2023年物業(yè)管理師考試管理務(wù)實(shí)知識(shí)點(diǎn)輔導(dǎo)

2023年物業(yè)管理師考試管理務(wù)實(shí)知識(shí)點(diǎn)輔導(dǎo)１我國(guó)工程項(xiàng)目管理創(chuàng)新價(jià)值體系的思考一、概述近30年來(lái),我國(guó)工程建設(shè)處在高峰時(shí)代。我國(guó)是建筑工程大國(guó)，但工程項(xiàng)目管理研究和應(yīng)用很落后，工程項(xiàng)目管理水平?jīng)]有大的突破。在工程項(xiàng)目管理領(lǐng)域我們沒(méi)有取得對(duì)產(chǎn)業(yè)發(fā)展有重大影響的，可以在國(guó)際上有地位的研究和應(yīng)用成果。2０數(shù)年前國(guó)內(nèi)許多學(xué)者就研究建筑工業(yè)化和總承包等問(wèn)題,建設(shè)部也提出總承包規(guī)定，但至今我國(guó)工程項(xiàng)目的總承包僅達(dá)工程承包總額的8%以下。而國(guó)際上已達(dá)成50%.建筑業(yè)作為產(chǎn)業(yè)應(yīng)有它的基礎(chǔ)管理工作的研究，如勞動(dòng)效率(定額)的研究與測(cè)算；成本核算；勞動(dòng)組織方式等。目前這些方面進(jìn)展較小，我國(guó)工程項(xiàng)目管理呈粗放型,“以包代管”狀況沒(méi)有主線改變。在現(xiàn)代國(guó)際工程中出現(xiàn)的一些新的理念、理論和方法,如伙伴關(guān)系模式，新的協(xié)議理念,建筑的人性化、民族化、全生命期設(shè)計(jì),工程項(xiàng)目的全生命期管理理論和方法,工程的可連續(xù)發(fā)展,工程項(xiàng)目各方面滿意的狀態(tài)等，在我國(guó)仍然沒(méi)有被人們接受和應(yīng)用。這說(shuō)明，在我國(guó)工程項(xiàng)目管理領(lǐng)域的各個(gè)方面必須進(jìn)行創(chuàng)新和提高。假如我們?cè)俨蛔⒅貏?chuàng)新,我們就會(huì)失去發(fā)展的最佳時(shí)機(jī)。二、對(duì)我國(guó)工程項(xiàng)目領(lǐng)域創(chuàng)新的反思我國(guó)工程項(xiàng)目領(lǐng)域?qū)?chuàng)新作了很大的努力,也取得了成果。但也有許多值得反思的現(xiàn)象?！こ套非蠼Y(jié)構(gòu)上的高難度,大跨度,“世界第一高”，“世界第一重”。并以攻克這樣的難關(guān)為創(chuàng)新成果，而不顧及自然資源和社會(huì)資源的投入量?！笮偷臉?biāo)志性建筑都用國(guó)外的方案，追求新奇奇特的造型?！S多社區(qū)采用國(guó)外的建筑風(fēng)格和名稱(chēng)。為了打造“生態(tài)社區(qū)”,有些開(kāi)發(fā)商將山里的古樹(shù)移栽到社區(qū)，甚至出現(xiàn)不惜重金,將南美洲的大樹(shù)移栽到社區(qū)，目的是發(fā)明“耳目一新”的效果。——在工程的招標(biāo)投標(biāo)中，為了防止出現(xiàn)不公正等問(wèn)題，大幅度提高投標(biāo)人數(shù)量，采用復(fù)雜的程序，評(píng)標(biāo)方法,如暗標(biāo)，搖號(hào)。我們現(xiàn)在的許多創(chuàng)新存在著價(jià)值體系迷失的問(wèn)題。從主線上說(shuō)，對(duì)我們?yōu)槭裁匆獎(jiǎng)?chuàng)新，以及怎么評(píng)價(jià)創(chuàng)新不明確。三、對(duì)工程項(xiàng)目管理創(chuàng)新的價(jià)值思考工程總承包和項(xiàng)目管理承包的推行提高了工程總承包公司（項(xiàng)目管理公司)在工程項(xiàng)目組織中的地位。他們?cè)诠こ添?xiàng)目中有更長(zhǎng)的時(shí)間跨度和更全面的工作;對(duì)工程的整體效率和作用影響加大;對(duì)工程承擔(dān)更大的社會(huì)和歷史責(zé)任。同時(shí)也有更大的創(chuàng)新自由度和動(dòng)力。工程項(xiàng)目管理理論和方法的創(chuàng)新通常有新的管理理論應(yīng)用、新的管理方法和工具的應(yīng)用、新的管理模式和模型的應(yīng)用等。項(xiàng)目管理的理論和方法是由項(xiàng)目管理的任務(wù)、項(xiàng)目目的、項(xiàng)目的使命決定的。它們都是為了達(dá)成項(xiàng)目的目的。創(chuàng)新不是目的,管理理論和方法的創(chuàng)新必須符合工程項(xiàng)目的目的和使命。違反使命和目的的創(chuàng)新不是創(chuàng)新！不可否認(rèn),我們目前許多改革和創(chuàng)新都是違反了我們的使命的！國(guó)家提出了可連續(xù)發(fā)展、健康發(fā)展觀、環(huán)境保護(hù)、循環(huán)經(jīng)濟(jì)、以人為本、學(xué)習(xí)型社會(huì)、創(chuàng)新社會(huì)等標(biāo)語(yǔ)。一方面必須貫徹在工程項(xiàng)目上，以指導(dǎo)工程項(xiàng)目管理理論和方法的創(chuàng)新。工程項(xiàng)目使命的本義是指重大的責(zé)任?，F(xiàn)代工程項(xiàng)目投資大、消耗的社會(huì)資源和自然資源多,對(duì)社會(huì),對(duì)環(huán)境影響大，所以有最大的責(zé)任。(１)滿足業(yè)主的規(guī)定,實(shí)現(xiàn)和保持工程項(xiàng)目的價(jià)值。工程項(xiàng)目最主線的目的是通過(guò)建成后的工程運(yùn)營(yíng)為業(yè)主(如國(guó)家、地方、公司、部門(mén)）提供符合規(guī)定的產(chǎn)品或服務(wù),以解決上層系統(tǒng)的問(wèn)題，或?yàn)榱藵M足上層系統(tǒng)的需要，或?yàn)榱藢?shí)現(xiàn)上層系統(tǒng)的戰(zhàn)略目的和計(jì)劃。(２）承擔(dān)社會(huì)責(zé)任。工程項(xiàng)目在建設(shè)和運(yùn)營(yíng)過(guò)程中對(duì)社會(huì)各方面影響很大，它具有很大的社會(huì)責(zé)任，必須滿足項(xiàng)目相關(guān)者的利益和盼望，必須滿足社會(huì)各方面對(duì)項(xiàng)目的規(guī)定,使社會(huì)各方面滿意，必須與環(huán)境協(xié)調(diào)。(３）承擔(dān)歷史責(zé)任。一個(gè)工程的整個(gè)建設(shè)和運(yùn)營(yíng)(使用)過(guò)程有幾十年，甚至幾百年。所以，它不僅要滿足當(dāng)代人的需求，并且要承擔(dān)歷史責(zé)任，應(yīng)經(jīng)得住歷史推敲。所以工程項(xiàng)目管理的創(chuàng)新必須符合工程項(xiàng)目的可連續(xù)發(fā)展和全生命期管理的規(guī)定。2023年物業(yè)管理師考試管理務(wù)實(shí)知識(shí)點(diǎn)輔導(dǎo)2四、工程項(xiàng)目全壽命期目的體系按照工程項(xiàng)目的使命構(gòu)造工程項(xiàng)目的全生命期目的體系。它應(yīng)作為衡量創(chuàng)新的價(jià)值尺度。1.質(zhì)量(功能）目的?，F(xiàn)代工程追求工作質(zhì)量、工程質(zhì)量、最終整體功能、產(chǎn)品或服務(wù)質(zhì)量的統(tǒng)一性。更注重運(yùn)營(yíng)過(guò)程，高效率地發(fā)揮功能價(jià)值。工程不僅要達(dá)成預(yù)定的使用功能規(guī)定，并且人們追求一些新的質(zhì)量理念:(１）人性化的工程設(shè)計(jì)。（2)工程的可建造性。建筑方案應(yīng)當(dāng)施工方便，減少施工過(guò)程的難度，資源消耗。(３）運(yùn)營(yíng)和服務(wù)的可靠性。(4)可維修性和方便拆除。(５）“設(shè)計(jì)—施工—運(yùn)營(yíng)”的一體化。2.費(fèi)用目的。過(guò)去人們過(guò)于注重建設(shè)費(fèi)用(一次性總投資或總成本)，現(xiàn)在更注重新的費(fèi)用目的：（1)全生命期費(fèi)用（建造費(fèi)用和運(yùn)營(yíng)費(fèi)用)的目標(biāo)。(2)減少工程過(guò)程中的社會(huì)成本。社會(huì)成本是工程過(guò)程中引起的其他方費(fèi)用支出，如工程招標(biāo)投標(biāo)中未中標(biāo)單位的花費(fèi)。(3)減少環(huán)境成本。如由于項(xiàng)目的環(huán)保投入較低，使運(yùn)營(yíng)人員健康受損，導(dǎo)致社會(huì)保險(xiǎn)和醫(yī)療費(fèi)增長(zhǎng)。由于環(huán)境污染使社會(huì)解決污染的費(fèi)用增長(zhǎng)。3.時(shí)間目的。工程的時(shí)間目的不僅涉及工期（建設(shè)期)，并且涉及工程的設(shè)計(jì)壽命，服務(wù)壽命目的和產(chǎn)品的市場(chǎng)周期(產(chǎn)品市場(chǎng)發(fā)展、成熟、衰退時(shí)間)。４．項(xiàng)目相關(guān)者各方面滿意。相關(guān)者各方面滿意作為組織成功的新的尺度。建設(shè)工程項(xiàng)目必須顧及各方的利益,使他們滿意。項(xiàng)目相關(guān)者多方面以及他們的主要利益涉及:(1)用戶：產(chǎn)品或服務(wù)價(jià)格、安全性、產(chǎn)品或服務(wù)的人性化。(2)投資者：投資額、投資回報(bào)率、減少投資風(fēng)險(xiǎn)。