不動(dòng)產(chǎn)與不動(dòng)產(chǎn)價(jià)格

第一章不動(dòng)產(chǎn)及其價(jià)格教學(xué)內(nèi)容一、不動(dòng)產(chǎn)的含義二、不動(dòng)產(chǎn)的特性三、不動(dòng)產(chǎn)的權(quán)屬四、不動(dòng)產(chǎn)的價(jià)格五、不動(dòng)產(chǎn)價(jià)格的特性六、不動(dòng)產(chǎn)價(jià)格的影響因素分析

第一章不動(dòng)產(chǎn)及其價(jià)格一、不動(dòng)產(chǎn)的含義1、從實(shí)體的角度：

土地及其地上的定著物狹義的土地：指地球表面陸地，包括陸地表面、地下和地上垂直空間。廣義的土地：指地球表面陸地和

被水覆蓋的部分。

最廣義的土地：指自然資源，除了包括地球表面陸地和被水覆蓋的部分，還包括陽光、空氣、水、熱能、風(fēng)力等自然賦予的一切有形和無形的自然力在內(nèi)。按照土地管理概論中的定義：土地是地球表面上由土壤、巖石、氣候、水文、地貌、植被等組成的自然綜合體。地上的定著物是指附著于土地，只有在與土地不分離的狀態(tài)下才能使用物體。如建筑物、橋梁、水井等。樹木、尚未收獲的農(nóng)作物是否為不動(dòng)產(chǎn)？各國有不同的規(guī)定。2、從法律的角度：民法通則未做具體的規(guī)定，但最高人民法院《關(guān)于貫徹執(zhí)行〈中華人民共和國民法通則〉若干問題的意見》第186條規(guī)定：“土地，附著于土地的建筑物及其它定著物，建筑物的固定附屬設(shè)備為不動(dòng)產(chǎn)”《中華人民共和國擔(dān)保法》第92條規(guī)定，本法所稱不動(dòng)產(chǎn)是指土地以及房屋、林木等地上建筑物。

土地:包括地下及上空，但法律另有規(guī)定的除外，如礦產(chǎn)資源、文物屬于國家所有等。附屬于土地的建筑物及其它定著物:房屋、橋梁、水井、地上建造的庭院、花園、假山、柵欄等。建筑物的固定附屬設(shè)備:排水管道、電力、熱力系統(tǒng)等.意大利民法典812條詳細(xì)規(guī)定：土地、泉水、河流、樹木、房屋和其他建筑物，即使是臨時(shí)依附于土地的建筑物以及在一般情況下那些或是自然或是人為的與土地結(jié)合為一體的物品是不動(dòng)產(chǎn)。固定河岸或者河床之上并且為永久使用而建造的磨房、浴場以及漂浮在水面上的建筑物視為不動(dòng)產(chǎn)日本民法典第86條規(guī)定：土地及其定著物為不動(dòng)產(chǎn)。美國不動(dòng)產(chǎn)術(shù)語詞典對(duì)不動(dòng)產(chǎn)的定義為：在法律上，不動(dòng)產(chǎn)是指土地以及或多或少依附于土地的一切物體，不動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)從地球中心直到無限天際。對(duì)一宗土地的基本認(rèn)識(shí)（1）位置；（2）面積；（3）四至；（4）形狀；（5）產(chǎn)權(quán)狀況；（6）利用狀況；（7）規(guī)劃設(shè)計(jì)要求；（8）出入口方位；（9）土地生熟程度；（10）地質(zhì)、水文和氣象條件；土地開發(fā)（生熟）程度——基礎(chǔ)設(shè)施七通一平：通路、通水、通電、通訊、通熱、通氣、排水。

