物業(yè)經(jīng)營(yíng)管理第四章1、2、3(中)節(jié)-12-17

物業(yè)經(jīng)營(yíng)管理收益性物業(yè)價(jià)值評(píng)估考試信息題型題量分值得分規(guī)則單選題60小題60分只能選擇1個(gè)最佳選項(xiàng)多選題20小題40分有2個(gè)或2個(gè)以上符合題意，至少有1個(gè)錯(cuò)項(xiàng)；錯(cuò)選，本題不得分；少選，所選的每個(gè)選項(xiàng)得0.5分。合計(jì)80小題100分一、物業(yè)經(jīng)營(yíng)管理概述二、房地產(chǎn)投資及其區(qū)位選擇三、房地產(chǎn)投資分析技術(shù)四、收益性物業(yè)價(jià)值評(píng)估五、房地產(chǎn)市場(chǎng)與市場(chǎng)分析六、租賃管理七、成本管理八、合同與風(fēng)險(xiǎn)管理九、財(cái)務(wù)管理與績(jī)效評(píng)價(jià)十、寫字樓物業(yè)經(jīng)營(yíng)管理十一、零售商業(yè)物業(yè)經(jīng)營(yíng)管理十二、物業(yè)經(jīng)營(yíng)管理的未來(lái)發(fā)展物業(yè)經(jīng)營(yíng)管理目錄

第四章收益性物業(yè)價(jià)值評(píng)估第一節(jié)收益性物業(yè)的概念第二節(jié)收益性物業(yè)價(jià)格的概念和特征第三節(jié)收益性物業(yè)價(jià)值和價(jià)格的種類第四節(jié)影響收益性物業(yè)價(jià)格的因素第五節(jié)收益性物業(yè)估價(jià)的基本方法

掌握：物業(yè)價(jià)格的構(gòu)成，投資價(jià)值、市場(chǎng)價(jià)值、成交價(jià)格、市場(chǎng)價(jià)格的聯(lián)系與區(qū)別、市場(chǎng)法、成本法和收益法的用途、適用對(duì)象和操作步驟熟悉：收益性物業(yè)價(jià)格及其特征，收益性物業(yè)價(jià)格和價(jià)值的種類，收益法估價(jià)的基本公式及其應(yīng)用了解：影響收益性物業(yè)價(jià)格的因素，市場(chǎng)法和成本法的應(yīng)用目錄

知識(shí)點(diǎn)20122011單選多選單選多選收益性物業(yè)價(jià)值評(píng)估收益性物業(yè)的概念2223收益性物業(yè)價(jià)格的概念和特征收益性物業(yè)價(jià)值和價(jià)格的種類影響因素收益性物業(yè)的估價(jià)方法1112目錄

知識(shí)點(diǎn)20122011單選多選單選多選收益性物業(yè)價(jià)值評(píng)估收益性物業(yè)的概念2223收益性物業(yè)價(jià)格的概念和特征收益性物業(yè)價(jià)值和價(jià)格的種類影響因素收益性物業(yè)的估價(jià)方法1112

第一節(jié)收益性物業(yè)的概念

物業(yè)經(jīng)營(yíng)管理——又稱物業(yè)資產(chǎn)管理，是指為了滿足業(yè)主的目標(biāo)，綜合利用物業(yè)管理、設(shè)施管理、房地產(chǎn)資產(chǎn)管理、房地產(chǎn)組合投資管理的技術(shù)、手段和模式，以收益性物業(yè)為對(duì)象，為業(yè)主提供的貫穿于物業(yè)整個(gè)壽命周期的綜合性管理服務(wù)。

1、物業(yè)按照是否產(chǎn)生收益來(lái)劃分，分為收益性物業(yè)和非收益性物業(yè)。收益性物業(yè)是指能直接產(chǎn)生租賃收益或其他經(jīng)濟(jì)收益的物業(yè)。收益性物業(yè)——

