10%，而N地塊拍賣價(jià)格則高出正常情況的16%，則有：2、交易日期修正。交易實(shí)例的交易日期與待評(píng)估房地產(chǎn)的評(píng)估基準(zhǔn)日往往有一段時(shí)間差。需要根據(jù)房地產(chǎn)價(jià)格的變動(dòng)率，將交易實(shí)例房地產(chǎn)價(jià)格修正為評(píng)估基準(zhǔn)日的房地產(chǎn)價(jià)格。主要通過物價(jià)指數(shù)來修正

房地產(chǎn)價(jià)格變動(dòng)率一般用房地產(chǎn)價(jià)格指數(shù)來表示。利用價(jià)格指數(shù)進(jìn)行交易日期修正的公式如下：

價(jià)格指數(shù)有定基和環(huán)比兩種。

如：(1)建筑造價(jià)指數(shù)或變動(dòng)率；(2)建筑材料價(jià)格指數(shù)或變動(dòng)率；(3)建筑人工費(fèi)指數(shù)或變動(dòng)率；(4)房地產(chǎn)價(jià)格指數(shù)或變動(dòng)率。房地產(chǎn)價(jià)格指數(shù)或變動(dòng)率又可細(xì)分為：(1)全國(guó)房地產(chǎn)價(jià)格指數(shù)或變動(dòng)率；(2)某地區(qū)房地產(chǎn)價(jià)格指數(shù)或變動(dòng)率；(3)全國(guó)某類房地產(chǎn)價(jià)格指數(shù)或變動(dòng)率；(4)某地區(qū)某類房地產(chǎn)價(jià)格指數(shù)或變動(dòng)率一般國(guó)土部門都會(huì)發(fā)布地價(jià)指數(shù)，比如這個(gè)月比上個(gè)月土地價(jià)格增長(zhǎng)多少、今年比去年增長(zhǎng)多少，另外，若是當(dāng)?shù)貨]有發(fā)布該地區(qū)地價(jià)指數(shù)，可以參考當(dāng)?shù)氐奈飪r(jià)變動(dòng)指數(shù)

例4：

現(xiàn)選取一可比房地產(chǎn)實(shí)例，成交價(jià)格為6000元/平方米，成交日期為2006年7月。假設(shè)2006年1月-2007年7月，該類房地產(chǎn)價(jià)格每月比上月上漲1%；2007年7月-2008年1月，該類房地產(chǎn)價(jià)格每月比上月下降0.2%。則對(duì)該可比實(shí)例進(jìn)行交易日期修正后，2008年1月的房地產(chǎn)價(jià)格為：P=6000×（1+1%）12×（1-0.2%）6

=6681元/平方米例5.4.2續(xù)前例，假設(shè)待估宗地H的評(píng)估期基準(zhǔn)日為2001年7月1日，M地塊的交易日為2000年8月1日，N地塊的交易日期為2000年9月30日。又據(jù)有關(guān)統(tǒng)計(jì)資料，2000年1月1日至2001年8月1日，房地產(chǎn)業(yè)的價(jià)格平均每月上漲0.3%，則上述M、N地塊經(jīng)日期修正后的價(jià)格分別為：3、區(qū)域因素修正區(qū)域因素修正的內(nèi)容主要包括：

繁華程度，交通便捷程度，環(huán)境、景觀，公共配套設(shè)施完備程度，城市規(guī)劃限制等。(交易實(shí)例當(dāng)時(shí)的區(qū)域因素狀況）一般采用多因素評(píng)定法

(使用打分的方法。既可采用直接比較法，也可采用間接比較法）例5.4.3續(xù)前例，假設(shè)上述待估地產(chǎn)和參照實(shí)例M、N都屬于商業(yè)用地，運(yùn)用直接法對(duì)地塊H進(jìn)行區(qū)域因素修正的結(jié)果見表：4、個(gè)別因素修正土地方面的個(gè)別因素修正的內(nèi)容有：

面積大小、形狀、臨路狀況、基礎(chǔ)設(shè)施完備程度、土地平整程度、地勢(shì)、地質(zhì)水文狀況、規(guī)劃管理?xiàng)l件等。建筑物方面的個(gè)別因素修正的內(nèi)容有：

