偉業(yè)北京市房地產(chǎn)市場回顧和展望

奧運年初的房地產(chǎn)市場回顧和展望

－北京篇目錄宏觀環(huán)境

07宏觀經(jīng)濟環(huán)境

07北京宏觀政策回顧

07北京宏觀政策解讀政策小結(jié)

08政策預(yù)判土地市場

07北京土地成交情況北京土地供應(yīng)對比各區(qū)域成交價格走勢近期成交土地一覽住宅市場

07北京住宅市場分析

07二手房市場分析2宏觀環(huán)境

07宏觀經(jīng)濟環(huán)境

07北京宏觀政策回顧

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08政策預(yù)判土地市場

07北京土地成交情況北京土地供應(yīng)對比各區(qū)域成交價格走勢近期成交土地一覽住宅市場

07北京住宅市場分析

07二手房市場分析3宏觀經(jīng)濟環(huán)境07年，三大經(jīng)濟因素與房地產(chǎn)的高度連通-高溫和高控特征空前顯著一、作為固定資產(chǎn)投資的主要組成部分，房地產(chǎn)投資在流動性過剩、投資過熱的浪潮中不斷攀升，控制投資分別成為經(jīng)濟調(diào)控和房地產(chǎn)業(yè)宏觀調(diào)控的主要指向；二、投資過熱造成產(chǎn)能過剩，形成巨額貿(mào)易順差。隨著貿(mào)易順差的不斷擴大，人民幣被迫升值，直接導(dǎo)致人民幣資產(chǎn)受到國際熱錢的追捧，樓市價格持續(xù)高漲；三、流動性過剩傳導(dǎo)到消費市場，引發(fā)CPI急速上揚，央行不得不采取從緊的貨幣政策，在某種程度上也收緊了房地產(chǎn)行業(yè)的資金鏈條。宏觀經(jīng)濟環(huán)境影響樓市4國家CPI指數(shù)的持續(xù)上揚是通貨膨脹的明顯信號，也是政府?dāng)?shù)次加息的根本所在?？刂艭PI的增長是2008年政府的主要任務(wù)，而07中央經(jīng)濟會議已經(jīng)為明年的調(diào)控奠定了基礎(chǔ)。宏觀經(jīng)濟環(huán)境全國CPI、北京市CPI與房屋銷售價格指數(shù)分析信息來自：北京市統(tǒng)計局北京房屋價格指數(shù)高于CPI漲幅，2007年底受多因素影響首次出現(xiàn)小幅下滑508年整體宏觀經(jīng)濟環(huán)境對房地產(chǎn)市場偏于利好。加劇流動性過剩，引發(fā)熱錢對人民幣資產(chǎn)的追逐，助推樓市發(fā)展。人民幣加速升值帶來外地和外國的大量投資；擴大城市基礎(chǔ)建設(shè)規(guī)模，加速城市化進程；奧運利好大量的人流帶來大量的市場需求；奧運建設(shè)明顯提升局部區(qū)域價值。階段性的奧運管制政策不會對08年房地產(chǎn)市場的整體供需產(chǎn)生顛覆性影響。宏觀經(jīng)濟環(huán)境人民幣加速升值助推樓市，奧運前后難現(xiàn)市場拐點607年全民皆股和市值爆發(fā)，遠(yuǎn)遠(yuǎn)超出人們的想象。08年國家將采取從緊的貨幣政策，通過加息、提高準(zhǔn)備金率、發(fā)行央票等方式降低金融市場的風(fēng)險。股市慣性拉升時股市見頂焦灼震蕩時上市房企-----融資渠道暢通，市場大步躍進；投資者-----部分投資者，可能將購房資金投入股市套利；上市房企------資金鏈緊繃；投資者------大規(guī)模將股市獲利資金轉(zhuǎn)入樓市，尋求更加穩(wěn)定的投資回報。宏觀經(jīng)濟環(huán)境股市將在慣性拉升后見頂，期間和之后對樓市均有雙向影響7宏觀環(huán)境

07宏觀經(jīng)濟環(huán)境

07北京宏觀政策回顧

07北京宏觀政策解讀政策小結(jié)

08政策預(yù)判土地市場

07北京土地成交情況北京土地供應(yīng)對比各區(qū)域成交價格走勢近期成交土地一覽住宅市場

07北京住宅市場分析

07二手房市場分析8

2007年，中國的經(jīng)濟增長進入新的階段，同時遇到了新的問題。CPI指數(shù)的持續(xù)上揚，房地產(chǎn)價格的過熱高漲等明顯的通貨膨脹信號預(yù)示著國家經(jīng)濟發(fā)展進入了必須調(diào)整的灼熱狀態(tài)。為了保證國家經(jīng)濟健康穩(wěn)定的發(fā)展，中央政府于2007年出臺了一系列的宏觀調(diào)控政策，即有行政手段，也包括金融手段。下面我將具體解讀部分重要的政策，以及其對宏觀經(jīng)濟及房地產(chǎn)市場的影響。漲聲如潮的2007，雙管齊下的政策寒冬9宏觀政策脈絡(luò)1003月18日一次加息05月19日二次加息07月20日三次加息08月22日四次加息09月15日五次加息12月21日六次加息10月，“第二套房”政策出臺12月11日，《關(guān)于加強商業(yè)性房地產(chǎn)信貸管理的補充通知》明確第二套房貸的界定。06年，90/70政策12月，國土資源部39號令9月，兩成房現(xiàn)售令01月16日房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅按利潤遞進進行清算03月5日溫家寶十屆全國人大五次會議講話，監(jiān)管政策落實相關(guān)政策收緊05月08日國土資源部關(guān)于貫徹實施《中華人民共和國物權(quán)法》的通知，商品房70年產(chǎn)權(quán)可自動延續(xù)。08月，國務(wù)院24號文發(fā)出，保障性住房比例增加。05月25日關(guān)于印發(fā)《市建委房地產(chǎn)市場秩序?qū)ｍ椪喂ぷ鞣桨浮返耐ㄖ?/p>

06月10日，商務(wù)部、國家外匯管理局發(fā)布《關(guān)于進一步加強、規(guī)范外商直接投資房地產(chǎn)業(yè)審批和監(jiān)管的通知》。08月1日國務(wù)院常務(wù)會議，討論并原則通過了《國務(wù)院關(guān)于解決城市低收入家庭住房困難的若干意見》。08月28日，8月13日國務(wù)院公布了《國務(wù)院關(guān)于解決城市低收入家庭住房困難的若干意見》10月十七大召開在在十七大報告的第八部分，胡錦濤同志提出：“健全廉租住房制度，加快解決城市低收入家庭住房困難。”2007年中央經(jīng)濟工作會議07年金融手段行政手段2007年宏觀政策回顧11宏觀環(huán)境

