2023年司法考試環(huán)境保護(hù)法講義

環(huán)境保護(hù)法第一節(jié)概述一、環(huán)境和環(huán)境問題(一)環(huán)境《中華人民共和國(guó)環(huán)境保護(hù)法》把環(huán)境定義為“影響人類生存和發(fā)展的各種天然的和通過人工改造的自然因素的總體，涉及大氣、水、海洋、土地、礦藏、森林、草原、野生生物、自然遺跡、人文遺跡、自然保護(hù)區(qū)、風(fēng)景名勝區(qū)、城市和鄉(xiāng)村等?！保ǘ┉h(huán)境問題自然因素引起的環(huán)境問題叫原生環(huán)境問題或第一環(huán)境問題，人為因素引起的環(huán)境問題叫次生環(huán)境問題或第二環(huán)境問題。環(huán)境法重要研究的是第二環(huán)境問題。第二環(huán)境問題又可以分為兩類:環(huán)境破壞和環(huán)境污染。１環(huán)境破壞是指由于不合理開發(fā)運(yùn)用資源或進(jìn)行大型工程建設(shè),使自然環(huán)境和資源遭到破壞，引起一系列環(huán)境問題,如水土流失、土壤沙漠化、鹽堿化、資源枯竭、氣候變異、生態(tài)平衡失調(diào)等。環(huán)境破壞導(dǎo)致的后果往往需要很長(zhǎng)時(shí)間才干恢復(fù),有的甚至不可逆轉(zhuǎn)。2環(huán)境污染重要是工農(nóng)業(yè)生產(chǎn)和城市生活把大量污染物排入環(huán)境,使環(huán)境質(zhì)量下降,以致危害人體健康,損害生物資源,影響工農(nóng)業(yè)生產(chǎn)。環(huán)境破壞和環(huán)境污染又有密切聯(lián)系，兩者具有復(fù)合效應(yīng)。環(huán)境破壞可以減少環(huán)境的自凈能力,如森林減少會(huì)加重大氣污染,而環(huán)境污染又會(huì)減少生物生產(chǎn)量，加劇環(huán)境破壞。當(dāng)今世界五大問題，人口、資源、能源、糧食和環(huán)境，廣義上都屬于環(huán)境問題。20世紀(jì)70年代末以來現(xiàn)代環(huán)境問題引起的全球性的環(huán)境危機(jī)，最為嚴(yán)重的問題涉及酸雨、臭氧層破壞、溫室效應(yīng)、突發(fā)性環(huán)境污染事故和大規(guī)模的生態(tài)破壞等。二、環(huán)境保護(hù)法的特點(diǎn)1.綜合性。它不僅可以合用諸如憲法、行政法、刑法的功能公法予以解決，也可以合用民商法等私法予以救濟(jì)，甚至還可以合用國(guó)際法予以調(diào)整,不僅涉及上述部門法的實(shí)體法規(guī)范，也涉及程序法規(guī)范。2．技術(shù)性。3.社會(huì)性。環(huán)境保護(hù)法的社會(huì)性一方面表現(xiàn)在它是人與自然矛盾沖突加劇的產(chǎn)物。環(huán)境保護(hù)法所關(guān)注和規(guī)范的是社會(huì)公共利益和保障基本人權(quán)，它反映了全體社會(huì)成員的共同愿望和規(guī)定,代表人類的共同利益,側(cè)重于社會(huì)領(lǐng)域的法律調(diào)整。另一方面，環(huán)境作為全人類的共同生存條件，并不能為某個(gè)人或某國(guó)所私有或獨(dú)占,它必須符合整個(gè)社會(huì)和整個(gè)人類的利益，是以社會(huì)利益、人類利益為本位的法。三、環(huán)境保護(hù)法的體系我國(guó)環(huán)境保護(hù)法體系由以下各部分構(gòu)成:(一)憲法中關(guān)于環(huán)境保護(hù)的規(guī)定我國(guó)憲法第２6條規(guī)定：國(guó)家保護(hù)和改善生活環(huán)境和生態(tài)環(huán)境，防治污染和其他公害。此外，憲法的一些其他條款也有關(guān)于環(huán)境保護(hù)的規(guī)定，這些規(guī)定是我國(guó)環(huán)境保護(hù)法律、法規(guī)的立法依據(jù)。(二)環(huán)境保護(hù)基本法1９89年１2月２6日頒布的環(huán)境保護(hù)法是我國(guó)的環(huán)境保護(hù)基本法。（三）環(huán)境保護(hù)單行法我國(guó)現(xiàn)行的環(huán)境保護(hù)單行法律有:大氣污染防治法、水污染防治法、海洋環(huán)境保護(hù)法、環(huán)境噪聲污染防治法、固體廢物污染環(huán)境防治法、清潔生產(chǎn)促進(jìn)法、環(huán)境影響評(píng)價(jià)法、防沙治沙法。除以上單行法律之外，尚有關(guān)于放射性污染防治、化學(xué)危險(xiǎn)物品管理、農(nóng)藥安全使用、電磁輻射環(huán)境保護(hù)等及其他方面的大量的行政法規(guī)和規(guī)章。（四)環(huán)境標(biāo)準(zhǔn)在環(huán)境保護(hù)法體系中,有一個(gè)特殊的又是不可缺少的組成部分，就是環(huán)境標(biāo)準(zhǔn)。如《生活飲用水衛(wèi)生標(biāo)準(zhǔn)》、《漁業(yè)水質(zhì)標(biāo)準(zhǔn)》、《環(huán)境空氣質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)》、《污水綜合排放標(biāo)準(zhǔn)》等等。(五)其他部門法中關(guān)于環(huán)境保護(hù)的法律規(guī)范我國(guó)民法通則、刑法、治安管理處罰條例和經(jīng)濟(jì)法中有不少關(guān)于環(huán)境保護(hù)的規(guī)定,體現(xiàn)了環(huán)境保護(hù)法綜合性的特點(diǎn),同時(shí)也反映了法律生態(tài)化的趨勢(shì)。(六）我國(guó)參與的國(guó)際法中的環(huán)境保護(hù)規(guī)范我國(guó)參與并已對(duì)我國(guó)生效的一般性國(guó)際條約中的環(huán)境保護(hù)規(guī)范和專門性國(guó)際環(huán)境保護(hù)條約中的環(huán)境保護(hù)規(guī)范,涉及我國(guó)參與或締結(jié)的有關(guān)環(huán)境資源保護(hù)的雙邊、多邊協(xié)定和國(guó)際條約及履行這些協(xié)定和條約的國(guó)內(nèi)法律等，也是我國(guó)環(huán)境保護(hù)法體系的重要組成部分。我國(guó)參與的重要的環(huán)境保護(hù)國(guó)際條約有：《聯(lián)合國(guó)海洋法公約》、《控制危險(xiǎn)廢物越境轉(zhuǎn)移及其處置巴塞爾公約》、《保護(hù)臭氧層維也納公約》、《聯(lián)合國(guó)氣候變化框架公約》、《聯(lián)合國(guó)生物多樣性公約》、《南極條約環(huán)境保護(hù)議定書》等。四、環(huán)境保護(hù)法的基本原則(一)協(xié)調(diào)發(fā)展原則(二)防止原則防止原則是“防止為主、防治結(jié)合、綜合治理原則”的簡(jiǎn)稱。貫徹防止原則的具體規(guī)定是１建立以防止為主的環(huán)境保護(hù)責(zé)任制度,對(duì)工業(yè)和農(nóng)業(yè)，城市和鄉(xiāng)村,生產(chǎn)和生活，經(jīng)濟(jì)發(fā)展與環(huán)境保護(hù)各方面的關(guān)系作通盤考慮，進(jìn)行全面規(guī)劃和合理布局;２嚴(yán)格執(zhí)行環(huán)境影響評(píng)價(jià)制度和“三同時(shí)”制度,加強(qiáng)對(duì)建設(shè)項(xiàng)目的環(huán)境管理；３積極治理老污染源,實(shí)行城市環(huán)境綜合整治。（三)污染者承擔(dān)原則該原則內(nèi)容涉及:污染者付費(fèi)、運(yùn)用者補(bǔ)償、開發(fā)者保護(hù)、破壞者恢復(fù)。環(huán)境保護(hù)法規(guī)定：1產(chǎn)生環(huán)境污染和其他公害的單位，必須把環(huán)境保護(hù)工作納入計(jì)劃，建立環(huán)境保護(hù)責(zé)任制度;2采用有效措施防治在生產(chǎn)建設(shè)或者其他活動(dòng)中產(chǎn)生對(duì)環(huán)境的污染和危害。3排放污染物超過國(guó)家或者地方規(guī)定的污染物排放標(biāo)準(zhǔn)的公司事業(yè)單位,依照國(guó)家規(guī)定繳納超標(biāo)準(zhǔn)排污費(fèi)，并負(fù)責(zé)治理。污染者承擔(dān)原則規(guī)定貫徹環(huán)境保護(hù)目的責(zé)任制,地方政府切實(shí)對(duì)環(huán)境質(zhì)量負(fù)責(zé)，建立健全單位環(huán)境保護(hù)責(zé)任制和考核制度,嚴(yán)格執(zhí)行環(huán)境影響評(píng)價(jià)制度和“三同時(shí)”制度，運(yùn)用征收排污費(fèi)、資源費(fèi)、資源稅和生態(tài)環(huán)境補(bǔ)償費(fèi)等經(jīng)濟(jì)杠桿，促使污染者、破壞者積極治理污染和保護(hù)生態(tài)環(huán)境。(四)公眾參與原則環(huán)境保護(hù)法規(guī)定：一切單位和個(gè)人都有保護(hù)環(huán)境的義務(wù),并有權(quán)對(duì)污染和破壞環(huán)境的單位和個(gè)人進(jìn)行檢舉和控告,對(duì)保護(hù)和改善環(huán)境有顯著成績(jī)的單位和個(gè)人，由人民政府給予獎(jiǎng)勵(lì),國(guó)務(wù)院和省、自治區(qū)、直轄市人民政府環(huán)境保護(hù)行政主管部門定期發(fā)布環(huán)境狀況公報(bào)。這都是公眾參與原則的立法體現(xiàn)。第二節(jié)環(huán)境保護(hù)法的基本制度一、環(huán)境規(guī)劃制度環(huán)境保護(hù)法第12條規(guī)定：縣級(jí)以上人民政府環(huán)境保護(hù)行政主管部門，應(yīng)當(dāng)會(huì)同有關(guān)部門對(duì)管轄范圍內(nèi)的環(huán)境狀況進(jìn)行調(diào)查和評(píng)價(jià),擬訂環(huán)境保護(hù)規(guī)劃，經(jīng)計(jì)劃部門綜合平衡后,報(bào)同級(jí)人民政府批準(zhǔn)實(shí)行。(一）環(huán)境規(guī)劃的分類和內(nèi)容一方面，按規(guī)劃的時(shí)間期限分為短期規(guī)劃、中期規(guī)劃和長(zhǎng)期規(guī)劃。通常短期規(guī)劃以5年為限,中期規(guī)劃以2023為限，長(zhǎng)期規(guī)劃以2０、３0、5０年為限。另一方面,按規(guī)劃的法定效力分為強(qiáng)制性規(guī)劃和指導(dǎo)性規(guī)劃。第三，按規(guī)劃的性質(zhì)可以分為污染控制規(guī)劃、國(guó)民經(jīng)濟(jì)整體規(guī)劃和國(guó)土運(yùn)用規(guī)劃三大類,(二)環(huán)境規(guī)劃的編制程序１.對(duì)象調(diào)查。這是制定規(guī)劃的第一步。2.歷史比較及有關(guān)環(huán)境問題的分類排隊(duì)。３.目的導(dǎo)向預(yù)測(cè)。4．?dāng)M制方案。5.系統(tǒng)分析，擇優(yōu)決策。二、清潔生產(chǎn)制度清潔生產(chǎn)是指不斷采用改善設(shè)計(jì)、使用清潔的能源和原料、采用先進(jìn)的工藝技術(shù)與設(shè)備、改善管理、綜合運(yùn)用等措施,從源頭削減污染，提高資源運(yùn)用效率,減少或者避免生產(chǎn)、服務(wù)和產(chǎn)品使用過程中污染物的產(chǎn)生和排放，以減輕或者消除對(duì)人類健康和環(huán)境的危害。(一)清潔生產(chǎn)的合用對(duì)象在中華人民共和國(guó)領(lǐng)域內(nèi)，從事生產(chǎn)和服務(wù)活動(dòng)的單位以及從事相關(guān)管理活動(dòng)的部門。(二）清潔生產(chǎn)的推行清潔生產(chǎn)的推行以政府為主，重要采用行政指導(dǎo)的方式。重要涉及：1.清潔生產(chǎn)規(guī)劃制度。2.清潔生產(chǎn)信息制度。3．清潔生產(chǎn)技術(shù)創(chuàng)新、交流制度。4．清潔產(chǎn)品的環(huán)境標(biāo)志制度。5.嚴(yán)重污染環(huán)境的落后生產(chǎn)技術(shù)、工藝、設(shè)備和產(chǎn)品的限期淘汰制度。（三)清潔生產(chǎn)的實(shí)行清潔生產(chǎn)的實(shí)行以公司為主,重要涉及兩項(xiàng)制度：１．清潔生產(chǎn)審計(jì)制度。２.體系認(rèn)證的制度。體系認(rèn)證的制度是公司向國(guó)家認(rèn)證認(rèn)可監(jiān)督管理部門授權(quán)的認(rèn)證機(jī)構(gòu)提出認(rèn)證申請(qǐng)，通過環(huán)境管理體系認(rèn)證，提高清潔生產(chǎn)水平。（四)清潔生產(chǎn)的經(jīng)濟(jì)刺激1對(duì)從事清潔生產(chǎn)研究、示范和培訓(xùn),實(shí)行國(guó)家清潔生產(chǎn)重點(diǎn)技術(shù)改造項(xiàng)目列入國(guó)務(wù)院和縣級(jí)以上地方人民政府同級(jí)財(cái)政安排的有關(guān)技術(shù)進(jìn)步專項(xiàng)資金的扶持范圍;2對(duì)運(yùn)用廢物生產(chǎn)產(chǎn)品和從廢物中回收原料的,減征或者免征增值稅。三、環(huán)境影響評(píng)價(jià)制度(一)環(huán)境影響評(píng)價(jià)的合用范圍環(huán)境影響評(píng)價(jià)合用于中華人民共和國(guó)領(lǐng)域和中華人民共和國(guó)管轄的其他海域內(nèi)對(duì)環(huán)境有影響的建設(shè)項(xiàng)目、流域開發(fā)、開發(fā)區(qū)建設(shè)、城市新區(qū)建設(shè)和舊區(qū)改建等區(qū)域性開發(fā),編制建設(shè)規(guī)劃時(shí),應(yīng)當(dāng)進(jìn)行環(huán)境影響評(píng)價(jià)。(二)環(huán)境影響報(bào)告書的內(nèi)容(三）環(huán)境影響評(píng)價(jià)和審批的程序1.專項(xiàng)規(guī)劃的環(huán)境影響評(píng)價(jià)和審批的程序。專項(xiàng)規(guī)劃的環(huán)境影響評(píng)價(jià)和審批的程序是：(１)編制專項(xiàng)規(guī)劃的國(guó)務(wù)院有關(guān)部門、設(shè)區(qū)的市級(jí)以上地方人民政府及其有關(guān)部門,應(yīng)當(dāng)在該專項(xiàng)規(guī)劃上報(bào)審批前,組織進(jìn)行環(huán)境影響評(píng)價(jià)草案的編制;（2)專項(xiàng)規(guī)劃的編制機(jī)關(guān)應(yīng)舉行論證會(huì)、聽證會(huì)，或者采用其他形式，征求有關(guān)單位、專家和公眾對(duì)環(huán)境影響報(bào)告書草案的意見；(3)編制機(jī)關(guān)在報(bào)批規(guī)劃草案時(shí)，將環(huán)境影響評(píng)價(jià)報(bào)告書一并附送審批機(jī)關(guān)審查。