新舊程度、裝修、設(shè)施設(shè)備、平面布置、工程質(zhì)量、建筑結(jié)構(gòu)、樓層、朝向等。修正方法與區(qū)域因素基本相同。例5.4.4假設(shè)上述地塊H、M、N的面積分別為8000、8760、6200平方米，其形狀依次為矩形、梯形、梯形，其個(gè)別因素比較結(jié)果見表：5、容積率因素修正在一定范圍內(nèi)，容積率與地價(jià)成同方向變化，但不是線性關(guān)系。根據(jù)容積率與地價(jià)的關(guān)系，編制容積率地價(jià)指數(shù)表。如下例舉例5.4.5這個(gè)是基準(zhǔn)地價(jià)修正體系的組成部分，隨著基準(zhǔn)地價(jià)修正體系一起發(fā)布，因不同地區(qū)而異，但同一地區(qū)內(nèi)多大的容積率取多大的修正系數(shù)都有規(guī)定，是固定的。例：容積率地價(jià)指數(shù)表的編制如：某類用地容積率與地價(jià)的關(guān)系為：當(dāng)容積率在1~1.5之間時(shí)，容積率每增加0.1，宗地單位地價(jià)比容積率為1.0時(shí)的地價(jià)增加5%；超過1.5時(shí)，超出部分的容積率每增長(zhǎng)0.1，單位地價(jià)比容積率為1.0時(shí)的地價(jià)增加3%。要求編制容積率地價(jià)指數(shù)表。例5.4.5續(xù)前例，假設(shè)政府城市規(guī)劃對(duì)H、M、N三地塊的容積率最高限額依次為8、10、9，則查《容積率地價(jià)指數(shù)表》可計(jì)算參照實(shí)例M、N的容積率修正率分別為：6、土地使用年期修正土地使用年期修正系數(shù)按下式計(jì)算：

K=

式中：

K——將可比實(shí)例年期修正到被估對(duì)象使用年期的年期修正系數(shù)

r——還原率

m——被估對(duì)象的使用年期

n——可比實(shí)例的使用年期土地使用年期修正后地價(jià)＝比較實(shí)例價(jià)格×K公式的分子分母各除以r后，K就是兩個(gè)年金現(xiàn)值系數(shù)之比值。

[案例7]若選擇的可比較案例成交價(jià)為每平方米1000元，對(duì)應(yīng)使用年期為30年。而待估宗地出讓年期為20年，土地還原率為8％，則年期修正如下：土地使用年期修正后的地價(jià)

=1000×=872(元/平方米)（四）房地產(chǎn)價(jià)格的確定下一頁(yè)五．應(yīng)用舉例[案例8]有一待估宗地G需評(píng)估，現(xiàn)收集到與待估宗地條件類似的6宗地：成交價(jià)的單位為：元/平方米該城市地價(jià)指數(shù)表：

另?yè)?jù)調(diào)查，該市此類用地與地價(jià)的關(guān)系為：當(dāng)容積率在1～1.5之間時(shí)，容積率每增加0.1，宗地單位地價(jià)比容積率為1時(shí)的地價(jià)增加5％；超過1.5時(shí)，超出部分的容積率每增長(zhǎng)0.1，單位地價(jià)比容積率為1時(shí)的地價(jià)增加3％。對(duì)交易情況、區(qū)域因素、個(gè)別因素的修正，都是案例宗地與被估宗比較，表中負(fù)號(hào)表示案例條件比待估宗地差，正號(hào)表示案例宗地條件優(yōu)于被估宗地，數(shù)值大小代表對(duì)宗地地價(jià)的修正幅度。試根據(jù)以上條件，評(píng)估該宗土地2002年的價(jià)格解：1．建立容積率地價(jià)指數(shù)表

2．案例修正計(jì)算

A.

680×=620B.

610×=627

C.

700×=623

D.

680×=755E.

750×=638

F.700×=6333．評(píng)估結(jié)果案例D的值為異常值，應(yīng)予以刪除。其他結(jié)果較為接近，取其平均值為評(píng)估結(jié)果。因此，待估宗地G的評(píng)估結(jié)果為：（620＋627＋623＋638＋633）÷5＝628（元/平方米）例題有一待估宗地，剩余使用年限為30年，還原利率為6%，現(xiàn)收集到A、B、C三宗土地交易實(shí)例，具體情況見下表。表中的交易情況、區(qū)域因素和個(gè)別因素都是參照物與評(píng)估標(biāo)的相比較，以評(píng)估標(biāo)的為基準(zhǔn)確定的數(shù)值。該城市此類用地容積率與地價(jià)的關(guān)系為：當(dāng)容積率為1.5～2之間時(shí)，容積率每增加0.1，宗地地價(jià)比容積率為1.5時(shí)增加2%。該城市2005～2008年，每年較上一年上漲1%。要求：試根據(jù)上述條件評(píng)估該待估宗地2008年1月的價(jià)值。

請(qǐng)同學(xué)們思考如下問題：房地產(chǎn)的成本包括哪些呢？什么情況下需要采用成本法評(píng)估呢？第五節(jié)房地產(chǎn)評(píng)估的成本法一、基本思路：

--------重置一宗效用相同的房地產(chǎn)二、適用范圍：

--------無收益、少交易的特殊性房地產(chǎn)三、土地評(píng)估的成本法分為：1、征地費(fèi)用：國(guó)家征用集體土地而支付的。包括：土地補(bǔ)償費(fèi)、地上附著物和青苗補(bǔ)償費(fèi)及安置補(bǔ)助費(fèi)、新菜地開發(fā)基金等

