深圳萬科中心營銷策劃報(bào)告(創(chuàng)新旅游商業(yè)+創(chuàng)新營銷策略)

星空，從此不再是仰望

——萬科中心營銷策劃報(bào)告匯報(bào)稿世聯(lián)地產(chǎn)2009.3前言：萬科中心—大師級(jí)殿堂作品項(xiàng)目特色：1、StevenHoll先生的名師設(shè)計(jì)2、最牛的合作團(tuán)隊(duì)3、最先進(jìn)的設(shè)計(jì)理念（水平方向的高層建筑/景觀綠地最大化/漂浮地平線/橋梁體系結(jié)構(gòu)）4、綠色生態(tài)鉑金級(jí)的建筑5、萬科總部/多功能的綜合體/6、深圳藍(lán)色鹽田國際化新面孔占地面積61729.7平米建筑面積80200平米其中，會(huì)議中心8000平米酒店46200平米辦公26000平米建筑覆蓋率≤40%容積率≤1.3萬科理想：深圳東部濱海區(qū)的新城市名片項(xiàng)目愿景：打造成像西班牙古根海姆博物館、西雅圖搖滾音樂博物館EMP一樣的革新城市氣質(zhì)，拉動(dòng)城市經(jīng)濟(jì)的地標(biāo)性建筑。本項(xiàng)目文化使命：

當(dāng)代中國文化藝術(shù)的國際化舞臺(tái)

高端文化產(chǎn)業(yè)的會(huì)客室

南中國時(shí)尚地標(biāo)

大梅沙濱海生活的高端配套萬科現(xiàn)實(shí)：從持有到銷售，長短期利益的沖突長期的利益：成就萬科的品牌，并成為深圳的新名片；文化沉淀地，作為綜合體的長期經(jīng)營價(jià)值。短期的利益：除自用部分外，以銷售為主，取消原規(guī)劃中的酒店部分。09年回款3-4個(gè)億，整體回款預(yù)計(jì)12億左右。銷售前期準(zhǔn)備較緊，相關(guān)的裝修標(biāo)準(zhǔn)及招商工作仍在過程中，后續(xù)成本投入的控制。不得不面對的問題2009/0209/08-0909/1009/1209/07萬科中心項(xiàng)目營銷計(jì)劃招投標(biāo)啟動(dòng)營銷中心開放展示區(qū)開放項(xiàng)目開盤萬科總部搬入09年年底回款3-4個(gè)億總體4萬多體量商業(yè)持續(xù)招商中我們在展望萬科的理想，同時(shí)我們思考：

如何實(shí)現(xiàn)名建筑到名盤的轉(zhuǎn)變（叫好又叫座）主流房地產(chǎn)價(jià)值是衡量一切房地產(chǎn)項(xiàng)目的最終標(biāo)準(zhǔn)

紅樹西岸VS中信紅樹灣的市場對比：建筑理想和市場現(xiàn)實(shí)的距離項(xiàng)目09年價(jià)格/速度形象定位主訴點(diǎn)紅樹西岸4萬左右/平米1套/周上善生活國際水準(zhǔn)智能化社區(qū)國際大師建筑作品，全玻璃外立面

園林空間、公共空間打造中信紅樹灣一期3萬左右/平米10套/周灣區(qū)物業(yè)，比肩全球

65萬平米規(guī)模

10萬平米現(xiàn)代嶺南風(fēng)格園林

空中院館

GOLF、海和世界之窗等景觀2006年：紅樹西岸2.8萬入市，銷售緩慢主流豪宅客戶對這種極端的依靠先進(jìn)配置、弘揚(yáng)建筑藝術(shù)的方式并不認(rèn)可：1、針對風(fēng)格：“怪異，整體風(fēng)格不能接受。”2、針對智能化：“太多電子按紐了，我家保姆都不知道怎么用?！?、質(zhì)疑對價(jià)格的支撐作用：“畢竟是公寓，不值?！蔽覀儽仨殞ふ业闹髁鞣康禺a(chǎn)價(jià)值點(diǎn)是什么Q1：現(xiàn)有區(qū)域已存在價(jià)值及功能支撐？關(guān)鍵問題：建立從StevenHoll的名建筑到市場上叫好叫座的名盤的橋梁大梅沙印象：模糊且曖昧域區(qū)大前景看好，交通問題成為核心問題，山海資源優(yōu)質(zhì)，但過于公共，人流雜亂且配套欠缺“對大梅沙的將來的發(fā)展前景比較看好，那邊環(huán)境很好，空氣很清新，度假很清新?！薄按竺飞吃谑召M(fèi)時(shí)候去過幾次，但在免費(fèi)進(jìn)入后，我一進(jìn)去馬上落荒而逃。人多，人雜亂，各種素質(zhì)的人都有。”“我對大梅沙印象一直不好，當(dāng)初去天麓，一看下面滿眼盡是些雜亂無章的房子，心情一下就不好了。所以當(dāng)時(shí)一看就不要天麓了?！薄皩Υ竺飞车牡谝挥∠缶褪墙煌ㄌ环奖懔耍?jīng)常過去就是塞車，一塞就要好久。而且也沒有一個(gè)大型停車場，但這邊資源還是很好的，可以看山看海，我就是喜歡這邊的環(huán)境才在天麓買了一套別墅的?！薄敖煌ǚ浅２缓茫硕嘬嚩?，經(jīng)常塞車，路就只有一條，高峰期期間都是在原地打轉(zhuǎn)，從17英里回來11點(diǎn)還塞車，節(jié)假日那更夸張；并且沒有吃的東西，除了乳鴿還是乳鴿?！眰鹘y(tǒng)功能認(rèn)知：以度假投資型為主，價(jià)值與資源相關(guān)。隨著東海岸開發(fā)，第一居所功能突顯。能功功能分類物業(yè)名稱規(guī)模價(jià)格資源第一居所萬科東海岸27.5萬3萬山景資源/二線海景/社區(qū)園林第二居所萬科東海岸（公寓）1.7-1.8萬（精裝）海怡軒2.6萬1.2-1.5萬（毛坯）二線海景資源云頂天海3.6萬9000心海假日0.89萬9000湖心島2.3萬1.1萬心海伽藍(lán)5.39萬1.2-2萬山景/二線海景海世界2.69萬1.7-2萬一線海景海語東園2萬9000二線海景資源優(yōu)品藝墅2.9萬1.1萬（公寓）二線海景1.7萬（別墅）頂級(jí)資源別墅天麓12.8萬7-8萬一線海景/山景/東部華僑城/高爾夫當(dāng)前在售項(xiàng)目功能分類項(xiàng)目名稱戶型均價(jià)速度銷售率進(jìn)線量上門量頂級(jí)資源別墅天麓1區(qū)241-730平15萬08年5月開盤，總價(jià)3000萬起仍然開盤迅速銷售，約10套/月，08年底剩余高價(jià)單位走速降低，約1套/月65%————2區(qū)266-730平8萬83.9%7區(qū)247－1100平7.5萬81.8%第一居所萬科東海岸（別墅）聯(lián)排223-225獨(dú)棟390-480聯(lián)排3-3.5萬獨(dú)棟3.8萬聯(lián)排20-30套/月獨(dú)棟1-2套/月96.6%150批/周（平均水準(zhǔn)）100/周（平均水準(zhǔn)）第二居所萬科東海岸（公寓）一房一廳60大一房88兩房881.6-1.7萬08年5-6月開盤熱銷期約10-15套/周，下半年主推別墅，銷售緩慢約1-2套/周；09年開年主推公寓，銷售速度有所上升，近期可達(dá)10套/周66.8%海怡軒單房40-50一房64-76兩房78-891.3-1.5萬3-4套/周40%10批/周20批/周二級(jí)市場：淡市中頂級(jí)資源型物業(yè)不受影響，但第二居所產(chǎn)品受影響較大，兼?zhèn)涞谝痪铀臇|海岸表現(xiàn)稍好。海怡軒成交客戶分析公寓客戶購買主要是看中濱海的度假生活，同時(shí)認(rèn)為具有較高的升值潛力。物業(yè)名稱成交套數(shù)之前價(jià)格（元/m2）單價(jià)（元/m2）租金（元/m2）萬科東海岸2115000（三期）別墅25000公寓1.3-1.4萬別墅2萬公寓32別墅78萬科十七英里6公寓25000（二期）別墅32000公寓41596別墅4-5萬公寓107別墅——云頂天海9110001109125心海假日240001088823心海伽藍(lán)690001253324海世界2164002477449海語東園666001032421優(yōu)品藝墅A3092120001782215海闊凌海1——1549071倚天閣114000263164008年大梅沙片區(qū)二手房成交情況：08年大梅沙片區(qū)市場非常冷，前三季度平均每月成交1-2套，年底才開始好轉(zhuǎn)，20套/月左右?，F(xiàn)在有盤放出來，價(jià)格合理的話，也要一個(gè)月左右的時(shí)間才有成交，而在過去基本上放出來就沒了。而且相對于其它地方6%的投資回報(bào)率，大梅沙只有3%。三級(jí)市場：作為投資型產(chǎn)品，現(xiàn)階段的兌現(xiàn)價(jià)值有限；兼具第一居所功能的東海岸稍好。深鹽第二通道：強(qiáng)化了第一居所功能；但弱化了第二居所功能和增強(qiáng)了其替代性。交通雙刃劍：通達(dá)性的增加，梅沙更通道化，停留感減弱深鹽第二通道08年7月開通，鹽田到羅湖的車行時(shí)間縮短到10分鐘。深鹽第二通道的開通增加了到東部的人流：深鹽二通道日均車流量3.5萬車次/日，高峰期達(dá)到5.5萬車次/日。有更多的人去到東部。而交通的通達(dá)性增加同時(shí)削弱了梅沙的海景資源優(yōu)勢，當(dāng)人們可以更快捷的去到南澳、葵涌，享受更純凈、更純粹的海景資源時(shí)，梅沙就變成了深鹽第二通道的延續(xù)——通過功能的強(qiáng)化而不是停留的功能。南澳的西沖曾被《中國國家地理》雜志評為中國最美的海灘，東部海岸線海景資源突出。第二通道的開通也大大縮短了葵涌、大鵬和南澳與市中心的距離。資源和交通的利好促使房地產(chǎn)的發(fā)展進(jìn)入了初級(jí)階段?？亢痛簌i逐漸有商品房項(xiàng)目出現(xiàn)，并且以低廉的價(jià)格頗具吸引力。未來房地產(chǎn)儲(chǔ)備量較大未來梅沙不乏頂級(jí)資源/第一居所項(xiàng)目放量；第二居所二、三級(jí)市場整體供應(yīng)較大，供過于求分類項(xiàng)目名稱具體地理位置占地面積（㎡）建筑總面積（㎡）容積率主力戶型描述可銷售套數(shù)頂級(jí)資源別墅三洲田別墅東部華僑城08獨(dú)棟228-568㎡21天琴灣3期大梅沙鹽梅路252000253000.09獨(dú)棟400、580、750和1000㎡不等48聯(lián)泰·梅沙灣鹽田區(qū)大梅沙鹽梅路139726321300.23獨(dú)棟400-1000平69第一居所中海半山溪谷（3期）深圳外國語學(xué)校高中部旁75938844401.1170-130㎡兩房，三房，四房305皇庭項(xiàng)目大梅沙————1.2類別墅140-220平米——第二居所海怡軒2期大梅沙12000260001.548-89平米148鼎太·海麗晶大梅沙愿望湖湖心島——————60-70平米公寓500多海景酒店農(nóng)民村海怡軒京基項(xiàng)目在建鼎太項(xiàng)目在建CBA空地：可能建酒店式公寓湖心島：建筑群限高14米回到本項(xiàng)目：