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07二手房市場分析12行政手段金融手段政策指向政策指向調(diào)節(jié)供應(yīng)控制需求2007年宏觀政策解讀132007年六次加息第二套房貸”政策90/70政策國土資源部39號令兩成房現(xiàn)售令國務(wù)院24號文發(fā)出，加大保障性住房投放比例。2007年中央經(jīng)濟工作會議07年金融手段行政手段控制需求調(diào)節(jié)供應(yīng)加息是國家控制宏觀經(jīng)濟的重要手段，是抑制流通的主要方式，同樣作用于房地產(chǎn)市場。明顯抑制房地產(chǎn)市場過剩需求的有力手段，打壓投資型需求的階段性政策為2008年的經(jīng)濟發(fā)展定下明確的基調(diào)。明確打壓通貨膨脹的政府宣言。受此影響銀行已經(jīng)開始加強對各類貸款項目的監(jiān)管力度。雖是06年的政策，但是真正影響市場由07年開始。預(yù)計08年一季度后90平米以下戶型真正覆蓋市場。土地供應(yīng)市場加大保障性住房和中小戶型的供應(yīng)，影響一手市場的供應(yīng)?？刂瓢l(fā)展商的市場供應(yīng)的有力手段，同時提高發(fā)展商開發(fā)的資金門檻通過土地市場的控制手段影響市場供應(yīng)。同時提高發(fā)展商開發(fā)的資金門檻。2007年宏觀政策解讀14政策條文2006年7月13日，國家建設(shè)部出臺的《關(guān)于落實新建住房結(jié)構(gòu)比例要求的若干意見》“90平方米套型建筑面積明確為單套住房的建筑面積；套型建筑面積90平方米以下住房面積所占比重必須達(dá)到開發(fā)總面積的70%，這個比例適用于各城市年度新審批、新開工的商品住房的總面積，其中包括經(jīng)濟適用住房?！闭哂绊懳磥硎袌龉?yīng)將以中小戶型為主，2007年此政策在北京顯現(xiàn)的速度比較慢，預(yù)計2008年末政策的效用才會開始集中顯現(xiàn)，中小戶型產(chǎn)品將競爭激烈。行政手段——90㎡、70%15政策條文8月13日國務(wù)院公布了《國務(wù)院關(guān)于解決城市低收入家庭住房困難的若干意見》（簡稱24號文件）產(chǎn)權(quán)上明確規(guī)定購房人對經(jīng)濟適用房只擁有有限產(chǎn)權(quán)，政府享有回購權(quán)；在住房面積上經(jīng)濟適用房單套不超過60平米、廉租房單套不超過50平米；在用地供應(yīng)總量上規(guī)定廉租房、經(jīng)濟適用房和中低價位、中小套型普通商品住房建設(shè)用地的年度供應(yīng)量不得低于居住用地供應(yīng)總量的70%。政策影響對于人數(shù)在4人以上的家庭，即使有一定的購買力，但是新建的經(jīng)濟適用房都是小戶型，無法滿足需求，這部分消費者只能尋找二手經(jīng)濟適用房或商品房作為替代品；保障政策無形當(dāng)中把這部分消費者排除出了保障體系，形成了政策的“夾心層”。行政手段——24號文件16政策條文“兩成房現(xiàn)售令”現(xiàn)并非形成書面文件，只在執(zhí)行層面實施。自2007年9月初開始實施以來，影響到眾多開發(fā)商企業(yè)。具體實施細(xì)則：房地產(chǎn)公司在新報樓盤預(yù)售許可證時，只能辦理80%面積的預(yù)售手續(xù)，并且還要在取得預(yù)售文件時以書面形式說明承諾樓盤的哪些面積做現(xiàn)房出售。一般來說，做現(xiàn)房出售的面積不少于整個樓盤面積的20%。政策影響一、促使項目合法“囤房”，形成“奇貨可居”的惜售態(tài)勢，有了再次提升房價的理由。給購房者施加壓力。二、進一步拉緊項目開發(fā)“資金鏈”，對于開發(fā)商的自有資金實力和融資能力都是進一步的考驗。行政手段——兩成房現(xiàn)售令17政策條文在國土資源部頒布的《招標(biāo)拍賣掛牌出讓國有建設(shè)用地使用權(quán)規(guī)定》中，對土地出讓價款繳納和建設(shè)用地使用權(quán)證書發(fā)放進行了更為明確的規(guī)定。要求受讓人付清全部國有建設(shè)用地使用權(quán)出讓價款后，才能領(lǐng)取國有建設(shè)用地使用權(quán)證書。以往按出讓價款繳納比例分割發(fā)放國有建設(shè)用地使用權(quán)證書的情況將不復(fù)存在。也就是說，開發(fā)商取得建設(shè)用地使用權(quán)可以按合同約定分期付款，但地方政府不得為開發(fā)商分期辦理建設(shè)用地使用權(quán)證。政策影響非此即彼的明確界定，認(rèn)定和操作性很強。政策可操作性強，在執(zhí)行層面只用控制發(fā)證條件即可，這對于資金實力弱的開發(fā)商來說，全部繳納土地出讓金無疑是釜底抽薪。行政手段——39號令18政策條文截止至2007年12月，本年度央行共調(diào)整：放貸基準(zhǔn)利率6次，上調(diào)存款準(zhǔn)備金率10次。政策影響頻繁加息在一定程度上提高了購房的門檻，對多次置業(yè)客戶加大限制力度，增加了貸款購房客戶的觀望氣氛。準(zhǔn)備金率的上調(diào)，提高了開發(fā)商獲取銀行資金的門檻。另外，由于預(yù)期內(nèi)地明年通脹會達(dá)到6.5%。更可高達(dá)8%。當(dāng)通脹高于存款利率，出現(xiàn)負(fù)利率，勢必加劇資產(chǎn)價格膨脹，中央政府不會讓這個情況出現(xiàn)。因此預(yù)期明年會有四至五次加息行動，期間不排除一次大幅加息0.54厘，預(yù)計以小步加息為主。

央行2007年一年期存貸款基準(zhǔn)利率調(diào)整示意圖表時間存款基準(zhǔn)利率貸款基準(zhǔn)利率07.12.204.14%7.47%07.09.153.87%7.29%07.08.223.6%7.02%07.07.203.33%6.84%07.05.193.06%6.57%07.03.182.79%6.39%金融手段——加息19金融手段——第二套房貸政策條文為加強商業(yè)性房地產(chǎn)信貸管理，穩(wěn)定住房價格，央行和銀監(jiān)會聯(lián)手下發(fā)了《關(guān)于加強商業(yè)性房地產(chǎn)信貸管理的通知》。通知規(guī)定，對已利用貸款購買住房、又申請購買第二套（含）以上住房的，房貸首付比例提高至40％、貸款利率不得低于央行同期同檔次基準(zhǔn)利率的1.1倍。并且，貸款首付款比例和利率水平應(yīng)隨套數(shù)增加而大幅度提高。具體提高幅度由商業(yè)銀行根據(jù)貸款風(fēng)險管理相關(guān)原則自主確定，但借款人償還住房貸款的月支出不得高于其月收入的50%。2007年12月11日，《關(guān)于加強商業(yè)性房地產(chǎn)信貸管理的補充通知》，明確以下問題：一是以借款人家庭（包括借款人、配偶及未成年子女）為單位認(rèn)定房貸次數(shù)。二是如借款人家庭人均住房面積低于當(dāng)?shù)仄骄?，再次向商業(yè)銀行申請住房貸款的，可比照首套自住房貸款政策執(zhí)行。三是已利用住房公積金貸款購房的家庭，向商業(yè)銀行申請住房貸款時，也應(yīng)按照《通知》有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。《補充通知》同時強調(diào)，凡發(fā)現(xiàn)填報虛假信息、提供虛假證明的，所有商業(yè)銀行都不得受理其信貸申請。20金融手段——第二套房貸政策影響短短兩個月時間，針對第二套房貸的政策又有了更加明確的細(xì)則和更加嚴(yán)厲的限制，主要有四個變化：變化一：備受爭議的“第二套房貸”界定說法終于“塵埃落定”，央行明確對“第二套房貸”給予了“以家庭為單位”“正式”的說法；變化二：“公積金”貸款不再成為逃避政策的“擋箭牌”；變化三：政策充分保障“民生”，向中低收入自住型購房群體傾斜；變化四：央行嚴(yán)防“購房信貸”風(fēng)險，政策出現(xiàn)“罰則”制度。央行更為明確的統(tǒng)一了“第二套房貸”的“屆定標(biāo)準(zhǔn)”——嚴(yán)令“以家庭為單位”計算，“補充通知”使其界定和執(zhí)行變得極為明確，并直接影響到增量房的市場表現(xiàn)。這再一次表明了政府“保障自住、抑制投資、打擊投機、平抑房價”的決心。21政策條文

