物業(yè)經(jīng)營管理第四章1、2、3(中)節(jié)-12-17

物業(yè)經(jīng)營管理收益性物業(yè)價值評估考試信息題型題量分值得分規(guī)則單選題60小題60分只能選擇1個最佳選項多選題20小題40分有2個或2個以上符合題意，至少有1個錯項；錯選，本題不得分；少選，所選的每個選項得0.5分。合計80小題100分一、物業(yè)經(jīng)營管理概述二、房地產(chǎn)投資及其區(qū)位選擇三、房地產(chǎn)投資分析技術(shù)四、收益性物業(yè)價值評估五、房地產(chǎn)市場與市場分析六、租賃管理七、成本管理八、合同與風(fēng)險管理九、財務(wù)管理與績效評價十、寫字樓物業(yè)經(jīng)營管理十一、零售商業(yè)物業(yè)經(jīng)營管理十二、物業(yè)經(jīng)營管理的未來發(fā)展物業(yè)經(jīng)營管理目錄

第四章收益性物業(yè)價值評估第一節(jié)收益性物業(yè)的概念第二節(jié)收益性物業(yè)價格的概念和特征第三節(jié)收益性物業(yè)價值和價格的種類第四節(jié)影響收益性物業(yè)價格的因素第五節(jié)收益性物業(yè)估價的基本方法

掌握：物業(yè)價格的構(gòu)成，投資價值、市場價值、成交價格、市場價格的聯(lián)系與區(qū)別、市場法、成本法和收益法的用途、適用對象和操作步驟熟悉：收益性物業(yè)價格及其特征，收益性物業(yè)價格和價值的種類，收益法估價的基本公式及其應(yīng)用了解：影響收益性物業(yè)價格的因素，市場法和成本法的應(yīng)用目錄

知識點20122011單選多選單選多選收益性物業(yè)價值評估收益性物業(yè)的概念2223收益性物業(yè)價格的概念和特征收益性物業(yè)價值和價格的種類影響因素收益性物業(yè)的估價方法1112目錄

知識點20122011單選多選單選多選收益性物業(yè)價值評估收益性物業(yè)的概念2223收益性物業(yè)價格的概念和特征收益性物業(yè)價值和價格的種類影響因素收益性物業(yè)的估價方法1112

第一節(jié)收益性物業(yè)的概念

物業(yè)經(jīng)營管理——又稱物業(yè)資產(chǎn)管理，是指為了滿足業(yè)主的目標(biāo)，綜合利用物業(yè)管理、設(shè)施管理、房地產(chǎn)資產(chǎn)管理、房地產(chǎn)組合投資管理的技術(shù)、手段和模式，以收益性物業(yè)為對象，為業(yè)主提供的貫穿于物業(yè)整個壽命周期的綜合性管理服務(wù)。

1、物業(yè)按照是否產(chǎn)生收益來劃分，分為收益性物業(yè)和非收益性物業(yè)。收益性物業(yè)是指能直接產(chǎn)生租賃收益或其他經(jīng)濟收益的物業(yè)。收益性物業(yè)——

寫字樓零售商業(yè)物業(yè)出租型別墅或公寓工業(yè)物業(yè)酒店休閑娛樂設(shè)施等

判斷依據(jù)：對于具體一個物業(yè)來說，它是屬于收益性物業(yè)還是屬于非收益性物業(yè)，不是看它目前是否正在直接產(chǎn)生經(jīng)濟收益，而是看這種類型的物業(yè)在本質(zhì)上是否具有直接產(chǎn)生經(jīng)濟收益的能力。

2、收益性物業(yè)價值的高低主要取決于3個因素：①未來凈收益的大小（能賺多少？）②獲得凈收益期限的長短（能賺多久？）③獲得凈收益的可靠性（靠不靠譜？）有租約限制的物業(yè)或者附帶有租約的物業(yè)、已出租的物業(yè)?！白赓U物在租賃期間發(fā)生的所有權(quán)變動，不影響租賃合同的效力”。

2011年真題（多選）下列物業(yè)類型中，屬于收益性物業(yè)的是（）。A、空置公寓B、公益圖書館C、停車場D、影劇院E、政府辦公樓

2011年真題（多選）下列物業(yè)類型中，屬于收益性物業(yè)的是（ACD）。A、空置公寓B、公益圖書館C、停車場D、影劇院E、政府辦公樓

練習(xí)題以下有關(guān)收益性物業(yè)的說法，正確的是（）A.影響收益性物業(yè)的因素，最終都表現(xiàn)在未來能夠帶來的收益這一最核心、最直接的因素上B.只要現(xiàn)在沒有產(chǎn)生收益，就不是收益性物業(yè)C.有租約限制的物業(yè)，估價時不需要考慮租約的影響D.目前自用的物業(yè)，就一定不是收益性物業(yè)