部分二線海景，最主流景觀資源價(jià)值點(diǎn)依托缺失項(xiàng)目地塊景觀資源性分析分塊不利因素資源享有總評C農(nóng)民村/海怡軒/酒店遮擋

建筑景觀雜亂5層開始可見部分海景，但景觀面不開闊3B部分酒店遮擋

建筑環(huán)境稍好，但仍不純粹在一定角度上可無遮擋看海景4A基本無遮擋

周邊建筑環(huán)境為湖心島，較為純粹基本全面享有無遮擋二線開闊海景5較舒適看海景單位主要在5-6層和A塊，B塊擁有一定的內(nèi)湖資源?；氐奖卷?xiàng)目：

居住空間天生缺陷，第一居所主流價(jià)值點(diǎn)缺失由酒店功能到居住功能的轉(zhuǎn)變，空間缺陷放大：居住空間使用不便：結(jié)構(gòu)拉索貫穿整個(gè)房間，形成居住空間使用不便；居住空間感受欠佳：陽臺(tái)等居住灰空間的缺失、固定百葉的景觀阻擋；“沒有陽臺(tái)，房間里還有拉索，你們建筑質(zhì)量也許挺好，但是根本不好住。房子最終還是要用來住的?！薄f科中心客戶訪談現(xiàn)有區(qū)域功能支撐：極少量頂級(jí)居住第一居所第二居所頂級(jí)居所大梅沙區(qū)域——區(qū)域認(rèn)知模糊，但同時(shí)區(qū)域存在邊緣化、度假產(chǎn)品的可替代性趨勢。區(qū)內(nèi)的同質(zhì)類競爭較大。本項(xiàng)目的資源支撐有限海景資源——有極少部分能享受開闊的海景資源。其他部分受阻擋嚴(yán)重，海景資源不夠強(qiáng)勢，遠(yuǎn)不如海南等城市的項(xiàng)目和十七英里的無敵海景和度假資源。居住空間缺陷——居住空間使用不便；居住感受有所欠缺，存在居住空間硬傷我們必須尋找的主流房地產(chǎn)價(jià)值點(diǎn)是什么：Q1：現(xiàn)有區(qū)域已存在價(jià)值及功能支撐？關(guān)鍵問題：建立從StevenHoll的名建筑到市場上叫好叫座的名盤的橋梁Q2：萬科能帶給區(qū)域什么？現(xiàn)有區(qū)域功能支撐：極少量頂級(jí)居住萬科已具有的成熟客戶驅(qū)動(dòng)體系：

——品牌（居?。?/財(cái)富（投資）//信仰（把玩）居住驅(qū)動(dòng)財(cái)富驅(qū)動(dòng)與居住相關(guān)，信賴萬科的品牌、質(zhì)量、物管以及萬科才能給予的生活氛圍與生活方式的居住升級(jí)與投資相關(guān)，以大社區(qū)的一期購買者為典型代表，看重萬科的規(guī)模開發(fā)，以及大社區(qū)的后期增值潛力與原創(chuàng)相關(guān)，受到文化、產(chǎn)品的渲染，而深深認(rèn)可。表現(xiàn)出是一種精神上的物質(zhì)歸屬四級(jí)花城、萬科城、東海岸、清林徑、金域藍(lán)灣……十七英里、第五園……第五園、東海岸、第五園……信仰驅(qū)動(dòng)中信紅樹灣的品牌驅(qū)動(dòng)力：老業(yè)主的客戶價(jià)值生活補(bǔ)充&財(cái)富動(dòng)力再驅(qū)動(dòng)09年1月1日果嶺公寓發(fā)售，截至1月1日，公寓認(rèn)籌約180批，老業(yè)主達(dá)到約67％；1月1日，首批推出112套，當(dāng)天全部售罄，業(yè)主購買達(dá)到約70％；中心紅樹灣公寓案例：

70%老業(yè)主重復(fù)購買，作為原居住上的空間拓展，同時(shí)兼投資保值“這個(gè)公寓挺好的，可以單獨(dú)的做一個(gè)工作室或者是會(huì)客的地方，和家里有所區(qū)別。”“我球具多的沒地方放，正好買個(gè)公寓做我私人的球具室，打球也方便。”“這個(gè)區(qū)域的前景還是很不錯(cuò)的，現(xiàn)在經(jīng)濟(jì)環(huán)境不好，找個(gè)能升值保值的房子投資是一個(gè)不錯(cuò)的選擇。”成交客戶來源以中信紅樹灣老業(yè)主為主；客戶置業(yè)目的57％為投資，自用客基本上將公寓作為原住房的空間延展，以度假、客房、球包房、父母房等為主；成交客戶多認(rèn)同該地段的區(qū)位價(jià)值和項(xiàng)目升值潛力，對高端租賃市場有自己獨(dú)特的理解；萬科東海岸的品牌驅(qū)動(dòng)力：萬科系追隨者驅(qū)動(dòng)力有限，資源成為主要價(jià)值支撐類比東海岸公寓：

第一居所功能轉(zhuǎn)換不完全，度假功能重疊，老業(yè)主重復(fù)購買成交非常低，萬科系的其它新客戶購買僅占30%。對于萬科系新客戶，山海資源、大社區(qū)、區(qū)域未來規(guī)劃和政府扶持等主流地產(chǎn)價(jià)值成為主要的購買影響因素公寓購買目的別墅購買目的公寓別墅購功能重復(fù)“你們的公寓不便宜啊，我現(xiàn)在手上這個(gè)（房子）也是投資的，現(xiàn)在經(jīng)濟(jì)不好，只能走長線了，公寓還走長線，而且價(jià)格又這么貴，劃不來。”“價(jià)格太高了，之前一期的房子多便宜啊，而且梅沙的出租市場根本都支撐不了?！薄獤|海岸公寓非成交老業(yè)主語錄信仰驅(qū)動(dòng)：十七英里，品牌為項(xiàng)目增值，但內(nèi)核驅(qū)動(dòng)還是稀缺資源和環(huán)境萬科17英里核心吸引力：1、稀缺海資源（北面為綿延500余米的山丘、東西南三面臨海、項(xiàng)目內(nèi)海岸線長600余米）2、特色產(chǎn)品（超大觀景面（7.5M)、超大觀海景露臺(tái)（32M2），闊大豪華客廳（40M2），私家入戶棧道）3、萬科品牌吸引僅占5%2006年6月6日推出公寓產(chǎn)品的剩余185套。

開盤第一周銷售47套，銷售率達(dá)25%，實(shí)現(xiàn)均價(jià)27528元/平米。

開盤月銷售64套，銷售率達(dá)到35%。其中B戶型60-65平米銷售情況較好財(cái)富動(dòng)力資源是重要價(jià)值點(diǎn)。但本項(xiàng)目在此方面支撐不足可替代居住動(dòng)力不符與前期的功能需求相重，無其它拓展性需求信仰動(dòng)力問題所在主流地產(chǎn)價(jià)值仍然是其本質(zhì)內(nèi)核萬海岸的“原居民”支撐不足“萬科”系客戶驅(qū)動(dòng)內(nèi)核動(dòng)力不夠，支撐有限有限，充滿風(fēng)險(xiǎn)的嘗試我們必須尋找的主流房地產(chǎn)價(jià)值點(diǎn)是什么：Q1：現(xiàn)有區(qū)域已存在價(jià)值及功能支撐？關(guān)鍵問題：建立從StevenHoll的名建筑到市場上叫好叫座的名盤的橋梁Q2：萬科能帶給區(qū)域什么？現(xiàn)有區(qū)域功能支撐：極少量頂級(jí)居住“萬科”系客戶驅(qū)動(dòng)內(nèi)核動(dòng)力不夠，支撐有限Q3：其他價(jià)值橋梁嫁接的可能性？類型項(xiàng)目表價(jià)（元/㎡）成交套數(shù)1月成交面積(㎡)銷售率（%）甲級(jí)寫字樓海岸城西座2800071154.3977.24金運(yùn)世紀(jì)260000————89濱海大廈180004274.6241香年廣場210001223.9954.73沙河世紀(jì)B棟22000————21.71類甲級(jí)寫字樓盛唐大廈170001-1267-116.4525.76金谷3號(hào)1800031591.1442.91華強(qiáng)廣場A棟280003384.9649.91商務(wù)公寓盛唐大廈150004385.6633.22海岸卡夫諾150007402.4545.1709年市場在售寫字樓項(xiàng)目銷售情況：成交單位以100-200平米的小面積為主。春節(jié)后受短期政策利好和傳統(tǒng)交易旺期影響，銷售情況小幅回暖，迎來小陽春，2月第四周海岸城西座成交5套，海岸卡夫諾成交5套，濱海大廈成交10套。務(wù)商商務(wù)價(jià)值嫁接：交通//生活成本——傳統(tǒng)商務(wù)價(jià)值前提缺失；主流商務(wù)市場低價(jià)擠壓寫字樓市場：一線價(jià)格在2.5-3萬左右，二線在2萬左右傳統(tǒng)商務(wù)市場：二手市場不樂觀，受宏觀經(jīng)濟(jì)影響，均價(jià)、租金下跌較大，對未來一手市場帶來巨大壓力。春節(jié)前后是傳統(tǒng)的淡季，目前2手市場價(jià)格已經(jīng)趨穩(wěn)，租賃市場開活躍，物業(yè)更換頻率加大。09年入市的寫字樓供應(yīng)量較大，主要分布在非核心區(qū)域二線寫字樓，寫字樓的價(jià)格下調(diào)壓力增大。片區(qū)項(xiàng)目名稱寫字樓面積推出時(shí)間中心區(qū)大中華東方新天地44638平米2009年中心西區(qū)綠景NEO企業(yè)大道130500平米2009年東海商務(wù)中心99500平米2009年南山區(qū)數(shù)碼港100000平米2009年寶安區(qū)駿業(yè)大廈20600平米2009年龍光大廈43770平米2009年09年入市的寫字樓項(xiàng)目面積達(dá)43.9萬平米左右，主要分布在非核心地區(qū)的中心西區(qū)、南山區(qū)、寶安區(qū)，根據(jù)目前市場在售項(xiàng)目的價(jià)格，預(yù)計(jì)項(xiàng)目的價(jià)格多在2萬/平米左右。華僑城的創(chuàng)意商務(wù)轉(zhuǎn)型檢驗(yàn)：創(chuàng)意客戶市場容量有限，且支付能力有限香年廣場市場檢驗(yàn)——高租金成本擠壓，創(chuàng)意商務(wù)最終流產(chǎn)香年廣場占地面積：15145.2平方米建筑面積：74613.51平方米位置：南山區(qū)華僑城僑香路與深云路交匯處銷售均價(jià)：2.2萬/平“花樣年·香年廣場”由緊密相連的南區(qū)與北區(qū)地塊組成，項(xiàng)目建筑面積74613.51㎡（其中南區(qū)33364.9㎡、北區(qū)27183.27㎡）、高20層，層高4.8米。由南座主樓、南座附樓、北座主樓、花樣年集團(tuán)總部四部分組成。建筑形態(tài)和定位獨(dú)特的建筑外立面，4.8和9.6米的層高，營銷手段（設(shè)計(jì)比賽/室內(nèi)設(shè)計(jì)協(xié)會(huì)戰(zhàn)略合作/時(shí)尚發(fā)布會(huì)等）吸引創(chuàng)意型、設(shè)計(jì)類辦公企業(yè)，作為華僑城辦公區(qū)域的延伸銷售實(shí)踐漢唐大廈租金：60-80元/平.月；華僑城loft租金：45-65元/平.月；香年廣場租金：80-110元/平.月。租金成本過高，大量電子、科技類企業(yè)進(jìn)駐，創(chuàng)意型企業(yè)極少同時(shí)市場存在大量興起的創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園，成為創(chuàng)意商務(wù)的低價(jià)替代F518創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園南海意庫OCT創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園田面創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園22藝術(shù)區(qū)200420072007200720072008啟動(dòng)區(qū)域華僑城OCT-LOFT華僑城OCT-LOFT華僑城創(chuàng)意文化園正式開園南海意庫田面創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園22藝術(shù)區(qū)F518時(shí)尚創(chuàng)意園發(fā)展?fàn)顩r在舊廠房的載體下向創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型，以藝術(shù)、設(shè)計(jì)類產(chǎn)業(yè)為主三洋老廠房改造，以動(dòng)漫、設(shè)計(jì)類產(chǎn)業(yè)為主廠房、宿舍改造，工業(yè)設(shè)計(jì)為主重在吸引國際創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)入駐廠房改造，藝術(shù)創(chuàng)意交易“集市”以長期租賃形式，將舊工業(yè)區(qū)改造，以創(chuàng)意設(shè)計(jì)師與藝術(shù)家集聚為重點(diǎn)，最終實(shí)現(xiàn)創(chuàng)意交易租金水平（2009年）45-75元/平30-60元/平60-80元/平15-30元/平40-60元/平商業(yè)價(jià)值嫁接：完全投資客受眾，受市場影響巨大位置：深南大道車公廟——竹子林之間，深南大道兩側(cè)的地下空間