2.建設(shè)項(xiàng)目的環(huán)境影響評(píng)價(jià)和審批的程序。建設(shè)項(xiàng)目的環(huán)境影響評(píng)價(jià)報(bào)告書、報(bào)告表、登記表應(yīng)在建設(shè)項(xiàng)目可行性研究階段報(bào)批；鐵路、交通等建設(shè)項(xiàng)目，經(jīng)環(huán)保部門批準(zhǔn),可以在初步設(shè)計(jì)完畢前報(bào)批。其審批程序?yàn)椋?１)一方面由建設(shè)單位或主管部門簽訂協(xié)議委托有評(píng)價(jià)資質(zhì)的評(píng)價(jià)單位進(jìn)行調(diào)查和評(píng)價(jià)工作；(2)評(píng)價(jià)單位通過調(diào)查和評(píng)價(jià)制作環(huán)境影響報(bào)告書(表)；(3)建設(shè)項(xiàng)目的主管部門負(fù)責(zé)對(duì)建設(shè)項(xiàng)目的環(huán)境影響報(bào)告書(表)進(jìn)行預(yù)審;(4)報(bào)告書由有審批權(quán)的環(huán)保部門審查批準(zhǔn)后，提交設(shè)計(jì)和施工。四、“三同時(shí)”制度“三同時(shí)”制度，是指建設(shè)項(xiàng)目需要配置的環(huán)境保護(hù)設(shè)施必須與主體工程同時(shí)設(shè)計(jì)、同時(shí)施工、同時(shí)投產(chǎn)使用的環(huán)境法律制度。該制度系我國(guó)首創(chuàng)。(一)“三同時(shí)”制度的合用范圍中華人民共和國(guó)領(lǐng)域和中華人民共和國(guó)管轄的其他海域?qū)Νh(huán)境有影響的建設(shè)項(xiàng)目需要配置環(huán)境保護(hù)設(shè)施的，必須合用“三同時(shí)”制度。(二)“三同時(shí)”制度的實(shí)行程序1.建設(shè)項(xiàng)目的初步設(shè)計(jì)，應(yīng)當(dāng)按照環(huán)境保護(hù)設(shè)計(jì)規(guī)范的規(guī)定,編制環(huán)境保護(hù)篇章,并依據(jù)經(jīng)批準(zhǔn)的建設(shè)項(xiàng)目環(huán)境影響報(bào)告書或者環(huán)境影響報(bào)告表,在環(huán)境保護(hù)篇章中貫徹防治環(huán)境污染和生態(tài)破壞的措施以及環(huán)境保護(hù)設(shè)施投資概算。２.建設(shè)項(xiàng)目的主體工程竣工后,需要進(jìn)行試生產(chǎn),其配套建設(shè)的環(huán)境保護(hù)設(shè)施必須與主體工程同時(shí)投入試運(yùn)營(yíng)，建設(shè)項(xiàng)目試生產(chǎn)期間,建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)對(duì)環(huán)境保護(hù)設(shè)施運(yùn)營(yíng)情況和建設(shè)項(xiàng)目對(duì)環(huán)境的影響進(jìn)行監(jiān)測(cè)。3．建設(shè)項(xiàng)目竣工后，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)向?qū)徟摻ㄔO(shè)項(xiàng)目環(huán)境影響報(bào)告書、環(huán)境影響報(bào)告表或者環(huán)境影響登記表的環(huán)境保護(hù)行政主管部門，申請(qǐng)?jiān)摻ㄔO(shè)項(xiàng)目需要配套建設(shè)的環(huán)境保護(hù)設(shè)施竣工驗(yàn)收。4.建設(shè)項(xiàng)目需要配套建設(shè)的環(huán)境保護(hù)設(shè)施經(jīng)驗(yàn)收合格，該建設(shè)項(xiàng)目方可投人生產(chǎn)或者使用。五、排污收費(fèi)制度排污收費(fèi)制度是指國(guó)家環(huán)境管理機(jī)關(guān)根據(jù)法律、法規(guī)的規(guī)定，對(duì)排污者征收一定數(shù)額的費(fèi)用的一項(xiàng)法律制度。(一)征收排污費(fèi)的對(duì)象征收排污費(fèi)的對(duì)象是超過國(guó)家或地方污染物排放標(biāo)準(zhǔn)排放污染物的公司事業(yè)單位。有三個(gè)例外，１公司事業(yè)單位向水體排放污染物,不超過國(guó)家或者地方規(guī)定的污染物排放標(biāo)準(zhǔn)的,繳納排污費(fèi)，超過國(guó)家或者地方規(guī)定的污染物排放標(biāo)準(zhǔn)的，繳納超標(biāo)準(zhǔn)排污費(fèi),即對(duì)排放水污染物的實(shí)行達(dá)標(biāo)排放的征收排污費(fèi),超標(biāo)準(zhǔn)排放征收超標(biāo)準(zhǔn)排污費(fèi)的雙收費(fèi)制度;２向大氣和海洋排放污染物的,其污染物排放濃度不得超過國(guó)家和地方規(guī)定的排放標(biāo)準(zhǔn)，達(dá)標(biāo)排放的征收排污費(fèi),超標(biāo)排污應(yīng)當(dāng)限期治理并科以罰款。【提醒】:之所以水體寬松,因素在于可以治理；大氣海洋的治理目前尚困難，因此嚴(yán)格。（二)繳納排污費(fèi)以外的其他法律義務(wù)和責(zé)任對(duì)排污者而言，其繳納了排污費(fèi),并不免去其承擔(dān)治理污染、補(bǔ)償污染損失和法律規(guī)定的其他義務(wù)和責(zé)任?！咎嵝选颗盼圪M(fèi)只是行政責(zé)任的一個(gè)，民事刑事責(zé)任不受影響，還要承擔(dān)。六、總量控制制度總量控制制度是指國(guó)家環(huán)境管理機(jī)關(guān)依據(jù)所勘定的區(qū)域環(huán)境容量,決定區(qū)域中的污染物質(zhì)排放總量,根據(jù)排放總量削減計(jì)劃，向區(qū)域內(nèi)的公司個(gè)別分派各自的污染物排放總量額度的方式的一項(xiàng)法律制度。(一）總量控制的對(duì)象重要是指國(guó)家“九五”期間重點(diǎn)污染控制的地區(qū)和流域,涉及:酸雨控制區(qū)和ＳO2控制區(qū);淮河、海河、遼河流域；太湖、滇池、巢湖流域。(二)總量控制的實(shí)行程序1．國(guó)家環(huán)境管理機(jī)關(guān)編制全國(guó)污染物排放總量控制計(jì)劃，把重要污染物排放量分解到各省、自治區(qū)、直轄市,作為國(guó)家控制計(jì)劃指標(biāo)。２．各省、自治區(qū)、直轄市把省級(jí)控制計(jì)劃指標(biāo)分解下達(dá)，逐級(jí)實(shí)行總量控制計(jì)劃管理。3．編制年度污染物削減計(jì)劃。4．年度檢查、考核。七、環(huán)境保護(hù)許可證制度（一）排污許可證的合用范圍對(duì)依法實(shí)行重點(diǎn)污染物排放總量控制的水體排放重點(diǎn)水污染物的和對(duì)大氣污染物總量控制區(qū)排放重要大氣污染物的實(shí)行排污許可證制度。(二）排污許可證制度的實(shí)行程序排污許可證制度的實(shí)行程序如下：1.排污申報(bào)登記。排污單位向環(huán)境保護(hù)主管部門如實(shí)申報(bào)。2.分派排污量。３．發(fā)放許可證。對(duì)不超過排污總量控制指標(biāo)的排污單位，頒發(fā)《排放許可證》;對(duì)超過排污總量控制指標(biāo)的排污單位,Ａ頒發(fā)《臨時(shí)排放許可證》，B并限期削減排放量。４．發(fā)證后的監(jiān)督管理。八、限期治理制度限期治理制度,是指對(duì)污染嚴(yán)重的污染源,由法定國(guó)家機(jī)關(guān)依法限定在一定期限內(nèi)治理并完畢治理任務(wù)，達(dá)成治理目的的一整套法律制度措施。(一）限期治理的對(duì)象限期治理的對(duì)象涉及兩大類:１．嚴(yán)重污染環(huán)境的污染源;2.位于需要特別保護(hù)的區(qū)域內(nèi)的超標(biāo)準(zhǔn)排污的污染源,需要特別保護(hù)的區(qū)域指風(fēng)景名勝區(qū)、自然保護(hù)區(qū)和其他需要特別保護(hù)的區(qū)域。(二）限期治理制度的實(shí)行程序限期治理由縣級(jí)以上地方人民政府環(huán)境保護(hù)行政主管部門提出意見，報(bào)同級(jí)人民政府批準(zhǔn)。１中央或者省、自治區(qū)、直轄市人民政府管轄的公司事業(yè)單位的限期治理,由省、自治區(qū)、直轄市人民政府決定;２市、縣或市、縣以下人民政府管轄的公司事業(yè)單位的限期治理,由市、縣人民政府決定。3導(dǎo)致環(huán)境噪聲污染的小型公司事業(yè)單位的限期治理,可以由縣級(jí)以上人民政府在國(guó)務(wù)院規(guī)定的權(quán)限內(nèi)授權(quán)其環(huán)境保護(hù)行政主管部門決定。4對(duì)經(jīng)限期治理逾期未完畢治理任務(wù)的公司事業(yè)單位，除加收超標(biāo)準(zhǔn)排污費(fèi)外，可以處以罰款,或者責(zé)令停業(yè)、關(guān)閉，罰款由環(huán)境保護(hù)行政主管部門決定。責(zé)令停業(yè)、關(guān)閉,由作出限期治理決定的人民政府決定;責(zé)令中央直接管轄的公司事業(yè)單位停業(yè)、關(guān)閉的,須報(bào)國(guó)務(wù)院批準(zhǔn)。九、環(huán)境標(biāo)準(zhǔn)制度(一)環(huán)境標(biāo)準(zhǔn)的體系環(huán)境標(biāo)準(zhǔn)分為國(guó)家環(huán)境標(biāo)準(zhǔn)、地方環(huán)境標(biāo)準(zhǔn)和國(guó)家環(huán)境保護(hù)總局標(biāo)準(zhǔn)。國(guó)家環(huán)境標(biāo)準(zhǔn)涉及國(guó)家環(huán)境質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)、國(guó)家污染物排放標(biāo)準(zhǔn)(或控制標(biāo)準(zhǔn)）、國(guó)家環(huán)境監(jiān)測(cè)方法標(biāo)準(zhǔn)、國(guó)家環(huán)境樣品標(biāo)準(zhǔn)和國(guó)家環(huán)境基礎(chǔ)標(biāo)準(zhǔn)。地方環(huán)境標(biāo)準(zhǔn)涉及地方環(huán)境質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)和地方污染物排放標(biāo)準(zhǔn)(或控制標(biāo)準(zhǔn))。需要在全國(guó)環(huán)境保護(hù)工作范圍內(nèi)統(tǒng)一的技術(shù)規(guī)定而又沒有國(guó)家環(huán)境標(biāo)準(zhǔn)時(shí),應(yīng)制定國(guó)家環(huán)境保護(hù)總局標(biāo)準(zhǔn),國(guó)家環(huán)境保護(hù)總局標(biāo)準(zhǔn)是環(huán)境保護(hù)行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)，但不是國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)。(二）環(huán)境標(biāo)準(zhǔn)制定權(quán)力的劃分1國(guó)務(wù)院環(huán)境保護(hù)行政主管部門負(fù)責(zé)制定a國(guó)家環(huán)境標(biāo)準(zhǔn)和b國(guó)家環(huán)境保護(hù)總局標(biāo)準(zhǔn)(行業(yè)標(biāo)準(zhǔn))。２省級(jí)人民政府對(duì)國(guó)家環(huán)境質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)中未作規(guī)定的項(xiàng)目,可以制定地方環(huán)境質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn);3對(duì)國(guó)家污染物排放標(biāo)準(zhǔn)中未作規(guī)定的項(xiàng)目，可以規(guī)定地方污染物排放標(biāo)準(zhǔn)；對(duì)國(guó)家污染物排放標(biāo)準(zhǔn)已作規(guī)定的項(xiàng)目,可以制定嚴(yán)于國(guó)家污染物排放標(biāo)準(zhǔn)的地方污染物排放標(biāo)準(zhǔn)。(三)環(huán)境質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)和污染物排放標(biāo)準(zhǔn)的法律意義環(huán)境質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)和污染物排放標(biāo)準(zhǔn)是環(huán)境標(biāo)準(zhǔn)體系中最重要的兩類標(biāo)準(zhǔn)。環(huán)境質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)是環(huán)境中所允許具有有害物質(zhì)或因素的最高限額。環(huán)境質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)是確認(rèn)環(huán)境是否被污染以及排污者是否應(yīng)承擔(dān)相應(yīng)民事責(zé)任的根據(jù)。污染物排放標(biāo)準(zhǔn)是允許污染源(如工廠或設(shè)施等）排放污染物或有害環(huán)境的能量的最高限額。污染物排放標(biāo)準(zhǔn)是認(rèn)定排污行為是否合法以及排污者是否應(yīng)承擔(dān)相應(yīng)行政法律責(zé)任的根據(jù)。第三節(jié)環(huán)境法律責(zé)任一、環(huán)境行政責(zé)任環(huán)境行政責(zé)任的主體可以是行政相對(duì)人，也可以是環(huán)境行政主體。環(huán)境保護(hù)法重要規(guī)定了環(huán)境行政相對(duì)人的環(huán)境行政責(zé)任。(一)行政責(zé)任的構(gòu)成要件１.行為違法。指行為人實(shí)行了違反環(huán)境保護(hù)法的行為。２。行為人的過錯(cuò)。