2023年怎樣準(zhǔn)備物業(yè)經(jīng)理從業(yè)資格考試中的案例題

如何準(zhǔn)備物業(yè)經(jīng)理從業(yè)資格考試中的案例題(下)（２023-06-１519:1４:19)標(biāo)簽：HYPＥＲLINK"ｈttp:/／uni.sinａ.ｃｏm．cn/ｃ.pｈｐ?t=blog＆ｋ=%CE%EＦ％D2％B5&ts=bｐｏst&stｙpe=ｔag"＼ｔ"＿blａnk"物業(yè)

ＨYPERLINK"ｈttp：//uni.sina.ｃｏ/c.phｐ?t＝blog＆k=%BE%ＡD%C0%ED&ｔｓ=ｂpost&stype=tag"\ｔ"_ｂｌanｋ"經(jīng)理

HYPERＬIＮK"ｈttp://uni.siｎａ．cｏ/c.php？ｔ=bloｇ&ｋ＝%D3％A6%CA%Ｄ4&ts=bpoｓｔ＆stype=tag"應(yīng)試

HYPEＲLINK"hｔｔp:/／uni．ｓiｎa.cｏｍ.ｃｎ/ｃ．php?ｔ=blog&k=%B０%B8%C0%FＤ％CC%E２&ts=bpoｓt&ｓtyｐe=tag"\t"_ｂlanｋ"案例題

HYPERＬＩNK"http://unｉ．sinａ./c.php?ｔ=bloｇ&ｋ=%B７%D6%CE%F6&ts=bpoｓｔ&ｓｔypｅ＝ｔaｇ"\t"_ｂlank"分析

HYＰＥRLＩNＫ"ｈｔtp：//uni.siｎa.cｏｍ.cn／c.ｐhp?t=bloｇ＆k=%B7％BF%B2％FA&ts=bpoｓｔ&stypｅ=tag＂房產(chǎn)

分類(lèi):HYPERLINK＂htｔp://bｌ．cn/ｓ／arｔｉｃlｅｌｉｓｔ＿_(dá)2＿1.html"內(nèi)容探討四、維修責(zé)任的界定在物業(yè)服務(wù)中，解決維修責(zé)任的實(shí)際問(wèn)題很多,這類(lèi)問(wèn)題在物業(yè)管理實(shí)務(wù)的案例分析題中也得到了反映，成為一個(gè)考核點(diǎn)。維修責(zé)任的界定，其責(zé)任歸屬使用民法中的過(guò)錯(cuò)責(zé)任原則。過(guò)錯(cuò)責(zé)任原則以過(guò)錯(cuò)為要件，因當(dāng)事人一方的過(guò)錯(cuò)所導(dǎo)致的后果就由過(guò)錯(cuò)者一方承擔(dān)責(zé)任，承擔(dān)費(fèi)用。沒(méi)有過(guò)錯(cuò)就沒(méi)有責(zé)任。例題五:某業(yè)主衛(wèi)生間的地板泛水,臥室及走廊鋪墊的復(fù)合地板所有被污水浸泡,物業(yè)公司趕到現(xiàn)場(chǎng)后疏通過(guò)程中發(fā)現(xiàn)堵塞部位在該房屋與樓下相鄰的主污水管處，堵塞物為水泥快等裝修垃圾。業(yè)主由于損失較大起訴規(guī)定補(bǔ)償，你認(rèn)為此案法院將如何認(rèn)定責(zé)任？從總結(jié)經(jīng)驗(yàn)角度看,你認(rèn)為此后管理中應(yīng)采用什么措施力爭(zhēng)獲得此類(lèi)案件的免責(zé)？這個(gè)問(wèn)題中導(dǎo)致責(zé)任的一方為該業(yè)主樓上的住家,因此，應(yīng)當(dāng)由該住戶樓上的業(yè)主共同承擔(dān)維修補(bǔ)償責(zé)任(能證明免責(zé)的除外)。假如是裝修公司導(dǎo)致的，那么由承擔(dān)過(guò)失的業(yè)去找裝修公司責(zé)任。物業(yè)公司在此后的管理中要加強(qiáng)對(duì)裝修管理的宣傳、要簽訂裝修管理協(xié)議,要加大力度糾正違章裝修,并能提供書(shū)面證據(jù)。例題六:某新建社區(qū)自2023年春季業(yè)主入住以來(lái)，不少樓房的外墻出現(xiàn)裂紋滲水,有的還出現(xiàn)明顯的裂紋，業(yè)主們對(duì)此反映強(qiáng)烈。面對(duì)這種情況,作為接管該社區(qū)的天順物業(yè)公司應(yīng)當(dāng)做些什么工作？?這道題仍然是一個(gè)維修責(zé)任劃分的問(wèn)題,還是一個(gè)界定責(zé)任方的問(wèn)題。房屋接管交付使用后，如發(fā)生隱蔽性重大質(zhì)量事故，應(yīng)由接管單位會(huì)同建設(shè)、設(shè)計(jì)、施工等單位,共同分析研究，查明因素。如屬設(shè)計(jì)、施工、材料的因素由建設(shè)單位負(fù)責(zé)解決，如屬使用不妥，管理不善的因素,則應(yīng)由接管單位負(fù)責(zé)解決。五、關(guān)于物業(yè)管理的實(shí)際操作物業(yè)實(shí)務(wù)實(shí)務(wù)中，涉及到大量實(shí)際操作的問(wèn)題，為了考核考生的實(shí)際操作能力，在物業(yè)管理實(shí)務(wù)中,經(jīng)?？己怂汶H操作題型。例題七：某高級(jí)商務(wù)辦公樓內(nèi)有一本地公司Ａ公司，其業(yè)務(wù)并未因入住了一個(gè)好的辦公樓而進(jìn)一步發(fā)展，相反較為昂貴的房租倒成了不小的承擔(dān)。一年以后,欠租的情形出現(xiàn)了,物業(yè)管理部門(mén)發(fā)出在指定期限內(nèi),假如A公司仍不付清欠款的話,將不得不采用必要措施終止部分服務(wù)的告知,A公司對(duì)此未作出任何反映，也沒(méi)有能力作出反映。期限到了,物業(yè)管理部門(mén)將其通訊線路從接線大盤(pán)上摘除,隨后A公司通訊中斷。這時(shí)A公司負(fù)責(zé)人提出寫(xiě)字樓的物業(yè)管理部門(mén)侵犯了他們的權(quán)利,遂雙方引起糾紛，談?wù)勀愕囊?jiàn)解。這個(gè)題目考核的是物業(yè)服務(wù)在追費(fèi)時(shí)的實(shí)際操作方式。物業(yè)管理費(fèi)的追繳一般有二種方式：⑴、一般性追繳。當(dāng)上月費(fèi)用被拖欠時(shí),物業(yè)服務(wù)公司在第二個(gè)月向業(yè)住發(fā)出追款告知單,并經(jīng)常以電話追繳。如第二個(gè)月仍拖欠,物業(yè)服務(wù)公司將在第三個(gè)月第二次發(fā)出追款告知單時(shí)限期三天內(nèi)繳清，若業(yè)住三天過(guò)后仍不繳清費(fèi)用，物業(yè)服務(wù)公司將依據(jù)《管理規(guī)約》停止對(duì)其服務(wù)。如業(yè)住仍拒付，物業(yè)服務(wù)公司可以依據(jù)法律程序解決。⑵、區(qū)別性追繳。物業(yè)服務(wù)公司對(duì)拖欠費(fèi)用的業(yè)住，要區(qū)別不同,采用不同措施。對(duì)于欠費(fèi)要親自登門(mén)大戶，進(jìn)行解釋和勸導(dǎo)，爭(zhēng)取其理解和支持,對(duì)于一些“釘子戶”,則要嚴(yán)格按照法律執(zhí)行,對(duì)于一些的確有困難的困難戶,可以考慮適當(dāng)予以優(yōu)惠。例如八:巡邏是物業(yè)安全的又一保障，必須加強(qiáng)保安巡邏,消除各種不安全因素,巡邏范圍和方式有哪些規(guī)定？這也是一道考核算際操作的題型。在物業(yè)安全管理實(shí)際操作中,保安巡邏的范圍:限定公共區(qū)域；而保安巡邏的方式：可以分為定期和不定期、穿制服和著便衣、白天和夜間等方式。在物業(yè)管理實(shí)務(wù)案例分析題目中,一道題目不也許考一方面問(wèn)題，它往往同時(shí)考核幾個(gè)知識(shí)點(diǎn)，考核綜合知識(shí)的運(yùn)用。因此，在回答物業(yè)管理實(shí)務(wù)案例題時(shí)，我們要將所學(xué)的知識(shí)和自己的實(shí)際工作經(jīng)驗(yàn)結(jié)合起來(lái)，同時(shí)注意語(yǔ)言表達(dá)把問(wèn)題回答的盡量圓滿一些。如何準(zhǔn)備物業(yè)公司經(jīng)理與部門(mén)經(jīng)理從業(yè)資格考試中的物業(yè)(２0２3-06-15１9:１0:２7)標(biāo)簽：ＨYPERLINＫ"htｔp：//ｕnｉ.siｎａ．com.cｎ/c.php?t=ｂｌｏg&k=%CＥ%EF%D2%B5％BE%AD%Ｃ０％ＥＤ&ts=bpoｓt＆styｐe＝ｔag"\t"＿blａnｋ"物業(yè)經(jīng)理

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分類(lèi)：HＹPERLINK＂httｐ://ｂｌｏg.sｉna.cｏｍ.ｃｎ／s／articｌelisｔ__2_1.ｈｔml＂內(nèi)容探討

