龍城-花梨灣總體策劃與商業(yè)規(guī)劃研究報告12.6

東方龍城-花梨灣總體策劃與商業(yè)規(guī)劃

研究報告深圳市新摩爾商業(yè)管理有限公司電話:138235091542013年11月30日區(qū)域概況第一部分東方市概況東方市地處海南省西南部，北距海口210公里，南距三亞160余公里。南及東南與樂東縣接壤，北至東北隔昌化江與昌江縣交界，西臨北部灣，與越南隔海相望，北靠黎母山脈。人口：東方市有漢、黎、苗、回等民族共同居住，現(xiàn)有人口43.5萬人，其中黎族、苗族10萬人左右。土地面積：2256平方公里，東西長53.6公里，南北寬65.4公里。轄區(qū)：轄10個鄉(xiāng)鎮(zhèn)、192個村（居委會）、2個農(nóng)場。東方城區(qū)依八所濱海而建。大型深水天然良港通四海而達三江，高速公路、粵海西環(huán)鐵路橫貫市區(qū)，公路、鐵路、海港、航空立體交通運輸網(wǎng)絡(luò)。東方市總體規(guī)劃布局總體布局結(jié)構(gòu)為“一心、兩片、三軸、五帶”的濱海帶狀城市布局結(jié)構(gòu)。一心：建設(shè)新的行政辦公中心，并結(jié)合城市公園、主要商業(yè)街、文教設(shè)施形成新的城市中心。市委、市政府等市級行政中心搬遷至解放路北側(cè)。兩片：以羅帶河為界劃分為南北兩大功能片區(qū)。依托現(xiàn)有建成區(qū)將北部沿海地帶規(guī)劃為生活居住用地，形成以生活居住為主的北部綜合性片區(qū)；依托鐵路和港口，集中在南翼沿海發(fā)展工業(yè)用地，形成南部工業(yè)片區(qū)。以羅帶河和鐵路線生防護態(tài)綠地明確隔離工業(yè)區(qū)、生活區(qū)、老城區(qū)。三軸：結(jié)合城市發(fā)展方向，形成三條城市發(fā)展軸線：以瓊西路作為居住生活片區(qū)發(fā)展軸線，引導(dǎo)城市生活居住片區(qū)向北部沿海發(fā)展；以疏港路作為工業(yè)區(qū)發(fā)展軸線，引導(dǎo)城市工業(yè)區(qū)向南部沿海發(fā)展；以解放路作為城市中心區(qū)發(fā)展軸線，連接城市中心區(qū)與火車站、港口，促進城市中心區(qū)的發(fā)展，并強化城市中心區(qū)景觀風(fēng)貌。五帶：羅帶河綠化帶、北黎河綠化帶、北部海岸綠化帶、南部海岸綠化帶、八三鐵路綠化帶等五條城市綠化帶。東方市與周邊重點旅游區(qū)關(guān)系海南省旅游資源豐富。西南角的棋子灣、霸王嶺以及鶯歌海三個旅游渡假區(qū)緊鄰東方，形成包圍并輻射東方的旅游圈。在東方市域范圍內(nèi)，擁有山、海、湖、河、溫泉、黎苗文化等豐富的旅游資源，目前是東方市旅游產(chǎn)業(yè)實現(xiàn)跨越式發(fā)展的最佳時機。指標本期上年同期同比增減額同比增減（%）現(xiàn)價可比價GDP1140640107278097173216890810.4第一產(chǎn)業(yè)304733285761267066376677.0第二產(chǎn)業(yè)584452542030497653867998.9#工業(yè)490732449027419169715637.1

建筑業(yè)9372093003784841523618.5第三產(chǎn)業(yè)2514552449892070134444218.3#房地產(chǎn)4350544220284541505155.42012年全年各產(chǎn)業(yè)增加值對比表東方市總體經(jīng)濟平穩(wěn)發(fā)展，穩(wěn)中有進，具體表現(xiàn)為：第一產(chǎn)業(yè)、第二產(chǎn)業(yè)穩(wěn)步增長，第三產(chǎn)業(yè)、固定資產(chǎn)投資、房地產(chǎn)業(yè)及財政收支快速發(fā)展，消費需求旺盛，金融平穩(wěn)增長，城鄉(xiāng)居民收入穩(wěn)步提高。1、農(nóng)業(yè)穩(wěn)步增長為整體經(jīng)濟平穩(wěn)增長提供堅實的基礎(chǔ)，拉動GDP增長1.9個百分點。2、工業(yè)生產(chǎn)形勢轉(zhuǎn)好，建筑業(yè)保持較快增長，促使第二產(chǎn)業(yè)拉動GDP增長4.6個百分點。