行為人主觀上具有故意或過失也是承擔(dān)行政責(zé)任的必要條件。【提醒】實(shí)踐中,對(duì)環(huán)境的破壞多表現(xiàn)為故意,對(duì)環(huán)境的污染多表現(xiàn)為過失。3．行為的危害后果。根據(jù)我國(guó)環(huán)境保護(hù)法的規(guī)定,危害后果不是承擔(dān)行政責(zé)任的必要條件。在此情況下,違法行為如環(huán)境保護(hù)法第３5條第1—５項(xiàng)的行為即使沒有導(dǎo)致危害后果,也要承擔(dān)行政責(zé)任。但在另一些場(chǎng)合,必須產(chǎn)生了危害后果才承擔(dān)行政責(zé)任。4.違法行為與危害后果之間具有因果關(guān)系。即違法行為與危害后果之間必須存在內(nèi)在的、必然的聯(lián)系，而不是表面的、偶爾的聯(lián)系。【提醒】當(dāng)然，在不以危害后果為必要條件的場(chǎng)合，則不存在因果關(guān)系的問題。由此可見，行為違法和有過錯(cuò)，是行為人承擔(dān)行政責(zé)任的必要條件;危害后果和違法行為與危害后果的因果關(guān)系,在法律明文規(guī)定的場(chǎng)合才成為行政責(zé)任構(gòu)成的必要條件。（二）環(huán)境行政處罰的形式１環(huán)境保護(hù)法規(guī)定了警告，罰款，責(zé)令停止生產(chǎn)或者使用,責(zé)令重新安裝使用,責(zé)令停業(yè)、關(guān)閉5種。2環(huán)境污染的防治單行法中還規(guī)定了責(zé)令限期治理繳納排污費(fèi)，支付消除污染費(fèi)用，補(bǔ)償國(guó)家損失，責(zé)令限期改正，責(zé)令停止違法行為,責(zé)令消除污染，沒收違法所得，責(zé)令搬遷,責(zé)令改正等。(三）環(huán)境行政處罰的內(nèi)容環(huán)境保護(hù)法對(duì)環(huán)境違法行為及相應(yīng)的環(huán)境行政處罰措施作出了如下規(guī)定：A警告或罰款：1．拒絕環(huán)境保護(hù)行政主管部門或者其他依照法律規(guī)定行使環(huán)境監(jiān)督管理權(quán)的部門現(xiàn)場(chǎng)檢查或者在被檢查時(shí)弄虛作假的，給予警告或處以罰款。2．拒報(bào)或者謊報(bào)國(guó)務(wù)院環(huán)境保護(hù)行政主管部門規(guī)定的有關(guān)污染物排放申報(bào)事項(xiàng)的，給予警告或處以罰款。3．不按國(guó)家規(guī)定繳納超標(biāo)排污費(fèi)的，給予警告或處以罰款。4．引進(jìn)不符合我國(guó)環(huán)境保護(hù)規(guī)定規(guī)定的技術(shù)和設(shè)備的,給予警告或處以罰款。5.將產(chǎn)生嚴(yán)重污染的生產(chǎn)設(shè)備轉(zhuǎn)移給沒有污染防治能力的單位使用的，給予警告或處以罰款。B其他類處罰：６.建設(shè)項(xiàng)目的防治污染設(shè)施沒有建成或者沒有達(dá)成國(guó)家規(guī)定的規(guī)定，投入生產(chǎn)或者使用的，責(zé)令停止生產(chǎn)或者使用,可以并處罰款。7.未經(jīng)環(huán)境保護(hù)行政主管部門批準(zhǔn)，擅自拆除或者閑置防治污染的設(shè)施，污染物排放超過規(guī)定排放的標(biāo)準(zhǔn)的,責(zé)令重新安裝使用，并處罰款。８.對(duì)違反環(huán)境保護(hù)法的規(guī)定,導(dǎo)致環(huán)境污染事故的企事業(yè)單位根據(jù)所導(dǎo)致的危害后果處以罰款。９.對(duì)經(jīng)限期治理未完畢治理任務(wù)的公司事業(yè)單位，除依照國(guó)家有關(guān)規(guī)定加收超標(biāo)準(zhǔn)排污費(fèi)外，可以根據(jù)所導(dǎo)致的危害后果處以罰款,或者責(zé)令停業(yè)、關(guān)閉。二、環(huán)境民事責(zé)任環(huán)境民事責(zé)任,是指單位或者個(gè)人因污染危害環(huán)境而侵害了公共財(cái)產(chǎn)或者別人的人身、財(cái)產(chǎn)所應(yīng)承擔(dān)的民事方面的責(zé)任。(一)環(huán)境民事責(zé)任的構(gòu)成要件與免責(zé)１．環(huán)境民事責(zé)任的構(gòu)成要件。主觀上的過錯(cuò)和行為的違法性不是環(huán)境民事責(zé)任的構(gòu)成要件。【提醒】1環(huán)境民事責(zé)任實(shí)行無過錯(cuò)責(zé)任的因素在于環(huán)境侵害行為自身發(fā)明社會(huì)財(cái)富有一定的合法性，追究其過錯(cuò)幾乎不也許；此外,由排污者從營(yíng)利中補(bǔ)償受害人的損失,符合公平原則。2關(guān)于行為的違法性,行為人即使達(dá)標(biāo)排污,只要從事排污并發(fā)生了危害后果的,也要承擔(dān)民事責(zé)任。3行為人不得以達(dá)標(biāo)排放作為免去其民事責(zé)任的抗辯理由。2.環(huán)境民事責(zé)任的免責(zé)事由。(１)由不可抗力導(dǎo)致并且行為人及時(shí)采用合理措施。（2)受害者自我致害。污染損失由受害者自身的責(zé)任所引起的,排污單位不承擔(dān)責(zé)任。(3)第三者過錯(cuò)。第三者應(yīng)當(dāng)承擔(dān)責(zé)任。三、環(huán)境刑事責(zé)任環(huán)境刑事責(zé)任是指行為人故意或過失實(shí)行了嚴(yán)重危害環(huán)境的行為，并導(dǎo)致了人身傷亡或公私財(cái)產(chǎn)的嚴(yán)重?fù)p失,已經(jīng)構(gòu)成犯罪要承擔(dān)刑事制裁的法律責(zé)任。(一)環(huán)境刑事責(zé)任的構(gòu)成要件破壞環(huán)境的犯罪構(gòu)成要件,同一般犯罪構(gòu)成沒有實(shí)質(zhì)上的區(qū)別,但也具有一定特點(diǎn)。1．犯罪主體。除了達(dá)成法定年齡具有刑事責(zé)任能力的自然人以外,還涉及法人。2.犯罪客體。破壞環(huán)境資源罪的犯罪客體,是侵害各種環(huán)境要素和自然資源從而侵犯財(cái)產(chǎn)所有權(quán)、人身權(quán)和環(huán)境權(quán)。環(huán)境犯罪的客體具有復(fù)合客體的特性。3.犯罪的客觀方面。犯罪的客觀方面是指有污染和破壞環(huán)境及自然資源的行為及其社會(huì)危害性。環(huán)境犯罪導(dǎo)致的危害后果也許特別嚴(yán)重,往往會(huì)導(dǎo)致重大污染事故，致使公私財(cái)產(chǎn)遭受重大損失或人身傷亡的嚴(yán)重后果。未導(dǎo)致嚴(yán)重后果的環(huán)境違法行為通常是追究其行政責(zé)任。危害后果是否嚴(yán)重是區(qū)別行政責(zé)任和刑事責(zé)任的重要依據(jù)。4．犯罪的主觀方面。破壞環(huán)境和資源的行為多為故意，而污染環(huán)境的行為多為過失。(二）環(huán)境刑事責(zé)任的形式環(huán)境刑事責(zé)任的形式同一般的刑事責(zé)任的形式?jīng)]有區(qū)別,重要分為主刑和附加刑。主刑的種類涉及:管制、拘役、有期徒刑、無期徒刑、死刑。附加型的種類涉及：罰金、剝奪政治權(quán)利、沒收財(cái)產(chǎn)。附加刑可以獨(dú)立合用。第四節(jié)環(huán)境糾紛的解決程序環(huán)境糾紛,是指環(huán)境保護(hù)法律關(guān)系主體之間就其環(huán)境權(quán)利和義務(wù)而產(chǎn)生的爭(zhēng)議。環(huán)境糾紛按糾紛的法律性質(zhì)不同，可分為環(huán)境民事糾紛和環(huán)境行政糾紛。一、環(huán)境行政糾紛解決程序?qū)τ诃h(huán)境行政訴訟時(shí)效,環(huán)境保護(hù)法作了不同于行政訴訟法的規(guī)定;當(dāng)事人對(duì)行政復(fù)議決定不服的訴訟時(shí)效為１５天；直接向人民法院起訴的，訴訟時(shí)效為15天。二、環(huán)境民事糾紛解決程序（一)環(huán)境行政調(diào)解解決（二)環(huán)境民事訴訟環(huán)境民事訴訟與其他民事訴訟相比有以下幾點(diǎn)區(qū)別:1．環(huán)境民事訴訟時(shí)效為３年。環(huán)境保護(hù)法規(guī)定：因環(huán)境污染損害補(bǔ)償提起訴訟的時(shí)效期間為3年，從當(dāng)事人知道或者應(yīng)當(dāng)知道受到污染損害時(shí)起計(jì)算?！咎嵝选坑捎趶沫h(huán)境侵害行為到由它產(chǎn)生的危害后果之間，污染物有一個(gè)遷移、轉(zhuǎn)化和作用的過程,即危害后果的發(fā)生和暴露相對(duì)于污染行為有時(shí)間上的滯后性,因此，只有規(guī)定較長(zhǎng)的訴訟時(shí)效,才干有效保護(hù)受害人的合法權(quán)益。2．環(huán)境民事訴訟合用舉證責(zé)任倒置?！咎嵝选吭诃h(huán)境民事訴訟中，原告只需提供被告侵權(quán)的基本領(lǐng)實(shí)，而被告則負(fù)重要的舉證責(zé)任。之所以在環(huán)境民事訴訟中合用舉證責(zé)任倒置，是由于規(guī)定原告證明被告從事排污行為、排污行為與損害后果之間的因果關(guān)系,十分困難,假如實(shí)行原告舉證無異于剝奪受害者的勝訴權(quán)。3.因果關(guān)系推定。在我國(guó)司法實(shí)踐中,實(shí)行因果關(guān)、系推定，即被告不能證明自己與環(huán)境污染危害無關(guān)如行為人排放的污染物不也許產(chǎn)生受害人遭受的污染，就推定因果關(guān)系存在。【提醒】由于環(huán)境侵害的行為并不是直接作用于受害人，而是以環(huán)境為媒介;環(huán)境侵害是通過污染物在環(huán)境中遷移、轉(zhuǎn)化來進(jìn)行,有復(fù)雜的作用機(jī)理,加之很多污染后果是多因素共同作用的結(jié)果,因此,假如在環(huán)境民事訴訟中沿用嚴(yán)密的因果關(guān)系論，將使受害人合法權(quán)益得不到應(yīng)有的救濟(jì)。第七章土地法和房地產(chǎn)法第一節(jié)概述一、土地和房地產(chǎn)（一）概念土地是指涉及地上空間和地下空間的地表。房屋是指土地上的房屋等建筑物及構(gòu)筑物。所謂構(gòu)筑物是指除房屋以外的人工建造的工程建筑物，如橋梁、道路、隧道、水井、水塔、水壩、煙囪等。換言之，凡土地上人工建造的不可移動(dòng)的物質(zhì)均屬?gòu)V義上的房屋的范疇。(二)基本關(guān)系1．房地不可分割。2.土地為主、房屋為輔。(三)特性1.固定性,轉(zhuǎn)讓須辦理產(chǎn)權(quán)過戶登記手續(xù)。２．永久性或持久性。３.個(gè)別性。客體具有特定性,不可替代性，對(duì)交易價(jià)格應(yīng)進(jìn)行具體評(píng)估。（四)分類1．對(duì)土地一般按以下方法分類：按開發(fā)運(yùn)用的限度,可分為生地和熟地；按是否具有建筑功能用途，可分為非建筑用地和建筑用地；按是否與城市經(jīng)濟(jì)緊密相連可分為農(nóng)村土地和城市土地;按所有制的不同,可分為國(guó)有土地、公有土地和私有土地。2.對(duì)房屋一般按以下方法分類:按功能用途的不同，可分為住宅與非住宅；按是否已建成,可分為待建房產(chǎn)、在建房產(chǎn)和建成房產(chǎn),在房地產(chǎn)交易中,待建房產(chǎn)和在建房產(chǎn)稱“期房”或俗稱“樓花”,建成房產(chǎn)稱“現(xiàn)房”;按調(diào)節(jié)機(jī)制與供應(yīng)對(duì)象的不同,可將住房分為商品房、經(jīng)濟(jì)合用房和廉租房。第二節(jié)土地管理法一、土地所有權(quán)(一)概述土地所有權(quán)是國(guó)家或者農(nóng)民集體依法對(duì)歸其所有的土地所享有的占有、使用、收益和處分的支配性權(quán)利。我國(guó)的土地所有權(quán)有以下特性：１．土地所有權(quán)人即國(guó)家和農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織。2.土地所有權(quán)的取得與喪失依法律規(guī)定，不得約定。3.土地所有權(quán)嚴(yán)禁交易。我國(guó)地產(chǎn)市場(chǎng)的土地交易僅為土地使用權(quán)交易。(二)國(guó)家土地所有權(quán)國(guó)家土地所有權(quán)是以國(guó)家為所有權(quán)人，由其代表代為行使對(duì)國(guó)有土地的支配性權(quán)利。1．國(guó)家土地所有權(quán)的客體。依據(jù)土地管理法實(shí)行條例的規(guī)定，下列土地屬于國(guó)家所有:(1)城市市區(qū)的土地;(2)農(nóng)村和城市郊區(qū)中已經(jīng)被國(guó)家依法沒收、征收、征購(gòu)為國(guó)有的土地；(3）國(guó)家依法征用的原集體所有的土地；(4)依法不屬于集體所有的林地、草地、荒地、灘涂及其他土地;(５)農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織所有成員轉(zhuǎn)為城鄉(xiāng)居民的,原屬于其成員集體所有的土地；(6)因國(guó)家組織移民、自然災(zāi)害等因素，農(nóng)民成建制地集體遷移后不再使用的原屬于遷移農(nóng)民集體所有的土地。2.國(guó)家土地所有權(quán)的主體及其代表。土地管理法規(guī)定,國(guó)家土地所有權(quán)由國(guó)務(wù)院代表國(guó)家行使。同時(shí)，國(guó)務(wù)院可通過制定行政法規(guī)或發(fā)布行政命令授權(quán)地方人民政府或其職能部門行使國(guó)家土地所有權(quán)。在國(guó)有土地使用權(quán)出讓法律關(guān)系中由市、縣人民政府土地管理部門擔(dān)當(dāng)國(guó)有土地所有者代表與用地者簽訂出讓協(xié)議?！咎嵝选可鲜鲂惺箛?guó)家土地所有權(quán)的代表稱為國(guó)有土地所有者代表。國(guó)有土地所有者代表行使對(duì)國(guó)有土地的收益權(quán)能、處分權(quán)能,應(yīng)依法經(jīng)有審批權(quán)的人民政府審批,下級(jí)人民政府應(yīng)依法向上級(jí)人民政府上繳土地收益。(三)集體土地所有權(quán)1.集體土地所有權(quán)的主體及其代表。依據(jù)土地管理法的規(guī)定，我國(guó)集體土地所有權(quán)的主體及其代表有三個(gè)層次:(1)農(nóng)民集體所有的土地依法屬于村農(nóng)民集體所有的，由村集體經(jīng)濟(jì)組織或者村民委員會(huì)作為所有者代表經(jīng)營(yíng)、管理。