（３)業(yè)主項(xiàng)目的整體目標(biāo)。（4)承包商和供應(yīng)商：工程價(jià)格、工期、公司形象、關(guān)系（信譽(yù))。（５）政府:繁榮與發(fā)展地區(qū)經(jīng)濟(jì)、增長(zhǎng)地方財(cái)力、改善地方形象、政績(jī)顯赫、就業(yè)和其它社會(huì)問(wèn)題。（6）生產(chǎn)者（員工)：工作環(huán)境（安全、舒適、人性化)、工作待遇、工作的穩(wěn)定性。（7）項(xiàng)目周邊組織：保護(hù)環(huán)境、保護(hù)景觀和文物、工作安置、拆遷安頓或補(bǔ)償、對(duì)項(xiàng)目的使用規(guī)定。5.項(xiàng)目與環(huán)境協(xié)調(diào)。在項(xiàng)目過(guò)程中解決人與人、人與自然的關(guān)系。工程項(xiàng)目是在一個(gè)多維的環(huán)境系統(tǒng)中建設(shè)和運(yùn)營(yíng)的，與環(huán)境協(xié)調(diào)涉及各個(gè)方面。(1)項(xiàng)目與生態(tài)環(huán)境的協(xié)調(diào)。（2）建筑造型、空間布置與環(huán)境整體和諧。（３)繼承民族優(yōu)秀文化。建筑具有文化的繼承性，建筑的歷史價(jià)值在很大限度上由它所體現(xiàn)的文化價(jià)值決定的。假如我國(guó)的大的標(biāo)志性的工程都采用外國(guó)的設(shè)計(jì)方案，這會(huì)導(dǎo)致我們這一代建筑文化的缺失。(4)建設(shè)規(guī)模應(yīng)與當(dāng)時(shí)、本地的經(jīng)濟(jì)能力相匹配，又具有先進(jìn)性和適度的前瞻性。（5)節(jié)約使用自然資源，特別是不可再生資源。（6）不破壞本地的社會(huì)文化。(7）在項(xiàng)目的建設(shè)和運(yùn)營(yíng)過(guò)程中行為合法。(8）項(xiàng)目應(yīng)符合上層系統(tǒng)的需求,對(duì)地區(qū)、國(guó)民經(jīng)濟(jì)部門(mén)發(fā)展有奉獻(xiàn)。6.工程項(xiàng)目應(yīng)具有可連續(xù)發(fā)展能力?，F(xiàn)代工程必須符合可連續(xù)發(fā)展規(guī)定,有可連續(xù)發(fā)展能力。工程項(xiàng)目的可連續(xù)發(fā)展的能力至少涉及如下方面：(1）工程項(xiàng)目對(duì)地區(qū)和城市可連續(xù)發(fā)展有連續(xù)奉獻(xiàn)。這是工程的價(jià)值體現(xiàn)。這可以通過(guò)工程項(xiàng)目的建設(shè)和運(yùn)營(yíng)對(duì)地區(qū)和城市可連續(xù)性指標(biāo)改變限度描述。通常城市或地區(qū)的可連續(xù)發(fā)展能力指標(biāo)涉及社會(huì)發(fā)展指標(biāo)、經(jīng)濟(jì)發(fā)展指標(biāo)、環(huán)境指標(biāo)和資源指標(biāo)。(2）項(xiàng)目自身具有可連續(xù)發(fā)展能力——工程自身“健康長(zhǎng)壽”。1)工程要能長(zhǎng)期地適合需求,功能是穩(wěn)定性的，可維護(hù)性，能低成本運(yùn)營(yíng)。２)能方便地進(jìn)行更新和進(jìn)一步開(kāi)發(fā)，涉及功能的更新,結(jié)構(gòu)的更新，物質(zhì)的更新。3)長(zhǎng)期地與環(huán)境和諧,與地區(qū)經(jīng)濟(jì)一體化。4)具有防災(zāi)能力。（3）工程拆除后方便土地的復(fù)原——方便將來(lái)的工程建設(shè)。在工程項(xiàng)目的建設(shè)和運(yùn)營(yíng)過(guò)程中必須考慮工程拆除后土地復(fù)原的方便和低成本。我國(guó)的工程建設(shè)必然經(jīng)歷現(xiàn)在的大規(guī)模新建為重點(diǎn)，到以運(yùn)營(yíng)維護(hù)(維修)為重點(diǎn)，以及拆除再建的過(guò)程?；谌缦聨c(diǎn),我們假如再不重視這個(gè)問(wèn)題，將要付出極大的代價(jià)。1)我國(guó)人多地少，土地資源匱乏，必須反復(fù)使用;2）我國(guó)現(xiàn)在處在大規(guī)模的建設(shè)期，這幾十年來(lái)的許多建筑都是“不可連續(xù)”的;3)許多單位(如開(kāi)發(fā)區(qū)）要經(jīng)常性的改變產(chǎn)品,重新開(kāi)發(fā)。則要拆除后再新建?，F(xiàn)在已有一些鄉(xiāng)鎮(zhèn)公司工廠,在拆除后,由于土地被污染，不僅寸草不生,并且人都不能走近,成為一塊“死地”。有些工程在拆除后,殘留的地下結(jié)構(gòu)無(wú)法解決,使新建筑受到很大的限制。在這方面，我國(guó)現(xiàn)在的工程建設(shè)會(huì)給我國(guó)將來(lái)留下許多嚴(yán)重的問(wèn)題。2023年物業(yè)管理師考試管理務(wù)實(shí)知識(shí)點(diǎn)輔導(dǎo)3協(xié)議網(wǎng)絡(luò)架構(gòu)在工程管理中的作用在工程管理過(guò)程中,建立協(xié)議網(wǎng)絡(luò)架構(gòu)是一項(xiàng)十分重要的工作。本文擬從項(xiàng)目管理的角度，探討如何在建設(shè)工程的管理中有效建立協(xié)議網(wǎng)絡(luò),從而充足發(fā)揮協(xié)議網(wǎng)絡(luò)圖在項(xiàng)目建設(shè)中的作用。一、建立協(xié)議網(wǎng)絡(luò)架構(gòu)的必要性在工程實(shí)踐中,業(yè)主與承包商之間存在著復(fù)雜的協(xié)議關(guān)系。無(wú)論是積極還是被動(dòng)，業(yè)主與眾多的承包商、設(shè)備供應(yīng)商之間都會(huì)簽訂許多協(xié)議，形成許多協(xié)議關(guān)系。工程管理搞的比較好的項(xiàng)目，這些協(xié)議關(guān)系是井然有序的,對(duì)雙方的責(zé)、權(quán)、利規(guī)定的很明確,雙方的配合工作也比較好，協(xié)議執(zhí)行的也很順利；反之,則是合同關(guān)系不清,雙方的責(zé)、權(quán)、利規(guī)定的不明確,雙方經(jīng)常陷于扯皮和矛盾中,業(yè)主時(shí)常發(fā)現(xiàn)一些協(xié)議沒(méi)有涵蓋的內(nèi)容,一些事情沒(méi)有人負(fù)責(zé)，由此帶來(lái)工期的損失和造價(jià)的突破。本人曾參與過(guò)一個(gè)五星級(jí)酒店的建設(shè)，由于缺少建設(shè)項(xiàng)目管理經(jīng)驗(yàn),酒店與承包商分別簽訂了一系列協(xié)議,把一個(gè)完整的項(xiàng)目平行分解發(fā)包，導(dǎo)致了一系列的問(wèn)題:業(yè)主的工程部成了三十幾家公司的總包單位，由于工程自身的邏輯性,各個(gè)分包單位互相影響，工期無(wú)法控制,一拖就是五年；費(fèi)用無(wú)法控制，一方面有的公司工程進(jìn)展不久卻沒(méi)有付款,另一方面卻出現(xiàn)付款超過(guò)，工程進(jìn)展沒(méi)有上來(lái),最后工程造價(jià)很高,質(zhì)量卻不能滿意。這種現(xiàn)象并不少見(jiàn),由于建設(shè)單位忽略了協(xié)議網(wǎng)絡(luò)架構(gòu)的建立,導(dǎo)致協(xié)議關(guān)系不清的現(xiàn)象比比皆是,導(dǎo)致了建設(shè)單位的巨大損失。但在目前的工程管理的研究中,卻很少有人討論協(xié)議網(wǎng)絡(luò)架構(gòu)，往往是對(duì)協(xié)議自身的研究要遠(yuǎn)高于協(xié)議架構(gòu)的研究，我認(rèn)為這是當(dāng)前工程管理中值得注意的問(wèn)題。協(xié)議網(wǎng)絡(luò)架構(gòu)是協(xié)議關(guān)系建立的基礎(chǔ)。對(duì)它的研究，有助于我們把握工程管理的主線,起到提綱摯領(lǐng)的作用。二、協(xié)議網(wǎng)絡(luò)架構(gòu)在項(xiàng)目管理中的作用我認(rèn)為,協(xié)議網(wǎng)絡(luò)架構(gòu)在項(xiàng)目管理中,應(yīng)當(dāng)扮演基礎(chǔ)性的作用。通過(guò)建立協(xié)議網(wǎng)絡(luò)，我們可以明確工程的總承包商和設(shè)計(jì)總承包人，明確他們對(duì)于工程的工期、造價(jià)應(yīng)負(fù)的責(zé)任;明確工程需要做出什么樣的分包安排,提前做出計(jì)劃；依據(jù)協(xié)議網(wǎng)絡(luò)圖提前做出預(yù)先的投資分解計(jì)劃,控制項(xiàng)目的投資等。參見(jiàn)附圖《燕都大酒店協(xié)議網(wǎng)絡(luò)圖》。如在燕都大酒店協(xié)議網(wǎng)絡(luò)圖中，我們可以看出，工程的設(shè)計(jì)方案是美國(guó)納德?tīng)柟?，總包單位是核工業(yè)部第四設(shè)計(jì)院,監(jiān)理單位是中原監(jiān)理公司,施工總包單位是中建一局六公司,業(yè)主對(duì)外墻網(wǎng)架、室外幕墻等工程實(shí)行平行發(fā)包,對(duì)于柴油發(fā)電機(jī)組、電梯等設(shè)備業(yè)主實(shí)行直接供貨。業(yè)主需要對(duì)此進(jìn)行控制，并談判簽訂合同。