3、房地產(chǎn)業(yè)的快速發(fā)展是第三產(chǎn)業(yè)發(fā)展的最大亮點，第三產(chǎn)業(yè)拉動GDP增長3.9個百分點。東方市產(chǎn)業(yè)發(fā)展狀況東方市自然資源1、油氣資源

礦產(chǎn)資源

2、水能資源熱作資源土地資源3、海洋資源森林資源

漁業(yè)及動物資源4、旅游資源油氣資源礦產(chǎn)資源

力發(fā)電有限公司等。東方市優(yōu)勢產(chǎn)業(yè)憑借著獨特的區(qū)位優(yōu)勢和自然資源優(yōu)勢，經(jīng)過多年的發(fā)展，海南東方工業(yè)園區(qū)形成了以化肥、甲醇為代表的天然氣化工產(chǎn)業(yè)鏈；以東方石化項目為代表的石油化工產(chǎn)業(yè)鏈；以6萬噸生物柴油為代表的生物化工產(chǎn)業(yè)鏈；以及以華能東方電廠、風(fēng)電等項目為代表的新型能源工業(yè)。海南東方工業(yè)園區(qū)是海南省規(guī)劃建設(shè)的主要工業(yè)園區(qū)之一，規(guī)劃面積57.02平方公里，已建成區(qū)約16平方公里。目前入園的企業(yè)主要有：中海石油化學(xué)股份有限公司、華能東方電廠、海洋石油富島有限公司、中海石油建滔化工有限公司、中海油東方石化有限責(zé)任公司、中海石油新能源（海南）生物能源化工有限公司、海南富島復(fù)合肥有限公司、海南中海石油塑編有限公司、海南東方風(fēng)力發(fā)電有限公司等。項目概況第二部分項目區(qū)位價值1項目地處東方市濱海北片區(qū)，臨濱海北路，距二環(huán)路400M處，地理位置優(yōu)越。兩端有“兩港兩灣”自然風(fēng)景環(huán)境可謂得天獨厚。項目周邊道路四通八達，交通極為便捷，5分鐘車程可達解放路中心商業(yè)圈、現(xiàn)汽車站、行政辦公中心，10分鐘可達八所鎮(zhèn)政府等未來規(guī)劃的行政辦公文化娛樂中心，15分鐘便至火車站、規(guī)劃新汽車站和輕軌東方站。所處地理位置絕佳，區(qū)域內(nèi)隨著規(guī)劃的濱海廣場等高檔別墅酒店社區(qū)的陸續(xù)開發(fā)，將成功塑造片區(qū)高端的商住功能。項目片區(qū)規(guī)劃特點----建議濱海景觀和濕地公園統(tǒng)一規(guī)劃項目四至分析2地塊現(xiàn)狀項目地塊南靠二環(huán)路，西臨濱海北路，北有一條規(guī)劃路和三環(huán)路，西是規(guī)劃路和瓊西路。濱海北路規(guī)劃路二環(huán)北路規(guī)劃路01-01地塊技術(shù)經(jīng)濟指標3整體技術(shù)指標整體技術(shù)指標02-01地塊技術(shù)經(jīng)濟指標解放西路東方市商業(yè)主要集中在解放西路和人民路上，主要商業(yè)由萬福隆商廈和八所商貿(mào)市場及沿街商鋪組成。本案東方萬福隆商廈位于八所鎮(zhèn)鬧市區(qū)中心，是該市為了改善投資環(huán)境，提升城市功能，服務(wù)化工城建設(shè)而引進的大型綜合超級市場。

