第1章房地產(chǎn)概論

第1章房地產(chǎn)概述環(huán)境工程與土木工程學(xué)院劉文芳聯(lián)系電話地產(chǎn)類規(guī)劃教材房地產(chǎn)類規(guī)劃教材本章學(xué)習(xí)要點(diǎn)：

了解房地產(chǎn)的相關(guān)定義及實(shí)物、權(quán)益、區(qū)位的概念；熟悉土地和建筑物的內(nèi)涵；了解房地產(chǎn)業(yè)的細(xì)分行業(yè)；了解房地產(chǎn)的價(jià)格構(gòu)成及房地產(chǎn)市場(chǎng)的相關(guān)概念。

本課設(shè)計(jì)：

一、房地產(chǎn)相關(guān)概念和分類

二、房地產(chǎn)市場(chǎng)介紹

三、房地產(chǎn)行業(yè)概述

四、本章小結(jié)

房地產(chǎn)概述一、房地產(chǎn)相關(guān)概念和分類1.房地產(chǎn)及其相關(guān)概念和含義(RealEstate)1）房地產(chǎn)是房產(chǎn)和地產(chǎn)的統(tǒng)稱，是房屋與土地在經(jīng)濟(jì)方面的商品體現(xiàn)。2）房地產(chǎn)是在一定所有制關(guān)系下，作為財(cái)產(chǎn)的房屋及其所占土地的總稱。3）房地產(chǎn)是指土地和土地以上的永久性建筑物，以及由其所衍生的權(quán)利。總結(jié)：房地產(chǎn)是指土地和定著于土地之上的建筑物、構(gòu)筑物、附屬設(shè)施，還包括與上述物質(zhì)相關(guān)的權(quán)益及其由此所衍生的權(quán)利。

廣義的房地產(chǎn)還包括水、礦藏森林等在內(nèi)的自然資源。房地產(chǎn)：商品、財(cái)產(chǎn)、權(quán)利。構(gòu)筑物一般指人們不直接在內(nèi)進(jìn)行生產(chǎn)和生活活動(dòng)的場(chǎng)所。如水塔、煙囪、棧橋、堤壩、蓄水池等。

建筑物通稱建筑。一般指供人們進(jìn)行生產(chǎn)、生活或其他活動(dòng)的房屋或場(chǎng)所。例如，工業(yè)建筑、民用建筑、農(nóng)業(yè)建筑和園林建筑等。

不動(dòng)產(chǎn)(immovableProperty)1）廣義的不動(dòng)產(chǎn)不僅包括房地產(chǎn)，也常常包括不能移動(dòng)或移動(dòng)后會(huì)損失經(jīng)濟(jì)價(jià)值的財(cái)產(chǎn)。一般是指土地及其定著物，這個(gè)定著物包括定著于土地之上的自然物體(如樹(shù)木、礦產(chǎn))和定著于土地之上的人造物體(如建筑物、構(gòu)筑物、道路、橋梁等)。2）狹義的不動(dòng)產(chǎn)就是指房地產(chǎn)。不動(dòng)產(chǎn)自然物體：樹(shù)木、礦產(chǎn)人造物體：建筑物、構(gòu)筑物、道路、橋梁等房屋物業(yè)（Estate&Property）已建成并經(jīng)竣工驗(yàn)收投入使用的各類具有使用功能的建筑物及其配套設(shè)施、附屬設(shè)備設(shè)施以及相關(guān)的場(chǎng)地。區(qū)別：房地產(chǎn)是指形成于生產(chǎn)、流通、消費(fèi)的整個(gè)過(guò)程中的房地產(chǎn)產(chǎn)品，是土地及其定著于土地之上的建筑物、構(gòu)筑物和其他附屬物在自然形態(tài)和經(jīng)濟(jì)形態(tài)下的總稱；而“物業(yè)”則是指進(jìn)入消費(fèi)領(lǐng)域的房地產(chǎn)產(chǎn)品，從房地產(chǎn)全壽命管理的角度而言是進(jìn)入“售后服務(wù)”的房地產(chǎn)。2、房地產(chǎn)的構(gòu)成房地產(chǎn)是一個(gè)由房屋(房產(chǎn))和土地(地產(chǎn))所組成的綜合物，房屋與土地反映著房地產(chǎn)在物質(zhì)方面的屬性和形態(tài)，而房產(chǎn)與地產(chǎn)又是房地產(chǎn)在經(jīng)濟(jì)方面以商品形式的體現(xiàn)。