（2)在一個(gè)村范圍內(nèi)存在兩個(gè)以上農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織,且農(nóng)民集體所有的土地已經(jīng)分別屬于該兩個(gè)以上組織的農(nóng)民集體所有的，由村內(nèi)各該農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織或者村民小組作為所有者代表經(jīng)營(yíng)、管理。（3)農(nóng)民集體所有的土地,已經(jīng)屬于鄉(xiāng)(鎮(zhèn))農(nóng)民集體所有的，由鄉(xiāng)(鎮(zhèn))農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織作為所有者代表經(jīng)營(yíng)、管理。2．集體土地所有權(quán)的確認(rèn)。農(nóng)民集體所有的土地，由縣級(jí)人民政府登記造冊(cè)，核發(fā)證書,確認(rèn)所有權(quán)。3．集體土地所有權(quán)的限制。集體土地所有權(quán)是受限制的所有權(quán)，其限制表現(xiàn)在麗方面：(１）受國(guó)家法律和政府管理的限制。集體土地所有權(quán)在收益權(quán)和處分權(quán)兩方面受到限制。ａ在收益權(quán)方面，集體所有的土地不能直接用于房地產(chǎn)開發(fā)，若用于房地產(chǎn)開發(fā)必須先由國(guó)家征用轉(zhuǎn)變?yōu)閲?guó)有后再由國(guó)家出讓給發(fā)展商，這就使集體土地所有權(quán)中的收益權(quán)能受到限制。b在處分權(quán)方面,集體土地不得出讓、轉(zhuǎn)讓、出租于非農(nóng)業(yè)建設(shè)，集體土地所有者不得擅自改變土地用途，其向用地者提供土地使用權(quán)須經(jīng)人民政府審批等等,這就使集體土地所有權(quán)中的處分權(quán)能受到相稱大的限制。(２)受農(nóng)民集體意志的限制。一般來說,對(duì)集體土地的重大處分應(yīng)當(dāng)依法經(jīng)農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織成員表決批準(zhǔn)。二、國(guó)有土地使用權(quán)(一)概述1.國(guó)有土地使用權(quán)的特性:(１)主體的廣泛性。在我國(guó),國(guó)有土地使用權(quán)主體多為一般主體,對(duì)其身份資格多無特別限定。境內(nèi)外法人、非法人組織及公民個(gè)人可依法取得國(guó)有土地使用權(quán)。而集體土地使用權(quán)主體多為特殊主體。(2)取得方式的多樣性。國(guó)有土地所有者代表可依法通過出讓(含以出讓金作價(jià)出資或入股）、租賃或劃撥等方式將國(guó)有土地使用權(quán)讓與土地使用者。用地者也可依法通過市場(chǎng)交易的方式，繼受取得國(guó)有土地使用權(quán)。(3)內(nèi)容的差異性。2.國(guó)有土地使用權(quán)的確認(rèn)。國(guó)有土地使用權(quán)需經(jīng)法定登記予以確認(rèn)。土地管理法規(guī)定，單位和個(gè)人使用的國(guó)有土地,由縣級(jí)以上人民政府登記造冊(cè),核發(fā)證書,確認(rèn)使用權(quán)。3．國(guó)有土地使用權(quán)的終止。有下列情形之一的,由有關(guān)人民政府土地行政主管部門報(bào)經(jīng)原批準(zhǔn)用地的人民政府或者有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府批準(zhǔn)，可以收回國(guó)有土地使用權(quán):(1)為公共利益需要使用土地的；(2）為實(shí)行城市規(guī)劃進(jìn)行舊城區(qū)改建,需要調(diào)整使用土地的;(3)土地出讓等有償使用協(xié)議約定的使用期限屆滿，土地使用者未申請(qǐng)續(xù)期或者申請(qǐng)而未獲批準(zhǔn)的;(4)因單位撤消、遷移等因素，停止使用原劃撥的國(guó)有土地的；(５)公路、鐵路、機(jī)場(chǎng)、礦場(chǎng)等經(jīng)核準(zhǔn)報(bào)廢的?！咎嵝选科渲幸蛏鲜?1)、(2)項(xiàng)情形收回國(guó)有土地使用權(quán)的，應(yīng)當(dāng)對(duì)土地使用權(quán)人給予適當(dāng)補(bǔ)償。（二)出讓土地使用權(quán)１．出讓土地使用權(quán)的主體。境內(nèi)外法人、非法人組織和公民個(gè)人可依法取得出讓土地使用權(quán)。【提醒】但是,外商投資開發(fā)經(jīng)營(yíng)成片土地,應(yīng)依法設(shè)立中外合資經(jīng)營(yíng)公司、中外合作經(jīng)營(yíng)公司、外商獨(dú)資公司,享有該項(xiàng)權(quán)利。2．出讓土地使用權(quán)的取得。出讓土地使用權(quán)的合法取得方式為拍賣、招標(biāo)、協(xié)議。城市房地產(chǎn)管理法規(guī)定,商業(yè)、旅游、娛樂和豪華住宅用地，應(yīng)當(dāng)采用拍賣、招標(biāo)方式出讓土地使用權(quán)。沒有條件,不能采用拍賣、招標(biāo)方式的，可以采用協(xié)議方式出讓土地使用權(quán)。采用協(xié)議方式出讓土地使用權(quán)的,出讓金不得低于按國(guó)家規(guī)定所擬定的最低價(jià)。土地使用者應(yīng)當(dāng)在簽訂土地使用權(quán)出讓協(xié)議后６0日內(nèi)支付所有土地使用權(quán)出讓金，領(lǐng)取土地使用權(quán)證,取得出讓土地使用權(quán)。依雙方約定采用分期付款方式取得出讓土地使用權(quán)的，在未付清所有出讓金前,土地使用者領(lǐng)取臨時(shí)土地使用權(quán)證?！咎嵝选繃?guó)家可將出讓土地使用權(quán)作價(jià)出資或入股作為對(duì)公司的投資，國(guó)家對(duì)公司享有相應(yīng)的投資者權(quán)益(股權(quán))，公司享有出讓土地使用權(quán)。３.出讓土地使用權(quán)的年限。根據(jù)國(guó)務(wù)院的現(xiàn)行規(guī)定,城鄉(xiāng)國(guó)有土地使用權(quán)出讓的最高年限，按土地用途分為以下幾種情況:（1)居住用地７0年；(2)工業(yè)用地50年；(3)教育、科技、文化、衛(wèi)生、體育用地５0年;(４)商業(yè)、旅游、娛樂用地40年；（5)綜合或者其他用地５0年。此外,開發(fā)國(guó)有荒山、荒地、荒灘從事廣義的農(nóng)業(yè)生產(chǎn)的，使用期限最長(zhǎng)不得超過50年。４．出讓土地使用權(quán)的內(nèi)容與限制。土地使用者需要改變土地使用權(quán)出讓協(xié)議約定的土地用途的,必須取得a出讓方和b市、縣人民政府城市規(guī)劃行政主管部門的批準(zhǔn),c簽訂土地使用權(quán)出讓協(xié)議變更協(xié)定或者重新簽訂土地使用權(quán)出讓協(xié)議，相應(yīng)調(diào)整土地使用權(quán)出讓金。(三)劃撥土地使用權(quán)劃撥土地使用權(quán)是土地使用者經(jīng)縣級(jí)以上人民政府依法批準(zhǔn)，在繳納補(bǔ)償、安頓等費(fèi)用后所取得的或者無償取得的沒有使用期限限制的國(guó)有土地使用權(quán)。1.劃撥土地使用權(quán)的范圍。下列用地的土地使用者可以依法取得劃撥土地使用權(quán):（1)國(guó)家機(jī)關(guān)用地和軍事用地;(２)城市基礎(chǔ)設(shè)施用地和公益事業(yè)用地;(3)國(guó)家重點(diǎn)扶持的能源、交通、水利等項(xiàng)目用地；(４)法律、行政法規(guī)規(guī)定的其他用地。2.劃撥土地使用權(quán)的取得。【提醒】A取得有人住的地：用地者申請(qǐng)取得劃撥土地使用權(quán)需征用集體土地或占用其他用地者正在使用的國(guó)有土地的，申請(qǐng)用地者應(yīng)向集體土地所有者或原國(guó)有土地使用者支付土地補(bǔ)償安頓費(fèi)。B取得沒人住的地：申請(qǐng)用地者取得劃撥土地使用權(quán)的土地為國(guó)有荒地、空地的,經(jīng)依法批準(zhǔn)后，可無償取得。三、集體土地使用權(quán)（一)概述集體土地使用權(quán)是符合法律規(guī)定的用地者按照一定土地用途而以一定方式使用集體土地的權(quán)利。1.集體土地使用權(quán)的特性：(１)主體的特定性。農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織及其成員，農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織投資設(shè)立的公司，鄉(xiāng)(鎮(zhèn))、村公益性組織及法律、行政法規(guī)規(guī)定的其他單位和個(gè)人,可以依法取得集體土地使用權(quán)。集體土地使用權(quán)主體一般為特殊主體,對(duì)其身份資格多有限制,重要由農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織及其成員,集體經(jīng)濟(jì)組織設(shè)立的公司和公益性組織擔(dān)當(dāng),只有法律規(guī)定允許的個(gè)別情況下,才可由農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織以外的單位和個(gè)人擔(dān)當(dāng)。因此,從總體上來講，集體土地使用權(quán)是靜態(tài)的權(quán)利,集體土地使用權(quán)人對(duì)集體土地所有者一般具有身份上的歸屬性或依賴性。(２)用途、取得與權(quán)利內(nèi)容的相關(guān)性。集體土地使用權(quán)按用途劃分為農(nóng)用地使用權(quán)、宅基地使用權(quán)、非農(nóng)經(jīng)營(yíng)用地使用權(quán)和非農(nóng)公益用地使用權(quán)。【提醒】按土地用途進(jìn)行分類的各項(xiàng)集體土地使用權(quán)可以分別相應(yīng)有不同的取得方式。如a農(nóng)用地使用權(quán)的取得方式為承包（因此又被稱為“土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)”),其中重要采用帶有社會(huì)保障性質(zhì)的與集體經(jīng)濟(jì)組織內(nèi)部成員身份密切相關(guān)的家庭承包方式，此外也可采用招標(biāo)、拍賣及公開協(xié)商等承包方式;b宅基地使用權(quán)的取得方式為分派;c非農(nóng)經(jīng)營(yíng)用地使用權(quán)的取得方式為投資；d非農(nóng)公益用地使用權(quán)的取得方式為撥付。(３)權(quán)利交易的受限制性。土地管理法規(guī)定:農(nóng)民集體所有的土地的使用權(quán)不得出讓、轉(zhuǎn)讓或者出租用于非農(nóng)業(yè)建設(shè),但是符合土地運(yùn)用總體規(guī)劃并依法取得建設(shè)用地的公司，因破產(chǎn)、兼并等情形致使土地使用權(quán)依法發(fā)生轉(zhuǎn)移的除外。【提醒】國(guó)家為ａ保護(hù)耕地及b壟斷建設(shè)用地一級(jí)市場(chǎng),限制非農(nóng)業(yè)性集體土地使用權(quán)交易。２．集體土地使用權(quán)的確認(rèn)。集體土地使用權(quán)經(jīng)登記確認(rèn)，分兩種情況：(1)土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)。農(nóng)村土地承包法規(guī)定:縣級(jí)以上地方人民政府應(yīng)當(dāng)向承包方頒發(fā)土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)證或者林權(quán)證等證書，并登記造冊(cè)，確認(rèn)土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)。（2)非農(nóng)用地使用權(quán)。土地管理法規(guī)定:農(nóng)民集體所有的土地依法用于非農(nóng)業(yè)建設(shè)的,由縣級(jí)人民政府登記造冊(cè),核發(fā)證書,確認(rèn)建設(shè)用地使用權(quán)。3．集體土地使用權(quán)的內(nèi)容與限制?！咎嵝选浚嵯啾容^而言，土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)人的權(quán)利內(nèi)容最充足;b而非農(nóng)公益用地使用權(quán)人的權(quán)利內(nèi)容最欠缺,其對(duì)土地只享有占有權(quán)、使用權(quán)，幾乎不擁有收益權(quán)、處分權(quán)。4．集體土地使用權(quán)的終止。依據(jù)土地管理法的規(guī)定,集體土地使用權(quán)因下列情形而終止:(1)國(guó)家征用集體所有土地;(２)鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）村公共設(shè)施和公益事業(yè)建設(shè)需要收回集體土地使用權(quán)的；(３)用地者撤消、遷移等而停止使用集體土地的;(4)用地者違法或違約被集體土地所有者收回土地使用權(quán)的。例如,依據(jù)土地管理法第37條的規(guī)定，承包土地的單位或者個(gè)人連續(xù)兩年棄耕拋荒的，原發(fā)包單位應(yīng)當(dāng)終止承包協(xié)議,收回發(fā)包的土地。【提醒】a因上列第一種情形終止集體土地使用權(quán)的,集體經(jīng)濟(jì)組織應(yīng)將其獲得的征地補(bǔ)償安頓費(fèi),按照有關(guān)法律、行政法規(guī)的規(guī)定支付給原集體土地使用權(quán)人作為補(bǔ)償，或者以其他方式對(duì)原集體土地使用權(quán)人進(jìn)行補(bǔ)償安頓。b因第二種情形終止集體土地使用權(quán)的,由農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織對(duì)原集體土地使用權(quán)人給予適當(dāng)?shù)难a(bǔ)償。(二）土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)是農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織成員或者其他單位、個(gè)人依法以家庭承包或者其他方式承包取得的，用于農(nóng)、林、牧、漁等生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的有期限限制的集體土地使用權(quán)。1．土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)的主體。