投資信心建立：地鐵1號(hào)線+42條公交線路，19棟寫字樓，每天290000人潮涌動(dòng)。70%開放商自有出租，保證商家入住充分展示：50米風(fēng)情商業(yè)街現(xiàn)景展示，售樓處就處在街上，眼見為實(shí)。均價(jià)：12萬/平米產(chǎn)品：3-50平米分A、B、C、D四個(gè)區(qū)，此次推出的是A區(qū)，共107套。投資回報(bào)率：4-6%租金主要參考的是深南大道兩側(cè)的寫字樓的底商和泰然九路上的商鋪，在600-800元/平米。開盤時(shí)間：09年1月1日（自然發(fā)售）銷售概況：于07年開始廣告展示，09年元旦自然發(fā)售，在11-12萬的高均價(jià)下，至09年2月已銷售50%春節(jié)后，銷售情況非常好，基本上1套/天，其中15-20平米的銷售情況較好。業(yè)商豐盛町的檢測——地鐵/人流大前提，投資回報(bào)率最終影響客戶以無投資商鋪經(jīng)驗(yàn)的新投資客為主，并且成交周期短；成熟投資客仍在理性觀望成交客戶中成交周期較短，61%的客戶上門一次即成交，同時(shí)32%的客戶選擇一次性付款成交客戶中以投資客戶為主，純投資的客戶達(dá)83%，且67%的客戶無投資商鋪經(jīng)驗(yàn)?！艾F(xiàn)在手上有些錢，其實(shí)股票啊、商鋪啊、房子啊都是投資品，關(guān)鍵是看哪個(gè)穩(wěn)定、收入又高?！薄肮善爆F(xiàn)在太不穩(wěn)定了，去年我太太在股市里虧了160萬，可以直接買一個(gè)鋪了，如果當(dāng)初買了鋪的話現(xiàn)在都不知道掙了多少了。”“我手上有很多房子，本來覺得房子也挺穩(wěn)定的，但是07年那么一搞還是有些波動(dòng)，而且短線（賺的）太少了，長線租又很麻煩，現(xiàn)在就是商鋪還穩(wěn)定些?！薄坝悬c(diǎn)閑錢，不想讓它閑著，這樣一個(gè)鋪70-80萬對于我壓力也不是很大，還可以升值?！薄澳銈冎筮€有那么多的面積是直接出租的，我還怕沒有人租我的鋪麼？”豐盛町成交客戶訪談新投資客入場，仍然核心關(guān)注投資回報(bào)率梅沙市場更缺乏傳統(tǒng)商業(yè)核心價(jià)值支撐——商業(yè)業(yè)態(tài)低端且商業(yè)氛圍不濃目前大梅沙片區(qū)商業(yè)供應(yīng)充足，區(qū)域相對集中。商業(yè)業(yè)態(tài)重復(fù)性高，業(yè)態(tài)集中在士多店、小餐飲、雜貨、超市等。檔次普遍不高，僅萬科東海岸具有中高檔次，且規(guī)模不大。商業(yè)位置規(guī)模業(yè)態(tài)分布鹽梅路商業(yè)街5129平米20間鋪位以餐飲、酒樓為主，同時(shí)包含超市、快餐、雜貨等業(yè)態(tài)梅沙村商業(yè)街11間鋪位以出售煙酒、小百貨、快餐的士多店為主，方便居民日常生活東海岸商業(yè)街5800平米9間鋪位業(yè)態(tài)較為豐富，包含銀漢、中西餐飲、酒吧等具有中高檔次心海超市約1000平米生活類商品鋪位為主，檔次較低一線海景沿線商鋪旺季淡季商鋪?zhàn)饨馂?0-100元/m2，淡季為50-60元/m2或免租；未來內(nèi)環(huán)路沿線商鋪?zhàn)饨馂?0-60元/m2，且不分旺季和淡季；位置店鋪名稱（位置）租金水平旺季淡季臨近海濱浴場麥當(dāng)勞90元/平米55元/平米乳鴿王80元/平米免租半年肯德基85元/平米55元/平米吉川拉面85元/平米60元/平米海世界乳鴿王80元/平米免租半年內(nèi)環(huán)路以東、以北凌海50-55元/平米不分淡季和旺季心海假日35元/平米海語東園30-60元/平米芭堤雅酒店30元/平米心海伽藍(lán)50-60元/平米水云閣50元/平米片區(qū)商業(yè)實(shí)踐：湖心島：現(xiàn)狀商業(yè)經(jīng)營極差，空置率極高，基本處于半閑置狀態(tài)萬科東海岸：價(jià)格2萬左右，作為商HOUSE出售，模糊商業(yè)和居住功能。梅沙市場更缺乏傳統(tǒng)商業(yè)核心價(jià)值支撐——人流量受季節(jié)影響較大傳統(tǒng)商業(yè)投資理由的缺失：

遵守成熟商業(yè)規(guī)律，商業(yè)氛圍缺失，人流量/業(yè)態(tài)/租金的影響商務(wù)要素商業(yè)要素傳統(tǒng)商務(wù)基本條件缺失：交通方便、相對低廉的生活成本SOHO商務(wù)：受眾容量小，且支付能力有限看起來很美，但遭遇現(xiàn)實(shí)，則是沒有基礎(chǔ)的空中樓閣商業(yè)&商務(wù)之間的尷尬，傳統(tǒng)支撐要素有限Q1：現(xiàn)有區(qū)域已存在價(jià)值及功能支撐？關(guān)鍵問題：建立從StevenHoll的名建筑到市場上叫好叫座的名盤的橋梁-----主流房地產(chǎn)價(jià)值缺失Q2：萬科能帶給區(qū)域什么？現(xiàn)有區(qū)域功能支撐：極少量頂級(jí)居住“萬科”系客戶驅(qū)動(dòng)內(nèi)核動(dòng)力不夠，支撐有限Q3：其他價(jià)值橋梁嫁接的可能性？商業(yè)&商務(wù)之間的尷尬，傳統(tǒng)支撐要素有限現(xiàn)有區(qū)域功能支撐：極少量頂級(jí)居住“萬科”系客戶驅(qū)動(dòng)內(nèi)核動(dòng)力不夠，支撐有限商業(yè)&商務(wù)之間的尷尬，傳統(tǒng)支撐要素有限本項(xiàng)目缺失主流地產(chǎn)價(jià)值項(xiàng)目價(jià)值再造機(jī)會(huì)1：休閑度假是未來人們生活的大趨勢2000-2007年的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示：國內(nèi)旅游收入和旅游總收入平均比GDP增長率高2-4個(gè)百分點(diǎn)的速度向前發(fā)展；2006年我國人均GDP達(dá)2062美元，部分發(fā)達(dá)地區(qū)已超過3000美元。人均GDP>1000美元>3000美元〉5000美元旅游階段國內(nèi)旅游業(yè)進(jìn)入高速發(fā)展階段休閑、度假需求持續(xù)發(fā)展&周邊國家旅游熱潮世界游休閑度假是未來人們生活大趨勢：1、世界旅游業(yè)發(fā)展的歷史規(guī)律看，GDP大于3000美元旅游進(jìn)入休閑度假階段。2005年我國人均GDP已達(dá)1700美元，沿海發(fā)達(dá)城市則已達(dá)3000美元，部分城市更高達(dá)5000美元以上；2、消費(fèi)升級(jí)推動(dòng)國內(nèi)旅游業(yè)加速發(fā)展，需求出現(xiàn)結(jié)構(gòu)性變化，觀光游將以10％以上速度發(fā)展，而休閑游加速發(fā)展，增速將在20％以上。