2007年中央經(jīng)濟工作會議12月3日至5日在北京召開，這一會議歷來是觀察來年中國經(jīng)濟政策的風(fēng)向標(biāo)。中央經(jīng)濟工作會議在部署明年經(jīng)濟工作時明確提出：2008年將實施穩(wěn)健的財政政策和從緊的貨幣政策。以防止經(jīng)濟增長由偏快轉(zhuǎn)為過熱、防止價格由結(jié)構(gòu)性上漲演變?yōu)槊黠@通貨膨脹。政策影響貨幣政策如今將由“穩(wěn)健”直接改為“從緊”，從緊的貨幣政策由此“全新登場”，并將在明年的宏觀調(diào)控中發(fā)揮重要作用，資金密集型的房地產(chǎn)行業(yè)，無論是開發(fā)還是房貸將會受到更加嚴(yán)緊的限制?，F(xiàn)階段，銀行已經(jīng)開始對各類貸款項目進行嚴(yán)格的監(jiān)管，同時基本停止了地產(chǎn)類的各類房貸。銀行方面，明年將按季度對單個銀行機構(gòu)進行信貸規(guī)?？刂?。預(yù)計2008年開發(fā)貸款將縮減50％、利率也有上調(diào)。金融手段——07年中央經(jīng)濟工作會議22宏觀環(huán)境

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07二手房市場分析23宏觀政策小結(jié)1、宏觀調(diào)控政策前所未有的集中、直接和強硬，對市場的影響前所未有的明顯、直接和迅速；2、自2007年第四季度開始，政策組合拳產(chǎn)生的首要功效是導(dǎo)致市場上買賣雙方的觀望情緒明顯濃厚；3、行政調(diào)控手段強化“明確界定和有力執(zhí)行”，金融手段強化“直接的貨幣作用”。

24宏觀環(huán)境

07宏觀經(jīng)濟環(huán)境

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07二手房市場分析2508年政策走勢整體政策趨嚴(yán)1234溫家寶總理：2007年10月25日，主持的國務(wù)院常務(wù)會議表示，要全面落實房地產(chǎn)調(diào)控政策，大力推進廉租房制度建設(shè)，著力解決困難群眾的住房問題，努力控制房價過快上漲。各部委督察組：由建設(shè)部、國家發(fā)改委、央行、銀監(jiān)會、國土資源部等部門組成的“房地產(chǎn)調(diào)控部際聯(lián)席會議”督察組于12月奔赴全國十多個城市,檢查各地落實既有房地產(chǎn)調(diào)控政策的情況,其中房價與供應(yīng)結(jié)構(gòu)調(diào)整是檢查重點。

中央經(jīng)濟工作會議：實行穩(wěn)健的財政政策和從緊的貨幣政策，進一步發(fā)揮貨幣政策在宏觀調(diào)控中的作用，防止經(jīng)濟轉(zhuǎn)向過熱和明顯通脹。中國人民銀行：：08年持續(xù)性利率調(diào)整，收緊房地產(chǎn)開發(fā)貸空間，增強監(jiān)管力度。2608年政策走勢土地方式：掛牌比例提高至半

規(guī)模：小地塊供應(yīng)達(dá)50%

主體：鼓勵中小企業(yè)參與拿地07年北京市公開出讓的土地中，71%被大型開發(fā)商獲得，08年土地供應(yīng)調(diào)整，將鼓勵中小企業(yè)參與拿地。大宗土地可能被劃成小幅單獨出讓，防止囤地，盡快實現(xiàn)有效住房供應(yīng)，07年單體面積在10公頃以下的地塊占總出讓面積的19%，預(yù)計08年這一指標(biāo)將提高至50%。07年招標(biāo)地塊比例高達(dá)75%，雖合理的控制了地價，卻存在其它弊端，預(yù)計08年將適當(dāng)調(diào)整土地出讓方式，掛牌比例可能至半。市場預(yù)計08年推出政策性住房約5萬套：經(jīng)濟適用房3萬余套、廉租房約0.2萬套、兩限房約1.5萬套。繼續(xù)加強政策性住房建設(shè)土地供給保障—“集中”和“配建”相結(jié)合。

資金保障—住房公積金收益、從土地出讓凈收益提取一定比例；07年的15億元資金已到位。

2708年政策走勢金融從A股、H股的IPO、借殼等渠道限制房地產(chǎn)企業(yè)甚至是房地產(chǎn)相關(guān)企業(yè)上市；限制房企資本市場融資

對已上市企業(yè)增資擴股再融資的審批也將更為嚴(yán)格。

精準(zhǔn)調(diào)控購房需求

調(diào)整第二套房首付比例、利率，以精準(zhǔn)的打擊住房投機和投資需求；對自住升級甚至首次購買的需求也產(chǎn)生不同程度的影響。

限外

在限外方面繼續(xù)嚴(yán)控供需、在房地產(chǎn)行業(yè)全面樹立限外大旗。稅收對政策性住房建設(shè)將采取優(yōu)惠措施，以鼓勵更多開發(fā)企業(yè)參與；優(yōu)惠鼓勵政策性住房建設(shè)

加大閑置土地的處罰力度加大土地持有環(huán)節(jié)稅費的征收，從而打擊囤地、形成有效供應(yīng)，對類似碧桂園等企業(yè)影響巨大；物業(yè)稅由于征收對象、稅率、稅基、手段尚未明確，稅務(wù)總局官員已經(jīng)公開表示，兩年以內(nèi)肯定不會全面開征。28宏觀環(huán)境

07宏觀經(jīng)濟環(huán)境

07北京宏觀政策回顧

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07北京住宅市場分析

07二手房市場分析29

07年北京市土地放量較多，放量地塊偏重于傳統(tǒng)遠(yuǎn)郊區(qū)縣。07年12月首次出現(xiàn)多宗地塊掛牌而未有3家開發(fā)商應(yīng)標(biāo)，造成交易不成功?？梢娪捎谡哂绊?，開發(fā)商也處于觀望態(tài)勢。07年北京市土地上市與成交統(tǒng)計07年土地成交情況全市全年共72宗地塊成交總占地面積約706萬平米總建筑面積約961萬平米30宏觀環(huán)境