2、拆遷費(fèi)用：為取得已利用城市土地而向原土地使用者支付的拆遷補(bǔ)償費(fèi)用。土地價(jià)格=土地取得費(fèi)+土地開發(fā)費(fèi)+稅費(fèi)+利息

+利潤(rùn)+土地增值收益（一）土地取得費(fèi)：向原土地使用者支付的費(fèi)用。1、基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)如“三通一平”：通水、通路、通電、平整地面

“七通一平”：通上水、通下水、通電、通訊、通氣、通熱、通路、平整地面。2、公共事業(yè)建設(shè)配套費(fèi)用指郵電、圖書館、學(xué)校、公園、綠地等設(shè)施的費(fèi)用

3、小區(qū)開發(fā)配套費(fèi)

公衛(wèi)，休閑亭，健身器材，球場(chǎng)，非機(jī)動(dòng)車停放區(qū)（電動(dòng)車充電站），監(jiān)控等。（二）土地開發(fā)費(fèi)（三）投資利息：即資金時(shí)間價(jià)值

注意：全部資金（自有資金和借入資金）都要計(jì)算利息土地取得費(fèi)的計(jì)息期：開發(fā)期+銷售期土地開發(fā)費(fèi)的計(jì)息期：開發(fā)期的一半（均勻投入）+銷售期（四）投資利潤(rùn)和稅費(fèi)：

利潤(rùn)：（土地取得費(fèi)+土地開發(fā)費(fèi)）×投資利潤(rùn)率或：開發(fā)后地價(jià)×銷售利潤(rùn)率稅費(fèi)（國(guó)家政策法規(guī)確定）（五）土地增值收益主要是由于土地的用途改變或土地功能變化而引起的。土地增值收益由于發(fā)展權(quán)帶來的，歸土地所有者、土地投資者和土地使用者之間合理分配。土地增值收益=前幾項(xiàng)成本價(jià)格×土地增值收益（一般為10%-25%）

四、新建房地產(chǎn)評(píng)估的成本法成本法評(píng)估新建房地產(chǎn)需要考慮貶值嗎？

新建房地產(chǎn)價(jià)格=土地取得費(fèi)+開發(fā)成本+管理費(fèi)用+利息+銷售稅費(fèi)+正常利潤(rùn)注意：由于評(píng)估基準(zhǔn)日是開發(fā)建成日，無需計(jì)算貶值。[例題]某地塊面積為80,000平方米，是通過城鎮(zhèn)土地出讓而取得的，出讓金為20萬元/畝，拆遷費(fèi)30萬元/畝，開發(fā)費(fèi)3億元/平方公里，其他費(fèi)用（包括稅費(fèi)）5萬元/畝，土地開發(fā)周期為兩年，第一年投入開發(fā)費(fèi)占總開發(fā)費(fèi)的40%，目前市場(chǎng)上地產(chǎn)開發(fā)的投資報(bào)酬率為10%，銀行貸款利率為6%，試評(píng)估該土地經(jīng)開發(fā)后的價(jià)格。1、估算土地取得成本土地取得成本＝出讓金＋拆遷費(fèi)＝20＋30＝50萬元/畝＝750元/平方米2、估算土地開發(fā)成本土地開發(fā)成本＝開發(fā)費(fèi)＋其他費(fèi)用＝3億元/平方公里＋5萬元/畝＝300元/平方米＋75元/平方米＝375元/平方米3、估算投資利息假定土地取得成本一次性投入，因計(jì)息期為兩年，土地開發(fā)成本分階段均勻投入，則：投資利息＝750×[（1＋6%）2－1]＋375×40%×[（1＋6%）1.5－1]＋375×60%×[（1＋6%）0.5－1]＝92.70＋13.70＋6.65＝113.05元/平方米4、估算開發(fā)利潤(rùn)開發(fā)利潤(rùn)＝（750＋375）×10%

＝112.5元/平方米5、計(jì)算土地價(jià)格土地單價(jià)＝750＋375＋113.05＋112.5

＝1,350.55元/平方米土地總價(jià)＝1,350.55×80,000＝108,044,000元即該地塊經(jīng)開發(fā)后的價(jià)格為108,044,000元。

案例2某市經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)內(nèi)有一塊土地面積為15000平方米，該地塊的土地征地費(fèi)用(含安置、拆遷、青苗補(bǔ)償費(fèi)和耕地占用稅)為每畝10萬元，土地開發(fā)費(fèi)為每平方公里2億元，土地開發(fā)周期為兩年，第一年投入資金占總開發(fā)費(fèi)用的35％，開發(fā)商要求的投資回報(bào)率為10％，當(dāng)?shù)赝恋爻鲎屧鲋凳找媛蕿?5％，銀行貸款年利率為6％，試評(píng)估該土地的價(jià)格。該土地的各項(xiàng)投入成本均已知，可用成本法評(píng)估。(1)計(jì)算土地取得費(fèi)土地取得費(fèi)＝10萬元／畝＝150(元/平方米)