體驗(yàn)式和服務(wù)性旅游資源的開發(fā)是未來最大的增長點(diǎn)。國外的新的體驗(yàn)旅行項(xiàng)目1、養(yǎng)生度假（典型案例：普吉島、巴厘島）2、醫(yī)療健康旅游（典型案例：韓國整形美容旅游、匈牙利專業(yè)牙科）觀光時(shí)代體驗(yàn)時(shí)代中國旅游發(fā)展階段中國的旅游發(fā)展正從“世界之窗觀光”到“東部華僑城體驗(yàn)”過渡！泰國普吉島——在自然資源的基礎(chǔ)上，結(jié)合傳統(tǒng)文化，塑造全體驗(yàn)旅游模式作為重要的旅游勝地，普吉島除了海資源之外，還有更加豐富的內(nèi)涵。泰國普吉島的芭東海灘有一條著名的酒吧街，將優(yōu)質(zhì)的海資源結(jié)合了泰國的傳統(tǒng)文化，并提供休閑度假的各種娛樂方式進(jìn)行延伸。全體驗(yàn)?zāi)Ｊ絿@“海”關(guān)鍵詞：游覽圍繞“文化”關(guān)鍵詞：消費(fèi)地點(diǎn)：大、小PP島活動(dòng)：出海游覽、潛水、游泳、吃海鮮地點(diǎn)：酒吧街BANGLAROAD活動(dòng)：shopping、特色酒店、spa、酒吧、表演東部華僑城打破單一海資源旅游模式，成為新的休閑旅游風(fēng)向標(biāo)東部華僑城現(xiàn)處于建設(shè)期，已建成規(guī)劃總體的1/3。2008年十一黃金周，接待游客15萬余人次，總營業(yè)收入2546萬元牛年春節(jié)黃金周，該旅游區(qū)累計(jì)接待游客17.4萬人次，營業(yè)總收入近4500萬元，為深圳各大旅游景區(qū)之首。國內(nèi)首個(gè)集休閑度假、觀光旅游、戶外運(yùn)動(dòng)、科普教育、生態(tài)探險(xiǎn)等主題于一體的大型綜合性國家生態(tài)旅游示范區(qū)。以豐富的活動(dòng)和區(qū)域打造，突破傳統(tǒng)意義中海資源的局限，形成無季節(jié)性的旅游目的地。板塊一：大俠谷生態(tài)公園板塊三：云海谷體育公園板塊二：茶溪谷休閑公園板塊四：華興寺板塊五：主題酒店群落板塊六：天麓大宅從“世界之窗”到“東部華僑城”，體驗(yàn)式旅游時(shí)代全面到來，成為新區(qū)域焦點(diǎn)旅游模式主要組成部分面積日游客接待量上限2008年游客接待量世界之窗觀光式按世界地域結(jié)構(gòu)和游覽活動(dòng)內(nèi)容分為世界廣場、亞洲區(qū)、大洋洲區(qū)、歐洲區(qū)、非洲區(qū)、美洲區(qū)、世界雕塑園和國際街八大區(qū)域。有歷史遺跡、名勝、自然風(fēng)光、世界奇觀、民居、雕塑等130多個(gè)景點(diǎn)48萬㎡4萬人次220萬香港迪士尼觀光+體驗(yàn)迪士尼主要是以迪斯尼動(dòng)畫為主題的卡通樂園，依靠卡通人物、商品開發(fā)以及各種美食吸引人們眼球。120萬㎡3萬人次500萬東部華僑城體驗(yàn)式東部華僑城整個(gè)項(xiàng)目由這三個(gè)不同文化主題特色的園區(qū)組成，其中“大俠谷”體現(xiàn)生態(tài)旅游文化，“茶溪谷”體現(xiàn)休閑度假旅游文化，“云海谷”體現(xiàn)戶外運(yùn)動(dòng)旅游文化。900萬㎡——未完全建成100萬體驗(yàn)式旅游趨勢：促成自己個(gè)性化形象形成、彰顯自己與眾不同的旅游項(xiàng)目或服務(wù)。厭倦“走馬觀花”式的巡游，而開始“下馬賞花”。他們關(guān)注的不僅僅是去過哪些地方，而是有過如何新奇的經(jīng)歷，如何得到這一段難忘的回憶。不再滿足于被動(dòng)地接受旅行社的誘導(dǎo)和操縱，而是主動(dòng)的參與線路的設(shè)計(jì)與安排。旅游者健康和環(huán)保的觀念不斷增強(qiáng)，希望自己在旅行過程中回歸自然，體現(xiàn)自己的環(huán)保意識(shí)，進(jìn)行“生態(tài)旅游”，消費(fèi)“綠色產(chǎn)品”。項(xiàng)目緊鄰東部華僑城的停車場，具有一定的昭示優(yōu)勢，同時(shí)具備同東部華僑城形成統(tǒng)一體系的基礎(chǔ)。本項(xiàng)目與高速的出入口的關(guān)系也較好。本項(xiàng)目的機(jī)會(huì)——與東部華僑城地理關(guān)系緊密，成為東部華僑城邊的重要途經(jīng)景點(diǎn)高速收費(fèi)站/出口東部華僑城大門東部華僑城大巴停車場東部華僑城停車場本項(xiàng)目本項(xiàng)目的機(jī)會(huì)——世界級(jí)的建筑藝術(shù)，項(xiàng)目自我旅游價(jià)值挖掘大師建筑，借勢東部華僑城，脫離梅沙，成為新體驗(yàn)旅游休閑的另一個(gè)焦點(diǎn)我們有了東部華僑城，我們就有了一次新契機(jī)。當(dāng)越來越多的人來深圳的觀光點(diǎn)是東部華僑城而不是世界之窗時(shí)，東部華僑城對于城市的意義不再僅僅是一個(gè)旅游景點(diǎn)。它對于城市的意義將突破區(qū)域的限制，成為城市的新名片、新窗口。梅沙借此，脫離深圳東岸而與眾不同。而我們更有些“長城腳下的公社”的意思。項(xiàng)目和東部華僑城的關(guān)系是近的，依托于它，我們有了突破區(qū)域的先決優(yōu)勢。同時(shí)，我們還有Stevenholl。大師在中國的新作品，深圳唯一大師級(jí)的建筑藝術(shù)等等等等。我們有了并行于華僑城的支撐。它會(huì)像長城腳下的公社一般，長城是一個(gè)有名的背景，而公社又獨(dú)立于長城，暗自繁榮。機(jī)會(huì)2：全球化/新技術(shù)/個(gè)性化的全球新經(jīng)濟(jì)模式帶來的商業(yè)模式轉(zhuǎn)型“全球化1.0版是「國家」的全球化。達(dá)．伽瑪和哥倫布代表他們的國家利益探索世界，開啟了1.0版的全球化，直到一八○○年工業(yè)時(shí)代來臨而結(jié)束。全球化2.0版是「企業(yè)」的全球化。這一階段從一八○○年起一直延續(xù)到二千年網(wǎng)絡(luò)泡沫化為止。最新的全球化3.0版從二千年開始，到現(xiàn)在還沒結(jié)束。這一階段是「個(gè)人」的全球化?！盙DP、經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型帶來的商業(yè)模式轉(zhuǎn)型深圳目前主流商業(yè)模式未來商業(yè)模式的必然轉(zhuǎn)換中國的新經(jīng)濟(jì)時(shí)代已經(jīng)到來：大企業(yè)從競爭的產(chǎn)品和渠道時(shí)代到更具壟斷性的客戶品牌和行業(yè)整合時(shí)代，小企業(yè)在知識(shí)經(jīng)濟(jì)的背景下，創(chuàng)意型公司的興起新經(jīng)濟(jì)時(shí)代大趨勢：從產(chǎn)品和標(biāo)準(zhǔn)化的競爭時(shí)代到產(chǎn)業(yè)鏈和個(gè)性化的競爭時(shí)代在經(jīng)濟(jì)全球化背景下，新經(jīng)濟(jì)是以信息技術(shù)革命帶動(dòng)的、以高新科技產(chǎn)業(yè)為龍頭的知識(shí)經(jīng)濟(jì)。新經(jīng)濟(jì)具有低失業(yè)、低通貨膨脹、高增長的特點(diǎn)。大企業(yè)：從競爭的產(chǎn)品和渠道時(shí)代到更具壟斷性的客戶品牌和行業(yè)整合時(shí)代中國移動(dòng)通信：市場份額基本維持在70%左右，個(gè)人業(yè)務(wù)具有全球通、動(dòng)感地帶、神州行、G3四大業(yè)務(wù)，并擁有飛信、無線音樂、12580、手機(jī)報(bào)、手機(jī)證券、139郵箱等多項(xiàng)業(yè)務(wù)，以移動(dòng)管理全面提升電子政務(wù)與電子商務(wù)的層次。三星：三星集團(tuán)營業(yè)規(guī)模超過了1700億美金，業(yè)務(wù)范圍橫跨石化、造船、航空、金融、電子、通訊等諸多領(lǐng)域。其中三星電子擁有移動(dòng)辦公、激光打印、網(wǎng)絡(luò)安全、大屏顯示、3G應(yīng)用等完整產(chǎn)業(yè)鏈資源。小企業(yè)：知識(shí)經(jīng)濟(jì)下的創(chuàng)意型公司的興起，在某一方面形成一定的壟斷風(fēng)火廣告：在深圳地產(chǎn)廣告業(yè)中占據(jù)了高端項(xiàng)80％左右的市場份額，包括平面設(shè)計(jì)、策劃、營銷、公關(guān)、媒介代理、影視制作、戶外發(fā)布等全方位的專業(yè)地產(chǎn)整合推廣服務(wù)。騰訊：在中國的市場份額高達(dá)78%，遙遙領(lǐng)先于其它實(shí)時(shí)通信平臺(tái)。已形成了即時(shí)通訊業(yè)務(wù)、網(wǎng)絡(luò)媒體、無線和固網(wǎng)增值業(yè)務(wù)、互動(dòng)娛樂業(yè)務(wù)、互聯(lián)網(wǎng)增值業(yè)務(wù)、電子商務(wù)和廣告業(yè)務(wù)七大業(yè)務(wù)體系，并初步形成了“一站式”在線生活的戰(zhàn)略布局。新經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型趨勢下的城市機(jī)遇：