商場建筑面積2.5萬平方米，由海南萬福隆百貨有限公司投資建設(shè)。商場采取超市加百貨的方式經(jīng)營。4東方市商業(yè)市場概況編號類別名稱/品牌數(shù)量備注1酒店、賓館隆泰大酒店、富島海灣大酒店（四星）、云天大酒店（三星）、綠寶大酒店、宏豪度假酒店、喜陽陽賓館、港灣大酒店、維康明珠賓館、金楠盛賓館、鴻信大酒店、樹寶賓館、尖峰賓館、華達大酒店、麗景灣大酒店、上運賓館、佳捷商務(wù)酒店、新樂樓、順興賓館、欣藝賓館、成發(fā)賓館、藝豪賓館、南海賓館、和平賓館、東立賓館、昇達樓、桃源賓館、鑫輝賓館、騰龍賓館、東方良智海景大酒店、名豪度假大酒店（在建）30隆泰、富島、云天、綠寶等都帶KTV、夜總會等娛樂場所2休閑娛樂（KTV）喜陽陽夜總會、阿倫故事、荷花園釣魚臺、668休閑廣場、帝皇、帝皇美麗會、太陽城演藝廣場、軍港之夜KTV、綠島休閑廣場、金島廣場、發(fā)發(fā)休閑會館、欣藝夜總會、九九八KTV、新感覺啤酒城、菊園KTV、金虹假日廣場、金虹歡樂谷、金虹會都、樂莊金色大廳19選取大眾常去消費和熟知喜愛的店3飲食集友海鮮舫、新小白菜、沙龍漁村、韶山?jīng)_湘菜館、樂莊酒家、金香源飯店、梓興酒家、大骨湯火鍋城、青松美食城、萬里香酒莊、兄弟漁家燒烤園、新東方鵝莊、湘江酒家、福源酒家、文記狗肉店、農(nóng)科路烤乳豬一條街16選取規(guī)模比較大，知名度高、中高等消費檔次

4教育八所中學(xué)、民族中學(xué)、鐵路中學(xué)、港務(wù)中學(xué)、東方市第二中學(xué)、東方中學(xué)（原東方師范）、思源學(xué)校77所小學(xué)和一些私立學(xué)校5醫(yī)療人民醫(yī)院、市中醫(yī)院、港務(wù)局安康醫(yī)院（港務(wù)局醫(yī)院）、鐵路醫(yī)院、現(xiàn)代醫(yī)院、市婦幼保健院、八所鎮(zhèn)衛(wèi)生醫(yī)院7衛(wèi)生服務(wù)站、診所服務(wù)網(wǎng)點密集6商場、超市廣西百佳匯（兩分店）、上海三聯(lián)超市、肯德基、海南廣安堂藥品超市（兩分店）、源安隆藥品超市、萬福隆商業(yè)廣場、王者天創(chuàng)8選取規(guī)模比較大的大眾品牌店7服裝鞋具北部灣服裝城、良智服裝城、海立服裝城、勁霸、九牧王、柒牌、七匹狼、群豪、花花公子、才子、啄木鳥、達芙妮、以純、阿依蓮、美蓮達、朵以、花語訪、意爾康、金盾、袋鼠、石頭魚、依米奴、喬丹、安踏、Kappa、361、特步、匹克、八哥29選取大眾熟知認可的品牌店8金融保險中國人民銀行（1）、中國銀行（2）、中國工商銀行（3）、中國建設(shè)銀行（2）、中國農(nóng)業(yè)銀行（4）、中國郵政（6）、農(nóng)業(yè)發(fā)展銀行（1）、中國信合、太平洋保險、中國平安、中國人民財產(chǎn)保險股份有限公司23分店服務(wù)網(wǎng)點密集東方市區(qū)域服務(wù)設(shè)施泰隆大酒店富島海灣大酒店東方良智海景大酒店云天酒樓綠寶大酒店鴻信大酒店本案酒店名稱地址星級泰隆大酒店濱海北路四星富島海灣大酒店濱海北路度假酒店東方良智大酒店東港路34號三星云天酒樓東海路4號經(jīng)濟型綠寶大酒店東海路7號三星鴻信大酒店東方大道43號三星5東方市酒店市場概況建議項目定位建議本項目總體定位為旅游度假與養(yǎng)生綜合體第三部分產(chǎn)品組合:音樂主題文化酒店+度假養(yǎng)生公寓和別墅產(chǎn)品+免稅商品等休閑商業(yè)東方花梨灣旅游度假與養(yǎng)生綜合體東方花梨灣：海邊、休閑生活、假日生活、休假放松、玩樂、玩耍、戶外休閑、海灘、輕松辦公，養(yǎng)生度假。策劃濱海鄉(xiāng)村音樂主題文化酒店,舉辦東方鄉(xiāng)村音樂節(jié)。項目商業(yè)總體規(guī)劃定位以漁人碼頭為主的休閑、娛樂為主的濱海度假商業(yè)文化綜合體水上表演舞臺水上表演舞臺策劃濱海鄉(xiāng)村音樂主題文化酒店,舉辦東方鄉(xiāng)村音樂節(jié)。主題文化酒店餐飲、酒吧、咖啡公寓+會所中醫(yī)養(yǎng)生醫(yī)院超市+黃花梨博物館+影院一樓超市2樓黃花梨博物館3,4樓電影院花梨及黎族文化商業(yè)街區(qū)漁人碼頭別墅形態(tài)、婚紗攝影一樓免稅商品二,三樓樓體育休閑中心免稅商品化妝品,服裝海洋文化餐廳輪酒店定位方案一世界主題音樂酒店建議做成音樂主題酒店,帶動更多金領(lǐng)和白領(lǐng)前來度假,一種高雅的濱海度假環(huán)境,容納兩種顧客群體,度假旅客和高收入養(yǎng)老群體。孟菲斯“貓王”主題酒店中，坐落著田納西州非常著名的游泳池?？膊m酒店的“吉米·亨德里克斯”套房“披頭士”樂團就誕生在，利物浦HardDay'sNighthotel的這間名為“麥卡尼”的酒店套房把中庭設(shè)想為在海上航行的豪華郵輪酒店定位方案二1.酒店外立面：采用風(fēng)帆的造型，動感與海洋主題相協(xié)調(diào)。海洋文化主題文化酒店：與北部灣海洋及濕地公園連為一體，打造一座具有海洋文化為主題，具有東南亞風(fēng)情的主題休閑酒店。把中庭設(shè)想為在海上