(1)物質(zhì)形態(tài)構(gòu)成

土地(建筑地塊)、房屋(建筑物)、房屋附屬設(shè)備

(2)經(jīng)濟(jì)形態(tài)構(gòu)成房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)及其權(quán)屬關(guān)系

3、房地產(chǎn)屬性特征（1）位置不可移動(dòng)性（2）產(chǎn)品的獨(dú)一無(wú)二性(異質(zhì)性)（3）外部性（4）保值增值性（5）效用的多樣性（6）價(jià)值高且變現(xiàn)難（7）壽命周期長(zhǎng)(耐久性)（8）有限性與稀缺性4、房地產(chǎn)的類型分類依據(jù)類型

按物質(zhì)形態(tài)劃分土地、在建工程、建成后的物業(yè)按土地用途劃分森林、農(nóng)田、住宅、商業(yè)房地產(chǎn)、工業(yè)房地產(chǎn)、開(kāi)發(fā)基地

按經(jīng)營(yíng)方式劃分用于出售的房地產(chǎn)、用于出租的房地產(chǎn)按是否產(chǎn)生收益劃分

收益性物業(yè)、非收益性物業(yè)按開(kāi)發(fā)程度劃分生地、毛地、熟地

或已開(kāi)發(fā)土地、未開(kāi)發(fā)土地、未來(lái)待開(kāi)發(fā)土地三、房地產(chǎn)市場(chǎng)1、房地產(chǎn)市場(chǎng)的特點(diǎn)房地產(chǎn)市場(chǎng)的供給和需求的高度層次性和差別性幻燈片19房地產(chǎn)市場(chǎng)交易對(duì)象和交易方式的多樣性房地產(chǎn)市場(chǎng)消費(fèi)和投資的雙重特性

房地產(chǎn)市場(chǎng)供給和需求的不平衡性房地產(chǎn)市場(chǎng)與股票市場(chǎng)的重要區(qū)別房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)是地方經(jīng)濟(jì)和城市發(fā)展規(guī)劃的一個(gè)有機(jī)部分房地產(chǎn)市場(chǎng)是從事房產(chǎn)、土地的出售、租賃、買賣、抵押等交易活動(dòng)的場(chǎng)所或領(lǐng)域。

中國(guó)房地產(chǎn)的發(fā)展歷程

3、房地產(chǎn)市場(chǎng)體系交易系統(tǒng)支持系統(tǒng)

供應(yīng)系統(tǒng)建筑系統(tǒng)需求系統(tǒng)房地產(chǎn)評(píng)估

媒介系統(tǒng)房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)法律

信息咨詢約束系統(tǒng)調(diào)控系統(tǒng)

城市規(guī)劃各級(jí)政府環(huán)境保護(hù)銀行稅務(wù)財(cái)稅政策工商行政管理法律法規(guī)

4、房地產(chǎn)價(jià)格

4、房地產(chǎn)價(jià)格房地產(chǎn)價(jià)格是為房地產(chǎn)所支付的、所要求的或所承諾的貨幣數(shù)量。房地產(chǎn)價(jià)格的形成基于3個(gè)條件：有用性、稀缺性、有效需求。