1畝=667平方米(2)計(jì)算土地開發(fā)費(fèi)土地開發(fā)費(fèi)＝2億元／平方公里＝200(元/平方米)(3)計(jì)算投資利息土地取得費(fèi)的計(jì)息期為2年，土地開發(fā)費(fèi)為分段均勻投入。案例2(續(xù))土地取得費(fèi)利息＝150×[（1＋6％）2－1]＝18.54（元/平方米）土地開發(fā)費(fèi)利息＝200×35％×[（1＋6％）1.5－1]＋200×65％×[（1＋6％）0.5－1]＝10.23（元/平方米）(4)計(jì)算開發(fā)利潤(rùn)開發(fā)利潤(rùn)＝[(1)＋(2)]×10％＝35（元/平方米）(5)計(jì)算土地價(jià)格土地單價(jià)＝[(1)十(2)十(3)＋(4)]×(1＋15％)＝(150＋200＋18．54十10．23＋35)×(1＋15％)＝475．84(元／平方米)土地總價(jià)＝475．84×15000=7137600(元)該宗地單價(jià)為475．84元/平方米，總價(jià)為7137600元。返回五、舊建筑物評(píng)估的成本法操作步驟舊建筑物價(jià)格的現(xiàn)值可以通過下列公式計(jì)算得到：建筑物價(jià)格＝重置成本－建筑物貶值額重置成本是采用新的建筑材料和工藝建造一個(gè)與原建筑物功能結(jié)構(gòu)基本相同的建筑物的成本。重置成本應(yīng)當(dāng)包括利息、利潤(rùn)和稅費(fèi)。

下一頁(yè)建筑物貶值額包括哪些？1、估算建筑物的實(shí)體性貶值（1）直線折舊法（使用年限法）直線折舊法又稱定額法，假設(shè)建筑物的價(jià)值損耗是均勻的，即在耐用年限內(nèi)每年的折舊額相等，則建筑物每年的折舊額為：

D=

式中：D—每年的年折舊額C—建筑物的重新建造成本S--建筑物的凈殘值，即建筑物在達(dá)到耐用年限后的剩余價(jià)值扣除舊建筑物拆除、清理等處理費(fèi)用后所剩余的價(jià)值；N--建筑物的耐用年限；R--建筑物的殘值率，即建筑物的凈殘值與重新建造成本的比率。例：某建筑物建筑面積為320m2，重置價(jià)為2500元/m2，耐用年限為40年，已使用7年，殘值率為4％。試用耐用年限法估算（定額法）其現(xiàn)值V＝800000（320×2500）－19200×7＝665600（元）非生產(chǎn)用房的耐用年限和殘值率鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)： 60年，0％磚混結(jié)構(gòu)一等： 50年，2％磚混結(jié)構(gòu)二等： 50年，2％磚木結(jié)構(gòu)一等： 40年，6％磚木結(jié)構(gòu)二等： 40年，4％磚木結(jié)構(gòu)三等： 40年，3％簡(jiǎn)易結(jié)構(gòu)： 10年，0％耐用年限＝建筑物已使用年限+尚可使用年限（2）成新率（打分法、觀察法）成新率＝結(jié)構(gòu)部分合計(jì)得分×G+裝修部分合計(jì)得分×S+設(shè)備部分合計(jì)得分×B不同結(jié)構(gòu)類型房屋成新率評(píng)分修正系數(shù)庫(kù)

鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)混合結(jié)構(gòu)磚木結(jié)構(gòu)其他結(jié)構(gòu)結(jié)構(gòu)部分G裝修部分S設(shè)備部分B結(jié)構(gòu)部分G裝修部分S設(shè)備部分B結(jié)構(gòu)部分G裝修部分S設(shè)備部分B結(jié)構(gòu)部分G裝修部分S設(shè)備部分B單層0.850.050.10.70.20.10.80.150.050.870.10.03二至三層0.80.10.10.60.20.20.70.20.1

四至五層0.750.120.130.550.150.3

六層七層以上0.80.10.1

例題1：某鋼筋混凝土5層框架樓房，經(jīng)評(píng)估人員現(xiàn)場(chǎng)打分，結(jié)構(gòu)部分80分，裝修部分70分，設(shè)備部分60分。再經(jīng)查表得出修正系數(shù)C＝0.75，S＝0.12，B＝0.13，成新率＝（80×0.75+70×0.12+60×0.13）÷100×100％＝76.2％在實(shí)踐中，也往往將年限法和打分法得出的結(jié)論加權(quán)平均，得出成新率。對(duì)于一些平面布置不合時(shí)宜、設(shè)備落后、式樣過時(shí)的建筑物，還應(yīng)考慮其功能性貶值因素。可以在成新率確定的基礎(chǔ)作適當(dāng)減價(jià)修正。