特區(qū)深圳“設(shè)計(jì)之都”富有先鋒性和個(gè)性化的良好城市基礎(chǔ)“2008年11月19日,聯(lián)合國教科文組織正式批準(zhǔn)深圳加入創(chuàng)意城市網(wǎng)絡(luò)，并授予“設(shè)計(jì)之都”稱號(hào)。目前已經(jīng)命名的6個(gè)“設(shè)計(jì)之都”是：柏林、布宜諾斯艾利斯、蒙特利爾、名古屋、神戶和深圳。”創(chuàng)意是新鮮且年輕的，它天生討人喜歡。而深圳這種包容和自有的創(chuàng)造力更是稀有的。也因此，深圳改革開放30年涌現(xiàn)出了許多優(yōu)秀的企業(yè)：華為、中興、萬科、騰訊……目前深圳設(shè)計(jì)從業(yè)人員達(dá)10萬人，年產(chǎn)值15億元，設(shè)計(jì)產(chǎn)業(yè)占GDP的5%.近年來，深圳的設(shè)計(jì)業(yè)已經(jīng)取得了重要成果，涌現(xiàn)出一批領(lǐng)軍企業(yè)，例如浪尖、嘉蘭圖等工業(yè)設(shè)計(jì)企業(yè)頻頻斬獲國際最頂尖的紅點(diǎn)設(shè)計(jì)大獎(jiǎng)，飛亞達(dá)也憑借“航天表”成為國際鐘表界的明星。而深圳更讓人值得相信和期待的是它不是民間的自主性而是城市的自主性：2005年深圳就提出了文化立市——”兩城一都一基地”，即“圖書館之城”、“鋼琴之城”、“設(shè)計(jì)之都”和“動(dòng)漫基地”。自主創(chuàng)新是深圳經(jīng)濟(jì)長期又好又快發(fā)展的原動(dòng)力。所以，我們或許可以這樣說，“文化沙漠”已是過去，“創(chuàng)意巢地”正在新生。企業(yè)機(jī)遇：萬科創(chuàng)造新、行業(yè)領(lǐng)先性以及資源整合化的企業(yè)優(yōu)勢萬科是深圳創(chuàng)新企業(yè)的前列，是全國房地產(chǎn)行業(yè)的領(lǐng)頭兵。萬科作為房地產(chǎn)行業(yè)的領(lǐng)袖關(guān)于創(chuàng)新一直在思考。從情景洋房到萬科居住體驗(yàn)中心；從青年置業(yè)計(jì)劃到萬科全面家居解決方案；從第五園古典與現(xiàn)代的完美結(jié)合到工業(yè)化住宅的10年嘗試……深圳成長了多久，萬科就成長了多久。萬科在地產(chǎn)行業(yè)內(nèi)的創(chuàng)新一直走在前面，領(lǐng)跑不息，值得我們敬佩。而萬科不停的創(chuàng)新為行業(yè)資源整合，行業(yè)網(wǎng)絡(luò)化合作的良好基礎(chǔ)其實(shí)萬科已經(jīng)在以行業(yè)資源的整合以及行業(yè)網(wǎng)絡(luò)化合作的模式在進(jìn)一步發(fā)展。不管是萬科的全面家居解決方案里和博洛尼、松下的內(nèi)裝合作，還是工業(yè)化住宅的與建筑、建材行業(yè)的長期共同嘗試，萬科已經(jīng)脫離單純的地產(chǎn)開發(fā)，進(jìn)行行業(yè)內(nèi)更具深度和廣度的挖掘、合作。萬科正在正確的方向上，領(lǐng)先行業(yè)一大步的在前進(jìn)著，當(dāng)下萬科中心更給萬科提供一個(gè)更能表現(xiàn)行業(yè)整合優(yōu)勢的平臺(tái)北京/上海出現(xiàn)的新經(jīng)濟(jì)下更具體驗(yàn)性/個(gè)性化/服務(wù)性的新型商業(yè)模式傳統(tǒng)經(jīng)濟(jì)核心——銷售以各種方式和手段促進(jìn)銷售新經(jīng)濟(jì)核心——信息化/技術(shù)化/個(gè)性化體驗(yàn)用最快的速度和最接近消費(fèi)者的方式，讓消費(fèi)者感知新產(chǎn)品/新技術(shù)，以及個(gè)性化的全新商業(yè)體驗(yàn)，從而建立產(chǎn)品品牌和形象，促進(jìn)產(chǎn)品順利銷售。城市地點(diǎn)新經(jīng)濟(jì)實(shí)體形式北京三里屯VILLAGEAPPLESTORENIKE概念店（NIKEIDBAR）ADIDAS品牌中心(互動(dòng)體驗(yàn)區(qū))新中關(guān)MINICOOPER展示中心新光天地北京松下中心（體驗(yàn)日本生活新概念，與日本同步展示最新產(chǎn)品）朝陽公園海爾“四海一家”奧運(yùn)體驗(yàn)中心（以U-home整套家電呈現(xiàn)的未來16小時(shí)生活圈，配合“360度無縫接的投影球體”的展示）東方新天地BMWLifestyle概念店上海8號(hào)橋個(gè)人工作室、藝術(shù)畫廊、酒吧文化外灘18號(hào)深圳不乏此類商業(yè)，如COCOPARK的移動(dòng)體驗(yàn)廳和萬象城的MINICOOPER的展廳等新商業(yè)已經(jīng)突破傳統(tǒng)的商業(yè)含義，成為集旅游、城市展示、客戶服務(wù)等功能為一體的新商業(yè)模式典型案例：德國大眾汽車城——集工業(yè)旅游與銷售、體驗(yàn)營銷于一體德國大眾汽車城：位于德國WOLFBURG，以大眾總部為核心，包括了透明汽車工廠生產(chǎn)展示，汽車博物館，品牌陳列展館，銷售中心，客戶服務(wù)中心，旅游服務(wù)提供的大型綜合體是大眾汽車文化的朝圣地點(diǎn)——“品牌營銷+直接終端銷售+工業(yè)旅游+客戶維系”集合體典型案例：德國大眾汽車城——成為德國工業(yè)經(jīng)濟(jì)和旅游經(jīng)濟(jì)的成功結(jié)合典型油泥汽車模型制作新車展覽大眾汽車公園這個(gè)獨(dú)特的游樂園可以讓顧客選擇他們的車輛并見識(shí)汽車業(yè)的發(fā)展新趨勢。展示：有超過1萬輛的汽車用于展示并讓顧客選擇。流程演示：這里進(jìn)行洗滌、真空包裝、清潔處理，以及進(jìn)行一個(gè)全面的質(zhì)量控制。所有的工作都完成后，汽車被用于運(yùn)送的48米高玻璃塔內(nèi)。VW大眾集團(tuán)旗下聞名全球的VW大眾汽車主題樂園在去年吸引了超過200萬的參觀人潮，這座公園擁有多項(xiàng)世界紀(jì)錄，是經(jīng)認(rèn)證可當(dāng)作課外教育的主題公園，里面包括了有客戶服務(wù)中心、工廠參觀、試車、電影院和各種展示VW汽車歷史、生產(chǎn)技術(shù)和旗下子公司的展覽館。典型案例：日本納得工房——住宅技術(shù)的細(xì)節(jié)化、人性化體驗(yàn)成為行業(yè)內(nèi)聚焦、工業(yè)旅游的完美結(jié)合“9點(diǎn)出發(fā)，10點(diǎn)抵奈良積水納得工房。舊地重游，第三次參觀。雖缺少了新鮮感，仍參加人性化的住宅現(xiàn)場體驗(yàn)：戴上使腿腳不靈活的負(fù)重綁帶，感受老年人的狀態(tài)；坐上輪椅感受殘疾人士的輪椅路徑；肚子上綁上五公斤鉛塊體會(huì)孕婦的特殊狀況，以此來考慮房屋設(shè)計(jì)和建造?！奔{得工房納得工房是日本積水房屋株式會(huì)社興資的以住宅為主的文化學(xué)術(shù)研究推進(jìn)機(jī)構(gòu)。納得工房的研究主旨是“在知道、明白、理解的過程中，全方位地組織和建立對適合自身住宅的印象。從16個(gè)方面帶個(gè)客戶全新的體驗(yàn)：餐廳、寵物、花卉、入住者、儲(chǔ)物、鍋碗瓢盆、美容美發(fā)、廁所、照明、洗滌、沐浴、用餐、會(huì)客、學(xué)習(xí)、清潔等。納得工房成為國內(nèi)建筑、地產(chǎn)行業(yè)知名技術(shù)聚焦點(diǎn)新型商業(yè)與旅游功能的結(jié)合，形成雙贏。典型案例：北京798

歷史+包豪斯建筑+個(gè)性化藝術(shù)——藝術(shù)、創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)與旅游、商業(yè)的完美結(jié)合歷史：重量級(jí)的國家電子工業(yè)基地前世：藝術(shù)區(qū)（租金低廉、小眾）今生：商業(yè)+旅游區(qū)（租金高昂、大眾）匯集了畫廊、設(shè)計(jì)室、藝術(shù)展示空間、藝術(shù)家工作室、時(shí)尚店鋪、餐飲酒吧等眾多的文化藝術(shù)元素。截止至2008年1月，入駐北京798藝術(shù)區(qū)的畫廊、藝術(shù)家個(gè)人工作室以及動(dòng)漫、影視傳媒、出版、設(shè)計(jì)咨詢等各類文化機(jī)構(gòu)400余家。這里已成為中國文化藝術(shù)的展覽、展示中心，成為國內(nèi)外具有影響力的文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)集聚區(qū)。2007年，來798參觀的人數(shù)達(dá)到了150萬人次；2008年僅北京奧運(yùn)會(huì)和“十一”黃金周期間，園區(qū)到訪人數(shù)就高達(dá)70萬人次。典型案例：kidzania連鎖主題商業(yè)/杭州do都城

以兒童體驗(yàn)為主題，建立一體化的商業(yè)、主題旅游，將商業(yè)轉(zhuǎn)向更為主題旅游的模式深圳新名片的焦點(diǎn)再生：全國知名的旅游休閑地產(chǎn)模式信息化/網(wǎng)絡(luò)化新技術(shù)個(gè)性化+體驗(yàn)營銷旅游型目的地式商業(yè)形成=萬科中心旅游型地產(chǎn)商業(yè)形成的有利基礎(chǔ)：旅游新經(jīng)濟(jì)大師作品，中國的又一次建筑奇跡，萬科中心之于全國的行業(yè)名氣建立萬科具有行業(yè)內(nèi)領(lǐng)先的技術(shù)創(chuàng)新性和延展性，同時(shí)萬科在行業(yè)資源整合利用上無論深度、廣度都無人能及，萬科具備了新經(jīng)濟(jì)時(shí)代下企業(yè)轉(zhuǎn)型的前提條件東部華僑城的良好起勢，超越區(qū)域的城市旅游名片建立典型案例：海上世界鴻隆公寓

依托于海上世界對周邊商業(yè)、商務(wù)價(jià)值的帶動(dòng)，公寓由居住向酒店功能轉(zhuǎn)換，投資價(jià)值更為主導(dǎo)再生后的傳統(tǒng)房地產(chǎn)價(jià)值的回歸：商務(wù)投資價(jià)值深圳鴻隆公寓:是一家集餐飲、娛樂以及住宿為一體的綜合性商務(wù)酒店。鴻隆公寓成立于2000年。經(jīng)過短短6年的發(fā)展，鴻隆公寓的經(jīng)營規(guī)模已經(jīng)由開業(yè)之初的45間客房擴(kuò)大到目前的103間。就其裝修和服務(wù)并無獨(dú)特之處，但它依托蛇口和海上世界的發(fā)展，聚集了一定的外籍的長包房客戶。旅游帶動(dòng)商業(yè)價(jià)值上漲：

迪士尼帶來的旅游效應(yīng)直接拉動(dòng)周邊房地產(chǎn)價(jià)格上漲、商業(yè)投資價(jià)值翻倍增長。迪士尼的帶動(dòng)慢慢發(fā)展成一個(gè)繁華區(qū)域，地塊價(jià)值也成倍地增長。