（1）房地產(chǎn)價(jià)格的特征

房地產(chǎn)價(jià)格受區(qū)位的影響很大房地產(chǎn)價(jià)格實(shí)質(zhì)是房地產(chǎn)權(quán)益的價(jià)格房地產(chǎn)價(jià)格既有交換代價(jià)的價(jià)格，也有使用代價(jià)的租金房地產(chǎn)價(jià)格是在長(zhǎng)期考慮下形成的房地產(chǎn)價(jià)格的影響因素：(1)房地產(chǎn)的自身因素(2)環(huán)境因素(3)人口因素(4)經(jīng)濟(jì)因素(5)社會(huì)因素(6)行政因素(7)心理因素(8)國(guó)際因素。房地產(chǎn)價(jià)格的高低，是由眾多影響房地產(chǎn)價(jià)格的因素相互作用的結(jié)果，或者說(shuō)，是這些因素交互影響匯聚而成的。而且，影響房地產(chǎn)價(jià)格的因素極其復(fù)雜、難以把握。

5、房地產(chǎn)價(jià)格的種類：（1）土地價(jià)格、建筑物價(jià)格和房地價(jià)格（2）基準(zhǔn)地價(jià)、標(biāo)定地價(jià)和房屋重置價(jià)格（3）總價(jià)格、單位價(jià)格和樓面地價(jià)（4）成交價(jià)格、市場(chǎng)價(jià)格、理論價(jià)格（5）市場(chǎng)調(diào)節(jié)價(jià)、政府指導(dǎo)價(jià)和政府定價(jià)（6）買賣價(jià)格、租賃價(jià)格、抵押價(jià)值、典價(jià)、保險(xiǎn)價(jià)值、課稅價(jià)值和征用價(jià)值（7）拍賣價(jià)格、招標(biāo)價(jià)格和協(xié)議價(jià)格（8）現(xiàn)房?jī)r(jià)格和期房?jī)r(jià)格（9）起價(jià)、標(biāo)價(jià)、成交價(jià)和均價(jià)（10）保留價(jià)、起拍價(jià)、應(yīng)價(jià)和成交價(jià)（11）補(bǔ)地價(jià)6、房屋租金及其種類

房屋租金是承租人為取得一定期限內(nèi)房屋的使用權(quán)而付給房屋所有權(quán)人的經(jīng)濟(jì)補(bǔ)償。房屋租金根據(jù)其確定的依據(jù)不同可以分為不同的租金形式：市場(chǎng)租金、商品租金、成本租金和福利租金。

房屋租金是房屋價(jià)值的一種表現(xiàn)，是分期、分批出售房屋使用權(quán)的價(jià)格形式。房屋租金的構(gòu)成一般應(yīng)包括：折舊費(fèi)、維修費(fèi)、管理費(fèi)、投資利息、稅金、保險(xiǎn)費(fèi)、利潤(rùn)、地租8項(xiàng)內(nèi)容。同時(shí)，形成市場(chǎng)交易價(jià)格的租金還要考慮具體房屋建筑的所在朝向、層次、供求關(guān)系等。