而對(duì)于弱電工程、機(jī)電工程、游泳池、精裝修工程等實(shí)行分包,由施工總包單位中建一局六公司與之簽訂協(xié)議,對(duì)于弱電、精裝修等的設(shè)計(jì)，由設(shè)計(jì)總包單位核工業(yè)部第四設(shè)計(jì)院與之簽訂協(xié)議,這樣,盡管酒店建設(shè)是十分復(fù)雜的，但協(xié)議關(guān)系是明確的,做到了責(zé)任明確。根據(jù)上述網(wǎng)絡(luò)圖，我們可以制定投資分解計(jì)劃，將投資按參建單位分解，并在協(xié)議中明確下來(lái)，作為投資控制的依據(jù)。對(duì)于設(shè)計(jì),也按照這一體系進(jìn)行控制,實(shí)行限額設(shè)計(jì)，這樣從主線上扭轉(zhuǎn)了建設(shè)投資失去控制的問(wèn)題，為工程建設(shè)發(fā)明了良好條件。三、如何建立協(xié)議網(wǎng)絡(luò)架構(gòu)我認(rèn)為,建立協(xié)議網(wǎng)絡(luò)架構(gòu)，最主線的一點(diǎn)是對(duì)于工程情況的分析。一方面是工程的復(fù)雜限度。對(duì)于比較復(fù)雜的項(xiàng)目，原則上應(yīng)當(dāng)劃分的細(xì)一些,對(duì)于總包單位管理能力較強(qiáng)的，可以劃分的粗一些，反之則要?jiǎng)澐值谋容^細(xì)。第二是業(yè)主對(duì)這一項(xiàng)目的投入，假如業(yè)主工程師較多，協(xié)議網(wǎng)絡(luò)可以細(xì)一些,假如業(yè)主工程師人手不夠，協(xié)議網(wǎng)絡(luò)應(yīng)當(dāng)粗一些。第三應(yīng)當(dāng)盡量采用總承包方式,盡量減少業(yè)主平行發(fā)包的數(shù)量,這樣可以很大的簡(jiǎn)化工作界面，減少由于業(yè)主平行發(fā)包引起的矛盾和問(wèn)題。2０23年物業(yè)管理師考試管理務(wù)實(shí)知識(shí)點(diǎn)輔導(dǎo)4物業(yè)市場(chǎng)對(duì)外拓展必須注意七大要點(diǎn)在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)日趨成熟的今天,任何公司在經(jīng)營(yíng)過(guò)程中都也許進(jìn)行大量的商務(wù)談判。有效的談判不僅可以最大限度地維護(hù)自己的合法利益,并且也可使對(duì)方對(duì)談判結(jié)果滿意，為日后雙方進(jìn)一步合作奠定良好的基礎(chǔ)。商務(wù)談判的全過(guò)程充滿了魅力,也隱藏了對(duì)手設(shè)立種種“陷井”。公司要想在劇烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中求得一席屬于自己的生存空間,就必須正視商務(wù)談判，充足把握談判過(guò)程中的每一個(gè)細(xì)節(jié)，在做到“有理、有力、有節(jié)”的基礎(chǔ)上，還應(yīng)依據(jù)商務(wù)談判的主體、議題、方式、約束條件的不同進(jìn)行具體問(wèn)題具體分析。但在紛繁復(fù)雜的商務(wù)談判的背后,也有一些基本的東西值得我們共同探討研究。筆者依據(jù)一定實(shí)踐經(jīng)驗(yàn),在進(jìn)行了必要的調(diào)查研究后，總結(jié)出商務(wù)談判中談判者應(yīng)遵循的幾條原則，望能對(duì)那些經(jīng)常參與或即將參與商務(wù)談判的人員給予一定的參考和啟示。1．沒(méi)有“免費(fèi)的午餐”。在商務(wù)談判的全過(guò)程中,掌握信息,特別是準(zhǔn)確掌握有關(guān)談判對(duì)手的信息，對(duì)于談判的成敗都有著非常重要的作用。由于談判的每一個(gè)環(huán)節(jié)都需要用大量的資料來(lái)驗(yàn)證，進(jìn)以說(shuō)服對(duì)手,達(dá)成自己的談判目地。在談判中，對(duì)手也許故意將備忘錄或其他所謂的內(nèi)部資料讓對(duì)手發(fā)現(xiàn),或在已方成員間進(jìn)行筆談或翻看資料時(shí)故意讓對(duì)手了解。對(duì)于這些毫不費(fèi)力得到的資料和信息，必須審慎解決,不可輕信。由于在談判桌上的對(duì)手也大都是一些談判高手,他們會(huì)采用各種手段設(shè)法讓對(duì)手按照自己的意圖行事，提供“免費(fèi)的午餐”只是其中的一種。２．“得隴”仍須“望蜀”。得隴望蜀，被人們常用來(lái)比方那些貪心局限性的行為。但在談判過(guò)程中,任何一方的容易滿足都將會(huì)把自己的應(yīng)得利益拱手讓給對(duì)手，有人比方在那普通的談判桌上堆滿了“錢(qián)”，談判就是如何合理劃分這些利益,只要你有能力“拿”來(lái)，就是屬于你的。因此永不滿足既得利益,“得隴”仍要“望蜀”便成了談判者的唯一選擇。3．“棄車(chē)”必須為了“保帥”。在談判中的任何讓步都不應(yīng)是“免費(fèi)”的。由于“免費(fèi)”的讓步不僅不能恰本地維護(hù)好自己切身利益,并且也許會(huì)引起對(duì)手的更大欲望?！皸壾?chē)”就是指在談判者為了防止談判陷入疆局，甚至談判破裂,喪失那些既得利益,而做出的重大讓步。這些讓步必須在統(tǒng)覽全局的基礎(chǔ)上,在自身整體利益受損較小的情況下,才干做出，否則,只能是寧折勿彎。4．“一切都可以推倒重來(lái)”的原則。談判畢竟不是簽約,即使已經(jīng)簽約,只要協(xié)議尚未真正生效，談判的任何一方都有權(quán)利否認(rèn)過(guò)去談判所達(dá)成的一切談判結(jié)果。這樣做也許會(huì)傷及個(gè)別談判者的面子或者公司的聲譽(yù),但假如發(fā)現(xiàn)協(xié)議中確有重大漏掉或失誤,都應(yīng)立刻告知對(duì)方,進(jìn)行及時(shí)補(bǔ)充，只要時(shí)間允許，完全可推倒重來(lái)，絕不能將錯(cuò)就錯(cuò)，而給公司造成更大的損失。５.把握對(duì)手心理,不圖虛名,力爭(zhēng)實(shí)地。世界著名的鋼鐵大王安德魯·卡耐基在其一生中進(jìn)行大大小小的無(wú)數(shù)次談判，其中他多次“運(yùn)用對(duì)方的名字來(lái)命名”的方式促成了公司合并，或打開(kāi)了市場(chǎng)銷(xiāo)路，為其成為鋼鐵大王奠定了雄厚基礎(chǔ)。在現(xiàn)實(shí)談判中，談判者應(yīng)設(shè)法通過(guò)自己幾乎不需要太多支出的讓步來(lái)與對(duì)手周旋,特別是當(dāng)自己代表的是一家知名的大公司時(shí)，可以充足運(yùn)用自己的優(yōu)勢(shì)，把自己能為對(duì)方提供的征詢、人員培訓(xùn)、技術(shù)指導(dǎo)等服務(wù)轉(zhuǎn)變成能給自身帶來(lái)實(shí)際利益的談判籌碼。６．尊重對(duì)手，贏得支持。依據(jù)著名心理學(xué)家馬斯洛的“需求理論”，人的最高層次需求就是獲得尊重和自我實(shí)現(xiàn)。商務(wù)談判最佳的結(jié)果就是雙方都感到自己是“勝者”。由于這種心理反映不僅可以保證談判的順利進(jìn)行,還為日后協(xié)議的順利實(shí)行發(fā)明良好條件。特別是在談判中當(dāng)對(duì)手處在下風(fēng)時(shí),或自己的談判目地得到充足實(shí)現(xiàn)時(shí),切忌諷刺或貶低對(duì)手，應(yīng)多強(qiáng)調(diào)客觀條件的優(yōu)劣,使對(duì)手在談判桌上失去的,能在心理上尋找到平衡。7.強(qiáng)調(diào)配合,形成合力。從談判人員選擇的那刻起,就應(yīng)當(dāng)特別強(qiáng)調(diào)突出談判各組內(nèi)部人員之間的配合問(wèn)題。一方面要在人員的知識(shí)結(jié)構(gòu)進(jìn)行合理達(dá)配,既要有懂財(cái)務(wù)、法律的,也要有懂技術(shù)、管理的,同時(shí)也應(yīng)注意內(nèi)部人員在性格上的互補(bǔ)，既要有強(qiáng)硬、沖動(dòng)型敢于說(shuō)“不”的“黑臉者”,也要有緩合氣氛，調(diào)節(jié)情緒的“調(diào)合者”。誰(shuí)在什么時(shí)間說(shuō)什么話都應(yīng)有所安排,協(xié)調(diào),力爭(zhēng)使談判內(nèi)部成員之間互相配合、補(bǔ)充，使整體作用得到最充足的發(fā)揮。2０２３年物業(yè)管理師考試管理務(wù)實(shí)知識(shí)點(diǎn)輔導(dǎo)5物業(yè)管理費(fèi)根據(jù)什么原則擬定物業(yè)管理單位開(kāi)展物業(yè)管理服務(wù)收費(fèi)遵循合理、公開(kāi)及與物業(yè)產(chǎn)權(quán)人、使用人的承受能力相適應(yīng)的原則。具體來(lái)說(shuō)，物業(yè)管理收費(fèi)應(yīng)堅(jiān)持六個(gè)原則：(1）"等價(jià)互換"原則。收費(fèi)價(jià)格的高低由所提供服務(wù)的質(zhì)量決定。（２）"誰(shuí)受益、誰(shuí)出錢(qián)"的原則。（３）"差別"原則。根據(jù)物業(yè)使用人的收入水平不同，采用不同的服務(wù)方式和收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。（4）＂優(yōu)質(zhì)優(yōu)價(jià)＂原則。根據(jù)物業(yè)管理公司提供的服務(wù)質(zhì)量、服務(wù)水平的不同，采用不同的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。