近幾年來(lái)，在四川省建設(shè)廳組織的物業(yè)公司經(jīng)理和部門(mén)經(jīng)理的從業(yè)資格的考試中,物業(yè)管理實(shí)務(wù)一科考核中，物業(yè)案例分析題占了很大的比例，它的出題范圍涉及到了物業(yè)管理前期介入和接管驗(yàn)收、用戶入伙和裝修管理、物業(yè)的環(huán)境管理、物業(yè)的安全管理、物業(yè)綜合經(jīng)營(yíng)服務(wù)與管理以及物業(yè)管理與社區(qū)服務(wù)。它反映出考核者對(duì)被考者的一種分析問(wèn)題和解決問(wèn)題的能力規(guī)定的考核，以此,無(wú)論是對(duì)擔(dān)任物業(yè)管理實(shí)務(wù)培訓(xùn)的教師還是積極準(zhǔn)備應(yīng)考的學(xué)員都是一個(gè)值得引起高度重視的問(wèn)題。分析這幾年來(lái)考生的試卷,這一塊的成績(jī)并不是很抱負(fù),這不僅反映了考生在分析和解決物業(yè)實(shí)際問(wèn)題方面還存在著某些局限性，同時(shí)也暴露出物業(yè)從業(yè)資格上崗培訓(xùn)中物業(yè)管理實(shí)務(wù)方面對(duì)案例分析題的培訓(xùn)有待提高、學(xué)員們?cè)谖飿I(yè)管理實(shí)務(wù)案例分析題的準(zhǔn)備方面也有待加強(qiáng)。那么如何提高物業(yè)管理實(shí)務(wù)案例分析題的教學(xué)和應(yīng)試準(zhǔn)備呢?就這方面的問(wèn)題，本人談一些粗淺見(jiàn)解，算是拋磚引玉。物業(yè)實(shí)務(wù)的案例分析題究竟有哪些題型呢？對(duì)這些題型又應(yīng)當(dāng)如何考慮呢?下面本人就這幾年來(lái)物業(yè)公司經(jīng)理和部門(mén)經(jīng)理的實(shí)務(wù)考核的案例題來(lái)做一個(gè)分析。一﹑給一段短文,規(guī)定你寫(xiě)出讀后感例題一:我國(guó)古代村莊有一個(gè)年輕米商叫明華。明華象村里其他米商同樣，待在店里等待顧客的光顧，他的生意和不好。明華坐不住了，他想到必須要了解一下鄉(xiāng)親們，了解他們的需求和愿望,而不是單純地將米賣(mài)出去。他想讓鄉(xiāng)親們買(mǎi)它的米時(shí)感到物有所值，感到比其它的米商更合算。于是,他開(kāi)始對(duì)鄉(xiāng)親們的飲食習(xí)慣、訂貨周期和供貨時(shí)機(jī)展開(kāi)調(diào)查。他逐戶詢問(wèn):每個(gè)家庭中的人口數(shù)量;天天大米消費(fèi)量有多少；家中米缸有多大容量。得到這些資料后,他便向鄉(xiāng)親們承諾:免費(fèi)送貨定期將鄉(xiāng)親們家中的米缸添滿。通過(guò)建立極有價(jià)值的資料和推出新的服務(wù)，明華與鄉(xiāng)親們建立起廣泛而進(jìn)一步的關(guān)系，從老顧客逐步擴(kuò)展到新顧客，他的生意越做越大。發(fā)展到雇傭別人為他工作,記賬、整理資料、柜臺(tái)銷(xiāo)售、送貨等等。明華自己重要任務(wù)則是與鄉(xiāng)親們不斷接觸，搞好與大米批發(fā)商的關(guān)系。明華因此取得成功了。題目:讀了以上文字,從服務(wù)戰(zhàn)略與服務(wù)戰(zhàn)術(shù)層面理解你有何心得?這就是一個(gè)典型的給你一段短文，規(guī)定你寫(xiě)讀后感的題型。讀后感是議論文的一種，它規(guī)定緊緊結(jié)合所讀的短文來(lái)談你的觀點(diǎn)（論點(diǎn))、以及你所談的觀點(diǎn)的理由和圍繞你的觀點(diǎn)、你現(xiàn)在在的工作在實(shí)際中你將如何去做這三方面問(wèn)題。文章的三部分用一個(gè)簡(jiǎn)樸的公式來(lái)表達(dá)就是:是什么+為什么+做什么。具體來(lái)說(shuō),寫(xiě)讀后感一般分為以下幾個(gè)環(huán)節(jié):１、

找出自己寫(xiě)文章的觀點(diǎn)(論點(diǎn)）。上述短文我們讀后會(huì)產(chǎn)生許多想法。如:

信息的重要；

溝通的重要;

做事情要善于動(dòng)腦筋等等,但到底那個(gè)觀點(diǎn)比較好呢?我們要仔細(xì)看題目規(guī)定,題目的規(guī)定是：“讀了以上文字，從服務(wù)戰(zhàn)略與服務(wù)戰(zhàn)術(shù)層面理解,你有何心得”

故,我們的觀點(diǎn)只能?chē)@服務(wù)來(lái)談。只能把服務(wù)與經(jīng)營(yíng)聯(lián)系起來(lái)談，把服務(wù)與信息結(jié)合其來(lái)談，把服務(wù)與溝通結(jié)合其來(lái)談,而不能脫離服務(wù)去談信息、去談溝通,去談做事要?jiǎng)幽X筋的問(wèn)題,否則，就犯了“走題”的錯(cuò)誤。文章走題扣分是及其嚴(yán)重的。因此，這個(gè)題目的觀點(diǎn)(論點(diǎn))建議從下面去考慮:信息是服務(wù)的基礎(chǔ)，?溝通是服務(wù)的橋梁,?經(jīng)營(yíng)寓于服務(wù)之中。２、

列出文章標(biāo)題。讀后感的標(biāo)題一般用雙標(biāo)題，即正副標(biāo)題來(lái)寫(xiě)。正標(biāo)題在上,用的是你文章的觀點(diǎn)（論點(diǎn)），副標(biāo)題用破折號(hào)＋讀××有感?。如:上段短文寫(xiě)讀后感可把標(biāo)題列為：物業(yè)經(jīng)營(yíng)寓于服務(wù)之中?—讀《明華賣(mài)米》一文有感3、列出文章提綱有了文章觀點(diǎn)和題目后,下面是列出文章的寫(xiě)作提綱。讀后感是議論文的一種,因此，它的結(jié)構(gòu)和議論文同樣,可以分為三大部分。第一大部分：緊緊結(jié)合短文,提出自己的觀點(diǎn)（論點(diǎn))，這一部分不要寫(xiě)得太長(zhǎng)。古人說(shuō)文章的開(kāi)頭要如“風(fēng)頭”

，小而錦繡。第二部分:要緊緊圍繞你提出的觀點(diǎn)進(jìn)行論述。論述重要從兩個(gè)方面進(jìn)行:一是講道理。講道理最佳結(jié)合引用物業(yè)法規(guī)、物業(yè)專(zhuān)家的語(yǔ)言來(lái)說(shuō),不要單獨(dú)一味你自己怎么說(shuō)。講道理一般要從三個(gè)層面去說(shuō),俗話說(shuō)三點(diǎn)擬定一個(gè)面。假如單從一個(gè)層面去說(shuō)道理，將顯得你說(shuō)的道理單薄了一些。二是要擺事實(shí)。擺事實(shí)一般也應(yīng)列舉三個(gè)例子，不要多,也不要少,例子從物業(yè)行業(yè)中去找，短文已經(jīng)個(gè)出一個(gè)例子，因此，還要舉出兩個(gè)例子即可。第二部分文字要濃墨，要誠(chéng)如古人說(shuō)的“豬肚”，豐富多彩。第三部分要圍繞自己的觀點(diǎn),緊密聯(lián)系自己的物業(yè)實(shí)際工作來(lái)談此后如何做的問(wèn)題。第三部分文字不宜過(guò)少,要結(jié)尾要有力,如古人說(shuō)的“豹尾”

。在第三部分點(diǎn)出一下短文所感,形成前后呼應(yīng)。４、行文、修改與檢查。二、給出題目，規(guī)定你寫(xiě)出突發(fā)事件解決程序做物業(yè)要有風(fēng)險(xiǎn)防范意識(shí)，對(duì)于在物業(yè)實(shí)際中也許出現(xiàn)的風(fēng)險(xiǎn)要有應(yīng)急預(yù)案，這時(shí)物業(yè)實(shí)際工作中的規(guī)定。因此,在物業(yè)管理實(shí)務(wù)的考核中也得到了體現(xiàn)。例題二：某高層住宅樓管理處正召集員工會(huì)議時(shí)接到報(bào)告,本樓內(nèi)某電梯忽然故障,停在25層與２4層之間，電梯轎廂內(nèi)4個(gè)人,問(wèn)你怎么辦？(注電梯由專(zhuān)業(yè)電梯公司負(fù)責(zé)保養(yǎng)維修）這道題目是一個(gè)典型的考突發(fā)事件解決程序的題型?；卮鹜话l(fā)事件解決程序類(lèi)的案例題，最佳是有目的的去準(zhǔn)備一下幾類(lèi)常見(jiàn)突出事件解決程序。電梯困人的解決程序一般是:１、當(dāng)有乘客被困在電梯內(nèi)，如有閉路電視或?qū)χv機(jī),應(yīng)觀測(cè)電梯內(nèi)的活動(dòng)情況,具體詢問(wèn)被困者有關(guān)情況及告知管理處人員到電梯門(mén)外保持聯(lián)系。２、立即告知電梯維修單位緊急維修站派人解救被困者及維修電梯,在打電話時(shí)必須詢問(wèn)對(duì)方姓名并告知有人被困。3、被困者內(nèi)如有兒童、老人、孕婦或人多供氧局限性需特別留意,并立即告知醫(yī)護(hù)部門(mén)、消防部門(mén)等。４、被困者救出后,需詢問(wèn)被困者:?⑴、是否有不適，是否需要幫助。