房屋租金的種類

福利租金也稱為標(biāo)準(zhǔn)租金，是地方政府根據(jù)房屋所在地區(qū)的社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平，尤其是中低收入家庭的收入水平和支付能力而制定的租金水平，一般以上述租金構(gòu)成的前3項(xiàng)為測(cè)算的基礎(chǔ)，即折舊費(fèi)、維修費(fèi)和管理費(fèi)。成本租金是考慮了房屋簡(jiǎn)單再生產(chǎn)狀況的租賃價(jià)格水平，主要由上述租金構(gòu)成的前5項(xiàng)組成，即折舊費(fèi)、維修費(fèi)、管理費(fèi)、融資利息和稅金。商品租金是在充分考慮房屋建筑物壽命年限、地段價(jià)格水平、商品交換收益的房屋建筑的出租價(jià)格，它是在由成本租金加上保險(xiǎn)費(fèi)、地租和利潤(rùn)等8項(xiàng)因素構(gòu)成。市場(chǎng)租金是在商品租金的基礎(chǔ)上，根據(jù)供求關(guān)系而形成的。目前，我國(guó)未售公有住房的租金標(biāo)準(zhǔn)是由人民政府根據(jù)當(dāng)?shù)厣鐣?huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的需要和職工的承受能力等因素確定的，仍具有較濃的福利色彩。其他經(jīng)營(yíng)性的房屋和私有房屋的租金標(biāo)準(zhǔn)則由租賃雙方協(xié)商議定。五、房地產(chǎn)行業(yè)概述房地產(chǎn)行業(yè)的界定：我國(guó)的產(chǎn)業(yè)分類，根據(jù)1985年《國(guó)家統(tǒng)計(jì)局關(guān)于建立第三產(chǎn)業(yè)統(tǒng)計(jì)的報(bào)告》中產(chǎn)業(yè)分類方法。把第三產(chǎn)業(yè)內(nèi)部又劃為流通部門和服務(wù)部門兩大部分和4個(gè)層次。其中服務(wù)部門的第二層次為生產(chǎn)和生活服務(wù)部門即金融業(yè)、保險(xiǎn)業(yè)、地質(zhì)普查業(yè)、房地產(chǎn)業(yè)和公用事業(yè)等。房地產(chǎn)業(yè)與建筑業(yè)是分離的，建筑業(yè)屬于生產(chǎn)與加工工業(yè)類的第二產(chǎn)業(yè)，房地產(chǎn)業(yè)屬于流通與服務(wù)業(yè)類的第三產(chǎn)業(yè)。房地產(chǎn)行業(yè)特點(diǎn)：（1）資金積累的初始性（2）經(jīng)濟(jì)效益的可靠性（3）房地產(chǎn)業(yè)的興衰是經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r的指示器（4）房地產(chǎn)投資大、建設(shè)周期長(zhǎng)（5）房地產(chǎn)業(yè)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的政策性、計(jì)劃性強(qiáng)。房地產(chǎn)行業(yè)的運(yùn)行機(jī)制：房地產(chǎn)業(yè)的運(yùn)行機(jī)制與其他行業(yè)的經(jīng)濟(jì)活動(dòng)一樣由生產(chǎn)—流通(分配、交換)一消費(fèi)3個(gè)環(huán)節(jié)組成。房地產(chǎn)行業(yè)的組織機(jī)構(gòu)：房地產(chǎn)業(yè)是由從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)、經(jīng)營(yíng)、管理和服務(wù)的企業(yè)群體所組成的，這個(gè)企業(yè)群體包括土地使用權(quán)出讓管理與經(jīng)營(yíng)部門、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)、房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)企業(yè)、物業(yè)管理企業(yè)、房屋裝飾與維修企業(yè)、房地產(chǎn)中介服務(wù)企業(yè)等。房地產(chǎn)行業(yè)的管理：是房地產(chǎn)管理的重要組成部分，是指管理者對(duì)整個(gè)房地產(chǎn)業(yè)及其全部經(jīng)濟(jì)活動(dòng)進(jìn)行的計(jì)劃、組織、指揮、控制、協(xié)調(diào)的活動(dòng)。