某工業(yè)企業(yè)擁有一宗地，因融資需要，計(jì)劃以該土地使用權(quán)進(jìn)行抵押貸款，并于2007年9月5日委托某評(píng)估公司進(jìn)行土地價(jià)格評(píng)估。該公司所擁有的土地位于華南H市，遠(yuǎn)離城區(qū)，為獨(dú)立工礦用地，總面積為15000平方米。宗地東高西低，地下水位適中，東南角有一自采水井，用于企業(yè)生產(chǎn)取水（附近無市政供水管網(wǎng)）宗地為多邊形，不規(guī)則，北段邊界為弧形，種植有3米寬擋風(fēng)樹木，四周有磚混圍墻；宗地為紅壤土，種植本地草種，內(nèi)有十字型道路，外有2千米長的道路與國道相連，宗地有11棟建筑物，其中辦公樓一棟，倉庫1棟，車間3棟，宿舍樓2棟，綜合服務(wù)樓1棟，變電房1棟，企業(yè)用電來自3000米外的變電站，企業(yè)通訊網(wǎng)絡(luò)及設(shè)施齊全。土地使用權(quán)無特別限制，假定你是該評(píng)估公司的土地估價(jià)師，請(qǐng)回答下列問題：2（本問題5分）根據(jù)上述條件，列出已知宗地的個(gè)別條件對(duì)建筑物的基本認(rèn)識(shí)：（1）位置（2）面積；（3）層數(shù)和高度；（4）結(jié)構(gòu)；（5）設(shè)備；（6）層高或凈高；（7）空間布局；（8）裝飾裝修；（9）外觀;（10）建成日期；（11）利用狀況；（12）維修養(yǎng)護(hù)情況及完備程度；（13）產(chǎn)權(quán)狀況（14）公共服務(wù)設(shè)施完備程度第一章不動(dòng)產(chǎn)及其價(jià)格幾個(gè)概念：建筑高度:建筑限高，是指地塊內(nèi)允許的建筑(地面上)最大高度限制；建筑密度:建筑覆蓋率，是指一定地塊內(nèi)所有建筑物占地面積與土地面積的比率；容積率：是指一定地塊內(nèi)總建筑面積與用地面積的比值。

某宗土地面積為1000m2

，其上建筑物的占地面積為700m2，建筑物層數(shù)為4層，如果建筑物的各層建筑面積均相同。則該宗土地的容積率為多少？建筑密度為多少？二、不動(dòng)產(chǎn)的特性

1、地理位置的固定性與區(qū)位條件的可變性。土地的自然地理位置是固定的,土地上的定著物也是固定不變的。區(qū)位條件：不動(dòng)產(chǎn)在被人們利用過程中所表現(xiàn)出的社會(huì)、經(jīng)濟(jì)位置。

2、土地面積的不增性與經(jīng)濟(jì)上的增值性。土地是自然歷史的產(chǎn)物，其總量是不變的、有限的，既不可能增加，也不可能減少。土地的增值是客觀存在的，反映在土地利用和土地交易中。3、土地的永續(xù)利用和建筑物的折舊土地的永續(xù)利用是指土地不因使用而消耗、磨損和滅失。建筑物在使用的過程中則會(huì)產(chǎn)生磨損、折舊、乃至報(bào)廢。所有的建筑物都有一定的耐用年限。4、土地用途的多樣性住宅用地、工業(yè)用地、商業(yè)用地、交通用地、農(nóng)業(yè)用地、旅游娛樂用地。5、不動(dòng)產(chǎn)相鄰關(guān)系的特殊性不動(dòng)產(chǎn)相鄰會(huì)產(chǎn)生相鄰法律關(guān)系過水、交通、管線的通過及噪聲、污染等，一般由民法調(diào)整。

三、不動(dòng)產(chǎn)的權(quán)屬包括所有權(quán)、使用權(quán)及其衍生的租賃權(quán)、抵押權(quán)、地上權(quán)、地役權(quán)、典當(dāng)權(quán)。

1、所有權(quán)指依法對(duì)不動(dòng)產(chǎn)所擁有的全面支配和處置權(quán)，包括收益權(quán)、使用權(quán)、占有權(quán)和處分權(quán)。2、使用權(quán)指依法對(duì)不動(dòng)產(chǎn)進(jìn)行利用、管理并取得收益的權(quán)利，包括收益權(quán)、使用權(quán)、占有權(quán)。3、租賃權(quán)不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利人與承租人簽定一定年限的不動(dòng)產(chǎn)租賃合同，并收取租金的權(quán)利。4、抵押權(quán)債權(quán)人對(duì)債務(wù)人或第三者作為擔(dān)保的不動(dòng)產(chǎn)在債務(wù)不能履行時(shí)，有將其銷售得到清償?shù)臋?quán)利。美國次貸危機(jī)（subprimecrisis）又稱次級(jí)房貸危機(jī)，也譯為次債危機(jī)。它是指一場發(fā)生在美國，因次級(jí)抵押貸款機(jī)構(gòu)破產(chǎn)、投資基金被迫關(guān)閉、股市劇烈震蕩引起的金融風(fēng)暴。它致使全球主要金融市場出現(xiàn)流動(dòng)性不足危機(jī)。美國“次貸危機(jī)”是從2006年春季開始逐步顯現(xiàn)的。2007年8月開始席卷美國、歐盟和日本等世界主要金融市場。在美國，貸款是非常普遍的現(xiàn)象。當(dāng)?shù)厝撕苌偃钯I房，通常都是長時(shí)間貸款?？墒窃谶@里失業(yè)和再就業(yè)是很常見的現(xiàn)象。這些收入并不穩(wěn)定甚至根本沒有收入的人，買房因?yàn)樾庞玫燃?jí)達(dá)不到標(biāo)準(zhǔn)，就被定義為次級(jí)信用貸款者，簡稱次級(jí)貸款者。由于之前的房價(jià)很高，銀行認(rèn)為盡管貸款給了次級(jí)信用借款人，如借款人無法償還貸款，則可以利用抵押的房屋來還，拍賣或者出售后收回銀行貸款。但由于房價(jià)突然走低，借款人無力償還時(shí)，銀行把房屋出售，但卻發(fā)現(xiàn)得到的資金不能彌補(bǔ)當(dāng)時(shí)的貸款＋利息，甚至都無法彌補(bǔ)貸款額本身，這樣銀行就會(huì)在這個(gè)貸款上出現(xiàn)虧損。