如深圳市規(guī)定，凡被評(píng)為國(guó)家級(jí)、省級(jí)或市級(jí)示范住宅社區(qū)均可上浮物業(yè)管理收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。(5）＂取之于民,用之于民＂的原則。有兩方面含義:一是從住戶收取的費(fèi)用,要用在住戶身上,不得挪作他用;二是不得牟取高額利潤(rùn)。（6)"公開(kāi)＂原則。物業(yè)管理服務(wù)收費(fèi)實(shí)行明碼標(biāo)價(jià)，收費(fèi)項(xiàng)目和標(biāo)準(zhǔn)及收費(fèi)辦法應(yīng)在經(jīng)營(yíng)場(chǎng)合或收費(fèi)地點(diǎn)公布。物業(yè)管理單位應(yīng)當(dāng)定期(一般為６個(gè)月）向住戶公布收費(fèi)的收入和支出賬目,公布物業(yè)管理年度計(jì)劃和社區(qū)管理的重大措施，接受社區(qū)管理委員會(huì)或物業(yè)產(chǎn)權(quán)人、使用人的監(jiān)督。各級(jí)政府的物價(jià)部門(mén)是物業(yè)管理服務(wù)收費(fèi)的主管機(jī)關(guān)。物價(jià)部門(mén)應(yīng)當(dāng)會(huì)同物業(yè)管理行政主管部門(mén)加強(qiáng)對(duì)物業(yè)管理服務(wù)收費(fèi)的監(jiān)督和指導(dǎo)。物業(yè)管理收費(fèi)根據(jù)所提供服務(wù)的性質(zhì)、特點(diǎn)等不同情況,分別實(shí)行政府定價(jià)、政府指導(dǎo)價(jià)和經(jīng)營(yíng)者定價(jià)。為物業(yè)產(chǎn)權(quán)人、使用人提供的公共衛(wèi)生清潔,公用設(shè)施的維修保養(yǎng)、保安、綠化等具有公共性質(zhì)的服務(wù)以及代收代繳水電費(fèi)、煤氣費(fèi)、有線電視費(fèi)、電話費(fèi)等公眾代辦性質(zhì)的服務(wù)收費(fèi),實(shí)行政府定價(jià)或政府指導(dǎo)價(jià)。凡屬為物業(yè)產(chǎn)權(quán)人、使用人個(gè)別需求提供的特約服務(wù),除政府物價(jià)部門(mén)規(guī)定有統(tǒng)一收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)者外。服務(wù)收費(fèi)實(shí)行經(jīng)營(yíng)者定價(jià)。特約服務(wù)涉及房屋裝修、家電修理、居室清潔、代購(gòu)商品、找醫(yī)送藥、看護(hù)病人、接送子女上學(xué)等。實(shí)行經(jīng)營(yíng)者定價(jià)的物業(yè)管理服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)由物業(yè)管理公司與社區(qū)業(yè)主委員會(huì)或產(chǎn)權(quán)人代表、使用人代表協(xié)商決定,并應(yīng)將收費(fèi)項(xiàng)目和收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)向本地物價(jià)部門(mén)備案。20２３年物業(yè)管理師考試管理務(wù)實(shí)知識(shí)點(diǎn)輔導(dǎo)６物業(yè)管理費(fèi)1.繳納管理費(fèi)是業(yè)主的義務(wù)業(yè)主在享受其名下不動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)力的同時(shí)，也有承擔(dān)其名下應(yīng)分擔(dān)的管理費(fèi)和維修、保險(xiǎn)等款項(xiàng)的義務(wù)。２.承擔(dān)管理費(fèi)的比例承擔(dān)管理費(fèi)的比例，原則上是按業(yè)主各自擁有的房屋面積比例分?jǐn)?，但是，假如業(yè)主(代表）大會(huì)另有規(guī)定,也可以根據(jù)公平合理的原則由業(yè)主（代表）大會(huì)決定分?jǐn)?。?管理費(fèi)與維修基金的安排管理費(fèi)與維修基金在使用中是不同的。管理費(fèi)一般用于每月的各項(xiàng)開(kāi)支；維修基金作為大規(guī)模修繕工程的備用金被儲(chǔ)存。4．管理費(fèi)和維修基金的支付方法關(guān)于管理費(fèi)和維修基金的支付方法,各地政府規(guī)定有所差異,一般說(shuō)來(lái),管理費(fèi)每月用鈔票或轉(zhuǎn)賬方式預(yù)先支付下月管理費(fèi)。維修基金可以在業(yè)主辦理入戶手續(xù)時(shí)一次支付（若干年后用完再籌集)或每月支付。每月支付的維修基金須單列賬戶，防止他用，以免應(yīng)急時(shí)因費(fèi)用缺少影響物業(yè)的搶修。5.管理費(fèi)中無(wú)余額管理費(fèi)是對(duì)物業(yè)管理中需要的各項(xiàng)開(kāi)支制定出預(yù)算，再根據(jù)業(yè)主所占有的面積按比例承擔(dān)的。由于從開(kāi)始就沒(méi)有計(jì)算管理費(fèi)中的余額,所以，即使一個(gè)人拖欠管理費(fèi),也會(huì)對(duì)管理產(chǎn)生影響。２02３年物業(yè)管理師考試管理務(wù)實(shí)知識(shí)點(diǎn)輔導(dǎo)76.重要的是編制預(yù)算費(fèi)用是管理的基本保證,如何有效使用,支出平衡，預(yù)算顯得非常重要,這就意味著每年編制預(yù)算是不可缺少的。7.收支決算報(bào)告是預(yù)算的基礎(chǔ)管理公司須每年向業(yè)主(代表)大會(huì)或業(yè)主委員會(huì)作管理報(bào)告。這個(gè)報(bào)告中也理所當(dāng)然的涉及管理費(fèi)的收支決算情況。因此，可以認(rèn)為，收支決算報(bào)告是次年預(yù)算的基礎(chǔ)，要對(duì)報(bào)告中預(yù)算的收入以及如何支出進(jìn)行充足地審核。8.有時(shí)重新估價(jià)也是必要的管理的預(yù)算是根據(jù)業(yè)主對(duì)該物業(yè)的管理標(biāo)準(zhǔn)、管理內(nèi)容設(shè)定后，管理者測(cè)算出一年所需的人力、財(cái)力、物力等所有費(fèi)用。因各種外在因素的變化或業(yè)主的需求變化,有時(shí)也須重新估價(jià)當(dāng)初設(shè)定的額度。否則,將會(huì)出現(xiàn)經(jīng)費(fèi)不能維持的狀況,這時(shí)，考慮提價(jià)是必要的。9．難辦的是拖欠管理費(fèi)是預(yù)算的一年費(fèi)用總額除以１2個(gè)月，再除以物業(yè)管理區(qū)域面積總數(shù)而得出的每平方米每月所需付出的費(fèi)用。業(yè)主根據(jù)所擁有的面積分?jǐn)偣芾碣M(fèi)。因此，業(yè)主在享有房屋有關(guān)權(quán)利時(shí)，支付管理費(fèi)是法律上應(yīng)當(dāng)盡的義務(wù)，務(wù)必引起業(yè)主關(guān)注。１0.拖欠管理費(fèi)是侵犯大多數(shù)業(yè)主的利益管理公司是為全體業(yè)主服務(wù)的，其管理費(fèi)用也是根據(jù)所有的建設(shè)面積測(cè)算出來(lái)的，因此，個(gè)別業(yè)主不交管理費(fèi)而享受管理公司提供的服務(wù)，受侵犯的不僅是管理公司,并且也涉及已交管理費(fèi)的其他業(yè)主。2023年物業(yè)管理師考試管理務(wù)實(shí)知識(shí)點(diǎn)輔導(dǎo)8業(yè)主與物業(yè)管理公司發(fā)生收費(fèi)糾紛如何解決社區(qū)是由開(kāi)發(fā)商下屬的物業(yè)管理公司負(fù)責(zé)管理的。業(yè)主入住時(shí)也沒(méi)有仔細(xì)閱讀入住公約。進(jìn)住后按建筑面積２.2元/平方米。月交納物業(yè)管理費(fèi)，但楊敏認(rèn)為別的社區(qū)物業(yè)管理費(fèi)一般只在１.5元左右。本社區(qū)服務(wù)水平并沒(méi)有高出多少,收費(fèi)卻存在很大差距，應(yīng)屬于質(zhì)價(jià)不符，收費(fèi)偏高。楊敏把自己的意見(jiàn)反饋給物業(yè)管理處,物業(yè)管理處認(rèn)為本社區(qū)物業(yè)管理收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)嚴(yán)格按成本費(fèi)用來(lái)核算,是屬于合理收費(fèi)。楊敏又聯(lián)合了一些業(yè)主對(duì)物業(yè)管理處的高收費(fèi)問(wèn)題提出疑問(wèn)，雙方爭(zhēng)執(zhí)不下,關(guān)系越來(lái)越僵,業(yè)主開(kāi)始拒交物業(yè)管理費(fèi),物業(yè)管理公司也減少了服務(wù)水平。社區(qū)環(huán)境衛(wèi)生狀況越來(lái)越差,最后鬧得兩敗俱傷。那么，假如業(yè)主與物業(yè)管理企業(yè)發(fā)生收費(fèi)糾紛。應(yīng)當(dāng)如何尋求解決渠道呢假如物業(yè)產(chǎn)權(quán)人或使用人對(duì)物業(yè)管理公司的收費(fèi)有異議，認(rèn)為收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)過(guò)高、收費(fèi)項(xiàng)目過(guò)多或提供的服務(wù)質(zhì)價(jià)不符，應(yīng)當(dāng)向社區(qū)物業(yè)管理委員會(huì)反映,由管理委員會(huì)與物業(yè)管理公司協(xié)商解決。