“迪斯尼效應(yīng)”不但令香港核心地區(qū)的旺角、尖沙咀和銅鑼灣的商鋪供不應(yīng)求、租金上漲，而且還使大嶼山、新界南等各區(qū)的一二手樓盤價(jià)格隨之上漲，只因?yàn)檫@些地段均能每晚觀看到迪斯尼煙花。同時(shí)不少四星級(jí)酒店在旅游旺季的房價(jià)將得到30%-100%的漲幅，入住率也將達(dá)到90%以上甚至爆滿。東部華僑城體驗(yàn)休閑地產(chǎn)&新經(jīng)濟(jì)下的商業(yè)模式轉(zhuǎn)型再生，最終實(shí)現(xiàn)主流地產(chǎn)的投資價(jià)值傳統(tǒng)地產(chǎn)價(jià)值體系地產(chǎn)主流價(jià)值=地段+資源+區(qū)域發(fā)展+居住本體價(jià)值+投資價(jià)值商業(yè)商務(wù)主流價(jià)值=人流+地段+商業(yè)商務(wù)氛圍+投資價(jià)值休閑地產(chǎn)重建本項(xiàng)目的主流地產(chǎn)價(jià)值體系旅游和新經(jīng)濟(jì)帶來旺盛的人流和區(qū)域價(jià)值重新定義，本項(xiàng)目主流地產(chǎn)價(jià)值的再回歸。東部華僑城對本項(xiàng)目的體驗(yàn)式休閑旅游預(yù)計(jì)帶來100-150萬/車深鹽二通道日均車流量3.5萬車次/日，高峰期達(dá)到5.5萬車次/日新經(jīng)濟(jì)下的主題型工業(yè)旅游預(yù)計(jì)帶來近50-100萬/年體驗(yàn)旅游和主題工業(yè)旅游的人，可轉(zhuǎn)化為對商業(yè)和商務(wù)的支撐。且這些數(shù)字在未來幾年來，會(huì)更快速地增加本項(xiàng)目缺失主流地產(chǎn)價(jià)值本項(xiàng)目的機(jī)會(huì)建筑實(shí)踐成為全國知名的體驗(yàn)式旅游休閑地產(chǎn)現(xiàn)有區(qū)域功能支撐：極少量頂級(jí)居住“萬科”系客戶驅(qū)動(dòng)內(nèi)核動(dòng)力不夠，支撐有限商業(yè)&商務(wù)之間的尷尬，傳統(tǒng)支撐要素有限項(xiàng)目的客觀條件：

在進(jìn)入性上受到建筑本身和原功能定位上的限制1.原酒店大堂通高的空間設(shè)計(jì)

——空間改造或相同空間需求功能植入2.不同高差的平面空間轉(zhuǎn)換

——重新布局的功能分區(qū)考慮原酒店大堂兩層通高高差平面空間轉(zhuǎn)換二層平面圖首層平面圖3.酒店入口的臺(tái)階設(shè)計(jì)

——新定位空間的入口重新利用酒店入口處理4.電梯廳的設(shè)計(jì)——主要通道設(shè)在中間，對后續(xù)的劃分帶有一定限制主要景觀面主要進(jìn)入面地下+地面商業(yè)空間約1.1萬平：地面商業(yè)面積：3544平

地下spa配套：2361平

地下會(huì)展空間：6600平地下空間在主進(jìn)入面與主景觀面上都有良好的進(jìn)入性，并具有良好的空間展示性，基本不存在空間功能轉(zhuǎn)換帶來的空間限制，因此可設(shè)置成為項(xiàng)目目的型商業(yè)的體驗(yàn)SHOW場它可以提供1-2年免租的形式，吸引到商家入駐，發(fā)布活動(dòng)，試驗(yàn)型商業(yè)的可行性以及為商業(yè)聚集人氣場的建立：利用地下空間打造目的式體驗(yàn)式Show場

地下空間原商業(yè)會(huì)展功能，可進(jìn)入性較好，空間限制小，可利用為前期商業(yè)聚氣場橫向整合——行業(yè)內(nèi)整合，形成更具競爭力的實(shí)體。2007年萬科收購富春東方。除控股深圳富春東方、萬軒置業(yè)（深圳）公司及南京恒邦房地產(chǎn)公司外，“萬科系”還將再添16家子公司。萬科在東部就形成了東方尊峪→東海岸→萬科中心→天琴灣→17英里→浪騎俱樂部→惠州大甲島這樣的東部海岸線連線布局。收購浪騎游艇會(huì)縱向整合——全面家居解決方案，整合產(chǎn)業(yè)鏈上下游萬科在2005年，就率先提出“全面家居解決方案”。萬科全面家居解決方案是一套涵蓋從低到高不同層面住宅產(chǎn)品，從項(xiàng)目定位、設(shè)計(jì)、部品配置、項(xiàng)目施工到后期服務(wù)一系列的標(biāo)準(zhǔn)體系?？梢詫?shí)現(xiàn)地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)鏈上的各個(gè)環(huán)節(jié)的整合，降低成本，提高效率。SHOW場元素1：萬科橫向及縱向整合，以房地產(chǎn)及旅游休閑資源的整合萬科產(chǎn)業(yè)鏈技術(shù)型//信息型體驗(yàn)商業(yè)引入，工業(yè)旅游目的地形成參考業(yè)態(tài)：博洛尼、松下家居體驗(yàn)中心2001年，科寶博洛尼亮相深圳市場，導(dǎo)入了“生活在廚房”的全新理念，這不僅把消費(fèi)者從煩悶的做飯炒菜中解脫出來，更重要的是刺激深圳櫥柜行業(yè)，在隨后的幾年里整體櫥柜品牌如雨后春筍般迅速擴(kuò)張。整體家居銷售的是生活方式在科寶博洛尼，每套櫥柜都是有表情的，比如米蘭女性的艷麗簡約，威尼斯鄉(xiāng)村的清純靜逸，或者法國田園的自然浪漫。顧客走到這里，并不專程為找最好的材質(zhì)、最頂尖的廚房電器，他們單純的只是要找一種情感溝通，一種貼近自己的生活狀態(tài)。與度假休閑相關(guān)的傳統(tǒng)商業(yè)引入：

旅游相關(guān)的戶外產(chǎn)品相關(guān)的專賣店經(jīng)營Coleman戶外/sea-doo摩托艇//帆板旗艦店戶外休閑運(yùn)動(dòng)一直有一個(gè)龐大卻低調(diào)的發(fā)燒友在支撐著它的發(fā)展。而與海相關(guān)的戶外休閑更是成為當(dāng)下時(shí)尚、奢侈的代言詞：游艇、沖浪、帆板、沙灘越野、摩托艇……而萬科在東部已經(jīng)具有了良好的高端戶外休閑旅游的基礎(chǔ)——浪騎游艇會(huì)，品牌和品牌的互動(dòng)和共贏指日可待。潛水俱樂部//拓展VIP接待//米其林餐廳高端餐飲、旅游相關(guān)的俱樂部、相關(guān)服務(wù)結(jié)構(gòu)的引入在梅沙看來都是合適和合理的。依托于高端旅游休閑商業(yè)，提供輔助的高端服務(wù)，并在此形成聚集在萬科中心里的系統(tǒng)的高端旅游休閑商業(yè)鏈。與度假休閑相關(guān)的傳統(tǒng)商業(yè)引入：

旅游相關(guān)的休閑服務(wù)機(jī)構(gòu)SHOW場元素2：整合政府資源，引入科技類及時(shí)尚品牌類體驗(yàn)中心，成為行業(yè)的品牌基地參考業(yè)態(tài)：移動(dòng)信息體驗(yàn)館/寶馬體驗(yàn)中心中國移動(dòng)廣東分公司首家大型開放式移動(dòng)通信體驗(yàn)館，信息生活館打破了傳統(tǒng)的營銷宣傳模式，通過商務(wù)、生活、娛樂三大主題以及公共區(qū)的數(shù)十精彩體驗(yàn)項(xiàng)目，讓參觀者從視覺、聽覺、觸覺、感覺全方位體驗(yàn)全新移動(dòng)信息生活帶來的沖擊。中國最大的BMWLifestyle概念店落戶東方廣場(北京)，面積達(dá)560平米，以時(shí)裝與科技完美結(jié)合的“非常規(guī)”設(shè)計(jì)脫穎而出。除了活力、動(dòng)感、兼具實(shí)用性與高科技的服飾，你還能在這間時(shí)裝“博物館”中體驗(yàn)到充滿未來感的摩登生活。SHOW場元素3：先鋒人物或創(chuàng)意公司的引入，藝術(shù)創(chuàng)意，個(gè)性化主商業(yè)引入?yún)⒖紭I(yè)態(tài)：藝術(shù)街/主題創(chuàng)意街/個(gè)人工作室99年8月陳逸飛先生的雕塑創(chuàng)作室在泰康路啟用。次年，在這里完成了"東方少女"雕塑，并運(yùn)到法國巴黎參加展覽。這是亞裔藝術(shù)家唯一在法國皇家博物館展示。陳逸飛先生又看中原來食品機(jī)械廠有250平方米場地的停車庫，并成為第二個(gè)工作室。第二工作室是陶瓷創(chuàng)作工作室，布置成具有上海三、四十年代風(fēng)格的大廳，配上老家具、壁爐、冰箱、收音機(jī)使你置身在三、四十年代的老上海。輔以陶瓷拉胚工場，以及陳逸飛先生在陶瓷胚上繪畫，還經(jīng)常舉行一些藝術(shù)沙龍。第三工作室在樓上，是油畫創(chuàng)作室，陳逸飛先生油畫作品都在這里創(chuàng)作完成。第四工作室是"逸飛時(shí)尚"服飾的攝影工作室，逸飛時(shí)尚模特兒的照片大多數(shù)在這里拍攝。地點(diǎn)：上海泰康路藝術(shù)街面積：第二工作室是陶瓷創(chuàng)作工作室250平米，第三工作室在樓上是油畫創(chuàng)作室，第四工作室是“逸飛時(shí)尚”服飾的攝影工作室，陳逸飛先生工作室共有658平米。SHOW場元素4：與文化、藝術(shù)機(jī)構(gòu)合作，文化/藝術(shù)類展舉辦參考業(yè)態(tài)：香港電影節(jié)深圳延展香港國際電影節(jié)協(xié)會(huì)26日宣布，第33屆香港國際電影節(jié)將于3月22日到4月13日在香港舉行，期間將放映來自全球50多個(gè)國家和地區(qū)的近300部電影，包括20部全球首映和30部亞洲首映電影。香港國際電影節(jié)協(xié)會(huì)主席王英偉在當(dāng)日舉行的記者會(huì)上說，今年的香港國際電影節(jié)推出多個(gè)新內(nèi)容，預(yù)計(jì)將吸引超過58萬人次參與。打開封閉的建筑立面，內(nèi)部活動(dòng)的可能完全的對外展示，琳瑯的商品和正在發(fā)生的行為成為商業(yè)的真人秀SHOW場元素5：完全開放和獨(dú)特的空間體驗(yàn)通透的商業(yè)外墻，可以是富有情景的商品展示，展示它們將發(fā)生的未來，展示我們生活將發(fā)生的未來。通透的建筑外墻，或許又只是創(chuàng)意工作者的一個(gè)個(gè)性表情、作品展框。公共灰空間和結(jié)構(gòu)的“改造”商場中的公共交通空間其實(shí)可以是豐富而迷人的，而不是簡單的作為一個(gè)通過的走道。結(jié)構(gòu)有時(shí)候也可以通過外皮的包裝變得更加有趣和富有想象力。商業(yè)的空間藝術(shù)展示的空間藝術(shù)創(chuàng)意商務(wù)空間創(chuàng)意辦公的豐富空間我們的商業(yè)別墅還有可能是各種創(chuàng)意企業(yè)的小型辦公場所，各種充滿趣味的空間細(xì)節(jié)、裝飾風(fēng)格，呼應(yīng)整個(gè)建筑的空間藝術(shù)這些新生活方式和新經(jīng)濟(jì)下催生的新商業(yè)業(yè)態(tài)現(xiàn)已占據(jù)北京和上海的商業(yè)旺地，但深圳只在萬象城/八卦嶺/華強(qiáng)北等地參差不齊地出現(xiàn)_深圳——?jiǎng)?chuàng)新的城市氣質(zhì)原創(chuàng)的行業(yè)領(lǐng)袖國際化窗口和生活她卻沒有先鋒的精神象征。萬科中心生活先鋒休閑旅游生活體驗(yàn)場行業(yè)領(lǐng)袖萬科品牌上下游整合和行業(yè)的品牌基地個(gè)人先鋒藝術(shù)創(chuàng)意人士文化朝圣深圳休閑地產(chǎn)名片：一場視覺和精神體驗(yàn)的盛宴海怡軒京基項(xiàng)目在建鼎太項(xiàng)目在建C1BA湖心島：建筑群限高14米農(nóng)民村阻擋空地可能建酒店式公寓海景酒店阻擋C2項(xiàng)目物業(yè)組合：A最具居住性和資源性，B次之，C最具開放性和與道路的示昭性分塊景觀資源分析空間可塑性分析總評不利因素資源享有原功能空間限制可改造性及改造難度CC1農(nóng)民村/海怡軒/酒店遮擋