即銀行收回房屋，卻賣不到高價(jià)，大面積虧損，引發(fā)了次貸危機(jī)。5、地上權(quán)在他人的土地上擁有建筑物或其他工作物為目的，而使用其土地的權(quán)利。例如：中國移動(dòng)在你家的地上建了一個(gè)信號(hào)塔，那么中國移動(dòng)就對(duì)這個(gè)信號(hào)塔享有地上權(quán)。6．地役權(quán)以他人的土地供自己方便使用的權(quán)利。我國物權(quán)法第一百五十六條：

地役權(quán)人有權(quán)按照合同約定，利用他人的不動(dòng)產(chǎn)，以提高自己的不動(dòng)產(chǎn)的效益。前款所稱他人的不動(dòng)產(chǎn)為供役地，自己的不動(dòng)產(chǎn)為需役地。當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)采取書面形式訂立地役權(quán)合同。例如：你在海邊有一塊平地，旁邊有一高樓，樓的主人給你一定的金錢，讓你在你的土地上三十年之內(nèi)不得建房，以滿足觀海的需要，你同意并簽約。樓的主人對(duì)你的土地的權(quán)利就是地役權(quán)。

甲工廠原有東門可以出入，后想開西門，借用乙工廠的道路通行。甲工廠與乙工廠約定，甲工廠向乙工廠適當(dāng)支付使用費(fèi)，乙工廠允許甲工廠的人員通行。這時(shí)甲工廠即取得了“地役權(quán)”。7、典權(quán)承租人支付典價(jià)，占有出租人的不動(dòng)產(chǎn)有使用和收益的權(quán)利。典期屆滿后，出典人如不贖回出典物，承典人即取得典物所有權(quán)。例如：房屋所有權(quán)者甲將其房屋典當(dāng)給乙，乙支付典價(jià)5萬元，約定回贖期3年。四、不動(dòng)產(chǎn)的價(jià)格1、不動(dòng)產(chǎn)價(jià)格的含義：不動(dòng)產(chǎn)的經(jīng)濟(jì)價(jià)值的貨幣表現(xiàn)形式。這種經(jīng)濟(jì)價(jià)值是由于人們對(duì)不動(dòng)產(chǎn)效用的認(rèn)識(shí)，不動(dòng)產(chǎn)相對(duì)稀少性及不動(dòng)產(chǎn)有效需求的存在等三者互相結(jié)合所產(chǎn)生的。效用——滿足人們欲望的能力。商品與勞務(wù)具有這種能力，因而成為人們需求的對(duì)象。對(duì)不動(dòng)產(chǎn)來說，由于不動(dòng)產(chǎn)的使用或占有能夠發(fā)揮其舒適性或帶來收益，由此引起人們占有不動(dòng)產(chǎn)的欲望。不動(dòng)產(chǎn)具有多種效用，表現(xiàn)在不同用途的不動(dòng)產(chǎn)。相對(duì)稀少性——物以稀為貴。物體僅僅有效用不一定有經(jīng)濟(jì)價(jià)值，如果數(shù)量豐富，隨時(shí)隨地都可以取得，就不會(huì)產(chǎn)生經(jīng)濟(jì)價(jià)值，如空氣。只有數(shù)量有限且又相對(duì)稀少，才能產(chǎn)生經(jīng)濟(jì)價(jià)值。有效需求——買得起，有購買能力。不動(dòng)產(chǎn)的效用具有相對(duì)稀少性就會(huì)產(chǎn)生價(jià)值，但不能直接以價(jià)格表現(xiàn)出來，要有一定購買力所支持的需求，即有效需求的存在，才能產(chǎn)生價(jià)格。1、不動(dòng)產(chǎn)價(jià)格的種類（1）按不動(dòng)產(chǎn)的實(shí)物形態(tài)土地價(jià)格：生地價(jià)格、熟地價(jià)格；建筑物價(jià)格：是指建筑物部分價(jià)格。房地價(jià)格：是指建筑物連同其占用的土地的價(jià)格房地價(jià)格=土地價(jià)格＋建筑物價(jià)格2、按價(jià)格產(chǎn)生的方式市場價(jià)格——實(shí)際成交價(jià)理論價(jià)格——經(jīng)濟(jì)學(xué)理論中認(rèn)為的不動(dòng)產(chǎn)市場價(jià)格波動(dòng)的中心評(píng)估價(jià)格——運(yùn)用特定的方法對(duì)不動(dòng)產(chǎn)市場價(jià)格進(jìn)行估價(jià)所得的價(jià)格。3、不動(dòng)產(chǎn)的總價(jià)格、單位價(jià)格不動(dòng)產(chǎn)總價(jià)格：一宗不動(dòng)產(chǎn)總體價(jià)格。單位價(jià)格：單位土地面積價(jià)格單位建筑物面積的價(jià)格。單位建筑面積地價(jià):樓面地價(jià)=土地總價(jià)格/建筑總面積有甲、乙兩塊土地面積為10000m2甲土地的單價(jià)為700元/m2，乙土地的單價(jià)為510元/m2，如果甲、乙兩塊土地的其他條件完全相同，但甲土地的容積率為5，乙土地的容積率為3，則明智的買者會(huì)購買哪塊土地？為什么？