假如收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)是通過(guò)物價(jià)部門(mén)核定的，產(chǎn)權(quán)人或使用人可以提請(qǐng)物價(jià)部門(mén)重新核定,物價(jià)部門(mén)應(yīng)充足考慮所有人或使用人的意見(jiàn)，以物業(yè)管理服務(wù)所發(fā)生的費(fèi)用為基礎(chǔ),結(jié)合物業(yè)管理單位的服務(wù)內(nèi)容、服務(wù)質(zhì)量、服務(wù)深度重新核定。物業(yè)管理公司認(rèn)為收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)過(guò)低的，不得擅自提高收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，應(yīng)提請(qǐng)物價(jià)部門(mén)根據(jù)物業(yè)管理費(fèi)用的變化調(diào)整收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，或與社區(qū)管理委員會(huì)協(xié)商,達(dá)成一致意見(jiàn)后才干提高收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。對(duì)有下列行為的物業(yè)管理公司,政府價(jià)格監(jiān)督檢查機(jī)關(guān)可以依照國(guó)家有關(guān)規(guī)定予以處罰:①越權(quán)定價(jià)，擅自提高收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)的；②擅自設(shè)立收費(fèi)項(xiàng)目、亂收費(fèi)用的；③不按規(guī)定實(shí)行明碼標(biāo)價(jià)的;④提供服務(wù)質(zhì)價(jià)不符的;⑤只收費(fèi)不服務(wù)或多收費(fèi)少服務(wù)的。物業(yè)產(chǎn)權(quán)人、使用人不按協(xié)議規(guī)定繳納物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)的,物業(yè)管理公司可規(guī)定其限期繳交并按規(guī)定收取滯納金;逾期仍不繳交的,物業(yè)管理公司可向人民法院起訴,申請(qǐng)法院強(qiáng)制執(zhí)行。2０２３年物業(yè)管理師考試管理務(wù)實(shí)知識(shí)點(diǎn)輔導(dǎo)９物業(yè)管理有兩大特點(diǎn)：一是勞動(dòng)密集型；二是管理密集型。勞動(dòng)密集型是服務(wù)行業(yè)所共有的,但管理密集型卻是物業(yè)管理行業(yè)所特有的,一個(gè)不被業(yè)內(nèi)所重視的特性。物業(yè)管理的管理密集型，并不是勞動(dòng)密集型所引發(fā)的。而是由于物業(yè)管理知識(shí)密集型和技術(shù)型所導(dǎo)致的。物業(yè)管理行業(yè)知識(shí)領(lǐng)域涵蓋了房地產(chǎn)、法律、政治、經(jīng)濟(jì)等等。物業(yè)管理行業(yè)涉及的技術(shù)領(lǐng)域更廣泛，許多都是前沿科技。如網(wǎng)絡(luò)、消防系統(tǒng)、監(jiān)控系統(tǒng)、門(mén)襟對(duì)講系統(tǒng)、智能化系統(tǒng)。知識(shí)密集型和技術(shù)型，決定了物業(yè)管理服務(wù)的管理密集型。控制物業(yè)管理人工成本投入正是體現(xiàn)了“勞動(dòng)密集型”和“管理密集型”的結(jié)合、協(xié)調(diào)、完善、一致。對(duì)物業(yè)管理行業(yè)來(lái)講，一個(gè)公司管理水平如何,說(shuō)到底就是看他的人工成本控制如何。由于對(duì)勞動(dòng)密集型行業(yè)來(lái)講，人工成本的高低決定了公司賺錢(qián)水平的高低。一方面，控制物業(yè)管理人工成本投入你需要搞清楚和掌握社區(qū)的資源,不同的社區(qū)資源，采用不同的配置。社區(qū)資源重要涉及：物業(yè)的類(lèi)型，多層還是小高層或高層，社區(qū)的住戶數(shù)、社區(qū)出入口的數(shù)量、社區(qū)是封閉式還是開(kāi)放式；社區(qū)的占地面積、建筑面積、商業(yè)面積(含學(xué)校、幼兒園、會(huì)所、商鋪、酒店等）,綠化面積(涉及覆蓋率、植物種類(lèi)等)、收費(fèi)面積(不同物業(yè)的收費(fèi)面積）、社區(qū)的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)（這一點(diǎn)十分重要）;社區(qū)的設(shè)施設(shè)備涉及電梯、配電房、水泵房、消防、監(jiān)控、對(duì)講系統(tǒng)、配電箱的數(shù)量、監(jiān)控探頭的數(shù)量；生活（消防)水池個(gè)數(shù)、所處位置、容積率、會(huì)所基本情況;游泳池基本情況、活動(dòng)中心等;地下停車(chē)面積、停車(chē)位數(shù)量、樓層、基本設(shè)施設(shè)備情況;地上車(chē)位面積、停車(chē)位數(shù)量、所處位置等;道路的面積、路燈的數(shù)量;沙井、雨水溝的位置、走向；化糞池?cái)?shù)量、位置、容積率等。20２3年物業(yè)管理師考試管理務(wù)實(shí)知識(shí)點(diǎn)輔導(dǎo)１0第二步，根據(jù)社區(qū)的資源情況,擬定社區(qū)的等級(jí)標(biāo)準(zhǔn)和服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)。資源決定了社區(qū)的服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)：２元/㎡的管理費(fèi)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)與3元/㎡的管理費(fèi)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn),在服務(wù)品質(zhì)上肯定有差距。所以說(shuō)，不同的資源應(yīng)改有不同的服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)。收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)與服務(wù)等級(jí)、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)相應(yīng)。不同的服務(wù)等級(jí)相應(yīng)不同的人力資源配置標(biāo)準(zhǔn)。因此,我們可以把社區(qū)分為若干等級(jí)。社區(qū)等級(jí)的確認(rèn)重要依賴社區(qū)的資源。參考數(shù)據(jù)有:社區(qū)的占地面積、公共設(shè)施（配套）面積、收費(fèi)面積、綠化面積等等。例如1、A1類(lèi)社區(qū)必須符合三個(gè)條件中的兩個(gè)管理面積：３0萬(wàn)㎡以上收費(fèi)面積:20萬(wàn)㎡以上收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)：3元/㎡以上2、Ａ2類(lèi)社區(qū)必須符合三個(gè)條件中的兩個(gè)管理面積:15~２０萬(wàn)㎡收費(fèi)面積:１３萬(wàn)㎡以上收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)：3元/㎡以下3、B１類(lèi)社區(qū)必須符合三個(gè)條件中的兩個(gè)管理面積：10～15萬(wàn)㎡收費(fèi)面積：8萬(wàn)㎡以上收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)：２．５元/㎡以上4、Ｂ2類(lèi)社區(qū)必須符合三個(gè)條件中的兩個(gè)管理面積：8～13萬(wàn)㎡收費(fèi)面積:６萬(wàn)㎡以上收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn):2．0元/㎡以上5、C1類(lèi)社區(qū)必須符合三個(gè)條件中的兩個(gè)管理面積:3~８萬(wàn)㎡收費(fèi)面積：4萬(wàn)㎡以上收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn):2.０元/㎡以上6、C2類(lèi)社區(qū)必須符合三個(gè)條件中的兩個(gè)管理面積：2~5萬(wàn)㎡收費(fèi)面積:2萬(wàn)㎡以上收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)：1.２元/㎡以上與之配套的是Ａ1類(lèi)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)，A２類(lèi)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn),B１類(lèi)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)，B2類(lèi)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)，C１類(lèi)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)，C２類(lèi)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)等等。