土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)可由本農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織成員依法取得，也可由本農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織以外的單位和個(gè)人依法取得。2．土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)的取得。土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)通過承包方式取得。本農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織成員通過承包方式取得農(nóng)用地使用權(quán)的,耕地的承包期限為３0年,草地的承包期限為30—50年,林地的承包期限為3０—70年?！咎嵝选縜土地承包方案必須經(jīng)村民會(huì)議2/3以上成員或者2／３以上村民代表批準(zhǔn)。b本農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織以外的單位和個(gè)人通過承包方式取得農(nóng)用地使用權(quán)的,其權(quán)利的取得，必須經(jīng)村民會(huì)議2/3以上成員或者２／3以上村民代表批準(zhǔn),并報(bào)鄉(xiāng)(鎮(zhèn))人民政府批準(zhǔn)。3．土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)的內(nèi)容與限制。土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)人在承包期限內(nèi),對(duì)土地享有占有權(quán)、使用權(quán)、收益權(quán)。土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)人可將其享有的土地權(quán)利轉(zhuǎn)包、出租、互換、轉(zhuǎn)讓或以其他方式流轉(zhuǎn)。當(dāng)承包地被依法征用、占用時(shí)，土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)人有權(quán)依法獲得相應(yīng)的補(bǔ)償。【提醒】土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)人a不得擅自改變權(quán)利取得時(shí)擬定的農(nóng)業(yè)土地用途，b不得擅自將農(nóng)用地轉(zhuǎn)變?yōu)榉寝r(nóng)用地。c農(nóng)、林、牧、漁業(yè)用地之間用途的轉(zhuǎn)變，依有關(guān)法律規(guī)定,并不得違反承包協(xié)議的約定。4．土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)的保護(hù)。A回收：承包期內(nèi),發(fā)包方一般不得收回承包地。依法收回承包地的,承包方對(duì)其在承包地上的投入而提高土地生產(chǎn)能力的,有權(quán)獲得相應(yīng)的補(bǔ)償。Ｂ變更:承包期內(nèi)，發(fā)包方一般不得調(diào)整承包地。因自然災(zāi)害嚴(yán)重毀損承包地等特殊情形,而對(duì)承包地做個(gè)別調(diào)整的,承包土地的調(diào)整方案,必須經(jīng)a村民會(huì)議2／３以上成員或者2/3以上村民代表批準(zhǔn)b并須經(jīng)鄉(xiāng)(鎮(zhèn))人民政府和c縣級(jí)人民政府農(nóng)業(yè)行政主管部門批準(zhǔn)。承包協(xié)議約定不得調(diào)整的，按照其約定。(三）宅基地使用權(quán)１.宅基地使用權(quán)的主體。農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織內(nèi)部成員符合建房申請(qǐng)宅基地條件的,依法享有宅基地使用權(quán)。2.宅基地使用權(quán)的取得。農(nóng)村村民申請(qǐng)住宅用地,應(yīng)經(jīng)依法審批。經(jīng)依法審批后，農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織向宅基地申請(qǐng)者無償提供宅基地使用權(quán)。3.宅基地使用權(quán)的內(nèi)容與限制。宅基地使用權(quán)人對(duì)宅基地享有占有權(quán)、使用權(quán)、收益權(quán)和有限制的處分權(quán)。農(nóng)村村民一戶只能擁有一處宅基地,其宅基地的面積不得超過省、自治區(qū)、直轄市規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)。宅基地使用權(quán)人轉(zhuǎn)讓、出租房屋及宅基地使用權(quán)再申請(qǐng)宅基地的,不予批準(zhǔn)。（四)非農(nóng)經(jīng)營(yíng)用地使用權(quán)非農(nóng)經(jīng)營(yíng)用地使用權(quán)是經(jīng)審批由農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織通過投資的方式向符合條件的從事非農(nóng)生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)性活動(dòng)的用地者提供的集體土地使用權(quán)。1.非農(nóng)經(jīng)營(yíng)用地使用權(quán)的主體。a農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織可設(shè)立獨(dú)資經(jīng)營(yíng)的公司，將符合鄉(xiāng)（鎮(zhèn))土地運(yùn)用總體規(guī)劃的非農(nóng)經(jīng)營(yíng)用地提供應(yīng)公司從事生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)，土地使用權(quán)由該集體經(jīng)濟(jì)組織或公司享有。b農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織可通過以符合鄉(xiāng)（鎮(zhèn))土地運(yùn)用總體規(guī)劃的非農(nóng)經(jīng)營(yíng)用地使用權(quán)作價(jià)入股或出資及聯(lián)營(yíng)的形式與其他單位、個(gè)人設(shè)立公司、合作等公司，土地使用由該公司享有。c但屬于非法人聯(lián)營(yíng)公司的，土地使用權(quán)仍由該集體經(jīng)濟(jì)組織享有?！咎嵝选糠巧鲜鲛r(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織投資設(shè)立的公司,不得申請(qǐng)取得或者繼受取得非農(nóng)經(jīng)營(yíng)用地使用權(quán)。其應(yīng)依法申請(qǐng)取得或者繼受取得國(guó)有土地使用權(quán)。2．非農(nóng)經(jīng)營(yíng)用地使用權(quán)的取得。申請(qǐng)取得非農(nóng)經(jīng)營(yíng)用地使用權(quán),應(yīng)經(jīng)依法審批。土地使用權(quán)作價(jià)金額參照國(guó)家建設(shè)征用集體土地的標(biāo)準(zhǔn)擬定。3．非農(nóng)經(jīng)營(yíng)用地使用權(quán)的內(nèi)容與限制。非農(nóng)經(jīng)營(yíng)用地使用權(quán)人對(duì)土地享有占有權(quán)、使用權(quán),其收益權(quán)按照有關(guān)公司法、合作公司法的規(guī)定或依約定處置。ａ非農(nóng)經(jīng)營(yíng)用地使用權(quán)不得轉(zhuǎn)讓、出租,但因公司破產(chǎn)、兼并、分立等情形致使土地使用權(quán)依法發(fā)生轉(zhuǎn)移的除外。ｂ因公司破產(chǎn)、兼并、分立等情形致使土地使用權(quán)流轉(zhuǎn)，繼受取得土地使用權(quán)的公司不屬于本農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織投資設(shè)立的公司的,應(yīng)辦理國(guó)家土地征用和國(guó)有土地出讓手續(xù)，向國(guó)家上繳土地使用權(quán)出讓金。破產(chǎn)、兼并、分立后繼受取得土地使用權(quán)的公司取得國(guó)有出讓土地使用權(quán)。非農(nóng)經(jīng)營(yíng)用地使用權(quán)可與廠房一同設(shè)定抵押。設(shè)定抵押須經(jīng)集體土地所有者批準(zhǔn),并出具書面證明。抵押權(quán)實(shí)現(xiàn)拍賣、變賣抵押物時(shí)，須辦理國(guó)家土地征用和國(guó)有土地出讓手續(xù)。拍賣、變賣所得價(jià)款,應(yīng)先扣除征地補(bǔ)償安頓費(fèi)付給集體土地所有者(集體土地所有者在批準(zhǔn)抵押證明中放棄此項(xiàng)權(quán)利的除外),并扣除出讓金上繳國(guó)家,余額依擔(dān)保法規(guī)定處置。(五)非農(nóng)公益用地使用權(quán)1.非農(nóng)公益用地使用權(quán)的主體。農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織可依法對(duì)用于本集體經(jīng)濟(jì)組織公益性活動(dòng)的非農(nóng)用地享有土地使用權(quán)。農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織依法設(shè)立的學(xué)校、醫(yī)院、敬老院等公益性組織也可對(duì)用于其從事公益性活動(dòng)的非農(nóng)用地享有土地使用權(quán)。２.非農(nóng)公益用地使用權(quán)的取得。鄉(xiāng)(鎮(zhèn))村公共設(shè)施、公益事業(yè)建設(shè),需要使用集體所有土地的,應(yīng)經(jīng)依法審批。依法審批后,經(jīng)農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織撥付，用地申請(qǐng)人取得非農(nóng)公益性用地使用權(quán)?！咎嵝选坑玫厣暾?qǐng)人為農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織的，不經(jīng)撥付徑自取得非農(nóng)公益用地使用權(quán)，但是也要通過審批。3．非農(nóng)公益用地使用權(quán)的內(nèi)容與限制。非農(nóng)公益用地使用權(quán)人對(duì)土地享有僅占有權(quán)和使用權(quán)。非農(nóng)公益用地使用權(quán)人不得擅自改變土地用途,不得擅自將土地用于經(jīng)營(yíng)活動(dòng),不得將土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓、出租或抵押。四、建設(shè)用地管理（一)概述建設(shè)用地是指用于建造建筑物或構(gòu)筑物的土地。1．建設(shè)用地的分類。我國(guó)將建設(shè)用地分為國(guó)家建設(shè)用地和鄉(xiāng)(鎮(zhèn))村建設(shè)用地。國(guó)家建設(shè)用地的來源涉及三方面:其一，征用農(nóng)民集體所有土地;其二，使用國(guó)有荒山、荒地;其三,收回別人享有使用權(quán)的國(guó)有土地。鄉(xiāng)（鎮(zhèn))村建設(shè)用地是指農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織興辦公司、公益事業(yè)或農(nóng)民建設(shè)住宅所需占用的農(nóng)村集體土地。2.我國(guó)建設(shè)用地管理制度的特點(diǎn):第一，對(duì)國(guó)家建設(shè)用地和鄉(xiāng)(鎮(zhèn))、村建設(shè)用地實(shí)行嚴(yán)格的用地審批制度，特別控制非農(nóng)建設(shè)占用農(nóng)用地。第二,嚴(yán)格限制占用集體土地進(jìn)行非農(nóng)建設(shè)。我國(guó)集體非農(nóng)建設(shè)用地使用權(quán)尚不能自由流轉(zhuǎn)，因此這類用地使用權(quán)人的身份條件需符合法律的特殊規(guī)定。依據(jù)土地管理法的規(guī)定,【提醒】a任何單位和個(gè)人進(jìn)行建設(shè)，需要使用土地的，必須依法申請(qǐng)使用國(guó)有土地；b但是，興辦鄉(xiāng)鎮(zhèn)公司和村民建設(shè)住宅經(jīng)依法批準(zhǔn)和鄉(xiāng)(鎮(zhèn))村公共設(shè)施和公益事業(yè)建設(shè)經(jīng)依法批準(zhǔn)可使用農(nóng)民集體所有土地。(二)國(guó)家建設(shè)用地1．國(guó)家建設(shè)征地的批準(zhǔn)權(quán)限。國(guó)家建設(shè)征用農(nóng)民集體土地,應(yīng)依法報(bào)國(guó)務(wù)院或省、自治區(qū)、直轄市人民政府批準(zhǔn)。征收下列土地由國(guó)務(wù)院批準(zhǔn):（1)基本農(nóng)田;（２)基本農(nóng)田以外的耕地超過3５公頃的;(3）其他土地超過70公頃的。征收上述規(guī)定以外的土地的，由省、自治區(qū)、直轄市人民政府批準(zhǔn),并報(bào)國(guó)務(wù)院備案。2.國(guó)家建設(shè)征地的程序。a國(guó)家征收土地，先依照法定程序經(jīng)有審批權(quán)的人民政府審批;ｂ再由縣級(jí)以上地方人民政府土地管理部門擬定征地補(bǔ)償安頓方案，并由同級(jí)人民政府予以公告后，聽取被征地的農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織和農(nóng)民的意見并組織實(shí)行。ｃ被征收土地的所有權(quán)人、使用權(quán)人應(yīng)當(dāng)在公告規(guī)定的期限內(nèi)，持土地權(quán)屬證書到本地人民政府土地行政主管部門辦理征地補(bǔ)償?shù)怯洝對(duì)補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)有爭(zhēng)議的，由縣級(jí)以上地方人民政府協(xié)調(diào),協(xié)調(diào)不成的,由批準(zhǔn)征收土地的人民政府裁決。上述爭(zhēng)議的解決不影響征收土地方案的實(shí)行。【提醒】裁決政府顯然屬于省級(jí)政府和國(guó)務(wù)院了！