4、不動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)價(jià)格、使用權(quán)價(jià)格不動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)價(jià)格——交易不動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)的價(jià)格不動(dòng)產(chǎn)使用權(quán)價(jià)格——交易不動(dòng)產(chǎn)使用權(quán)的價(jià)格5、按不動(dòng)產(chǎn)交易付款方式不同實(shí)際價(jià)格：是指在成交日期時(shí)一次付清的價(jià)格，或者將不是在成交日期時(shí)一次付清的價(jià)格折現(xiàn)到成交日期時(shí)的價(jià)格。名義價(jià)格：是指在成交日期時(shí)講明，但不是在成交日期時(shí)一次付清的價(jià)格例如，一套建筑面積100m2、單價(jià)3000元／m2、總價(jià)30萬元的住房，在實(shí)際交易中付款方式可能有下列幾種：

(1)要求在成交日期時(shí)一次付清。

(2)如果在成交日期時(shí)一次付清，則給予折扣，如優(yōu)惠5％。

(3)從成交日期時(shí)起分期付清，如首期支付10萬元，余款在一年內(nèi)分兩期支付，如每隔半年支付10萬元。

(4)約定在未來某個(gè)日期一次付清，如約定一年后付清。

(1)要求在成交日期時(shí)一次付清實(shí)際價(jià)格：單價(jià)為3000元／m2

，

總價(jià)為30萬元；不存在名義價(jià)格。(2)如果在成交日期時(shí)一次付清，則給予折扣，如優(yōu)惠5％。實(shí)際單價(jià)為:3000X(1—5％)＝2850(元／m2)，實(shí)際總價(jià)為28.5萬元；名義單價(jià)為:3000元／m2

，名義總價(jià)為:30萬元。(3)從成交日期時(shí)起分期付清，如首期支付10萬元，余款在一年內(nèi)分兩期支付，如每隔半年支付10萬元。實(shí)際總價(jià):10＋10／(1+5％)0.5+10／(1+5％)1＝29．28(萬元)年折現(xiàn)率為5％實(shí)際單價(jià):2928元／m2名義單價(jià):3000元／m2，名義總價(jià):30萬元(4)約定在未來某個(gè)日期一次付清，如約定一年后付清。實(shí)際總價(jià):30÷(1+5％)＝28.57(萬元)假定年折現(xiàn)率為5％，實(shí)際單價(jià)為2857元／m2