建筑景觀雜亂5層開始可見部分海景，但景觀面不開闊萬科總部功能保留，不予改造3C2原辦公空間與酒店的高差轉(zhuǎn)換部分，存在平面空間高差轉(zhuǎn)換通過功能布置協(xié)調(diào)空間基本難以改造B部分酒店遮擋

建筑環(huán)境稍好，但仍不純粹在一定角度上可無遮擋看海景原酒店客房功能空間，基本不需要改造4A基本無遮擋

周邊建筑環(huán)境為湖心島，較為純粹基本全面享有無遮擋二線開闊海景存在原酒店入口處理、大堂通高空間通過平面改造或同空間需求功能移植，改造難度較低4.5因SHOW場而繁盛的物業(yè)組合1A地塊：擁有最佳景觀資源，設(shè)置250－400平米左右的頂級(jí)收藏品可參考的戶型定位：類別項(xiàng)目名稱產(chǎn)品別墅招華曦城二期雙拼337-349平米獨(dú)棟385－685平米萬科蘭喬圣菲雙拼360平米獨(dú)棟425平米星河丹堤三期D區(qū)聯(lián)排226-268平米獨(dú)棟385-869平米水榭山聯(lián)排端頭戶面積300平米347~369平米兩種戶型聯(lián)排中間戶220~233平米卓越維港聯(lián)排270-290平米疊院230-250平米疊加240平米深業(yè)紫麟山聯(lián)排端戶300-370平米中間戶227-270平米樓王568平米天麓241-730平米萬科東海岸聯(lián)排225-228平米獨(dú)棟390-410平米高層純水岸四期220-350四房五房中信紅樹灣4期三房180-236四房/復(fù)式270-380浪琴半島172三房/251四房香蜜湖1號(hào)240—260平米北京西單上國闕160平米—300平方米天安國匯136-400平米上海仁恒濱江園三期206-329平米世茂5號(hào)252—315M2的三房、350M2的四房、92—180M2的一房和兩房C1BA12C2現(xiàn)實(shí)的實(shí)現(xiàn)性：360－500平米左右

3-5層保證一梯一戶，電梯入戶的頂級(jí)居住體驗(yàn)123需外掛電梯原電梯改造戶內(nèi)功能劃分結(jié)合原有功能空間，進(jìn)行部分交通改造，增加電梯數(shù)量，實(shí)現(xiàn)戶戶電梯入戶，提升居住舒適性，同時(shí)保證消防疏散要求。其中1－2單元為360平米左右，3號(hào)單元為500平米左右。123方案一方案二方案一：通過外掛新的電梯。改造較少最直接，但對建筑外形的產(chǎn)生一定影響。方案二：通過中間層轉(zhuǎn)化。對建筑外形無影響，但需要在內(nèi)部做一些犧牲。需轉(zhuǎn)換電梯住宅面積：0.4－0.5萬左右我們通過功能協(xié)調(diào)，將通高兩層的原酒店大堂和公共性較強(qiáng)的手扶電梯，保留給商業(yè)。二層面積提供住宅的頂級(jí)私人會(huì)所功能和電梯的轉(zhuǎn)化。設(shè)置高端的餐飲和運(yùn)動(dòng)功能。三層以上則是住宅單元，共9套頂級(jí)收藏品。商業(yè)公寓頂級(jí)住宅私人會(huì)所戶型改造與現(xiàn)功能定位之間的空間協(xié)調(diào)：

商業(yè)大堂通高兩層和通過二層私人會(huì)所來轉(zhuǎn)換電梯成品化精裝修，甚至是Stevenholl牌室內(nèi)精裝系列——產(chǎn)生不能取代的產(chǎn)品因?yàn)閷Ρ炔棚@得珍貴我們的產(chǎn)品是住宅，是值得珍藏的建筑藝術(shù)。

可我們自問，客戶愿意為什么樣的藝術(shù)品所買單？一定是有價(jià)值、完整的、且少有的。

精裝修很常見，但“世間僅有”和“量身訂做”一定是難以逾越的。九樹室內(nèi)設(shè)計(jì)完全由建筑設(shè)計(jì)師統(tǒng)一完成，保證了九樹的完整統(tǒng)一性60套手工廚房配置設(shè)計(jì)師設(shè)計(jì)把手因SHOW場而繁盛的物業(yè)組合2B地塊和部分A地塊：私密性強(qiáng)和擁有內(nèi)湖資源，以30-40平米為模數(shù)且能靈活組合的公寓。C1BA12C2帶玩家性質(zhì)的多功能公寓：進(jìn)行總價(jià)控制（150萬左右），面積縮小，提升單價(jià)。需要增強(qiáng)其獨(dú)特性。后期隨著SHOW場成熟，其轉(zhuǎn)化為酒店公寓功能，帶來較高的投資回報(bào)。項(xiàng)目名稱戶型面積暢銷戶型均價(jià)總價(jià)海怡軒單房40-50平米單房40-50平米1.4萬/平米56-70萬一房一廳64-76平米89-106萬兩房一廳78-89平米109-125萬萬科東海岸一房一廳60平米兩房88平米1.6-1.7萬/平米96-102萬大一房88平米141-150萬兩房88平米141-150萬萬科17英里單房37-40平米－4萬/平米（2手房）148-160萬一房一廳60-65平米240-260萬復(fù)式兩房85-95平米340-380萬公寓固定體量：1.2－1.5萬左右一個(gè)新的建筑嘗試：四十平米公寓中的生活方式與一百二十平米的是否一樣？

香港微型城市之一：太古城。三室二廳二浴公寓。約四十平米。微型化公寓。如果將太古城的三室二廳二浴帶入北京藍(lán)旗營某住宅的一百二十平米的三室二廳二浴，一套藍(lán)旗營住宅可容納三套太古城住宅或有九室六廳六浴。玩家元素強(qiáng)化——張智強(qiáng)《我的32平米》

代表未來的居住空間趨勢和生活方式的實(shí)驗(yàn)性公寓“2003年，長城腳下的公社竣工，我沉湎于箱宅室內(nèi)空無一物的‘奢侈’?！匕宓叵乱幻滋幨詹刂屑揖弑匦璧摹霸亍保簭N房、浴室、廁所、儲(chǔ)物間、隱約間……甚至是桑拿房。這些靈活的裝置，制造出變化多端的室內(nèi)景觀?！湔从沉艘恍┯^念：改變、選擇、共存和聯(lián)想。我們稱之為‘城市新動(dòng)力’”——張智強(qiáng)《我的32平米》我們感動(dòng)于那個(gè)32平米里關(guān)于生活的真誠空間思考，未來生活的空間必然不停壓縮，城市不停向上或向下，未來的居住空間必然變得緊湊、豐富。我們的公寓產(chǎn)品所需要的就是一種全新的生活體驗(yàn)：改變、選擇、共存和聯(lián)想。它必然成為深圳未來20年的居住榜樣。有時(shí)候迷人的不是空間，不是大師，而是生活最質(zhì)樸的本質(zhì)。在那32m2里各種家具被設(shè)計(jì)成為可折疊，可隱藏的，各種空間也都賦予了多重選擇性，不同的時(shí)間，不同的情境下，進(jìn)行功能的轉(zhuǎn)換。沙發(fā)是可變的，床也是可變的，就看你是要躺要坐；窗簾是單純的又可以是復(fù)雜的，拉開它你都不能想象你將見到的是什么；工作桌和餐桌可以是互相轉(zhuǎn)換的，而只要一個(gè)滑輪就能滿足你的兩種需求；窗也是豐富的，打開它就晴空萬里，關(guān)上它就亂世情仇，馬上上演。所有的豪宅符號(hào)都在這里出現(xiàn)：影音室、豪華浴缸、步入式衣柜、甚至是桑拿房，一切元素，應(yīng)有盡有。因SHOW場而繁盛的物業(yè)組合3

多功能的商業(yè)商務(wù)別墅空間功能關(guān)鍵詞劃分參考面積參考偏商業(yè)功能高端戶外旗艦店//高端餐飲//vip服務(wù)機(jī)構(gòu)//戶外俱樂部單邊走廊，一邊分戶100平為模數(shù)自由組合萬科品牌號(hào)召（博洛尼/松下）//高端品牌體驗(yàn)中心偏商務(wù)/居住功能創(chuàng)意企業(yè)、個(gè)人小型工作室中間走廊，雙邊分戶50平為基本模數(shù)自由組合設(shè)想關(guān)于多功能商業(yè)功能的戶型定位：首層商業(yè)分布示意二-六層商業(yè)分布示意商業(yè)我們設(shè)想采取一種功能、模糊功能化的空間定位來保證定位的靈活可調(diào)整性。根據(jù)商業(yè)的招商情況、以及市場客戶反應(yīng)靈活控制。在空間劃分上，我們建議在低層以100平為面積模數(shù)，自由組合；中高層以50平為面積模數(shù)自由組合。我們不是對風(fēng)格的展示，那是一堆材質(zhì)的堆砌。