練習(xí)題以下有關(guān)收益性物業(yè)的說法，正確的是（A）A.影響收益性物業(yè)的因素，最終都表現(xiàn)在未來能夠帶來的收益這一最核心、最直接的因素上B.只要現(xiàn)在沒有產(chǎn)生收益，就不是收益性物業(yè)C.有租約限制的物業(yè)，估價時不需要考慮租約的影響D.目前自用的物業(yè)，就一定不是收益性物業(yè)

第二節(jié)收益性物業(yè)價格的概念和特征一、物業(yè)價格

物業(yè)價格是和平地獲得他人的物業(yè)所必須付出的代價=貨幣額、商品或其他有價物。物業(yè)價格通常用貨幣來表示，慣例上也是用貨幣形式償付，但也可以用實物、勞務(wù)等其他形式來償付

想一想

二、物業(yè)價格的形成條件有用性稀缺性有效需求

（一）、有用性1、定義：有用性是指物品能夠滿足人們的某種需要，即有使用價值。

（二）、稀缺性定義：是指物品的數(shù)量沒有多到使每個人都可以隨心所欲地得到它，是相對缺乏，而不是絕對缺乏。稀缺性對價格的作用是很大的，俗話說"物以稀為貴"。（空氣、水）

（三）、有效需求定義：有效需求是指對物品的有支付能力支持的需要。

對于商品的需求具備兩個條件？

（三）、有效需求定義：有效需求是指對物品的有支付能力支持的需要。個人對于商品的需求需要具備兩個條件：（1）個人具有購買意愿；（2）個人具有支付能力。適用條件：有（1）有（2）---個人需求有（1）無（2）---個人需要

練習(xí)題（多選）物業(yè)價格的形成條件包括（）A.市場供給B.市場需求C.有用性D.稀缺性E.有效需求

練習(xí)題（多選）物業(yè)價格的形成條件包括（CDE）A.市場供給B.市場需求C.有用性D.稀缺性E.有效需求

三、物業(yè)價格的特征1、物業(yè)價格與一般物業(yè)價格的相同之處①都是價格，用貨幣來表示；②都有波動，受供求因素的影響；③都是按質(zhì)論價：優(yōu)質(zhì)高價，劣質(zhì)低價。

2、物業(yè)價格的特征（一）物業(yè)價格受區(qū)位的影響很大。由于物業(yè)的不可移動性，所以其價格和區(qū)位有密切關(guān)系。最常見、最簡單的是用距離衡量區(qū)位的好壞，現(xiàn)在越來越重視的是交通時間距離而不是直線距離。

練習(xí)題衡量房地產(chǎn)區(qū)位質(zhì)量優(yōu)劣的最常見、最簡單的指標(biāo)是（）。A.地理位置B.價格水平C.距離

D.周邊環(huán)境

練習(xí)題衡量房地產(chǎn)區(qū)位質(zhì)量優(yōu)劣的最常見、最簡單的指標(biāo)是（C）。A.地理位置B.價格水平C.距離

D.周邊環(huán)境

（二）物業(yè)價格實質(zhì)上是物業(yè)權(quán)益的價格。物業(yè)具有不可移動性，在交易當(dāng)中，可以轉(zhuǎn)移的是不是其實物，而是其所有權(quán)、使用權(quán)和其他權(quán)益。實物狀況相同，權(quán)益狀況千差萬別，物業(yè)價格是物業(yè)權(quán)益的價格。

（三）物業(yè)價格既有交換代價的價格，又有使用代價的租金。物業(yè)存在買賣和租賃兩種交易方式，存在兩個市場。交換代價的價格（價格）：本身的一個經(jīng)濟學(xué)上的源泉價格。一般物品，家具、服裝主要是買賣價格。使用代價的租金（租金）：使用一定時間的價格，經(jīng)濟學(xué)上的服務(wù)價格。關(guān)系如同本金和利息

以買房為例，一是考察其外部功能、環(huán)境、管理。短時間不易了解。二是物業(yè)與周圍物業(yè)形成一定區(qū)域，而這個區(qū)域的社會經(jīng)濟地位在經(jīng)常變化，考慮過去如何使用，將來會有什么樣的發(fā)展。四、物業(yè)價格形成的時間較長