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07北京住宅市場分析

07二手房市場分析3106年與07年住宅土地供應(yīng)情況比較

總用地面積建設(shè)用地面積規(guī)劃建筑面積06年1月-11月56033584036872617002107年1月-11月545751434681026802392同比增長-2.6%-14.1%10.2%2007年1-11月住宅建筑面積同比06年增長10.2%，而建設(shè)用地減少14.1%，住宅容積率增加明顯2007年住宅規(guī)劃建筑面積占全市總建筑面積的78%，同比06年有所下降（90%).2007年1-11月城八區(qū)住宅規(guī)劃建筑面積僅占總面積的45%。07年住宅土地供應(yīng)特點32近年北京土地交易情況近年北京土地招拍掛交易情況分析（一）北京市土地招拍掛成交情況(單位：公頃)政府加大土地供應(yīng)的意愿強烈，政府通過加大土地供應(yīng)給高房價降溫，08-10年北京市住宅用地平均每年供應(yīng)1600公頃，與07年持平，政府加大土地供應(yīng)的意愿強烈。土地供應(yīng)層面的執(zhí)行能力加強07年土地招拍掛成交898公頃，同比增長12.4%數(shù)據(jù)來源：土地儲備中心；注：07年住宅用地包括商品住宅用地和限價地現(xiàn)有土地儲備的規(guī)模較為樂觀截止到07年底，全市一級開發(fā)在施的土地共計2197公頃，即將進入一級開發(fā)的土地414公頃，保證了未來土地二級市場的充足供應(yīng)。33預(yù)計2008年郊區(qū)供地將占全市80%，其中順義、昌平、通州占40%近年北京土地招拍掛交易情況分析（二）數(shù)據(jù)來源：土地儲備中心，07年數(shù)據(jù)截至11月15日近年北京土地交易情況土地市場郊區(qū)化：郊區(qū)土地比重從05年的61%上升到07年的63.7%。土地一級開發(fā)：目前一級開發(fā)在施地塊45宗，順義、昌平、通州占總量2197公頃的64.5%。

34宏觀環(huán)境

07宏觀經(jīng)濟環(huán)境

07北京宏觀政策回顧

07北京宏觀政策解讀宏觀政策小結(jié)

08政策預(yù)判土地市場

07北京土地成交情況北京土地供應(yīng)對比各區(qū)域成交價格走勢近期成交土地一覽住宅市場

07北京住宅市場分析

07二手房市場分析35生態(tài)涵養(yǎng)發(fā)展區(qū)：門頭溝、懷柔、密云、延慶、平谷北京城市功能分區(qū)城市發(fā)展新區(qū)：

通州、順義、大興、房山、昌平、開發(fā)區(qū)首都功能核心區(qū)：東城、西城、崇文、宣武城市功能拓展區(qū)：朝陽、海淀、豐臺、石景山區(qū)362004-2007北京各區(qū)土地價格走勢2004-2007北京各區(qū)土地價格走勢數(shù)據(jù)來源：土地儲備中心數(shù)據(jù)整理（去除限價地）政府土地供應(yīng)方式轉(zhuǎn)變導(dǎo)致各區(qū)樓面地價漲幅較大各區(qū)土地成交樓面均價為:首都功能核心區(qū)7000元/m2，城市功能拓展區(qū)6500元/m2，城市發(fā)展新區(qū)3500元/m2，生態(tài)涵養(yǎng)發(fā)展區(qū)2500元/m2。

07年招標(biāo)地塊比例高達(dá)75%：雖合理的控制了地價，卻存在其它弊端。大型開發(fā)商逐鹿北京，助推地價上漲：04－07年北京市土地成交樓面均價分別同比上漲10.2％、29.8％、7.2％和7.6%。全市均價（去除限價地）約3300-3700元/m2之間，首都功能核心區(qū)：東城、西城、崇文、宣武；城市功能拓展區(qū)：朝陽、海淀、豐臺、石景山區(qū)；城市發(fā)展新區(qū)：通州、順義、大興、房山、昌平、開發(fā)區(qū)；生態(tài)涵養(yǎng)發(fā)展區(qū)：門頭溝、懷柔、密云、延慶、平谷37宏觀環(huán)境

07宏觀經(jīng)濟環(huán)境

07北京宏觀政策回顧

07北京宏觀政策解讀宏觀政策小結(jié)