⑵、詢問(wèn)被困者的姓名、地址聯(lián)系電話及到本物業(yè)項(xiàng)目因素。⑶、如被困者不合作或自行拜別，則記錄備案。

⑷、必須記錄從開(kāi)始至結(jié)束的時(shí)間、具體情況及維修人員、消防員、警員、救護(hù)人員等到達(dá)河里去的時(shí)間，消防車(chē)、警車(chē)及救護(hù)車(chē)車(chē)牌號(hào)碼等。類(lèi)似這類(lèi)問(wèn)題尚有許多。例如:停電的解決程序1、當(dāng)接到停電告知后,寫(xiě)出告知告知全體業(yè)住。2、準(zhǔn)備照明工具，保安人員與物管員逐層檢查備用照明配備情況,保證停電后,照明系統(tǒng)正常使用。３、工程部門(mén)負(fù)責(zé)后備電源啟動(dòng)的具體操作工作。4、保安人員加緊巡邏,防止盜竊、火災(zāi)等事件的發(fā)生。同時(shí)加強(qiáng)出入物業(yè)管理區(qū)域人員的登記工作。易燃?xì)怏w泄漏解決程序1、當(dāng)收到懷疑易燃?xì)怏w泄露的信息時(shí)，應(yīng)立即告知主管部門(mén)?，并盡快趕到現(xiàn)場(chǎng)。２、到達(dá)現(xiàn)場(chǎng)后,要謹(jǐn)慎行事,敲門(mén)進(jìn)入后，不可打電話、開(kāi)燈、開(kāi)風(fēng)扇及任何電開(kāi)關(guān),必須立即打開(kāi)所有門(mén)窗，關(guān)閉氣閘，嚴(yán)禁在現(xiàn)場(chǎng)吸煙。3、有關(guān)人員到場(chǎng)檢查勸阻圍觀,如有圍觀者,應(yīng)勸離現(xiàn)場(chǎng)。４、如發(fā)現(xiàn)有受傷不適者,應(yīng)小心妥善解決。等待救護(hù)人員及警務(wù)人員到達(dá)現(xiàn)場(chǎng)。5、將具體情況記錄下來(lái),盡快交主管。大風(fēng)或暴雨解決程序1、檢查應(yīng)急備用工具,擬定期性能良好

檢查急救箱,擬定各種藥物齊備。2、將應(yīng)急時(shí)使用的電話號(hào)碼表張貼在宣傳公告欄上。3、提醒業(yè)住搬離放在窗臺(tái)及陽(yáng)臺(tái)花架上

的花盆及各類(lèi)雜物。4、緊閉電機(jī)房、垃圾房等公共設(shè)施設(shè)備房門(mén)窗,還必須做好防水措施。5、加固所有樹(shù)木，將盆栽花卉移至安全位置。６、留意播放的有關(guān)大風(fēng)或暴雨的進(jìn)展消息，及時(shí)將最新信息業(yè)住。7、如大風(fēng)或暴雨晝夜不斷,需要安排管理人員值班,接聽(tīng)電話和解決事情。8、物業(yè)人員應(yīng)做好自身的安全。三、物業(yè)管理服務(wù)中民事糾紛的解決在物業(yè)管理服務(wù)中,物業(yè)服務(wù)公司和業(yè)主之間,業(yè)主和業(yè)主之間,以及其它主體之間會(huì)發(fā)生很多糾紛，物業(yè)服務(wù)人員特別是管理人員更應(yīng)具有這種分析和解決糾紛的能力。因此,在物業(yè)管理實(shí)務(wù)考核中這類(lèi)題也會(huì)出現(xiàn)。物業(yè)的民事糾紛的問(wèn)題有兩類(lèi)：一類(lèi)是侵權(quán)糾紛,另一類(lèi)則是違約糾紛。在分析違約糾紛的題目時(shí),應(yīng)當(dāng)掌握物業(yè)公司是否承擔(dān)法律責(zé)任的依據(jù)是物業(yè)服務(wù)協(xié)議的約定和法律規(guī)定，即違反了協(xié)議約定和法律規(guī)定的任何一方,應(yīng)承擔(dān)相應(yīng)違約責(zé)任或侵權(quán)責(zé)任。協(xié)議責(zé)任的構(gòu)成要件一般涉及三個(gè):違反約定或法定義務(wù)的行為、損害后果、因果關(guān)系。例題三:某花園A１604房業(yè)主李某深夜回來(lái)時(shí)在社區(qū)內(nèi)被不法分子襲擊受傷,李某以物業(yè)管理公司未盡管理責(zé)任、安防人員不合格導(dǎo)致社區(qū)不安全，業(yè)主人身受到傷害為由將物業(yè)告上法庭，規(guī)定物業(yè)公司補(bǔ)償醫(yī)療費(fèi)、交通費(fèi)、誤工費(fèi)、營(yíng)養(yǎng)費(fèi)、護(hù)理費(fèi)及精神損失費(fèi)共計(jì)人民幣1０86０5元，某物業(yè)公司辯稱(chēng)，物業(yè)管理保安的服務(wù)范圍是指為維護(hù)物業(yè)管理區(qū)域的公共秩序配合公安機(jī)關(guān)的防范性活動(dòng)，其在進(jìn)行物業(yè)管理時(shí)，并不負(fù)有保證每個(gè)居民人身安全責(zé)任的義務(wù)。并且該公司也已按協(xié)議規(guī)定配置了24小時(shí)安防人員值班。在案發(fā)時(shí)，門(mén)崗當(dāng)班的安防人員及巡邏的安防人員未發(fā)生違規(guī)操作和脫崗現(xiàn)象,亦未發(fā)現(xiàn)陌生人進(jìn)入大廈。因此不批準(zhǔn)原告的訴訟規(guī)定,但樂(lè)意從道義給予原告一次性的經(jīng)濟(jì)補(bǔ)償人民幣３００0元。⑴、請(qǐng)分析本案焦點(diǎn)是什么?如何理解?⑵、本案中的李某在其居住的社區(qū)內(nèi)遭到不法侵害,該物業(yè)管理公司在履行安全防范義務(wù)上是否存在過(guò)錯(cuò)?其民事責(zé)任是否由物業(yè)公司承擔(dān)。這道題雖有侵權(quán)的糾紛,又有違約的責(zé)任，法律上叫責(zé)任競(jìng)合,但實(shí)際中,更多的是從違約責(zé)任上去考慮，因此，它是一個(gè)典型的違約責(zé)任題。違約責(zé)任補(bǔ)償?shù)膯?wèn)題是看是否有違約責(zé)任，如有則應(yīng)承擔(dān)相應(yīng)的補(bǔ)償責(zé)任。?⑴、本案的焦點(diǎn)是物業(yè)公司是否違約。即李某的受傷是否是物業(yè)公司違約導(dǎo)致的。

⑵、按物業(yè)公司陳述已按物業(yè)協(xié)議履行了相應(yīng)條款,故物業(yè)公司不存在過(guò)錯(cuò)。其民事責(zé)任不由其承擔(dān)。物業(yè)管理侵權(quán)是指在物業(yè)管理過(guò)程中，當(dāng)事人由于故意或者過(guò)失導(dǎo)致了他方的損害，或者沒(méi)有過(guò)失但導(dǎo)致了他方損害,依據(jù)法律規(guī)定應(yīng)當(dāng)承擔(dān)相應(yīng)責(zé)任的違法行為。侵權(quán)責(zé)任的構(gòu)成要件一般有四個(gè)：違法行為、損害事實(shí)、因果關(guān)系和主觀過(guò)錯(cuò)。侵權(quán)糾紛分侵犯財(cái)產(chǎn)權(quán)糾紛（廣告牌產(chǎn)權(quán)、侵占公共部分等）和侵犯人身權(quán)的糾紛。例題四：某日清晨，某大廈新來(lái)的保潔員阿霞在18樓的公共通道拖地時(shí)發(fā)現(xiàn)１805號(hào)業(yè)主家的客廳亮著燈,但大門(mén)?內(nèi)側(cè)的防火門(mén)開(kāi)著，外面通透式防盜門(mén)也虛掩著,她便上前按業(yè)主家的門(mén)鈴，但是按了好幾次室內(nèi)也沒(méi)有反映,阿霞便懷著好奇的心理,側(cè)身進(jìn)入室內(nèi)到客廳、陽(yáng)臺(tái)、廚房一一查看有沒(méi)有人,正在這時(shí)業(yè)主張先生從電梯出來(lái)經(jīng)直走回家(他本來(lái)上午鍛煉去了，因粗心而忘了關(guān)好家門(mén)）一見(jiàn)大門(mén)未關(guān),張先生先是吃了一驚,進(jìn)到家中，又看見(jiàn)一陌生女子在自己家里，更是又急又氣，大聲質(zhì)問(wèn)阿霞是干什么的,不由分說(shuō)要把她送到派出所。試分析:?⑴、阿霞錯(cuò)在哪里?⑵、假如碰到以上業(yè)主和家人都不在家而門(mén)又開(kāi)著的情況，應(yīng)當(dāng)如何解決?⑶、你認(rèn)為如何向張先生說(shuō)明和解釋?zhuān)咳绾尾鸥善较⑹聭B(tài)??這是一個(gè)民事糾紛中侵權(quán)的問(wèn)題。⑴、阿霞錯(cuò)在侵權(quán)擅自進(jìn)入業(yè)主家中。?⑵、應(yīng)立即告知物業(yè)服務(wù)中心聯(lián)系業(yè)主，業(yè)主到場(chǎng)后請(qǐng)其查看?現(xiàn)場(chǎng)有無(wú)被盜，有則報(bào)案；業(yè)主和家人如聯(lián)系不上,則先鎖上門(mén)，到業(yè)主回家再告知并請(qǐng)其查看是否被盜。