第三步，掌握了社區(qū)的具體資源情況、資料、數(shù)據(jù)，以及社區(qū)的等級(jí)標(biāo)準(zhǔn)和服務(wù)等級(jí),我們就可以根據(jù)這些資源的情況、標(biāo)準(zhǔn),擬定社區(qū)人力資源的配置。人力資源配置也是社區(qū)的定員定編。20２3年物業(yè)管理師考試管理務(wù)實(shí)知識(shí)點(diǎn)輔導(dǎo)１１物業(yè)管理的兩種經(jīng)營(yíng)模式目前物業(yè)管理經(jīng)營(yíng)粗分為兩類(lèi)，一類(lèi)是全服務(wù)型管理模式,即公平收取各業(yè)戶之管理費(fèi)用，并合理支付使用，定期公布帳目,費(fèi)用結(jié)余屬于全體業(yè)主、客戶,并轉(zhuǎn)入次年管理費(fèi)中使用。局限性部分由全體業(yè)主依據(jù)《管理公約》之規(guī)定補(bǔ)足。其二是全承包型物業(yè)管理模式，即所有管理費(fèi)收取包干使用無(wú)須公布帳目,結(jié)余作為賺錢(qián)歸管理公司。兩種形式各有特點(diǎn),但基于業(yè)主利益角度出發(fā)，為可以做到物業(yè)管理的良性循環(huán)及保持管理的穩(wěn)定性、連續(xù)性,故大部分管理公司采用第一種類(lèi)型。物業(yè)管理的運(yùn)作流程物業(yè)管理是一復(fù)雜、完整的系統(tǒng)工程,良好的物業(yè)管理可以極大地提高物業(yè)的經(jīng)濟(jì)使用壽命,極具投資升值的保障。專(zhuān)業(yè)及完善的物業(yè)管理，是能夠?yàn)榭蛻籼峁┮话踩?、舒適、和諧和居住、工作、使用環(huán)境，保障投資者、使用者的利益。根據(jù)物業(yè)管理在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)、建設(shè)、使用各階段的不同作用及特點(diǎn)，物業(yè)管理的運(yùn)作可分為以下四個(gè)階段：物業(yè)管理策劃階段、物業(yè)管理的準(zhǔn)備階段、物業(yè)管理的啟動(dòng)階段、物業(yè)管理的運(yùn)作階段。1、物業(yè)管理的策劃階段:所謂物業(yè)管理的策劃階段，是指物業(yè)管理公司在接管物業(yè)之前就提早介入，以物業(yè)管理的角度對(duì)物業(yè)環(huán)境、功能、使用、維修、施工、設(shè)施提出建議。為物業(yè)此后的投入使用發(fā)明條件,并且最大化節(jié)約資金。為此后良好的物業(yè)管理打下基礎(chǔ)。同時(shí)，根據(jù)物業(yè)的建設(shè)特點(diǎn),依據(jù)購(gòu)買(mǎi)使用者的物業(yè)管理服務(wù)規(guī)定，初步制訂物業(yè)管理服務(wù)檔次、擬定服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)及服務(wù)項(xiàng)目。2、物業(yè)管理的前期準(zhǔn)備階段:物業(yè)管理的前期準(zhǔn)備階段，一般在物業(yè)竣工投入使用前八個(gè)月開(kāi)始。重要工作涉及：決定自行組建、選聘物業(yè)管理公司或顧問(wèn)公司參與管理。制訂物業(yè)管理前期開(kāi)辦財(cái)務(wù)預(yù)算及年度預(yù)算,制訂物業(yè)管理整體動(dòng)作方案,編制物業(yè)管理所需的各種文獻(xiàn),涉及:《管理公約》、《住戶手冊(cè)》、《住戶守則》、《裝修規(guī)則》、《停車(chē)場(chǎng)規(guī)則》、《物業(yè)收樓文獻(xiàn)》、《租約》等。擬訂內(nèi)部機(jī)構(gòu)設(shè)立及人員編制，逐步分期、分批選聘管理人員及培訓(xùn)。設(shè)計(jì)各部門(mén)的運(yùn)作方案及規(guī)章制度。由于物業(yè)管理前期準(zhǔn)備階段的專(zhuān)業(yè)性非常強(qiáng),故此聘請(qǐng)專(zhuān)業(yè)物業(yè)顧問(wèn)公司以其豐富的經(jīng)驗(yàn)、成熟的專(zhuān)業(yè)管理技術(shù)作為支持是此后成功于否的保障。成功的前期準(zhǔn)備階段可為后期實(shí)際運(yùn)作打下良好的基礎(chǔ),可以極大避免此后管理的隨意性，最大限度地規(guī)避此后的管理風(fēng)險(xiǎn)，并充足體現(xiàn)發(fā)展的建設(shè)目的。3、物業(yè)管理的啟動(dòng)階段：物業(yè)管理的全面啟動(dòng)階段,是以物業(yè)的接管驗(yàn)收為標(biāo)志。此階段涉及:物業(yè)的接管驗(yàn)收、辦理客戶收樓、入住手續(xù)、全面物業(yè)管理服務(wù)的展開(kāi)、建立物業(yè)的檔案資料、客戶資料、除執(zhí)行平常管理工作外還要制訂整個(gè)物業(yè)的管理、保養(yǎng)、維護(hù)計(jì)劃。這一階段的工作紛繁復(fù)雜，因此在制訂出各種計(jì)劃的同時(shí),要嚴(yán)格執(zhí)行環(huán)環(huán)相扣。在為客戶提供服務(wù)的同時(shí)，加強(qiáng)溝通宣傳管理公司的管理規(guī)定，以謀求客戶的理解支持并及時(shí)根據(jù)客戶的規(guī)定,調(diào)整各種管理計(jì)劃,以求更加適合、滿足客戶之需求。４、物業(yè)管理的平常運(yùn)作階段:此階段最重要的內(nèi)容涉及平常綜合管理服務(wù)的穩(wěn)定與提高。其中涉及：物業(yè)維修管理、設(shè)備維護(hù)保養(yǎng)管理、環(huán)境綠化管理、安全管理、有償服務(wù)管理等。在為客戶提供優(yōu)質(zhì)服務(wù)的同時(shí)，以《管理公約》及其他管理規(guī)定為依據(jù),解決各種管理當(dāng)中出現(xiàn)的問(wèn)題并合理運(yùn)用財(cái)務(wù)資源,做到開(kāi)源節(jié)流，提高資金運(yùn)用率，改善物業(yè)的使用功能。對(duì)管理工作進(jìn)行定期檢討、計(jì)劃未來(lái)、訓(xùn)練員工及灌輸新知識(shí)為管理的提高打下基礎(chǔ)。物業(yè)管理的復(fù)雜性、系統(tǒng)性、專(zhuān)業(yè)性的特點(diǎn)決定了管理的難度。為此良好的內(nèi)外部環(huán)境對(duì)提高物業(yè)管理水平就顯得尤為重要。根據(jù)以往的經(jīng)驗(yàn)，要改善提高管理水平須有賴于政府部門(mén)制訂出一科學(xué)的制度、法規(guī)及周邊區(qū)域各政府職能部門(mén)的配合及市政、交通、綠化的改善，更須業(yè)主、租戶、管理公司的溝通理解與合作。我們相信隨著社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的逐步發(fā)展,專(zhuān)業(yè)化、公司化、制度化的物業(yè)管理公司將大有作為。2023年物業(yè)管理師考試管理務(wù)實(shí)知識(shí)點(diǎn)輔導(dǎo)12物業(yè)管理公司打造優(yōu)秀品牌的幾點(diǎn)結(jié)識(shí)通過(guò)20數(shù)年的發(fā)展,我國(guó)的物業(yè)管理在市場(chǎng)規(guī)律的作用下,物業(yè)管理公司產(chǎn)生了明顯的分化:全國(guó)具有一級(jí)資質(zhì)的公司雖然只占總數(shù)的1.5%，但平均管理規(guī)模確高于全國(guó)平均規(guī)模(平均不超過(guò)１0萬(wàn)平方米）的數(shù)十倍；在一些大型優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目的投標(biāo)現(xiàn)場(chǎng)我們總是看到熟悉的面孔,甚至連續(xù)幾年都沒(méi)有大的變化。面對(duì)新的競(jìng)爭(zhēng)形勢(shì),許多行業(yè)人士驚呼,物業(yè)管理已經(jīng)進(jìn)入品牌競(jìng)爭(zhēng)的年代！究竟品牌在市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中的作用如何?ＷＰP集團(tuán)的SｔephenKing說(shuō),“產(chǎn)品是工廠所生產(chǎn)的東西；品牌是消費(fèi)者所購(gòu)買(mǎi)的東西。產(chǎn)品可以被競(jìng)爭(zhēng)者模仿,但品牌則是獨(dú)一無(wú)二的。產(chǎn)品極易迅速過(guò)時(shí)落伍,但成功的品牌卻能持久不墜”。與其它產(chǎn)業(yè)同樣，物業(yè)管理進(jìn)入品牌競(jìng)爭(zhēng)時(shí)代是市場(chǎng)選擇的必然結(jié)果,也是市場(chǎng)成熟的重要體現(xiàn)，在這樣的背景下，品牌的樹(shù)立和建設(shè)是制定公司發(fā)展戰(zhàn)略的關(guān)鍵。筆者結(jié)合自身的實(shí)踐,介紹一下對(duì)物業(yè)管理公司打造優(yōu)秀品牌的粗淺結(jié)識(shí)。一、對(duì)的結(jié)識(shí)品牌的作用，明確創(chuàng)建品牌的目的“品牌是一種錯(cuò)綜復(fù)雜的象征,它是品牌屬性、名稱(chēng)、包裝、價(jià)格、歷史、聲譽(yù)、廣告方式的無(wú)形總和。品牌同時(shí)也因消費(fèi)者對(duì)其使用的印象，以及自身的經(jīng)驗(yàn)而有所界定?！薄笮l(wèi).奧格威(ＤａvidOgｉｌvy)。對(duì)的結(jié)識(shí)品牌的作用,明確創(chuàng)建品牌的目的，才干使品牌創(chuàng)建工作產(chǎn)生現(xiàn)實(shí)、深刻而貫穿全員的動(dòng)力。