寫字樓零售商業(yè)物業(yè)出租型別墅或公寓工業(yè)物業(yè)酒店休閑娛樂(lè)設(shè)施等

判斷依據(jù)：對(duì)于具體一個(gè)物業(yè)來(lái)說(shuō)，它是屬于收益性物業(yè)還是屬于非收益性物業(yè)，不是看它目前是否正在直接產(chǎn)生經(jīng)濟(jì)收益，而是看這種類型的物業(yè)在本質(zhì)上是否具有直接產(chǎn)生經(jīng)濟(jì)收益的能力。

2、收益性物業(yè)價(jià)值的高低主要取決于3個(gè)因素：①未來(lái)凈收益的大?。苜嵍嗌伲浚讷@得凈收益期限的長(zhǎng)短（能賺多久？）③獲得凈收益的可靠性（靠不靠譜？）有租約限制的物業(yè)或者附帶有租約的物業(yè)、已出租的物業(yè)。“租賃物在租賃期間發(fā)生的所有權(quán)變動(dòng)，不影響租賃合同的效力”。

2011年真題（多選）下列物業(yè)類型中，屬于收益性物業(yè)的是（）。A、空置公寓B、公益圖書館C、停車場(chǎng)D、影劇院E、政府辦公樓

2011年真題（多選）下列物業(yè)類型中，屬于收益性物業(yè)的是（ACD）。A、空置公寓B、公益圖書館C、停車場(chǎng)D、影劇院E、政府辦公樓

練習(xí)題以下有關(guān)收益性物業(yè)的說(shuō)法，正確的是（）A.影響收益性物業(yè)的因素，最終都表現(xiàn)在未來(lái)能夠帶來(lái)的收益這一最核心、最直接的因素上B.只要現(xiàn)在沒(méi)有產(chǎn)生收益，就不是收益性物業(yè)C.有租約限制的物業(yè)，估價(jià)時(shí)不需要考慮租約的影響D.目前自用的物業(yè)，就一定不是收益性物業(yè)

練習(xí)題以下有關(guān)收益性物業(yè)的說(shuō)法，正確的是（A）A.影響收益性物業(yè)的因素，最終都表現(xiàn)在未來(lái)能夠帶來(lái)的收益這一最核心、最直接的因素上B.只要現(xiàn)在沒(méi)有產(chǎn)生收益，就不是收益性物業(yè)C.有租約限制的物業(yè)，估價(jià)時(shí)不需要考慮租約的影響D.目前自用的物業(yè)，就一定不是收益性物業(yè)

第二節(jié)收益性物業(yè)價(jià)格的概念和特征一、物業(yè)價(jià)格

物業(yè)價(jià)格是和平地獲得他人的物業(yè)所必須付出的代價(jià)=貨幣額、商品或其他有價(jià)物。物業(yè)價(jià)格通常用貨幣來(lái)表示，慣例上也是用貨幣形式償付，但也可以用實(shí)物、勞務(wù)等其他形式來(lái)償付

想一想

二、物業(yè)價(jià)格的形成條件有用性稀缺性有效需求

（一）、有用性1、定義：有用性是指物品能夠滿足人們的某種需要，即有使用價(jià)值。

（二）、稀缺性定義：是指物品的數(shù)量沒(méi)有多到使每個(gè)人都可以隨心所欲地得到它，是相對(duì)缺乏，而不是絕對(duì)缺乏。稀缺性對(duì)價(jià)格的作用是很大的，俗話說(shuō)"物以稀為貴"。（空氣、水）

（三）、有效需求定義：有效需求是指對(duì)物品的有支付能力支持的需要。

對(duì)于商品的需求具備兩個(gè)條件？

（三）、有效需求定義：有效需求是指對(duì)物品的有支付能力支持的需要。個(gè)人對(duì)于商品的需求需要具備兩個(gè)條件：（1）個(gè)人具有購(gòu)買意愿；（2）個(gè)人具有支付能力。適用條件：有（1）有（2）---個(gè)人需求有（1）無(wú)（2）---個(gè)人需要