例題2

某套住宅重新建造價(jià)為300000元，經(jīng)對(duì)其結(jié)構(gòu)、裝修和設(shè)備三大部分的各具體項(xiàng)目觀察，確定其成新率為80％，但該住宅廳小且暗，廚房和衛(wèi)生間均小，光線亦不足。經(jīng)分析和估測(cè)，決定在成新率的基礎(chǔ)作10％的減價(jià)修正。V＝300000×80％×（1－10％）＝300000×72％＝216000（元2：建筑物功能性貶值的分析測(cè)算1)建筑物用途與使用強(qiáng)度不合理是相對(duì)于所占用的土地的最佳使用而言。2)建筑物的設(shè)計(jì)以及結(jié)構(gòu)上的缺陷，將導(dǎo)致建筑物不能充分發(fā)揮其應(yīng)有的功能和最大限度發(fā)揮其效用。在資產(chǎn)評(píng)估中，土地使用權(quán)的評(píng)估通常以其最佳利用為依據(jù)，土地和建筑物用途不協(xié)調(diào)所造成的價(jià)值損失一般由建筑物的功能性貶值體現(xiàn)。不合理的設(shè)計(jì)及結(jié)構(gòu)可能出現(xiàn)建筑物面積較大，有效使用面積較小——價(jià)值損失——功能性貶值的表現(xiàn)3)建筑物的裝修、設(shè)備與其總體功能的不協(xié)調(diào)建筑物豪華裝修和設(shè)備超標(biāo)準(zhǔn)安裝使用——建筑物使用價(jià)值增加不明顯——建筑物局部功能浪費(fèi)——部分價(jià)值得不到實(shí)現(xiàn)。3：建筑物經(jīng)濟(jì)性貶值的分析測(cè)算建筑物出現(xiàn)經(jīng)濟(jì)性貶值一般伴隨著利用率下降，如商業(yè)用房的空房率增加，出租面積減少；工業(yè)用房大量閑置——導(dǎo)致建筑物的收益下降第六節(jié)房地產(chǎn)評(píng)估的剩余法一、基本思路剩余法又稱假設(shè)開發(fā)法、倒算法或預(yù)期開發(fā)法。剩余法是將被評(píng)估地產(chǎn)的預(yù)期開發(fā)價(jià)值，扣除正常投入費(fèi)用、正常稅金及合理利潤(rùn)后，依據(jù)該剩余值測(cè)算被評(píng)估地產(chǎn)或房產(chǎn)價(jià)格的方法。地價(jià)=預(yù)期樓價(jià)—建筑費(fèi)—專業(yè)費(fèi)—銷售費(fèi)—利息—稅費(fèi)—利潤(rùn)

主要適用于土地評(píng)估.二、適用范圍剩余法主要適用于下列房地產(chǎn)的估價(jià)：

1、待開發(fā)土地的估價(jià)。用開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價(jià)值減去建造費(fèi)、專業(yè)費(fèi)等。2、將生地開發(fā)成熟地的土地估價(jià)。用開發(fā)完成后的熟地價(jià)減去土地開發(fā)費(fèi)用，就得到生地地價(jià)3、待拆遷改造的再開發(fā)地產(chǎn)的估價(jià)。三、計(jì)算公式：傳統(tǒng)法：采用計(jì)算利息的方式地價(jià)=預(yù)期樓價(jià)－建筑費(fèi)－專業(yè)費(fèi)用－銷售費(fèi)用－利息－稅費(fèi)－利潤(rùn)四、操作步驟1、調(diào)查基本情況——規(guī)劃等限制條件+位置+自然情況+公共設(shè)施+權(quán)利狀況2、確定最佳開發(fā)利用方式——最佳土地用途+容積率+覆蓋率+高度+檔次等3、預(yù)測(cè)樓價(jià)——出售總價(jià)或出租收益現(xiàn)值4、估算成本費(fèi)用——建筑費(fèi)+專業(yè)費(fèi)+利息+稅費(fèi)+租售費(fèi)用利息:即預(yù)付資本（地價(jià)+建筑費(fèi)用+專業(yè)費(fèi)用）的融資成本其中:地價(jià)計(jì)息期——整個(gè)工期（建造期、空置期、銷售期）開發(fā)費(fèi)及專業(yè)費(fèi)計(jì)息期——一半建造期、空置期、銷售期5、確定合理利潤(rùn)利潤(rùn)=（地價(jià)+建筑費(fèi)用+專業(yè)費(fèi)用）×投資利潤(rùn)率6、估算待估土地價(jià)格例5-10根據(jù)當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)的租金水平，與所開發(fā)房地產(chǎn)類似的房地產(chǎn)未來月租金純收益為每建筑平方米300元，該類房地產(chǎn)的還原利率為8%，總建筑面積5000平方米，出租率為80%，則所開發(fā)房地產(chǎn)的總價(jià)可確定為（假設(shè)房屋收益年期為無限年期）：年純收益=300×12×5000×80%=1440萬元總價(jià)=1440/8%=18000萬元五、應(yīng)用舉例