⑶、實(shí)事求是向張先生解釋說(shuō)明。賠禮道歉。電梯困人的解決程序一般是：(２０2３-06－2７17:５1:０２)標(biāo)簽:ＨYPERLINK"htｔp:／/uni.sｉｎa.cｏm.ｃn/c.phｐ?t=bloｇ＆ｋ=%B5%E7%ＣC％ＤD＆ts＝bpost&ｓtｙｐe=tag"\t"_bｌaｎk"電梯

HYPERＬＩNK"ｈｔtp://unｉ.ｓina.cｏｍ.cn/c.ｐhｐ?t=bｌｏg&k=%C０％A7%C８%CＢ&ts=bposｔ&styｐe=ｔag＂\t"_ｂlａnk"困人

HYＰERLINK"ｈｔtp:/／ｕni.ｓｉ.ｃｎ/c.ｐhp?ｔ=blog&k=%B4%A6％C0%EＤ＆ts＝bpost&styｐe=tag"\ｔ"_blａnk"解決

HYPＥRLINK"hｔｔp://unｉ．．cn/c.pｈp?t=bｌｏｇ&k=%Ｂ3%CC%D０%F2&ts＝ｂpost&stype＝tag"\t"＿blank"程序

HYＰEＲLＩNK"http:／/uni.siｎａ.ｃｏm.cｎ/c.php?t=blog&ｋ=％Ｂ7%BＦ%B2％ＦA&ts=bpost&ｓtype=ｔaｇ"\t"_blaｎｋ"房產(chǎn)

分類(lèi)：HYＰＥＲLINK"http：//ｂlog.sina.cｏm.cｎ/s/articlｅlｉsｔ__5_１.htmｌ"問(wèn)題答疑１、當(dāng)有乘客被困在電梯內(nèi)，如有閉路電視或?qū)χv機(jī)，應(yīng)觀測(cè)電梯內(nèi)的活動(dòng)情況，具體詢問(wèn)被困者有關(guān)情況及告知管理處人員到電梯門(mén)外保持聯(lián)系。2、立即告知電梯維修單位緊急維修站派人解救被困者及維修電梯，在打電話時(shí)必須詢問(wèn)對(duì)方姓名并告知有人被困。3、被困者內(nèi)如有兒童、老人、孕婦或人多供氧局限性需特別留意,并立即告知醫(yī)護(hù)部門(mén)、消防部門(mén)等。4、被困者救出后，需詢問(wèn)被困者：

⑴、是否有不適，是否需要幫助。

⑵、詢問(wèn)被困者的姓名、地址聯(lián)系電話及到本物業(yè)項(xiàng)目因素。⑶、如被困者不合作或自行拜別,則記錄備案。

⑷、必須記錄從開(kāi)始至結(jié)束的時(shí)間、具體情況及維修人員、消防員、警員、救護(hù)人員等到達(dá)河里去的時(shí)間,消防車(chē)、警車(chē)及救護(hù)車(chē)車(chē)牌號(hào)碼等。擁有空置房的開(kāi)發(fā)商是否擁有業(yè)主大會(huì)的選舉權(quán)？(2023-０６-3０09：16:46)標(biāo)簽:HYPEＲLＩNK"http://ｕｎi.sinａ.ｃoｍ.ｃn／c.php？t=bｌog&k=％ＢF%ＡA%B７％A2%C９%ＣC&ts＝bpost＆ｓtype=tag"\ｔ"＿blank"開(kāi)發(fā)商

＼t"_blank"空置房

選舉權(quán)

HＹPＥＲLINK"http://ｕni．sｉｎａ.com．cｎ/ｃ.phｐ?t=blog&k＝％B7%BＦ%B2%ＦA&tｓ=bpoｓｔ&stｙpe=tag"＼ｔ"_bｌanｋ＂房產(chǎn)

分類(lèi):HYPEＲLＩＮK"htｔp://ｂ．cn/s/articlｅliｓt_＿6_1．html"物業(yè)題庫(kù)某社區(qū)共有336套住宅,39套未出售。２０23年7月，物業(yè)服務(wù)公司受開(kāi)發(fā)商委托成立了業(yè)主委員會(huì)籌備小組,制定了成了業(yè)主委員會(huì)的工作計(jì)劃，并發(fā)放回收了“初選征詢表”。隨后，召開(kāi)了籌備小組工作會(huì)議。擬定了１4名候選人,決定從中選出7名委員。今年4月初進(jìn)行了第一次投票選舉,但就在要公布業(yè)主委員會(huì)委員當(dāng)選名單之前,有業(yè)主提出開(kāi)發(fā)商將未出售的３9套房屋計(jì)算為自己的投票權(quán),是侵犯了業(yè)主選舉的合法權(quán)益，規(guī)定進(jìn)行重新選舉。請(qǐng)問(wèn)你是如何認(rèn)為的？探討答案：未出售的物業(yè)只要所有權(quán)未發(fā)生轉(zhuǎn)移,開(kāi)發(fā)商就擁有業(yè)主大會(huì)的選舉權(quán)和被選舉權(quán)。物業(yè)侵權(quán)案例題－－樓上漏水翻修費(fèi)由誰(shuí)承擔(dān)（2023-06-30０8:５１:42)標(biāo)簽：HYPERLINＫ"hｔｔp：//uni.sina．/ｃ.php?t=bloｇ&k=%CE%EF％D2%Ｂ5&ts＝ｂpｏst＆stype=tag"\ｔ＂_blanｋ"物業(yè)

ＨYPERLIＮK"hｔtp://uni.siｎa．com．ｃｎ/c.phｐ？t=bｌog&ｋ＝%C7％D６%C8％Ａ8＆ts=bpｏst&stype=tag"\t"＿ｂlank"侵權(quán)

ＨYPＥＲLINＫ＂http：//ｕni.sinａ.cｏ/c．phｐ?ｔ=bｌog＆k=%CＥ%CA%CC%E2&ts=bpost＆stｙｐｅ＝taｇ"＼t"_ｂlank"問(wèn)題

HYPERLＩNK"http：//unｉ.sinａ./c.ｐhｐ?ｔ=bloｇ&k=%Ｃ２%A５%C9%ＣF&ｔｓ=ｂpost&ｓtype=taｇ"\ｔ"＿blaｎk＂樓上

HYPＥRLINK"ｈttp://uni．sｉｎa.cｏ/c.phｐ?t=ｂlog&ｋ＝%C２%Ａ9%CB%AE&ｔｓ=bposｔ&styｐe＝tａg"\t＂_blank"漏水

HYPＥＲLINK＂http:/／unｉ．sina.cｏｍ.cｎ／c.php?t=ｂｌog＆k=%B7%D1%Ｄ３%C3＆ｔs＝bpｏsｔ&stypｅ=ｔaｇ＂＼t"＿blank"費(fèi)用

ＨＹPＥRLＩNK"http:／/uni.ｓiｎ．cn/c.php?t=blog&k＝%Ｂ9%E９％CA%Ｆ4&ｔs=bpost&sｔyｐe＝ｔａg"\t"_ｂlank"歸屬

HＹPERLIＮK＂ｈttp://ｕｎi.sina．com．ｃn/ｃ．phｐ？t=blｏg&k＝%Ｂ７%BF%B２%FA&ts=bpost&ｓtypｅ＝tag"\ｔ＂＿blaｎk"房產(chǎn)

分類(lèi)：ＨＹＰERＬＩＮK"httｐ://blog．siｎa.coｍ．cn/ｓ/articlelｉst_＿6_1.htｍl＂物業(yè)題庫(kù)王小姐買(mǎi)了某社區(qū)一套住宅,樓下住戶反映王小姐洗手間漏水,并認(rèn)為王小姐應(yīng)當(dāng)將洗手間地板重新翻修,王小姐認(rèn)為翻修費(fèi)應(yīng)樓上樓下各出一半,由于樓下是受益者。你對(duì)這個(gè)問(wèn)題是如何認(rèn)為的?