我們展示的是對未來生活的態(tài)度和思考，又或者只是單純的居住夢想：視聽室、圖書館、收藏室……不需要大而全，而是每個(gè)人心中的那份極致和追求。視聽室會(huì)客廳圖書館它可以是公寓的后期補(bǔ)充——多用途PARTY場新技術(shù)/新信息體驗(yàn)之旅----名車旗艦店/品牌家居訂制店

悍馬/蓮花/蘭博基尼/英非尼迪……它們的旗艦店是精貴的，但在Stevenholl的大師光環(huán)下這個(gè)空間是與它們品牌所匹配的。它們不用宣傳，一個(gè)落址的發(fā)布會(huì)就能在知道它們的圈子里掀起波瀾，喜歡它們的人自會(huì)蜂擁而至。城市休閑旅游之旅——戶外產(chǎn)品售賣/高端餐飲

sea-doo摩托艇//米其林餐廳關(guān)于海的休閑戶外是時(shí)尚、奢侈的，游艇、摩托艇……這個(gè)圈子龐大而富有，他們對于這些運(yùn)動(dòng)的熱愛又是狂熱的，萬科有了一個(gè)良好的基礎(chǔ)，在這個(gè)基礎(chǔ)上戶外品牌良好滋長。

同時(shí)相關(guān)的服務(wù)也是需要的，高端俱樂部、頂級(jí)餐飲甚至是拓展基地的VIP展示廳、接待室……這里是相互依托的，但又是相互獨(dú)立的，共同之處就是人們有必須去到那里的理由和目的。個(gè)性化體驗(yàn)之旅——藝術(shù)家展廊&個(gè)人工作室

岳敏軍/盧昊個(gè)人畫廊；羅崢/洪忠軒個(gè)人工作室他們名聲鵲起，是時(shí)尚界的無限新星，是蘇富比上的中國新秀，是藝術(shù)藏家的收藏新寵。他們有他們熱鬧的舞臺(tái)，有熱切關(guān)注他們作品的圈子。給他們一個(gè)符合他們想象的作品展示場，于他們于我們都是雙贏的結(jié)局。它也可以是SHOW場商業(yè)的后續(xù)聚集多功能的商業(yè)商務(wù)別墅的持續(xù)發(fā)展性——為項(xiàng)目聘請藝術(shù)總監(jiān)、運(yùn)營總監(jiān)。名人效應(yīng)，運(yùn)營的成功保證，信心增強(qiáng)休閑地產(chǎn)商業(yè)模式為項(xiàng)目高薪聘請藝術(shù)總監(jiān)和運(yùn)營總監(jiān)，為項(xiàng)目的所有入駐商戶、公司、住戶提供免費(fèi)裝修和運(yùn)營咨詢。實(shí)際上就是為項(xiàng)目找了“金鑰匙管家”。和業(yè)主簽訂權(quán)屬權(quán)益書，說明保留參加國際比賽和登上媒體的權(quán)利，提升項(xiàng)目整體地位。傳統(tǒng)商業(yè)模式請商業(yè)運(yùn)營公司進(jìn)行項(xiàng)目招商和運(yùn)作，實(shí)質(zhì)上只是找了個(gè)“物管”。功能定位劃分的靈活性：多功能商業(yè)商務(wù)空間：

2-3萬平

根據(jù)前期招商以及客戶反應(yīng)摸底進(jìn)行定位靈活可控未來公寓：1-1.5萬平頂級(jí)住宅：約5000平A.居住功能：約2萬平左右創(chuàng)新型公寓（1-1.5萬）后期頂級(jí)住宅形象標(biāo)桿（約4500）B.多功能商業(yè)商務(wù)別墅：2萬左右功能模糊的靈活定位空間，根據(jù)前期的銷售情況而定商業(yè)SHOW場：1.1萬平（地下空間利用）推售及銷售的靈活性：住宅戶型戶型面積住宅面積比總面積比未來公寓一房/單房/兩房30-40平70--80%12000-15000平40-50%收藏產(chǎn)品5房/6房300-400平20-30%約4500平400-500平多功能商業(yè)商務(wù)別墅產(chǎn)品面積商業(yè)面積比總面積比商業(yè)居住模糊化空間低層采用100平為模數(shù)自由組合中高層采用50平為模數(shù)自由組合2萬左右50-60%萬科總部靈活空間未來公寓頂級(jí)住宅091011未來公寓推售多功能商業(yè)商務(wù)別墅推售頂級(jí)住宅推售各功能空間推售策略簡括：在萬科中心，每一個(gè)樓層的安排都是充滿藝術(shù)和具有創(chuàng)新精神的在萬科中心，每一天的情景都是不同的和新鮮的，吸引人們駐足停留這樣一幢建筑，是深圳城市的靈魂所在，是休閑地產(chǎn)的經(jīng)典之作深圳 ？項(xiàng)目的形象定位城市或地區(qū)

文化名片香港 維多利亞港新加坡 圣淘沙北京 長城腳下的公社上海

新天地成都

寬窄巷子萬科中心——?萬科中心深圳，前二十年大家眼中的名片是地王/世界之窗/歡樂谷/東門華強(qiáng)北；未來發(fā)展的二十年代表主流的將是東部華僑城/萬科中心/萬象城?！袠I(yè)品牌基地/先鋒人士和創(chuàng)意企業(yè)/休閑地產(chǎn)生活深圳先鋒示范區(qū)深圳東部進(jìn)入新經(jīng)濟(jì)旅游時(shí)代，萬科走在先鋒前列因此提出項(xiàng)目的命名——萬科公社VankeCommune本項(xiàng)目缺失主流地產(chǎn)價(jià)值本項(xiàng)目的機(jī)會(huì)建筑實(shí)踐成為全國知名的體驗(yàn)式旅游休閑地產(chǎn)現(xiàn)有區(qū)域功能支撐：極少量頂級(jí)居住“萬科”系客戶驅(qū)動(dòng)內(nèi)核動(dòng)力不夠，支撐有限商業(yè)&商務(wù)之間的尷尬，傳統(tǒng)支撐要素有限SHOW場（品牌基地/先鋒創(chuàng)意/旅游休閑）頂級(jí)住宅玩家公寓多功能商業(yè)商務(wù)別墅營銷理想在談營銷之前，我們思考，營銷的層次。十七英里，一個(gè)屬于全國的品牌豪宅；

波托菲諾，一個(gè)屬于全國的品牌豪宅；

紅樹西岸，一個(gè)在華南、深港響當(dāng)當(dāng)?shù)暮勒晃覀?。。。。。。屬于全國？深港？或是珠三角？StevenHoll，深圳東部新旅游名片，中國又一次建筑奇跡的誕生。無關(guān)銷售，我們必須全國矚目。地產(chǎn)傳統(tǒng)營銷：十七英里模式—自下而上的營銷合力全國影響力展會(huì)巡展和推薦2003-2004年度中國最受尊敬企業(yè)頒獎(jiǎng)典禮暨高層論壇獨(dú)家贊助的“《福布斯》2004共同基金論壇”萬科大力支持第四屆“全球腦庫論壇”小眾高端圈層營銷農(nóng)行羅湖支行VIP客戶“繽紛海岸嘉年華”“TOUCHTHEOCEANPARTY”雷克薩斯車主17英里繽紛海岸Party陸虎\富豪\捷豹車主璀璨海岸PartyRE-LUXE新奢華主義總裁慈善派對中國銀行信用卡VIP貴賓17英里海岸PARTY匯豐銀行VIP客戶17英里繽紛海灘PARTY“中汽南方VIP車主·萬科17英里客戶璀璨海岸Party”媒體文化營銷大型濱海文化紀(jì)實(shí)片——《濱海深圳》開機(jī)儀式暨深圳建筑設(shè)計(jì)競賽新聞發(fā)布會(huì)深圳商報(bào)《占據(jù)太平洋一角——世界著名海建筑巡禮》專欄

通過營銷活動(dòng)和媒體選擇，制造概念，圈定客戶圈層“我能與這個(gè)世界保持的距離”“開啟新奢華主義RE-LUXE”休閑地產(chǎn)的造星式營銷：長城腳下的公社模式—自上而下的營銷革命潘石屹怎樣造星？借助建筑界的獎(jiǎng)項(xiàng)、時(shí)尚界的發(fā)布會(huì)、各界名人入住等，烘托產(chǎn)品的魅力，產(chǎn)生錨定效應(yīng)。讓人們自然而然的將這些名字聯(lián)系在一起，和“新銳”、“流行”、“時(shí)尚”聯(lián)系在一起，產(chǎn)生品牌聯(lián)想。娛樂圈怎樣造星？八卦、緋聞、語題——周慧敏的復(fù)出。它山之石可以攻玉，借力打力亞洲新銳設(shè)計(jì)師——張智強(qiáng)-香港，坂茂-日本，崔愷-中國，嚴(yán)迅奇-香港，簡學(xué)義-臺(tái)灣，安東-中國，隈研吾-日本，堪尼卡-泰國，陳家毅-新加坡，古谷誠章-日本，張永和-中國，承孝相-韓國建筑獎(jiǎng)項(xiàng)——2002年第50屆威尼斯雙年展“建筑藝術(shù)推動(dòng)大獎(jiǎng)”2005年被美國《商業(yè)周刊》評為“中國十大新建筑奇跡”之一國際品牌發(fā)布會(huì)——寶馬、奧迪、LV、IBM、可口可樂、微軟、索尼、Hermes、保時(shí)捷、軒尼詩各界名人——李澤楷、楊紫瓊、ReneZellweger、AnthonyMinghella、小威廉姆斯、張曼玉、王菲、蒙托亞、阿里漢、胡安、DelleValle、楊志遠(yuǎn)、帕森思傳統(tǒng)地產(chǎn)模式：媒體營銷+活動(dòng)營銷+制造概念。關(guān)注渠道和有效推廣，形成至下而上的營銷合力。休閑地產(chǎn)造星模式：娛樂圈的方式+烘托魅力+制造話題。借力打力，關(guān)注口碑和渲染性，形成至上而下的“追星”效應(yīng)。營銷破局：以“造星模式”，創(chuàng)新營銷，制造話題，為本項(xiàng)目建立清晰的形象和沉淀無可比擬的價(jià)值，為萬科沉淀TOP系中最獨(dú)特的明星和品牌場——引入奢侈品、電影、財(cái)經(jīng)類策展機(jī)構(gòu)，籌辦各類展覽1月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月創(chuàng)意營銷1：引入策展機(jī)構(gòu)聯(lián)系國內(nèi)外知名奢侈品策展機(jī)構(gòu)歐洲VNU亞洲展覽集團(tuán)、法國奢華盛典展覽公司和杜納展覽服務(wù)公司、shorex公司等，為其免費(fèi)提供展覽場地，吸引其將展覽安排在深圳。也可以作為其他展覽的延伸地。奢侈品展香港電影節(jié)深圳站胡潤百富深圳發(fā)布會(huì)——5月開始，陸續(xù)開辦各類展覽1月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月開辦各類展覽2009第三十三屆香港國際電影節(jié)（深圳站）：2009年香港國際電影節(jié)將于3月22日至4月13日在香港舉行。我們將香港電影節(jié)