3．征地補(bǔ)償安頓標(biāo)準(zhǔn)。征收土地的，按照被征收土地的原有用途給予補(bǔ)償。征收耕地,用地者需支付、繳納下列費(fèi)用：(1)土地補(bǔ)償費(fèi)。為該耕地被征收前3年平均產(chǎn)值的6—10倍。（2)安頓補(bǔ)貼費(fèi)。按照需要安頓的農(nóng)業(yè)人口數(shù)計(jì)算。需要安頓的農(nóng)業(yè)人口數(shù)，按照被征收耕地?cái)?shù)量除以征地前被征收單位人均耕地的數(shù)量計(jì)算。每一個(gè)需要安頓的農(nóng)業(yè)人口的安頓補(bǔ)貼費(fèi),為該耕地被征收前３年平均年產(chǎn)值的4—6倍。但是每公頃被征收耕地的安頓補(bǔ)貼費(fèi)，最高不得超過被征收前3年平均年產(chǎn)值1５倍。（3）新菜地開發(fā)建設(shè)基金。征收城市郊區(qū)的菜地，用地單位應(yīng)當(dāng)按國(guó)家有關(guān)規(guī)定繳納新菜地開發(fā)建設(shè)基金。(4)被征收土地上的附著物和青苗補(bǔ)貼費(fèi)。該項(xiàng)費(fèi)用的標(biāo)準(zhǔn)由省、自治區(qū)、直轄市規(guī)定。【提醒】安頓補(bǔ)貼費(fèi)可以增長(zhǎng),但是,土地補(bǔ)償費(fèi)和安頓補(bǔ)貼費(fèi)的總和不得超過土地被征收前３年平均年產(chǎn)值的３0倍。4.征地補(bǔ)償安頓費(fèi)的歸屬或支付對(duì)象。a土地補(bǔ)償費(fèi)歸農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織所有;b地上附著物及青苗補(bǔ)償費(fèi)歸其所有者所有。c安頓補(bǔ)貼費(fèi)必須專款專用,一般來說,由誰負(fù)責(zé)安頓即向誰支付安頓補(bǔ)貼費(fèi)。(三)鄉(xiāng)(鎮(zhèn))村建設(shè)用地1.鄉(xiāng)(鎮(zhèn))村建設(shè)用地的審批權(quán)限。鄉(xiāng)(鎮(zhèn))村建設(shè)用地的審批權(quán)限為:(1)鄉(xiāng)(鎮(zhèn))村興辦公司需要使用土地的,應(yīng)當(dāng)持有關(guān)批準(zhǔn)文獻(xiàn)，向縣級(jí)以上地方人民政府土地行政主管部門提出申請(qǐng),按照省、自治區(qū)、直轄市規(guī)定的批準(zhǔn)權(quán)限，由縣級(jí)以上人民政府批準(zhǔn);其中,涉及占用農(nóng)用地，依法辦理農(nóng)用地轉(zhuǎn)用審批手續(xù)。(2）鄉(xiāng)(鎮(zhèn))村公共設(shè)施、公益事業(yè)建設(shè),需要使用土地的，先經(jīng)鄉(xiāng)(鎮(zhèn))人民政府審核，其他審批程序同于鄉(xiāng)（鎮(zhèn))村興辦公司用地。(3)農(nóng)村村民住宅用地，經(jīng)鄉(xiāng)(鎮(zhèn))人民政府審核,由縣級(jí)人民政府批準(zhǔn)；其中，涉及占用農(nóng)用地的，依法辦理農(nóng)用地轉(zhuǎn)用審批手續(xù)?！咎嵝选看迕褡≌玫鼐褪钦?和前面一節(jié)的集體土地中的相應(yīng)。2.鄉(xiāng)（鎮(zhèn))村建設(shè)用地的控制原則。鄉(xiāng)(鎮(zhèn)）村建設(shè)用地的控制原則是:(1)鄉(xiāng)(鎮(zhèn))村興辦公司的建設(shè)用地，嚴(yán)格控制，其用地面積不得超過省、自治區(qū)、直轄市按照鄉(xiāng)鎮(zhèn)公司的不同行業(yè)和經(jīng)營(yíng)規(guī)模分別規(guī)定的控制標(biāo)準(zhǔn)。(2)農(nóng)村村民一戶只能擁有一處宅基地,其宅基地的面積不得超過省、自治區(qū)、直轄市規(guī)定的控制標(biāo)準(zhǔn)。(四)臨時(shí)建設(shè)用地臨時(shí)建設(shè)用地是指因建設(shè)項(xiàng)目施工和地質(zhì)勘查等需要臨時(shí)使用國(guó)有土地或者集體土地。其與一般建設(shè)用地相比，用地時(shí)間短,審批手續(xù)相對(duì)簡(jiǎn)便。1.臨時(shí)建設(shè)用地的審批程序。臨時(shí)建設(shè)用地,由縣級(jí)以上人民政府審批。其中，在城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)的臨時(shí)用地,在報(bào)批前，應(yīng)當(dāng)先經(jīng)有關(guān)城市規(guī)劃行政主管部門批準(zhǔn)。土地使用者應(yīng)當(dāng)根據(jù)土地權(quán)屬,與有關(guān)土地行政主管部門或者農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織、村民委員會(huì)簽訂臨時(shí)使用土地協(xié)議，并按照協(xié)議的約定支付臨時(shí)使用土地補(bǔ)償費(fèi)。2．臨時(shí)建設(shè)用地的限制。土地管理法對(duì)臨時(shí)建設(shè)用地作了以下限制性規(guī)定：(1)必須按照臨時(shí)使用協(xié)議約定的用途使用土地；（2）不得修建永久性建筑;(3）臨時(shí)使用土地的期限不得超過2年。五、土地法律責(zé)任與糾紛解決（一)違反土地管理法的法律責(zé)任1．非法占用土地的法律責(zé)任。在我國(guó),使用土地實(shí)行嚴(yán)格審批制度。責(zé)令限期拆除在非法占用的土地上新建的建筑物和其他設(shè)施的,建設(shè)單位或者個(gè)人必須立即停止施工,自行拆除；對(duì)繼續(xù)施工的,作出處罰決定的機(jī)關(guān)有權(quán)制止。建設(shè)單位或者個(gè)人對(duì)責(zé)令限期拆除的行政處罰決定不服的,可以在接到責(zé)令限期拆除決定之日起１５日內(nèi)，向人民法院起訴;期滿不起訴又不自行拆除的,由作出處罰決定的機(jī)關(guān)依法申請(qǐng)人民法院強(qiáng)制執(zhí)行,費(fèi)用由違法者承擔(dān)。2．非法征用使用土地的法律責(zé)任。有下列四項(xiàng)違法行為之一,即構(gòu)成此項(xiàng)違法:(1）無權(quán)批準(zhǔn)征用、使用土地的單位或者個(gè)人非法批準(zhǔn)征用、使用土地的;（2)超越批準(zhǔn)權(quán)限批準(zhǔn)征用、使用土地的;（3)不按照土地運(yùn)用總體規(guī)劃擬定的用途批準(zhǔn)征用、使用土地的；(4）違反法律規(guī)定的程序批準(zhǔn)征用、使用土地的:此項(xiàng)違法可產(chǎn)生四項(xiàng)法律后果:（1）批準(zhǔn)文獻(xiàn)無效；(2)對(duì)非法批準(zhǔn)征用、使用土地的直接負(fù)責(zé)的主管人員和其他直接負(fù)責(zé)人員,依法給予行政處分,構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責(zé)任;(3)非法批準(zhǔn)征用、使用的土地應(yīng)當(dāng)收回，有關(guān)當(dāng)事人拒不歸還的，以非法占用土地論處;(4)非法批準(zhǔn)征用、使用土地,對(duì)當(dāng)事人導(dǎo)致?lián)p失的,應(yīng)當(dāng)依法承擔(dān)補(bǔ)償責(zé)任。(二)土地糾紛及其解決途徑(1)土地確權(quán)糾紛，由當(dāng)事人協(xié)商解決；協(xié)商不成的，由人民政府解決；a單位之間的爭(zhēng)議,由縣級(jí)以上人民政府解決;ｂ個(gè)人之間、個(gè)人與單位之間的爭(zhēng)議,由鄉(xiāng)級(jí)政府解決。c當(dāng)事人對(duì)有關(guān)人民政府的解決決定不服的，可以自接到解決決定告知之日起30日內(nèi)以作出解決決定的人民政府為被告提起行政訴訟。（2)土地侵權(quán)糾紛，由當(dāng)事人協(xié)商解決。協(xié)商不成的，可由土地行政主管部門進(jìn)行行政調(diào)處。當(dāng)事人對(duì)行政調(diào)處不服的，可以以對(duì)方當(dāng)事人為被告提起民事訴訟；當(dāng)事人也可不經(jīng)行政調(diào)處直接提起民事訴訟。【提醒】土地確權(quán)糾紛行政前置,土地侵權(quán)糾紛可以直接起訴。（３）土地行政爭(zhēng)議，按一般行政復(fù)議及行政訴訟程序解決。第三節(jié)城市房地產(chǎn)管理法一、房地產(chǎn)開發(fā)制度(一）概述(二)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目管理城市房地產(chǎn)管理法對(duì)此作出以下幾方面規(guī)定:1.執(zhí)行城市規(guī)劃。房地產(chǎn)開發(fā)必須嚴(yán)格執(zhí)行城市規(guī)劃。我國(guó)的城市規(guī)劃分為總體規(guī)劃和具體規(guī)劃,其中具體規(guī)劃又分為控制性具體規(guī)劃和修建性具體規(guī)劃。【提醒】對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目產(chǎn)生直接法律約束力的是具體規(guī)劃。2.房地產(chǎn)開發(fā)的用途與期限。超過出讓協(xié)議約定的動(dòng)工開發(fā)日期滿1年未動(dòng)工開發(fā)的,可以征收相稱于土地使用權(quán)出讓金20%以下的土地閑置費(fèi)；滿2年未動(dòng)工開發(fā)的,可以無償收回土地使用權(quán)。但是,因不可抗力或者政府、政府有關(guān)部門的行為或者動(dòng)工開發(fā)必需的前期工作導(dǎo)致動(dòng)工開發(fā)遲延的除外。【提醒】上述立法的目的有兩個(gè),一為嚴(yán)禁出讓土地使用權(quán)人在房地產(chǎn)開發(fā)中擅自改變土地用途,侵犯國(guó)家利益，擾亂房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序；二為嚴(yán)禁或限制出讓土地使用權(quán)人閑置土地,導(dǎo)致土地資源的浪費(fèi)。3房地產(chǎn)開發(fā)中的聯(lián)建。依法取得的土地使用權(quán),可以將其作價(jià)入股,與別人合資合作開發(fā)房地產(chǎn)。這在實(shí)踐中往往被稱為“聯(lián)建”。二、房地產(chǎn)交易制度(一）概述1．房地產(chǎn)交易的分類:一方面,按交易形式的不同，可分為房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓、房地產(chǎn)抵押、房地產(chǎn)租賃。另一方面,按交易客體中土地權(quán)利的不同,可分為國(guó)有土地使用權(quán)及其地上房產(chǎn)的交易與集體土地使用權(quán)及其地上房產(chǎn)的交易。前者還可進(jìn)一步按土地使用權(quán)的出讓或劃拔性質(zhì)的不同進(jìn)行分類。對(duì)后者現(xiàn)行法大多嚴(yán)禁或限制其交易?！咎嵝选恳话愣裕康禺a(chǎn)交易僅指國(guó)有土地使用權(quán)及其地上房產(chǎn)的交易。第三，按交易客體所受限制的限度不同,可分為受限交易（如劃撥土地使用權(quán)及其地上房產(chǎn)的交易，帶有福利性的住房及其占用土地使用權(quán)的交易等)和非受限交易(如商品房交易等)。第四，按交易客體存在狀況的不同,可分為單純的土地使用權(quán)交易、房地產(chǎn)期權(quán)交易和房地產(chǎn)現(xiàn)權(quán)交易。２.房地產(chǎn)交易的一般規(guī)則。房地產(chǎn)交易應(yīng)遵循以下一般規(guī)則:(1)房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓、抵押時(shí),房屋所有權(quán)和該房屋占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)同時(shí)轉(zhuǎn)讓、抵押。這就是“房產(chǎn)權(quán)與地產(chǎn)權(quán)一同交易規(guī)則”。（２）實(shí)行房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估。按照國(guó)家規(guī)定的技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)和評(píng)估程序，以基準(zhǔn)地價(jià)、標(biāo)定地價(jià)和各類房屋的重置價(jià)格為基準(zhǔn)，參照本地的市場(chǎng)價(jià)格進(jìn)行評(píng)估。（3)實(shí)行房地產(chǎn)成交價(jià)格申報(bào)。房地產(chǎn)權(quán)利人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)，應(yīng)當(dāng)向縣級(jí)以上地方人民政府規(guī)定的部門如實(shí)申報(bào)成交價(jià),不得瞞報(bào)或者作不實(shí)的申報(bào)?！咎嵝选?進(jìn)行房地產(chǎn)交易要依法繳納各種稅費(fèi),規(guī)定當(dāng)事人如實(shí)申報(bào)成交價(jià)格，便于以此作為計(jì)算稅費(fèi)的依據(jù)。2當(dāng)事人作不實(shí)申報(bào)時(shí)，國(guó)家將依法委托有關(guān)部門評(píng)估，按評(píng)估的價(jià)格作為計(jì)算稅費(fèi)的依據(jù)。(4)房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓、抵押當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)依法辦理權(quán)屬變更或抵押登記，房屋租賃當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)依法辦理租賃登記備案。【提醒】１我國(guó)法律也確立了這一規(guī)則,并規(guī)定：房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓、抵押,未辦理權(quán)屬登記,轉(zhuǎn)讓、抵押行為無效，相關(guān)協(xié)議有效。2租賃是備案。(二)房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓,是房地產(chǎn)權(quán)利人通過買賣、贈(zèng)與或者其他合法方式將其房地產(chǎn)轉(zhuǎn)移給別人的行為。1.房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的一般性嚴(yán)禁。