探討答案:樓上漏水產(chǎn)生的物業(yè)糾紛，其責(zé)任歸屬采用民法中的過(guò)錯(cuò)責(zé)任原則。過(guò)錯(cuò)責(zé)任原則以過(guò)錯(cuò)為要件，因當(dāng)事人一方的過(guò)錯(cuò)所導(dǎo)致的后果,就由過(guò)錯(cuò)一方承擔(dān)責(zé)任,承擔(dān)費(fèi)用，沒(méi)有過(guò)錯(cuò)就沒(méi)有責(zé)任。因此,要擬定王小姐洗手間漏水翻修費(fèi)用由誰(shuí)承擔(dān),一方面要弄清導(dǎo)致洗手間漏水的責(zé)任歸屬，即漏水是建設(shè)單位在設(shè)計(jì)建造房屋的質(zhì)量問(wèn)題,還是業(yè)主使用不妥或裝修者的責(zé)任問(wèn)題。由于王小姐的洗手間漏水給樓下業(yè)主或住戶導(dǎo)致了妨礙或損失，樓下業(yè)主或住戶可以規(guī)定建設(shè)單位或王小姐承擔(dān)漏水的責(zé)任。但是鑒定屬于物業(yè)自然老化而導(dǎo)致的漏水，則應(yīng)有樓上樓下業(yè)主各承擔(dān)一半的維修費(fèi)用。某商品房住宅社區(qū)的物業(yè)服務(wù)公司關(guān)閉了社區(qū)的北大門(mén)，并在大門(mén)邊的空地上建房，出租給某業(yè)主開(kāi)店。對(duì)此，社區(qū)內(nèi)的廣大業(yè)主極為不滿意。認(rèn)為出入社區(qū)不方便,占用空地影響社區(qū)環(huán)境，紛紛要修重新打開(kāi)北大門(mén),同時(shí)拆掉空地上的房子。物業(yè)公司解釋:關(guān)閉北大門(mén)是為了減少閑雜人人進(jìn)入社區(qū)，保證社區(qū)的安全,物業(yè)服務(wù)公司有權(quán)這么做。至于店面設(shè)立在空地上,不影響業(yè)主的平常生活。而那位承包經(jīng)營(yíng)店面的業(yè)主也有自己的道理，他認(rèn)為自己作為業(yè)主有權(quán)使用社區(qū)公共用地。試問(wèn):1.物業(yè)公司和承包經(jīng)營(yíng)商店的業(yè)主他們的說(shuō)法對(duì)的嗎？

2．你作為社區(qū)物業(yè)服務(wù)中心的經(jīng)理將如何解決此問(wèn)題？

探討答案：

1.物業(yè)公司的說(shuō)法不對(duì)的。

運(yùn)用共用部位、共用設(shè)施設(shè)備經(jīng)營(yíng)需要征得業(yè)主大會(huì)的批準(zhǔn)。物業(yè)公司在未征得業(yè)主大會(huì)的批準(zhǔn)下,

封閉北大門(mén)建房出租是不適當(dāng)?shù)摹?/p>

物業(yè)公司提出封閉北大門(mén)保證社區(qū)安全沒(méi)有充足證據(jù)。

在空地上建出租房不僅是違章建筑,并且會(huì)影響部分業(yè)主的生活。

2.承包店面的業(yè)主說(shuō)法不對(duì)的。

個(gè)別業(yè)主對(duì)沒(méi)有對(duì)公共部位的私有權(quán)和專(zhuān)門(mén)使用權(quán),由于,這樣就侵犯了其它業(yè)主的所有權(quán)和使用

權(quán)。

3．作為社區(qū)物業(yè)服務(wù)中心經(jīng)理的具體做法是:

征得業(yè)主大會(huì)和相關(guān)業(yè)主的批準(zhǔn),補(bǔ)辦相關(guān)手續(xù)；

辦理搭建報(bào)建手續(xù)；

店面承包經(jīng)營(yíng)費(fèi)用歸全體業(yè)主，重要是用于補(bǔ)充維修資金;

假如業(yè)主大會(huì)和相關(guān)業(yè)主不批準(zhǔn)，那末打開(kāi)北大門(mén)，關(guān)閉并拆除搭建的商店。

電梯困人的解決程序一般是：（2023-06-27１７：５1:０２)標(biāo)簽:HYPＥRLＩNＫ"httｐ:/／ｕnｉ.ｓina．com.ｃn/c.php？ｔ=blｏg&k=％B５%Ｅ７%CC％DＤ＆ts＝bｐｏsｔ&ｓｔype=tag"＼t"_ｂｌａｎk＂電梯

HYPＥRＬＩＮK"htｔｐ://uni.ｓiｎ／c.php？t＝blog&ｋ＝%C０%A7%C8%CB&ｔs=ｂｐｏst&sｔype＝taｇ＂＼t"_bｌank"困人

HYPERＬＩNＫ"http:/／ｕnｉ．ｓinａ.ｃom．ｃn/ｃ．pｈp？t=blog＆k=%B4%A6%C０%ＥD＆ts=ｂpost&stｙpｅ=tag"＼t"_blaｎｋ＂解決

ＨYＰＥRLIＮＫ"ｈttp:/／／c.phｐ?t=ｂlog＆k=%Ｂ3%CC%D0％F２&ts＝ｂｐost&sｔyｐe=tag"＼ｔ"_ｂｌank"程序

HYPERＬIＮK"ｈttp:/／uni．sｉna．cｏ/c.ｐhｐ？ｔ＝blｏｇ&k=%Ｂ7%BF%B2％FA＆ｔs=bｐost&sｔype=ｔag"＼t"＿blａnk"房產(chǎn)

分類(lèi)：HYPＥRＬINK"httｐ:/／blog.sina.coｍ.ｃn/s/ａrticleｌiｓt_＿5_1.hｔml＂問(wèn)題答疑1、當(dāng)有乘客被困在電梯內(nèi),如有閉路電視或?qū)χv機(jī),應(yīng)觀測(cè)電梯內(nèi)的活動(dòng)情況,具體詢問(wèn)被困者有關(guān)情況及告知管理處人員到電梯門(mén)外保持聯(lián)系。2、立即告知電梯維修單位緊急維修站派人解救被困者及維修電梯,在打電話時(shí)必須詢問(wèn)對(duì)方姓名并告知有人被困。3、被困者內(nèi)如有兒童、老人、孕婦或人多供氧局限性需特別留意,并立即告知醫(yī)護(hù)部門(mén)、消防部門(mén)等。４、被困者救出后,需詢問(wèn)被困者:

⑴、是否有不適,是否需要幫助。

⑵、詢問(wèn)被困者的姓名、地址聯(lián)系電話及到本物業(yè)項(xiàng)目因素。⑶、如被困者不合作或自行拜別,則記錄備案。

⑷、必須記錄從開(kāi)始至結(jié)束的時(shí)間、具體情況及維修人員、消防員、警員、救護(hù)人員等到達(dá)河里去的時(shí)間,消防車(chē)、警車(chē)及救護(hù)車(chē)車(chē)牌號(hào)碼等。綠化管理的重要措施(2023-06－270９:２2:34)標(biāo)簽:HYPERLＩNK"ｈtｔp:／/ｕｎｉ.siｎa．com.ｃｎ/ｃ．php?t＝bｌog&k=%C２％ＣC%ＢＢ%AF&ts=bpost＆ｓtype=taｇ"\t"＿ｂlank"綠化

HYＰERLIＮK"ｈtｔｐ://uni.sｉ．cn/c．php?ｔ=blog＆k＝%Ｂ9%DC%C0%ED&ts=ｂpoｓt&stype＝ｔag"\t"_blaｎｋ＂管理

HＹPEＲLINK"http:／/.ｃn/ｃ.ｐhp？t=ｂｌog＆k=%B4%EB%CA%Ａ9&ts=bpost&sｔype＝tag"\t"_ｂlank"措施

HYPEＲＬINK"htｔp://uni．sina.cｏｍ.cｎ/c．pｈｐ？t＝bｌｏg&k=%B7%BＦ％B２％FA＆tｓ=bｐosｔ&stypｅ=tag"\t"＿blank"房產(chǎn)

分類(lèi)：HYPERＬINK"ｈttp://bｌoｇ.sinａ.cｏｍ.ｃn/s/aｒtｉcleｌｉｓt＿_(dá)4_1.ｈtmｌ"物業(yè)ABＣ1.建立綠化管理機(jī)構(gòu)2.明確崗位職責(zé)３.加強(qiáng)綠化管理員工的培訓(xùn)4．制定嚴(yán)格的管理制度5.強(qiáng)化綠化管理的職能6.加強(qiáng)綠化宣傳培養(yǎng)綠化意識(shí)接待業(yè)主投訴的物業(yè)人員的基本責(zé)任（2023－０６－2518:０1：4５)標(biāo)簽：HＹPＥRＬINＫ"http：//ｕｎi.sina．/c.ｐhｐ?ｔ=bloｇ&k=％BＤ%Ｄ3%B4%FD&tｓ＝bposｔ&styｐｅ=ｔａｇ＂＼t＂_ｂｌａnk＂接待

HYPERＬIＮK＂httｐ://uｎｉ..cｎ/c.php?t＝ｂlog&ｋ=%D2％B5%D6%F7%CD%B6%ＣB%ＤＦ&ts＝ｂpost＆stｙpe=ｔａｇ"＼t"_ｂlank"業(yè)主投訴

ＨYPERLIＮK＂http：//ｕni.sina.ｃｏｍ.ｃn/c.phｐ？ｔ＝blog&k＝%Ｄ４%F0%Ｃ8%CＥ&ts＝bpost&stype＝tag"\ｔ＂＿blaｎk"責(zé)任

HYPERＬINK"ｈｔtp:／/ｕｎi．sｉna.ｃom.cｎ/ｃ.php?ｔ=blog&k=%B7％BF%B2%FＡ＆ts=ｂpost&stｙpe=ｔaｇ"\t＂＿bｌａnk"房產(chǎn)

分類(lèi)：HYPＥRLINＫ＂ｈtｔｐ://blｏg．.cｎ/s／aｒtｉｃlelist__２＿1.htｍl"內(nèi)容探討

１.自己崗位職責(zé)、業(yè)務(wù)分工內(nèi)的、或能解決的事務(wù),立即當(dāng)場(chǎng)解決,給業(yè)住滿意答復(fù)2.自己不能解決的事務(wù)，及時(shí)將該事項(xiàng)轉(zhuǎn)辦到相關(guān)人員手中；相關(guān)人員暫時(shí)不在崗,應(yīng)代為接受,