練習(xí)題（多選）物業(yè)價(jià)格的形成條件包括（）A.市場(chǎng)供給B.市場(chǎng)需求C.有用性D.稀缺性E.有效需求

練習(xí)題（多選）物業(yè)價(jià)格的形成條件包括（CDE）A.市場(chǎng)供給B.市場(chǎng)需求C.有用性D.稀缺性E.有效需求

三、物業(yè)價(jià)格的特征1、物業(yè)價(jià)格與一般物業(yè)價(jià)格的相同之處①都是價(jià)格，用貨幣來(lái)表示；②都有波動(dòng)，受供求因素的影響；③都是按質(zhì)論價(jià)：優(yōu)質(zhì)高價(jià)，劣質(zhì)低價(jià)。

2、物業(yè)價(jià)格的特征（一）物業(yè)價(jià)格受區(qū)位的影響很大。由于物業(yè)的不可移動(dòng)性，所以其價(jià)格和區(qū)位有密切關(guān)系。最常見(jiàn)、最簡(jiǎn)單的是用距離衡量區(qū)位的好壞，現(xiàn)在越來(lái)越重視的是交通時(shí)間距離而不是直線距離。

練習(xí)題衡量房地產(chǎn)區(qū)位質(zhì)量?jī)?yōu)劣的最常見(jiàn)、最簡(jiǎn)單的指標(biāo)是（）。A.地理位置B.價(jià)格水平C.距離

D.周邊環(huán)境

練習(xí)題衡量房地產(chǎn)區(qū)位質(zhì)量?jī)?yōu)劣的最常見(jiàn)、最簡(jiǎn)單的指標(biāo)是（C）。A.地理位置B.價(jià)格水平C.距離

D.周邊環(huán)境

（二）物業(yè)價(jià)格實(shí)質(zhì)上是物業(yè)權(quán)益的價(jià)格。物業(yè)具有不可移動(dòng)性，在交易當(dāng)中，可以轉(zhuǎn)移的是不是其實(shí)物，而是其所有權(quán)、使用權(quán)和其他權(quán)益。實(shí)物狀況相同，權(quán)益狀況千差萬(wàn)別，物業(yè)價(jià)格是物業(yè)權(quán)益的價(jià)格。

（三）物業(yè)價(jià)格既有交換代價(jià)的價(jià)格，又有使用代價(jià)的租金。物業(yè)存在買賣和租賃兩種交易方式，存在兩個(gè)市場(chǎng)。交換代價(jià)的價(jià)格（價(jià)格）：本身的一個(gè)經(jīng)濟(jì)學(xué)上的源泉價(jià)格。一般物品，家具、服裝主要是買賣價(jià)格。使用代價(jià)的租金（租金）：使用一定時(shí)間的價(jià)格，經(jīng)濟(jì)學(xué)上的服務(wù)價(jià)格。關(guān)系如同本金和利息

以買房為例，一是考察其外部功能、環(huán)境、管理。短時(shí)間不易了解。二是物業(yè)與周圍物業(yè)形成一定區(qū)域，而這個(gè)區(qū)域的社會(huì)經(jīng)濟(jì)地位在經(jīng)常變化，考慮過(guò)去如何使用，將來(lái)會(huì)有什么樣的發(fā)展。四、物業(yè)價(jià)格形成的時(shí)間較長(zhǎng)

五、物業(yè)價(jià)格容易受到交易者的個(gè)別因素的影響物業(yè)不能搬到一起進(jìn)行比較，具有獨(dú)一無(wú)二性，只有實(shí)地考察，容易受到個(gè)別因素（偏好、討價(jià)還價(jià)能力、情感沖動(dòng)）

2012年真題關(guān)于物業(yè)價(jià)格特征，說(shuō)法正確的是（）。A、物業(yè)價(jià)格受區(qū)位影響較小B、物業(yè)價(jià)格實(shí)質(zhì)上是物業(yè)的權(quán)益價(jià)格C、物業(yè)價(jià)格不容易受到交易者的個(gè)別因素的影響D、物業(yè)價(jià)格形成的時(shí)間較短