；名義單價(jià)為3000元／m2

，名義總價(jià)為30萬元。6、按不動(dòng)產(chǎn)的交割時(shí)間(1)現(xiàn)房價(jià)格：當(dāng)交易標(biāo)的物為建筑物已建成的不動(dòng)產(chǎn)時(shí)，即為現(xiàn)房價(jià)格(含土地價(jià)格)

；(2)期房價(jià)格：是指以目前尚未建成而在將來建成的房屋(含土地)為交易標(biāo)的的價(jià)格。

7、在商品房出售中出現(xiàn)的一組價(jià)格(1)起價(jià)：銷售商品房的最低價(jià)格；(2)標(biāo)價(jià)：是商品房出售者在其“價(jià)目表”上標(biāo)注的不同樓層、朝向、戶型的商品房出售價(jià)格，即賣方的要價(jià)；(3)成交價(jià)：是商品房買賣雙方的實(shí)際交易價(jià)格；(4)均價(jià)：銷售商品房的平均價(jià)格。8、在拍賣中的價(jià)格(1)保留價(jià)：拍賣標(biāo)的可售最低價(jià)格；(2)起拍價(jià)：開叫價(jià)、起叫價(jià)，是拍賣師在拍賣時(shí)首次報(bào)出的拍賣價(jià)格；(3)應(yīng)價(jià)：競買人對(duì)拍賣師報(bào)價(jià)的應(yīng)允，或競買人自己報(bào)出的購買價(jià)格；(4)成交價(jià)：拍賣師落錘后競買人的最高應(yīng)價(jià)。9、補(bǔ)地價(jià)：是指國有土地使用者因改變土地用途等而向國家補(bǔ)交的地價(jià)或土地使用權(quán)出讓金。①土地使用者改變土地用途、容積率、建筑高度等城市規(guī)劃限制條件；②土地使用者延長土地使用年限(包括出讓土地使用權(quán)期滿后續(xù)期)；③土地使用者轉(zhuǎn)讓、出租、抵押劃撥土地使用權(quán)的房地產(chǎn)(要求補(bǔ)辦土地使用權(quán)出讓手續(xù)，補(bǔ)交土地使用權(quán)出讓金等)。補(bǔ)地價(jià)=改變后地價(jià)-改變前地價(jià)例：某宗土地總面積1000m2，容積率為3，對(duì)應(yīng)的土地單價(jià)為450元／m2，現(xiàn)允許將容積率提高到5，樓面地價(jià)不變。試計(jì)算理論上應(yīng)補(bǔ)地價(jià)的數(shù)額。補(bǔ)地價(jià)評(píng)估指引

課題研究內(nèi)容：調(diào)查分析土地使用者改變土地用途、容積率、建筑高度等城市規(guī)劃限制條件；土地使用者延長土地使用年限(包括出讓土地使用權(quán)期滿后續(xù)期)；土地使用者轉(zhuǎn)讓、出租、抵押劃撥土地使用權(quán)的房地產(chǎn)(要求補(bǔ)辦土地使用權(quán)出讓手續(xù)，補(bǔ)交土地使用權(quán)出讓金等)等不同情況各地補(bǔ)繳地價(jià)款現(xiàn)狀。

從制定補(bǔ)地價(jià)評(píng)估的技術(shù)路線、評(píng)估方法、結(jié)果確定等方面進(jìn)行研究，制定相應(yīng)的操作技術(shù)指引，規(guī)范補(bǔ)地價(jià)評(píng)估操作行為，提出加強(qiáng)房地產(chǎn)市場監(jiān)管措施。成果：提交《土地市場補(bǔ)地價(jià)評(píng)估調(diào)研報(bào)告》、《土地市場補(bǔ)地價(jià)評(píng)估指引》2012年10月份完成。

五、不動(dòng)產(chǎn)價(jià)格的特性

1、不動(dòng)產(chǎn)價(jià)格，一般以交換價(jià)格或租金表示。

2、不動(dòng)產(chǎn)價(jià)格是關(guān)于不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利的價(jià)格由于土地地理位置具有固定性或不動(dòng)性，不動(dòng)產(chǎn)在市場上流通的并不是不動(dòng)產(chǎn)本身，而是該不動(dòng)產(chǎn)的所有權(quán)、使用權(quán)及其他權(quán)利。