一方面，品牌是市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的產(chǎn)物和需要,是公司數(shù)年哺育的結(jié)果。品牌建設(shè)直接、明顯而長(zhǎng)遠(yuǎn)的服務(wù)于公司的市場(chǎng)開(kāi)發(fā)，與公司和全體員工的生存和發(fā)展息息相關(guān):品牌作為公司的無(wú)形資產(chǎn),在市場(chǎng)上的巨大作用是不言而喻的。對(duì)服務(wù)行業(yè)的物業(yè)管理而言，由于專(zhuān)業(yè)設(shè)備、專(zhuān)有技術(shù)和有形固定資產(chǎn)投入占據(jù)的分量很低，顧客對(duì)產(chǎn)品質(zhì)量的評(píng)價(jià)缺少客觀的依據(jù)和標(biāo)準(zhǔn)，因而重要通過(guò)“感知”的方式評(píng)判,這些特性決定了客戶在選擇商品時(shí)更加看重品牌因素。試想一名市場(chǎng)開(kāi)發(fā)人員在向客戶推銷(xiāo)物業(yè)服務(wù)產(chǎn)品時(shí)，假如沒(méi)有品牌的支撐，要從物業(yè)管理服務(wù)的各個(gè)層面介紹自己的產(chǎn)品有別于其它產(chǎn)品的優(yōu)質(zhì),是多么困難和缺少說(shuō)服力。回想在品牌格局形成以前,物業(yè)管理標(biāo)書(shū)往往數(shù)十萬(wàn)字,答辯往往漫長(zhǎng)劇烈,無(wú)非是要說(shuō)明自己的產(chǎn)品?，F(xiàn)在多數(shù)被公司規(guī)模、資質(zhì)、獲獎(jiǎng)、經(jīng)驗(yàn)和客戶評(píng)價(jià)逐步代替,由于后者更令人信服。展望市場(chǎng)更加成熟的將來(lái)，優(yōu)秀品牌的物業(yè)管理公司也許只用一個(gè)名字或標(biāo)記就能充足證明自己的產(chǎn)品品質(zhì)?，F(xiàn)在有汽車(chē)業(yè)的奔馳、酒店業(yè)的香格里拉和快餐業(yè)的麥當(dāng)勞,物業(yè)管理行業(yè)在管理類(lèi)別方面也出現(xiàn)了這樣的格局。另一方面，品牌產(chǎn)生價(jià)值的認(rèn)同感，提供“真實(shí)又引人注目的付款理由”。公司的品牌一定要與產(chǎn)品或服務(wù)聯(lián)系起來(lái)，沒(méi)有特定產(chǎn)品承載的公司品牌既難以打造,又不能發(fā)揮作用。假如某物業(yè)管理公司的名稱(chēng)不能讓客戶聯(lián)想起其服務(wù)的內(nèi)容、品質(zhì)、特色、價(jià)格、誠(chéng)信和規(guī)范等，就好比看到麥當(dāng)勞標(biāo)志時(shí)不能聯(lián)想到其特有的環(huán)境、食物和價(jià)格同樣,能說(shuō)該物業(yè)管理公司是知名品牌嗎?這樣的品牌對(duì)公司又會(huì)有多少幫助。這里我們還應(yīng)注意到：品牌與產(chǎn)品而不是公司存在互相相應(yīng)的關(guān)系,正如索尼有SＯNＹ、VＡIＯ、WAＬKMAＮ等品牌同樣，物業(yè)管理公司也可根據(jù)服務(wù)產(chǎn)品的特質(zhì)和市場(chǎng)情況創(chuàng)建序列品牌。目前許多物業(yè)管理公司與上級(jí)地產(chǎn)商創(chuàng)建共同的品牌，其優(yōu)點(diǎn)是可以資源共享,減少創(chuàng)建的成本，且在市場(chǎng)信譽(yù)方面可以互相支撐,但其缺陷一是兩者的產(chǎn)品是有區(qū)分的，品牌與產(chǎn)品的關(guān)聯(lián)性不強(qiáng)，二是一旦某一方出了問(wèn)題,會(huì)對(duì)另一方產(chǎn)生影響，許多物業(yè)管理公司都碰到了類(lèi)似的情況。如開(kāi)發(fā)商遺留的工程問(wèn)題往往成為客戶向物業(yè)管理機(jī)構(gòu)發(fā)難的因素，結(jié)果大大影響了物業(yè)管理公司的發(fā)展。此外還應(yīng)注意的是：物業(yè)管理公司在創(chuàng)建品牌的過(guò)程中,應(yīng)當(dāng)慎重選擇、積極哺育服務(wù)分包單位、物料供應(yīng)商和合作單位，涉及慎重選擇項(xiàng)目。由于只要對(duì)產(chǎn)品產(chǎn)生影響的因素，都會(huì)對(duì)品牌產(chǎn)生關(guān)聯(lián)性的影響。品牌在價(jià)值上的作用還明顯表現(xiàn)在其夸大效能和連續(xù)效能上，即品牌產(chǎn)品的品質(zhì)往往在消費(fèi)過(guò)程中被夸大，同時(shí)對(duì)其缺陷和失誤容易采用理解和寬容的態(tài)度，而品牌一旦建立，往往具有很強(qiáng)的連續(xù)性。新產(chǎn)品想要擠進(jìn)已經(jīng)形成品牌的格局,需要付出更大的努力。所以越晚創(chuàng)建品牌難度越大。20２3年物業(yè)管理師考試管理務(wù)實(shí)知識(shí)點(diǎn)輔導(dǎo)13二、明確品牌的形式和內(nèi)容，把握品牌創(chuàng)建的關(guān)鍵品牌需要一個(gè)載體或標(biāo)示承載,該載體可以是一個(gè)名稱(chēng)、一個(gè)圖案或一個(gè)符號(hào)等多種形式，但應(yīng)當(dāng)具有鮮明特色、容易記憶的特性:SＯNY作為品牌的標(biāo)志,就具有容易記憶，朗朗上口和決不反復(fù)的鮮明特性,成為品牌設(shè)計(jì)的經(jīng)典，“狗不理”通過(guò)一個(gè)故事承載起品牌,同樣具有上述特性。物業(yè)管理公司要打造優(yōu)秀品牌，也要設(shè)計(jì)載體或標(biāo)志，并確立對(duì)的的品牌傳播策略。品牌價(jià)值必須通過(guò)清楚的傳播才干實(shí)現(xiàn),才干得到消費(fèi)者的認(rèn)可。傳播可以通過(guò)多種途徑和方式,如公共關(guān)系、CIＳ導(dǎo)入、口碑因素等，將品牌名稱(chēng)、品牌形象、服務(wù)設(shè)計(jì)、包裝、互聯(lián)網(wǎng)、分包商和供貨商溝通、公司內(nèi)部溝通、媒體選擇等統(tǒng)統(tǒng)整合起來(lái),保證我們的品牌與消費(fèi)者的每個(gè)接觸點(diǎn),都傳達(dá)一致及有效的信息,構(gòu)成整合營(yíng)銷(xiāo)傳播體系。物業(yè)管理品牌由品牌元素復(fù)合構(gòu)成：如物業(yè)管理公司的聲譽(yù)、形象和形成并影響物業(yè)管理公司聲譽(yù)、形象的各種因素,以及服務(wù)產(chǎn)品的內(nèi)容、價(jià)格和質(zhì)量因素。涉及公司的名稱(chēng)、標(biāo)記、注冊(cè)資金、資質(zhì)等級(jí)、管理業(yè)績(jī)、裝備水平、社會(huì)評(píng)價(jià)、客戶的反映、政府和行業(yè)的評(píng)價(jià)等；負(fù)責(zé)人的經(jīng)歷、社會(huì)地位與影響力;管理服務(wù)人員的素質(zhì)和言行;專(zhuān)業(yè)技術(shù)知識(shí)和能力等等。還涉及公司物業(yè)管理服務(wù)的項(xiàng)目、內(nèi)容、標(biāo)準(zhǔn)、價(jià)格、服務(wù)品質(zhì)、規(guī)范限度等方面。物業(yè)管理品牌的立體化構(gòu)成，使品牌具有了豐富多彩的內(nèi)涵。正由于如此，物業(yè)管理公司和產(chǎn)品的品牌不是有一個(gè)名稱(chēng)或一個(gè)VI設(shè)計(jì)即能解決問(wèn)題，必須具有上述豐富的內(nèi)涵，才是真正的品牌。要豐富品牌的內(nèi)涵，打造優(yōu)秀物業(yè)管理品牌,物業(yè)管理公司要從規(guī)模、品質(zhì)和誠(chéng)信三個(gè)方面下功夫，其中誠(chéng)信因素往往不被重視，其實(shí)誠(chéng)信是品牌建設(shè)的關(guān)鍵內(nèi)容。有些物業(yè)管理公司認(rèn)為客戶滿意是最高目的,但事實(shí)上客戶滿意只是對(duì)某一特定的服務(wù)過(guò)程或某一時(shí)間段內(nèi)的“滿意”，加上“誠(chéng)信”才干使“滿意”得到拓展和提升，將客戶滿意度變?yōu)榭蛻糁艺\(chéng)度。誠(chéng)信規(guī)定我們規(guī)范、守約并敢于承擔(dān)責(zé)任,缺少誠(chéng)信的公司最終沒(méi)有品牌。創(chuàng)建品牌的工作是一項(xiàng)系統(tǒng)性的工作，雖然復(fù)雜艱難且歷時(shí)長(zhǎng)期,但品牌將是未來(lái)物業(yè)管理公司最大的資源和財(cái)富,同時(shí)大量品牌物業(yè)的出現(xiàn)不僅會(huì)改變行業(yè)格局,也會(huì)給業(yè)主和社會(huì)提供更加優(yōu)質(zhì)規(guī)范的物業(yè)管理服務(wù)。2023年物業(yè)管理師考試管理務(wù)實(shí)知識(shí)點(diǎn)輔導(dǎo)14搶占商業(yè)物業(yè)這塊地產(chǎn)新領(lǐng)域住宅物業(yè)通過(guò)這么數(shù)年的發(fā)展,已經(jīng)進(jìn)入了成熟期,行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)進(jìn)入白熱化的階段,利潤(rùn)空間不斷縮小,發(fā)展商必須尋求新的利潤(rùn)增長(zhǎng)點(diǎn),才干連續(xù)發(fā)展?