08政策預(yù)判土地市場

07北京土地成交情況北京土地供應(yīng)對比各區(qū)域成交價格走勢近期成交土地一覽住宅市場

07北京住宅市場分析

07二手房市場分析3807年12月至08年1月土地成交情況宗地名稱宗地位置土地面積(平方米)規(guī)劃建筑面積(平方米)規(guī)劃用途競價起始時間成交日期起始價(萬元)成交價(萬元)受讓單位房山區(qū)廣陽家園A、B區(qū)（D、E地塊）居住項目用地長陽鎮(zhèn)長陽一村166115.31171555居住、可兼容配套2007年12月3日2007年12月17日23309.1772300中鐵房地產(chǎn)門頭溝新城馮村地區(qū)（一期）居住項目用地門頭溝區(qū)馮村地區(qū)201496.2286120.77居住2007年12月3日2007年12月17日44332.17150000華潤置地（武漢）豐臺區(qū)盧溝橋鄉(xiāng)小屯村小屯馨城（9號地）住宅及配套用地豐臺區(qū)盧溝橋鄉(xiāng)小屯村111371.273194427.94住宅及配套2007年11月30日2007年12月17日6555066100北京城市與北京天鴻安信海淀區(qū)中關(guān)村甲3號住宅及商業(yè)、辦公項目用地海淀區(qū)中關(guān)村甲3號56639.7178092.22F1多功能（包括2500平方米公交場站用地）、消防站2007年12月14日2007年12月19日110000206000重慶龍湖和北京時代華人朝陽區(qū)來廣營鄉(xiāng)清河營村住宅及配套、商業(yè)金融（4號地）項目用地朝陽區(qū)來廣營鄉(xiāng)清河營村319958.271306701.861住宅及居住公共服務(wù)設(shè)施2007年12月14日2007年12月19日94140178000北京中鴻和北京城建朝陽區(qū)來廣營鄉(xiāng)清河營村住宅及配套、商業(yè)金融（2號地）項目用地朝陽區(qū)來廣營鄉(xiāng)清河營村305579.961498192.126住宅及居住公共服務(wù)設(shè)施、2007年12月14日2007年12月19日143280233100北京春光和四川大地朝陽區(qū)來廣營鄉(xiāng)清河營村住宅及配套、商業(yè)金融（3號地）項目用地朝陽區(qū)來廣營鄉(xiāng)清河營村431555.205577381.053住宅及居住公共服務(wù)設(shè)施、2007年12月14日2007年12月19日166930270600北京國華置業(yè)大興區(qū)舊宮鎮(zhèn)西廣德村住宅項目用地大興區(qū)舊宮鎮(zhèn)87478.51123734居住用地，可兼容配套設(shè)施2007年12月10日2007年12月24日2780027900北京潤豐大興區(qū)黃村鎮(zhèn)衛(wèi)星城北區(qū)17號地大興區(qū)黃村鎮(zhèn)150785.22227322.751居住用地，可兼容使用性質(zhì)為配套設(shè)施2007年12月10日2007年12月24日51000143000華潤置地（武漢）大興區(qū)黃村鎮(zhèn)永華路6號住宅、公建項目用地大興區(qū)黃村鎮(zhèn)88963.36141833居住用地，可兼容公建及其他用地2007年12月10日2007年12月24日3190040100北京藝苑房地產(chǎn)3907年12月至1月土地成交情況宗地名稱宗地位置土地面積(平方米)規(guī)劃建筑面積(平方米)規(guī)劃用途競價起始時間成交日期起始價(萬元)成交價(萬元)受讓單位北京市中關(guān)村科技園區(qū)電子城西區(qū)商業(yè)金融（F1酒店）項目用地朝陽區(qū)望京24478.478110153.151商業(yè)金融2007年12月10日2007年12月24日38512.6553000北京昆泰房地產(chǎn)順義區(qū)南法信鎮(zhèn)商業(yè)、住宅項目用地順義區(qū)南法信鎮(zhèn)63447.693366商業(yè)服務(wù)、住宅及居住服務(wù)設(shè)施2007年12月17日2007年12月29日1372013720北京華憶園房地產(chǎn)順義區(qū)馬坡鎮(zhèn)住宅、辦公、商業(yè)金融項目用地（新城7號地）順義區(qū)馬坡鎮(zhèn)229748.5298678住宅、辦公、商業(yè)金融2007年12月17日2007年12月29日38750121000北京順義新城建設(shè)順義區(qū)高麗營住宅項目用地順義區(qū)高麗營鎮(zhèn)61813.867000住宅兼容商業(yè)服務(wù)業(yè)2007年12月17日2007年12月29日304725400北京順鑫佳宇房地產(chǎn)順義區(qū)北小營中心鎮(zhèn)住宅項目用地順義區(qū)北小營中心鎮(zhèn)北側(cè)66607.849512住宅兼容商業(yè)服務(wù)業(yè)2007年12月17日2007年12月29日324026100北京甄氏房地產(chǎn)順義區(qū)站前街商業(yè)金融項目用地順義區(qū)站前街北側(cè)2462941025商業(yè)服務(wù)業(yè)、住宅兼容居住區(qū)2007年12月17日2007年12月29日578215050北京順鑫佳宇房地產(chǎn)通州區(qū)馬駒橋鎮(zhèn)居住項目（國家環(huán)保產(chǎn)業(yè)園區(qū)A1-1-（1-8）北地塊）用地通州區(qū)馬駒橋大白村、馬村201838.516204948住宅及居住公共服務(wù)設(shè)施2007年12月27日2008年1月2日3192066369北京融科智地、北京東環(huán)望京以及北京卓越田園通州區(qū)永順鎮(zhèn)住宅及配套項目（珠江國際家園三期南區(qū)）用地通州區(qū)永順鎮(zhèn)蘇坨村120762.512196917居住兼容居住公共服務(wù)設(shè)施2007年12月27日2008年1月2日2831061000北京珠江和廣東珠江投資通州區(qū)馬駒橋鎮(zhèn)商業(yè)金融、市政設(shè)施、住宅及配套項目（環(huán)保園區(qū)二期東區(qū)）用地通州區(qū)馬駒橋鎮(zhèn)馬村、姚村、小白村260382.736472649商業(yè)金融、教育科研、居住2007年12月27日2008年1月2日4784069802北京合生北方中關(guān)村科技園區(qū)大興生物醫(yī)藥產(chǎn)業(yè)基地N5-6號工業(yè)用地大興生物醫(yī)藥產(chǎn)業(yè)基地20097.23211036.024工業(yè)2007年12月25日2008年1月9日732.721990北京世紀(jì)東方國鐵電訊科技4007年12月至1月土地成交情況宗地名稱宗地位置土地面積(平方米)規(guī)劃建筑面積(平方米)規(guī)劃用途競價起始時間成交日期起始價(萬元)成交價(萬元)受讓單位中關(guān)村科技園區(qū)大興生物醫(yī)藥產(chǎn)業(yè)基地N6-4號工業(yè)用地大興生物醫(yī)藥產(chǎn)業(yè)基地18651.25310758.8工業(yè)2007年12月25日2008年1月9日714.64995北京聯(lián)袂義齒技術(shù)有限公司中關(guān)村科技園區(qū)大興生物醫(yī)藥產(chǎn)業(yè)基地B1-6號工業(yè)用地大興生物醫(yī)藥產(chǎn)業(yè)基地22818.3117001.7工業(yè)2007年12月25日2008年1月9日1128.251510北京圣春醫(yī)療器械有限公司通州區(qū)西小馬居住項目A-1通州區(qū)梨園鎮(zhèn)劉老公莊村73103.751121957住宅、商業(yè)2008年1月9日2008年1月14日2357070000重慶龍湖和北京天行雅坤中關(guān)村科技園區(qū)大興生物醫(yī)藥產(chǎn)業(yè)基地D2-4號工業(yè)用地大興生物醫(yī)藥產(chǎn)業(yè)基地5723436418工業(yè)2008年1月4日2008年1月18日2408.452408.45河南依生藥業(yè)有限公司中關(guān)村科技園區(qū)大興生物醫(yī)藥產(chǎn)業(yè)基地D2-5號工業(yè)用地大興生物醫(yī)藥產(chǎn)業(yè)基地8089053330工業(yè)2008年1月4日2008年1月18日3524.233524.23北京民海生物科技有限公司中關(guān)村科技園區(qū)大興生物醫(yī)藥產(chǎn)業(yè)基地D2-2D2-3號工業(yè)用地大興生物醫(yī)藥產(chǎn)業(yè)基業(yè)2008年1月4日2008年1月18日5405.345405.34北京天壇生物制品股份有限公司海淀區(qū)高梁橋商業(yè)金融項目海淀區(qū)東升鄉(xiāng)高梁橋路慈獻寺14號12206.3826701.095旅館飯店2008年1月4日2008年1月18日15306.361415306.3614北京鈺苑房地產(chǎn)開發(fā)有限公司北京澳特舒爾保健品開發(fā)有限公司二期擴建工業(yè)用地房山區(qū)竇店鎮(zhèn)下坡店村南145656.042142963.4925一類工業(yè)2008年1月4日2008年1月18日5888.5655888.565北京澳特舒爾保健品開發(fā)有限公司東城區(qū)安定門外大街7號地綜合樓項目東城區(qū)安定門外大街7號8407.59328700辦公、商業(yè)2008年1月4日2008年1月18日21906.332200中國黃金集團公司昌平區(qū)龍脈花園居住項目用地昌平區(qū)小湯山鎮(zhèn)99689.02134342.98住宅、商業(yè)用房2008年1月4日2008年1月18日16415.0649400重慶市金科實業(yè)（集團）與北京興源房地產(chǎn)41正在交易地塊的土地信息宗地名稱宗地位置土地面積(平方米)規(guī)劃建筑面積(平方米)規(guī)劃用途競價起始時間起始價(萬元)通州區(qū)永順鎮(zhèn)居住項目用地通州區(qū)永順鎮(zhèn)喬莊村205720.5334197居住用地，商業(yè)金融用地2008年1月29日61664朝陽區(qū)芍藥居?xùn)|區(qū)住宅及配套、公建項目用地1組團朝陽區(qū)太陽宮鄉(xiāng)北四環(huán)東路南側(cè)274731.317251874.18居住及居住公共服務(wù)設(shè)施2008年1月25日無此數(shù)據(jù)朝陽區(qū)芍藥居?xùn)|區(qū)住宅及配套、公建項目用地2組團朝陽區(qū)太陽宮鄉(xiāng)北四環(huán)東路南側(cè)233375.083317050.79居住及居住公共服務(wù)設(shè)施、教育、混合用地2008年1月25日無此數(shù)據(jù)房山區(qū)農(nóng)林路東側(cè)(原房山服裝廠)居住項目用地房山區(qū)農(nóng)林路東側(cè)33340.2439188.854居住、商業(yè)、市政設(shè)施2008年1月17日4122.47昌平區(qū)東小口鎮(zhèn)陳營村住宅及配套設(shè)施、商業(yè)金融用地昌平區(qū)東小口鎮(zhèn)380057.872523292.942居住、教育、公共交通用地2008年1月25日無此數(shù)據(jù)昌平新城東區(qū)一期用地昌平區(qū)南邵鎮(zhèn)210552.088256575.255居住2008年1月17日55189.426北京市順義區(qū)馬坡鎮(zhèn)住宅及配套設(shè)施項目用地（新城2號地）北京市順義區(qū)馬坡450154.79356736.79住宅2008年1月17日59442延慶縣京張路東住宅項目用地延慶縣京張路口東31522.75840043.76居住用地2008年1月24日無此數(shù)據(jù)延慶縣張山營鎮(zhèn)旅游設(shè)施項目用地延慶縣張山營鎮(zhèn)胡家營村126639.0749888.647旅游設(shè)施用地2008年1月24日無此數(shù)據(jù)朝陽區(qū)望京（B15）文化娛樂項目朝陽區(qū)望京地區(qū)61874.246185531.833文化娛樂2007年1月16日72499北京市海淀區(qū)六道口（文成杰座）居住項目海淀區(qū)六道口林業(yè)大學(xué)東側(cè)21037.7743388.048住宅及居住公建服務(wù)設(shè)施2008年1月16日24527.402942正在交易地塊的土地信息宗地名稱宗地位置土地面積(平方米)規(guī)劃建筑面積(平方米)規(guī)劃用途競價起始時間起始價(萬元)豐臺區(qū)王佐鎮(zhèn)自然城居住項目豐臺區(qū)王佐鎮(zhèn)中心區(qū)179666.034155920住宅及居住區(qū)公共服務(wù)設(shè)施2008年1月22日無此數(shù)據(jù)順義區(qū)馬坡鎮(zhèn)編號07085-1順義區(qū)馬坡鎮(zhèn)217172.6221914居住、公共服務(wù)設(shè)施、商業(yè)金融2008年1月16日33932順義區(qū)馬坡鎮(zhèn)編號07085-2順義區(qū)馬坡鎮(zhèn)238056268132居住、公共服務(wù)設(shè)施、商業(yè)金融2008年1月16日37042北京經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)南部新區(qū)X17R1地塊開發(fā)區(qū)產(chǎn)業(yè)配套住宅項目用地北京經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)南部新區(qū)X17R1地塊79732.9223252居住，可兼容居住公共服務(wù)設(shè)施2008年1月23日無此數(shù)據(jù)北京經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)南部新區(qū)X31F1地塊開發(fā)區(qū)產(chǎn)業(yè)配套住宅項目用地北京經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)南部新區(qū)X31F1地塊78026.6218474居住，可兼容居住公共服務(wù)設(shè)施2008年1月23日無此數(shù)據(jù)豐臺區(qū)盧溝橋鄉(xiāng)鄭常莊居住項目用地豐臺區(qū)盧溝橋鄉(xiāng)鄭常莊村14668.827407住宅及居住公共服務(wù)設(shè)施2008年1月9日17311.43房山區(qū)廣陽新城居住項目用地房山區(qū)稻田村村南42422.8960998.775居住、可兼容配套2008年1月23日無此數(shù)據(jù)順義區(qū)后沙峪居住及商業(yè)金融項目順義區(qū)后沙峪鎮(zhèn)135327147060住宅、商業(yè)金融，可兼容商業(yè)服務(wù)業(yè)2008年1月9日20741大興區(qū)舊宮儲備項目用地大興區(qū)舊宮鎮(zhèn)92741.99100146.998居住、商業(yè)金融、可兼容配套設(shè)施2008年1月9日38737.7北京市密云縣檀營鄉(xiāng)石橋小區(qū)商住樓項目用地密云縣檀營鄉(xiāng)9089.01613169.8兼容公共服務(wù)設(shè)施2008年1月9日97443宏觀環(huán)境