房地產(chǎn)行業(yè)管理通過(guò)政府房地產(chǎn)行政主管機(jī)構(gòu)和房地產(chǎn)行業(yè)協(xié)會(huì)來(lái)共同協(xié)調(diào)貫徹執(zhí)行國(guó)家制定的房地產(chǎn)發(fā)展戰(zhàn)略、計(jì)劃、方針，以及政策、制度、法律規(guī)范，并通過(guò)經(jīng)常性協(xié)商，協(xié)調(diào)地方經(jīng)濟(jì)與房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展，加強(qiáng)并改善國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)部門的宏觀控制，加強(qiáng)房地產(chǎn)行業(yè)內(nèi)部企業(yè)以及各從業(yè)機(jī)構(gòu)之間的橫向聯(lián)系，促進(jìn)房地產(chǎn)行業(yè)自身的協(xié)調(diào)發(fā)展。補(bǔ)充知識(shí)：在我國(guó)，房地產(chǎn)行政管理實(shí)行的“雙軌制”，即各級(jí)房地產(chǎn)行業(yè)管理機(jī)構(gòu)代表國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)行使行業(yè)管理(屬于國(guó)家授權(quán)單位)，運(yùn)用行政的、經(jīng)濟(jì)的、法律的手段對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)行宏觀的調(diào)控。房地產(chǎn)行業(yè)協(xié)會(huì)是房地產(chǎn)行業(yè)的企事業(yè)單位自愿組成的社會(huì)經(jīng)濟(jì)團(tuán)體，它作為房地產(chǎn)行政管理機(jī)關(guān)的助手和參謀，協(xié)助進(jìn)行房地產(chǎn)行業(yè)管理，具有一定的行業(yè)管理職能。房地產(chǎn)行業(yè)的地位：(1)房地產(chǎn)業(yè)是國(guó)民經(jīng)濟(jì)的基本承載體(2)房地產(chǎn)業(yè)在國(guó)民經(jīng)濟(jì)中先導(dǎo)性產(chǎn)業(yè)的地位與作用(3)房地產(chǎn)業(yè)對(duì)建筑業(yè)的帶動(dòng)作用(4)房地產(chǎn)業(yè)對(duì)建材、冶金、化工、機(jī)械等產(chǎn)業(yè)的帶動(dòng)作用(5)房地產(chǎn)業(yè)對(duì)金融業(yè)的推動(dòng)作用(6)房地產(chǎn)業(yè)在國(guó)民經(jīng)濟(jì)中其他方面的作用。案例閱讀豬通過(guò)勤勞致富有50元錢存在老鼠開(kāi)的錢莊里。豬打算拿這50元錢建一個(gè)小窩，大概要花20元買地，花30元搭窩。王八是搞工程的，他想在豬身上掙更多的錢，于是找來(lái)當(dāng)投資顧問(wèn)的狐貍想辦法。狐貍說(shuō)：這好辦。于是找來(lái)管地盤的狼，和開(kāi)錢莊的老鼠一起來(lái)商議······結(jié)果王八從老鼠那里借來(lái)200元，用100元的高價(jià)買了狼的地（土地當(dāng)然由狼說(shuō)了算！狼同時(shí)答應(yīng)土地不會(huì)賣給豬，也不允許豬來(lái)買土地自己蓋豬窩?。。。?，花了30元把豬窩蓋好，給了狐貍50元咨詢服務(wù)費(fèi)。豬沒(méi)有地又買不著地來(lái)建一個(gè)小窩，只好求王八把窩賣給它，王八要價(jià)500元，老豬說(shuō)只有50元買不起！這時(shí)狐貍說(shuō)服豬去向老鼠借錢，老鼠答應(yīng)借500給豬，前提是要他連本帶利還600元，可以分10年還清，并且產(chǎn)權(quán)證拿來(lái)抵押。結(jié)果成交。豬到最后花了600元買來(lái)了豬窩，比他原來(lái)的計(jì)劃高了11倍，豬努力了十年去掙錢還貸。在這場(chǎng)交易里面，狼，老鼠，狐貍還有王八都掙了錢。以后他們就如法炮制！為了住上一個(gè)小窩，更多的豬都去貸款買房子了······這時(shí)候，當(dāng)商人的驢看到有機(jī)可乘，到老鼠那里貸了好多好多的款，把王八蓋的房子都買下來(lái)，然后以更高的價(jià)格賣給了豬。豬的還貸期就越來(lái)越長(zhǎng)，吃的越來(lái)越差，小豬崽子也不敢生了。由于豬的數(shù)目越來(lái)越少，狼覺(jué)得這樣下去自己沒(méi)有豬肉吃了，非餓死不可，于是開(kāi)始調(diào)控，不讓老鼠再借錢了。但是王八太貪心，沒(méi)有停止蓋房，并把自己掙的錢和貸的錢全投入生產(chǎn)了。驢手上的豬窩囤積的很多，賣不動(dòng)了被套