航行的豪華郵輪力求表現(xiàn)小巧玲瓏、有情有趣的娛樂休閑氣氛全力發(fā)展花梨產(chǎn)業(yè)，計劃利用資源優(yōu)勢，把東方市打造成“中國花梨之都”。商業(yè)街區(qū)定位以花梨文化、黎族民族文化為主題的風(fēng)情商業(yè)街區(qū)黎族三月三節(jié)盛況濱海風(fēng)情街區(qū)黎族蠟染黎族織錦全力發(fā)展花梨產(chǎn)業(yè)，利用資源優(yōu)勢，把東方市打造成“中國花梨之都”?；ɡ嬷破讽椖縎WOT分析劣勢威脅機會優(yōu)勢居住氛圍未濃；周邊商業(yè)配套未完善；道路未完善；公交車還未通至項目地；國際旅游島，東方西部工業(yè)園區(qū)；濱海北片區(qū)的整體開發(fā)帶動，包括游艇碼頭、濱海廣場、學(xué)校、醫(yī)院等生活服務(wù)配套設(shè)施的完善；規(guī)劃的三環(huán)路和規(guī)劃路從項目地周邊而過；房地產(chǎn)政策影響，置業(yè)要求人士增加西部輕軌、西部機場即將建設(shè)濱海地帶、無敵海景優(yōu)勢；便利的交通環(huán)境；處于規(guī)劃的北部綜合居住社區(qū)；地塊都為連體，相互間打造整體性；臨近規(guī)劃中的觀海廣場、體育館和體育公園周邊樓盤較少，市場關(guān)注度不夠；土地交易市場混亂周邊缺少旅游景點項目商業(yè)規(guī)劃建議第四部分業(yè)態(tài)類別面積備注餐飲東北特色中餐2000平方米可以放在二期海鮮超市和餐廳8000平方米一期引進業(yè)態(tài)品牌服飾和化妝品(免稅商品為主)3000平方米二期引進業(yè)態(tài)超市(中檔偏上)5000平方米一期重點和肉類,蔬菜和水果基地建立直接供應(yīng)協(xié)議,可以先開設(shè)2000平方米精品超市,穩(wěn)步擴充到5000平方米電影院2000平方米濱海區(qū)域性電影院咖啡廳和酒吧3000平方米花梨博物館3000健身中心2000中西結(jié)合醫(yī)院(含中醫(yī)健康養(yǎng)生方向)2000填補東方醫(yī)療水平低下空白,培養(yǎng)中醫(yī)護理人才3萬平方米本項目商業(yè)定位海南島漁人碼頭,包括一流的文化表演,新鮮的北部灣海鮮和一流的音樂主題文化酒店。吸引廣州海鮮超市和黃沙水產(chǎn)品市場的成功經(jīng)驗,今后穩(wěn)步引進進口海鮮,供應(yīng)高端酒店。商業(yè)風(fēng)險控制措施1.產(chǎn)品充分考慮客戶需求定制,特別是二期要征求更多消費者意見。

2.部分商業(yè)采用別墅形態(tài)建設(shè),避免過剩