07宏觀經(jīng)濟環(huán)境

07北京宏觀政策回顧

07北京宏觀政策解讀宏觀政策小結(jié)

08政策預(yù)判土地市場

07北京土地成交情況北京土地供應(yīng)對比各區(qū)域成交價格走勢近期成交土地一覽住宅市場

07北京住宅市場分析

07二手房市場分析44通過圖表可以發(fā)現(xiàn)，房地產(chǎn)投資依然是北京市固定資產(chǎn)主要的組成部分，北京市完成房地產(chǎn)開發(fā)投資占全社會固定資產(chǎn)投資持續(xù)在50%上下，是北京房地產(chǎn)發(fā)展的保障。同時保證北京房地產(chǎn)投資持續(xù)穩(wěn)定和健康是保證固定資產(chǎn)投資的根本。2007年北京市社會固定資產(chǎn)投資與房地產(chǎn)開發(fā)分析07年北京房地產(chǎn)開發(fā)與住宅投資分析45下半年，房地產(chǎn)開發(fā)投資維持高點運行，而住宅投資占房地產(chǎn)開發(fā)投資的比例比較穩(wěn)定在50％左右。住宅依然是房地產(chǎn)投資的主力，是住宅市場的可持續(xù)發(fā)展基石。07年北京房地產(chǎn)開發(fā)與住宅投資分析2007年北京市房地產(chǎn)開發(fā)投資與住宅投資分析46北京市全社會固定資產(chǎn)投資、房地產(chǎn)開發(fā)與住宅投資增幅呈逐步回升的趨勢，其中，住宅投資增幅回升速度較快。07年北京房地產(chǎn)開發(fā)與住宅投資分析07年全社會固定資產(chǎn)投資、房地產(chǎn)開發(fā)投資、住宅投資累計同比增長率472007年商品房的竣工面積與開工面積依然無法滿足市場需求，北京房地產(chǎn)市場的需求依然旺盛。2007年北京市商品房銷售、施工、新開工面積分析07年北京房地產(chǎn)開發(fā)與住宅投資分析48近年北京住宅及土地供應(yīng)近年北京住宅及土地供應(yīng)情況數(shù)據(jù)來源：土地-國土資源局；住宅供應(yīng)-偉業(yè)數(shù)據(jù)庫雖然政府加強整治閑置土地，但屯地和變相屯地現(xiàn)象依然嚴(yán)重05-07年，北京市土地供應(yīng)逐年增長，而一手商品住宅供應(yīng)卻逐年減少。08年商品住宅整體供應(yīng)量呈上漲趨勢492007年北京商品住宅供應(yīng)2004-2007北京一手商品房供應(yīng)套數(shù)2007年北京一手商品房供應(yīng)套數(shù)月度明細(xì)一手商品住宅供應(yīng)套數(shù)：05年比04年減少：21.5%；06年比05年減少：26.2%；07年比06年減少：4.8%。04-07年一手住宅供應(yīng)套數(shù)逐年減少，但已經(jīng)臨近供應(yīng)臨界點07年一手商品住宅月度供應(yīng)：4、7、9月為供應(yīng)高峰，超1.3萬套/月07年4、7、9月為供應(yīng)高峰、春節(jié)期間為供應(yīng)低谷，傳統(tǒng)“金銀”觀點不再明顯50人口、住房升級等剛性需求拉動奧運對住房需求的放大作用07年北京一手商品住宅供需關(guān)系07年北京一手商品住宅供需關(guān)系商品住宅成交量隨供應(yīng)量增加而上漲07年僅有一個月供應(yīng)面積超過成交面積；7、8月成交最旺盛，月成交套數(shù)超180萬平米。07年供不應(yīng)求依舊,但比06年略有改善：供需比：06年0.84；07年0.8807年有8個月的供應(yīng)套數(shù)小于成交套數(shù)；6、7、8月成交最旺盛，月成交套數(shù)超1.3萬套。套數(shù)面積5107年北京一手商品住宅價格07年北京一手商品住宅價格2007年底北京市整體價格出現(xiàn)下滑現(xiàn)象，但整體價格仍較比年初增長了49%。造成成交下滑的原因在于，一是供應(yīng)量不足，二是調(diào)控政策的陸續(xù)出臺所產(chǎn)生的觀望情緒，三是價格飆升。07年一手商品住宅成交均價11463.8元/m2，比06年上漲38.6%