下列房地產(chǎn)不得轉(zhuǎn)讓:a以出讓方式取得土地使用權(quán)的,不符合法定條件的;b司法機(jī)關(guān)和行政機(jī)關(guān)依法裁定、決定查封或者以其他形式限制房地產(chǎn)權(quán)利的;c依法收回土地使用權(quán)的;d共有房地產(chǎn)，未經(jīng)其他共有人書面批準(zhǔn)的;e權(quán)屬有爭(zhēng)議的；ｆ未依法登記領(lǐng)取權(quán)屬證書的；g法律、行政法規(guī)規(guī)定嚴(yán)禁轉(zhuǎn)讓的其他情形。2．房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的一般條件與程序。3．出讓土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓。以出讓方式取得土地使用權(quán)的，轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時(shí)，應(yīng)當(dāng)符合下列條件：(１)按照出讓協(xié)議約定已經(jīng)支付所有土地使用權(quán)出讓金,并取得土地使用權(quán)證書;(2)按照出讓協(xié)議約定進(jìn)行投資開發(fā),屬于房屋建設(shè)工程的,完畢開發(fā)投資總額的2５％以上,屬于成片開發(fā)工地的，形成工業(yè)用地或者其他建設(shè)用地條件。其土地使用權(quán)的使用年限為原土地使用權(quán)出讓協(xié)議約定的使用年限減去原土地使用者已經(jīng)使用年限后的剩余年限。4．劃撥土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓。(1)以劃撥方式取得土地使用權(quán)的，轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時(shí),應(yīng)當(dāng)按照國(guó)務(wù)院規(guī)定,報(bào)有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府審批。有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府準(zhǔn)予轉(zhuǎn)讓的,應(yīng)當(dāng)由受讓方辦理土地使用權(quán)出讓手續(xù),并依照國(guó)家的有關(guān)規(guī)定繳納土地使用權(quán)出讓金。(2)以劃撥方式取得土地使用權(quán)的,轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)報(bào)批時(shí),有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府按照國(guó)務(wù)院規(guī)定決定可以不辦理土地使用權(quán)出讓手續(xù)的,轉(zhuǎn)讓方應(yīng)當(dāng)按照國(guó)務(wù)院規(guī)定將轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所獲收益中的土地收益上繳國(guó)家或者作其他解決。(3）轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時(shí)房屋已經(jīng)建成的，還應(yīng)當(dāng)持有房屋所有權(quán)證書。(三)房地產(chǎn)抵押房地產(chǎn)抵押，是抵押人以其合法的房地產(chǎn)以不轉(zhuǎn)移占有的方式向抵押權(quán)人提供債務(wù)履行擔(dān)保的行為。債務(wù)人不履行債務(wù)時(shí)，抵押權(quán)人有權(quán)依法以抵押的房地產(chǎn)拍賣所得的價(jià)款優(yōu)先受償。1.可抵押的房地產(chǎn)。（1)依法取得的房屋所有權(quán)連同該房屋所占用范圍內(nèi)的國(guó)有土地使用權(quán)。該類抵押權(quán)客體比較寬泛，其所指的土地使用權(quán),涉及出讓、劃撥等各種國(guó)有土地使用權(quán)。（2)以出讓方式取得的國(guó)有土地使用權(quán)?！咎嵝选縿潛芡恋厥褂脵?quán)則只能同地上房屋一同成為抵押權(quán)客體。２．劃撥土地上房地產(chǎn)的抵押。假如該土地上有房產(chǎn),以房產(chǎn)設(shè)定抵押時(shí)需同時(shí)抵押房屋所占用的劃撥土地使用權(quán)。這時(shí)由于抵押人對(duì)土地?zé)o處分權(quán),需按劃撥土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓的規(guī)定,報(bào)有審批權(quán)的人民政府審批，同時(shí)由于抵押人對(duì)土地?zé)o完全收益權(quán),故設(shè)定房地產(chǎn)抵押權(quán)的土地使用權(quán)是以劃撥方式取得的，依法拍賣該房地產(chǎn)后,應(yīng)當(dāng)從拍賣所得的價(jià)款中繳納相稱于應(yīng)繳的土地使用權(quán)出讓金的款額后,抵押權(quán)人方可優(yōu)先受償。３.新增地上物處置。房地產(chǎn)抵押協(xié)議簽訂后，土地上新增的房屋不屬于抵押財(cái)產(chǎn)。需要拍賣該抵押的房地產(chǎn)時(shí)，因新增房屋與抵押財(cái)產(chǎn)無法實(shí)際分割,可以依法將土地上新增的房屋與抵押財(cái)產(chǎn)一同拍賣，但對(duì)拍賣新增房屋所得，抵押權(quán)人無權(quán)優(yōu)先受償。(四)房屋租賃以營(yíng)利為目的，房屋所有權(quán)人將以劃撥方式取得使用權(quán)的國(guó)有土地上建成的房屋出租的，應(yīng)當(dāng)將租金中所含土地收益上繳國(guó)家。（五）商品房預(yù)售與按揭1.商品房預(yù)售，應(yīng)當(dāng)符合下列條件:已支付所有土地使用權(quán)出讓金，取得土地使用權(quán)證書;持有建設(shè)工程規(guī)劃許可證；按提供預(yù)售的商品房計(jì)算,投入開發(fā)建設(shè)的資金達(dá)成工程建設(shè)總投資的2５%以上，并已經(jīng)擬定施工進(jìn)度和竣工交付日期;向縣級(jí)以上人民政府房產(chǎn)管理部門辦理預(yù)售登記，取得商品房預(yù)售許可證明。商品房預(yù)售人應(yīng)當(dāng)按照國(guó)家有關(guān)規(guī)定將預(yù)售協(xié)議報(bào)縣級(jí)以上人民政府房產(chǎn)管理部門登記備案。商品房預(yù)售所得款項(xiàng)，必須用于有關(guān)的工程建設(shè)。2.商品房按揭。指不能或不愿一次性支付房款的按揭購(gòu)房借貸人將其與開發(fā)商已簽訂之商品房預(yù)售或銷售協(xié)議項(xiàng)下的所有權(quán)益作為向商業(yè)銀行貸款的擔(dān)保?！咎嵝选堪唇倚栌腥街黧w：購(gòu)房借貸人、開發(fā)商與銀行。在開發(fā)商負(fù)責(zé)為購(gòu)房借貸人辦理完畢房地產(chǎn)權(quán)證過戶手續(xù),為銀行與購(gòu)房借貸人辦理完畢正式的抵押登記，并將購(gòu)房借貸人的房地產(chǎn)權(quán)證交銀行收押之前,開發(fā)商需為購(gòu)房借貸人向銀行貸款提供階段性擔(dān)保,購(gòu)房借貸人與銀行之間，不是真正意義上的抵押關(guān)系。商品房按揭的流程如下:(1)開發(fā)商選定銀行,并與銀行簽訂按揭貸款合作協(xié)議書，銀行承諾在特定條件下向開發(fā)商的客戶(購(gòu)房借貸人）提供貸款，同時(shí)開發(fā)商向銀行提供保證擔(dān)保。(２)購(gòu)房人選定欲購(gòu)買的商品房,與開發(fā)商簽訂商品房預(yù)售或銷售協(xié)議。其中約定采用向開發(fā)商選定的銀行申請(qǐng)按揭貸款的方式付款的，購(gòu)房人需向開發(fā)商支付購(gòu)房首付款。（3）銀行委托律師或自行對(duì)購(gòu)房協(xié)議、購(gòu)房借貸人貸款資格重要是個(gè)人資信予以審查。(4)購(gòu)房借貸人、開發(fā)商與銀行簽訂按揭保證貸款協(xié)議。(5)銀行占管商品房預(yù)售或銷售協(xié)議，并辦理按揭備案。（６)銀行一次性向開發(fā)商支付購(gòu)房借貸人的貸款。（7)購(gòu)房借貸人依約按月向銀行交納貸款本息。(8)開發(fā)商負(fù)責(zé)將購(gòu)房借貸人《房屋所有權(quán)證》和《土地使用權(quán)證》交銀行收押并辦理正式的抵押登記。三、房地產(chǎn)權(quán)屬登記制度與登記機(jī)關(guān)設(shè)立相關(guān)，目前我國(guó)有兩種登記模式:1.房屋與土地權(quán)屬分別登記。當(dāng)前我國(guó)大部分地區(qū),由兩個(gè)政府職能部門分管房屋與土地，并分別向房地產(chǎn)權(quán)利人頒發(fā)土地使用權(quán)與房屋所有權(quán)兩個(gè)權(quán)利證書。2．房屋與土地權(quán)屬統(tǒng)一登記?！咎嵝选课覈?guó)房屋與土地權(quán)屬登記的發(fā)展趨勢(shì)將是統(tǒng)一登記發(fā)證。四、物業(yè)管理制度(一)概述1.物業(yè)管理。物業(yè)管理是房地產(chǎn)綜合開發(fā)的派生物，它作為房地產(chǎn)市場(chǎng)的消費(fèi)環(huán)節(jié)，實(shí)質(zhì)上是房地產(chǎn)綜合開發(fā)的延續(xù)和完善，是一種綜合性經(jīng)營(yíng)服務(wù)方式。2.物業(yè)管理模式。物業(yè)管理模式有福利型管理模式和市場(chǎng)化管理模式。市場(chǎng)化管理模式又可分為委托服務(wù)型和自主經(jīng)營(yíng)型。3．物業(yè)管理的內(nèi)容。物業(yè)管理的內(nèi)容重要是對(duì)物的管理和對(duì)人的管理。重要涉及：(1)常規(guī)性的公共服務(wù)。這是物業(yè)管理中的基本業(yè)務(wù)工作,一般不需在物業(yè)管理服務(wù)協(xié)議中事先提出或作出約定。其內(nèi)容涉及:房屋建筑主體的管理；物業(yè)公共設(shè)施、設(shè)備的管理；公共環(huán)境衛(wèi)生的管理；綠化管理;保安管理;消防管理;車輛道路管理;公共代辦性質(zhì)的服務(wù)；物業(yè)管理維修金的管理;做好管理費(fèi)用的核收和使用管理；協(xié)助政府進(jìn)行社會(huì)管理。(2)針對(duì)性的專項(xiàng)服務(wù)。這些服務(wù)項(xiàng)目一般不在統(tǒng)一的物業(yè)管理服務(wù)協(xié)議約定的范圍之內(nèi)若享受須單獨(dú)提出并支付服務(wù)費(fèi)用。涉及:平常生活類服務(wù),如收洗衣服,代購(gòu)物品,接送小孩上學(xué)等;商業(yè)服務(wù)類,如商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)的開發(fā)與管理,餐飲及各項(xiàng)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的開展;文化、教育、衛(wèi)生、體育類,如在高級(jí)住宅區(qū)提供游泳等健身活動(dòng)場(chǎng)合;金融服務(wù)類；代理與中介服務(wù)，涉及代辦物業(yè)的租賃等。(３)委托性的特約服務(wù),為滿足業(yè)主、使用人的個(gè)別需求,受其委托而提供。(二）物業(yè)法律關(guān)系的主體1.業(yè)主。業(yè)主是物業(yè)的所有權(quán)人。業(yè)主享有以下權(quán)利：按照物業(yè)服務(wù)協(xié)議的約定,接受物業(yè)管理公司提供的服務(wù);建議召開業(yè)主大會(huì)會(huì)議，并就物業(yè)管理的有關(guān)事項(xiàng)提出建議；提出制定和修改業(yè)主公約、業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則的建議;參與業(yè)主大會(huì)會(huì)議,行使投票權(quán)；選舉業(yè)主委員會(huì)委員長(zhǎng),并享有被選舉權(quán);監(jiān)督業(yè)主委員會(huì)的工作;監(jiān)督物業(yè)管理公司履行物業(yè)服務(wù)協(xié)議;對(duì)物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場(chǎng)地使用情況享有知情權(quán)和監(jiān)督權(quán)；監(jiān)督物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備專項(xiàng)維修資金的管理和使用;法律、法規(guī)規(guī)定的其他權(quán)利。依《物業(yè)管理?xiàng)l例》的規(guī)定業(yè)主負(fù)有義務(wù)。2.業(yè)主大會(huì)。業(yè)主大會(huì)由物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主組成。一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域成立一個(gè)業(yè)主大會(huì)。同一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的業(yè)主，應(yīng)當(dāng)在物業(yè)所在的區(qū)、縣人民政府房地產(chǎn)行政主管部門的指導(dǎo)下成立業(yè)主大會(huì),并選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會(huì)。業(yè)主大會(huì)應(yīng)當(dāng)代表和維護(hù)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主大會(huì)在物業(yè)管理活動(dòng)中的合法權(quán)益。物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主第一次大會(huì),在物業(yè)已交付使用的建筑面積達(dá)成一定比例時(shí)召開。業(yè)主大會(huì)會(huì)議分為定期會(huì)議和臨時(shí)會(huì)議。業(yè)主大會(huì)定期會(huì)議,應(yīng)當(dāng)按照業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則的規(guī)定召開。業(yè)主大會(huì)的臨時(shí)會(huì)議，經(jīng)20％以上業(yè)主建議，由業(yè)主委員會(huì)組織召開。業(yè)主大會(huì)的法定人數(shù)，應(yīng)當(dāng)有物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)持有1/2以上投票權(quán)的業(yè)主參與。