負(fù)責(zé)轉(zhuǎn)辦并跟進(jìn)解決情況;責(zé)任無(wú)法明確區(qū)分或情況緊急、重大時(shí)報(bào)相關(guān)領(lǐng)導(dǎo)并跟進(jìn)解決情況３.對(duì)來(lái)電、來(lái)人的聯(lián)系方式、事務(wù)詳情準(zhǔn)確記錄4.對(duì)有相關(guān)物件的應(yīng)仔細(xì)察看,并作相應(yīng)登記5.對(duì)于業(yè)住后期的查詢耐心準(zhǔn)確解答6．熱情接待,熱心導(dǎo)辦，耐心解答，語(yǔ)言文明業(yè)主投訴解決的原則(2023－06-2517:56:0３)標(biāo)簽:HYPERLINＫ"htｔp:/／uni．sｉnａ.ｃoｍ.cn／c.pｈｐ?ｔ=ｂlｏg＆ｋ=%D2%Ｂ5％D6%F７&tｓ=ｂｐost&sｔypｅ=tａｇ"\t"_ｂlａnk"業(yè)主

ＨYPERＬINK"http://uni．sina.coｍ.cn／c.php?t＝bｌog&ｋ＝%CD%B6%CB%ＤＦ&ｔs＝bpost&stype=tag"\ｔ"_blａnｋ"投訴

HＹPEＲLINK＂http://uni．/c．ｐhp?t＝blog&ｋ=%Ｂ４%A6%C0%ＥＤ&ts=bｐosｔ&ｓtype=ｔaｇ"\t"_bｌank"解決

HYＰＥRLIＮK"http://uｎi.sｉ．cn/ｃ.phｐ?ｔ=ｂｌog&k=%D４％AD%Ｄ4%Ｆ２&ｔs＝bpoｓt&styｐe=tａg"＼t"_blanｋ"原則

HYPEＲLＩNK"http://uni.siｎa.coｍ.cn／c．php？t＝blog＆ｋ=%Ｂ7%BＦ%B2%FA&ts=bpost&ｓｔｙpe=ｔag"\t"_ｂlanｋ"房產(chǎn)

分類(lèi):ＨYＰＥRLINＫ"httｐ://blog.sinａ．com.ｃｎ/s/aｒｔiclelist＿_(dá)5_1．ｈtmｌ＂問(wèn)題答疑

1．換位思考的原則：將住戶投訴的事項(xiàng)當(dāng)作自己所要投訴的事項(xiàng),積極思考盼望得到什么樣的答復(fù)2．將住戶投訴解決看作是與住戶交朋友、宣傳自己和公司的機(jī)會(huì),并通過(guò)為住戶實(shí)事求是地解

決問(wèn)題,達(dá)成加強(qiáng)溝通的目的3.接待投訴時(shí),應(yīng)嚴(yán)格遵守“禮貌、樂(lè)觀、熱情、友善、耐心、平等”的服務(wù)方針,嚴(yán)禁與住戶進(jìn)

行辯論、爭(zhēng)吵如何解決保修難的問(wèn)題(２023-06－2５０9:１6:45)標(biāo)簽：ＨYPERLINＫ"ｈttp：//ｕni.siｎa.ｃom.ｃn／c.phｐ?t＝blｏg&k=％ＣE%EF%Ｄ2%Ｂ5&ts=ｂpoｓｔ&stｙpe=tag＂物業(yè)

HYPERLIＮＫ"ｈｔtp:/／uni.sina.coｍ．cn/c.php?t＝bｌog＆k=%B１%A3％Ｄ0%ＤE&ts=bｐost&ｓｔype＝ｔａg"＼t"＿blaｎk＂保修

HYPEＲＬIＮＫ"ｈｔtp://uni．ｓ／c.pｈp？t=blｏg&k=%Ｂ7%BF％Ｂ2％FA＆ts=bpｏsｔ&stype=tag"＼t"_blａnｋ"房產(chǎn)

分類(lèi)：HＹPＥＲLＩNK"http:/／blog.siｎa.coｍ.ｃｎ/s/arｔiclｅlist_＿2_１．html"內(nèi)容探討昨天讀到博友評(píng)論說(shuō)保修制度執(zhí)行起來(lái)難的問(wèn)題。此問(wèn)題過(guò)去我做物業(yè)也被整的頭痛，交房了，房屋出現(xiàn)質(zhì)量問(wèn)題（有個(gè)品牌物業(yè)說(shuō)他們沒(méi)有質(zhì)量問(wèn)題，只有未完善工程或遺留工程問(wèn)題）,我們物業(yè)及時(shí)發(fā)出了整改告知單給開(kāi)發(fā)商,給施工單位，但由于方方面面的因素(更多是人為因素）,總是維修不到位，不及時(shí),鬧得業(yè)主住戶意見(jiàn)很大，更多情況下,他們把氣發(fā)到物業(yè)上，物業(yè)承受了很大壓力姑且不管，更重要的是沒(méi)有把業(yè)主住戶的問(wèn)題及時(shí)解決。過(guò)去我們的辦法是和開(kāi)發(fā)商協(xié)商，不行就物業(yè)自己找一支維修隊(duì)伍，自己解決,費(fèi)用通過(guò)一定的確認(rèn)手續(xù)后，有責(zé)任施工方承擔(dān)（從未付款或質(zhì)保金中扣除)。但效果不是很好。現(xiàn)在有些省市房地產(chǎn)主管行政部部門(mén)出頭,出臺(tái)了維修保證金制度，即開(kāi)發(fā)商在竣工驗(yàn)收備案時(shí)必須在指定的銀行按房屋造價(jià)比例預(yù)存一筆維修保證金,否則，無(wú)法通過(guò)竣工驗(yàn)收備案和房地產(chǎn)資質(zhì)審核。維修保證金在物業(yè)保修期內(nèi)不夠部分要及時(shí)補(bǔ)充，過(guò)了保修期無(wú)息退還剩余金額。對(duì)物業(yè)保修期保修不及時(shí)的，物業(yè)管理部門(mén)可以向所管房地產(chǎn)行政主管部門(mén)提出申請(qǐng),動(dòng)用維修保證金,并且運(yùn)作不久。這樣一來(lái)，再加上物業(yè)加大力度與開(kāi)發(fā)商、施工單位溝通，物業(yè)保修的問(wèn)題有所好轉(zhuǎn)起來(lái)了。物業(yè)服務(wù)糾紛案例摘錄－-公共秩序維護(hù)糾紛(一）(２０２3-1０-２001:24:５１)標(biāo)簽:HYＰERＬINK＂http：／/ｕni．ｓiｎａ．cｏｍ.cn/c．pｈp?t＝ｂlog&ｋ=%CE%EF%D2%B5%B7%FE%CE％Ｆ1&ｔs=bpost&ｓｔypｅ=tａg"\t＂＿bｌank"物業(yè)服務(wù)

HYPERLINK＂ｈttp：//unｉ．ｓｉna.ｃｏ/c.php?t＝ｂlog&k＝%BE%C0％Ｂ7%Ｄ7&ts=bpｏst&ｓtyｐe=tag"\t"_blaｎk"糾紛

HYＰERＬＩNK"http:／／ｕni．ｓina.cｏ/c.ｐhｐ?ｔ=blｏg&k=％B0%Ｂ8%C0%FD&tｓ=bｐosｔ&stypｅ=tag＂\t"＿blank"案例

HYPERLINＫ"hｔtp://uｎi．ｓina.cｏm.cｎ/ｃ.ｐhp？t=blog&k=%B7％BF％B2%FＡ&ｔｓ=bposｔ&ｓtyｐe=tag"＼ｔ"＿ｂｌaｎｋ"房產(chǎn)

分類(lèi)：HYPERLIＮＫ"hｔｔp:／/bｌog.ｓina.ｃｏｍ.ｃn/s/artｉｃlelｉsｔ＿_(dá)6_1.html"物業(yè)題庫(kù)

2023年7月，江西省吉安市某社區(qū),讀小學(xué)二年級(jí)的學(xué)生揚(yáng)揚(yáng)放學(xué)回家，剛走進(jìn)社區(qū)就被一條大狗咬傷脖子，鮮血直流，后來(lái)趕來(lái)的物業(yè)公司保安將狗打死。揚(yáng)揚(yáng)被送到醫(yī)院,花去醫(yī)療費(fèi)102１﹒19元。揚(yáng)揚(yáng)家人認(rèn)為物業(yè)公司沒(méi)有履行社區(qū)安全管理基本義務(wù)，咬人的不是你,讓狗進(jìn)來(lái)的卻是你，一怒將物業(yè)公司告上法庭，規(guī)定對(duì)方補(bǔ)償醫(yī)藥費(fèi)、誤工費(fèi)、護(hù)理費(fèi)、交通費(fèi)及精神損失費(fèi)12１2１元。物業(yè)公司稱(chēng)改狗系流浪狗，在不受控的情況下進(jìn)入社區(qū)，事發(fā)后，物業(yè)公司已將狗處置,并及時(shí)告知了揚(yáng)揚(yáng)家長(zhǎng),安排人將揚(yáng)揚(yáng)送到醫(yī)院治療。此外，原告只交了２0２３年度的物管費(fèi)，未完全履行繳費(fèi)義務(wù)，故物業(yè)公司不承當(dāng)相應(yīng)的責(zé)任。案例分析:

法院審理后認(rèn)為，物業(yè)公司在管理時(shí)應(yīng)預(yù)見(jiàn)狗患特別是流浪狗對(duì)社區(qū)安全將產(chǎn)生不利影響,有義務(wù)采用措施防止流浪狗進(jìn)入社區(qū)。物業(yè)公司不作為導(dǎo)致?lián)P揚(yáng)受傷,應(yīng)承擔(dān)80％的責(zé)任；揚(yáng)揚(yáng)的父母對(duì)孩子未盡到監(jiān)護(hù)義務(wù)，應(yīng)承擔(dān)２０%的責(zé)任。揚(yáng)揚(yáng)被狗咬傷后,承受了一定的精神痛苦，物業(yè)公司應(yīng)適當(dāng)補(bǔ)償精神損失撫慰金。故法院一審判決物業(yè)公司補(bǔ)償1121﹒９５元（醫(yī)療費(fèi)和交通費(fèi))的８0％即8９7﹒５6元,補(bǔ)償精神損失撫慰金5０0元。物業(yè)服務(wù)糾紛案例摘錄-－-物業(yè)服務(wù)收費(fèi)糾紛(四）(２02３-10-2001:14:49)標(biāo)簽:ＨYPERLIＮＫ"hｔtp://uni．siｎ.cｎ／c.pｈp?t=blog＆k=%ＣE%EＦ％D2％Ｂ5%B7％ＦE%CE％F1＆ts=bpost＆ｓｔype=ｔag"＼t"_bｌａnk"物業(yè)服務(wù)

HＹPＥRLIＮK"ｈttp://uni.sinａ．ｃoｍ.cｎ／ｃ.ｐhp？t＝blog&k=%BE％C0%B７％D7&ts＝ｂｐoｓｔ&sｔype=tag"＼t"_bｌanｋ＂糾紛

HＹＰERLINＫ"htｔp：/／ｕnｉ.siｎa.cｏm.ｃn／c.ｐhp?t=blog&k=%B0%B8%C0%FD&tｓ＝bpost&stｙｐe＝tａg"＼t"＿blank"案例

HＹＰEＲLIＮK＂hｔｔp://unｉ.ｓina．com.cｎ/c.php?t=blog&ｋ＝%B7%ＢF％B2%FA&ｔｓ=bpost&stype=tａg"＼t"_ｂｌank"房產(chǎn)

分類(lèi):ＨYＰEＲＬＩNK"httｐ:／/ｂlｏg.sｉｎ/s／articleｌｉｓt__６_1．hｔml"物業(yè)題庫(kù)

樂(lè)山某物業(yè)公司進(jìn)駐該市某住宅社區(qū)后,很的物管費(fèi)始終收不起來(lái)。因素有二：一是個(gè)別業(yè)主不滿意物業(yè)服務(wù)；二是一部分業(yè)主買(mǎi)房后沒(méi)裝修沒(méi)入住,一部分業(yè)主無(wú)需接受相關(guān)服務(wù)(如高層住宅低層住戶不用乘坐電梯)。物業(yè)公司認(rèn)為，物業(yè)協(xié)議不也許與單個(gè)業(yè)主簽訂，但效力仍然對(duì)單個(gè)業(yè)主有效，“電梯、保安、衛(wèi)生這些不也許誰(shuí)家交錢(qián)就給誰(shuí)服務(wù)吧！”于是多次規(guī)定業(yè)主繳納，但這部分業(yè)主始終不給。案例分析:《最高人民法院關(guān)于審理物業(yè)服務(wù)糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問(wèn)題的解釋》第六條：“經(jīng)書(shū)面催交，業(yè)主無(wú)合法理由拒絕交納或者在催告的合理期限內(nèi)仍未交納物業(yè)費(fèi),物業(yè)服務(wù)公司請(qǐng)求業(yè)主支付物業(yè)費(fèi)的，人民法院應(yīng)予支持。物業(yè)服務(wù)公司已經(jīng)按照協(xié)議約定以及相關(guān)規(guī)定提供服務(wù),業(yè)主僅以未享受或者無(wú)需接受相關(guān)物業(yè)服務(wù)為抗辯理由的，人民法院不予支持?！?/p>

選聘物業(yè)是業(yè)主共同作出的決定，只要物業(yè)按照協(xié)議約定提供了相關(guān)服務(wù)，則物業(yè)費(fèi)的交納義務(wù)對(duì)全體業(yè)主而言都是均等的。即使業(yè)主的房屋空閑,住宅一樓不合用電梯,物業(yè)服務(wù)使社區(qū)建筑物及其附屬設(shè)施正常運(yùn)營(yíng),仍然間接地為業(yè)主提供了服務(wù)。除非管理規(guī)約或者物業(yè)服務(wù)協(xié)議等有此外的規(guī)定或者約定。物業(yè)服務(wù)糾紛案例摘錄-－物業(yè)服務(wù)收費(fèi)糾紛（三)(2０23-10－0３1０：28:３4）標(biāo)簽：HYＰEＲLINK＂hｔtｐ:／/uni.siｎa．ｃｏｍ.ｃn/c.php?t=ｂlｏg&k＝％CE%EF％Ｄ2%B5％Ｂ7%ＦＥ%ＣE%Ｆ1&ts=ｂｐost&stypｅ＝taｇ"\t"_blaｎk"物業(yè)服務(wù)

HＹPERLＩＮK"httｐ：//uni.sina.ｃｏ/c.ｐhp?t=bｌog&ｋ=％BE%C0%B7%D7&ｔs＝bpost＆ｓtype=tag"糾紛

HYＰEＲLINK＂ｈttp:／/ｕni.sｉna.cｏ/c.php?t＝blog&k=%B0%B８%Ｃ0%FD&ts＝bpoｓt&stypｅ＝ｔａｇ"\t＂_bｌaｎｋ"案例

ＨYPERLＩＮK"ｈｔtp：//uｎi.sinａ.ｃｏm.ｃn/c.php?t=blog&k=%Ｂ７%BF％Ｂ2%ＦA&ｔｓ=bｐｏst&ｓtype＝tag"\t"_ｂlanｋ"房產(chǎn)

分類(lèi)：HYPERＬINK"hｔｔp://ｂlｏｇ.siｎ．ｃn/s/ａrtｉｃleliｓｔ__6_1．ｈｔmｌ＂物業(yè)題庫(kù)

【案例三】高女士在某社區(qū)購(gòu)買(mǎi)了一套4居室住宅。開(kāi)發(fā)商2023年1月交房后,高女士即將該房租給了來(lái)昆做生意的林先生，并約定由林先生負(fù)責(zé)物業(yè)費(fèi)的交納，對(duì)于這一約定,高女士也及時(shí)書(shū)面告知了物業(yè)服務(wù)公司,物業(yè)服務(wù)公司人員當(dāng)時(shí)也表達(dá)了認(rèn)可。然而，就在林先生退租后兩個(gè)月，高女士忽然接到物業(yè)服務(wù)公司的催繳告知，規(guī)定高女士結(jié)清林先生承租期間所欠交的物業(yè)費(fèi)三千多元。高女士認(rèn)為,既然當(dāng)時(shí)自己與林先生約定該筆費(fèi)用由林先生承擔(dān),并且物業(yè)服務(wù)公司也認(rèn)可該約定，那么，物業(yè)服務(wù)公司就應(yīng)當(dāng)規(guī)定林先生償還，而不是向自己催交。對(duì)此，高女士是否有權(quán)拒絕交納該筆欠交的物業(yè)費(fèi)。案例分析:

房東應(yīng)負(fù)連帶責(zé)任。根據(jù)《最高人民法院關(guān)于審理物業(yè)服務(wù)糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問(wèn)題的解釋》第七條之規(guī)定：“業(yè)主與物業(yè)的承租人、借用人或者其他物業(yè)使用人約定由物業(yè)使用人交納物業(yè)費(fèi)，物業(yè)服務(wù)公司請(qǐng)求業(yè)主承擔(dān)連帶責(zé)任的，人民法院應(yīng)予支持?！币虼?作為物業(yè)的業(yè)主，高女士在接到物業(yè)服務(wù)公司的催繳告知后，應(yīng)當(dāng)按照物業(yè)服務(wù)協(xié)議的約定先行償還該筆欠交的物業(yè)費(fèi)。高女士在交納該筆欠交物業(yè)費(fèi)后,有權(quán)依據(jù)與林先生簽訂的《房屋租賃協(xié)議》的約定向林先生進(jìn)行追償。

【案例四】樂(lè)山某物業(yè)公司進(jìn)駐該市某住宅社區(qū)后,很的物管費(fèi)始終收不起來(lái)。因素有二:一是個(gè)別業(yè)主不滿意物業(yè)服務(wù);二是一部分業(yè)主買(mǎi)房后沒(méi)裝修沒(méi)入住,一部分業(yè)主無(wú)需接受相關(guān)服務(wù)（如高層住宅低層住戶不用乘坐電梯）。物業(yè)公司認(rèn)為,物業(yè)協(xié)議不也許與單個(gè)業(yè)主簽訂，但效力仍然對(duì)單個(gè)業(yè)主有效,“電梯、保安、衛(wèi)生這些不也許誰(shuí)家交錢(qián)就給誰(shuí)服務(wù)吧!”于是多次規(guī)定業(yè)主繳納,但這部分業(yè)主始終不給。案例分析：

《最高人民法院關(guān)于審理物業(yè)服務(wù)糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問(wèn)題的解釋》第六條：“經(jīng)書(shū)面催交,業(yè)主無(wú)合法理由拒絕交納或者在催告的合理期限內(nèi)仍未交納物業(yè)費(fèi)，物業(yè)服務(wù)公司請(qǐng)求業(yè)主支付物業(yè)費(fèi)的,人民法院應(yīng)予支持。物業(yè)服務(wù)公司已經(jīng)按照協(xié)議約定以及相關(guān)規(guī)定提供服務(wù),業(yè)主僅以未享受或者無(wú)需接受相關(guān)物業(yè)服務(wù)為抗辯理由的,人民法院不予支持?！?/p>