[案例]有一宗七通一平的待開發(fā)建筑用地，土地面積為2000平方米，建筑容積率為2．5，擬開發(fā)建設(shè)寫字樓，建設(shè)期為2年，建筑費(fèi)為3000元/平方米，專業(yè)費(fèi)為建筑費(fèi)的10％，建筑費(fèi)和專業(yè)費(fèi)在建設(shè)期內(nèi)均勻投入。該寫字樓建成后即出售，預(yù)計(jì)售價(jià)為9000元／平方米，銷售費(fèi)用為樓價(jià)的2．5％，銷售稅費(fèi)為樓價(jià)的6．5％，當(dāng)?shù)劂y行年貸款利率為6％，開發(fā)商要求的投資利潤(rùn)率為10％。試估算該宗土地目前的單位地價(jià)和樓面地價(jià)。(1)確定評(píng)估方法。現(xiàn)已知樓價(jià)的預(yù)測(cè)值和各項(xiàng)開發(fā)成本及費(fèi)用，可用剩余法評(píng)估。計(jì)算公式為：地價(jià)＝樓價(jià)－建筑費(fèi)－專業(yè)費(fèi)－利息－銷售稅費(fèi)(2)計(jì)算樓價(jià):樓價(jià)＝2000×2.5×9000=45000000(元)(3)計(jì)算建筑費(fèi)和專業(yè)費(fèi):建筑費(fèi)＝3000×2000×2.5＝15000000(元)專業(yè)費(fèi)＝建筑費(fèi)×10％＝15000000×10％＝1500000(元)案例(續(xù))(4)計(jì)算銷售費(fèi)用和稅費(fèi)。銷售費(fèi)用=45000000×2.5％＝1125000（元）銷售稅費(fèi)=45000000×6.5％＝2925000（元）(5)計(jì)算利潤(rùn):利潤(rùn)＝（地價(jià)＋建筑費(fèi)＋專業(yè)費(fèi))×10％=(地價(jià)十16500000)×10％(6)計(jì)算利息。利息＝地價(jià)×[(1＋6％)2－1]十(15000000＋1500000)×[(1＋6％)－1]＝0．1236×地價(jià)十990000

案例(續(xù))(7)求取地價(jià)地價(jià)=45000000－16500000－1125000－2925000－0.1×地價(jià)－1650000－0.1236×地價(jià)－990000地價(jià)＝21810000／1.2236＝17824452(元)（8）評(píng)估結(jié)果。單位地價(jià)＝17824452/2000＝8912(元／平方米)樓面地價(jià)＝8912/2.5＝3565(元／平方米)※若考慮資金時(shí)間價(jià)值，又該如何計(jì)算呢？在現(xiàn)金流量折現(xiàn)法中利息和利潤(rùn)都不單獨(dú)顯現(xiàn)出來，而是隱含在折現(xiàn)過程中。折現(xiàn)率是在采用現(xiàn)金流量折現(xiàn)法時(shí)需要確定的一個(gè)重要參數(shù)，與收益法中的資本化率的原理相同，具體應(yīng)等同于同一市場(chǎng)上類似房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目所要求的平均收益率，所以，現(xiàn)金流量折現(xiàn)法要求折現(xiàn)率既包含安全收益部分（通常的利息），又包含風(fēng)險(xiǎn)收益部分（利潤(rùn)）。

五、剩余法——現(xiàn)金流量折現(xiàn)法

例:

需要評(píng)估一宗“七通一平”熟地于2004年9月的價(jià)值該宗土地的面積為5000㎡，土地剩余使用年限為65年，容積率為2，適宜建造某種類型的商品住宅；預(yù)計(jì)取得該宗土地后建造該類商品住宅的開發(fā)期為2年，建筑安裝工程費(fèi)為每平方米建筑面積800元，勘察設(shè)計(jì)等專業(yè)費(fèi)用為建筑安裝工程費(fèi)的12％，第一年需要投入60％的建筑安裝工程費(fèi)、專業(yè)費(fèi)用，第二年需要投入40％；銷售商品住宅時(shí)的廣告宣傳等費(fèi)用為其售價(jià)的2％，房地產(chǎn)交易中賣方需要繳納的營(yíng)業(yè)稅等為交易價(jià)格的6％，預(yù)計(jì)該商品住宅在建成時(shí)可全部售出，售出時(shí)的平均價(jià)格為每平方米建筑面積2000元。試用現(xiàn)金流量折現(xiàn)法測(cè)算該宗土地2004年9月的總價(jià)、單價(jià)及樓面地價(jià)(折現(xiàn)率為12％)。（1）開發(fā)完成后的總價(jià)值＝2000×5000×2÷(1＋12%)2