3、不動(dòng)產(chǎn)價(jià)格是長期作用下形成的不動(dòng)產(chǎn)所在地區(qū)的各種條件經(jīng)常處于不斷的變化之中，因此不動(dòng)產(chǎn)的價(jià)格通常是就過去至將來長期作用下形成的,是隨不動(dòng)產(chǎn)本身的條件而不斷變化4、不動(dòng)產(chǎn)價(jià)格通常不具備形成市場價(jià)格的場所六、不動(dòng)產(chǎn)價(jià)格的影響因素分析1、市場的供求狀況2、不動(dòng)產(chǎn)本身基本條件3、環(huán)境條件4、法律規(guī)定5、其他因素1、供求關(guān)系對(duì)任何商品來說，供求關(guān)系是影響其價(jià)格的主要因素。土地的價(jià)格也受供求關(guān)系的影響，而且土地作為一個(gè)特殊商品，供求狀況又有特殊性

供給：土地的供給表現(xiàn)為自然供給固定不變和經(jīng)濟(jì)供給變化自然供給-該地區(qū)總的土地供給狀況經(jīng)濟(jì)供給-不同土地利用類別之間的供給狀況(煙臺(tái)13746平方公里）

經(jīng)濟(jì)供給與經(jīng)濟(jì)發(fā)展和國家的政策密切相關(guān)。如土地利用規(guī)劃、土地用途的限制政策（基本農(nóng)田保護(hù)制度）等。需求：無限表現(xiàn)在三個(gè)方面：經(jīng)濟(jì)發(fā)展的需求社會(huì)和人口發(fā)展的需求城市發(fā)展的需求

有限的土地供給和無限的土地需求，必然影響到土地的價(jià)格。目前我國的情況是供給小于需求，土地的價(jià)格上升。在某些特殊的地區(qū)和時(shí)間也會(huì)出現(xiàn)供大于求的狀況。動(dòng)更為明顯。

2000-2011年全國重點(diǎn)監(jiān)測(cè)城市住宅地價(jià)指數(shù)定基指數(shù)是指在指數(shù)數(shù)列中，各期指數(shù)都以某—固定時(shí)期為基期。定基指數(shù)說明現(xiàn)象在較長時(shí)期內(nèi)的發(fā)展變化情況。同比指數(shù)是根據(jù)報(bào)告期的定基指數(shù)除以上年同期的定基指數(shù)取得的。