物業(yè)服務(wù)糾紛案例摘錄－-物業(yè)服務(wù)收費(fèi)糾紛（三)(2023-1０-０3１０:２0:32)標(biāo)簽:HYPＥRLINK"http:/／ｕnｉ.sｉna.coｍ.cｎ/c.ｐhp？t＝blog&ｋ=%CE%ＥF%D2％B5%ＢE%Ｃ0%B7%D7&ｔs=ｂpost&styｐｅ=taｇ＂＼t＂＿bｌank"物業(yè)糾紛

HYPＥRLＩＮK"hｔtp：//uni．sｉ/c.pｈp?t=blog&ｋ=%B0%B8％Ｃ０％ＦD＆ts=ｂpost&ｓtypｅ=tａg"\t"_blank＂案例

HYPＥRLＩＮK＂ｈttp://ｕni.sｉna.ｃom.cｎ/c.pｈp?t＝ｂlog&ｋ＝%B７%BＦ%B2%FＡ＆ts=ｂpｏst＆stypｅ=tａｇ"房產(chǎn)

分類(lèi)：HYPEＲLINK"ｈtｔp:/／blog.ｓ．cn／s/ａｒticｌelisｔ_＿6＿1．ｈｔmｌ"物業(yè)題庫(kù)

【案例二】某單位在某大廈擁有兩套物業(yè)，２023年年終該辦事處一輛轎車(chē)在大廈停車(chē)場(chǎng)丟失，雙方協(xié)商理賠無(wú)果。自20２３年1月起，該單位以物業(yè)服務(wù)公司管理疏漏為由停交管理費(fèi)及水電費(fèi)。至2023年12月,共拖欠物管費(fèi)104056.３2元,水電費(fèi)人民幣129745．25元。２０23年，該大廈的物業(yè)服務(wù)公司將該單位告上了法庭。案例分析:法院一審認(rèn)為:該單位作為物業(yè)管理公司的住戶，應(yīng)按規(guī)定依時(shí)向物業(yè)管理部門(mén)繳納物業(yè)管理費(fèi)、水電費(fèi)，其長(zhǎng)期拖欠款項(xiàng)的行為理應(yīng)承擔(dān)民事責(zé)任，該單位辯稱(chēng)的其并非無(wú)端不交納物管費(fèi)的事實(shí)與理由是不同的另類(lèi)法律關(guān)系,與本案無(wú)關(guān)。最后判決該單位應(yīng)付給物業(yè)公司上述費(fèi)用,并追加每日３‰的管理費(fèi)滯納金。被告不服上述。二審法院的判決與一審判決基本一致，只是改判該單位不必支付拖欠的物業(yè)管理費(fèi)得滯納金。

追費(fèi)難，催費(fèi)難,應(yīng)當(dāng)說(shuō)是當(dāng)前體制不完善,法規(guī)不健全、觀念陳舊落后情況下，困擾和阻礙物業(yè)行業(yè)發(fā)展的一大難題。以物業(yè)公司某一項(xiàng)服務(wù)不到位不完善為由而拒交物管費(fèi)者有之,以物業(yè)存在質(zhì)量缺陷為由拒交物管費(fèi)者有之。個(gè)別業(yè)主拒交物管費(fèi)這種“抗辯”不屬于協(xié)議法的履行抗辯權(quán)或不履行抗辯權(quán)。

物業(yè)服務(wù)糾紛案例摘錄--物業(yè)服務(wù)費(fèi)收費(fèi)糾紛(三)(2０２3-1０-０３10:11:0４)標(biāo)簽:HYPEＲLINK＂http://uni.sina.ｃoｍ.cｎ/c.pｈｐ?t=bｌog&k=％CE％ＥＦ%D2%B5%B7％FE%ＣE%F１&ｔs=bpost&sｔype＝ｔａｇ"＼t"_bｌank"物業(yè)服務(wù)

ＨYPERLＩNK"ｈttp://uni．ｓina.ｃ/c．ｐhp？t=bｌoｇ＆ｋ=％ＢＥ%Ｃ0%B7%D7&tｓ＝bpost&styｐe=tag"\t"＿blank"糾紛

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HYPＥRLINＫ"http：//.ｃｎ/c.phｐ?t=blｏg＆k=%Ｂ７％BＦ%B２%FＡ&ｔs＝bpoｓt&stype=tag"＼t＂_ｂｌank"房產(chǎn)

分類(lèi):HYＰERLIＮK"http:/／blog．sina．ｃ/s/arｔiclｅliｓt＿＿6_1.ｈtml"物業(yè)題庫(kù)

[案例一]位于某市人民路的H花園社區(qū),于2023年6月經(jīng)綜合驗(yàn)收合格后,交付業(yè)主使用。該社區(qū)共有樓房21棟,擁有業(yè)主780戶，2０2３年10月，入住業(yè)主超過(guò)８0％，在有關(guān)單位指導(dǎo)下，按照規(guī)定該社區(qū)成立了業(yè)主委員會(huì)。隨后,業(yè)主委員會(huì)代表全體業(yè)主與甲物業(yè)服務(wù)公司簽訂了《物業(yè)服務(wù)協(xié)議》,委托甲物業(yè)公司對(duì)該社區(qū)進(jìn)行物業(yè)管理。但是，該社區(qū)一些業(yè)主以《物業(yè)服務(wù)協(xié)議》中物管費(fèi)較高，自己并未簽署《物業(yè)服務(wù)協(xié)議》為由,從一開(kāi)始就拒絕繳納物業(yè)管理費(fèi)。案例分析:該社區(qū)部分業(yè)主以自己未簽署《物業(yè)服務(wù)協(xié)議》的理由拒繳物管費(fèi)理由是不成立的?！蹲罡呷嗣穹ㄔ宏P(guān)于審理物業(yè)服務(wù)糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問(wèn)題的解釋》明確指出“建設(shè)單位依法與物業(yè)服務(wù)公司簽訂的前期物業(yè)服務(wù)協(xié)議,以及業(yè)主委員會(huì)與業(yè)主大會(huì)依法選聘的物業(yè)服務(wù)公司簽訂的物業(yè)服務(wù)協(xié)議，對(duì)業(yè)主具有約束力。業(yè)主以其并非協(xié)議當(dāng)事人為由提出抗辯的,人民法院不予支持。”物業(yè)服務(wù)糾紛案例摘錄－--車(chē)輛道路管理服務(wù)糾紛(二）(２023-０9－2220:５7:29)標(biāo)簽：\t"_blａnｋ＂物業(yè)服務(wù)

\ｔ"_ｂlank＂糾紛

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ＨYPEＲLINK"ｈtｔp：//unｉ.ｓina.ｃoｍ.cn／c.pｈｐ?ｔ＝blog&k=%D5%AA％C２%BC&ts＝ｂpｏst&styｐe＝ｔaｇ＂\t"_ｂlａｎk"摘錄

\t＂_ｂlank＂房產(chǎn)

分類(lèi):ＨYPEＲLＩNK＂hｔｔｐ：/／bloｇ.sｉna.ｃ/s/arｔicｌeliｓt__６＿1.html"物業(yè)題庫(kù)【案例四】２0２３年5月２9日,車(chē)主徐某將其小轎車(chē)停放于深圳Ａ大廈停車(chē)場(chǎng)，后發(fā)現(xiàn)車(chē)被高空墜物砸壞車(chē)頭蓋板。徐某找到該大廈管理處的保安，保安稱(chēng)其為鄰近正在施工的Ｂ大廈墜落的瓷片所砸,并帶徐某查看現(xiàn)場(chǎng)。現(xiàn)場(chǎng)為B大廈外墻正在拆卸腳手架和防護(hù)網(wǎng)，不時(shí)有墜物降落,車(chē)身上下充滿灰塵,車(chē)旁有瓷片等建筑垃圾,車(chē)頭蓋板上有明顯的銳物砸痕。隨后趕來(lái)的管理處工作人員對(duì)現(xiàn)場(chǎng)進(jìn)行了多角度拍照,并將瓷片包裝好交給徐某。徐某修車(chē)后就修理費(fèi)用與B大廈施工單位交涉未果，遂將B大廈的建筑單位某房地產(chǎn)公司和Ａ大廈停車(chē)場(chǎng)的管理單位某物業(yè)管理公司告上法庭?！景咐治觥?/p>

本案中的某物業(yè)管理公司，假如與車(chē)主間建立的是車(chē)輛保管關(guān)系,則很難證明自己在保管行為中沒(méi)有過(guò)錯(cuò),而需承擔(dān)連帶責(zé)任,然后再代位求償，向某房地產(chǎn)公司追償。根據(jù)《深圳經(jīng)濟(jì)特區(qū)住宅區(qū)物業(yè)管理?xiàng)l例》的有關(guān)規(guī)定，物業(yè)管理公司與車(chē)主之間是“車(chē)位有償使用”的租賃關(guān)系，則免去了上述之虞。原告徐某起訴的重要理由是,

A大廈物業(yè)管理公司未對(duì)其所停車(chē)輛妥善看護(hù),也應(yīng)承擔(dān)連帶補(bǔ)償責(zé)任。某物業(yè)管理公司向法庭提交了現(xiàn)場(chǎng)照片,辯稱(chēng)損害結(jié)果的發(fā)生與自己無(wú)關(guān)，在停車(chē)場(chǎng)管理方面沒(méi)有過(guò)錯(cuò)。

深圳市福田區(qū)人民法院認(rèn)為，建筑物以及建筑物上的擱置物、懸掛物發(fā)生脫落、墜落導(dǎo)致別人損害的，它的所有人或者管理人應(yīng)當(dāng)承擔(dān)民事責(zé)任。原告停車(chē)——