。注：04-05年的數(shù)據(jù)口徑與06-07年不同8、9、10三月的一手商品住宅成交均價同比漲幅超50%；8、9兩月均價比上月的上漲超1000元/m2。52北京城八區(qū)推售比整體小于1，依然處于供不應(yīng)求的市場態(tài)勢；全年整體銷售量保持穩(wěn)步增長的態(tài)勢，成交高峰異于往年，出現(xiàn)在6-9月；受市場大環(huán)境影響，城八區(qū)均價也于年底出現(xiàn)下滑，但依然保持總體上漲趨勢。07年北京城八區(qū)供需狀況07年北京城八區(qū)商品住宅供求情況53北京市一手住宅交易各區(qū)域差異明顯，交易集中區(qū)域為城市功能拓展區(qū)和城市發(fā)展新區(qū)；首都核心區(qū)及生態(tài)涵養(yǎng)區(qū)由于土地供應(yīng)有限，交易保持平穩(wěn)態(tài)勢。07年北京分區(qū)域成交面積情況07年北京各區(qū)域一手普通住宅成交面積5407年北京分區(qū)域成交面積情況核心區(qū)域的總體供應(yīng)依然最為稀缺，這其中又以東西城為最；11月份崇文區(qū)成交面積突增到7萬平方米主要是受到名敦道項目入市和新世界項目集中銷售的影響。07年北京首都功能核心區(qū)一手普通住宅成交面積5507年北京分區(qū)域成交面積情況2007年，朝陽區(qū)依然是北京住宅交易最為活躍的區(qū)域，全年成交面積超過500萬平米，同時潛在巨大；海淀與豐臺保持平穩(wěn)的成交，全年沒有明顯的起伏波動。07年北京城市功能拓展區(qū)一手普通住宅成交面積5607年北京分區(qū)域成交面積情況城市發(fā)展新區(qū)城市發(fā)展新區(qū)整體成交平穩(wěn)，通州區(qū)交易量變化平穩(wěn)，其中順義區(qū)與昌平區(qū)均有不俗表現(xiàn)順義在下半年出現(xiàn)較高的成交量，原因在于龍灣、金漢綠港、太陽城三期、滟瀾山等項目持續(xù)銷售北街家園項目大體量、分階段開盤推動了昌平區(qū)4月到9月份住宅成交量整體上揚07年北京城市發(fā)展新區(qū)一手普通住宅成交面積5707年北京分區(qū)域成交面積情況生態(tài)涵養(yǎng)發(fā)展區(qū)整體成交規(guī)模不大，多數(shù)區(qū)域各月成交面積在4萬平方米以下；密云區(qū)以其良好的自然資源及區(qū)位、交通條件，居住價值逐步被市場認(rèn)可，成交量一路攀升其中柏林山水項目于9月份入市，促成密云區(qū)當(dāng)月成交面積大幅上升。07年北京生態(tài)涵養(yǎng)發(fā)展區(qū)一手普通住宅成交面積5807年北京分區(qū)域成交價格情況從增幅來看，今年1-11月，四個區(qū)域成交均價增長率均在44%以上，其中城市發(fā)展新區(qū)與生態(tài)涵養(yǎng)發(fā)展區(qū)增幅最大，分別達(dá)到了60.7%、60.3%從增量分析，功能核心區(qū)以5606元/平米的增量位于首位，其次為城市功能拓展區(qū)的4994元/平米07年北京各區(qū)域一手普通住宅成交價格成交均價：元/平方米5907年北京分區(qū)域成交價格情況07年北京各區(qū)域一手普通住宅成交價格1-12月份首都功能核心區(qū)各行政區(qū)域價格走勢注：11月，玉廊東園危改小區(qū)項目開盤，成交38500平米，均價13000元/平米，同時西城供應(yīng)減少，造成本月西城整體均價出現(xiàn)明顯下滑。1-12月份功能拓展區(qū)各行政區(qū)域價格走勢1-12月份發(fā)展新區(qū)各行政區(qū)域價格走勢1-12月份生態(tài)涵養(yǎng)發(fā)展區(qū)各行政區(qū)域價格走勢60全年北京城八區(qū)的銷售量主要集中在朝陽、海淀、豐臺，郊區(qū)主要集中在房山、順義、通州，且上述三區(qū)的銷量都超過海淀區(qū)，郊區(qū)整體比重達(dá)到44%；從價格來看由于朝陽、海淀、豐臺銷售中五環(huán)外比重增加，均價略有下降。07年北京各區(qū)域一手普通住宅成交狀況07年北京分區(qū)域成交情況6107年北京分區(qū)域成交情況07年北京各區(qū)域一手普通住宅成交狀況朝陽區(qū)供求情況分析海淀區(qū)供求情況分析豐臺區(qū)供求情況分析銷售面積占全市比重情況6207年北京分區(qū)域成交情況07年北京各區(qū)域一手普通住宅成交狀況順義區(qū)供求情況分析通州區(qū)供求情況分析昌平區(qū)供求情況分析銷售面積占全市比重情況63市場成交量仍主要是大戶型，其中140平米以上戶型的成交面積占總成交面積的比例在40-50%之間；其次為90-120平米和120-140平米；90平米以上戶型面積所占比例在80%以上。通過成交面積比例分析，90/70政策對2007年并沒有產(chǎn)生巨大影響。受政策限制的項目于2007年年底零星上市，預(yù)計2008年一季度后集中放量。07年北京一手普通住宅成交分析07年1-12月北京一手普通住宅各面積區(qū)間成交情況642007年成交戶型主要以四居、三居以及二居為主，三者所占比例穩(wěn)定，但是隨著90/70政策的實質(zhì)性影響開始，此比例將在2008年產(chǎn)生較大的變化。整體需求結(jié)構(gòu)的穩(wěn)定，同時表現(xiàn)北京房地產(chǎn)市場存在的大量的剛性需求。07年北京一手普通住宅成交分析07年1-12月北京一手普通住宅各戶型居室成交情況6507年北京一手普通住宅成交分析07年1-12月北京一手普通住宅各價格區(qū)間成交情況2007北京高價房成交保持上升勢頭，高價房成交比例的增大是造成北京房價一路高漲的主要原因，但是并不是高價房的放量增加，而是大量中低價房的價格飆升所至。10月與11月高價房成交比例的下降是10月與11月整體價格下滑的主要原因?？梢娪捎诟邇r房的成交受到限制而造成了北京10月與11月的價格下滑。66以小見大——偉業(yè)案例分析領(lǐng)袖新硅谷MASTER領(lǐng)寓公園1872沿海美利山華僑城房地產(chǎn)市場終歸是由一個一個的項目構(gòu)成，項目的表現(xiàn)直觀的反映市場的變化特點。項目選取原則：具備一定規(guī)模的大盤處于市場中高層面的高檔項目具有較強的區(qū)域和市場影響力處于銷售當(dāng)期偉業(yè)代理服務(wù)的項目67重點案例分析類別價格變化銷售速度變化來電量變化來訪量變化圖表（單位：元/平米）（單位：套/月）（單位：組/天）（單位：組/天）變化趨勢↗↘↘↘變化幅度20%85%40%48%北京·世紀(jì)華僑城項目基本情況：占地面積：46.7萬平米建筑面積：83萬平米（一期20萬平米）容積率：2.34開發(fā)商：北京世紀(jì)華僑城實業(yè)有限公司開盤時間：一期2005年6月18日；二期2007年9月9日入住時間：一期06年10月；二期08年12月31日現(xiàn)銷售價格：16800元/平米總戶數(shù)：2800套（一期1022套；二期432套）12500130001350014000145001500015500160002007年10月之前2008年11月之后68重點案例分析領(lǐng)秀新硅谷（公寓）項目基本情況：占地面積：34萬平米建筑面積：47萬平米容積率：1.1綠化率：30%開盤時間：一期06年9月16日；二期07年7月28日入住時間：一期08年4月30日；二期09年6月30日總套數(shù)：603套類別價格變化銷售速度變化來電量變化來訪量變化圖表（單位：元/平米）（單位：套/月）（單位：組/天）（單位：組/天）變化趨勢↗↘↘↘變化幅度15%70%50%35%69重點案例分析沿?！べ惵宄?/p>