五、物業(yè)價格容易受到交易者的個別因素的影響物業(yè)不能搬到一起進行比較，具有獨一無二性，只有實地考察，容易受到個別因素（偏好、討價還價能力、情感沖動）

2012年真題關(guān)于物業(yè)價格特征，說法正確的是（）。A、物業(yè)價格受區(qū)位影響較小B、物業(yè)價格實質(zhì)上是物業(yè)的權(quán)益價格C、物業(yè)價格不容易受到交易者的個別因素的影響D、物業(yè)價格形成的時間較短

2012年真題關(guān)于物業(yè)價格特征，說法正確的是（B）。A、物業(yè)價格受區(qū)位影響較小B、物業(yè)價格實質(zhì)上是物業(yè)的權(quán)益價格C、物業(yè)價格不容易受到交易者的個別因素的影響D、物業(yè)價格形成的時間較短

2011年真題關(guān)于物業(yè)價格特征，說法不正確的是（）。A、物業(yè)價格受區(qū)位影響大B、物業(yè)價格實質(zhì)上是物業(yè)的權(quán)益價格C、物業(yè)價格容易受到交易者的個別因素的影響D、物業(yè)價格形成的時間較短

2011年真題關(guān)于物業(yè)價格特征，說法不正確的是（D）。A、物業(yè)價格受區(qū)位影響大B、物業(yè)價格實質(zhì)上是物業(yè)的權(quán)益價格C、物業(yè)價格容易受到交易者的個別因素的影響D、物業(yè)價格形成的時間較短

第三節(jié)收益性物業(yè)價值和價格的種類1、使用價值和交換價值2、投資價值和市場價值3、成交價格、市場價格和理論價格4、總價格和單位價格5、實際價格和名義價格6、現(xiàn)房價格和期房價格7、起價、標(biāo)價、成交價和均價8、評估價、保留價、起拍價、應(yīng)價、成交價9、買賣價格、租賃價格10、市場調(diào)查價、政府指導(dǎo)價、政府定價11、原始價值、賬面價值、市場價值

一、使用價值和交換價值

1、

使用價值：商品的使用價值是指該種商品能滿足人們某種需要的效用；

2、交換價值：是指該種商品同其他商品相交換的量的關(guān)系或比例，通常用貨幣來衡量，即交換價值表現(xiàn)為一定數(shù)量的貨幣、商品或其他有價物。

使用價值是交換價值的前提，沒有使用價值就無法交換沒有交換價值不一定沒有使用價值。作為商品的物業(yè)，既有使用價值也有交換價值。二者關(guān)系

練習(xí)題有關(guān)交換價值和使用價值的說法不正確的是（）。A、沒有交換價值一定沒有使用價值B、使用價值是交換價值的前提C、沒有使用價值肯定沒有交換價值D、作為商品的物業(yè)，既有使用價值，也有交換價值

練習(xí)題有關(guān)交換價值和使用價值的說法不正確的是（A）。A、沒有交換價值一定沒有使用價值B、使用價值是交換價值的前提C、沒有使用價值肯定沒有交換價值D、作為商品的物業(yè)，既有使用價值，也有交換價值

二、投資價值和市場價值

1.投資價值：

某一物業(yè)的投資價值，是指某個特定的投資者（如某個具體的購買者）基于個人的需要或意愿，對該物業(yè)所評估出的價值。（主觀的、個人因素）

2.市場價值：

該物業(yè)的市場價值，是指該物業(yè)對于一個典型的投資者（市場上抽象的一般投資者，他代表了市場上大多數(shù)人的觀點）的價值。（客觀的、非個人）

3、投資價值和市場價值的區(qū)別和聯(lián)系（1）在某一時點，市場價值是惟一的，而投資價值會因投資者的不同而不同。同一物業(yè)有不同的投資價值，是因為不同的投資者可能在：①開發(fā)成本或經(jīng)營費用方面的優(yōu)勢不同②納稅狀況不同和對未來的信心不同，等等。（2）評估投資價值與評估市場價值的方法本質(zhì)上是相同的，所不同的是假設(shè)前提。折現(xiàn)率：市場價值---社會一般報酬率/投資價值---最低期望收益率凈收益：評估投資要扣除所得稅/市場投資通常不扣除投資行為形成的條件：投資價值＞市場價格