2000-2011年全國重點(diǎn)監(jiān)測(cè)城市住宅地價(jià)指數(shù)2000-2011年全國重點(diǎn)監(jiān)測(cè)城市工業(yè)地價(jià)指數(shù)2000-2011年全國重點(diǎn)監(jiān)測(cè)城市商服地價(jià)指數(shù)2、不動(dòng)產(chǎn)本身的基本條件（1）土地的位置：決定其價(jià)格的主要因素（2）地質(zhì)條件：決定和影響土地的承載力，影響土地的容積率，對(duì)土地的開發(fā)和利用起限制作用。（3）地形地勢(shì)條件：地勢(shì)低洼容易積水，開發(fā)時(shí)增加投入，相反地勢(shì)平坦，開發(fā)時(shí)比較容易。（4）地塊的形狀畸形地塊、三角形及其他不規(guī)則的形狀，可影響土地的利用，影響投資者對(duì)土地購買興趣。（5）基礎(chǔ)設(shè)施的完備程度基礎(chǔ)設(shè)施種類的完備程度基礎(chǔ)設(shè)施正常保證程度基礎(chǔ)設(shè)施對(duì)土地發(fā)展容量的保證程度（6）建筑物的因素建筑物的質(zhì)量——高度——外觀——布局——結(jié)構(gòu)——用途等3、環(huán)境條件（1）消費(fèi)的方便性購物中心-市場-郵局-餐飲服務(wù)（2）就業(yè)的可能性就業(yè)機(jī)會(huì)多少（3）受教育的方便性中小學(xué)、成人教育（4）交通運(yùn)輸條件道路系統(tǒng)-交通工具-距離公交站點(diǎn)、汽車站、火車站的遠(yuǎn)近等（5）文化娛樂設(shè)施體育場、館-游泳池、滑冰場-公園、兒童樂園-影劇院、藝術(shù)館等（6）行政中心地方政府所在地（7）嫌惡設(shè)施垃圾處理場、污染工廠、火葬場和監(jiān)獄等4、法律規(guī)定（1）不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬的規(guī)定我國實(shí)行土地公有制房屋可以公有，也可以私有《城市房地產(chǎn)管理法》31條規(guī)定，“房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓、抵押等，房屋的所有權(quán)和該房屋占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)同時(shí)轉(zhuǎn)讓、抵押。（2）土地使用權(quán)年限的規(guī)定《中華人民共和國城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》21條:土地使用權(quán)出讓最高年限按下列用途確定：居住用地70年,工業(yè)用地50年,教育、科技、文化、衛(wèi)生、體育用地50年,商業(yè)、旅游、娛樂用地40年,綜合或其他用地50年。5、其他因素（1）經(jīng)濟(jì)因素經(jīng)濟(jì)發(fā)展必然引起不動(dòng)產(chǎn)價(jià)格上漲（2）文化因素信仰、風(fēng)俗習(xí)慣、興趣、行為方式（3）心理因素購買或出售時(shí)的心態(tài)-攀比-時(shí)尚-迷信-偏好-接近名住宅-急買急賣等。（4）人口因素人口密度和人口素質(zhì)等（5）投機(jī)行為會(huì)引起不動(dòng)產(chǎn)價(jià)格的不規(guī)則波動(dòng)。1992—1993我國不動(dòng)產(chǎn)價(jià)格的高峰值，與“炒賣地皮”投機(jī)行為有很大的關(guān)系。（6）政策因素政策因素：2010年以來,國家多次出臺(tái)政策對(duì)房地產(chǎn)市場進(jìn)行了“史上最嚴(yán)厲的調(diào)控”。然而,調(diào)控并未取得預(yù)期成效,市場在經(jīng)歷短暫回調(diào)后仍然量價(jià)齊漲,并創(chuàng)下歷史新高。2010年4月的“國十條”,9月的“國五條”,2011年1月的新“國八條”,2月的限購政策政策不斷細(xì)化、完善的脈絡(luò)非常清晰。國務(wù)院2010年4月出臺(tái)國十條：（一）統(tǒng)一思想，提高認(rèn)識(shí)。住房問題關(guān)系國計(jì)民生，既是經(jīng)濟(jì)問題，更是影響社會(huì)穩(wěn)定的重要民生問題。房價(jià)過高、上漲過快，加大了居民通過市場解決住房問題的難度，增加了金融風(fēng)險(xiǎn)，不利于經(jīng)濟(jì)社會(huì)協(xié)調(diào)發(fā)展。各地區(qū)、各有關(guān)部門認(rèn)真落實(shí)中央確定的房地產(chǎn)市場調(diào)控政策，采取堅(jiān)決的措施，遏制房價(jià)的過快上漲。