，F(xiàn)在，商業(yè)物業(yè)的開(kāi)發(fā)已在國(guó)內(nèi)進(jìn)入了高速發(fā)展的軌道，據(jù)不完全記錄，２0２3年以來(lái)，國(guó)內(nèi)商業(yè)物業(yè)的開(kāi)發(fā)量已大大超過(guò)過(guò)去20２3的總開(kāi)發(fā)量,商業(yè)地產(chǎn)真正成為地產(chǎn)界的“新奶酪”。商業(yè)物業(yè)的開(kāi)發(fā)旋風(fēng)正在席卷全國(guó),而問(wèn)題是，發(fā)展商一哄而上，誰(shuí)又能把握這塊地產(chǎn)新奶酪?成功的商業(yè)物業(yè)必須實(shí)現(xiàn)三旺與三贏三旺即實(shí)現(xiàn)銷(xiāo)售旺、租賃旺和經(jīng)營(yíng)旺。住宅物業(yè)以銷(xiāo)售論成敗，商業(yè)物業(yè)即以經(jīng)營(yíng)論成敗,銷(xiāo)售的成功,并不代表商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)全程的成功,只有商鋪招商成功、商場(chǎng)經(jīng)營(yíng)成功,項(xiàng)目才算真正的成功,作為發(fā)展商,商鋪營(yíng)銷(xiāo)與商場(chǎng)經(jīng)營(yíng)管理并重,才是項(xiàng)目的取勝之道。三贏即實(shí)現(xiàn)發(fā)展商、投資者和經(jīng)營(yíng)者通贏局面。發(fā)展商開(kāi)發(fā)項(xiàng)目、投資者購(gòu)買(mǎi)商鋪、商戶進(jìn)駐經(jīng)營(yíng)，目的都是為了賺錢(qián)，唯有三者都有利可圖,項(xiàng)目才干經(jīng)營(yíng)起來(lái),三個(gè)支點(diǎn)，缺一不可。發(fā)展商必須樹(shù)立“以經(jīng)營(yíng)為先”的開(kāi)發(fā)理念,開(kāi)發(fā)既符合經(jīng)營(yíng)者經(jīng)營(yíng)需求、又能吸引消費(fèi)者前往消費(fèi)的物業(yè)，才是項(xiàng)目連續(xù)旺場(chǎng)的保證。商業(yè)地產(chǎn)是資本巨頭的游戲商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)是“三高產(chǎn)業(yè)”,商業(yè)地產(chǎn)具有高額回報(bào)和可作資本營(yíng)運(yùn)的優(yōu)勢(shì)，是住宅物業(yè)無(wú)法實(shí)現(xiàn)的，因此吸引了眾多發(fā)展商爭(zhēng)相加入競(jìng)爭(zhēng)行列，但同時(shí)也隨著著資金高投入和高風(fēng)險(xiǎn)。因此,商業(yè)地產(chǎn)并不是每個(gè)發(fā)展商都可以參與開(kāi)發(fā)的，是資本巨頭的資本游戲。住宅開(kāi)發(fā)方式是以銷(xiāo)售房子來(lái)回籠資金和賺取利潤(rùn),商業(yè)物業(yè)的開(kāi)發(fā)方式,一則可以通過(guò)銷(xiāo)售商鋪來(lái)來(lái)回收資金和獲取開(kāi)發(fā)利潤(rùn),二則可以通過(guò)商鋪的出租或經(jīng)營(yíng),幫助發(fā)展商獲得長(zhǎng)期的利益回報(bào)。因此規(guī)定發(fā)展商必須有足夠的資金實(shí)力和開(kāi)發(fā)能力，還規(guī)定發(fā)展具有豐富的商業(yè)經(jīng)營(yíng)管理經(jīng)驗(yàn)。而目前,很多發(fā)展商都缺少商場(chǎng)營(yíng)運(yùn)經(jīng)驗(yàn),這是導(dǎo)致商場(chǎng)不能開(kāi)業(yè)暢旺的重要因素之一2０23年物業(yè)管理師考試管理務(wù)實(shí)知識(shí)點(diǎn)輔導(dǎo)15國(guó)內(nèi)商業(yè)物業(yè)開(kāi)發(fā)現(xiàn)狀１、全國(guó)ShoｐpingMａｌl熱潮一窩風(fēng)一種新型的、復(fù)合型商業(yè)、大型購(gòu)物中心ShoppｉｎgMalｌ正掀起了我國(guó)商業(yè)新一輪的業(yè)態(tài)革命,各大中城市開(kāi)發(fā)的商業(yè)物業(yè)不管規(guī)模大小、不管功能和定位，言必都稱(chēng)ShoｐｐinｇＭall.由于商業(yè)物業(yè)的開(kāi)發(fā)需要投入大量資金,我不敢預(yù)測(cè)商業(yè)地產(chǎn)一窩風(fēng)的開(kāi)發(fā)能否取得全面勝利，但可以預(yù)測(cè)，肯定有一批項(xiàng)目在競(jìng)爭(zhēng)中敗下陣來(lái)。２、重地段，輕定位地段的重要性很容易理解,但定位的重要性也不可忽視，為什么在同一區(qū)域、同一地段，不同的項(xiàng)目會(huì)有不同的命運(yùn)？在廣州北京路步行街，廣百新翼生意火紅,附近的北京大廈卻門(mén)庭冷落，這就是忽略定位所致。３、重建筑，輕配套項(xiàng)目建好了，硬件配套設(shè)施卻不能滿足需求，最常見(jiàn)的是大型商廈配套的電梯量局限性、停車(chē)位局限性、公共空間局限性,既無(wú)法提高項(xiàng)目檔次，也難以吸引市民前往消費(fèi),消費(fèi)者購(gòu)物已不再僅僅為滿足物質(zhì)生活的需要，而是更重視身心與精神享受過(guò)程,對(duì)商場(chǎng)配套設(shè)施的規(guī)定也不斷提高。4、重開(kāi)發(fā)，輕經(jīng)營(yíng)發(fā)展商注重短期資金回報(bào),商鋪以銷(xiāo)售為主，發(fā)展商不參與經(jīng)營(yíng)管理，導(dǎo)致項(xiàng)目銷(xiāo)售完畢,卻無(wú)法開(kāi)業(yè)或經(jīng)營(yíng)情況甚差。這種情況在全國(guó)各地都非常普遍，嚴(yán)重打擊了投資者的信心,經(jīng)常在發(fā)展商和投資者之間發(fā)生不快樂(lè)的事件。5、專(zhuān)業(yè)開(kāi)發(fā)比例低國(guó)外商業(yè)物業(yè)多是由經(jīng)營(yíng)商業(yè)的商業(yè)開(kāi)發(fā)商建設(shè)，而國(guó)內(nèi)的商業(yè)物業(yè)大部分是由地產(chǎn)發(fā)展商開(kāi)發(fā)，雖然每年投入到商業(yè)地產(chǎn)的資金量不斷增長(zhǎng)，但專(zhuān)業(yè)開(kāi)發(fā)商的數(shù)量、規(guī)模卻沒(méi)有明顯增長(zhǎng),導(dǎo)致商業(yè)物業(yè)的開(kāi)發(fā)水平發(fā)展緩慢。６、項(xiàng)目開(kāi)發(fā)超前度局限性商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展商多是從地產(chǎn)或建筑的角度去考慮項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)問(wèn)題,較少考慮項(xiàng)目建成后如何使用,并且由于市場(chǎng)研究不夠充足,對(duì)商業(yè)市場(chǎng)的發(fā)展趨勢(shì)把握局限性,導(dǎo)致其他商場(chǎng)不久后來(lái)居上。天河城廣場(chǎng)曾號(hào)稱(chēng)超前２023,但現(xiàn)在比他領(lǐng)先的項(xiàng)目已不斷涌現(xiàn)。2023年物業(yè)管理師考試管理務(wù)實(shí)知識(shí)點(diǎn)輔導(dǎo)16商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的解決之道1、借助專(zhuān)業(yè)力量，走專(zhuān)業(yè)道路專(zhuān)業(yè)的商業(yè)建筑規(guī)劃設(shè)計(jì)和專(zhuān)業(yè)的策劃推廣機(jī)構(gòu)是商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展商的左膀右臂，而專(zhuān)業(yè)的經(jīng)營(yíng)管理機(jī)構(gòu)則是商業(yè)項(xiàng)目成功的重要支持,三者之中,策劃推廣機(jī)構(gòu)是整個(gè)開(kāi)發(fā)過(guò)程的中堅(jiān)力量，從項(xiàng)目前期至后期,負(fù)責(zé)配合發(fā)展商整合各項(xiàng)專(zhuān)業(yè)力量。借助專(zhuān)業(yè)的力量，為發(fā)展商構(gòu)筑更高、更強(qiáng)的開(kāi)發(fā)平臺(tái)。2、項(xiàng)目規(guī)劃必須具有超前意識(shí)“落后就要捱打”的道理相信大家都能明白。大部份商業(yè)物業(yè)在開(kāi)業(yè)前期的經(jīng)營(yíng)狀況都不會(huì)太抱負(fù),要通過(guò)3—5年的經(jīng)營(yíng)才干做旺,因此必須保證在這3、5年內(nèi)，項(xiàng)目在市場(chǎng)上的具有領(lǐng)先地位，讓商場(chǎng)有充足的機(jī)會(huì)做好做旺。商業(yè)物業(yè)規(guī)劃重要涉及產(chǎn)品和配套設(shè)施等硬件方面，一個(gè)創(chuàng)新的設(shè)計(jì)理念往往就能形成一個(gè)好的賣(mài)點(diǎn),目前，不少的商業(yè)物業(yè)都在這方面做了很多的嘗試，取得成功的個(gè)案也不少。復(fù)式商鋪、室內(nèi)步行街、負(fù)半層的出現(xiàn)曾引起眾多發(fā)展商及投資者的關(guān)注，也為商鋪的新一輪開(kāi)發(fā)提供了很好的經(jīng)驗(yàn)和借鑒。3、