2011年真題關(guān)于特定物業(yè)在某一時點市場價值和投資價值的說法，正確的是（）。A、市場價值是唯一的，投資價值是不唯一的B、市場價值是唯一的，投資價值也是唯一的C、市場價值不是唯一的，投資價值是唯一的D、市場價值是不唯一的，投資價值也是不唯一的

2011年真題關(guān)于特定物業(yè)在某一時點市場價值和投資價值的說法，正確的是（A）。A、市場價值是唯一的，投資價值是不唯一的B、市場價值是唯一的，投資價值也是唯一的C、市場價值不是唯一的，投資價值是唯一的D、市場價值是不唯一的，投資價值也是不唯一的三、成交價格、市場價格、理論價格（一）成交價格定義：成交價格簡稱成交價，是指在一筆物業(yè)交易中交易雙方實際達成交易－買者同意付出、賣者同意接受，或者買者支付、賣者收取的貨幣額、商品或其他有價物。成交價格是一個已經(jīng)完成的事實。影響因素：交易者的財力、動機、市場了解程度、急迫程度、討價還價能力、交易雙方的關(guān)系、賣者的銷售策略。

1、賣價是站在賣者的角度，指賣者出售物業(yè)時所愿意接受的價格。（價越高越好）2、買價是站在買者的角度，指買者購買物業(yè)時所愿意支付的價格。（價越低越好）3、賣價和買價都只是買賣雙方中某一方所愿意接受的價格。在實際生活中，只有買者所愿意支付的最高價格高于或等于賣者愿意接受的價格時，交易才可能成功，并由最低賣價和最高買價構(gòu)成了成交價格的區(qū)間。形成機制

4、買方市場和賣方市場賣方市場：供不應(yīng)求、相對短缺、賣方掌握著主動權(quán)的市場。買方市場：供大于求、相對過剩、買方掌握著主動權(quán)的市場。當(dāng)處于賣方市場的時候，成交價會偏向最高買價；當(dāng)處于買家市場的時候，成交價會偏向最低賣價。

練習(xí)題在買方市場下，成交價格會（).A、偏向最低賣價B、偏向最低買價C、偏向最高賣價D、偏向最高買價

練習(xí)題在買方市場下，成交價格會（A）A、偏向最低賣價B、偏向最低買價C、偏向最高賣價D、偏向最高買價

5、成交價的種類正常成交價和非正常成交價：①公開市場、信息暢通、平等自愿、誠實無欺、無利害關(guān)系下形成的正常成交價。②壟斷、不了解行情、強迫交易下形成的是非正常交易交易方式非為：①招標(biāo)成交價：采取招標(biāo)方式交易物業(yè)的成交價格②拍賣成交價：拍賣方式③掛牌成交價：掛牌成交方式④協(xié)議成交價：采取協(xié)議方式

（二）市場價格定義：是指某種物業(yè)在市場上的一般、平均水平價格，是該類物業(yè)大量成交價格的抽象結(jié)果。（三）理論價格

理論價格是經(jīng)濟學(xué)假設(shè)的“經(jīng)濟人”的行為和預(yù)期是理性的，或真實需求與真實供給相等的條件下形成的價格。

理論價格和市場價格的關(guān)系價格與供給：一是，價格是由供給和需求決定的二是，供給量與需求量又受到價格的影響市場價格是短期均衡價格；理論價格是長期均衡價格。在正常市場條件或正常經(jīng)濟發(fā)展下，市場價格一般與理論價格相吻合。不會偏離太遠，

四、總價格和單位價格（一）總價格：簡稱總價，是指某一宗或某一區(qū)域范圍內(nèi)的物業(yè)整體的價格。

（二）單位價格

單位土地面積的土地價格，物業(yè)的單位價格一般可以反映物業(yè)價格水平的高低。建筑物的單位除了面積，還有體積或者車位。認(rèn)清單位價格，必須認(rèn)清價格單位。價格單位由貨幣和面積兩方面構(gòu)成。1.貨幣：包括幣種和貨幣單位。2.面積：包括面積內(nèi)涵和面積單位。（如：多少錢/平米）

五、實際價格和名義價格（一）實際價格是指在成交日期時一次付清的價格，或者將不是在成交日期時一次付清的價格折現(xiàn)到成交日期時的價格。（二）名義價格是指在成交日期時講明，但不是在成交日期時一次付清的價格。

實例一套建筑面積100㎡、單價3000元/㎡，總價30萬元的住房，在實際交易中的付款方式有以下幾種可能：1、要求在成交日期時一次付清。不存