項目基本情況：物業(yè)類型：普通住宅

產(chǎn)品類型：板樓T建筑面積：86.37萬平米容積率：2.64開盤時間：七期2007年9月1日入住時間：七期2008年8月1日現(xiàn)銷售價格：13500元/平米總套數(shù)：4983套類別價格變化銷售速度變化來電量變化來訪量變化圖表（單位：元/平米）（單位：套/月）（單位：組/天）（單位：組/天）變化趨勢↘↗↗↗變化幅度20%320%66%66%70重點案例分析項目基本情況：物業(yè)類型：酒店式公寓產(chǎn)品類型：平層、LOFT產(chǎn)權(quán)年限：40年占地面積：1.8萬平米建筑面積：6.3萬平米容積率：3.98開盤時間：2008年1月19日入住時間：2008年12月總套數(shù)：396套Master(領(lǐng)寓)類別價格變化銷售速度變化來電量變化來訪量變化圖表（單位：元/平米）（單位：套/月）（單位：組/天）（單位：組/天）變化趨勢↘↗↗↗變化幅度15%75%35%100%71重點案例分析公園1872項目基本情況：物業(yè)類型：公寓酒店式公寓產(chǎn)品類型：板樓,塔樓,板塔結(jié)合占地面積：12.7公頃建筑面積：31萬平米容積率：2綠化率：33.7%項目位置：東四環(huán)紅領(lǐng)巾公園湖畔開發(fā)商：招商局地產(chǎn)(北京)有限公司精裝修標(biāo)準(zhǔn)：5000元/平米開盤時間：一期2008年1月26日入住時間：一期2009年3月31日現(xiàn)銷售價格：19000元/平米總套數(shù)：1502套本項目開盤前3個月開始進行客戶積累，達(dá)到260組；

08年1月26日開盤，以17000元/平米的低價格入市，銷售情況火爆，至今十余天已銷售84套，簽約面積為5997平米；

日均來電50余組，日均客戶來訪30組。72案例分析小結(jié)1、通過華僑城和領(lǐng)袖新硅谷的價格漲浮遇到了明顯的銷售阻力，而美利山、MASTER領(lǐng)寓與公園1872進行了策略性的價格調(diào)整取得了逆市上揚的銷售佳績。可以發(fā)現(xiàn)，北京市場價格理性回歸的趨勢，同時表現(xiàn)出北京市場剛性需求和剛性承受力的并存；2、由于市場觀望情緒濃厚，項目營銷策略的重要性回歸。項目核心賣點的打造、營銷環(huán)節(jié)關(guān)鍵點的把握以及吸引客戶關(guān)注的推廣手段等重新為項目所重視。例如MASTER領(lǐng)寓的超大浴缸，美利山全新案名的應(yīng)用等；3、面對目前市場態(tài)勢，發(fā)展商表現(xiàn)不盡相同。華僑城與領(lǐng)袖新硅谷的發(fā)展商依然沿襲即定的銷售計劃進行，而美利山、MASTER領(lǐng)寓與公園

1872通過調(diào)整銷售價格追求現(xiàn)金流量，規(guī)避市場風(fēng)險。73北京90/70市場表現(xiàn)分析2007年，北京房地產(chǎn)市場預(yù)期中，90平米以下的產(chǎn)品井噴放量的情況并沒有發(fā)生，其原因有以下幾方面：1、根據(jù)政策內(nèi)容，2006年6月后的新上市的土地將執(zhí)行90/70政策，但是2007年一季度，90平米以下的房地產(chǎn)住宅投資僅占住宅總投資的

17.2%，而2007年的土地供應(yīng)又集中在了下半年，同時受2008北京奧運的影響，真正90平米以下戶型的放量將延期到2009年；2、部分發(fā)展商通過技術(shù)手段予以規(guī)避。比較常用的包括：二合一、價格銷控以及在設(shè)計環(huán)節(jié)完全破壞單一小面積戶型的使用功能而強制消費者多合一等。以上手段的應(yīng)用，使得2006年下半年到2007上半年本就不足的供應(yīng)更加稀少。綜上所述，雖然政府在政策的執(zhí)行立場非常堅決，但是由于受房地產(chǎn)開發(fā)周期的影響，以及諸多對策手段的使用，同時2008北京奧運的舉行，決定了北京90平米戶型集中供應(yīng)將表現(xiàn)在2009年。7408、09年市場預(yù)測1、觀望期的延伸

由于政策影響，市場表現(xiàn)出前所未有的濃重的觀望情緒，影響買賣雙方。同時因為政策的延續(xù)性，以及奧運會的影響，預(yù)計這種觀望情緒將延續(xù)至奧運會后；2、純投資的絕跡

通過政策及市場的變化，投資需求得到有效抑制，08、09年，以收租型投資和短期轉(zhuǎn)賣型投資為代表的房地產(chǎn)投資行為將在短時間內(nèi)銷聲匿跡；3、理性期的回歸觀望期過后，自用需求得到放大，因此房地產(chǎn)價格將進入理性回歸階段，兩年內(nèi)將不再會出現(xiàn)價格瘋長的情況；4、跟風(fēng)者的落馬跟隨市場大勢而大幅跟風(fēng)漲價的項目，由于其項目本身并不能支撐高位的價格，將出現(xiàn)價格拐點甚至崩盤現(xiàn)象，而核心區(qū)域的高品質(zhì)產(chǎn)品的價格抗打擊能力較強；7508、09年市場預(yù)測5、奧運峰的提前由于政策的剎車作用，奧運經(jīng)濟帶動的價格峰值已經(jīng)提前到來；6、啞鈴型的供應(yīng)

08年市場放量將呈現(xiàn)高-低-高的態(tài)勢，部分項目將在奧運前追求快速的產(chǎn)品去化速度，追求資金回籠，其余新增項目為避免奧運期的影響，會選擇奧運后上市；7、多元化的需求房地產(chǎn)市場整體剛性需求旺盛、轉(zhuǎn)移性需求增加、外來需求強烈，生存類需求和享受類需求分離度增高。8、合作者的增多