（二）建立考核問責(zé)機(jī)制。穩(wěn)定房價(jià)和住房保障工作實(shí)行省級(jí)人民政府負(fù)總責(zé)、城市人民政府抓落實(shí)的工作責(zé)任制。住房城鄉(xiāng)建設(shè)部、監(jiān)察部等部門要對(duì)省級(jí)人民政府的相關(guān)工作進(jìn)行考核，加強(qiáng)監(jiān)督檢查，建立約談、巡查和問責(zé)制度。對(duì)穩(wěn)定房價(jià)、推進(jìn)保障性住房建設(shè)工作不力，影響社會(huì)發(fā)展和穩(wěn)定的，要追究責(zé)任。（三）實(shí)行更為嚴(yán)格的差別化住房信貸政策。對(duì)購買首套自住房且套型建筑面積在90平方米以上的家庭（包括借款人、配偶及未成年子女，下同），貸款首付款比例不得低于30%；對(duì)貸款購買第二套住房的家庭，貸款首付款比例不得低于50%，貸款的利率不得低于基準(zhǔn)利率的1.1倍；對(duì)貸款購買第三套及以上住房的，貸款首付款比例和貸款利率應(yīng)大幅度提高，具體由商業(yè)銀行根據(jù)風(fēng)險(xiǎn)管理原則自主確定。（四）發(fā)揮稅收政策對(duì)住房消費(fèi)和房地產(chǎn)收益的調(diào)節(jié)作用。財(cái)政部、稅務(wù)總局要加快研究制定引導(dǎo)個(gè)人合理住房消費(fèi)和調(diào)節(jié)個(gè)人房產(chǎn)收益的稅收政策。稅務(wù)部門要嚴(yán)格按照稅法和有關(guān)政策規(guī)定，認(rèn)真做好土地增值稅的征收管理工作，對(duì)定價(jià)過高、漲幅過快的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目進(jìn)行重點(diǎn)清算和稽查。上海房產(chǎn)稅采取方式是新購之時(shí)進(jìn)行征稅：上海市居民家庭在本市新購且屬于該居民家庭第二套及以上住房的，合并計(jì)算的家庭全部住房面積，人均超過60平的，進(jìn)行房產(chǎn)稅征收。以三口之家的上海居民家庭為例，如果這個(gè)家庭原有住房面積共計(jì)180平米，剛好人均60平米。現(xiàn)又新購一套100平米的住房總價(jià)100萬，按100萬交易價(jià)格的70%計(jì)稅，稅率5%，一年應(yīng)該納稅4200元。（五）增加居住用地有效供應(yīng)。國土資源部要指導(dǎo)督促各地及時(shí)制定并公布以住房為主的房地產(chǎn)供地計(jì)劃，并切實(shí)予以落實(shí)。房價(jià)上漲過快的城市，要增加居住用地的供應(yīng)總量。要依法加快處置閑置房地產(chǎn)用地，對(duì)收回的閑置土地，要優(yōu)先安排用于普通住房建設(shè)。在堅(jiān)持和完善土地招拍掛制度的同時(shí)，探索“綜合評(píng)標(biāo)”、“一次競價(jià)”、“雙向競價(jià)”等出讓方式，抑制居住用地出讓價(jià)格非理性上漲。（六）調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)。各地要盡快編制和公布住房的建設(shè)規(guī)劃，明確保障性住房、中小套型普通商品住房的建設(shè)數(shù)量和比例。住房城鄉(xiāng)建設(shè)部門要加快對(duì)普通商品住房的規(guī)劃、開工建設(shè)和預(yù)銷售審批，盡快形成有效供應(yīng)。保障性住房、棚戶區(qū)改造和中小套型普通商品住房用地不低于住房建設(shè)用地供應(yīng)總量的70%，并優(yōu)先保證供應(yīng)。（七）確保完成2010年建設(shè)保障性住房300萬套、各類棚戶區(qū)改造住房280萬套的工作任務(wù)。住房城鄉(xiāng)建設(shè)部、發(fā)展改革委、財(cái)政部等有關(guān)部門要盡快下達(dá)年度計(jì)劃及中央補(bǔ)助資金。住房城鄉(xiāng)建設(shè)部要與各省級(jí)人民政府簽訂住房保障工作目標(biāo)責(zé)任書，落實(shí)工作責(zé)任。（八）加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)購地和融資的監(jiān)管。國土資源部門要加大專項(xiàng)整治和清理力度，嚴(yán)格依法查處土地閑置及炒地行為，并限制有違法違規(guī)行為的企業(yè)新購置土地。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在參與土地競拍和開發(fā)建設(shè)過程中，其股東不得違規(guī)對(duì)其提供借款、轉(zhuǎn)貸、擔(dān)?；蚱渌嚓P(guān)融資便利。（九）加大交易秩序監(jiān)管力度。對(duì)取得預(yù)售許可或者辦理現(xiàn)房銷售備案的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目，要在規(guī)定時(shí)間內(nèi)一次性公開全部銷售房源，并嚴(yán)格按照申報(bào)價(jià)格明碼標(biāo)價(jià)對(duì)外銷售。（十）完善房地產(chǎn)市場信息披露制度。各地要及時(shí)向社會(huì)公布住房建設(shè)計(jì)劃和住房用地年度供應(yīng)計(jì)劃。住房城鄉(xiāng)建設(shè)部要加快個(gè)人住房信息系統(tǒng)的建設(shè)。統(tǒng)計(jì)部門要研究發(fā)布能夠反映不同區(qū)位、不同類型住房價(jià)格變動(dòng)的信息。9月出臺(tái)的新五條綜合起來主要內(nèi)容是：要求各地加大調(diào)控力度、完善差異化的住房信貸政策、調(diào)整住房稅收政策、增加有效供給、加大市場檢查查處力度。新五條首先要求各級(jí)地方政府要立即研究制定貫徹落實(shí)“國十條”文件的實(shí)施細(xì)則。新五條中真正的“核武器”是房貸政策的調(diào)整。這個(gè)“核武器”主要是各商業(yè)銀行暫停發(fā)放第三套及以上住房貸款。這將對(duì)投資投機(jī)購房以致命打擊。2011年國八條：一是強(qiáng)化規(guī)劃調(diào)控，改善商品房結(jié)構(gòu)。

二是加大土地供應(yīng)調(diào)控力度，嚴(yán)格土地管理。

三是加強(qiáng)對(duì)普通商品住房和經(jīng)濟(jì)適用住房價(jià)格的調(diào)控，保證中低價(jià)位、