2012年真題關(guān)于物業(yè)價(jià)格特征，說(shuō)法正確的是（B）。A、物業(yè)價(jià)格受區(qū)位影響較小B、物業(yè)價(jià)格實(shí)質(zhì)上是物業(yè)的權(quán)益價(jià)格C、物業(yè)價(jià)格不容易受到交易者的個(gè)別因素的影響D、物業(yè)價(jià)格形成的時(shí)間較短

2011年真題關(guān)于物業(yè)價(jià)格特征，說(shuō)法不正確的是（）。A、物業(yè)價(jià)格受區(qū)位影響大B、物業(yè)價(jià)格實(shí)質(zhì)上是物業(yè)的權(quán)益價(jià)格C、物業(yè)價(jià)格容易受到交易者的個(gè)別因素的影響D、物業(yè)價(jià)格形成的時(shí)間較短

2011年真題關(guān)于物業(yè)價(jià)格特征，說(shuō)法不正確的是（D）。A、物業(yè)價(jià)格受區(qū)位影響大B、物業(yè)價(jià)格實(shí)質(zhì)上是物業(yè)的權(quán)益價(jià)格C、物業(yè)價(jià)格容易受到交易者的個(gè)別因素的影響D、物業(yè)價(jià)格形成的時(shí)間較短

第三節(jié)收益性物業(yè)價(jià)值和價(jià)格的種類1、使用價(jià)值和交換價(jià)值2、投資價(jià)值和市場(chǎng)價(jià)值3、成交價(jià)格、市場(chǎng)價(jià)格和理論價(jià)格4、總價(jià)格和單位價(jià)格5、實(shí)際價(jià)格和名義價(jià)格6、現(xiàn)房?jī)r(jià)格和期房?jī)r(jià)格7、起價(jià)、標(biāo)價(jià)、成交價(jià)和均價(jià)8、評(píng)估價(jià)、保留價(jià)、起拍價(jià)、應(yīng)價(jià)、成交價(jià)9、買賣價(jià)格、租賃價(jià)格10、市場(chǎng)調(diào)查價(jià)、政府指導(dǎo)價(jià)、政府定價(jià)11、原始價(jià)值、賬面價(jià)值、市場(chǎng)價(jià)值

一、使用價(jià)值和交換價(jià)值

1、

使用價(jià)值：商品的使用價(jià)值是指該種商品能滿足人們某種需要的效用；

2、交換價(jià)值：是指該種商品同其他商品相交換的量的關(guān)系或比例，通常用貨幣來(lái)衡量，即交換價(jià)值表現(xiàn)為一定數(shù)量的貨幣、商品或其他有價(jià)物。

使用價(jià)值是交換價(jià)值的前提，沒(méi)有使用價(jià)值就無(wú)法交換沒(méi)有交換價(jià)值不一定沒(méi)有使用價(jià)值。作為商品的物業(yè)，既有使用價(jià)值也有交換價(jià)值。二者關(guān)系

練習(xí)題有關(guān)交換價(jià)值和使用價(jià)值的說(shuō)法不正確的是（）。A、沒(méi)有交換價(jià)值一定沒(méi)有使用價(jià)值B、使用價(jià)值是交換價(jià)值的前提C、沒(méi)有使用價(jià)值肯定沒(méi)有交換價(jià)值D、作為商品的物業(yè)，既有使用價(jià)值，也有交換價(jià)值

練習(xí)題有關(guān)交換價(jià)值和使用價(jià)值的說(shuō)法不正確的是（A）。A、沒(méi)有交換價(jià)值一定沒(méi)有使用價(jià)值B、使用價(jià)值是交換價(jià)值的前提C、沒(méi)有使用價(jià)值肯定沒(méi)有交換價(jià)值D、作為商品的物業(yè)，既有使用價(jià)值，也有交換價(jià)值

二、投資價(jià)值和市場(chǎng)價(jià)值

1.投資價(jià)值：

某一物業(yè)的投資價(jià)值，是指某個(gè)特定的投資者（如某個(gè)具體的購(gòu)買者）基于個(gè)人的需要或意愿，對(duì)該物業(yè)所評(píng)估出的價(jià)值。（主觀的、個(gè)人因素）