業(yè)主大會(huì)有以下職責(zé)：制定、修改業(yè)主公約和業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則;選舉、更換業(yè)主委員會(huì)委員,監(jiān)督業(yè)主委員會(huì)的工作;選聘、解聘物業(yè)管理公司;決定專項(xiàng)維修資金使用、續(xù)籌方案,并監(jiān)督實(shí)行;制定、修改物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)物業(yè)共用部位和共用設(shè)施設(shè)備的使用、公共秩序和環(huán)境衛(wèi)生的維護(hù)等方面的規(guī)章制度；法律、法規(guī)或者業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則規(guī)定的其他有關(guān)物業(yè)管理的職責(zé)。3.業(yè)主委員會(huì)。業(yè)主委員會(huì)是物業(yè)區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主對(duì)物業(yè)實(shí)行自治管理的組織,由業(yè)主大會(huì)選舉產(chǎn)生,是業(yè)主大會(huì)的常設(shè)執(zhí)行機(jī)構(gòu),對(duì)業(yè)主大會(huì)負(fù)責(zé)。業(yè)主委員會(huì)的委員應(yīng)當(dāng)由業(yè)主擔(dān)任,其成員不得兼任本物業(yè)區(qū)內(nèi)物業(yè)管理公司的工作。業(yè)主委員會(huì)的職責(zé)如下：召集業(yè)主大會(huì)會(huì)議,報(bào)告物業(yè)管理的實(shí)行情況；代表業(yè)主與業(yè)主大會(huì)選聘的物業(yè)管理公司簽訂物業(yè)服務(wù)協(xié)議;及時(shí)了解業(yè)主、物業(yè)使用人的意見和建議，監(jiān)督和協(xié)助物業(yè)管理公司履行物業(yè)服務(wù)協(xié)議;監(jiān)督業(yè)主公約的實(shí)行；業(yè)主大會(huì)賦予的其他職責(zé)。第五章財(cái)稅法第一節(jié)稅法一、稅法概述(一)稅法的概念和調(diào)整對(duì)象1稅收具有三個(gè)基本特性：(1)法定性；（2)強(qiáng)制性；（3)無償性。2.稅法的體系。稅法由稅收體制法、稅收征納實(shí)體法、稅收征納程序法等子部門法所組成。其中，稅收征納實(shí)體法重要涉及商品稅法、所得稅法、財(cái)產(chǎn)稅法和行為稅法。商品稅法重要涉及增值稅法、消費(fèi)稅法、營(yíng)業(yè)稅法和關(guān)稅法等。所得稅法重要涉及公司所得稅法和個(gè)人所得稅法等。財(cái)產(chǎn)稅法重要涉及資源稅法、房產(chǎn)稅法、土地稅法、契稅法和車船稅法等。行為稅法重要涉及印花稅法、筵席稅法和屠宰稅法等。（二）稅法的構(gòu)成要素稅率是稅法規(guī)定計(jì)算應(yīng)納稅額的比率。涉及定額稅率、比例稅率和累進(jìn)稅率幾種基本形式。稅基乘以稅率就是應(yīng)納稅額。二、增值稅法（一)增值稅的概念增值稅是以商品和勞務(wù)在流通各環(huán)節(jié)的增長(zhǎng)值為征稅對(duì)象的一種稅。其特點(diǎn)是稅源廣、稅收中性和避免反復(fù)征稅。(二)增值稅法的基本內(nèi)容1.增值稅的納稅人。增值稅的納稅人為在中華人民共和國(guó)境內(nèi)A銷售貨品或者B提供加工、修理修配勞務(wù)以及Ｃ進(jìn)口貨品的單位和個(gè)人。增值稅的納稅人分為一般納稅人和小規(guī)模納稅人。2．增值稅的稅率。增值稅一般納稅人稅率分為基本稅率(１7％)、低稅率(１3％)和零稅率(0%)。A納稅人銷售或者進(jìn)口貨品,除合用低稅率的以外,稅率為１７％。納稅人銷售或者進(jìn)口下列貨品,稅率為1３%：(1)糧食、食用植物油;(2）自來水、暖氣、冷氣、熱水、煤氣、石油液化氣、天然氣、沼氣、居民用煤炭制品;（3)圖書、報(bào)紙、雜志;(４）飼料、化肥、農(nóng)藥、農(nóng)機(jī)、農(nóng)膜；(５)國(guó)務(wù)院規(guī)定的其他貨品。納稅人出口貨品,稅率為0％;但是,國(guó)務(wù)院另有規(guī)定的除外。Ｂ納稅人提供加工、修理修配勞務(wù),稅率為17％。增值稅小規(guī)模納稅人銷售貨品或提供應(yīng)稅勞務(wù),合用6％的征收率。從19９８年7月1日起，商業(yè)公司小規(guī)模納稅人增值稅的征收率由6%調(diào)減為4％。５．增值稅的稅收減免。下列項(xiàng)目免征增值稅：(1）農(nóng)業(yè)生產(chǎn)者銷售的自產(chǎn)農(nóng)業(yè)產(chǎn)品;(2）避孕藥品和用品;（3)古舊圖書;(4)直接用于科學(xué)研究、科學(xué)實(shí)驗(yàn)和教學(xué)的進(jìn)口儀器、設(shè)備；(5)外國(guó)政府、國(guó)際組織無償援助的進(jìn)口物資和設(shè)備;(6）來料加工、來件裝配和補(bǔ)償貿(mào)易所需進(jìn)口的設(shè)備;(7)由殘疾人組織直接進(jìn)口供殘疾人專用的物品；（８）銷售的自己使用過的物品。【提醒】免征額和起征點(diǎn)不是一回事！三、消費(fèi)稅法（一)消費(fèi)稅的概念消費(fèi)稅是以特定消費(fèi)品的流轉(zhuǎn)額為征稅對(duì)象的一種稅。(二）消費(fèi)稅法的基本內(nèi)容1．消費(fèi)稅的納稅人。消費(fèi)稅的納稅人為在中國(guó)境內(nèi)生產(chǎn)、委托加工和進(jìn)口法律規(guī)定的消費(fèi)品的單位和個(gè)人。2．消費(fèi)稅的征稅對(duì)象。消費(fèi)稅的征稅對(duì)象為應(yīng)稅消費(fèi)品，具體涉及:（1)煙；(2)酒及酒精;(3）化妝品；(４)護(hù)膚護(hù)發(fā)品；（５）貴重首飾；(６)鞭炮、焰火;(７）汽油；(8)柴油;(９)汽車輪胎;(１０）摩托車;(11)小汽車。2０23年4月1日新增高爾夫球以及球具、高檔手表、游艇、木制一次性筷子、實(shí)木地板等稅目。３．消費(fèi)稅的稅率。消費(fèi)稅實(shí)行從價(jià)定率或者從量定額的辦法計(jì)算應(yīng)納稅額，按不同消費(fèi)品分別采用比例稅率和定額稅率。四、營(yíng)業(yè)稅法（一）營(yíng)業(yè)稅的概念營(yíng)業(yè)稅是以從事工商營(yíng)利事業(yè)和服務(wù)業(yè)所取得的收入為征稅對(duì)象的一種稅。(二)營(yíng)業(yè)稅法的基本內(nèi)容1.營(yíng)業(yè)稅的納稅人。營(yíng)業(yè)稅的納稅人為在中國(guó)境內(nèi)提供A應(yīng)稅勞務(wù)、Ｂ轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)或者C銷售不動(dòng)產(chǎn)的單位和個(gè)人。２．營(yíng)業(yè)稅的征稅對(duì)象。營(yíng)業(yè)稅的征稅對(duì)象為應(yīng)稅勞務(wù)、轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)或者銷售不動(dòng)產(chǎn),具體涉及:(1)交通運(yùn)送業(yè);(２)建筑業(yè)；(3)金融保險(xiǎn)業(yè);(4）郵電通信業(yè);（５)文化體育業(yè)；(６)娛樂業(yè)；（7)服務(wù)業(yè);(8)轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)；(9)銷售不動(dòng)產(chǎn)。3.營(yíng)業(yè)稅的稅率。營(yíng)業(yè)稅除娛樂業(yè)實(shí)行幅度比例稅率外，其他稅目均實(shí)行固定比例稅率。其具體稅率為:(1)交通運(yùn)送業(yè),3％；（２)建筑業(yè),3%;（3)金融保險(xiǎn)業(yè),8%;（4)郵電通信業(yè)，3％;(5)文化體育業(yè)，3％;(6)娛樂業(yè),５%一20%；(7）服務(wù)業(yè),5%;(8)轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn),5%；(9)銷售不動(dòng)產(chǎn),5％。自2023年1月１日起,3年內(nèi)金融保險(xiǎn)業(yè)的營(yíng)業(yè)稅稅率逐年減少1%，以后將穩(wěn)定在5％。自2023年5月1日起，夜總會(huì)、歌廳、舞廳、射擊、狩獵、跑馬、游戲、高爾夫、保齡球、臺(tái)球等營(yíng)業(yè)稅稅率統(tǒng)一定為２０%。5．營(yíng)業(yè)稅的稅收減免。下列項(xiàng)目免征營(yíng)業(yè)稅:(1)托兒所、幼兒園、養(yǎng)老院、殘疾人福利機(jī)構(gòu)提供的育養(yǎng)服務(wù)，婚姻介紹,殯葬服務(wù)；(2）殘疾人員個(gè)人提供的勞務(wù);(3)醫(yī)院、診所和其他醫(yī)療機(jī)構(gòu)提供的醫(yī)療服務(wù)；(4)學(xué)校和其他教育機(jī)構(gòu)提供的教育勞務(wù),學(xué)生勤工儉學(xué)提供的勞務(wù)；（5)農(nóng)業(yè)機(jī)耕、排灌、病蟲害防治、植保、農(nóng)牧保險(xiǎn)以及相關(guān)技術(shù)培訓(xùn)業(yè)務(wù),家禽、牲畜、水生動(dòng)物的配種和疾病防治;（６)紀(jì)念館、博物館、文化館、美術(shù)館、展覽館、書畫院、圖書館、文物保護(hù)單位舉辦文化活動(dòng)的門票收入,宗教場(chǎng)合舉辦文化、宗教活動(dòng)的門票收入。納稅人營(yíng)業(yè)額未達(dá)成財(cái)政部規(guī)定的營(yíng)業(yè)稅起征點(diǎn)的，免征營(yíng)業(yè)稅。五、公司所得稅法六、個(gè)人所得稅法(一)個(gè)人所得稅的概念個(gè)人所得稅是以個(gè)人的所得為征稅對(duì)象的一種稅。(二）個(gè)人所得稅法的基本內(nèi)容1．個(gè)人所得稅的納稅人。個(gè)人所得稅的納稅人為在中國(guó)境內(nèi)有住所，或者無住所而在中國(guó)境內(nèi)居住滿１年的個(gè)人(居民納稅人)，以及在中國(guó)境內(nèi)無住所又不居住或者在境內(nèi)居住不滿1年但有來源于中國(guó)境內(nèi)所得的個(gè)人(非居民納稅人)。2.個(gè)人所得稅的征稅對(duì)象。個(gè)人所得稅的征稅對(duì)象為應(yīng)稅所得，具體涉及:(1)工資、薪金所得；(2)個(gè)體工商戶的生產(chǎn)、經(jīng)營(yíng)所得；(3）對(duì)企事業(yè)單位的承包經(jīng)營(yíng)、承租經(jīng)營(yíng)所得;(4)勞務(wù)報(bào)酬所得;(5)稿酬所得；(６）特許權(quán)使用費(fèi)所得；(7)利息、股息、紅利所得;(8）財(cái)產(chǎn)租賃所得；(9)財(cái)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓所得;（１0)偶爾所得；(11）經(jīng)國(guó)務(wù)院財(cái)政部門擬定征稅的其他所得。3．個(gè)人所得稅的稅基。個(gè)人所得稅的稅基為應(yīng)納稅所得額。應(yīng)納稅所得額的計(jì)算方法如下：(1)工資、薪金所得,以每月收入額減除費(fèi)用2023元后的余額，為應(yīng)納稅所得額;(2）個(gè)體工商戶的生產(chǎn)、經(jīng)營(yíng)所得，以每一納稅年度的收人總額，減除成本、費(fèi)用以及損失后的余額,為應(yīng)納稅所得額;(３）對(duì)企事業(yè)單位的承包經(jīng)營(yíng)、承租經(jīng)營(yíng)所得,以每一納稅年度的收入總額,(納稅義務(wù)人按照承包經(jīng)營(yíng)、承租經(jīng)營(yíng)協(xié)議規(guī)定分得的經(jīng)營(yíng)利潤(rùn)和工資、薪金性質(zhì)的所得），按月減除費(fèi)用1600元后的余額,為應(yīng)納稅所得額；(4)勞務(wù)報(bào)酬所得、稿酬所得、特許權(quán)使用費(fèi)所得、財(cái)產(chǎn)租賃所得,每次收入不超過４0０0元的，減除費(fèi)用８00元;4０00元以上的,減除2０%的費(fèi)用,其余額為應(yīng)納稅所得額;(5)財(cái)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓所得,以轉(zhuǎn)讓財(cái)產(chǎn)的收入額減除財(cái)產(chǎn)原值和合理費(fèi)用后的余額，為應(yīng)納稅所得額;(6)利息、股息、紅利所得,偶爾所得和其他所得,以每次收入額為應(yīng)納稅所得額。４．個(gè)人所得稅的稅率。個(gè)人所得稅根據(jù)不同的稅目合用不同的稅率:(1)工資、薪金所得，合用超額累進(jìn)稅率，稅率為5%至４５％；（2)個(gè)體工商戶的生產(chǎn)、經(jīng)營(yíng)所得和對(duì)企事業(yè)單位的承包經(jīng)營(yíng)、承租經(jīng)營(yíng)所得，合用5%至３5%的超額累進(jìn)稅率；（3)稿酬所得,合用比例稅率，稅率為2０%,并按應(yīng)納稅額減征30%;(４)勞務(wù)報(bào)酬所得，合用比例稅率，稅率為20%，對(duì)勞務(wù)報(bào)酬所得一次收入畸高的,可以實(shí)行加成征收,應(yīng)納稅所得額超過2萬元至5萬元的部分，依照稅法規(guī)定計(jì)算應(yīng)納稅額后再按照應(yīng)納稅額加征五成,超過5萬元的部分，加征十成;(５）特許權(quán)使用費(fèi)所得，利息、股息、紅利所得，財(cái)產(chǎn)租賃所得，財(cái)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓所得，偶爾所得和其他所得,合用比例稅率，稅率為2０%。5.個(gè)人所得稅的稅收減免。下列各項(xiàng)個(gè)人所得,免納個(gè)人所得稅:（1）省級(jí)人民政府、國(guó)務(wù)院部委和中國(guó)人民解放軍軍以上單位，以及外國(guó)組織、國(guó)際組織頒發(fā)的科學(xué)、教育、技術(shù)、文化、衛(wèi)生、體育、環(huán)境保護(hù)等方面的獎(jiǎng)金;(2)國(guó)債和國(guó)家發(fā)行的金融債券利息;(３)按照國(guó)家統(tǒng)一規(guī)定發(fā)給的補(bǔ)貼、津貼；（4)福利費(fèi)、撫恤金、救濟(jì)金;（５）保險(xiǎn)賠款；(6)軍人的轉(zhuǎn)業(yè)費(fèi)、