＝1594.39(萬元)（2）建筑安裝工程費(fèi)等＝800×(1＋12％)×5000×2×【60％÷（1+12%）0.5＋40%÷（1+12%）1.5】＝810.36(萬元)（3）銷售費(fèi)用和銷售稅費(fèi)總額＝1594.39×(2％+6％)＝127.55(萬元)（4）該宗土地的總價(jià)＝1594.39－810.36－127.55＝656.48(萬元)

土地單價(jià)＝1312.96(元／㎡)

樓面地價(jià)＝656.48(元／㎡)基準(zhǔn)地價(jià)修正法——將基準(zhǔn)地價(jià)作為市場(chǎng)比較法中的“可比實(shí)例”，然后對(duì)基準(zhǔn)地價(jià)進(jìn)行交易日期、區(qū)域因素、個(gè)別因素修正，得到某一宗地價(jià)格的評(píng)估方法。第六節(jié)基準(zhǔn)地價(jià)修正系數(shù)法基準(zhǔn)地價(jià)是按照城市級(jí)別或均質(zhì)地域分別評(píng)估的商業(yè)、住宅、工業(yè)等各類用地和綜合土地級(jí)別的土地使用權(quán)的平均價(jià)格具有政府公告作用區(qū)域內(nèi)土地使用權(quán)的平均價(jià)格考慮被評(píng)估土地的具體因素基準(zhǔn)地價(jià)直接查詢相關(guān)網(wǎng)站或基準(zhǔn)地價(jià)圖表基準(zhǔn)地價(jià)修正法的適用范圍1．適用于完成基準(zhǔn)地價(jià)評(píng)估的城鎮(zhèn)的土地評(píng)估。2．基準(zhǔn)地價(jià)修正法可在短時(shí)間內(nèi)大批量進(jìn)行宗地地價(jià)評(píng)估，可快速方便地進(jìn)行大面積的數(shù)量眾多的土地價(jià)值評(píng)估。3．基準(zhǔn)地價(jià)修正法估價(jià)的精度取決于基準(zhǔn)地價(jià)及其修正系數(shù)的精度，該方法一般在宗地地價(jià)評(píng)估中不作為主要的評(píng)估方法，而作為一種輔助方法。二、基準(zhǔn)地價(jià)修正系數(shù)法的基本思路基本原理：替代原理，是市場(chǎng)法的一種特殊形態(tài)

市場(chǎng)法：以土地交易實(shí)例為參照物，基····法：以基準(zhǔn)地價(jià)的平均條件為參照物，屬于一個(gè)虛擬的“參照物”。

地價(jià)=待估宗地所處地段的基準(zhǔn)地價(jià)×區(qū)域修

正系數(shù)×年限修正系數(shù)×日期修正系數(shù)×容積率修正系數(shù)×其他因素修正系數(shù)三、適用范圍適用于完成基準(zhǔn)地價(jià)評(píng)估的城鎮(zhèn)的土地估價(jià)，可以進(jìn)行大批量宗地地價(jià)的評(píng)估

一輔助方法被估宗地地價(jià)=待估宗地所處地段的基準(zhǔn)地價(jià)×年期修正系數(shù)×日期修正系數(shù)×容積率修正系數(shù)×其他因素修正系數(shù)哈爾濱市規(guī)劃土地管理局哈爾濱市物價(jià)局哈爾濱市財(cái)政局聯(lián)合下發(fā)文件《哈爾濱市市區(qū)城鎮(zhèn)國(guó)有土地使用權(quán)出讓基準(zhǔn)地價(jià)》隨時(shí)間推移，地價(jià)水平變化第八節(jié)在建工程評(píng)估一、在建工程的含義與特點(diǎn)在建工程指在評(píng)估時(shí)點(diǎn)尚未完工或雖然已經(jīng)完工，但尚未竣工驗(yàn)收、交付使用的建設(shè)項(xiàng)目，以及為建設(shè)項(xiàng)目備用的材料、設(shè)備等資產(chǎn)。在建工程的評(píng)估與單獨(dú)的土地、已建成的房地產(chǎn)以及為工程準(zhǔn)備的機(jī)器設(shè)備評(píng)估有一定的區(qū)別。1．在建工程情況復(fù)雜。2．在建工程之間可比性較差。3．在建工程的投資不能完全體現(xiàn)在建工程的形象進(jìn)度。4．建設(shè)工期長(zhǎng)短差別較大。5．在建工程的價(jià)格受后續(xù)工程的影響。

二、在建工程評(píng)估的資料收集與分析

通過收集與在建工程評(píng)估有關(guān)的資料，確定被估在建工程的合法性，分析在建工程有關(guān)技術(shù)和經(jīng)濟(jì)指標(biāo)。第一，收集與被估在建工程有關(guān)的政府批準(zhǔn)文件和工程其他詳細(xì)資料。第二，評(píng)估人員到工程現(xiàn)場(chǎng)查勘工程進(jìn)度和工程形象進(jìn)度，明確工程竣工、達(dá)到交付使用的日期以及評(píng)估基準(zhǔn)日工程形象進(jìn)度是否與總工程進(jìn)度計(jì)劃相符。第三，了解開發(fā)商有關(guān)情況，檢查工程質(zhì)量。第四，收集有關(guān)法定參數(shù)。三、在建工程評(píng)估的主要方法(一)形象進(jìn)度法形象進(jìn)度法是選擇足夠的可比銷售資料，根據(jù)在建工程建造完成后的房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格，結(jié)合工程形象進(jìn)度評(píng)估在建工程價(jià)格的方法。