2.市場(chǎng)價(jià)值：

該物業(yè)的市場(chǎng)價(jià)值，是指該物業(yè)對(duì)于一個(gè)典型的投資者（市場(chǎng)上抽象的一般投資者，他代表了市場(chǎng)上大多數(shù)人的觀點(diǎn)）的價(jià)值。（客觀的、非個(gè)人）

3、投資價(jià)值和市場(chǎng)價(jià)值的區(qū)別和聯(lián)系（1）在某一時(shí)點(diǎn)，市場(chǎng)價(jià)值是惟一的，而投資價(jià)值會(huì)因投資者的不同而不同。同一物業(yè)有不同的投資價(jià)值，是因?yàn)椴煌耐顿Y者可能在：①開(kāi)發(fā)成本或經(jīng)營(yíng)費(fèi)用方面的優(yōu)勢(shì)不同②納稅狀況不同和對(duì)未來(lái)的信心不同，等等。（2）評(píng)估投資價(jià)值與評(píng)估市場(chǎng)價(jià)值的方法本質(zhì)上是相同的，所不同的是假設(shè)前提。折現(xiàn)率：市場(chǎng)價(jià)值---社會(huì)一般報(bào)酬率/投資價(jià)值---最低期望收益率凈收益：評(píng)估投資要扣除所得稅/市場(chǎng)投資通常不扣除投資行為形成的條件：投資價(jià)值＞市場(chǎng)價(jià)格

2011年真題關(guān)于特定物業(yè)在某一時(shí)點(diǎn)市場(chǎng)價(jià)值和投資價(jià)值的說(shuō)法，正確的是（）。A、市場(chǎng)價(jià)值是唯一的，投資價(jià)值是不唯一的B、市場(chǎng)價(jià)值是唯一的，投資價(jià)值也是唯一的C、市場(chǎng)價(jià)值不是唯一的，投資價(jià)值是唯一的D、市場(chǎng)價(jià)值是不唯一的，投資價(jià)值也是不唯一的

2011年真題關(guān)于特定物業(yè)在某一時(shí)點(diǎn)市場(chǎng)價(jià)值和投資價(jià)值的說(shuō)法，正確的是（A）。A、市場(chǎng)價(jià)值是唯一的，投資價(jià)值是不唯一的B、市場(chǎng)價(jià)值是唯一的，投資價(jià)值也是唯一的C、市場(chǎng)價(jià)值不是唯一的，投資價(jià)值是唯一的D、市場(chǎng)價(jià)值是不唯一的，投資價(jià)值也是不唯一的三、成交價(jià)格、市場(chǎng)價(jià)格、理論價(jià)格（一）成交價(jià)格定義：成交價(jià)格簡(jiǎn)稱成交價(jià)，是指在一筆物業(yè)交易中交易雙方實(shí)際達(dá)成交易－買者同意付出、賣者同意接受，或者買者支付、賣者收取的貨幣額、商品或其他有價(jià)物。成交價(jià)格是一個(gè)已經(jīng)完成的事實(shí)。影響因素：交易者的財(cái)力、動(dòng)機(jī)、市場(chǎng)了解程度、急迫程度、討價(jià)還價(jià)能力、交易雙方的關(guān)系、賣者的銷售策略。

1、賣價(jià)是站在賣者的角度，指賣者出售物業(yè)時(shí)所愿意接受的價(jià)格。（價(jià)越高越好）2、買價(jià)是站在買者的角度，指買者購(gòu)買物業(yè)時(shí)所愿意支付的價(jià)格。（價(jià)越低越好）3、賣價(jià)和買價(jià)都只是買賣雙方中某一方所愿意接受的價(jià)格。在實(shí)際生活中，只有買者所愿意支付的最高價(jià)格高于或等于賣者愿意接受的價(jià)格時(shí)，交易才可能成功，并由最低賣價(jià)和最高買價(jià)構(gòu)成了成交價(jià)格的區(qū)間。形成機(jī)制

4、買方市場(chǎng)和賣方市場(chǎng)賣方市場(chǎng)：供不應(yīng)求、相對(duì)短缺、賣方掌握著主動(dòng)權(quán)的市場(chǎng)。買方市場(chǎng)：供大于求、相對(duì)過(guò)剩、買方掌握著主動(dòng)權(quán)的市場(chǎng)。當(dāng)處于賣方市場(chǎng)的時(shí)候，成交價(jià)會(huì)偏向最高買價(jià)；當(dāng)處于買家市場(chǎng)的時(shí)候，成交價(jià)會(huì)偏向最低賣價(jià)。

練習(xí)題在買方市場(chǎng)下，成交價(jià)格會(huì)（).A、偏向最低賣價(jià)B、偏向最低買價(jià)C、偏向最高賣價(jià)D、偏向最高買價(jià)

練習(xí)題在買方市場(chǎng)下，成交價(jià)格會(huì)（A）A、偏向最低賣價(jià)B、偏向最低買價(jià)C、偏向最高賣價(jià)D、偏向最高買價(jià)

5、成交價(jià)的種類正常成交價(jià)和非正常成交價(jià)：①公開(kāi)市場(chǎng)、信息暢通、平等自愿、誠(chéng)實(shí)無(wú)欺、無(wú)利害關(guān)系下形成的正常成交價(jià)。②壟斷、不了解行情、強(qiáng)迫交易下形成的是非正常交易交易方式非為：①招標(biāo)成交價(jià)：采取招標(biāo)方式交易物業(yè)的成交價(jià)格②拍賣成交價(jià)：拍賣方式③掛牌成交價(jià)：掛牌成交方式④協(xié)議成交價(jià)：采取協(xié)議方式

（二）市場(chǎng)價(jià)格定義：是指某種物業(yè)在市場(chǎng)上的一般、平均水平價(jià)格，是該類物業(yè)大量成交價(jià)格的抽象結(jié)果。（三）理論價(jià)格

理論價(jià)格是經(jīng)濟(jì)學(xué)假設(shè)的“經(jīng)濟(jì)人”的行為和預(yù)期是理性的，或真實(shí)需求與真實(shí)供給相等的條件下形成的價(jià)格。

理論價(jià)格和市場(chǎng)價(jià)格的關(guān)系價(jià)格與供給：一是，價(jià)格是由供給和需求決定的二是，供給量與需求量又受到價(jià)格的影響市場(chǎng)價(jià)格是短期均衡價(jià)格；理論價(jià)格是長(zhǎng)期均衡價(jià)格。在正常市場(chǎng)條件或正常經(jīng)濟(jì)發(fā)展下，市場(chǎng)價(jià)格一般與理論價(jià)格相吻合。不會(huì)偏離太遠(yuǎn)，

四、總價(jià)格和單位價(jià)格（一）總價(jià)格：簡(jiǎn)稱總價(jià)，是指某一宗或某一區(qū)域范圍內(nèi)的物業(yè)整體的價(jià)格。

（二）單位價(jià)格

單位土地面積的土地價(jià)格，物業(yè)的單位價(jià)格一般可以反映物業(yè)價(jià)格水平的高低。建筑物的單位除了面積，還有體積或者車位。認(rèn)清單位價(jià)格，必須認(rèn)清價(jià)格單位。價(jià)格單位由貨幣和面積兩方面構(gòu)成。1.貨幣：包括幣種和貨幣單位。2.面積：包括面積內(nèi)涵和面積單位。（如：多少錢/平米）

五、實(shí)際價(jià)格和名義價(jià)格（一）實(shí)際價(jià)格是指在成交日期時(shí)一次付清的價(jià)格，或者將不是在成交日期時(shí)一次付清的價(jià)格折現(xiàn)到成交日期時(shí)的價(jià)格。（二）名義價(jià)格是指在成交日期時(shí)講明，但不是在成交日期時(shí)一次付清的價(jià)格。

實(shí)例一套建筑面積100㎡、單價(jià)3000元/㎡，總價(jià)30萬(wàn)元的住房，在實(shí)際交易中的付款方式有以下幾種可能：1、要求在成交日期時(shí)一次付清。不存