在建工程價(jià)格＝建造完成后的房地產(chǎn)市場(chǎng)單價(jià)×工程形象進(jìn)度百分比×(1—折扣率)其中在建工程建造完成后的房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格，一般可采用市場(chǎng)法或收益法評(píng)估。工程形象進(jìn)度百分比＝[(實(shí)際完成建筑工程量+實(shí)際完成安裝工程量)／總工程量]×100％

折扣率的確定應(yīng)考慮營(yíng)銷支出、廣告費(fèi)和風(fēng)險(xiǎn)收益等因素。(二)成本法成本法評(píng)估在建工程是按在建工程客觀投入的成本評(píng)估，即以開發(fā)或建造被估在建工程已經(jīng)耗費(fèi)的各項(xiàng)必要費(fèi)用之和，再加上正常的利潤(rùn)和應(yīng)納稅金來確定被估在建工程的價(jià)格的方法。在建工程價(jià)格＝土地取得費(fèi)用＋專業(yè)費(fèi)用＋建造建筑物費(fèi)用十正常利稅其中，取得土地費(fèi)用可以采用成本法、市場(chǎng)法等進(jìn)行評(píng)估。專業(yè)費(fèi)用包括咨詢、規(guī)劃、設(shè)計(jì)等費(fèi)用。建造建筑物費(fèi)用是指在評(píng)估基準(zhǔn)日在建工程已經(jīng)耗費(fèi)的各項(xiàng)必要建造費(fèi)用之和。(三)假設(shè)開發(fā)法

用假設(shè)開發(fā)法評(píng)估在建工程，是在求取被估在建工程的價(jià)格時(shí)，將被估在建工程預(yù)期開發(fā)完成后的價(jià)值，扣除后續(xù)的正常的開發(fā)費(fèi)用、銷售費(fèi)用、銷售稅金及開發(fā)利潤(rùn)，以確定被估在建工程價(jià)格的一種評(píng)估方法。

在建工程價(jià)格＝房地產(chǎn)預(yù)期售價(jià)—(后續(xù)工程成本＋后續(xù)工程費(fèi)用＋正常利稅)房地產(chǎn)預(yù)期售價(jià)可以采用市場(chǎng)法或收益法評(píng)估。

四、在建工程評(píng)估方法的選擇根據(jù)在建工程的上述特點(diǎn)，在建工程評(píng)估一般根據(jù)工程形象進(jìn)度，選用適用的方法進(jìn)行評(píng)估。1．整個(gè)建設(shè)工程已經(jīng)完成或接近完成，只是尚未交付使用的在建工程，可采用工程形象進(jìn)度法進(jìn)行評(píng)估，按在建工程建成后的房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)值結(jié)合工程形象進(jìn)度作適當(dāng)扣減作為其評(píng)估值。2．對(duì)于實(shí)際完成工程量較少的在建工程，可采用成本法或假設(shè)開發(fā)法進(jìn)行評(píng)估。3．屬于停建的在建工程，要查明停建的原因，確因工程的產(chǎn)、供、銷及工程技術(shù)等原因而停建的，要考慮在建工程的功能性及經(jīng)濟(jì)性貶值，進(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)系數(shù)調(diào)整。本章例題：例1某房屋建筑面積為1200平方米，同類型房屋標(biāo)準(zhǔn)新建單價(jià)為970元／平方米，但該房屋裝修好，調(diào)整增加1％；設(shè)備配置齊全，增加2％；地段、層次、朝向增加1.5％，其他情況同于標(biāo)準(zhǔn)房屋。經(jīng)現(xiàn)場(chǎng)評(píng)定，該房屋為7成新。根據(jù)上述情況，評(píng)估房屋價(jià)格。答案：根據(jù)題意該房屋價(jià)格=970×(1+l％)(1+2％)(1+1.5％)×1200×0.7=970×1.045×1200×0.7=851466(元)例題2：某房地產(chǎn)2001年10月的年凈收益為300萬元，預(yù)測(cè)未來3年的年凈收益仍然保持這一水平，2004年10月轉(zhuǎn)售時(shí)的價(jià)格預(yù)計(jì)比2001年10月上漲10%，轉(zhuǎn)售時(shí)賣方應(yīng)繳納的稅費(fèi)為售價(jià)的6%。若該類房地產(chǎn)的投資收益率為9%，試測(cè)算該房地產(chǎn)2001年